Affitto agricolo - risarcimento per deterioramenti - revisione del valore di reddito e adeguamento del fitto - indennizzo per riparazioni

Incarto n.

12.2020.143

Lugano

17 giugno 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2013.19 della

Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con petizione 14 giugno 2013 da

AP

1

rappr.

da PA 1

contro

AO

1

rappr. daPA 2

con cui

l’attrice ha chiesto la riduzione dell’affitto agricolo di fr. 14'635.85 annui

dal 1° gennaio 2008, la condanna del convenuto al pagamento di fr. 67'189.40,

l’ordine al convenuto di mettere a norma gli impianti elettrici entro il 30

giugno 2013 come pure l’impianto di riscaldamento entro una data non meglio

precisata e, con la replica, la liberazione a suo favore del fitto depositato presso la

Pretura, domanda

avversata dalla controparte, che ha postulato la reiezione della petizione e in

via riconvenzionale ha chiesto la condanna dell’attrice al pagamento di fr.

26'146.40 oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2013 su fr. 6'646.40 e dal 1°

luglio 2013 su fr. 19'500.- e di un importo non meglio precisato a titolo di

risarcimento danni nonché l’ordine all’attrice, con la comminatoria dell’art.

292 CP, di lasciare i tunnel in plastica da lei montati sui fondi n. __________

e __________ RFD di __________, ritenuto che in sede conclusionale le parti

hanno parzialmente modificato e riformulato le loro rispettive domande,

l’attrice chiedendo la liberazione a suo favore del fitto di fr. 185'250.-

depositato presso la Pretura e la condanna del convenuto al pagamento di fr.

1'087.05, e il convenuto chiedendo la condanna dell’attrice al pagamento di fr.

185'433.05 oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2013 su fr. 6'466.40, dal 1°

luglio 2013 su fr. 19'175.-, dal 1° gennaio 2014 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio

2014 su fr. 19'175.-, dal 1° gennaio 2015 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio 2015

su fr. 19'175.-, dal 1° gennaio 2016 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio 2016 su fr.

19'175.-, dal 1° gennaio 2017 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio 2017 su fr.

19'175.- e dal 1° settembre 2017 su fr. 6'391.65 con conseguente liberazione a

suo favore del fitto depositato presso la Pretura come pure la sua condanna al

pagamento di altri fr. 68'635.85 (più fr. 1'193.50 per IVA) oltre interessi al

5% dal 1° settembre 2017;

sulle

quali il Pretore aggiunto si è pronunciato, con decisione 19 ottobre 2020, con

cui ha parzialmente accolto la petizione, riducendo l’affitto agricolo di fr.

1'050.- annui dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 e di fr. 7'639.31 annui

dal 1° gennaio 2013 al 31 agosto 2017 e disponendo la liberazione del fitto

depositato presso la Pretura per fr. 38'905.- in suo favore e per fr. 146'345.-

in favore del convenuto, e ha parzialmente accolto la domanda riconvenzionale, condannando

l’attrice al pagamento di fr. 146'345.- (somma per la quale - come detto - ha

disposto la liberazione del fitto depositato presso la Pretura in favore del

convenuto) e di fr. 36'635.83 oltre interessi al 5% dal 4 febbraio 2019, il

tutto ponendo la tassa di giustizia di fr. 6'000.- e le spese di fr. 14'000.-

a carico delle parti

in ragione di metà ciascuna e compensando le ripetibili;

appellanti

entrambe le parti: l’attrice, che con appello 19 novembre 2020

ha chiesto in via subordinata (recte: principale) di annullare il

giudizio pretorile con cui nell’ambito della domanda riconvenzionale era stata

condannata a pagare fr. 36'635.83 oltre interessi al 5% dal 4 febbraio 2019 e

in via principale (recte: subordinata) di riformarlo nel senso di non

essere tenuta a pagare quella somma, con protesta di spese e ripetibili

di entrambe le sedi; il convenuto, che con appello

incidentale 5 gennaio 2021 ha chiesto la riforma dell’intera decisione

pretorile in via principale nel senso di accogliere parzialmente la petizione

con conseguente riduzione dell’affitto agricolo di fr. 650.- annui dal 1°

gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 e di fr. 3'208.- annui dal 1° gennaio 2013 al

31 agosto 2017 e la liberazione del fitto depositato presso la Pretura per fr. 173'675.70

in suo favore e per fr. 11'574.30 in favore dell’attrice e nel senso di

accogliere parzialmente la domanda riconvenzionale con conseguente condanna

dell’attrice al pagamento di fr. 173'675.70 (somma per la quale andava disposta

la liberazione del fitto depositato presso la Pretura in suo favore) e di fr.

