Compravendita immobiliare - azione estimatoria - minor valore

Incarto n.

12.2021.12

Lugano

28 ottobre 2021/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2018.50 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 20 aprile 2015 da

AO

1

PA 2

contro

AP

1

patrocinato dall’ PA 1

con

cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di almeno

fr. 260'000.-, oltre interessi, a titolo di minor valore;

richiesta

avversata dalla controparte, che ha postulato la reiezione integrale della

petizione, e che il Pretore con sentenza 22 dicembre 2020 ha parzialmente

accolto, condannando il convenuto al pagamento dell’importo di fr. 46'663.25

(IVA inclusa), oltre interessi al 5% dal 26 giugno 2012;

appellante

il convenuto con appello 25 gennaio

2021 con cui chiede, in via principale la riforma del querelato giudizio, nel

senso di respingere la petizione e, in via subordinata, l’annullamento della

decisione impugnata con conseguente rinvio degli atti al Pretore affinché

completi l’istruttoria ed emani un nuovo giudizio, il tutto con protesta delle

spese processuali e delle ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l’attrice

con risposta 11 marzo 2021 postula la reiezione del gravame e con appello

incidentale di medesima data, a cui si è opposta la controparte, chiede in

via principale l’annullamento della decisione impugnata, con conseguente rinvio

degli atti al Pretore affinché completi l’istruttoria ed emani un nuovo

giudizio e, in via subordinata, la riforma del querelato giudizio, nel senso di

accogliere la petizione per la somma complessiva di fr. 56'288.40 (IVA

inclusa), il tutto con protesta delle spese giudiziarie di entrambi i gradi di

giudizio;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto: A. Con rogito 2 settembre 2011

AP 1, in qualità di beneficiaria, e AP 1, in qualità di concedente, hanno

stipulato un diritto di compera con validità fino al 31 marzo 2012 avente per

oggetto la part. n. __________ RFD di __________, di proprietà di AP 1,

fissando il prezzo di acquisto in complessivi fr. 1'265'000.- (doc. B). Il

diritto di compera è stato prorogato sino al 30 giugno 2012 (doc. C) ed

esercitato in data 25 giugno 2012 (doc. D).

B. Con scritto 11 giugno

2013 AP 1 ha informato AP 1 che sul fondo da lei acquistato erano emersi “gravi

problemi di inquinamento ambientale”, annunciandogli l’invio di una perizia

ambientale, non appena allestita, e comunicandogli di ritenerlo responsabile.

Allo scopo di non perdere i suoi diritti, ella lo invitava a sottoscrivere una

dichiarazione di rinuncia ad avvalersi dell’eccezione di prescrizione (doc. E).

Con scritto 17

giugno 2013 AO 1 ha contestato di essere a conoscenza di eventuali difetti

ambientali relativi al fondo menzionato e ha rifiutato la sottoscrizione della

rinuncia all’eccezione di prescrizione (doc. F). Con scritto 20 giugno 2013 AP

1, tramite il suo patrocinatore, ha trasmesso a AP 1 il referto allestito il 14

giugno 2013 dallo studio C__________ __________ Sagl, ribadendo di ritenerlo

responsabile per i difetti constatati (doc. G, doc. G1). Dalla perizia è emersa

la presenza di un serbatoio interrato per lo stoccaggio di benzina di 4'000 lt

“disattivato ma non ancora messo fuori uso come da norma” (doc. G1, pag.

1), e il basamento per una colonnina di distribuzione del carburante. Le

indagini effettuate hanno inoltre rilevato la presenza di inquinamento da

benzina oltre il fondo del serbatoio (doc. G1).

C. Il 17

ottobre 2013 la Sezione per la protezione dell’aria, dell’acqua e del suolo ha

disposto l’iscrizione della particella n. __________ RFD di __________ nel

Catasto cantonale dei siti inquinati, con la menzione di “sito industriale”

(doc. L). Nel suo scritto l’autorità citata, preso atto dei risultati delle

indagini eseguite dallo studio C__________ __________ Sagl (doc. G1 e M), ha

osservato che sebbene il fondo si trovasse all’esterno di settori o zone di

protezione delle acque e la stazione di benzina non fosse più in esercizio da

diversi anni, il serbatoio non era stato messo adeguatamente fuori servizio ed

era emersa la presenza di un inquinamento da idrocarburi oltre il fondo del

serbatoio. La predetta Sezione ha pertanto imposto di completare gli

accertamenti, verificando l’estensione verticale e orizzontale

dell’inquinamento e allestendo una proposta di risanamento, ciò che avrebbe

permesso di ottenere, se del caso, lo stralcio del fondo dal catasto dei siti

inquinati (doc. L).

D. Con scritto 24 luglio

2014 la Sezione per la protezione dell’aria, dell’acqua e del suolo,

sollecitata dal legale di AP 1 sulla ripartizione dei costi concernenti i

lavori d’indagine e bonifica da essa richiesti con il precedente scritto, gli

ha comunicato che il fondo non rientrava fra quelli da porre

sotto sorveglianza, né da risanare, non sussistendo né il pericolo né la

minaccia di effetti nocivi e molesti. Lo scopo del risanamento non sarebbe

pertanto “quello di proteggere l’ambiente, ma unicamente quello di smaltire

correttamente i rifiuti” conformemente alla legislazione sui rifiuti, che

prevede per il detentore del fondo l’obbligo di provvedere al corretto

trattamento e smaltimento del materiale e di sostenere le relative spese, con

riserva di regresso nei confronti del precedente proprietario o del

responsabile dell’inquinamento (doc. P).

