Contratto di riservazione immobiliare - responsabilità precontrattuale - indebito arricchimento

Incarto n.

12.2021.10

Lugano

11 febbraio 2022/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa inc. n. OA.2010.899 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 2, promossa con petizione 14 dicembre 2010 da

AO

1

patrocinato dall’ PA 2

contro

AP

1

patrocinato dall’ PA 1

chiedente

la condanna della controparte al pagamento di fr. 24'268.50 oltre interessi al 5% dal 6 maggio 2010 su fr.

20'000.- e dal 14 gennaio 2011 su fr. 4'268.50;

pretesa

avversata dal convenuto con la propria risposta, il quale, con contestuale

domanda riconvenzionale, ha parimenti chiesto di accertare il credito di fr.

21'575.70 oltre accessori da lui vantato nei confronti di AO 1, già onorato

nella misura di

fr. 20'000.- con i versamenti del 22 dicembre 2009 e dell’11 febbraio 2010, di

condannare AO 1 al pagamento di fr. 1'575.70 oltre accessori e di rigettare in

via definitiva l’opposizione al PE n. __________51 dell’UE di Lugano

limitatamente all’importo di fr. 1'575.70 oltre accessori;

ricordato

che con i successivi allegati le parti si sono riconfermate nelle proprie allegazioni

e domande, con la precisazione che l’attore, oltre a quanto sopra indicato, ha

pure postulato la reiezione della domanda riconvenzionale e, di conseguenza,

l’annullamento e la cancellazione dell’esecuzione di cui al PE __________51

dell’UE di Lugano;

esperita

l’istruttoria di causa il Pretore, con decisione 15 dicembre 2020, ha

parzialmente accolto la petizione condannando AP 1 a rifondere a AO 1 fr.

22'134.25 oltre interessi al 5% dal 6 maggio 2010 su fr. 20'000.- e dal 14

gennaio 2011 su fr. 2'134.25, nonché annullando l’esecuzione di cui al PE __________51

dell’UE di Lugano e caricando le spese di complessivi fr. 3'260.- (di cui fr.

2'154.- per la perizia) a AP 1, tenuto a rifondere alla controparte fr. 3'500.-

per ripetibili, e ha respinto la domanda riconvenzionale, accollandone le spese

di complessivi fr. 1’100.- a AP 1, condannato a corrispondere a AO 1 fr.

2'500.- di ripetibili;

appellante

il convenuto con appello 21 gennaio 2021, con cui ha chiesto la riforma del querelato

giudizio nel senso di respingere la petizione e accogliere la domanda

riconvenzionale, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre

l’attore con risposta 22 marzo 2021 ha postulato la reiezione del gravame, anch’egli

con protesta di spese e ripetibili;

letti

ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in

fatto e in diritto:

1.

In data 21 dicembre 2009 AP 1,

in qualità di “mediatore e appaltatore” ha sottoscritto con AO 1 un

contratto denominato “Promessa di vendita del mapp. __________ di __________

sito nel comune di __________ e contratto di appalto” con cui si è

impegnato a vendere il mappale e a riattare lo stabile esistente trasformandolo

in una casa d’abitazione a un prezzo complessivo di fr. 499'000.- (fr.

100'000.- per il terreno e fr. 399'000.- per l’abitazione), con la precisazione

che il relativo istrumento notarile avrebbe dovuto essere sottoscritto al

momento del rilascio della licenza edilizia. In base all’accordo AO 1 avrebbe

dovuto versare un importo “non risarcibile” di fr. 10'000.- entro il 24

dicembre 2009 a titolo garanzia e copertura spese e ulteriori fr. 10'000.-

entro il 29 gennaio 2010, ritenuto che invece quest’ultimo sarebbe stato “risarcibile

per il mancato rilascio della licenza edilizia”, ritenuto però che se il

rogito di compravendita non fosse stato firmato entro il 28 febbraio 2010

nemmeno questo versamento sarebbe stato più rimborsabile.

Gli acconti sono stati regolarmente versati il

22 dicembre 2009 e il 12 febbraio 2010 a AP 1, che a sua volta ha girato

fr. 10'000.- alla proprietaria del fondo quale anticipo sul prezzo di vendita.