36'635.83 oltre interessi al 5% dal 4 febbraio 2019, e in via subordinata nel

senso di porre la tassa di giustizia di fr. 6'000.- e le spese di fr. 14'000.-

a suo carico per 3/10

e per 7/10 a carico dell’attrice, obbligata altresì a rifondergli fr. 6'600.-

per ripetibili, il tutto protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;

preso

atto della risposta all’appello 5 gennaio 2021 del convenuto e della risposta

all’appello incidentale 28 gennaio 2021 dell’attrice, con cui le parti hanno

postulato la reiezione del gravame di parte avversa, pure con protesta di spese

e di ripetibili;

viste la

replica spontanea all’appello 28 gennaio 2021 dell’attrice, la replica

spontanea all’appello incidentale 5 febbraio 2021 del convenuto, la duplica

spontanea all’appello 5 febbraio 2021 del convenuto e la duplica spontanea

all’appello incidentale 18 febbraio 2021 dell’attrice;

letti ed esaminati gli atti e i documenti

prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con

contratto 1° giugno 2007 (doc. C, denominato “Pachtvertrag”) AO 1 ha

concesso in affitto a AP 1 l’azienda agricola sita sui fondi n. __________, __________

e __________ RFD di __________, su cui in particolare sorgevano, oltre a vari

locali tecnici, delle serre di vetro e dei tunnel in plastica da 3 e da 8

metri, con i relativi macchinari e attrezzature. Il contratto, concluso a far

tempo dal 1° settembre 2007 e per una durata iniziale di 10 anni, prevedeva tra

le altre cose un affitto annuo di fr. 39'000.- (a fronte di un affitto annuo di

fr. 44'900.- calcolato indicativamente dall’Ufficio della consulenza agricola,

Sezione dell’agricoltura, cfr. doc. F) pagabile in due rate anticipate

semestrali di fr. 19'500.- alle scadenze del 30 giugno e del 31 dicembre,

ritenuto che per i primi quattro mesi era tuttavia dovuto solo un affitto di

fr. 10'000.-.

Preso atto che i fondi n. __________ e __________ RFD

di __________, su cui sorgevano i tunnel in plastica da 3 e da 8

metri, in realtà non

appartenevano a AO 1, che ne era solo

l’affittuario, dal 1° gennaio

2008 AP 1 se li è fatti affittare

direttamente dagli effettivi proprietari, la comunione ereditaria __________ e __________

(cfr. doc. K, L e U) rispettivamente __________ (cfr. doc. U), per un affitto

annuo di complessivi fr. 1'050.- (cfr. doc. FF).

2. Rilevando

come da quest’ultima data i fondi n. __________

e __________ RFD di __________ non potessero di fatto più essere oggetto del

contratto di affitto di cui al doc. C e come tutti i macchinari e le

attrezzature pure oggetto di quel contratto fossero stati nel frattempo

ritirati, con petizione 14 giugno 2013 AP 1, al beneficio della necessaria

autorizzazione ad agire (doc. B), ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi

alla Pretura del Distretto di Bellinzona per ottenere la riduzione dell’affitto di fr. 14'635.85

annui dal 1° gennaio 2008, la condanna della controparte al pagamento di fr.

67'189.40 (importo corrispondente alle somme sino ad allora pagate in eccesso

[fr. 63'282.25] e alle spese per lavori di sgombero e di sistemazione

all’inizio dell’attività [fr. 3'907.15]), l’ordine allo stesso di mettere a

norma gli impianti elettrici entro il 30 giugno 2013 come pure l’impianto di

riscaldamento entro una data non meglio precisata, nonché, con la replica, la

liberazione a suo favore del fitto di fr. 19'500.- dovuto il 30 giugno 2013 e

nel frattempo da lei depositato presso la Pretura (doc. II).

Il

convenuto si è opposto alla petizione e in via riconvenzionale, rilevando come la controparte fosse in

mora con il pagamento della rata dovutagli al 31 dicembre 2012 (per fr.

6'646.40) e della rata dovutagli al 30 giugno 2013 (di fr. 19'500.-), ha a sua

volta chiesto la condanna dell’attrice al pagamento di fr. 26'146.40 oltre

interessi al 5% dal 1° gennaio 2013 su fr. 6'646.40 e dal 1° luglio 2013 su fr.

19'500.- e di un importo non meglio precisato (“fr. …”) a titolo di

risarcimento danni (all’impianto di riscaldamento, per i vetri delle serre

rotti e mancanti, all’impianto elettrico, alla porta d’entrata del magazzino,

alla serra, all’impianto di irrigazione e all’impianto frigorifero) nonché l’ordine

all’attrice, con la comminatoria dell’art. 292 CP, di lasciare i tunnel in

plastica da lei montati sui fondi n. __________

e __________ RFD di __________.

3. In

sede conclusionale, dopo che l’attrice aveva continuato a depositare il fitto

presso la Pretura e che l’azienda agricola era stata riconsegnata il 30 agosto

2017, le parti hanno parzialmente modificato e riformulato le loro rispettive

domande.

L’attrice,

rilevando che i suoi crediti ammontavano a fr. 186'337.05 (somme pagate in eccesso a seguito della

riduzione dell’affitto per gli anni dal 2008 al 2012 [fr. 92'679.25], somme

pagate in eccesso a seguito della riduzione dell’affitto per gli anni dal 2013

all’agosto 2017 [fr. 86’500.65], spese per lavori di sgombero e di sistemazione

all’inizio dell’attività [fr. 3'907.15] e importi depositati in eccesso presso

la Pretura nel 2017 [fr. 3'250.-]), ha chiesto la liberazione a suo favore del

fitto di fr. 185'250.- sino ad allora depositato presso la Pretura e la

condanna del convenuto al pagamento di fr. 1'087.05.