E. Il 3 ottobre 2014 la __________

SA, impresa generale, ha presentato alla società __________, facente capo ad AP

1, a cui quest’ultima aveva in seguito concesso un diritto di compera sul fondo

part. n. __________ RFD di __________ per il medesimo prezzo di vendita (doc.

AA), un preventivo di fr. 224'000.-(IVA esclusa) per l’esecuzione dei lavori di

rimozione del serbatoio e di bonifica del fondo sulla base delle indicazioni

fornite dallo studio C__________ __________ Sagl, il quale a sua volta ha

stimato in fr. 6'240.- i costi per seguire la supervisione di tali lavori (doc.

Q e Q2).

F. Ottenuta la

necessaria autorizzazione ad agire (doc. R), con petizione 20 aprile 2015 AP 1

ha convenuto in giudizio dinanzi alla Pretura di Lugano, sezione 3, AP 1,

chiedendo la sua condanna al pagamento dell’importo complessivo di fr.

260'000.- (IVA inclusa), oltre interessi al 5% dal 26 giugno 2012, a titolo di

minor valore e risarcimento del danno cagionato dalla presenza d’idrocarburi

fuoriusciti dal serbatoio di benzina interrato nel fondo n. __________ RFD di __________.

A suo dire, ciò costituirebbe un difetto occulto, da lei tempestivamente

notificato, tale da compromettere l’attitudine all’uso del bene compravenduto e

da generare un minor valore del medesimo. L’attrice ha quindi postulato la

rifusione dei costi di eliminazione e smaltimento del materiale inquinante,

preventivati in

fr. 241'920.- (IVA inclusa, doc. Q), dei costi sostenuti per le indagini

geologiche svolte, ammontanti a fr. 11'500.90 (doc. Q1) e di fr. 6'420.- per la

verifica delle operazioni di eliminazione del serbatoio di benzina (doc. Q2). L’importo

complessivo di

fr. 260'000.- corrisponderebbe alla somma richiesta dalla società __________

Ltd, a cui ella aveva concesso a sua volta, con rogito 10 aprile 2013, un

diritto di compera sul fondo menzionato (doc. AA), a titolo di riduzione del

prezzo di vendita.

G. Con risposta 3 giugno

2015 il convenuto si è opposto alla petizione, eccependo l’assenza di una

valida e tempestiva notifica dei difetti. Egli, in sintesi, ha altresì

osservato di non essere stato a conoscenza dell’esistenza di un tank di benzina

interrato nel sottosuolo del mappale n. __________ RFD di __________ e che

nulla agli atti dimostrerebbe una diminuzione del valore o dell’attitudine

all’uso del fondo compravenduto.

H. Le parti si sono

confermate nelle rispettive e opposte tesi di fatto e di diritto nel successivo

scambio di allegati così come all’udienza di prime arringhe del 4 novembre 2015,

in esito della quale il procedimento è stato limitato ai sensi dell’art. 125

CPC all’accertamento del difetto e della sua valida e tempestiva notifica.

Con

ordinanza 2 dicembre 2015 il Pretore ha pertanto ordinato unicamente

l’assunzione di quelle prove atte a determinarne l’esistenza. Esperita

l’istruttoria, nei memoriali conclusivi le parti hanno mantenuto le rispettive

e opposte tesi di fatto e di diritto.

Fatti

I. Con sentenza 11

agosto 2016 il Pretore ha respinto la petizione, ritenendo che, seppur data

l’esistenza di un difetto occulto, non vi fosse stata una valida e tempestiva

notifica dello stesso, lo scritto 11 giugno 2013 (doc. E) non essendo

sufficientemente sostanziato e quello di data 20 giugno 2013 (doc. G, G1)

essendo tardivo (inc. OR.2018.50).

L. Con sentenza 15

gennaio 2018 questa Camera, statuendo sull’appello 14 settembre 2016

dell’attrice, ha ritenuto la notifica 13 giugno 2013 (doc. E) sufficiente per

comprendere il genere e la portata del difetto e la volontà dell’acquirente di

far valere i suoi diritti di garanzia, riconoscendone la tempestività, e ha

conseguentemente annullato il giudizio pretorile 11 agosto 2016, rinviando la

causa al primo giudice per la continuazione dell’istruttoria e l’emanazione di

un nuovo giudizio (IICCA inc. 12.2016.134).

M. Completata

l’istruttoria con l’assunzione di una perizia giudiziaria volta a determinare il

minor valore del fondo, le parti si sono confermate nelle rispettive e opposte

tesi di fatto e di diritto all’udienza per le arringhe finali del 10 novembre

2020. Con sentenza 22 dicembre 2020, qui impugnata, il Pretore ha parzialmente

accolto la petizione e condannato il convenuto al versamento dell’importo

complessivo di fr. 46'663.25 (IVA inclusa), oltre interessi al 5% dal 26 giugno

2012, ponendo gli oneri processuali a carico dell’attrice in ragione di 5/6 e a

carico del convenuto in ragione di 1/6, con l’obbligo per la prima di rifondere

al secondo fr. 17'000.- a titolo di ripetibili parziali.