La procedura per l’ottenimento della licenza edilizia

ha preso avvio con la relativa domanda del 21 gennaio 2010 e si è conclusa con

la decisione di rilascio del 4 ottobre 2010, dopo che le opposizioni interposte

da due vicini erano state ritirate in esito a trattative con le quali era stata

pattuita una modifica del progetto iniziale.

Nel frattempo AO 1, con e-mail 6 maggio 2010 ha

comunicato a AP 1 di rinunciare all’operazione perché non disposto ad accettare

la rettifica unilaterale dei piani da questi effettuata, chiedendo la

restituzione degli acconti versati. La pretesa è stata ribadita con scritto 18

maggio 2010 dal suo legale, che ha precisato che, in particolare, non potevano

essere accettati l’eliminazione della terrazza e della porta-finestra al piano

notte e il rimpicciolimento della superficie utilizzabile di almeno 6 mq e che

ha fissato un termine di 10 giorni per la restituzione dei fr. 20'000.- già

incassati.

Dal canto suo AP 1, a partire dal 20 maggio 2010, si è

mosso alla ricerca di nuovi acquirenti, pubblicando a più riprese su media

locali annunci relativi alla vendita della “futura casa”.

Il 16 luglio 2010 il legale di AO 1 si è informato

presso AP 1 per sapere se la licenza edilizia era stata rilasciata. Il 4 agosto

seguente, quest’ultimo, attraverso il suo avvocato, ha chiesto al patrocinatore

di controparte se questa fosse ancora interessata all’acquisto del fondo e alla

ratifica del contratto d’appalto “così

come discusso, ritenuta la domanda di costruzione inoltrata senza varianti”, ottenendo come risposta che si trattava di una

domanda retorica visto che AP 1 non aveva sino a quel momento rispettato gli

impegni presi.

Non avendo trovato un accordo, in data 8 gennaio 2011,

AP 1 ha inviato a AO 1 una fattura per prestazioni “richieste ed effettuate

per il mappale __________ di __________” di complessivi fr. 21'575.70 e, il

18 gennaio 2011, ha fatto spiccare nei suoi confronti dall’UE di Lugano un

precetto esecutivo di pari importo (PE n. __________51).

2.

Non avendo ottenuto quanto

preteso, con petizione 14

dicembre 2010, AO 1 ha convenuto AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,

postulandone la condanna al pagamento di fr. 24'575.70 oltre interessi del 5%

dal 6 maggio 2010 su fr. 20'000.- e dal 14 gennaio 2011 su fr. 4'268.50. In

sintesi, l’attore ha rivendicato la restituzione dei due acconti versati per

l’acquisto del fondo e il risarcimento del danno patito dal fallimento delle negoziazioni,

consistente nelle spese legali sopportate, sostenendo che il contratto 21

dicembre 2009 era nullo per mancato rispetto della forma scritta qualificata

prevista dalla legge (art. 216 CO) e perché AP 1 al momento della firma non era

nemmeno proprietario del fondo per cui esso non conteneva neppure gli elementi

essenziali del futuro contratto principale, così come perché esso non era stato

in ogni caso adempiuto, essendo l’affare immobiliare stato realizzato con

acquirenti terzi.

Con risposta e domanda riconvenzionale 28

gennaio 2011, AP 1 si è opposto alla petizione, asserendo che la rottura dei

rapporti tra le parti era da imputare unicamente a AO 1 che avrebbe, per

personali motivi finanziari, ritardato la ratifica del rogito di compravendita

per poi rinunciare all’operazione nonostante tutto fosse ormai pronto grazie al

grande lavoro svolto dal convenuto con l’avvallo dell’attore. Inoltre,

l’importo di

fr. 10'000.- corrisposto a titolo di garanzia e copertura delle spese non

sarebbe in ogni caso stato da restituire perché “non risarcibile”. Egli,

sostenendo la validità dell’accordo 21 dicembre 2009, ha pure contestato di

aver comunicato alla controparte la necessità di modificare il progetto,

sostenendo di averla semplicemente informata sulle opzioni tra cui scegliere.