Il convenuto, osservando come la controparte fosse in mora con il

pagamento della rata dovutagli al 31 dicembre 2012 (per fr. 6'466.40) e delle rate

dovutegli dal 30 giugno 2013 al 30 agosto 2017 (di fr. 19'175.- ciascuna,

tranne l’ultima, pro rata, di fr. 6'391.65), ha chiesto la condanna

dell’attrice al pagamento di fr. 185'433.05 oltre interessi al 5% dal 1°

gennaio 2013 su fr. 6'466.40, dal 1° luglio 2013 su fr. 19'175.-, dal 1°

gennaio 2014 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio 2014 su fr. 19'175.-, dal 1°

gennaio 2015 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio 2015 su fr. 19'175.-, dal 1°

gennaio 2016 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio 2016 su fr. 19'175.-, dal 1° gennaio

2017 su fr. 19'175.-, dal 1° luglio 2017 su fr. 19'175.- e dal 1° settembre

2017 su fr. 6'391.65 con conseguente liberazione a suo favore del fitto

depositato presso la Pretura come pure la sua condanna al pagamento di altri

fr. 68'635.85 più fr. 1'193.50 per IVA (fr. 15'500.- più IVA per danno all’impianto

di riscaldamento, fr. 25'835.85 per danno ai vetri delle serre rotti e

mancanti, fr. 10'800.- per danno all’impianto elettrico, fr. 3'000.- per danno

alla porta d’entrata del magazzino e fr. 13'500.- per danno all’impianto di

irrigazione) oltre interessi al 5% dal 1° settembre 2017.

4. Con decisione 19 ottobre 2020 il Pretore

aggiunto ha parzialmente accolto la petizione, riducendo l’affitto agricolo di

fr. 1'050.- annui dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 e di fr. 7'639.31

annui dal 1° gennaio 2013 al 31 agosto 2017 e disponendo la liberazione del

fitto di fr. 185'250.- depositato presso la Pretura per fr. 38'905.- in favore

dell’attrice e per fr. 146'345.- in favore del convenuto, e ha parzialmente

accolto la domanda riconvenzionale, condannando l’attrice al pagamento di fr.

146'345.- (somma per la quale - come detto - ha disposto la liberazione del

fitto depositato presso la Pretura in favore del convenuto) e di fr. 36'635.83

oltre interessi al 5% dal 4 febbraio 2019, il tutto ponendo la tassa di

giustizia di fr. 6'000.- e le spese di fr. 14'000.- a carico delle parti in

ragione di metà ciascuna e compensando le ripetibili. Il giudice di prime cure

ha in sostanza ritenuto che l’attrice per il periodo dal 1° gennaio 2008 al 31

dicembre 2012 avrebbe dovuto pagare solo fr. 37'950.- annui (ossia fr.

189'750.-), per cui, essendo in diritto di dedurre la fattura di fr. 4'646.40

(doc. 18 foglio 3 e 4), non era più debitrice di alcunché, mentre che per il

periodo dal 1° gennaio 2013 al 31 agosto 2017,

in cui aveva depositato l’affitto di fr.

39'000.- annui presso la

Pretura (fr. 185'250.-, di cui fr. 3'250.- già di troppo), avrebbe dovuto

pagare unicamente fr. 31'360.69 annui (ossia fr. 146'345.-), sicché fr.

38'905.- dovevano essere liberati a suo favore e i rimanenti fr. 146'345.-

dovevano essere liberati a favore del convenuto. A quest’ultimo dovevano

inoltre essere risarciti fr. 25'835.85 per il danno ai vetri delle serre rotti

e mancanti e fr. 10'800.- per il danno all’impianto elettrico.

5. La

decisione pretorile è stata impugnata da entrambe le parti.

Con appello 19 novembre 2020, avversato dal

convenuto con

risposta 5 gennaio 2021 (a cui hanno fatto seguito la replica spontanea 28

gennaio 2021 e la duplica spontanea 5 febbraio 2021 del convenuto), l’attrice, censurando l’accoglimento,

sia pure parziale, delle pretese del convenuto in materia di risarcimento dei

danni, ha chiesto in via principale - la questione dovendo essere esaminata prioritariamente

(cfr. TF 1C_305/2020 del 24 agosto 2020 consid. 2.2) - di annullare il giudizio

pretorile con cui nell’ambito della domanda riconvenzionale essa era stata

condannata a pagare fr. 36'635.83 oltre interessi al 5% dal 4 febbraio 2019 e

in via subordinata di riformarlo nel senso di non dover pagare quella somma,

con protesta di spese e ripetibili di

entrambe le sedi.

Con

appello incidentale 5 gennaio 2021, avversato dall’attrice con risposta 28 gennaio 2021 (a cui hanno

fatto seguito la replica spontanea 5 febbraio 2021 e la duplica spontanea 18

febbraio 2021), il convenuto,

ritenendo eccessiva la riduzione dell’affitto concessa per il periodo dal 1°

gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 e dal 1° gennaio 2013 al 31 agosto 2017 e

contestando la deducibilità della fattura di fr. 4'646.40, ha chiesto in via

principale la riforma dell’intera decisione pretorile nel senso di accogliere

parzialmente la petizione con conseguente riduzione dell’affitto agricolo di

fr. 650.- annui nel primo periodo e di fr. 3'208.- annui nel secondo e la

liberazione del fitto depositato presso la Pretura per fr. 173'675.70

in suo favore e per fr. 11'574.30 in favore dell’attrice e nel senso di

accogliere parzialmente la domanda riconvenzionale con conseguente condanna

dell’attrice al pagamento di fr. 173'675.70 (somma per la quale andava disposta

la liberazione del fitto depositato presso la Pretura in suo favore) e di fr.

36'635.83 oltre interessi al 5% dal 4 febbraio 2019.

