Locazione - svolgimento di un tentativo di conciliazione attraverso un'udienza separata delle parti

Incarto n.

12.2021.129

Lugano

7 febbraio 2022/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SE.2020.45 della Pretura della Giurisdizione

di Locarno-Città - promossa con petizione 12 novembre 2020 da

AO

1

patrocinato dall’ PA 2

contro

AP

1

patrocinato dall’ PA 1

con cui l’attore ha

chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 12'450.-;

domanda avversata dalla

controparte, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore

aggiunto, con sentenza 13 luglio 2021, ha parzialmente accolto, condannando il

convenuto al versamento di fr. 10'200.- e ponendo a suo carico le spese

processuali di fr. 200.-;

appellante il

convenuto con appello 14 settembre 2021 con cui chiede la riforma del

giudizio impugnato, nel senso di respingere integralmente la petizione e, in

via subordinata, il suo annullamento con rinvio degli atti al Pretore aggiunto

per nuova istruttoria e per nuova decisione, il tutto con protesta delle spese

giudiziarie di entrambi i gradi di giudizio;

mentre con risposta 9

novembre 2021 l’attore postula la reiezione del gravame, pure con protesta di

spese e ripetibili di secondo grado;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. Con contratto 22 maggio

2018 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 l’appartamento di 4,5 locali, sito

nello stabile denominato “__________” in via __________ a __________ per una

pigione mensile di fr. 2'050.-, oltre fr. 250.- a titolo di acconto per le

spese accessorie, da pagare in via anticipata entro il 1° giorno del relativo

mese. Il contratto, di durata indeterminata e pattuito con decorrenza dal 1° giugno

2018, era disdicibile con preavviso

di tre mesi per la scadenza del 31 maggio, la prima volta per il 31 maggio 2020

(doc. B).

B. Nel

corso dell’autunno 2018 il conduttore ha lasciato l’ente locato e smesso di

versare la pigione dovuta. Il 12 dicembre 2018 il locatore ha proposto al

conduttore una riduzione del 50% del canone mensile (da fr. 2’050 a fr.

1'025.-) retroattivamente dal

1° novembre 2018 fino a quando non avrebbe trovato un subentrante solvibile

alle seguenti condizioni: “versamento entro domenica 16.12.2018 di fr.

3'250.- per sanare i pagamenti dovuti al 01.12.2018” e “versamenti 2019

puntuali. Se un solo pagamento dovesse arrivare in ritardo…la mia

concessione decade ANCHE retroattivamente” (doc. G).

Il 16 dicembre 2018 il conduttore ha

ordinato alla sua banca il bonifico a favore del locatore dell’importo di fr.

3'250.- (scambio di messaggi di posta elettronica doc. E; doc. C) mentre il 31

dicembre 2018 quest’ultimo ha ricevuto l’importo di fr. 1'275.- pari alla

pigione mensile ridotta e all’acconto delle spese accessorie (doc. C).

C. Con

messaggio di posta elettronica del 4 aprile 2019

il locatore ha

segnalato al conduttore che la pigione ridotta del mese di marzo 2019 era stata

versata tardivamente mentre quella di aprile non era (ancora) stata

accreditata. Richiamato l’accordo del mese di dicembre 2018 egli ha pertanto ricordato

al conduttore che la pigione risultava “dovuta per intero anche per i mesi

da novembre ad oggi”. Prima di procedere, egli lo ha invitato a volere

verificare e comunicare la data dei relativi ordini, così da escludere

eventuali responsabilità della banca. A questo scritto e ai successivi

solleciti il conduttore non ha risposto (doc. E, doc. F).

D. Con contratto 20

agosto 2019 AO 1 ha concesso in locazione l’appartamento menzionato a

dei nuovi conduttori a partire dal 1° settembre successivo per una pigione

mensile di

fr. 1'800.-, oltre fr. 250.- a titolo di acconto per le spese accessorie (doc. B

retro, doc. C).

