Proposta d'acquisto immobiliare - caparra - indebito arricchimento - casi manifesti

Incarto n.

12.2021.146

Lugano

16 dicembre 2021/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa a procedura sommaria - inc. n. SO.2021.3097 della Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con istanza 9 luglio 2021 da

AO

1

rappr. dall’avv. dr. PA 1

contro

AP

1

rappr. dallo Studio legale

e notarile PA 2

con cui l’istante ha

chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 10'000.- oltre spese

esecutive di fr. 73.30 e interessi al 5% dal 23 novembre 2020, nonché il

rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________

dell’UE di Lugano;

domanda avversata dalla

controparte, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con

decisione 16 settembre 2021 ha parzialmente accolto, condannando la convenuta

al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi al 5% dal 23 novembre 2020;

appellante la convenuta con

appello 27 settembre 2021, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio

nel senso di respingere l’istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe

le sedi;

mentre l'istante con osservazioni

(recte: risposta) 22 ottobre 2021 ha postulato la reiezione del gravame,

pure con protesta di spese e ripetibili;

preso

atto della replica spontanea 5 novembre 2021 della convenuta e della duplica

spontanea 11 novembre 2021 dell’istante;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Il 9 ottobre 2020 AP

1 ha redatto un documento di due pagine, riportanti sul bordo sinistro il suo nome

e in alto a destra il suo logo, intitolato “PROPOSTA D’ACQUISTO - CH”

(doc. B). A pagina 1, in fondo alla quale AO 1 ha apposto la sua firma quale “il

proponente” mentre che la firma che “il venditore” avrebbe dovuto

apporre “per accettazione” è rimasta in bianco, egli si è proposto “con

la presente” di acquistare mediante un atto di compravendita entro il 19

novembre 2020 l’appartamento di 4 ½ locali al 5° piano in __________ a __________

a un prezzo di fr. 830'000.- e con una caparra confirmatoria di fr. 20'000.- da

versare alla firma della proposta sul conto corrente di AP 1, ritenuto che

nelle “condizioni particolari” è stato indicato per quanto qui interessa

che “la presente proposta è vincolata all’ottenimento del finanziamento

bancario” e che “in caso di recesso da parte del proprietario o legale

rappresentante, l’importo versato come caparra … verrà restituito integralmente

ed infruttifero”. A pagina 2, in fondo alla quale egli ha nuovamente apposto

la sua firma quale “il proponente”, è stato osservato che “in caso di

annullamento della presente da parte dell’acquirente entro 7 … giorni dalla

sottoscrizione della presente, l’acconto sarà restituito con una trattenuta di

fr. 1'000.- … per spese forfettarie di gestione pratica” e che “trascorsi

7 … giorni, in caso di mancata stipulazione per motivi non imputabili alla

parte venditrice, alla parte proponente sarà restituita la caparra previa

deduzione di

fr. 10'000.- a titolo di pena di recesso”.

Il 20 ottobre 2020 AO 1 ha provveduto a versare sul conto corrente di AP 1 la

caparra confirmatoria di fr. 20'000.- prevista nel doc. B.

A

fine novembre 2020 (cfr. doc. 7 e 12), non essendo stato ottenuto il

finanziamento bancario necessario alla conclusione dell’atto di compravendita

immobiliare (cfr. doc. C), AO 1 ha sollecitato

AP 1 a restituirgli la caparra confirmatoria di fr. 20'000.-, che gli è poi stata

ritornata solo in ragione di fr. 10'000.- (doc. 8).

2. Con

istanza 9 luglio 2021, promossa nella procedura sommaria di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), AO 1 ha convenuto in

giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, per

ottenerne la condanna al pagamento del saldo di fr. 10'000.- oltre accessori (interessi

al 5% dal 23 novembre 2020, spese esecutive di fr. 73.30 e rigetto in via

definitiva dell’opposizione al PE n. __________ dell’UE di Lugano).

La

convenuta si è integralmente opposta all’istanza.

3. Con

decisione 16 settembre 2021 il Pretore, in parziale accoglimento dell’istanza, ha

condannato la convenuta al pagamento di fr. 10'000.- oltre interessi al 5% dal

23 novembre 2020, ponendo la tassa di giustizia e le spese, di complessivi

fr. 300.-, a carico delle parti in ragione di metà ciascuna e compensando le

ripetibili.