Infine egli avrebbe iniziato a cercare nuovi interessati solo dopo il recesso

dell’attore. L’attore non avrebbe avuto quindi alcun diritto alla rifusione di

quanto prestato e, anche se così non fosse stato, le sue pretese avrebbero

dovuto essere poste in compensazione con quelle di fr. 21'575.70 relative al

lavoro svolto da AP 1. Fondandosi su quest’ultima rivendicazione, in via

riconvenzionale, egli ha così chiesto la condanna dell’attore al pagamento di

fr. 1'575.70, corrispondenti alla differenza tra tale importo e gli

acconti versati, e il rigetto in via

definitiva dell’opposizione al PE n. __________51 dell’UE di Lugano limitatamente

all’importo di fr. 1'575.70.

Con replica e risposta riconvenzionale AO 1,

oltre a ribadire la bontà delle proprie pretese, ha postulato la reiezione

della domanda riconvenzionale con annullamento della menzionata procedura

esecutiva e cancellazione della relativa esecuzione. Con i successivi allegati

di duplica e replica riconvenzionale, nonché triplica spontanea e duplica

riconvenzionale le parti hanno mantenuto le rispettive posizioni e rivendicazioni.

Esperita l’istruttoria e raccolti gli allegati

scritti conclusivi delle parti, con decisione 15 dicembre 2020 il Pretore ha accolto

parzialmente la petizione, condannando AP 1 a pagare a AO 1 fr. 22'134.25 oltre

interessi al 5% dal 6 maggio 2010 su fr. 20'000.- e dal 14 gennaio 2011 su fr.

2'134.25, annullando l’esecuzione di cui al PE __________51 dell’UE di Lugano,

caricando a AP 1 le spese di fr. 3'260.- e condannandolo a rifondere all’attore

fr. 3'500.- per ripetibili; ha quindi respinto

la domanda riconvenzionale, accollando le spese di complessivi fr. 1’100.- a AP

1, condannato a corrispondere a AO 1

fr. 2'500.- di ripetibili.

In sostanza, egli ha anzitutto chiarito che il

contratto concluso dalle parti era un contratto di riservazione immobiliare non

connotabile come vero e proprio contratto preliminare, ma piuttosto come

semplice accordo di principio finalizzato a incoraggiare la prosecuzione delle

negoziazioni, e non era dunque vincolato alla necessità di essere redatto in

forma scritta autentica.

In seguito il Pretore ha poi accertato una

violazione da parte di AP 1 dei suoi obblighi precontrattuali e del principio

della buona fede, condannandolo di conseguenza a risarcire il danno causato a AO

1, consistente negli acconti versati. Alla stessa conclusione si sarebbe

giunti, per il Pretore, anche se il contratto in questione avesse dovuto essere

considerato un vero e proprio contratto preliminare di compravendita, dovendo

entrambi gli acconti essere restituiti in base alle norme sull’indebito

arricchimento. La restituzione integrale di quanto anticipato era dovuta

indipendentemente dal fatto che il primo acconto fosse stato subito girato a S__________

G__________, non avendo il convenuto mai sostenuto di non essere più arricchito

di tale importo (art. 64 CO).

In merito alla richiesta di risarcimento di

fr. 4'268.50 per i costi del lavoro preparatorio per il rogito effettuato

invano dal notaio PA 2, pure rivendicati quale componente del danno cagionato

dalle violazioni contrattuali del convenuto, il primo giudice ha stabilito che,

tutto ben ponderato, le colpe per il fatto che l’atto non fosse stato per

finire rogato andavano suddivise equamente tra le parti, con corrispondente

ripartizione della relativa spesa.

Infine, la domanda riconvenzionale del

convenuto è stata respinta poiché, nonostante le prestazioni per fr. 21'575.70

avessero trovato conferma istruttoria, AP 1 era risultato essere responsabile

dell’interruzione delle trattative con AO 1 e, inoltre, aveva comunque

utilizzato il lavoro svolto per realizzare il rifacimento con i nuovi

acquirenti.

3.

Con appello 21 gennaio

2021 il convenuto è insorto contro tale giudizio, chiedendone la riforma nel

senso di respingere la petizione e accogliere la domanda riconvenzionale, con

protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado.

Egli, in maniera confusa, ha asserito che con

il contratto di cui al doc. B, che non sarebbe stato né una promessa di vendita

né un contratto d’appalto, le parti si sarebbero impegnate a effettuare tutti i

passi necessari per poter giungere alla sottoscrizione del contratto di

compravendita immobiliare tra la proprietaria e l’acquirente e quelli per poter

sottoscrivere il contratto d’appalto tra l’appaltatore e il committente. Di

conseguenza era loro chiaro che AP 1 avrebbe dovuto attivarsi già nella fase

preliminare per ottenere la licenza edilizia, concludere i contratti con gli

artigiani e allestire con essi i preventivi, mentre AO 1 avrebbe dovuto versare

fr. 10'000.- non risarcibili quale garanzia e copertura spese e impegnarsi a

sottoscrivere il contratto d’appalto finale.

L’appellante ha in seguito contestato

l’attribuzione a suo carico della colpa per il fallimento dell’operazione

decisa dal primo giudice, da addebitare per contro a AO 1, avendo questi scelto

di ritirarsi per motivi del tutto personali, una volta venuto a conoscenza

dell’esistenza di due opposizioni alla domanda di costruzione introdotta

conformemente agli accordi. Contestato è pure il giudizio di prima sede poiché

non avrebbe tenuto conto delle prestazioni di cui alla fattura plico doc. 11 e

annessi, concernenti tutti i lavori svolti dall’appellante, commissionatigli da

AO 1 e correttamente fatturatigli per un importo globale di

fr. 21'575.70. In relazione ai due acconti di totali fr. 20'000.-, AP 1 critica

l’applicazione dell’art. 62 CO fatta dal Pretore, che non troverebbe invece

spazio.

Appellata è inoltre la decisione in merito

alla domanda riconvenzionale, da riformare nel senso di accogliere

integralmente la stessa, poiché il credito di fr. 21'575.70 sarebbe accertato e

quindi dovrebbe essere posto in compensazione con la pretesa avversa, sicché

nulla dovrebbe essere restituito.

Di conseguenza, contrariamente a quanto

ritenuto con il querelato giudizio, dovrebbe pure essere sancito il rigetto

definitivo dell’opposizione al PE n. __________51 limitatamente a fr. 1'575.70

oltre interessi e accessori.

Con risposta 22 marzo 2021 l’attore ha

postulato la reiezione del gravame con protesta di tasse, spese e ripetibili

d’appello.

4.

L’art. 308 cpv. 1

lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali

di prima istanza relative a controversie patrimoniali con un valore litigioso

di almeno

fr. 10'000.- (cpv. 2), entro il termine di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel

caso concreto l’appello 21 gennaio 2021 contro la decisione 15 dicembre 2020 è

tempestivo, tenuto conto della sua notifica alla convenuta avvenuta in data 16

dicembre 2020 e della sospensione dei termini per le ferie natalizie ai sensi

dell’art. 145 cpv. 1 lett. c CPC, così come tempestiva è la risposta

dell’appellato.

5.

L’atto di appello deve

contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato

(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue

argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni

del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una

propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e

circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di

comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle

medesime.

L’appello in oggetto contiene in buona parte

delle mere allegazioni di parte senza confronto puntuale con la decisione

pretorile. Inoltre esso riporta ampi stralci delle conclusioni, laddove in base

ai principi summenzionati questo è inammissibile (DTF 138 III 374, consid. 4.3.1).

Pertanto il gravame verrà esaminato unicamente

nella misura (alquanto limitata) in cui rispetta i criteri previsti dalla legge.

Fatti

6.

Prima di affrontare

nel dettaglio le critiche mosse dal ricorrente, va premesso che le

argomentazioni cardine della sentenza sono il fatto che AO 1 non abbia mai

avuto la reale intenzione di proseguire nel rispetto degli accordi presi con AP

1 e che la causa della rottura del contratto era imputabile unicamente a quest’ultimo.

In tal modo risulta evidente che tutte le contestazioni mosse in merito agli

altri aspetti della vicenda sono del tutto inconferenti per l’esito della

presente procedura.

Inoltre va sottolineato che il primo giudice

stesso ha ritenuto dimostrate le prestazioni fornite dall’appellante (personalmente

o tramite la società della moglie __________ Sagl) e il loro importo, sicché

ogni considerazione in merito è superflua.

7.

Come detto, il Pretore

ha accertato l’esistenza di una violazione dei doveri precontrattuali da parte

di AP 1, con conseguente obbligo di risarcimento del danno provocato, non

essendo possibile a una parte illudere l’altra lasciandole credere che un

affare sarà concluso e avendo essa il dovere di fugare tempestivamente ogni

dubbio al riguardo. Nonostante egli si fosse, infatti, impegnato a

concretizzare gli intendimenti delle parti bloccando il fondo, facendo

allestire i piani dall’architetto, raccogliendo le offerte degli artigiani e

portando avanti la procedura amministrativa per ottenere la licenza edilizia,

ha poi violato gli obblighi assunti non informando adeguatamente AO 1 dei

problemi insorti subito dopo l’inoltro della domanda di costruzione ed

essendosi subito adoperato per cercare nuovi acquirenti non appena avuto

sentore delle opposizioni al progetto che si prospettavano sul fronte

amministrativo. Volendo salvare l’operazione, AP 1 ha tentato invano di

spingere AO 1 ad accettare la modifica dei piani concordati ma, resosi

immediatamente conto che egli non aveva intenzione di acconsentire ad alcun

cambiamento, ha tergiversato, accontentandosi di fornirgli rassicurazioni

fumose e per nulla documentate circa lo stato di avanzamento della procedura

amministrativa, senza minimamente coinvolgerlo nelle trattative con i vicini né

nelle discussioni con il progettista e senza nemmeno mai spiegargli chiaramente

quali erano gli ostacoli che si erano frapposti e quali le possibili soluzioni

per affrontarli. In sostanza, per il primo giudice, AP 1, nonostante a parole

si fosse dichiarato intenzionato a realizzare il progetto voluto da AO 1, non

ne ha più avuto la reale volontà avendo intravisto l’opportunità di venderlo ed

edificarlo con altri, ossia K__________ V__________ e J__________ A__________.

7.1. L’appellante

- nuovamente in maniera poco strutturata - contesta come detto queste

conclusioni di prima sede, sostenendo di essersi comportato sempre

correttamente secondo le regole della buona fede negoziando in modo serio e

nega conseguentemente di avere illuso l’appellato facendogli credere di voler

rispettare gli impegni assunti mentre in realtà già si stava adoperando per

trovare nuovi acquirenti. La deduzione pretorile sarebbe a suo dire frutto di

un processo alle intenzioni, privo di riscontri oggettivi. In realtà egli,

contrariamente alla controparte, si sarebbe sempre adoperato per poter

raggiungere l’obiettivo comunemente stabilito e avrebbe onorato tutti i suoi

obblighi contrattuali, compreso quello di informare tempestivamente AO 1, che

gli avrebbe lasciato carta bianca per risolvere le problematiche con i vicini

in merito al rilascio della licenza edilizia. Il fatto che egli avesse iniziato

a guardarsi attorno tentando di coinvolgere altri potenziali acquirenti non

significherebbe assolutamente che egli non avrebbe mantenuto i propri impegni

contrattuali con l’attore che, ribadisce, sarebbe stato colui che avrebbe rotto

il contratto ritirandosi improvvisamente. La responsabilità dovrebbe pertanto

essere ribaltata completamente su quest’ultimo.

Il pieno

rispetto dei suoi obblighi precontrattuali sarebbe confermato dal fatto che

egli aveva trasmesso al legale di controparte la documentazione necessaria,

così come dal fatto che sia l’esperimento di conciliazione con cui era stata

accertata la modifica del progetto, sia l’allestimento della conseguente

variante sono avvenuti tempo dopo aver chiesto a AO 1 se intendesse proseguire

con la domanda di costruzione così come introdotta. Inoltre l’appellante ha

risolutamente contestato di aver mai detto a controparte che si sarebbe dovuto

eliminare la terrazza e una porta finestra ma gli avrebbe semplicemente

comunicato che a seguito delle opposizioni esistevano due possibili soluzioni -

quella di proseguire con la domanda inoltrata e quella di effettuare un

esperimento di conciliazione con gli oppositori alla licenza edilizia per

trovare un accordo - e che nell’ambito dell’analisi delle stesse aveva chiesto

all’architetto di abbozzare una variante senza terrazza e porta finestra, che

avrebbe addirittura consentito di guadagnare 7.55 mq di superficie abitabile.

L’addebito

a suo carico di una colpa precontrattuale sarebbe per di più stato contraddetto

già dal Pretore stesso, avendo egli stabilito che “la responsabilità

dell’interruzione di ogni trattativa con AO 1 è principalmente da addossare a AP

1”, poiché da tale affermazione si dovrebbe desumere l’esistenza di una

corresponsabilità dell’attore.

7.2. Simili

critiche alla querelata decisione non sono atte a rimetterne in discussione le

conclusioni e non convincono.

In

effetti, l’appellante – contravvenendo al suo obbligo di motivazione e quindi

in maniera irricevibile (art. 310 e 311 CPC) –si limita a esporre una propria e

soggettiva interpretazione dei fatti ma non spiega perché il comportamento da

egli assunto nei confronti della controparte dopo aver preso conoscenza delle

opposizioni alla domanda di licenza edilizia iniziale non sarebbe stato ambiguo

e lesivo del principio della buona fede come concluso dal Pretore. In

particolare, AP 1 non spiega da dove risulterebbe l’erroneità dell’accertamento

secondo il quale egli ha “tergiversato, accontentandosi di fornirgli

rassicurazioni fumose e per nulla documentate circa lo stato di avanzamento

della procedura amministrativa” (che il primo giudice ha reputato

dimostrato dai doc. N, X, AAA, BBB e DDD), senza averlo “minimamente

coinvolto nelle trattative con i vicini né nelle discussioni con il

progettista” e senza nemmeno aver mai “chiaramente spiegato quali erano

gli impedimenti che si erano presentati e quali le opzioni percorribili per

affrontarli” (sentenza consid. 2 pag. 8).

L’appellante

non motiva a sufficienza, non andando oltre contestazioni e asserzioni

approssimative, in base a quali prove sarebbe dimostrato che egli, come

sostiene, avrebbe invece rettamente informato AO 1 delle problematiche insorte

dopo l’inoltro della domanda di costruzione, che non avrebbe cercato di indurlo

ad approvare i cambiamenti al progetto iniziale e che lo avrebbe implicato

nelle discussioni con i vicini opponenti.

Considerandi

Non basta

dichiarare che egli avrebbe comunicato alla controparte che a fronte delle

opposizioni alla domanda di costruzione, esistevano due strade percorribili

(proseguire con il progetto iniziale o modificarlo) senza neppure indicare cosa

lo dimostrerebbe, per sconfessare il diverso accertamento pretorile, (tra

l’altro risultante dai doc. U-W) in base al quale egli avrebbe invece spinto

con AO 1 solo nella direzione della modifica dei piani.

Così come

non ha alcun effetto sull’esito della vertenza l’argomentazione avanzata senza

nessun riferimento puntuale alle argomentazioni della decisione impugnata, per

la quale la formalizzazione dell’accordo con i vicini sulla variante di

progetto e la conseguente sottoscrizione della nuova domanda di costruzione

sarebbero avvenute molto tempo dopo il recesso del convenuto dall’operazione:

il Pretore non ha mai fondato le sue tesi su questi fatti, che per lui sono

risultati essere inconferenti, bensì sulla presentazione a AO 1 della variante

al progetto, avvenuta tra il 16/30 marzo 2010 (data della pubblicazione della

domanda di costruzione originaria) e il 6 maggio 2010, data della comunicazione

della sua rinuncia all’operazione.

Inoltre

non risulta, né l’appellante spiega da dove il contrario dovrebbe essere

dedotto, che AO 1, seppur informato dei nominativi degli artigiani individuati

da AP 1 per eseguire i lavori (doc. CCC), sia da questi (o in altro modo) mai

stato messo a conoscenza dei preventivi da essi allestiti (doc. 5.1-5.14), così

come che egli sia mai stato coinvolto nelle discussioni con il progettista

arch. L__________ G__________.

Le

conclusioni del primo giudice nemmeno possono essere ribaltate sulla semplice

scorta della lettera 6 agosto 2010 di cui al doc. II, che l’appellante

asserisce essere la prova del fatto che sarebbe stata controparte a recedere

dal contratto, liberandolo così da ogni obbligo (appello, pag. 8 in fondo).

Essa, in realtà, si inserisce nel contesto delle discussioni per la rifusione

dei fr. 20'000.- pretesa mesi prima (lettera 18 maggio 2010, doc. W) da AO 1

nei confronti di AP 1 per violazione degli impegni assunti ai sensi degli art.

62.

e seg. e 97 e seg. CO, e costituisce come già menzionato una semplice

reazione allo scritto del 4 agosto 2010 dell’avv. PA 2 (doc. LL), in risposta a

uno dell’avv. PA 1 di medesima data (doc. HH), con cui, dopo essere stato

sollecitato a comunicare se AO 1 era ancora interessato all’acquisto dello

stabile e alla firma del contratto ritenuta la domanda di costruzione inoltrata

senza varianti, rimproverava a AP 1 di porre domande retoriche non avendo egli rispettato

gli impegni assunti sino a quel momento, e attesta unicamente la volontà di

formalizzare una rinuncia da parte di AO 1 all’operazione. Tutt’al più, il

documento conferma la valenza della tesi pretorile, certificando che a quel

momento, ossia il 6 agosto 2010, c’erano gi degli interessati con cui egli

intendeva proseguire le trattative.

7.3

In aggiunta,

non basta certamente asserire sommariamente che l’avere iniziato a cercare

nuovi acquirenti non poteva essere interpretato come la prova dell’intenzione

di AP 1 di contravvenire agli impegni contrattuali assunti nei confronti di AO

1, per inficiare la conclusione pretorile per la quale AP 1, nonostante a

parole affermasse il contrario, non aveva più avuto intenzione di portare a

termine l’operazione immobiliare con lui avendo intravisto la possibilità di

farlo con K__________ V__________ e J__________ A__________.

Ciò posto,

le deduzioni del primo giudice sono del tutto condivisibili e condivise. In

effetti, laddove AP 1 sostiene di essersi limitato a “guardarsi in giro”,

già a partire dal 20 maggio 2010, per cercare un altro acquirente, fornisce una

lettura degli eventi del tutto parziale, che non rispecchia quanto da lui fatto

realmente: pubblicare a più riprese annunci di vendita (a un prezzo superiore a

quello concordato con AO 1) dell’immobile sui giornali (doc. AA- GG) è cosa ben

diversa dall’esplorare il mercato, poiché espressione di una seria e intensa

attività di ricerca di nuovi acquirenti che non si concilia in alcun modo -

nemmeno facendo riscorso ai migliori funambolismi argomentativi - con la volontà

di adempiere il contratto qui in discussione e che quindi ne dimostra la totale

assenza.

Allo

stesso modo, non può trovare spazio, poiché sommaria e non riferita a una

precisa argomentazione pretorile, la critica all’appellato di aver lasciato

carta bianca alla controparte ed essersi disinteressato della questione delle

opposizioni alla licenza edilizia. Ma anche volendo supporre che essa sia

rivolta, come logica vorrebbe, all’argomentazione del primo giudice per la

quale il mancato coinvolgimento nelle trattative con i vicini di AO 1 sarebbe

un elemento a favore della tesi che AP 1 da un certo momento in poi non aveva

più avuto la volontà di portare a compimento gli accordi presi, non è possibile

conferirle maggior valore poiché non è stata in alcuna maniera sostanziata.

8.

Con riferimento all’acconto di fr.

10'000.- corrisposto da AO 1 in ossequio agli obblighi assunti con il contratto

del 21 dicembre 2009 come “non risarcibile”, l’appellante non contesta

che, a fronte delle violazioni riconosciute a suo carico, esso costituisca una

valida posta del danno e debba conseguentemente essere restituito nonostante la

qualità attribuitagli dai contraenti. Egli, non confrontandosi con le

motivazioni contenute nella sentenza e dunque di nuovo in maniera irricevibile

(art. 310 e 311 CPC), si limita a sostenere che tale somma avrebbe dovuto

servire a coprire i suoi costi e le spese da lui sostenute, cosa della quale AO

1.

sarebbe stato ben cosciente, tanto da aver volontariamente pattuito la sua

non risarcibilità.

Indipendentemente

da ciò, la valutazione effettuata in merito dal giudice di prime cure è

corretta, ritenuto che, trattandosi anche per questi fr. 10'000.- di una

prestazione (pre)contrattuale di uno dei contraenti, la sua non rimborsabilità

è vincolata al corretto adempimento dei propri doveri da parte di entrambe

(art. 2 CC, DTF 121 III 350, STF 4A_18/2021 del 21 luglio 2021 consid. 4.1).

Nella

fattispecie, avendo AP 1 deciso, contrariamente a quanto convenuto e al

principio della buona fede, di non rispettare gli impegni assunti con AO 1 e

portare invece a termine l’affare con altri acquirenti, si è trovato in mora e

ha fornito valido motivo a quest’ultimo per recedere dal contratto senza

necessità di una fissazione ulteriore di un termine per l’adempimento (per

analogia art. 108 cifra 1 CO), con conseguente diritto a ripetere quanto già

prestato, compreso l’importo in questione, che indiscutibilmente (e

incontestatamente) è parte del suo nocumento finanziario.

9.

Nella parte conclusiva del suo allegato di

risposta all’appello, AO 1 ha, dopo averlo fatto in prima sede senza successo,

ribadito che il contratto sottoscritto dalle parti il 21 dicembre 2009 non

potrebbe che essere ritenuto un contratto di “promessa di vendita”.

Essendo esso stato redatto in forma semplice contrariamente a quanto impone

l’art. 216 cpv. 2 CO e non contenendo il nominativo dell’allora proprietaria

del fondo in oggetto, esso sarebbe viziato da nullità assoluta, che ai sensi

dell’art. 11 cpv. 2 CO deve essere rilevata d’ufficio dal giudice. La stessa

cosa varrebbe anche se il negozio giuridico in questione dovesse valere quale “contratto

di riservazione”, poiché l’art. 216 cpv. 2 CO si applicherebbe anche a tale

tipo di negozio giuridico.

Stante

quanto precede, la questione può rimanere indecisa. Ad ogni buon conto la

censura sarebbe stata da respingere poiché il resistente non ha fornito

sufficienti motivazioni per spiegare per quale motivo sarebbe errata la

deduzione pretorile secondo la quale nella fattispecie si trattava di un

semplice accordo di principio con il quale “AO 1 e AP 1 hanno semplicemente

inteso sottolineare e rafforzare il loro impegno precontrattuale”, non

essendo il secondo nemmeno proprietario del fondo in oggetto (sentenza, consid.

2, pag. 7); accordo che non soggiaceva ad alcun obbligo formale (sulla

questione v. Pichonnaz/Guisolan,

Le contrat de réservation: outil pratique et réalités juridiques, in Not@lex

2013.

pag. 139 segg.).

10.

Per tutto quanto precede, l’appello di AP 1 deve

essere respinto nella misura in cui è ricevibile, con conferma della decisione

pretorile.

Le spese giudiziarie della procedura di secondo grado,

calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 22'134.25, seguono la

soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

1. L’appello 21 gennaio 2021 di AP 1 è respinto nella

misura in cui è ricevibile.

2. Le spese processuali di fr. 2’500.- sono a carico dell’appellante,

che rifonderà all’appellato fr. 1’500.- per ripetibili.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 2

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).