Compravendita immobiliare, apparthotel; inutilizzabilità degli appartamenti quale residenza primaria o secondaria, difetti dell'oggetto compravenduto; recesso dal contratto e restituzione degli acconti già versati

Incarto n.

12.2020.21

Lugano

24 febbraio 2021/lk

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2017.27 della

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città - promossa con petizione 15 settembre 2017 da

AP

1 ()

patrocinata dall’ PA 1

contro

AO

1

patrocinata dall’ PA 2

chiedente la condanna della convenuta al pagamento di complessivi fr.

185’500.- oltre

interessi del 5% dal 14 dicembre 2014 nonché il

rigetto definitivo dell’opposizione

interposta al PE n. __________ dell’UE di __________;

domanda avversata dalla convenuta e che

il Pretore con decisione 14 gennaio 2020 ha

respinto;

appellante l’attrice con atto di appello 11 febbraio 2020, con cui ha

postulato, previa

assunzione di determinati mezzi di

prova, la riforma del querelato giudizio nel senso di

accogliere la petizione, protestando

spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre la convenuta con risposta 25

marzo 2020 ha postulato la reiezione del

gravame, pure con protesta di spese e

ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i

documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

Nel settore __________ del

piano regolatore (PR) di __________, in zona turistico-alberghiera, si trovano

i fondi n. __________ e __________ RFD di __________. Sul fondo n. __________ sorge

l’albergo __________ D__________, mentre sull’adiacente fondo n. __________

(costituito in PPP) vi sono 4 palazzine di appartamenti. Siccome la

controversia in esame nasce dai dubbi circa le possibilità di utilizzo dei

suddetti appartamenti e le limitazioni d’uso che essi devono avere per essere

conformi a quanto previsto dal piano regolatore e dalla licenza edilizia, è

opportuno riassumere qui di seguito i passi che hanno condotto alla

realizzazione del complesso.

B.

Nell’area interessata (mappale

n. __________, dal quale è stato scorporato il mappale n. __________) sorgeva

inizialmente soltanto l’albergo, appartenente alla famiglia __________. Verso

il 2006/2007 la proprietaria AO 1 ha maturato l’intenzione di realizzare un

complesso di appartamenti connesso ai servizi alberghieri dell’hotel (qui di

seguito anche “D__________”), ritenuto che la loro vendita e gli introiti

derivanti dalla loro gestione e dalla fornitura di servizi sarebbero in

particolare serviti a rilanciare la sua attività (v. doc. 9 e 11). Necessitando

il comparto interessato (art. 19 NAPR di __________ settore __________, v. doc.

LL) di un Piano di Quartiere (PQ) ai sensi dell’art. 56 dell’allora vigente

Legge cantonale di applicazione della legge federale sulla pianificazione del

territorio (LALPT), la proprietaria ha inoltrato al Municipio di __________ la

relativa domanda di costruzione il 5 dicembre 2007, approvata il 26 ottobre

2009 con conseguente rilascio della licenza edilizia (licenza quadro, v. doc. 3).

Il piano di quartiere conteneva, oltre alle diverse rappresentazioni grafiche,

anche le relative norme di attuazione (NAPQ) e una bozza del Regolamento per

l’amministrazione e l’uso delle future PPP (ai sensi dell’art. 712g CC). L’art.

7 NAPQ precisava che nel comparto erano ammesse “destinazioni di residenza

legata ad attività alberghiera e turistica”, che gli appartamenti sarebbero

stati venduti con la formula dell’apparthotel e che gli stessi avrebbero dovuto

rispettare il Regolamento per l’amministrazione e l’uso della futura PPP (doc.

8). La bozza di regolamento spiegava in special modo l’interconnessione fra gli

appartamenti e l’albergo alla luce della destinazione del fondo (turistico-alberghiera),

ovvero la fornitura, da parte dell’albergo in favore dei condomini, di una

serie di servizi (fra cui riscaldamento, energia elettrica, acqua calda e TV

via cavo), l’obbligo di far capo all’albergo per i lavori di manutenzione e la

stipulazione di un contratto di abbonamento per l’accesso a servizi di

lavanderia, alle strutture ricreative dell’albergo e alle coperture

assicurative, mentre non implicava per i futuri acquirenti alcun obbligo di

mettere (parzialmente) a disposizione dell’esercente le loro unità d’abitazione

per l’alloggio dei suoi ospiti (doc. 10).

C.

Il 4 ottobre 2010 AO 1 ha inoltrato

una domanda di costruzione volta all’edificazione di quattro nuove palazzine

per alloggi (apparthotel), e di un’autorimessa interrata sulla part. n. __________

come pure all’ampliamento della struttura fitness già esistente sulla part. n. __________.

Il Municipio di __________ ha rilasciato la licenza edilizia il 1° febbraio

2011 (poi rinnovata con decisione municipale del 3 maggio 2013 e completata

dalla licenza del 3 febbraio 2014 relativa a una variante), precisando quale

condizione particolare che: “La connessione funzionale degli appartamenti

con la struttura alberghiera dovrà essere garantita attraverso una chiara

definizione, nel regolamento delle future PPP, dei servizi che l’albergo dovrà

garantire” (doc. 4, 5 e 6). Nel corso del 2011 è avvenuto lo scorporo e la

costituzione in PPP della part. n. __________, con successiva adozione del

relativo Regolamento d'amministrazione e d'uso e annotazione del medesimo a RF

(doc. III° rich.).

D.

Nel periodo successivo è

seguito uno scambio di corrispondenza fra il notaio avv. __________ A__________

(per conto della proprietaria) e il Municipio di __________ riguardante la

qualifica degli appartamenti in questione, in particolare in relazione

all’accettazione, nella votazione popolare dell’11 marzo 2012, dell’iniziativa

“Weber” volta a limitare la costruzione delle abitazioni secondarie, poi

tradotta nella Legge federale

sulle abitazioni secondarie (LASec, entrata

in vigore il 1° gennaio 2016). In tal contesto, con scritti 26 aprile 2012 e 12

marzo 2014 il Municipio comunicava alla proprietaria che l’iniziativa non

avrebbe influito sul progetto immobiliare, trattandosi di una struttura a

destinazione alberghiera, considerato che “la residenza pura e semplice non

è ammessa” (v. doc. D/13 e doc. V° rich.).