N. Con appello 25

gennaio 2021 il convenuto chiede, in via principale la riforma del querelato giudizio,

nel senso di respingere la petizione e, in via subordinata, l’annullamento

della decisione impugnata con conseguente rinvio degli atti al Pretore affinché

completi l’istruttoria ed emani un nuovo giudizio, il tutto con protesta delle

spese processuali e delle ripetibili di entrambe le sedi.

O. Con risposta 11 marzo

2021 l’attrice postula la reiezione del gravame e con appello incidentale di

medesima data, a cui si è opposta la controparte, chiede, in via principale,

l’annullamento della decisione impugnata con conseguente rinvio degli atti al

Pretore affinché completi l’istruttoria ed emani un nuovo giudizio e, in via

subordinata, la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la

petizione per la somma complessiva di

fr. 56'288.40 (IVA inclusa), il tutto con protesta delle spese giudiziarie di entrambi

i gradi di giudizio.

Considerato

in diritto: 1. L’art. 308

cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni

finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il

valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia

di almeno

fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione

finale in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr. 10'000.-.

Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30

giorni (art. 311 CPC). Nella fattispecie, l’impugnata decisione 22 dicembre

2020 è stata ritirata dall’appellante il giorno seguente (v. tracciamento

dell’invio agli atti), per cui l’appello 25 gennaio 2021, tenuto conto delle

ferie giudiziarie, è tempestivo, così come lo sono la risposta e l’appello

incidentale inoltrati dall’attrice nel termine di 30 giorni ai sensi dell’art.

312 cpv. 2 CPC.

2. Nella decisione

impugnata

il Pretore, premesso che “il convenuto non aveva fornito

validi motivi per potere rimettere in discussione gli accertamenti del

Tribunale di appello” in merito all’esistenza del difetto e di una valida e

tempestiva notifica dello stesso, ha respinto le sue contestazioni in merito

all’inammissibilità della domanda di risarcimento formulata dall’attrice e

considerato inapplicabile al caso concreto la clausola di esclusione di

garanzia prevista dal contratto doc. B, posto che al momento della firma

entrambe le parti non erano a conoscenza della presenza nel sottosuolo di un serbatoio

di benzina interrato e di un inquinamento da idrocarburi del terreno. Il primo

giudice ha respinto le obiezioni di compensazione del minor valore formulate

dal convenuto e, sulla base della perizia giudiziaria, ha riconosciuto

all’attrice a tale titolo l’importo di fr. 35'162.35 (IVA inclusa), pari ai

costi di eliminazione del serbatoio e di sgombero e smaltimento del materiale

inquinato, inclusi i costi di coordinamento e DL, e di fr. 11'500.90, pari ai

costi per le indagini svolte dalla società C__________ __________ Sagl.

Sull’appello principale

3. In questa sede AP 1

rimette in discussione gli accertamenti pretorili concernenti l’esistenza di un

difetto e della sua valida e tempestiva notifica, osservando altresì che nulla

sarebbe dovuto all’attrice, la stessa non avendo subito alcun danno. In via

subordinata egli rimprovera al Pretore una violazione del diritto di essere

sentito, per non avere assunto tutte le prove da lui richieste.

4. Ancorché sollevata nel

gravame solo in via subordinata, la censura del convenuto relativa alla

violazione del suo diritto di essere sentito per la mancata assunzione da parte

del Pretore di tutta una serie di prove da lui regolarmente offerte in prima

sede - che, se fondata, implicherebbe già di per sé l’annullamento della

decisione impugnata e il rinvio della causa al primo giudice per la

continuazione della procedura e l’emanazione di una nuova decisione, e ciò

indipendentemente dalle possibilità di successo del gravame nel merito - va

trattata preliminarmente (cfr. DTF 127 V 431 consid. 3d, 118 Ia 17 consid. 1a;

TF 11 novembre 2008 4A_165/2008 consid. 6; II CCA 24 febbraio 2011 inc. n.

12.2009.64, 18 settembre 2012 inc. n. 12.2012.46, 16 ottobre 2012 inc. n.

12.2012.199).

4.1. Il diritto di essere sentito,

sancito dall’art. 29 cpv. 2 Cost. e ripreso all’art. 53 CPC, garantisce tra

l’altro alle parti la facoltà di offrire mezzi di prova su fatti rilevanti per

il giudizio, di esigerne l’assunzione, di partecipare alla loro assunzione e di

potersi esprimere sulle relative risultanze, nella misura in cui essi possano

influire sulla decisione (135 II 286 consid. 5.1, 135 I 279 consid. 2.3;

decisione del TF 4A_35/2010 del 19 maggio 2010; II CCA 9 aprile 2014 inc. n.

12.2012.158 consid. 8.1). Il diritto alla prova garantisce alle parti di essere

ammesse a provare i fatti giuridicamente rilevanti da esse allegati, purché i

mezzi di prova offerti siano pertinenti e siano prodotti in tempo utile e nelle

forme prescritte. Il diritto alla prova, che nell’ambito del diritto privato è

retto dall'art. 8 CC, quale disposizione speciale rispetto all'art. 29 cpv. 2

Cost., è stato espressamente codificato nel nuovo Codice di diritto processuale

svizzero all’art. 152 cpv. 1 CPC. In virtù di tale norma, ogni parte può

pretendere che il giudice assuma tutti i pertinenti mezzi di prova offerti

tempestivamente e nelle forme prescritte. Il diritto alla prova non è tuttavia

assoluto e non esclude un apprezzamento anticipato delle prove. Il giudice può

rifiutare l’assunzione di determinati mezzi di prova se non li ritiene

pertinenti con l’oggetto della lite o se quelli assunti in precedenza gli hanno

già consentito di fondare il proprio convincimento (DTF 143 III 297 consid.