In via subordinata, ritenendo errato il giudizio sulle spese giudiziarie, ha

chiesto la riforma della sola decisione pretorile su quel tema nel senso di

porre la tassa di giustizia di fr. 6'000.- e le spese di fr. 14'000.- a suo

carico per 3/10 e per 7/10 a carico dell’attrice, da condannare altresì a rifondergli

fr. 6'600.- per ripetibili, il tutto protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado.

6. Il

Pretore aggiunto ha innanzitutto posto a carico dell’attrice, in applicazione

dell’art. 23 cpv. 1 e 4 LAAgr (disposizione secondo cui “alla fine

dell’affitto, la cosa affittata deve essere restituita nello stato in cui si

trova” e l’affittuario “deve risarcire quei deterioramenti che con un

regolare governo della cosa avrebbe evitati”), fr. 25'835.85 per il danno ai vetri delle

serre rotti e mancanti nonché fr. 10'800.- per il danno all’impianto elettrico.

Sul

primo aspetto ha evidenziato che il perito giudiziario aveva accertato la

rottura di molti vetri nelle serre e aveva quantificato in fr. 73'816.66 la

spesa per la loro riparazione (complemento peritale ad B9 e B10), aggiungendo

che, tenuto conto che la riparazione avrebbe comportato una miglioria

dell’installazione, andava condivisa la proposta del convenuto di limitare in

equità il risarcimento a suo favore al 35% di quella somma.

Sul

secondo tema, dopo aver rilevato che sullo stato dell’impianto ad inizio del

contratto non vi era stata alcuna contestazione, ha evidenziato che il perito

giudiziario aveva accertato carenze di ordine “strutturale” di straordinaria

manutenzione, non derivanti da rottura o usura, quantificando in fr. 367'200.-

il costo per gli importanti lavori di rifacimento necessari, a carico del

convenuto, e in fr. 10'800.- il costo per i piccoli interventi di manutenzione

ordinaria, a carico dell’attrice (complemento peritale ad B10).

6.1. Il rimprovero di

carente motivazione della pronuncia pretorile (con la conseguente richiesta in

via principale di annullamento della stessa) mosso dall’attrice per il fatto che il giudice di prime cure si sarebbe

limitato ad indicare qual era il prezzo per la riparazione dei vetri e che la

riduzione di un terzo dell’importo indicato dal perito era consona ma non

avrebbe speso una parola invece “per dire per quale motivo sarebbe

giustificato mettere in conto all’attrice (e convenuta riconvenzionale) questa

posizione” (appello p.

12), rispettivamente non avrebbe speso

una parola per giustificare l’affermazione secondo cui le spese di ordinaria

manutenzione riguardanti l’impianto elettrico erano a carico dell’attrice, per

“tacere poi del fatto che non è affatto precisato quali sarebbero queste

spese e che è stato completamente taciuto il fatto che agli atti non vi era

alcun riscontro quanto allo stato dell’impianto elettrico all’inizio

dell’affitto” (appello p.

13), è infondato.

Il diritto di ottenere

una decisione motivata, che deriva dal diritto di essere sentito sancito

dall’art. 29 cpv. 2 Cost., offre una garanzia minima e sussidiaria rispetto al

diritto processuale di cui all’art. 238 lett. g CPC. Esso impone in particolare

all’autorità giudicante di indicare in maniera chiara le ragioni che l’hanno

portata a decidere in un senso piuttosto che in un altro, in modo tale da

permettere al destinatario di capire la portata della decisione e di proporre i

rimedi giuridici adeguati con cognizione di causa (cfr. DTF 139 IV 179 consid.

2.2, 143 IV 40 consid. 3.4.3). Esso non obbliga però l’autorità giudicante a

pronunciarsi necessariamente su tutte le questioni e le prove proposte dalle

parti, bastando che esamini i temi rilevanti per il giudizio (cfr. DTF 142 II

49 consid. 9.2, 143 III 65 consid. 5.2).

Nel

caso concreto, il Pretore aggiunto ha in realtà spiegato chiaramente (poco

importa se a ragione o a torto) le ragioni per cui le posizioni di danno

relative ai vetri delle serre

rotti e mancanti rispettivamente all’impianto elettrico erano state da lui ammesse. La motivazione pretorile

permetteva dunque alle parti di comprendere la portata della sua decisione e di proporre i

rimedi giuridici adeguati con la necessaria cognizione di causa.

6.2. In

via subordinata l’attrice ha ribadito di non essere tenuta a risarcire al convenuto quelle due pretese,

rilevando che non era stato possibile accertare quale fosse lo stato iniziale

della cosa affittata, che in ogni caso era risultato essere assai precario.

6.2.1. Con riferimento ai vetri delle serre,

vetuste e ammortizzate (doc. F, teste __________ p. 31), l’istruttoria ha

effettivamente permesso di accertare che all’inizio del contratto ve n’erano di

mancanti e di rotti (testi __________ p. 15, __________ p. 16 e __________ p.

24). Nonostante sia vero che dopo poco tempo, ad inizio ottobre 2007, il

convenuto aveva provveduto ad effettuare alcune riparazioni alle serre con una

spesa di € 11'036.96 (cfr. doc. 11), è però altrettanto vero che

quell’intervento, limitato alla sigillatura dei vetri di due serre, alla

sistemazione dei finecorsa, alla sostituzione dei motoriduttori,

all’ingrassaggio dei tetti delle serre e alla sistemazione dell’oscuramento

(doc. 11), non era assolutamente idoneo a risolvere la problematica dei vetri

mancanti e rotti nelle serre evidenziata dai testimoni.