E.

I lavori di edificazione sono

cominciati nella primavera-estate del 2014. Il 3 settembre 2014, AO 1 da una

parte e __________ e AP 1 dall’altra hanno concluso (nella semplice forma scritta)

un contratto di riservazione riguardante un’unità abitativa e un garage del

complesso (definito “Gebäudekomplex mit Ferienwohnungen”). Esso chiariva

che l’unità veniva acquistata quale residenza secondaria e prevedeva il

versamento di un primo acconto di fr. 50'000.- entro 10 giorni dalla sua

sottoscrizione, da computare nel prezzo della compravendita di fr. 1'235'000.- (doc.

II° rich.).

F.

Dall’ottobre 2014 un ulteriore

scambio di corrispondenza fra il notaio avv. __________ A__________ e il

Municipio di __________ ha riguardato la conformità del progetto e del previsto

utilizzo degli appartamenti alla licenza edilizia, al piano regolatore e alle

norme pianificatorie, e in special modo l’eventuale obbligo di messa a

disposizione di terzi da parte dei futuri proprietari delle PPP (doc. 6, p. 3 e

doc. II° rich.).

G. Il 4 dicembre 2014, con rogito n. __________

del

medesimo notaio (doc. A), AO 1 (quale

venditrice) ha sottoscritto con AP 1 (quale acquirente) un contratto di

compravendita (doc. B) avente come oggetto il foglio PPP n. __________ e

la quota di 1/61 del foglio PPP n. __________ di cui al fondo base n. __________

RFD di __________ (appartamento con annesso posteggio), per un prezzo

complessivo di fr. 1'235'000.- da liquidare nelle seguenti modalità (pto.

4 del rogito):

fr. 50’000.- quale primo acconto già versato;

fr. 123'500.-

quale secondo acconto, da versare

entro 10 giorni dalla firma del contratto;

fr. 123'500.-

quale terzo acconto, da versare

entro 10 giorni dall’avvenuta comunicazione scritta dell’ultimazione della

costruzione grezza;

fr. 938'000.-

a saldo, entro 10 giorni

dall’avvenuta consegna dell’appartamento.

Il pto. 6. del contratto prevedeva che “In

caso di rinuncia all’acquisto del summenzionato oggetto, dagli acconti versati

verrà trattenuto un importo pari al 25% (venticinque percento)”.

Il pto. 9 indicava, fra le altre cose,

l’esistenza del Regolamento condominiale del 21 novembre 2013 (cfr. doc. F).

Il pto. 11, premesso che il fondo base n. __________

si trovava in zona turistico-alberghiera, che “Il concetto di residenza

secondaria non è applicabile” e che comunque la quota di residenze

secondarie nel Comune di __________ era inferiore al 20%, stabiliva

espressamente che “L’acquirente non è tenuto a locare il suo appartamento

durante la sua assenza. Può disporne liberamente”.

Il pto. 20 del contratto prevedeva la consegna

dell’appartamento entro la fine di maggio 2016.

H.

Dopo che l’acquirente aveva

versato i primi due acconti (doc. II° rich.), la Società __________ (__________),

su incarico del Municipio di __________, ha rilasciato il suo parere 19 gennaio

2015 in relazione alla conformità del D__________ al Piano regolatore (doc. IV°

rich.), con il quale ha essenzialmente costatato che esso non aveva

destinazione alberghiera, essendo piuttosto di carattere residenziale. Il

Municipio ha successivamente emesso la decisione 22 aprile 2015, con la quale

ha imposto una serie di emendamenti al Regolamento condominiale, fra cui quello

del relativo art. 6, dal seguente nuovo tenore: “Il comproprietario mette annualmente a

disposizione dell’amministrazione dell’albergo le sue parti di diritto

esclusivo e quelle a lui assegnate in uso esclusivo alfine di permettere

un’utilizzazione turistico-alberghiera della proprietà. La gestione di questi

appartamenti affittati è di competenza dell’amministrazione dell’albergo…”

(doc. 14).

I.

Con scritto 28 aprile 2015

(doc. G), il notaio ha informato l’acquirente della decisione del Municipio, preannunciando

l’intenzione della venditrice di impugnare la decisione con ricorso al

Consiglio di Stato (CdS) per il tramite del patrocinatore avv. __________ P__________.

Il ricorso è stato inoltrato il 18 maggio 2015 (doc. 6).

J.

Con comunicazione 4 dicembre

2015 (doc. H), l’avv. __________ P__________ ha aggiornato l’acquirente sullo

stato del ricorso, preannunciandole il probabile esito positivo e l’intenzione

della venditrice di apportare delle modifiche al Regolamento condominiale e

allestire un contratto fra Condominio e albergo al fine di stabilire delle

chiare regole relativamente alla compatibilità del complesso alla zona

turistico-alberghiera, senza tuttavia introdurre un obbligo personale per i

singoli proprietari di mettere le abitazioni a disposizione dell’albergo.

K.

Con decisione n. 200 del 20

gennaio 2016 il Consiglio di Stato (CdS) ha accolto il ricorso 18 maggio 2015

di AO 1, dichiarando nulla sia la decisione 22 aprile 2015 del Municipio di __________,

sia la condizione contenuta nell’art. 7 NAPQ e nella licenza edilizia del 2011

relativa al Regolamento condominiale (doc. 6). In sostanza, il CdS ha osservato

che al Municipio, quale autorità amministrativa, mancava la competenza per

corredare la licenza per il PQ, le NAPQ e la successiva licenza edilizia di una

clausola accessoria fondata sul diritto civile e per imporre la creazione di un

Regolamento d’amministrazione e d’uso (di principio facoltativo ai sensi

dell’art. 712g CC, rispettivamente obbligatorio unicamente laddove adottato in

sede di procedura giudiziaria civile) con determinati contenuti. In altre

parole, il CdS ha ritenuto che il Municipio avesse scelto uno strumento

giuridico inadatto (poiché di competenza dell’Autorità civile) per imporre il

rispetto delle norme pianificatorie, laddove tuttavia la condizione da lui

pretesa, ovvero l’obbligo di messa a disposizione, risultava nel merito

corretta, essendo un principio cardine del concetto di “apparthotel” e della

conformità alla destinazione alberghiera. La decisione è passata in giudicato.