E. Dopo avere ottenuto

la necessaria autorizzazione ad agire (doc. A), con petizione 12 novembre 2020AO

1 ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura di Locarno-Città,

chiedendo la sua condanna al pagamento dell’importo di fr. 12'450.- a titolo di

pigioni scoperte per il periodo dal 1° giugno 2018 al 31 maggio 2020.

F. Con disposizione

ordinatoria 13 novembre 2020 il Pretore aggiunto, ritenuto che la petizione era

priva di motivazione, ha citato le parti a comparire il 9 febbraio 2021 per

procedere al dibattimento di prime arringhe. Prima della relativa udienza il

Giudice ha tentato una conciliazione tra le parti nell’ambito della quale egli le

ha sentite individualmente e separatamente. Fallito il tentativo di intesa il

primo giudice ha proseguito la causa e invitato l’attore a motivare la

petizione, facendo più volte uso del suo potere di interpello. A dire del

locatore, a partire dal 1° novembre 2018 egli avrebbe concesso al conduttore

una riduzione della pigione del 50% (fr. 1'025.- mensili invece di fr. 2'050.-)

a condizione che le pigioni fossero pagate tempestivamente nei termini del

contratto di locazione. Il conduttore non avrebbe tuttavia ottemperato a tale

condizione, da qui la sua pretesa di fr. 12'450.- così composta: fr. 10'250.-

(pari alla riduzione della pigione mensile accordata al conduttore [di fr.

1'025.-] per 10 mesi [dal 1° novembre 2018 al 31 agosto 2019], la quale avrebbe

tuttavia perso di efficacia a seguito dei ritardi nel versamento delle pigioni)

e

fr. 2'250.- (pari alla differenza tra la pigione versata dai subentranti e

quella dovuta per contratto dal convenuto fino al 31 maggio 2020 [fr. 250.- x 9

mesi]). Dalla somma totale di fr. 12'500.- l’attore ha dedotto l’importo di fr.

50.- che il conduttore avrebbe pagato in eccesso (doc. D).

G. Con osservazioni

scritte 15 marzo 2021 il convenuto si è integralmente opposto alla petizione, contestando

preliminarmente la modalità adottata dal Pretore aggiunto di sentire le parti

separatamente nel tentativo di giungere a un’intesa. In merito all’accordo di

riduzione della pigione il conduttore ha addotto che essa gli sarebbe stata

concessa dal locatore a seguito dei difetti dell’ente locato, negando di avere

mai accettato la condizione risolutiva, la quale sarebbe peraltro nulla siccome

contraria agli art. 269 segg. CO. Il locatore avrebbe comunque rinunciato a

prevalersene di modo che la pretesa costituirebbe un abuso di diritto. Il convenuto

ha altresì contestato la mora nei pagamenti delle pigioni, da lui corrisposte

puntualmente fino al mese di agosto 2019. Dal 1° settembre 2019 nulla più

sarebbe dovuto siccome l’attore avrebbe sottoscritto un nuovo contratto di

locazione con nuovi conduttori, i quali non sarebbero pertanto subentrati nella

relazione contrattuale precedente.

H. In sede di udienza

dibattimentale 10 maggio 2021 l’attore, in replica, ha contestato il motivo

addotto dal conduttore in relazione alla riduzione della pigione, ribadendo che

la stessa traeva origine dalla proposta di accordo 12 dicembre 2018 da lui

formulata per agevolare il conduttore a fronte del fatto che quest’ultimo, pur

essendo obbligato a versare la pigione fino alla prima scadenza del 31 maggio

2020, non abitava più nell’appartamento. Egli ha inoltre osservato che la

proposta sarebbe stata accettata dal conduttore il 16 dicembre seguente,

ribadendo infine il ritardo nel versamento della pigione. In duplica il

convenuto ha confermato le sue precedenti argomentazioni.

Fatti

I. Esperita

l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il

Pretore aggiunto, con sentenza 13 luglio 2021 qui impugnata, ha parzialmente

accolto la petizione e condannato il convenuto al pagamento di fr. 10'200.-,

ponendo a carico di quest’ultimo fr. 200.- a titolo di oneri processuali.

L. Con appello 14

settembre 2021 il convenuto ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel

senso di respingere la petizione e, in via subordinata, ha postulato il suo

annullamento con rinvio degli atti al Pretore aggiunto per nuova istruttoria e

per nuova decisione, il tutto con protesta di spese e ripetibili di entrambe le

sedi. Con risposta 9 novembre 2021 l’attore si è opposto integralmente al

gravame, protestando spese e ripetibili di appello.

Considerato

in diritto: 1. L’art. 308

cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni

finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il

valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia

di almeno

fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione

finale in una controversia dal valore superiore ai

fr. 10'000.-. Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il

termine di 30 giorni (art. 311 CPC). Nella fattispecie, l’impugnata decisione

13 luglio 2021 è stata ritirata dall’appellante il giorno seguente (v.

tracciamento dell’invio agli atti), per cui l’appello 14 settembre 2021, tenuto

conto delle ferie giudiziarie (art. 145 cpv. 1 lett. b CPC), è tempestivo, così

come lo è la risposta inoltrata dall’attore nel termine di 30 giorni ai sensi

dell’art. 312 cpv. 2 CPC.

2. Nella decisione

impugnata il Pretore aggiunto ha dapprima respinto le critiche formulate dal

convenuto in relazione al tentativo di trovare un’intesa tra le parti

attraverso una loro audizione separata. Il primo giudice ha al riguardo

spiegato che la metodologia da lui applicata, “descritta nei manuali di

mediazione con il termine anglosassone di caucus”, è stata

preventivamente concordata con le parti e non ha in alcun modo incrinato la sua

imparzialità, di modo che il rimprovero mossogli dal convenuto appariva

finanche lesivo della buona fede processuale. Egli ha altresì ricordato che ai

sensi dell’art. 124 cpv. 3 CPC il giudice può optare per gli strumenti

conciliativi che ritiene più efficaci, a maggior ragione se gli stessi sono

stati condivisi con le parti, e concluso che a ogni modo in virtù dell’art. 47

cpv. 2 lett. b CPC l’esperimento di un tentativo di conciliazione non costituisce

motivo di ricusazione.

Nel merito il

Pretore aggiunto, ritenuta pacifica l’esistenza dell’accordo concernente la

riduzione della pigione, ha respinto la tesi del conduttore, secondo cui essa

sarebbe da ricondurre a difetti dell’ente locato. Sulla base degli atti, del

comportamento del conduttore e del chiaro tenore della clausola risolutiva

contenuta in tale accordo, il primo giudice ha concluso che anch’essa era stata

accettata dal convenuto. Egli ha qualificato l’accordo come un contratto di

annullamento parziale del debito ai sensi dell’art. 115 CO, senza effetto

novatorio sull’originario rapporto di locazione, assortito da una condizione

risolutiva, secondo la quale in caso di ritardo nel pagamento di una singola

pigione (dimezzata), l’accordo sarebbe divenuto caduco. In tale condizione

risolutiva il primo giudice non ha ravvisato alcun elemento di nullità o abusività.

Accertato il ritardo nel pagamento della pigione da parte del conduttore, il

Pretore aggiunto ha considerato la condizione realizzata e ha quindi accolto la

pretesa volta all’incasso degli importi scoperti per il periodo novembre 2018 –

agosto 2019 per complessivi fr. 10'200.-. Il primo giudice ha invece respinto

la pretesa di fr. 2'250.-, il contratto sottoscritto con i nuovi conduttori non

costituendo un subingresso in senso proprio bensì un nuovo contratto di

locazione che ha posto fine al rapporto in vigore con il convenuto.

3. L’appellante critica

la modalità con cui il Pretore aggiunto ha cercato di raggiungere un’intesa tra

le parti attraverso un’udienza separata delle stesse e, dopo il suo fallimento,

per avere proseguito la causa senza ricusarsi. Agendo in questo modo, il

giudice avrebbe violato le regole del Codice di procedura (art. 47 cpv. 1 lett.

b CPC, art. 53 CPC e art. 124 cpv. 3 CPC), in particolare il diritto di essere

sentito, il principio del contraddittorio, della parità di trattamento e dell’imparzialità

del giudice.

3.1 Il CPC sancisce il principio

secondo cui anche nella procedura decisionale possono in ogni tempo essere

svolte udienze di conciliazione. Secondo l’art. 124 cpv. 3 CPC, infatti, il

giudice può tentare in qualsiasi momento di conciliare le parti. L'art. 226 cpv.

2 CPC menziona esplicitamente il tentativo di raggiungere un accordo come

possibile contenuto della cosiddetta udienza istruttoria. Tuttavia, le

discussioni volte alla soluzione bonale del litigio sono possibili anche al di

fuori di una tale udienza in ogni stadio di causa. Le discussioni conciliative

sono finalizzate alla risoluzione amichevole della controversia oggetto del

procedimento civile. In questo senso, si collocano al di fuori della procedura

decisionale, orientata alla risoluzione giudiziaria della controversia. Al fine

di tentare un’intesa il giudice conciliatore può illustrare alle parti la sua

prima e non vincolante valutazione del contendere, alla luce del diritto

applicabile, dei documenti prodotti e dei fatti allegati. Ciò non comporta, di

regola, parvenza di prevenzione in causa (art. 47 cpv. 2 lett. b CPC). Se le

discussioni conciliative hanno successo, la procedura è risolta senza una

decisione del tribunale (art. 241 CPC). Di conseguenza, le discussioni conciliative,

non essendo una premessa della decisione giudiziaria, non costituiscono udienze

nel senso degli art. 30 cpv. 3 Cost. e 54 cpv. 1 CPC e non sono quindi

pubbliche. Il loro contenuto non è verbalizzato e non può essere utilizzato

come base per un'eventuale decisione del giudice. Lo svolgimento delle

audizioni conciliative presuppone sempre il consenso delle parti (DTF 146 I 30

consid. 2.4 con riferimenti). Il CPC prevede pertanto una soluzione di conciliazione

giudiziale facoltativa, non pubblica e slegata da un preciso momento

processuale ma è silente in merito alle modalità del suo svolgimento. Ai sensi

dell’art. 124 cpv. 1 CPC la direzione del processo incombe al giudice, che

dispone al riguardo di un ampio potere di apprezzamento, riservati il rispetto

dei principi di celerità, di economicità e dell’equo processo (TF 4A_341/2014

del 5 novembre 2014 consid. 2.3; Frei,

in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, n. 1 ad

art. 124 CPC; Trezzini,

Commentario pratico al CPC, IIa ed., Vol. 1, n. 2 ad art. 124 CPC). Le

garanzie procedurali sono temperate dal principio della buona fede codificato

all’art. 52 CPC, che riguarda il comportamento di tutte le parti in causa e

comprende sia il divieto dell’abuso di diritto sia l’obbligo di agire

correttamente e lealmente (Trezzini,

op. cit., n. 1 ad art. 52 CPC). In particolare uno dei principali doveri

imposti a una parte dal principio di buona fede è quello di far valere le

proprie obiezioni e contestazioni nei tempi previsti dalla legge e senza

ritardi (DTF 146 III 265 consid. 5.5.3, sentenza 4C.347/2000 del 6 aprile 2001,

consid. 2b) o di evitare comportamenti contraddittori ad esempio invocando a

posteriori la violazione di un diritto a cui si era rinunciato (DTF 146 III 265

consid. 5.5.3).

3.2 Il ricorso a discussioni individuali

e separate delle parti allo scopo di favorire un loro accordo, è una pratica in

uso al di fuori del contesto giudiziale, in particolare in un percorso di

mediazione (Kobel, Les tribunaux

civils peuvent-ils avoir recours à des caucus? in: Jusletter 5 novembre 2018,

pag. 4 seg. con riferimenti). In ambito giudiziario la maggioranza della

dottrina, pur riconoscendo i vantaggi e l’efficacia che questa modalità può

avere in determinati casi per risolvere in maniera amichevole la lite, considera

delicata la sua applicazione nel contesto di un tentativo di conciliazione in

corso di causa ai sensi dell’art. 124 cpv. 3 CPC a fronte dei rischi legati al

doppio ruolo assunto dal giudice. Sedute conciliative separate delle parti sono

di principio ritenute conformi ai principi costituzionali e procedurali se effettuate

con il consenso delle parti e come ultima ratio, dopo avere tentato la

conciliazione in un’udienza comune (Brunner,

Zur Strategie von Vergleichsverhandlungen, in: Donatsch et al., Festschrift 125

Jahre Kassationsgericht des Kantons Zürich, Zürich 2000, pag. 159 seg.; Schmid, Einzelgespräche in der

Vergleichsverhandlung, in SJZ 110 (2014) 359 seg.; Schmid Christoffel, Gerichtliche Vergleichsverhandlung –

eine praxisorientierte Wegleitung, Justice – Justiz – Giustizia 2011/1, n. 25; Frei, op. cit., n. 28 ad art. 124 CPC; Meier, Die neue schweizerische ZPO –

beurteilt nach dem Informationsaustausch zwischen Parteien, Gericht und

Dritten, in: ZZZ 2011 pag. 249 seg.; Kobel,

Les tribunaux civils peuvent-ils avoir recours à des caucus? in: Jusletter 5

novembre 2018; più critico Kölz,

Einzelgespräche an gerichtlichen Vergleichsverhandlungen im Zivilprozess, in:

ZZZ 2016, pag. 229 seg., con riferimenti). L’applicazione di questa metodologia

in ambito giudiziario è una prassi in uso, a determinate e precise condizioni

che permettono di garantire i principi dell’equo processo, soprattutto presso

il tribunale commerciale di Zurigo (Schmid,

op. cit., pag. 359 seg.; Brunner,

Vergleichsverhandlungen am Handelsgericht Zürich – “la methode zurichoise”, in:

Der handelsgerichtliche Prozess, Berna 2019, pag. 43-54).

3.3 In concreto il Pretore

aggiunto con disposizione ordinatoria 13 novembre 2020, considerato che la

petizione dell’attore era priva di motivazione, ha citato le parti a comparire

il 9 febbraio 2021 per procedere al dibattimento di prime arringhe. Dal

relativo verbale risulta che il primo giudice ha invitato l’attore, non

patrocinato, a motivare la petizione facendo uso del suo potere di interpello e

assegnato al convenuto un termine scadente il 15 marzo successivo per

presentare le proprie osservazioni scritte. Il verbale è silente in merito al

Considerandi

tentativo di conciliazione esperito dal Pretore aggiunto. È comunque incontestato

che egli, raccolto il consenso delle parti, ha tentato di trovare un’intesa anche

attraverso delle discussioni individuali e separate all’inizio dell’udienza di

prime arringhe. Solo dopo il suo fallimento ha dato modo all’attore di motivare

la petizione, verbalizzandone il contenuto e assegnando al convenuto un termine

per presentare osservazioni scritte. Quest’ultimo, per il tramite del suo

rappresentante legale, dopo avere acconsentito al tentativo di conciliazione

attraverso l’audizione separata delle parti (e avere in tal modo espressamente rinunciato

a esercitare il suo diritto al contraddittorio in riferimento alle

dichiarazioni espresse dalla controparte in tale sede) e avere lasciato riprendere

e proseguire il contraddittorio senza sollevare alcuna obiezione, ha

rimproverato al primo giudice le modalità del procedere solo con le

osservazioni scritte del 15 marzo 2021. Un simile comportamento contraddittorio

e tardivo non può che essere qualificato come lesivo del principio della buona

fede processuale e non può essere tutelato. A ciò si aggiunga che l’appellante

nemmeno indica, se non in termini del tutto generici, quali sarebbero

concretamente le dichiarazioni o le allegazioni formulate dalla controparte e

ritenute dal Pretore nella fase decisionale su cui egli non avrebbe potuto

prendere posizione. Dagli atti risulta a ogni modo che egli ha potuto

esprimersi e prendere posizione su tutte le allegazioni e le motivazioni

formulate dalla controparte con la petizione e completate in sede di udienza di

prime arringhe, il giudice di prime cure avendogli poi assegnato un termine per

presentare le osservazioni scritte. In queste circostanze, non si ravvede

alcuna violazione dei principi costituzionali e procedurali nella scelta del

Pretore aggiunto di sentire le parti in un’udienza separata allo scopo di

giungere a una loro intesa ai sensi dell’art. 124 cpv. 3 CPC.

Ne discende che le censure

riproposte in questa sede dall’appellante in merito al metodo applicato dal

Pretore aggiunto per tentare di trovare un’intesa delle parti sono

inammissibili oltre che infondate.

3.4

Per quanto concerne il

rimprovero di imparzialità del giudice mosso dall’appellante al Pretore

aggiunto (tardivamente) per non essersi ricusato dopo il fallimento del

tentativo di conciliazione, vale inoltre la pena aggiungere che di principio

non costituisce valido motivo di ricusazione il mero esercizio di funzioni

conciliative (art. 47 cpv. 2 lett. b CPC; DTF 131 I 113 consid. 3.6 con rinvio

alla decisione del TF 1P.32/1997 del 20 marzo 1997 consid. 5a; TF 1P.533/2006

consid. 2.2), il solo fatto di avere formulato una proposta transattiva (TF

5A_382/2007 del 25 febbraio 2008) o il fatto per il giudice di occuparsi del medesimo

litigio in più stadi. Occorrono altri motivi oggettivi per fondare sospetti di

parzialità, ovvero che il magistrato abbia assunto su determinati temi

posizioni suscettibili di metterne oggettivamente in dubbio l’equanimità (DTF

134.

IV 294 consid. 6.2.1 con riferimenti). L’appellante si è limitato a

rimproverare al giudice in maniera del tutto generica di avere proseguito la

causa dopo che il tentativo di conciliazione era fallito, senza indicare

elementi oggettivi sulla base dei quali si possa ritenere che il Pretore

aggiunto sia stato imparziale nella successiva procedura decisionale. A ciò si

aggiunga che in concreto l’audizione separata delle parti nel tentativo di

trovare un’intesa è avvenuta all’inizio del dibattimento di prime arringhe del

9.

febbraio 2021, prima che il giudice istruisse la causa. Il fatto che il

Pretore aggiunto abbia invitato l’attore, non patrocinato, a motivare la

petizione facendo uso del suo obbligo di interpello non permette di dubitare

della sua parzialità nei confronti del convenuto, il quale ha avuto modo di

prendere posizione su tutte le allegazioni e le argomentazioni dell’attore con

le sue osservazioni scritte del 15 marzo 2021.

4.

In merito alla

clausola risolutiva l’appellante ribadisce in questa sede di non averla mai

accettata, lamentando un errato accertamento dei fatti e una violazione del

diritto. Egli rimprovera altresì al primo giudice una carente motivazione della

decisione per non avere esaminato la sua validità. A suo dire, la stessa

sarebbe nulla, essendo contraria all’art. 269d cpv. 1 e 2 CO siccome “comporterebbe

un aumento unilaterale retroattivo della pigione”.

4.1

La censura concernente

l’assenza di accordo della condizione risolutiva è irricevibile per carente

motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), l’appellante limitandosi ad affermare

genericamente che la volontà delle parti avrebbe dovuto essere interpretata a

favore del conduttore senza spiegare i motivi di fatto e di diritto per cui le

argomentazioni del Pretore aggiunto sarebbero errate. La critica è comunque

infondata, anche in ambito locativo le clausole contrattuali sono infatti da

interpretare secondo gli usuali criteri, ovvero secondo tutte le circostanze

del caso concreto (TF 4C.156.2000 del 13 aprile 2016, DTF 121 III 6 consid. 3c

e riferimenti), come avvenuto in specifico.

4.2

Il rimprovero di carente

motivazione della pronuncia pretorile per non avere esaminato la validità della

condizione risolutiva è infondato.

Il diritto di ottenere una decisione motivata, che deriva dal

diritto di essere sentito sancito dall’art. 29 cpv. 2 Cost., offre una garanzia

minima e sussidiaria rispetto al diritto processuale di cui all’art. 238 lett.

g CPC. Esso impone in particolare all’autorità giudicante di indicare in

maniera chiara le ragioni che l’hanno portata a decidere in un senso piuttosto

che in un altro, in modo tale da permettere al destinatario di capire la

portata della decisione e di proporre i rimedi giuridici adeguati con

cognizione di causa (cfr. DTF 139 IV 179 consid. 2.2, 143 IV 40 consid. 3.4.3).

Esso non obbliga però l’autorità giudicante a pronunciarsi necessariamente su

tutte le questioni e le prove proposte dalle parti, bastando che esamini i temi

rilevanti per il giudizio (cfr. DTF 142 II 49 consid. 9.2, 143 III 65 consid.

5.2).

In

concreto il Pretore aggiunto ha in realtà spiegato espressamente e in maniera

chiara le ragioni di fatto e di diritto per cui ha ritenuto che la nota

clausola, accettata dal conduttore, non poteva essere considerata nulla. Egli,

respinta la tesi del convenuto, siccome non dimostrata, secondo cui la

riduzione della pigione fosse da ricondurre a un ipotetico difetto dell’ente

locato, ha in particolare considerato che tale accordo era oggettivamente

estremamente vantaggioso per il conduttore, posto che in mancanza di un

subentrante solvibile egli avrebbe dovuto continuare a corrispondere

mensilmente l’intero canone stabilito nel contratto di locazione, e ritenuto

l’impegno corrispettivo a pagare tempestivamente la pigione dimezzata così come

la conseguenza in caso di una sua inottemperanza, ragionevoli e sensati. Il

primo giudice ha pertanto concluso per la compatibilità della condizione

risolutiva con l’art. 20 e 256 cpv. 2 lett. b CO A non averne dubbio questa

motivazione permetteva alle parti di

comprendere la portata della decisione e di proporre i rimedi giuridici

adeguati con la necessaria cognizione di causa.

4.3

In conclusione,

l’accertamento pretorile secondo cui le parti hanno pattuito una modifica

contrattuale che contemplava una riduzione della pigione in ragione della metà

a partire dal 1° novembre 2018 a condizione che il canone ridotto fosse versato

al locatore tempestivamente secondo i termini del contratto originale, ossia

anticipatamente entro il 1° giorno del mese, deve essere confermato. Tale condizione

non è tuttavia stata rispettata dal conduttore, il quale già a partire dal mese

di marzo 2019 ha versato la pigione in ritardo senza rispettare i termini

pattuiti (come accertato dal primo giudice e non contestato dall’appellante),

con la conseguenza che l’accordo di riduzione del canone è automaticamente

decaduto con effetto retroattivo. In queste circostanze, e contrariamente a

quanto reputa l’appellante, l’art. 269d CO non trova applicazione, il locatore

non avendo proceduto a una modifica unilaterale del contratto rispettivamente a

un aumento della pigione.

5.

L’appellante

rimprovera infine il Pretore aggiunto per non avere esaminato la fattispecie in

relazione all’abuso di diritto asseritamente commesso dal locatore.

5.1

Richiamati i

principi giurisprudenziali esposti al considerando 4.2 anche il rimprovero di

carente motivazione della pronuncia pretorile sollevato dall’appellante nei

confronti del primo giudice per non avere esaminato il comportamento del

locatore dal profilo dell’abuso di diritto è infondato. Nel caso concreto, pur

essendo vero che il Pretore aggiunto non ha esaminato espressamente la

contestazione sollevata dal conduttore, secondo cui il comportamento del

locatore sarebbe stato lesivo della buona fede, è altrettanto vero che egli ha

spiegato chiaramente i motivi che lo hanno indotto a riconoscere la sua

pretesa. Egli ha in particolare qualificato l’accordo di riduzione della pigione

quale contratto di annullamento parziale del debito ai sensi dell’art. 115 CO,

senza effetto novatorio sull’originario rapporto di locazione, assortito da una

condizione risolutiva secondo l’art. 154 CO in base alla quale in caso di

ritardo nel pagamento di una singola pigione ridotta, l’accordo sarebbe

divenuto caduco. Accertata la realizzazione della condizione, ovvero il mancato

pagamento nei termini, il primo giudice ha quindi accolto la pretesa del

locatore. La motivazione pretorile permetteva dunque alle parti di capire la portata della sua decisione e

di proporre i rimedi giuridici adeguati con la necessaria cognizione di causa.

5.2

La censura dell’appellante è

in ogni caso priva di fondamento. Egli intravede un comportamento

contraddittorio del locatore, il quale “se fosse stato seriamente

intenzionato a prevalersi della clausola risolutiva avrebbe agito senza

indugio, al più tardi dopo il primo pagamento tardivo, rispettivamente la prima

messa in mora”.

5.2.1

Il manifesto abuso di un proprio

diritto non è protetto dalla legge (art. 2 cpv. 2 CC). Questa regola permette

al giudice di correggere gli effetti della legge in determinati casi in cui

l'esercizio di un diritto causerebbe una manifesta ingiustizia. Sono le

circostanze concrete del caso di specie a determinare se si sia in presenza di

un abuso di diritto, traendo ispirazione dalle diverse categorie evidenziate

dalla giurisprudenza e dalla dottrina. L'aggettivo "manifesto"

utilizzato nel testo di legge evidenzia tuttavia che l'abuso di diritto va

ammesso restrittivamente. Casi tipici sono l'assenza di un qualsiasi interesse

all'esercizio di un proprio diritto, l'utilizzo di un istituto giuridico in

modo contrario al proprio scopo, una manifesta sproporzione degli interessi in

gioco e un atteggiamento contraddittorio (DTF 137 III 625 consid. 4.3; 135

III 162 consid. 3.3.1 con rinvii). In generale si può

affermare che far valere un diritto è abusivo, qualora ciò appare in

contraddizione con un precedente comportamento, il quale delude lecite

aspettative (DTF 129 III 493 consid. 5.1.).

5.2.2

In concreto il

locatore ha fatto valere in causa i suoi diritti derivanti dal contratto di

locazione originario dopo il realizzarsi della condizione risolutiva

dell’accordo di riduzione della pigione. Dagli atti è inoltre emerso che il

locatore a più riprese, per il tramite dei suoi rappresentanti legali, ha

segnalato al conduttore (che è rimasto silente), il ritardo nel pagamento della

pigione ridotta per i mesi di marzo e aprile 2019 (doc. E e F), evidenziando

tra l’altro che visto che i termini di pagamento non erano stati rispettati “la

pigione risulta essere tardiva e quindi dovuta per intero anche per i mesi da

novembre 2018 ad oggi” (email 4 aprile 2019, doc. E). In queste circostanze

non si può certo ravvisare un comportamento abusivo del locatore, il quale non

ha fatto altro che far valere i suoi crediti derivanti da un valido contratto

di locazione.

6.

Ne discende che

l’appello presentato dal convenuto deve essere respinto nella misura in cui è

ricevibile e la decisione impugnata confermata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC).

Le spese processuali

e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate sulla base di un valore

litigioso complessivo di fr. 10'200.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

7.

Il valore di causa

non supera la soglia di fr. 15'000.- prevista all’art. 74 cpv. 1 lett. a LTF

per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide:

1. L’appello 14

settembre 2021 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile. Di

conseguenza la sentenza 13 luglio 2021 della Pretura della Giurisdizione di

Locarno-Città, è confermata.

2. Gli oneri

processuali di fr. 200.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla

controparte fr. 1'000.- per ripetibili d’appello.

3. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno-Città.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).