9.3.2 con riferimenti).

4.2 In concreto l’appellante

ritiene violato il suo diritto alla prova siccome il Pretore ha rifiutato il

richiamo dall’Ufficio tecnico comunale di Lugano dell’intero incarto

concernente la domanda di costruzione e conseguente licenza edificatoria

riguardante la part. n. __________ RFD di __________, l’edizione dall’attrice,

rispettivamente il richiamo dall’Ufficio del registro fondiario dell’atto di

costituzione del diritto di compera concesso dall’attrice alla società __________

Ltd, e l’assunzione di una perizia con specifiche domande sulla potenzialità

edificatoria residua del fondo oggetto della compravendita.

4.2.1 In merito al richiamo

dell’incarto concernente la domanda di costruzione, con disposizione

ordinatoria 9 aprile 2018 il primo giudice, delle prove a quel momento ancora

da assumere, ha ammesso la perizia chiesta dalla parte attrice volta ad

appurare il minor valore e i danni riconducibili al difetto mentre ha rifiutato

l’assunzione di ulteriori prove, avuto riguardo di quelle già ammesse precedentemente

e volte all’accertamento dell’esistenza di una valida e tempestiva notifica dei

difetti nonché di quanto già accertato al riguardo con la sentenza della IICCA

del 15 gennaio 2018 (inc. 12.2016.134). Egli, con decisione 18 giugno 2018 ha

inoltre respinto l’istanza di modifica dell’ordinanza sulle prove inoltrata dal

convenuto, con cui quest’ultimo ha chiesto l’assunzione di tutte le prove

ancora da esperire (tra cui il richiamo da parte dell’Ufficio tecnico

dell’incarto relativo alla domanda di costruzione) allo scopo di dimostrare la

tardività della notifica. Il primo giudice ha ritenuto che nessuna delle parti,

nell’ambito della procedura limitata ex art. 125 CPC all’accertamento

dell’esistenza di una valida e tempestiva notifica dei difetti, aveva postulato

l’assunzione di ulteriori prove al riguardo o lamentato la violazione del

diritto alla prova (né con le conclusioni né in sede di appello). Il Pretore ha

altresì rilevato, per quanto qui di interesse, che ad ogni modo il richiamo da

parte dell’Ufficio tecnico comunale dell’intero incarto concernente la domanda

di costruzione costituiva un atto istruttorio meramente indagatorio, non

corroborato da una compiuta allegazione dei fatti da provare. In questa sede

l’appellante non spende una parola per spiegare i motivi di fatto e di diritto

per cui le argomentazioni del primo giudice sarebbero errate, limitandosi a

esporre le circostanze che tale prova dovrebbe dimostrare, di modo che la

censura è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC). La stessa è pure inammissibile,

ritenuto, da una parte, che il richiamo era stato offerto dal convenuto negli

allegati introduttivi e in sede di udienza di prime arringhe unicamente allo

scopo di dimostrare la tardività della notifica e non per determinare “i

costi che la committenza avrebbe potuto risparmiare eseguendo, da subito, lo

smaltimento delle sostanze inquinanti”, rispettivamente la possibilità per

l’attrice di “pretendere il risarcimento del danno avuto riguardo alla LP

Amb” o il potenziale edificatorio residuo (appello, ad 16), e, dall’altra,

che il tribunale non è tenuto ad assumere prove offerte per chiarire altri

fatti da quelli per cui la loro assunzione è stata richiesta (sentenza del TF 13

dicembre 2016 inc. 4A_370/2016 consid. 3.3; 29 settembre 2016 inc. 4A_381/2016

consid. 3.1.2). La prova è inoltre irrilevante, il Pretore essendo vincolato

dagli accertamenti di questa Camera riguardanti l’esistenza del difetto di cui

alla decisione di rinvio 15 gennaio 2018 (inc. 12.2016.134, cfr. sotto consid.

5), e la pretesa dell’attrice essendo fondata sui disposti relativi alla

garanzia per difetti ai sensi degli art. 197 segg. CO e non sulle norme della

LPAmb.

4.2.2 In merito all’edizione da

parte dell’attrice dell’atto di costituzione del diritto di compera, rispettivamente

del suo esercizio, “con tutti i documenti giustificativi e relativi al

negozio giuridico concluso tra l’attrice e __________ Ltd” (appello, ad 16

b), il convenuto in sede di udienza di prime arringhe ha postulato l’ammissione

di tale prova allo scopo di dimostrare l’assenza del difetto e a sostegno della

sua tesi, secondo cui l’attrice non avrebbe subito alcun danno siccome ella non

avrebbe dovuto risarcire la società __________ Ltd per il minor valore del bene

immobile. In relazione all’esistenza del difetto, la prova richiesta, come

visto, si rivela inutile, il Pretore (e questa Camera) essendo vincolati dagli

accertamenti contenuti nella decisione di rinvio del 15 gennaio 2018 (II CCA inc.