In

tali circostanze, non essendo stato provato se e in quale misura i problemi

riscontati ai vetri delle vetuste e ammortizzate serre alla fine del contratto non fossero già presenti all’inizio dello stesso o fossero

stati risolti già allora (tant’è che anche il perito giudiziario ha dovuto

concludere che “non è dato sapere se i difetti / danni siano stati cagionati

antecedentemente il 2007 e/o a posteriori”, cfr. perizia ad B12), il

convenuto non può pretendere, nemmeno in misura parziale ed equitativa, il

risarcimento della spesa per la loro

eventuale riparazione. Non è oltretutto stato provato che la mancanza e la rottura dei vetri delle serre

fosse riconducibile a una carente manutenzione da parte dell’attrice o ad

eventuali altre circostanze a lei imputabili (danneggiamenti, ecc.), tant’è che

il perito giudiziario aveva proposto di porre quella spesa a carico della

locatrice (complemento peritale ad B10),

ossia del convenuto.

6.2.2. La

situazione è analoga per quanto riguarda l’impianto elettrico. L’istruttoria ha in effetti permesso di

accertare che all’inizio del contratto quell’impianto era sì funzionante, ma il

suo stato era assai precario (il teste __________, a p. 12, lo ha definito “molto

brutto”), necessitando di essere rimesso a norma e in sicurezza (testi __________

p. 11 seg. e __________ p. 38 seg.), presentando fili pendenti e tagliati

dappertutto (testi __________ p. 12 e __________ p. 38) e manifestando diversi

altri problemi (teste __________ p. 16); lo stesso convenuto ha del resto

ammesso che “l’impianto elettrico presentava alcune criticità al momento

dell’inizio dell’affitto” (risposta all’appello p. 14). Ciò aveva indotto

il perito giudiziario ad affermare che “confrontando il protocollo __________

del 28.02.2013 e 01.03.2013 (doc. 10) ed il protocollo RASI __________ del

19.01.2017 non si può evincere quali potessero essere le poste da sistemarsi

precedentemente il 2007 in quanto non dimostrate” rispettivamente che “quanto

rilevato nei rapporti RASI 2013 e 2017 trattasi essere di carenze di ordine

“strutturale” di straordinaria manutenzione, in quanto trattasi di manomissioni

e/o modifiche agli impianti non derivanti da rottura o usura. Non è dato sapere

al perito se tali disfunzioni furono già presenti nel 2007

in quanto non risulta da nessun rapporto agli atti” (perizia ad B10).

In

tali circostanze, il convenuto non può pretendere il risarcimento della spesa quantificata peritalmente per la loro

riparazione alla fine del contratto. In ogni caso nemmeno è stato specificato e

provato quali sarebbero state le carenze di manutenzione concretamente

addebitabili all’attrice, che avevano indotto il perito giudiziario, nell’ambito

del complemento peritale (ad B10), a porre a suo carico una mera “quota

teorica” di fr. 10'800.-.

6.2.3. A

prescindere da quanto precede, le due pretese avrebbero dovuto in ogni caso

essere dichiarate irricevibili, visto che nell’ambito della domanda

riconvenzionale (e della successiva replica riconvenzionale) il convenuto,

ritenendo a torto di potersi prevalere della disposizione di cui all’art. 85

cpv. 1 CPC, non aveva provveduto a quantificarle, chiedendo invece - come detto - la condanna della

controparte al pagamento a questo titolo di un importo non meglio precisato (“fr.

…”). In realtà è indiscutibile che il risarcimento del danno per i vetri

delle serre rotti e mancanti rispettivamente per la riparazione dell’impianto

elettrico costituisca una pretesa la cui entità avrebbe ragionevolmente già dovuto

e potuto essere precisata sin dall’inizio, senza dover attendere l’assunzione

di una prova peritale (DTF 140 III 409 consid. 4.3.1 e 4.3.2). E nemmeno

risulta che il convenuto abbia allora esposto un valore minimo quale valore

litigioso provvisorio (TF 4A_502/2019 del 15 giugno 2020 consid. 5 e 5.1).

7. Il

Pretore aggiunto ha in seguito ritenuto, in base all’art. 11 LAAgr

(disposizione secondo cui “ognuna delle parti può chiedere la revisione del

valore di reddito e l’adeguamento del fitto per l’inizio dell’anno di affitto

successivo, ove il valore dell’azienda o del fondo venga ad essere modificato

durevolmente in seguito ad evento naturale, migliorie fondiarie, aumento o

diminuzione della superficie, costruzioni nuove o trasformazioni di costruzioni

esistenti, demolizione di un edificio o cessazione del suo uso, oppure ad altre

circostanze”, ritenuto che “la revisione del valore di reddito e

l’adeguamento del fitto possono essere parimenti richiesti quando siano

modificati gli elementi di base considerati per la stima del valore di reddito”),

che a seguito della mancata

messa a disposizione da parte del convenuto dei fondi n. __________ e __________

RFD di __________, presi in affitto dal 1° gennaio 2008 direttamente dai

legittimi proprietari, per il periodo dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012

potesse essere ammessa solo una riduzione dell’affitto di fr. 1'050.- annui, le

parti avendo concordato, una riduzione per atti concludenti del fitto da fr.