L.

L’avv. __________ P__________

ha comunicato a AP 1 l’esito del ricorso con e-mail 24 gennaio 2016 (Doc. I), osservando

che malgrado l’annullamento della decisione municipale il CdS aveva

sottolineato la necessità di un utilizzo delle palazzine in conformità con la

zona turistico-alberghiera, per cui sarebbe stato opportuno modificare il

Regolamento condominiale per evitare l’insorgere di ulteriori problematiche.

All’e-mail sono state allegate le proposte di modifica del Regolamento

condominiale e una bozza del contratto fra albergo e Condominio volte a

regolare la messa a disposizione degli appartamenti a favore di terzi (doc. J).

M.

Il 28 gennaio 2016

l’acquirente ha comunicato alla controparte, per il tramite del patrocinatore

avv. __________ D__________, di non essere assolutamente disposta ad accettare

il suddetto vincolo, chiedendo alternativamente o una valida ed efficace esenzione

dall’obbligo di messa a disposizione, o un consensuale scioglimento del

contratto, riservandosi ogni diritto di recesso, di garanzia per i difetti e di

risarcimento danni, lamentando anche il ritardo nella consegna dell’opera (doc.

K).

N.

Sono seguiti, nel periodo

febbraio-luglio 2016, ulteriori scambi di corrispondenza fra le parti, nei

quali la venditrice ha dato atto del ritardo nella consegna dell’appartamento

(a suo dire tuttavia non a lei imputabile) e ha negato un diritto di recesso

della controparte: ella in sintesi ha osservato che non avrebbe mai potuto

imporle un obbligo di messa a disposizione, che la decisione del CdS nulla

mutava dal profilo contrattuale e in relazione ai loro rapporti privati e che AP

1 non sarebbe stata sottoposta al controverso vincolo, ritenuti altresì i

colloqui in corso con il Municipio di __________ al fine di trovare un punto

d’incontro e il prospettato inserimento, nell’allegato 2 del Regolamento

condominiale, di un’esenzione per quegli acquirenti che avevano sottoscritto i

contratti di compravendita prima dell’adeguamento del Regolamento alle

richieste del Municipio (soluzione suffragata dal parere 11 aprile 2016 commissionato

al giudice federale emerito S__________ e nel frattempo implementata con

annotazione a RF del modificato Regolamento; cfr. doc. L, M, O, Q, R, S, T, W,

X e doc. III° rich.).

L’acquirente da parte sua, oltre a richiedere

documentazione e aggiornamenti relativi all’evoluzione delle discussioni con il

Municipio, ha sottolineato la necessità di ottenere rassicurazioni e conferme

circa l’assenza del vincolo che fossero valide e vincolanti anche dal punto di

vista del diritto pubblico, riservandosi ogni diritto di legge (doc. N,

P, U e V).

O.

Con e-mail 21 settembre 2016

(doc. Y), l’avv. __________ P__________ ha comunicato all’acquirente che il 13

settembre 2016 il Municipio di __________ aveva concesso l’abitabilità alla

palazzina A, precisando tuttavia che ciò non comportava alcuna conferma, da

parte dell’Autorità comunale, della conformità della prospettata utilizzazione

con la destinazione alberghiera. L’avvocato P__________ ha inoltre precisato che

il Municipio avrebbe potuto inviare ai proprietari delle relative comunicazioni

o effettuare dei controlli per verificare le modalità di utilizzo degli

appartamenti.

P.

In data 29 ottobre 2016, su

incarico del Municipio, l’avv. dott. L__________, giudice e presidente emerito

del Tribunale cantonale amministrativo, ha prodotto un nuovo parere in merito

alla conformità degli appartamenti con il diritto pianificatorio ed edilizio

(doc. 7), secondo cui per essere definito “apparthotel”, rispettivamente per

avere carattere alberghiero, non basta che un complesso usufruisca dei servizi

di un albergo: occorre piuttosto che esso sia caratterizzato in maniera

preponderante dalla messa a disposizione delle unità abitative per l’alloggio

di ospiti dell’albergo, laddove pertanto l’uso alberghiero degli appartamenti

deve rimanere prevalente sull’uso residenziale. Tuttavia, avendo i promotori

illustrato, già all’avvio del progetto, le modalità d’uso degli appartamenti

(unità abitative con servizi alberghieri, indipendentemente dall’utilizzo

improprio del termine “apparthotel”) e la loro opinione sulla conformità di

zona, e non avendo l’Autorità cantonale e soprattutto il Municipio manifestato

cenni di dissenso o segnalato l’obbligo di messa a disposizione degli

appartamenti anche a clienti dell’albergo, tale silenzio era atto a suscitare

nei promotori delle possibili aspettative, da esaminare alla luce del principio

dell’affidamento.

Q.

Con lo scritto 3 novembre 2016

l’acquirente, per il tramite del nuovo patrocinatore avv. PA 1, ha ribadito il

mancato adempimento di due elementi essenziali del contratto, ovvero l’assenza

di obblighi di locazione a terzi e la tempestiva consegna dell’appartamento, dichiarando

la risoluzione immediata del contratto ex art. 205 CO, subordinatamente il

recesso ex art. 107 seg. CO o l’annullamento del contratto per errore

essenziale (art. 24 CO), con restituzione di tutto quanto già versato (fr. 185'500.-

complessivi) e risarcimento di ogni danno entro il 18 novembre 2016 (doc. II).

Con comunicazione 23 novembre 2016 la venditrice si è opposta, ribadendo che a

suo modo di vedere la controparte era sufficientemente tutelata dall’obbligo di

locare il suo appartamento (doc. JJ).

R.

Con PE n. __________ dell’UE

di __________ datato 7 dicembre 2016, AP 1 ha escusso AO 1 per fr. 200'000.-

oltre interessi dal 1° giugno 2016 a titolo di “restituzione acconti e

risarcimento danni”, cui l’escussa ha interposto opposizione (doc. KK).

S.