12.2016.134, cfr. sotto consid. 5). La stessa è inoltre irrilevante ai fini di

causa, la determinazione del minor valore ai sensi dell’art. 205 CO essendo

indipendente dal contenuto del diritto di compera tra l’attrice e la menzionata

società, rispettivamente dalla questione a sapere se l’attrice abbia o no dovuto

risarcirla. La pretesa ai sensi dell’art. 205 CO, infatti, non è di natura

risarcitoria e l’acquirente può rivendicare il minor valore anche nel caso in

cui sia in grado di “compensare” la diminuzione del valore rivendendo la

cosa difettosa a un prezzo uguale o superiore a quello concordato nella prima

vendita (Venturi in

Thévenoz/Werro, Commentaire romand, Code des obligations I, n. 17 ad art. 205

CO).

4.2.3 In merito alla “perizia con

specifiche domande sulla potenzialità edificatoria residua della part.__________

RFD __________, sul valore della part. __________ RFD __________,

sull’estensione delle opere eseguite dall’attrice” (appello, ad 16),

occorre rilevare che il convenuto non ha mai chiesto l’assunzione di questa

prova, né negli allegati introduttivi, né in sede di udienza di prime arringhe,

di modo che al primo giudice non può essere rimproverato alcunché. La censura è

altresì inammissibile nella misura in cui l’appellante critica il Pretore per

non avere accolto i suoi controquesiti peritali. Egli non si confronta infatti

in alcun modo con le argomentazioni contenute nella disposizione ordinatoria 28

settembre 2018, spiegando i motivi di fatto e di diritto per cui la conclusione

del Pretore sarebbe errata (art. 311 cpv. 1 CPC), non essendo sufficiente al

riguardo affermare in modo del tutto generico che “ogni domanda di prova

richiesta corrisponde a fatti contestati…e a specifici aspetti del diritto”,

senza alcuna indicazione specifica delle circostanze asseritamente contestate.

4.3 Ne discende che la domanda

formulata in via subordinata dall’appellante deve essere respinta, nella misura

in cui essa è ricevibile.

5. In via principale

Considerandi

l’appellante, con una serie di censure, rimette innanzitutto in discussione gli

accertamenti concernenti l’esistenza di un difetto e della sua valida e

tempestiva notifica. Le critiche sono irricevibili: occorre ripetere che questa

Corte (così come il primo giudice) è vincolata alle argomentazioni indicate al

riguardo nel suo giudizio di rinvio del 18 gennaio 2018 (inc. 12.2016.134),

cresciuto in giudicato. L’appellante non può pertanto far valere contro la

decisione qui impugnata delle motivazioni già sollevate e respinte nel giudizio

di rinvio (sulla questione DTF 143 III 290 consid. 1.5 con riferimenti; 140 III

466.

consid. 4.2.1).

Ne discende che in

concreto gli accertamenti concernenti l’esistenza di un difetto e della sua

valida e tempestiva notifica non possono più essere rimessi in discussione e su

questi punti l’appello è irricevibile.

6.

L’appellante osserva

poi che l’attrice non avrebbe subito danni a causa del difetto, di modo che la

pretesa andrebbe respinta.

6.1

Al riguardo il convenuto si è

limitato a trascrivere parola per parola quanto già esposto nelle conclusioni

(appello ad 14, pag. 21 – 23; conclusioni, ad 12, pag. 19 – 21), di modo che su

questo punto l’appello è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve

infatti confrontarsi criticamente con la decisione impugnata, spiegando per

quali ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da

riformare, ritenuto che un semplice rinvio agli atti di procedura anteriori e

alle allegazioni ivi contenute non è sufficiente (cfr. DTF 138 III 374 consid.

4.3.1).

6.2

Le argomentazioni

dell’appellante sono comunque irrilevanti siccome riguardano circostanze del

tutto ininfluenti per la determinazione del minor valore ed estranee alla

natura dell’azione estimatoria ai sensi dell’art. 205 cpv. 1 CO. Con l’azione

estimatoria, che non è di natura risarcitoria (DTF 85 II 192, decisione del TF

del 2 agosto 2010 4A_291/2010 consid. 4), il compratore può chiedere la

riduzione del prezzo se il difetto comporta un minor valore della cosa al

momento della vendita, ovvero se esiste una differenza tra il valore oggettivo

della stessa senza difetto e il suo valore oggettivo con il difetto. In questo

senso il minor valore è un concetto oggettivo, indipendente dal prezzo di

vendita. Il compratore può inoltre rivendicare il minor valore anche nel caso

in cui sia in grado di “compensare” la diminuzione del valore rivendendo

la cosa difettosa a un prezzo uguale o superiore a quello concordato con la

prima vendita (Venturi, op. cit.,

n. 17 ad art. 205 CO). Il minor

valore si determina in applicazione del metodo relativo, secondo cui la

relazione tra il prezzo ridotto e il prezzo convenuto corrisponde alla

relazione tra il valore oggettivo della cosa compravenduta con il difetto e il

suo valore senza difetto, ritenuto che da tempo per facilitare il calcolo il

Tribunale federale accetta la presunzione che il prezzo convenuto sia

semplicemente ridotto della somma dei costi di riparazione (Venturi, op. cit., n. 23 ad art. 205 CO;

Tercier/Favre/Zen-Ruffinen, Les

contrats spéciaux, n. 883, pag. 130), come postulato in concreto dall’attrice. Le

argomentazioni dell’appellante sono in ogni caso infondate per i motivi esposti

di seguito.

6.2.1

Il convenuto ribadisce in

questa sede la tesi secondo cui nessun “risarcimento” sarebbe dovuto

all’attrice. Esso sarebbe già stato compensato, le parti avendo concordato un

prezzo di vendita inferiore rispetto al valore venale del fondo.

Contrariamente a quanto

pretende l’appellante, la determinazione del valore venale del fondo in

concreto non ha alcuna rilevanza, poiché anche nell’ipotesi in cui esso fosse

superiore al prezzo di vendita concordato, nulla agli atti permette di ritenere

che l’eventuale sconto concesso dal venditore fosse finalizzato a compensare il

minor valore per la presenza del difetto. Al momento della sottoscrizione del

diritto di compera il 2 settembre 2011, rispettivamente del suo esercizio,

infatti, le parti non erano a conoscenza né della presenza del serbatoio, né

della fuoriuscita di idrocarburi, né che il fondo sarebbe stato iscritto nel

catasto dei siti inquinati, come accertato dal primo giudice e non contestato. Ne

deriva che il prezzo di vendita è stato liberamente concordato fra le parti

senza tenere conto del difetto, a quel momento nemmeno noto. A ciò si aggiunga

che nulla agli atti permette di concludere che il prezzo di vendita concordato

non corrispondesse al suo valore oggettivo, il doc. 10 essendo una perizia di

parte priva di qualsiasi valore probatorio e il convenuto avendo omesso di

chiedere l’allestimento di una perizia giudiziaria sul valore venale del fondo.

6.2.2

L’appellante osserva poi che la

richiesta di riduzione del prezzo di vendita formulata dalla società __________

all’attrice, a cui quest’ultima aveva concesso un diritto di compera al medesimo

prezzo di acquisto, sarebbe “fallace e dettata per soli motivi di causa”,

l’appellata, presidente di tale società, essendo stata a conoscenza del difetto

al momento della sottoscrizione del diritto di compera con la menzionata

società, di modo che avrebbe almeno potuto tutelarsi, inserendo nell’atto una

clausola di esclusione di responsabilità. Per quanto rilevante,

l’argomentazione è priva di fondamento, ritenuto che l’attrice ha avuto

conoscenza effettiva del difetto l’11 giugno 2013, come accertato in maniera

vincolante da questa Camera con decisione 15 gennaio 2018 (inc. n. 12.2016.134,

consid. 6), ossia quasi due mesi dopo avere sottoscritto l’atto notarile 10

aprile 2013 concernente la concessione del diritto di compera alla società __________

Ltd (doc. AA). Per quale ragione poi l’attrice avrebbe dovuto inserire in

quest’ultimo contratto una clausola di esclusione di responsabilità non è dato

comprendere.

6.2.3

L’appellante rileva poi che l’attrice

non ha sopportato alcun costo relativo allo sgombero del materiale inquinante,

posto che ai sensi dell’art. 32b bis LPAmb non vi sarebbe stata alcuna

necessità di procedere allo smaltimento dello stesso. L’argomentazione è

irrilevante, l’attrice avendo postulato la rifusione del minor valore ai sensi

dell’art. 205 CO e non il risarcimento del danno secondo i disposti della LPAmb

(v. anche sopra consid. 4.2.1 in fine).

7.

Da ultimo

l’appellante ripropone in questa sede la tesi secondo cui il contratto di

costituzione del diritto di compera di cui al doc. B escluderebbe qualsiasi

garanzia per difetti.

La censura è

irricevibile, l’appellante limitandosi ancora una volta a trascrivere parola

per parola quanto già formulato in sede di conclusioni (appello, ad 15, pag. 23

– 27; conclusioni, ad 13, pag. 21 – 24), senza confrontarsi con le motivazioni

del primo giudice. La stessa è comunque pure da respingere nel merito. Le clausole

d’esclusione non possono infatti essere invocate se il difetto della cosa

venduta era totalmente estraneo all’eventualità che un acquirente ragionevole

doveva o poteva prendere in conto (DTF 126 III 59 consid. 4a), ciò che si

avvera in concreto, ritenuto che al momento della firma del diritto di compera

di cui al doc. B nessuna delle parti era a conoscenza della presenza del

serbatoio nel sottosuolo né tantomeno della fuoriuscita di idrocarburi nel

terreno con conseguente inquinamento. Ne discende che la rinuncia di garanzia

prevista al punto 5 del contratto di costituzione del diritto di compera (doc.

B) risulta in concreto inapplicabile.

Sull’appello

incidentale

8.

In via principale AO

1.

chiede l’annullamento della decisione pretorile con conseguente rinvio della

causa al primo giudice affinché emetta una nuova decisione sulle prove,

completi l’istruttoria e proceda all’emissione di un nuovo giudizio di merito. Al

riguardo essa rimprovera al primo giudice di avere respinto la sua istanza 17

ottobre 2019 di assunzione di nuovi mezzi di prova ai sensi dell’art. 229 CPC e

di delucidazione e completazione della perizia.