39'000.- a fr. 37'950.-. Con scritto 10 luglio 2012 (doc. T) il convenuto,

tramite il suo patrocinatore, aveva in effetti confermato che il fitto in

scadenza il “30 giugno”, pari a metà di quest’ultima somma, era stato

regolarmente pagato. La correttezza del canone annuo di fr. 37'950.- era poi

stata confermata dall’attrice con scritto 21 dicembre 2012 (doc. J). Ed era

invece solo dopo 5 anni, ovvero con scritto 7 gennaio 2013 (doc. 19), che il

convenuto aveva preteso che l’attrice poteva dedurre dal fitto complessivo solo

fr. 650.- annui e non già i fr. 1'050.- pagati ai legittimi proprietari.

7.1. In

questa sede il convenuto ha ribadito che l’importo da dedurre dal fitto era in realtà quello di fr.

650.- annui da lui in precedenza concordato con i legittimi proprietari, contestando che i documenti menzionati dal giudice

di prime cure fossero atti a comprovare l’esistenza di un accordo, per atti concludenti, avente per oggetto

una deduzione di fr. 1'050.- annui.

7.2. La

censura non può trovare accoglimento, e ciò anche se il convenuto ha ragione a

evidenziare che lo scritto 10

luglio 2012 con cui aveva confermato il regolare pagamento del fitto in

scadenza il “30 giugno” (doc. T), riferito in realtà alla rata di fr.

19'500.- corrispostagli il precedente 28 giugno (cfr. doc. J), e lo scritto 21

dicembre 2012 con cui la controparte aveva per l’appunto auspicato una

deduzione di fr. 1'050.- annui (doc. J), da lui contestato il 7 gennaio 2013

(doc. 19), non erano idonei a dimostrare la venuta in essere di un accordo in tal senso.

È

in effetti incontestabile che il fitto concordato

nel contratto di cui al doc. C

doveva costituire in buona fede il

corrispettivo per la messa a

disposizione dell’azienda agricola sita

sui fondi n. __________, __________ e __________ RFD di __________, il che

presupponeva che il convenuto potesse disporne legalmente, nella sua qualità di

proprietario o almeno di sublocatore. Ora, essendo invece risultato che i fondi

n. __________ e __________ RFD di __________ non erano di sua proprietà e che

egli nemmeno aveva preteso e provato di aver a suo tempo segnalato all’attrice

di averli affittati per fr. 650.- annui e di poterglieli subaffittare, è a

ragione che l’attrice, per non veder pregiudicato il suo progetto

imprenditoriale, ha ritenuto di concludere direttamente con i legittimi

proprietari di quei fondi un contratto di affitto, pagando loro il fitto di fr.

1'050.- annui da loro richiesto (cfr. doc. FF). Il convenuto non ha oltretutto

provato di aver in precedenza concordato

con i legittimi proprietari un fitto di

soli fr. 650.- annui. La somma di fr. 1'050.- annui deve così essere dedotta

integralmente dalle spettanze del convenuto.

8. Il

Pretore aggiunto ha quindi ritenuto, sempre in virtù dell’art. 11 LAAgr, che per il periodo dal 1° gennaio 2013 al 31

agosto 2017 potesse essere ammessa una riduzione dell’affitto di fr. 7'639.31

annui (e meglio fr. 6'818.49 [fr. 7'850.- : fr. 44'900.- x fr. 39'000.-] per

tunnel di plastica da 3 e da 8

metri e fr. 820.82 [fr.

945.- : fr. 44'900.- x fr. 39'000.-] per macchinari). Atteso che dal 1° gennaio

2013 i fondi n. __________ e __________ RFD di __________, con gli annessi

tunnel di plastica, non erano più oggetto del contratto di affitto e che i

macchinari originariamente esistenti erano stati nel frattempo ritirati dal

convenuto (risposta e domanda riconvenzionale p. 9), acquistati dall’attrice

(teste __________ p. 38) o comunque non erano più presenti nell’azienda,

risultava giustificato, in base agli accertamenti peritali, un affitto di fr.

31'360.69 (perizia ad 2).

8.1. Per

il convenuto, la riduzione

del fitto annuo ammissibile per questo secondo periodo dovrebbe invece essere

solo di fr. 3'208.- arrotondati (e meglio fr. 650.- per mancata messa a

disposizione dei fondi n. __________ e __________ RFD di __________, fr.

1’737.19 [fr. 2’000.- : fr. 44'900.- x fr. 39'000.-] per tunnel di plastica da 3 metri e fr. 820.82 [fr. 945.- : fr. 44'900.- x fr. 39'000.-] per

macchinari).

8.1.1. In

questa sede il convenuto ha esplicitamente dato atto, correggendo a suo sfavore

quanto deciso dal giudice di prime cure, che l’affitto che l’attrice aveva

pagato direttamente ai

legittimi proprietari a seguito della mancata messa a disposizione da parte sua

dei fondi n. __________ e __________ RFD di __________ doveva essere dedotto

anche dopo il 1° gennaio 2013 (appello incidentale p. 27 seg.).

Alla

luce di quanto si è detto in precedenza (consid. 7.2), la riduzione deve

tuttavia essere aumentata a fr. 1'050.- annui.