Previo ottenimento

dell’autorizzazione ad agire (doc. B), con petizione 15 settembre 2017 AP 1 ha

convenuto AO 1 innanzi alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città,

postulando la sua condanna al pagamento di complessivi fr. 185'500.- oltre

interessi del 5% dal 14 dicembre 2014 (di cui fr. 173'500.- di acconti versati e

fr. 12'000.- di costi notarili anticipati), nonché il rigetto definitivo

dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di __________

relativamente a tale importo, avvalendosi dell’azione redibitoria (art. 205 CO)

e subordinatamente del vizio di volontà (art. 24 CO).

T.

Con risposta 16 ottobre 2017 AO

1 si è opposta alla petizione negando l’esistenza di un difetto o di un errore,

non sussistendo per la controparte alcun obbligo di messa a disposizione di

terzi dell’appartamento acquistato.

U.

Con replica 15 maggio 2017 e

duplica 9 giugno 2017 le parti si sono riconfermate nelle proprie antitetiche

posizioni. Esperita l’istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi scritti,

con decisione 14 gennaio 2020 il Pretore ha respinto la petizione, annullando

il PE n. __________ e ponendo le spese processuali, pari a fr. 11’000.-, a

carico dell’attrice, pure condannata a versare alla controparte

fr. 13’000.- di ripetibili.

V.

Con atto di appello 11

febbraio 2020 l’attrice si è aggravata contro tale giudizio, postulandone la

riforma nel senso di accogliere la petizione, previa acquisizione agli atti dei

doc. VV e WW e accoglimento di una richiesta di edizione documenti rivolta al

Comune di __________.

Con risposta 25 marzo 2020, la convenuta ha postulato

la reiezione del gravame e dell’istanza di assunzione di nuovi mezzi di prova.

Delle argomentazioni delle parti si dirà, per quanto necessario, nei

considerandi di diritto.

E considerato

in diritto:

Considerandi

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia

testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art.

311.

e 312 CPC). Nel caso concreto l’appello 11 febbraio 2020 contro la

decisione 14 gennaio 2020 è tempestivo, così come è tempestiva la risposta 25

marzo 2020 dell’appellata.

2.

Con l’impugnata sentenza, il

Pretore ha esaminato se le pretese attoree potessero essere fondate su

un’azione di garanzia per difetti (azione redibitoria) o sul vizio di volontà

(errore essenziale).

2.1

Per quanto riguarda il primo costrutto giuridico, il Pretore ha

dapprima esposto dottrina e giurisprudenza in relazione agli art. 197, 200 e

205.

CO (consid. 2-5 dell’impugnato giudizio, a cui si rinvia), evidenziando in

particolar modo che se un appartamento non può essere utilizzato nel modo in

cui era stato convenuto al momento della sottoscrizione del contratto a causa

di norme di diritto amministrativo, si è in presenza di un difetto di tipo

giuridico, rispettivamente che la risoluzione contrattuale ex tunc

prevista dall’azione redibitoria dev’essere giustificata dalle circostanze.

Dopo avere accertato che nella fattispecie la libera disposizione e l’uso

esclusivo dell’appartamento facevano parte dei principi cardine del progetto

immobiliare e delle caratteristiche giuridiche dell’oggetto compravenduto

chiaramente pattuite, il primo giudice ha nondimeno escluso un difetto

giuridico, poiché l’esistente contenzioso di diritto amministrativo non

risultava né chiaro né tantomeno risolto e poiché nulla permetteva di

concludere che l’acquirente non potesse godere dell’uso esclusivo e della

libertà di disporre del proprio appartamento (non sussistendo in quel momento

alcun obbligo di locazione a terzi, non contenuto né nelle licenze edilizie, né

nel Regolamento condominiale).

2.2

Quanto al vizio di volontà, dopo avere riassunto dottrina e

giurisprudenza in relazione all’errore essenziale ex art. 23 e 24 CO (consid.

9.1

della decisione impugnata), il giudice di primo grado ha in sintesi

ribadito che non sussisteva un obbligo di messa a disposizione e che in

considerazione delle discussioni avvenute fra il notaio avv. __________ A__________

e l’Ufficio tecnico del Comune di __________, nel caso di una conformità del

complesso alla destinazione alberghiera non vi sono restrizioni legate alla LASec

(ciò che è stato pure esplicitato nel contratto). Trattandosi di questioni

ancora sub iudice, non si può pertanto ammettere un errore

dell’acquirente né in relazione all’assenza dell’obbligo di messa a

disposizione, né all’utilizzo dell’appartamento quale casa secondaria.

3.

Con l’impugnativa,

l’appellante ribadisce il buon fondamento della propria pretesa creditoria

sulla base dell’azione redibitoria e del vizio di volontà.

3.1

Innanzitutto, essa evidenzia di avere acquistato l’appartamento

quale residenza secondaria, pattuendo espressamente che ne avrebbe avuto l’uso

esclusivo senza alcun obbligo di locazione a terzi, laddove la frase “Il concetto di residenza secondaria non è

applicabile” mirava semplicemente a escludere l’applicabilità della LASec.

3.2

L’appellante critica poi il Pretore per aver esposto i fatti in

maniera parziale, mettendo in risalto quelli esposti dalla venditrice o

irrilevanti per l’esito del giudizio (quali le procedure per il rilascio delle

licenze edilizie, alle quali lei non ha partecipato) e trascurando invece

quelli determinanti da lei evidenziati, in special modo quelli relativi

all’effettiva esistenza ed efficacia dell’obbligo di locazione a terzi dal

punto di vista del diritto pubblico e le relative considerazioni giuridiche da

lei proposte, che dovevano d’altronde essere esaminate d’ufficio alla luce

dell’art. 57 CPC. Ne discenderebbe pertanto un diniego di giustizia e la

violazione del suo diritto di essere sentita, per cui si dovrebbe annullare la

decisione e rinviare l’incarto al primo giudice per un nuovo giudizio.

3.3

Nello specifico, il giudice di prima sede avrebbe trascurato il

fatto che la controparte e il notaio erano perfettamente a conoscenza della

situazione pianificatoria del fondo (che escludeva la destinazione

residenziale), avendoli peraltro il Municipio espressamente informati che “la

residenza pura e semplice non è ammessa” (teste __________ A__________,

verbale del 21 novembre 2018, p. 2-5; doc. 13). Il teste arch. __________ R__________

(caposervizio dell’Ufficio domande di costruzione del Comune di __________) ha dichiarato

di avere informato il suddetto notaio che nel comparto era esclusa la

destinazione residenziale (sia primaria che secondaria, essendo la struttura da

utilizzare quale apparthotel) e di non aver per contro mai fornito

rassicurazioni sull’assenza di un obbligo di locazione a terzi (verbale del 12

settembre 2018, p. 4), quest’ultima circostanza confermata dallo stesso notaio

(verbale del 21 novembre 2018, p. 9), dal doc. 13 e dallo scritto 12 marzo 2014

di cui al doc. V° rich. L’appellante rileva poi che la licenza edilizia è stata

chiesta e rilasciata per un apparthotel (v. doc. 4, 5 e 9), ovvero per una

struttura gestita secondo criteri alberghieri. Già prima della sottoscrizione

del contratto e della decisione 22 aprile 2015 del Municipio, e meglio a

partire dall’ottobre 2014, quest’ultimo e il notaio avevano discusso del

problema legato all’obbligo di locazione. Addirittura il notaio, per conto

della venditrice, aveva chiesto rassicurazioni (mai ricevute) sull’assenza di

detto vincolo (v. l’e-mail del 3 novembre 2014 di cui al doc. E/doc. II° rich.,

lo scritto 17 dicembre 2014 di cui al doc. V° rich., il doc. 6, p. 3 e il doc.

7, p. 4). Contrariamente a quanto asserito dal medesimo nella sua

testimonianza, in quel frangente egli non agiva dunque quale notaio (ciò che

solleverebbe dei dubbi sulla sua equidistanza), né è venuto a conoscenza del

problema solo a fine 2014/inizio 2015. Malgrado ciò, egli e la venditrice hanno

continuato ingiustificatamente a sostenere che il prospettato utilizzo del

complesso fosse conforme al PR, introducendo nel rogito una relativa garanzia

perlomeno temeraria. Il Pretore non avrebbe neppure tenuto in debita

considerazione il contenuto della decisione 20 gennaio 2016 del CdS, che ha

confermato nel merito la necessità dell’obbligo di messa a disposizione quale

conseguenza diretta delle vincolanti norme di diritto pubblico (PR e art. 19

NAPR), ritenuto che il complesso può avere carattere alberghiero soltanto nella

misura in cui gli appartamenti sono messi a disposizione dell’albergo per

alloggiarvi i suoi clienti, indipendentemente dai contenuti di un Regolamento

condominiale. Tali considerazioni emergono pure dal parere di L__________ (doc.

7) e da quello della __________ (doc. IV° rich.). Parimenti trascurato sarebbe

stato lo scambio di corrispondenza intrattenuto fra le parti dopo che è emersa

la necessità del vincolo, nell’ambito del quale si è discusso per trovare una

soluzione. In tal contesto, l’acquirente è stata informata dei possibili futuri

controlli da parte del Municipio (doc. Y) e chiedeva delle garanzie valide ai

sensi del diritto pubblico (mai ricevute; cfr. doc. K, P, U e V). In effetti,

le autorità cantonali e comunali hanno evidenziato la necessità di vigilare sul

rispetto delle prescrizioni pianificatorie da parte del D__________ e di adottare

(qualora necessario) dei provvedimenti per ripristinare un uso conforme alle

medesime (doc. Z – HH). Tant’è che il Municipio lo ha poi fatto, in particolare

emanando delle misure coercitive (divieti d’uso) nei confronti di alcuni

proprietari volte a impedire un utilizzo residenziale rispettivamente a imporre

un utilizzo alberghiero dei loro appartamenti (doc. NN-UU), la cui immediata

esecutività (corredata dalla comminatoria dell’art. 292 CPS) è stata confermata

pure dal Tribunale cantonale amministrativo e dal Tribunale federale (doc. TT,

16.

e doc. V° rich.). Tali misure sono pertanto in vigore a tutti gli effetti.

3.4

Nel seguito del gravame, l’appellante adduce nuovi fatti e nuovi

mezzi di prova, segnalando che nel frattempo il Consiglio di Stato ha

confermato due decisioni del Municipio di __________ relative ai divieti d’uso

summenzionati. Chiede l’ammissione agli atti del doc. VV (risposta 25 novembre

2019.

del Municipio di __________ a un’interpellanza, pubblicata il 14 gennaio

2020, con la quale ha aggiornato il Consiglio comunale sullo stato dei pendenti

ricorsi presso il CdS e sulle misure intraprese per assicurare il rispetto del

PR) e del doc. WW (articolo pubblicato il 26 novembre 2019 su www.__________

relativo alla conferma dei divieti d’uso da parte del CdS), nonché un’edizione

documenti rivolta al Comune di __________ (subordinatamente alla convenuta o al

Consiglio di Stato) e riguardante le suddette due recenti decisioni del CdS,

eventualmente da produrre in forma anonimizzata. Secondo l’appellante, tali

mezzi di prova, posteriori alla chiusura dell’istruttoria (art. 232 CPC),

contribuiscono ulteriormente a confermare l’efficacia delle misure coercitive

adottate dal Municipio nei confronti dei condomini.

3.5

Sulla base di tutti questi elementi, l’appellante evidenzia il

mancato adempimento del contratto, che prevedeva la consegna di un appartamento

da utilizzare quale residenza secondaria entro la fine di maggio 2016: la

libera fruibilità dell’appartamento è giuridicamente e coercitivamente esclusa,

e la garanzia di cui alla clausola 11 del rogito (uso esclusivo e libera

disposizione) non può essere adempiuta ai sensi dell’art. 197 CO. Le licenze

edilizie non possono mutare la situazione (tenuto conto che l’acquirente

neppure ha preso parte alle relative procedure di rilascio e non può dunque far

valere eventuali diritti derivanti dalla buona fede), né può farlo un

Regolamento condominiale, strumento di diritto civile modificabile in ogni

tempo e irrilevante ai fini dell’applicazione del diritto pubblico (e che

comunque non tutelerebbe un successivo acquirente nel caso in cui un condomino

decidesse di vendere la sua unità). L’appellante rileva altresì che, vista la

situazione attuale e concreta, i futuri sviluppi delle varie procedure

amministrative non sono determinanti, non potendosi del resto da essa esigere

di attendere 5-10 anni per poter utilizzare un appartamento pagato fr.

1'253'000.- (laddove se il Pretore avesse ritenuto il contrario, avrebbe

perlomeno dovuto sospendere la procedura civile ex art. 126 CPC). A mente

dell’appellante, sarà piuttosto la controparte a doversi attivare nei confronti

del Municipio, facendo valere le licenze edilizie e rivendicando il

risarcimento di eventuali danni, ciò che ha già preannunciato di voler fare

(doc. PP e QQ). Ne conseguirebbe pertanto la presenza di un difetto tale da

giustificare la risoluzione della compravendita, la restituzione degli acconti

versati e delle spese notarili sostenute (quale risarcimento del danno diretto)

ai sensi dell’art. 205 e 208 cpv. 2 CO, oltre ai relativi interessi. Le spese

notarili sarebbero da rifondere anche qualora venissero considerate un danno

indiretto giusta l’art. 208 cpv. 3 CO, poiché secondo l’appellante la

controparte non ha dimostrato che non le incombe alcuna colpa, e anzi ha

sottoscritto il contratto malgrado fosse perfettamente consapevole della problematica

amministrativa, dovendo essa pertanto rispondere per le fallaci garanzie

fornite.

3.6

Da ultimo, l’appellante invoca nuovamente il vizio di

volontà e l’annullamento del contratto per il suo errore su un elemento

essenziale, riguardante una qualità giuridica dall’importanza riconoscibile

anche per la controparte (ovvero la possibilità di disporre liberamente ed

esclusivamente dell’oggetto compravenduto quale residenza secondaria). Di qui

la restituzione degli acconti e la rifusione dell’ulteriore danno arrecato a

causa di un comportamento contrario alla buona fede (art. 2 CC e 62 seg. CO).

4.

Con la risposta all’appello, AO

1.

sostiene invece che il giudice di primo grado si è chinato su tutte le questioni

rilevanti. Ella sottolinea la sua buona fede, avendo sempre illustrato, nei

confronti delle competenti autorità, il carattere abitativo delle palazzine e

le modalità proposte per garantire la sufficiente interconnessione con

l’albergo e la conformità con la destinazione del fondo. Ella ha dunque fatto

affidamento sul comportamento del Municipio di __________, che ha approvato la

documentazione sottopostagli (compreso il Regolamento condominiale, v. doc. 13)

e ha rilasciato le licenze edilizie senza opporre alcuna contestazione prima

della sottoscrizione del contratto di compravendita, per poi sollevare la

problematica solo in un secondo tempo a seguito di pressioni politiche. A mente

dell’appellata, il Pretore non ha accertato la presenza di una garanzia ex art.

197.

CO, considerato in ogni caso che la clausola 11 non è inficiata da un divieto

concreto. Non vi sarebbe difatti alcun vincolo già in vigore, non prevedendo il

PR, le NAPR, le licenze edilizie o il Regolamento condominiale un obbligo di

locazione a terzi. In particolare, a suo modo di vedere l’art. 19 NAPR non

fornisce una definizione di “impianti e strutture per attività turistiche di

tipo alberghiero”, né sancisce l’inammissibilità di abitazioni residenziali.

Parimenti, un obbligo di

locazione o un divieto di residenza non sarebbero derivabili da alcuna legge

comunale, cantonale o federale. L’appellata evidenzia altresì di essersi

opposta alle posizioni espresse dal Municipio di __________ e di aver continuato a garantire il rispetto del contratto

tramite strumenti idonei, segnatamente tramite la modifica del Regolamento nel

maggio 2016 (allegato 2 di cui al doc. III° rich.), con la quale la controparte

è stata esentata dall’obbligo di messa a disposizione. Essa sottolinea di avere

inoltre impugnato anche le recenti decisioni del Consiglio di Stato relative ai

divieti d’uso, per cui né il Tribunale cantonale amministrativo né il Tribunale

federale si sono ancora espressi nel merito, laddove l’esito potrebbe essere

per lei favorevole. Fino a una pronuncia definitiva, la controparte non

potrebbe pertanto far valere alcuna pretesa per difetti, per cui la sua azione

sarebbe quantomeno prematura. Di conseguenza, neppure sarebbero rilevanti i

nuovi mezzi di prova richiesti, che non riguardano il contratto in esame ma questioni

politiche o giudiziarie ancora incerte, ritenuto che il doc. WW e l’edizione

documenti, concernenti fatti di fine novembre, sarebbero stati oltretutto proposti

tardivamente (dato che l’impugnata decisione è del 14 gennaio 2020). A mente

dell’appellata inoltre la causa del contestato difetto non è precedente, bensì

successiva al trasferimento dei rischi in capo all’acquirente, poiché è sorta

solamente con la decisione 22 aprile 2015 del Municipio di __________. Ella

aggiunge che la controparte non potrebbe in ogni caso pretendere degli

interessi di mora poiché esclusi dalla clausola n. 6 (“parte venditrice non deve alcun interesse o

garanzia sull’acconto versato dalla parte acquirente”), la quale peraltro

prevedeva anche il diritto di trattenere perlomeno il 25% degli acconti

versati. Neppure la rifusione delle spese notarili sarebbe dovuta, poiché esse

erano a carico dell’acquirente (v. clausola 25). In ogni caso, la richiesta

andrebbe semmai rivolta al notaio e non a lei, che non avendo alcuna colpa non

dovrebbe pertanto rispondere di alcun maggiore danno. Infine, l’appellata

ribadisce che non vi è spazio per un vizio di volontà. L’acquirente era

consapevole che il fondo non si trovava in zona residenziale bensì alberghiera

(v. clausola 11), né vi sarebbe alcuna divergenza fra quanto voluto e la realtà

dei fatti: non sussisterebbe difatti alcun vincolo, né alcuna limitazione

riguardante le residenze secondarie (inapplicabilità della LASec).

5.

Il diritto di ottenere una

decisione motivata deriva dal diritto di essere sentito sancito dall’art. 29

cpv. 2 Cost. Il giudice non è tenuto a determinarsi su ogni singola allegazione

di parte. La motivazione può anche essere breve e concisa. Essenziale è che

permetta di capire perché il giudice ha statuito in un modo piuttosto che in un

altro, sicché l'interessato possa valutare con cognizione di causa se deferire

il litigio all'autorità superiore, la quale deve, a sua volta, poter esercitare

adeguatamente il proprio controllo giurisdizionale (DTF 143 III 65, consid.