8.1

Con disposizione ordinatoria

processuale 10 dicembre 2019 il Pretore ha respinto l’istanza dell’attrice, con

cui quest’ultima aveva postulato l’assunzione di alcuni documenti concernenti

le prese di posizione di diversi professionisti del settore sui contenuti della

perizia giudiziaria. Al riguardo il primo giudice ha ritenuto le email del 20

settembre 2019 e dell’11 ottobre 2019 dell’arch. __________ A__________ e

quella del 14 ottobre 2019 di __________ P__________ dell’impresa G__________ __________

inammissibili e ininfluenti per l’esito della lite, stante la loro generica

contestazione del referto peritale. In relazione al documento dell’ing. __________

F__________ della C__________ __________ SA (già Sagl) del 15 ottobre 2019, egli

ha osservato che le considerazioni ivi contenute costituivano delle mere

precisazioni di quanto già indicato nei rapporti della C__________ __________ SA

già agli atti, le quali avrebbero potuto già essere addotte, con la dovuta

diligenza, al momento dello scambio degli allegati scritti, di modo che esse

non rivestivano carattere di novità ai sensi dell’art. 229 CPC.

In questa sede

l’appellante si limita in sostanza a riproporre le medesime argomentazioni,

ovvero che i documenti di cui chiedeva l’assunzione contenevano fatti nuovi

rilevanti per il giudizio, conseguenti all’allestimento del referto peritale,

che non era possibile addurre in precedenza. Le critiche alla perizia

giudiziaria ivi contenute non potevano infatti essere formulate prima del suo

allestimento. La censura non è atta a contrastare la conclusione del Pretore. Contrariamente

a quanto pretende l’appellante, le critiche contenute nelle osservazioni

dell’ing. __________ F__________ in merito ai volumi di scavo, al suo

dimensionamento, alle misure necessarie per la messa in sicurezza ecc. non sono

altro che delle precisazioni di quanto da lui già indicato nei suoi rapporti precedenti,

prodotti agli atti dall’attrice quali doc. G e M, di modo che questi elementi

fattuali le erano già noti prima dello scambio degli allegati. Essa, tuttavia,

nei suoi atti introduttivi si è limitata a postulare la rifusione del minor

valore, ovvero il risarcimento dei costi per l’eliminazione e lo smaltimento

del serbatoio e del materiale inquinante, quantificando la sua pretesa sulla

base della stima dei costi di cui ai doc. Q, Q1, Q2, senza specificare alcunché

in merito agli elementi necessari per la loro determinazione. La richiesta

dell’attrice di assunzione delle osservazioni dell’ing. __________ F__________ del

15.

ottobre 2019 allo scopo di contrastare i riscontri peritali che non

condivide, non adempie ai presupposti dell’art. 229 CPC e non merita tutela.

Per quanto concerne gli ulteriori documenti, che si limitano a contestare in

termini del tutto generici l’importo complessivo ritenuto dal perito

giudiziario, non si vede come essi possano mettere in discussione gli

accertamenti puntuali, approfonditi e specifici effettuati dal perito sulla

base delle indicazioni contenute nei rapporti della C__________ __________ __________

SA (doc. G e M). La decisione del primo giudice di non ammettere l’assunzione

di queste prove ai sensi dell’art. 229 CPC merita pertanto conferma.

8.2

In merito ai quesiti di

delucidazione e complemento proposti dall’attrice e rifiutati dal primo

giudice, l’appellante incidentale osserva che gli stessi si fonderebbero su

fatti e documenti già addotti con gli allegati di causa, in particolare sui

rapporti tecnici della C__________ __________ SA prodotti sub. doc. M e T. È

vero che i quesiti di delucidazione rinviavano (anche) ai documenti citati, sennonché

l’attrice nei suoi allegati preliminari non ha fatto alcun accenno ai fatti e

alle circostanze contenuti nei documenti menzionati e oggetto della richiesta

di delucidazione, essendosi limitata a postulare il pagamento del minor valore,

determinato in complessivi fr. 260'000.- sulla base della stima dei costi di

cui ai doc. Q, Q1 e Q2 per l’eliminazione del serbatoio e del materiale

inquinato, lo smaltimento e il ripristino della situazione (petizione, ad 7,

pag. 4). Considerata la contestazione della controparte sull’esistenza di un

minor valore e sui costi stimati, in replica l’attrice si è limitata a

richiedere l’allestimento di una perizia giudiziaria volta a determinare i

costi di riparazione, senza alcuna specificazione in merito alle modalità di

intervento, alla dimensione necessaria dello scavo, alle problematiche relative

alla disposizione del serbatoio o alla necessità di ulteriori indagini. A

fronte della carente allegazione e specificazione dell’attrice nei suoi atti

introduttivi, la decisione del Pretore di non ammettere i quesiti di

completazione e delucidazione che poggiavano su fatti nuovi si rivela corretta.

Di nessun soccorso sono le ulteriori argomentazioni dell’appellante volte a

dimostrare l’inconcludenza della perizia giudiziaria. A fronte della chiara e

dettagliata elencazione degli interventi necessari per procedere alla rimozione

del serbatoio e del materiale inquinato, del loro smaltimento e del ripristino

del fondo, con la precisa indicazione per ogni intervento dei costi necessari,

il fatto che il perito giudiziario abbia indicato un volume di scavo inferiore

rispetto a quello esposto nei rapporti della C__________ __________ __________ SA

non permette di dubitare della concludenza degli accertamenti peritali,

mancando agli atti qualsiasi elemento o indizio oggettivo atto a sostenere la

necessità di procedere con l’asportazione del volume indicato dall’ing. __________

F__________, rispettivamente a far dubitare dell’adeguatezza e correttezza

degli interventi e delle modalità di esecuzione proposti dal perito giudiziario.

8.3

Ne discende che la domanda

principale dell’appellante incidentale volta all’annullamento della decisione

del Pretore deve essere disattesa e l’appello incidentale, su questo punto,

respinto.

9.

In via subordinata

l’appellante incidentale chiede la riforma della decisione impugnata, nel senso

di accogliere la petizione per complessivi fr. 56'288.40 (IVA inclusa).

9.1

Innanzitutto l’attrice

critica il primo giudice per avere dedotto dall’importo riconosciuto quale

minor valore la somma di

fr. 6'394.15 (IVA inclusa) pari ai costi per il taglio e la rimozione della

pavimentazione in asfalto e per lo scavo attorno al serbatoio, ritenendo tale

importo una spesa causata dalla modifica dello stato dei luoghi ad opera

dell’attrice che avrebbe potuto essere evitata e pertanto non imputabile al

convenuto in applicazione dell’art. 44 CO. La censura deve essere accolta. La

riduzione del prezzo richiesta dall’attrice equivale al minor valore del fondo

a causa dell’inquinamento del terreno al momento della vendita. La modifica dei

luoghi operata dall’attrice nulla ha a che fare con le posizioni indicate dal

perito giudiziario a titolo di minor valore pari ai costi di taglio e rimozione

della pavimentazione e di scavo attorno al serbatoio. L’importo complessivo di

fr. 6'394.15, accordato a titolo di minor valore ai sensi dell’art. 205 cpv. 1

CO non è una pretesa di risarcimento del danno e non può essere quindi ridotto

in virtù degli art. 43 o 44 CO (cfr. decisione del TF 4A_291/2010 consid. 4;

DTF 85 II 192; Erich Rüegg, Der Grundstückkauf,

3.

a ed., n. 181, pag. 232; Honsell,

Basler Kommentar, n. 9 ad art. 205 CO).

9.2

Non può invece essere accolta

l’ulteriore censura dell’appellante, secondo cui andrebbe riconosciuta, “quale

posta del danno, una posizione DL per varie posizioni non considerate dal

perito giudiziario (asportazione tank, sottomurazione, riempimento, copertura

con manto bituminoso, ecc.)… da calcolare in un 15%, percentuale d’uso e quindi

notoria”. Contrariamente a quanto pretende l’appellante incidentale, infatti,

l’importo riconosciuto dal perito giudiziario nel suo referto in risposta alla

domanda 1c/2 “prestazioni per il coordinamento e la direzione lavori,

prelievo di campioni, redazione dei necessari rapporti” si riferisce al “costo

per ogni altra opera ritenuta utile o necessaria allo scopo dell’asportazione

del serbatoio, dell’asportazione e smaltimento del terreno inquinato e del

ripristino del sedime”, vale a dire a tutte le prestazioni elencate in

dettaglio ai punti 1a e 1b e quindi anche quelle menzionate dall’appellante

incidentale. Si osserva altresì che non vi è alcun motivo né elemento oggettivo

agli atti che permetta di non considerare congruo l’importo ritenuto dal perito

giudiziario per tale posizione (pari a ca. il 20% dell’importo complessivo

concernenti le prestazioni di cui ai punti 1a e 1b). L’appello incidentale su

questo punto deve essere respinto.

Conclusione

10.

Ne discende che l’appello dev’essere respinto nella misura in cui è

ricevibile mentre che l’appello incidentale dev’essere parzialmente accolto.

Le spese giudiziarie dei

procedimenti di primo e di secondo grado seguono la rispettiva soccombenza

delle parti (art. 106 cpv. 1 CPC), ritenuto che le stesse sono state calcolate

per la procedura di appello sulla base di un valore litigioso di

fr. 46'663.25 e per la procedura di appello incidentale sulla base di un valore

litigioso di fr. 9'625.55.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide:

I. L’appello 25

gennaio 2021 di AP 1 è respinto nella

misura in cui è ricevibile.

II. Le spese processuali della procedura di appello di

fr. 5'000.- sono poste a carico dell’appellante, che rifonderà a AO 1 fr. 5'000.-

per ripetibili.

III. L’appello incidentale 11 marzo 2021 di AO 1 è parzialmente accolto. Di conseguenza la decisione 22 dicembre 2020

della Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 3, invariati gli altri

dispositivi, è così riformata:

1.

La petizione è parzialmente accolta.

§ Di conseguenza AP 1, __________, è

condannato a versare a AO 1, __________, l’importo di CHF 53'057.40,

IVA inclusa, oltre interessi al 5% a partire dal 26 giugno 2012.

2.

La tassa di CHF 12'000.-

oltre le spese di giustizia

incluse

quelle peritali e quelle già stabilite nell’inc. CM.2015.8, da anticipare come

di rito, restano a carico dell’attrice nella misura di 4/5 e per il rimanente

1/5 vanno poste a carico del convenuto. L’attrice rifonderà inoltre al

convenuto CHF 16’320.-- per ripetibili parziali.

IV. Le

spese processuali della procedura di appello incidentale di

fr. 1’200.- sono poste a carico di AO 1 nella misura di 1/3 e per i rimanenti

2/3 a carico di AP 1, il quale rifonderà alla prima fr. 1’000.- per ripetibili

parziali.

V. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al

Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale

della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr.

30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge

federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non

sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini

ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).