8.1.2. Con

riferimento ai tunnel di plastica da 3 e da 8

metri, il giudice di prime cure ha ritenuto di far propri gli accertamenti del

perito giudiziario (perizia ad 2), senza invero essersi espresso sull’obiezione

del convenuto secondo cui tutti i tunnel di plastica, tranne i due tuttora

presenti, sarebbero stati sostituiti dall’attrice nonostante ciò non sarebbe

stato necessario (risposta p. 6, duplica p. 6 seg. e 11 e replica riconvenzionale

p. 19).

In

questa sede il convenuto ha riproposto quell’argomentazione, deducendone che i

due tunnel da 8 metri “non devono ritenersi rimpiazzati” per cui non si

giustificava alcuna riduzione del relativo fitto (appello incidentale p. 25

seg.), mentre che e i ventun tunnel da 3

metri “sono invece stati rimpiazzati” ma solo “per una pura

questione di opportunità” ciò che a suo dire giustificava una riduzione del

relativo fitto pari al 50% (appello incidentale p. 27).

Il

rilievo è parzialmente fondato. Con riferimento ai due tunnel da 8

metri, che l’attrice aveva già riconosciuto non essere mai stati eliminati

(replica p. 9), l’istruttoria ha in effetti permesso di accertare che gli

stessi erano ancora in buono stato (teste __________ p. 23) e di conseguenza

erano stati mantenuti (teste __________ p. 16, il quale ha evidenziato come

degli stessi fosse però stata sostituita la plastica); la stessa attrice ha del resto ammesso

in questa sede che “sono rimasti solo due tunnel” (risposta all’appello

incidentale p. 13). Per quanto riguarda i

ventun tunnel da 3 metri, le testimonianze agli atti hanno invece permesso di

stabilire che quelle installazioni hanno dovuto essere sostituite a spese

dell’attrice a causa del loro cattivo stato (testi __________ p. 15, __________

p. 16 e __________ p. 23 seg.), mentre che il convenuto non ha sufficientemente

provato che la loro sostituzione non fosse necessaria, non bastando il fatto

che egli al momento dell’effettuazione dei relativi lavori possa aver esposto

alla controparte quella sua opinione (teste __________ p. 44).

In

tali circostanze, ben si giustifica dedurre dal fitto fr. 3'474.38 (fr. 4’000.- : fr. 44'900.- x

fr. 39'000.-).

8.1.3. La

riduzione del fitto per i macchinari, di fr. 820.82 (fr. 945.- : fr. 44'900.- x fr. 39'000.-), non è stata

di per sé censurata.

Nonostante il giudice di prime cure avesse rilevato

che tutti i macchinari

originariamente esistenti erano stati nel frattempo ritirati dal convenuto,

acquistati dall’attrice o comunque non erano più presenti nell’azienda, egli, aderendo al calcolo del perito giudiziario, aveva in

effetti fatto proprio l’assunto di costui, secondo cui i macchinari non più

esistenti, in realtà solo pochi, avevano un valore di soli fr. 945.-.

8.2. La riduzione del fitto annuo da riconoscere

nel secondo periodo ammonta dunque a fr. 5'345.20 annui (e meglio fr. 1’050.-

per mancata messa a disposizione dei fondi n. __________ e __________ RFD di __________,

fr. 3'474.38 [fr. 4'000.- : fr. 44'900.- x fr. 39'000.-] per tunnel di plastica

da 3

metri e fr. 820.82 [fr.

945.- : fr. 44'900.- x fr. 39'000.-] per macchinari).

9. Il

Pretore aggiunto ha ritenuto che l’attrice, in forza

dell’art. 22 cpv. 2 LAAgr (disposizione secondo cui “l’affittuario ha il

diritto di eseguire lui stesso le grandi riparazioni necessarie se il locatore,

debitamente avvisato, non vi abbia provveduto entro congruo termine e non abbia

contestato d’esservi tenuto”, ritenuto che “può pretendere d’essere

indennizzato il più tardi alla fine dell’affitto”), avesse poi legittimamente posto in

compensazione dalle spettanze del convenuto la fattura di fr. 4'646.40 per “riparazione

serre” (doc. 18 foglio 3 e 4), rilevando come costui non avesse comprovato

che all’inizio del contratto di affitto tale danno non sussisteva.

9.1. In

questa sede il convenuto ha ribadito che la fattura di fr. 4'646.40 doveva rimanere a carico dell’attrice,

trattandosi invece di una manutenzione ordinaria ai sensi dell’art. 22 cpv. 3 LAAgr.

9.2. La

censura è innanzitutto irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1

CPC), visto che il convenuto non si è confrontato criticamente con

l’argomentazione resa dal giudice di prime cure. Essa sarebbe stata in ogni

caso destinata all’insuccesso anche nel merito. L’intervento in questione,

avente per oggetto la sistemazione di un’apertura al colmo di una serra da m.

7.00 x m. 33.57 per totali mq 235.00, la sostituzione delle cremagliere

riutilizzando il tubo di trasmissione attuale con ingrassaggio e controllo

generale delle aperture, la sostituzione dei finecorsa, il controllo e la

sistemazione dei finecorsa delle aperture della serra adiacente e 9 campate da

m. 3.73 (doc. 18 foglio 3 e 4), risulta in effetti essere un intervento di

manutenzione straordinaria, che come tale deve rimanere a carico del convenuto.