4. Con

l’appello 27 settembre 2021 che qui ci occupa, avversato dall’istante con

risposta 22 ottobre 2021 (a cui hanno fatto seguito la replica spontanea 5 novembre

2021 e la duplica spontanea 11 novembre 2021), la convenuta

ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza

(in via principale in ordine e in via subordinata nel merito), protestando

spese e ripetibili di entrambe le sedi.

5. Giusta

l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda

tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo

restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).

Fatti

I

fatti sono “incontestati” se non sono contestati dal convenuto, mentre i fatti sono “immediatamente

comprovabili” quando il loro accertamento non causa ritardo e non richiede

oneri eccessivi, posto che comunque in procedura sommaria le prove vanno di

principio addotte mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC)

e il grado di prova resta quello della prova piena e non della verosimiglianza.

Se la parte convenuta solleva obiezioni e eccezioni motivate e stringenti, che

non possono essere immediatamente smentite e che per loro natura sono

suscettibili di far vacillare il convincimento del giudice, la procedura di

tutela giurisdizionale nei casi manifesti è inapplicabile e la relativa

richiesta, inammissibile (DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 5A_166/2020 del 13

luglio 2021 consid. 2.1).

La

situazione giuridica è “chiara” quando l'applicazione della norma al caso di

specie si impone con evidenza in considerazione del testo legale o sulla base

di comprovate dottrina e giurisprudenza. Ciò non è di regola il caso se

l'applicazione di una norma comporta l'esercizio del potere di apprezzamento da

parte del giudice o se il medesimo è chiamato a decidere in equità, tenendo

conto delle circostanze del caso di specie (DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF

5A_166/2020 del 13 luglio 2021 consid. 2.1).

6. Nel

suo appello la convenuta ha innanzitutto rimproverato al giudice di prime cure

di non aver motivato sufficientemente il giudizio di ammissibilità dell’istanza,

ovvero l’esistenza di un caso manifesto ai sensi dell’art. 257 CPC.

6.1. Il

diritto di ottenere una decisione motivata, che deriva dal diritto di essere

sentito sancito dall’art. 29 cpv. 2 Cost., offre una garanzia minima e

sussidiaria rispetto al diritto processuale di cui all’art. 238 lett. g CPC.

Esso impone in particolare all’autorità giudicante di indicare in maniera

chiara le ragioni che l’hanno portata a decidere in un senso piuttosto che in

un altro, in modo tale da permettere al destinatario di capire la portata della

decisione e di proporre i rimedi giuridici adeguati con cognizione di causa

(DTF 139 IV 179 consid. 2.2, 143 IV 40 consid. 3.4.3). Esso non obbliga però

l’autorità giudicante a pronunciarsi necessariamente su tutte le questioni e le

prove proposte dalle parti, bastando che esamini i temi rilevanti per il

giudizio (DTF 142 II 49 consid. 9.2, 143 III 65 consid. 5.2).

6.2. Nel

caso concreto la doglianza ricorsuale dev’essere respinta.

È in effetti incontestabile che la motivazione della

decisione del Pretore di cui meglio si dirà al consid. 8 (giusta o sbagliata

che sia) era chiara e precisa e in tal modo permetteva alla convenuta di comprendere

perché le sue obiezioni erano state respinte e con ciò di presentare, come ha

poi fatto, il rimedio giuridico appropriato con cognizione di causa.

7. In

questa sede la convenuta ha in seguito lamentato il fatto che l’istanza non

fosse stata promossa congiuntamente anche da S__________ __________, moglie

dell’istante, che risultava aver firmato, accanto al marito, il doc. B quale “il

proponente”.

In tal modo essa ha rilevato che l’istante, avendo

agito in causa da solo, non disporrebbe della necessaria legittimazione attiva.

7.1. La legittimazione delle

parti - attiva dell'attore, passiva del convenuto - è una premessa sostanziale

dell'esistenza della pretesa dedotta in giudizio. Si tratta di una questione di

diritto materiale che deve essere esaminata d'ufficio dal giudice in qualsiasi

stadio del procedimento. Laddove la procedura sia retta dalla massima

dispositiva, il giudice deve tuttavia basare il proprio esame sui fatti

allegati dalle parti e accertati, senza andare d'ufficio alla ricerca di fatti

atti a mettere in dubbio la legittimazione di una parte, che controparte ha

omesso di allegare. Incombe alle parti indicare al giudice i fatti sui quali

esse fondano le loro pretese, rispettivamente le loro eccezioni. Dottrina e giurisprudenza

ammettono nondimeno l'esistenza di fatti impliciti, che si

possono dare per scontati fino al momento in cui non venga affermato il

contrario. Fra questi vi è, proprio, la legittimazione attiva. L'onere della

parte attrice di allegazione e

di prova della propria legittimazione attiva sorge pertanto solo con la sua

contestazione da parte del convenuto (cfr. TF 4A_165/2008 dell’11 novembre 2008

consid. 7.3.1 e 7.3.2).