5.2; DTF 142 II 154, consid. 4.2).

Nella presente fattispecie, l’appellante menziona

l’annullamento del giudizio e il rinvio dell’incarto al primo giudice, ma non

include una simile richiesta nel suo petitum, volto unicamente alla

riforma della decisione impugnata. La motivazione della sentenza di primo grado

è invero decisamente scarna con riferimento ai diversi atti amministrativi che

hanno riguardato le possibilità di utilizzo degli appartamenti in questione. Il

Pretore non ha ad esempio speso una parola sulle posizioni espresse dal Municipio di __________

dopo la decisione 20 gennaio 2016 del

Consiglio di Stato, segnatamente sui controlli effettuati e sui divieti d’uso

emanati nei confronti di alcuni proprietari e immediatamente esecutivi, ciò che

è quantomeno discutibile. Sennonché il Pretore ha pur sempre spiegato che la

sua decisione di non ammettere un difetto o un errore deriva dal fatto che l’obbligo di messa a disposizione non è

previsto né dal Regolamento condominiale in vigore al momento della

sottoscrizione dell’atto di compravendita, né dalla licenza edilizia, né dalla

licenza per il PQ, rispettivamente che la situazione giuridica non è chiara e che il

contenzioso di diritto amministrativo non è ancora stato definitivamente

risolto. Il primo giudice ha dunque indicato le ragioni che lo hanno condotto a

respingere l’azione redibitoria, tant’è che l’appellante è stata in grado di censurarle con cognizione di causa

nell’appello qui in esame. Qui di seguito si esaminerà se tali ragioni siano o

meno fondate.

6.

Nel caso concreto, è pacifico

che il contratto di compravendita stabilisse una garanzia in favore

dell’acquirente, e meglio una qualità promessa ai sensi dell’art. 197 CO: la

venditrice si è impegnata a consegnare all’acquirente un appartamento di cui

poter disporre liberamente e da utilizzare a scopo abitativo quale residenza

secondaria in via esclusiva, senza alcun obbligo di messa a disposizione in favore

di terzi (doc. A, clausola 11; contratto di riservazione di cui al doc. II°

rich.; doc. D; teste __________ A__________, verbale del 21 novembre 2018, p.

11). Parimenti evidente è che l’acquirente, in caso contrario, non avrebbe mai

concluso il contratto.

Occorre pertanto esaminare le concrete possibilità di

utilizzo dell’appartamento nel periodo in cui esso avrebbe dovuto essere

consegnato. Nella fattispecie, si può osservare che l’obbligo di utilizzo

alberghiero degli stabili trova di principio il suo fondamento direttamente nel

PR e nelle NAPR e che pertanto l’utilizzo residenziale degli appartamenti non è

conforme alla destinazione alberghiera del fondo e al concetto di “apparthotel”

(con la riserva che dovrà ancora essere chiarito se tutti gli appartamenti

devono essere sottoposti all’obbligo di messa a disposizione, o solamente una

parte preponderante di essi, o se un’altra soluzione è possibile alla luce del

principio dell’affidamento). Ad ogni modo, la posizione del Municipio e del

Consiglio di Stato era e rimane chiara: entrambi hanno confermato, quale

principio cardine, l’obbligo di messa a disposizione (tanto più che la

venditrice ha reagito inserendo tale vincolo nel Regolamento condominiale, cfr.

doc. I). Il Municipio inoltre, ovvero l’autorità competente per vigilare sul

rispetto del Piano regolatore (art. 48 cpv. 1 LE), si è nel seguito più volte

riconfermato in questa posizione, annunciando l’intenzione di effettuare dei controlli

indipendentemente dagli accordi di natura privata fra l’albergo e i condomini e

negando puntualmente la possibilità di erigere nel complesso la propria

residenza o il proprio domicilio (cfr. ad esempio i doc. OO e UU), emettendo oltretutto

alcuni divieti d’uso, la cui immediata esecutività (corredata alla comminatoria

penale giusta l’art. 292 CPS) è stata confermata dal TRAM e dal Tribunale

federale (v. le decisioni del TRAM del 14 settembre 2018, inc. 52.2018.314/322,

di cui al doc. V° rich. e la STF 1C_534/2018 del 2 novembre 2018 di cui al doc.

16). Nello specifico, il Municipio ha vietato ai diretti interessati di

risiedere negli appartamenti, imponendo una serie di condizioni per il loro

utilizzo quali delle limitazioni temporali dei periodi di occupazione e degli

obblighi di notifica circa la messa a disposizione a terzi. In altre parole,

non solo non esiste qualsivoglia decisione amministrativa che stabilisca

l’assenza del vincolo in questione o una relativa esenzione per determinati

proprietari, ma vi sono concrete decisioni amministrative che stabiliscono il

contrario, per cui le scelte unilaterali della venditrice nell’ambito del

diritto civile (quali la definizione dei contenuti del Regolamento

condominiale) non sono atte a risolvere la situazione e a soddisfare la

garanzia contenuta al pto. 11 del contratto: essa non poteva né può essere

adempiuta, né si poteva esigere dall’acquirente di risiedere nell’appartamento

in pieno contrasto con le indicazioni delle competenti autorità oppure di

attendere per anni una risposta in merito alle possibilità di utilizzo del

medesimo. Una colpa della venditrice non è a tal riguardo necessaria. La problematica

deve appartenere alla sfera di rischio della venditrice e non certo a quella

dell’acquirente, tanto più che il germe di tale rischio deriva direttamente dal

diritto pianificatorio e dalla confusione dei promotori immobiliari sulla distinzione fra appartamenti con servizio

alberghiero e apparthotel (rispettivamente sulle caratteristiche che il

complesso doveva avere per rientrare nella destinazione alberghiera prevista dal

PR), come è emerso a partire dall’ottobre

2014.

D’altronde, secondo la clausola n. 20 del contratto “il trapasso del

possesso, con diritti ed obblighi nonché utili e rischi, avrà luogo secondo

accordi separati, dopo l’ottenimento dell’abitabilità dello stabile…e con la

consegna dell’oggetto…” (prevista per la fine di maggio 2016), e l’art. 220

CO recita: “se per la consegna del fondo al compratore è stato pattuito un

termi­ne, si presume che gli utili ed i rischi debbano passare al compratore

solo alla scadenza di questo”.

In siffatte circostanze, occorre ammettere l’esistenza

di un difetto tale da giustificare il recesso dal contratto ai sensi degli art.

205.

cpv. 1 e 208 CO. I nuovi fatti e mezzi di prova proposti dall’appellante sono

pertanto superflui (ritenuto ad ogni modo che l’appellata non contesta la

conferma, da parte del Consiglio di Stato, dei divieti d’uso imposti dal

Municipio di __________).

7.

Quanto alle conseguenze

dell’azione redibitoria, l’art. 208 cpv. 2 CO prevede che il venditore deve

restituire il prezzo pagato con gli interessi e risar­cire inoltre le spese di

causa, i disborsi e i danni direttamente cagionati al compra­tore con la

consegna della merce difettosa. Per quanto riguarda gli interessi, in prima

sede la convenuta ha preteso l’applicazione della clausola 6 (che stabilisce: “Parte

venditrice non deve alcun interesse o garanzia sull’acconto versato dalla parte

acquirente”) solo nelle conclusioni scritte, ma non negli allegati

introduttivi di risposta e duplica (dunque tardivamente). Ad ogni modo, la

suddetta clausola regola le ipotesi di una mora nel pagamento del prezzo di

compravendita (con diritto di recesso della venditrice), del recesso dal

contratto senza particolari motivi dietro penale e della mancata ultimazione

della costruzione. Vertendo la presente fattispecie su una situazione ben

diversa, l’applicabilità della clausola 6 può essere esclusa, derivando in

casu il diritto agli interessi sugli acconti versati, decorrenti dal

momento del loro versamento, direttamente dall’art. 208 cpv. 2 CO (cfr. Honsell in: Basler Kommentar, OR I, 6.

ed., n. 2 ad art. 208 CO; Venturi/Zen-Ruffinen

in: Commentaire Romand, CO I, 2. ed., n. 8 ad art. 208 CO). Ritenuto che il

versamento del secondo acconto era da effettuare entro 10 giorni dalla firma

del contratto di compravendita, avvenuta il 4 dicembre 2014, la richiesta

attorea di pagamento degli interessi dal 14 dicembre 2014 sull’importo complessivo di fr. 173'500.- (somma del primo e del secondo acconto) può

essere accolta. La convenuta deve pure risarcire all’attrice le spese notarili

di fr. 12'000.-, essendo una spesa sostenuta ai fini della conclusione del

contratto e dunque un danno diretto ai sensi dell’art. 208 cpv. 2 CO (cfr. Honsell, op. cit., n. 5 ad art. 208 CO

e Kostkiewicz in: OFK OR

Kommentar, 3. ed., n. 4 ad art. 208 CO). Trattandosi di una pretesa di

risarcimento del danno, si giustifica di far decorrere gli interessi moratori non

dal giorno in cui tale spesa è stata sostenuta (sul quale del resto l’attrice

non ha fornito sufficienti allegazioni e dimostrazioni), bensì dal 19 novembre

2016.

sulla base del contenuto della prima interpellanza di cui al doc. II (v.

sopra consid. Q).

8.

In considerazione dell’esito

del giudizio, non occorre pertanto esaminare l’esistenza di un errore

essenziale ex art. 24 CO. Si può comunque osservare che la risposta parrebbe

essere di primo acchito affermativa, nella misura in cui l’acquirente confidava

su una qualità fondamentale dell’oggetto compravenduto, ovvero su un libero ed

esclusivo utilizzo quale residenza secondaria che tuttavia è stato fino a

questo momento impedito dalle posizioni assunte e dalle decisioni prese dalle

varie autorità amministrative.

9.

Ne discende che l’appello deve

essere accolto e l’impugnata decisone riformata nel senso che la convenuta è

condannata a versare all’attrice fr. 173'500.- oltre interessi del 5% dal 14 dicembre 2014 nonché fr. 12'000.- oltre

interessi dal 19 novembre 2016.

Tenuto conto che con PE n. __________ dell’UE di __________

l’attrice ha escusso la convenuta per fr. 200'000.- oltre interessi dal 1°

giugno 2016, ne consegue il rigetto definitivo dell’opposizione limitatamente a

fr. 185'500.- oltre interessi del 5% dal 1° giugno 2016 su fr. 173'500.- e dal

19.

novembre 2016 su fr. 12'000.-.

10.

Le spese giudiziarie di

seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 185’500.-

(determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale),

seguono la soccombenza dell’appellata, che deve considerarsi integrale (art.

106.

CPC). Le spese processuali, calcolate in base agli art. 2, 7 e 13 LTG,

ammontano a fr. 10'000.-. Le ripetibili, calcolate sulla base dell’art. 11 cpv.

1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle spese e dell’IVA, sono

quantificate in fr. 7’000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

1. L’appello

11 febbraio 2020 di AP 1 è accolto.

§

Di conseguenza, la decisione 14 gennaio 2020 del Pretore della Giurisdizione di

Locarno-Città è così riformata:

1. La petizione è accolta. AO 1 è pertanto condannata a versare

a AP 1 fr. 173'500.- oltre interessi del 5% dal 14 dicembre 2014 e fr. 12'000.- oltre interessi del 5% dal 19

novembre 2016.

§ Di

conseguenza è rigettata in via definitiva l’opposizione al PE n. __________

dell’Ufficio di esecuzione di __________ nella misura di fr.

185'500.- oltre interessi del 5% dal 1° giugno 2016 su fr. 173'500.- e dal 19

novembre 2016 su fr. 12'000.-.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 11’000.-, anticipate in ragione di fr.

9’300.- dall’attrice, sono poste a carico della convenuta, che rifonderà alla

controparte fr. 13’000.- a titolo di spese ripetibili.

3. Invariato.

2. Le spese processuali

della procedura d’appello, pari a fr. 10'000.-, sono a carico dell’appellata,

che rifonderà all’appellante fr. 7’000.- per ripetibili di seconda sede.

3. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

della Giurisdizione di Locarno-Città.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).