10. In

definitiva, per il periodo

dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012, l’attrice avrebbe dovuto pagare solo

fr. 37'950.- annui (ossia fr. 189'750.-), per cui, avendo già pagato complessivi

fr. 185'103.60 (cfr. appello incidentale p. 28) e potendo porre in

compensazione la fattura di fr. 4'646.40 (doc. 18 foglio 3 e 4), non era più

debitrice di alcunché. Per il periodo dal 1° gennaio 2013 al 31 agosto 2017,

in cui aveva provveduto a depositare l’affitto di fr. 39'000.- annui presso la Pretura (fr. 185'250.-, di cui fr. 3'250.- già di

troppo), essa avrebbe invece dovuto pagare unicamente fr. 33'654.80 annui

(ossia fr. 157'055.75), sicché fr. 28'194.25 dovevano essere liberati a suo favore

e i rimanenti fr. 157'055.75 dovevano essere liberati a favore del convenuto.

Il

giudizio pretorile deve pertanto essere modificato nel senso che, in parziale

accoglimento della petizione, l’affitto agricolo dev’essere ridotto di fr.

1'050.- annui dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 e di fr. 5'345.20 annui

dal 1° gennaio 2013 al 31 agosto 2017 con conseguente liberazione del fitto di

fr. 185'250.- depositato presso la Pretura per fr. 28'194.25

in favore dell’attrice e per fr. 157'055.75

in favore del convenuto, e, in parziale accoglimento della domanda

riconvenzionale, l’attrice dev’essere condannata al pagamento di fr. 157'055.75

(somma per la quale va disposta la liberazione del fitto depositato presso la

Pretura in favore del convenuto).

11. Il

Pretore aggiunto ha infine ripartito tra le parti in ragione di metà ciascuna

le spese processuali e compensato le ripetibili, rilevando come la loro

rispettiva soccombenza fosse sostanzialmente paritaria e come il valore di

causa, a suo giudizio pari alla riduzione del fitto di fr. 14'635.85 annui dal

1° gennaio 2008 al 31 marzo 2017, ammontasse a fr. 141'479.88.

11.1. In

questa sede il convenuto ha postulato una diversa ripartizione delle spese

giudiziarie, rilevando come la soccombenza della controparte, da determinarsi

sulla base di un valore litigioso di fr. 254'972.90, fosse di gran lunga

maggiore alla sua.

11.2. Alla

luce delle domande modificate

e riformulate dalle parti in sede conclusionale, dove in sostanza

l’attrice con la sua petizione aveva fatto valere fr. 186'337.05 (fr. 185'250.-

+ fr. 1'087.05) e il convenuto con la sua domanda riconvenzionale aveva

rivendicato fr. 255'262.40 (fr. 185'433.05 + fr. 68'635.85 + fr.

1'193.50), ben si può ritenere che il

valore litigioso per il giudizio sulle spese giudiziarie possa tutto sommato

essere quantificato, dovendosi dedurre l’importo di fr. 185'250.- depositato presso la

Pretura, conteggiato due volte, in fr.

256'349.45 (art. 94 cpv. 2 CPC).

Tenuto

conto dell’esito delle due cause (che ha ora visto l’attrice vincente nella

petizione per fr. 30'194.25 su fr. 186'337.05 e nella domanda riconvenzionale

per fr. 98'206.65 su fr. 255'262.40),

appare pertanto equo porre le

spese processuali per 3/10 a carico del convenuto e per 7/10 a carico dell’attrice,

obbligata altresì a rifondergli fr. 6'600.- per ripetibili parziali.

12. Ne discende che l’appello dell’attrice e

l’appello incidentale del convenuto devono essere parzialmente accolti, e

meglio nel senso dei considerandi che precedono.

Le

spese giudiziarie delle procedure di primo e di secondo grado seguono la

soccombenza delle parti (art. 106 cpv. 1 e 2 CPC).

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

Fatti

I. In parziale accoglimento dell’appello 19 novembre 2020 di AP 1 e dell’appello incidentale 5 gennaio 2021 di AO

1, la decisione 19 ottobre 2020 del Pretore aggiunto del

Distretto di Bellinzona è così

riformata:

1. La petizione è parzialmente

accolta.

1.1 Il

fitto agricolo è fissato come segue:

- dal 01.01.2008 al 31.12.2012 in fr. 37'950.- annui.

- dal 01.01.2013 al 31.08.2017 in fr. 33'654.80

annui.

1.2 Ad

avvenuta crescita in giudicato del dispositivo n. 1.1 e 2.1 è disposta la

liberazione del deposito effettuato da AP 1 presso questa Pretura in ragione di

fr. 157'055.75

a favore di AO 1 ed in ragione di fr. 28'194.25

a favore di AP 1.

2. La domanda riconvenzionale è parzialmente accolta.

2.1 AP

1 è condannata a versare a AO 1 la somma di fr. 157'055.75 con pagamento come stabilito al dispositivo

1.2.

3.

La tassa di giustizia di fr. 6'000.- e le spese di fr. 14'000.-

(comprese quelle peritali) sono poste per 3/10 a carico del convenuto e per

7/10 a carico dell’attrice, che rifonderà al convenuto fr. 6'600.- per

ripetibili parziali.

Considerandi

II. Le spese processuali della procedura d’appello, di fr.

2’500.-, sono poste a carico dell’appellato, che rifonderà all’appellante fr.

2'000.- per ripetibili.

III. Le spese processuali della procedura d’appello

incidentale, di fr. 2’000.-, sono poste per 3/5 a carico dell’appellante in via

incidentale e per 2/5 a carico dell’appellata in via incidentale, a cui

l’appellante in via incidentale rifonderà fr. 400.- per ripetibili parziali.

IV. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF).