Mediazione immobiliare - legittimazione attiva - cessione di contratto

Incarto n.

12.2021.14

Lugano

26 agosto 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2019.199

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 7

ottobre 2019 da

AP

1

patrocinata dall’ PA 1

contro

AO

1

patrocinata dall’ PA 2

con cui l’attrice ha

chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 56'542.50 oltre

accessori e il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________

dell’UE di __________;

domanda avversata dalla

controparte, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore

con sentenza 28 dicembre 2020 ha integralmente respinto;

appellante l’attrice

con appello 26 gennaio 2020 (corretto: 2021) con cui chiede la riforma del

giudizio impugnato, nel senso di accogliere integralmente la petizione, il

tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado di

giudizio;

mentre con risposta 24

marzo 2021 la convenuta postula la reiezione del gravame, con protesta delle

spese giudiziarie di appello;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. Il 1° luglio 2014 AO 1 e F__________

__________ SA, entrambe rappresentate da A__________ __________, hanno

sottoscritto con O__________ __________ un contratto di mediazione, denominato

“scrittura privata”, in base al quale quest’ultimo avrebbe sfruttato i

suoi contatti per procacciare clienti interessati ad acquistare immobili

venduti da AO 1 e persone interessate a diventare sponsor ufficiali del __________

Club __________ (doc. C). Il contratto indicava quale mediatore O__________ __________

“o società dallo stesso indicata” e prevedeva quale remunerazione per

l’attività svolta delle provvigioni calcolate sulla base di percentuali a

dipendenza dell’importo dei contratti mediati (doc. C, n. 5) previa emissione

della fattura da parte del mediatore “o di società da quest’ultimo indicata

che abbia gli eventuali requisiti di cui al successivo punto 11” (doc. C, n.

7). Secondo quest’ultimo disposto, qualora per l’esercizio delle attività

fossero state necessarie particolari licenze, patenti o autorizzazioni, il

procacciatore era autorizzato ad acquisirle o a svolgerle “per il tramite di

persona o società abilitata”. Nel caso in cui il mediatore non avesse

raggiunto un importo di provvigione, gli sarebbe stata corrisposta annualmente la

somma di fr. 30'000.- a titolo di rimborso forfettario delle spese (doc. C, n.

5 e 10). Il contratto prevedeva altresì che l’incarico non poteva essere ceduto

a terzi (punto 18) e che qualunque modifica doveva avvenire “per iscritto e

solo con il preventivo consenso scritto di entrambe le parti” (doc. C, n.

19).

Fatti

B. Il 4 gennaio 2019 AP

1 ha emesso all’indirizzo di AO 1 una fattura dell’importo complessivo di fr.

51'157.50 (IVA compresa), indicando quale causale “saldo al 31/01/2019 come

da scrittura privata redatta il giorno 01/07/2014” (doc. G) e il 26

febbraio successivo ha fatto spiccare nei suoi confronti il PE n. __________

dell’UE di __________ per l’incasso della somma menzionata, oltre le spese di

esecuzione, menzionando quale titolo di credito la fattura citata, a cui

l’escussa ha interposto tempestiva opposizione (doc. F).

C. Con petizione 7

ottobre 2019 AP 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (doc.

H), ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,

per ottenere la sua condanna al pagamento di fr. 56'542.50 oltre interessi al

5% dal 31 marzo 2019 nonché il rigetto definitivo dell’opposizione interposta

al precetto esecutivo menzionato. A sostegno della sua pretesa l’attrice ha

sostenuto di essere “de facto” subentrata a O__________ __________ nel

contratto doc. C e ciò con l’accordo delle parti. In attesa di formalizzare

questa situazione attraverso la stesura di un nuovo contratto scritto, la cui

bozza sarebbe già stata preparata (doc. L), la convenuta le avrebbe già

corrisposto delle provvigioni per la sua attività sulla base del contratto doc.

C, come lo dimostrerebbero le tre fatture da lei prodotte agli atti (doc. E).

D. Con risposta 13

gennaio 2020 la convenuta si è integralmente opposta alla pretesa dell’attrice,

osservando che il contratto doc. C sarebbe stato concluso “intuitu personae”,

che esso avrebbe potuto essere validamente trasferito all’attrice solo con il

suo consenso scritto e rilevando che le fatture doc. E prodotte dall’attrice

non dimostrerebbero in ogni caso un suo subentro tacito nel rapporto

contrattuale.

E. Esperita

l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il

Pretore, con sentenza 28 dicembre 2020 qui impugnata, ha integralmente respinto

la petizione, ponendo la tassa di giustizia di fr. 4'000.- e le spese a carico

dell’attrice, con l’obbligo per quest’ultima di rifondere alla controparte fr. 6'000.-

a titolo di ripetibili.

F. Con appello 26

gennaio 2020 (corretto: 2021) l’attrice ha chiesto la riforma del giudizio

impugnato, nel senso di accogliere la petizione, protestando le spese

giudiziarie di entrambi i gradi di giudizio. Con risposta 24 marzo 2021 la

convenuta si è opposta integralmente al gravame, protestando spese e ripetibili

di appello.

Considerato

in diritto: 1. L’art. 308

cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni

finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il

valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia

di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una

decisione finale in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr.

10'000.-. Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il

termine di 30 giorni (art. 311 CPC). Nella fattispecie, l’impugnata decisione è

stata ritirata dall’appellante il 29 dicembre 2020 (v. tracciamento dell’invio agli

atti), per cui l’appello 26 gennaio 2020, tenuto conto delle ferie giudiziarie,

è tempestivo, così come lo è la risposta inoltrata dalla convenuta nel

termine di 30 giorni ai sensi dell’art. 312 cpv. 2 CPC.

Considerandi

2.

Nella decisione

impugnata il Pretore, ricordati i principi giurisprudenziali e dottrinali

concernenti la cessione di un contratto, ha concluso che l’attrice, a cui

incombeva l’onere di provare il consenso di tutti e tre i contraenti, non aveva

sufficientemente dettagliato e sostanziato nelle sue allegazioni i fatti

rilevanti atti a comprovare che il contratto concluso il 1° luglio 2014 era

stato validamente ripreso da AP 1, il rinvio alle tre fatture doc. E non

essendo sufficiente. Dall’istruttoria non erano emersi ulteriori elementi atti

a comprovare la pretesa, le fatture non essendo state emesse all’indirizzo

della convenuta ed essendo state pagate da A__________ __________ personalmente,

la bozza di nuovo contratto non essendo stata sottoscritta (doc. L) e le

audizioni testimoniali non essendo di ausilio alla tesi attorea. A titolo

abbondanziale il primo giudice ha altresì rilevato che anche se l’attrice fosse

stata in grado di sostanziare e dimostrare l’asserita modifica del contratto

per atti concludenti, questa sarebbe stata in ogni caso contraria alla clausola

n. 19 del doc. C che prevedeva la necessità della forma scritta per qualsiasi

modifica.

3.

In questa sede

l’appellante ribadisce la tesi secondo cui AP 1 sarebbe subentrata “de facto”

a O__________ __________ nel rapporto contrattuale di cui al doc. C. A sostegno

di tale assunto essa rinvia alle fatture doc. E, concernenti le provvigioni

fatturate alla convenuta per le attività di intermediazione immobiliare da lei

asseritamente svolte sulla base del contratto doc. C, e alla bozza di contratto

doc. L che avrebbe formalizzato il suo subentro.

Le considerazioni fattuali

espresse ai punti 1 e 2 dell’appello sono irricevibili per carente motivazione

(art. 311 cpv. 1 CPC). L’appellante ripropone infatti la propria personale e

soggettiva versione dei fatti, senza alcuna critica puntuale e precisa al

giudizio impugnato, limitandosi a trascrivere parola per parola il contenuto

delle conclusioni (conclusioni, pag. 2 – 4), ciò che rende inammissibile questa

parte dell’appello (cfr. DTF 138 III 374 consid. 4.3.1).

4.

L’attrice critica in

seguito la conclusione formulata a titolo abbondanziale dal Pretore, secondo

cui il contratto escludeva la possibilità di una sua modifica per atti

concludenti. A dire dell’appellante, la clausola contrattuale n. 18 concernente

il divieto di cessione a terzi dell’incarico riguardava solo soggetti che non

fossero O__________ __________ o società da egli indicate. In base alle

clausole n. 7 e n. 11 del contratto, infatti, a O__________ __________ era

stata riservata la facoltà di svolgere la propria attività di intermediazione

attraverso altre società da egli indicate, che avrebbero poi potuto fatturare e

incassare direttamente le provvigioni. L’appellante rileva inoltre che AP 1 non

potrebbe in ogni caso essere considerata una terza persona, essendo detenuta al

100% da O__________ __________ medesimo, il quale all’epoca dei fatti ricopriva

pure la carica di presidente del consiglio di amministrazione con firma individuale.

Le argomentazioni dell’appellante, inammissibili siccome formulate per la prima

volta, e con ciò irritualmente, solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), non

sono idonee a sovvertire la conclusione del primo giudice. Dal chiaro tenore

delle clausole n. 11 e n. 7 non si può infatti in alcun modo dedurre la facoltà

di O__________ __________ di farsi sostituire nel rapporto contrattuale da

società da egli indicate o da lui partecipate senza l’accordo scritto della

controparte, come imposto esplicitamente dal contratto. Le clausole menzionate lo

autorizzavano infatti unicamente a farsi assistere da soggetti terzi abilitati,

nel caso in cui per l’esercizio dell’attività di intermediazione oggetto del

contratto fossero state necessarie particolari licenze, patenti o

autorizzazioni. In tale evenienza la società indicata avrebbe potuto fatturare

le proprie prestazioni (doc. C, n.11. e n. 7). In nessun caso tali norme potevano

in buona fede essere intese quali deroghe al chiaro e esplicito divieto di cessione

a terzi, rispettivamente alla necessità della forma scritta per qualsiasi

modifica del contratto (doc. C, n. 18 e 19). L’assunto secondo cui AP 1 non

potrebbe essere considerata una terza persona non è stato sostanziato e

dimostrato dall’attrice, mancando agli atti qualsiasi elemento da cui potere

dedurre che O__________ __________, all’epoca dei fatti, fosse azionista di

maggioranza o suo beneficiario economico e non essendo sufficiente al riguardo

il fatto che egli rivestisse la carica di presidente con firma individuale,

posto che l’organo di una società non ne è anche automaticamente e

necessariamente proprietario.

5.

L’appellante censura

in seguito la conclusione principale del Pretore, secondo cui l’attrice non era

riuscita a sostanziare e comprovare di essere subentrata per atti concludenti

nel rapporto contrattuale di cui al doc. C. Al riguardo essa critica il primo

giudice per avere negato peso probatorio alle fatture da lei prodotte sub. doc.

E e censura l’apprezzamento della dichiarazione della teste __________ M__________.

5.1

In merito alle fatture

l’appellante censura il Pretore per non avere considerato che la convenuta in

sede di risposta avrebbe dato atto che le fatture di cui al doc. E riguardavano

prestazioni fornite da O__________ __________ nell’ambito del contratto doc. C

e, conseguentemente, per avere considerato non dimostrata la sua tesi secondo

cui essa sarebbe subentrata “de facto” al rapporto contrattuale, come

attestato dalle fatture doc. E.

5.1.1

Per l'art. 150 cpv. 1 CPC

oggetto della prova sono i fatti controversi se giuridicamente rilevanti. Un

fatto è controverso se è stato debitamente allegato e specificato nonché

dettagliatamente contestato in causa nei termini dell'art. 55 CPC (cfr.

sentenza del Tribunale federale 5A_719/2016 del 1° febbraio 2017 consid. 6.2).

Nelle cause rette dal principio dispositivo, le parti devono dedurre in

giudizio i fatti su cui poggiano le loro domande (onere di allegazione; art.

55.

cpv. 1 e 221 cpv. 1 lett. d CPC). I fatti pertinenti allegati devono essere

sufficientemente motivati affinché, da un lato, il convenuto possa specificare

quali fatti riconosce o contesta e, dall'altro, il giudice possa stabilire

quali fatti sono riconosciuti da entrambe le parti e quali sono invece

contestati dal convenuto (per i quali dovrà procedere all'assunzione delle

prove) e poi applicare la regola di diritto sostanziale determinante (DTF 144

III 519 consid. 5.2.1.1). La contestazione del convenuto deve essere

sufficientemente precisa e concreta da permettere all'attore di capire quali

siano le allegazioni contestate e conseguentemente i fatti da provare. Le

esigenze della motivazione delle contestazioni sono meno severe di quelle che

vigono per le allegazioni dei fatti, ma sono correlate: più quest'ultime sono

dettagliate, più la controparte deve specificare concretamente quali sono i

singoli fatti che contesta (onere di contestazione; cfr. DTF 144 III 519

consid. 5.2.2.1, 5.2.2.3).

5.1.2

In concreto, l’attrice in sede

di petizione ha sostenuto di essere subentrata “de facto” al contratto

doc. C, producendo a sostegno della sua tesi le fatture doc. E. Contrariamente

a quanto pretende l’appellante, la conferma della convenuta con riferimento

alle fatture menzionate, secondo cui “si trattava di prestazioni fornite dal

signor O__________ __________ nell’ambito del contratto doc. C, che egli aveva

deciso di fatturare tramite l’attrice” (risposta, pag. 3), non permette di

ritenere che abbia riconosciuto che AP 1 era subentrata per atti concludenti al

rapporto contrattuale. La convenuta, oltre ad avere contestato a più riprese

nel medesimo allegato la cessione del contratto per atti concludenti, ha infatti

specificato che “tale modo di procedere era dipeso da sue decisioni puntuali

(n.d.r: di O__________ __________) riferite alle singole operazioni e non dalla

volontà delle parti di modificare l’assetto contrattuale in essere”. A

fronte di questa chiara contestazione spettava pertanto all’attrice l’onere di

dimostrare il consenso per atti concludenti della convenuta alla cessione del

contratto, ciò che tuttavia non è riuscita a fare. Contrariamente a quanto

pretende l’appellante le fatture non sono infatti né state emesse a nome della

convenuta né sono state da lei pagate (doc. E). A ciò si aggiunga che la teste __________

M__________, dipendente della fiduciaria che si occupava della gestione

contabile e amministrativa dell’attrice, ha confermato la circostanza addotta

dalla convenuta in sede di risposta, spiegando che le fatture di cui al doc. E erano

state emesse a nome dell’attrice “per una ottimizzazione fiscale” e che

“l’emissione delle fatture a nome di O__________ avrebbe comportato la

necessità di essere iscritto come indipendente con conseguenti oneri AVS”

(verbale 30 settembre 2020, pag. 4), ciò che smentisce la tesi attorea.

5.2

L’appellante censura infine

la conclusione del Pretore, dedotta dalle dichiarazioni della teste __________

M__________, secondo cui O__________ __________ era “perfettamente cosciente

che il contratto di mediazione in

essere non poteva essere posto a

fondamento di nessuna pretesa da parte della AP 1”. Le considerazioni

dell’appellante in merito sono del tutto irrilevanti ai fini di causa.

Indipendentemente dalla questione a sapere se O__________ __________ fosse “cosciente”

o no, dalla testimonianza emerge in modo limpido che __________ M__________ lo

aveva informato “che se voleva fatturare sulla base del contratto (doc. C)

doveva farlo personalmente visto che AP 1 non era parte e che se voleva

fatturare a nome di AP 1 allora bisognava cambiare il contratto” (verbale

30.

settembre 2020, pag. 3). A prescindere da ciò, dalla testimonianza non

emerge in ogni caso alcun elemento atto a sostanziare la domanda dell’attrice e

a comprovare che il contratto doc. C fosse stato da lei validamente ripreso.

5.3

In tali circostanze è

pertanto a giusta ragione che il Pretore ha concluso che in concreto l’attrice

non era riuscita a sostanziare e dimostrare il consenso per atti concludenti della

convenuta alla ripresa del contratto da parte di AP 1.

6.

Ne discende che

l’appello presentato dall’attrice deve essere respinto nella misura in cui è

ricevibile e la decisione impugnata confermata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC).

Le spese

processuali e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate sulla base di

un valore litigioso complessivo di fr. 56'542.50, seguono la soccombenza (art.

106.

CPC).

7.

Il valore di causa

supera ampiamente la soglia di fr. 30'000.- prevista all’art. 74 cpv. 1 lett. b

LTF per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide:

1. L’appello 26 gennaio

2020 (recte: 2021) di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

Di conseguenza la sentenza 28 dicembre 2020 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 3, è confermata.

2. Gli oneri

processuali di fr. 4'000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla

controparte fr. 3'000.- per ripetibili d’appello.

3. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al

Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale

della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr.

30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge

federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non

sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini

ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).