7.2. La

censura è irricevibile in ordine, visto e considerato che l’eccezione di carenza

di legittimazione attiva è stata sollevata dalla convenuta per la prima volta

solo in questa sede.

Essa sarebbe comunque stata da respingere anche nel

Considerandi

merito.

Dal tenore del doc. B, segnatamente dal fatto la “PROPOSTA

D’ACQUISTO - CH” dell’appartamento sia stata formulata proprio dal “sottoscritto

… AO 1”, il quale si è proposto “con la presente” di acquistare

l’appartamento, risulta in effetti inequivocabilmente che

ad essersi

impegnato quale “il proponente” era stato solo lui e che la

sottoscrizione del documento anche da parte della moglie andava intesa come mero

consenso giusta l’art. 169 CC.

8.

La

convenuta ha infine censurato l’assunto pretorile secondo cui essa non avrebbe

potuto dedurre alcun diritto dal doc. B, visto che la proposta d’acquisto a pagina

1.

firmata dell’istante non era stata sottoscritta per accettazione dallo

sconosciuto venditore e visto che nemmeno la clausola a pagina 2 con cui essa

pretendeva di trattenere parzialmente la caparra confirmatoria era stata

firmata da quest’ultimo o da lei, di modo che il suo obbligo di restituzione era

manifesto. In questa sede essa ha ribadito di potersi invece prevalere di

quanto stabilito nel doc. B, rilevando che il contratto di riservazione tra lei

e l’istante si era perfezionato già dal momento in cui quest’ultimo aveva

apposto la sua firma sui fogli riportanti il suo nome e logo.

8.1

La

censura è manifestamente infondata. Contrariamente a quanto preteso, oltretutto

per la prima volta solo in questa sede e con ciò in modo irrito (art. 317 cpv.

1.

CPC), dalla convenuta, nel caso si specie non si può in effetti ritenere che

l’istante, apponendo la sua firma sui due fogli di cui al doc. B riportanti sul

bordo sinistro il nome della convenuta e in alto a destra il suo logo, avesse

accettato le condizioni proposte da quest’ultima e tra le parti fosse

validamente venuto in essere il contratto di riservazione da lei preteso.

Questa tesi non tiene in effetti conto del chiarissimo tenore del doc. B, da

cui si evince che quel documento costituiva né più né meno la proposta d’acquisto

dell’istante (si veda la sua intitolazione “PROPOSTA D’ACQUISTO” nonché il

fatto che nella stessa egli, agente in qualità di “proponente”, abbia

dichiarato che “con la presente … si propone … di acquistare” e l’abbia

a più riprese denominata “la presente proposta”), tant’è che lo stesso

si concludeva con una richiesta di firma “per accettazione” da parte del

“venditore”.

8.2

Nelle

particolari circostanze, è pertanto a ragione che il giudice di prime cure ha

ritenuto che la “PROPOSTA D’ACQUISTO” di cui al doc. B non fosse obbligatoria:

e ciò non solo per il fatto, da lui addotto con pertinenza, che la proposta

dell’istante non era stata oggetto di accettazione da parte dello sconosciuto

venditore, ma, si aggiunga qui, anche per il fatto che la “proposta” era

“vincolata” ossia condizionata “all’ottenimento del finanziamento

bancario”, che nel caso concreto non era però stato concesso (essendo

evidente che il finanziamento bancario in questione avrebbe dovuto riferirsi a

un importo sufficiente a permettere l’acquisto, ciò che non era qui il caso, il

credito bancario ottenibile dall’istante, da lui comunque non ottenuto,

raggiugendo solo fr. 590'000.-, cfr. doc. C e 6); si aggiunga che il contratto che

sarebbe venuto in essere in caso di accettazione della proposta da parte del

venditore - che in nessun caso, per il suo contenuto, poteva essere considerato

un contratto di riservazione - sarebbe stato in ogni caso nullo siccome non

concluso con atto pubblico (art. 216 cpv. 2 CO).

Stando così le cose, la caparra confirmatoria di fr.

20'000.-, versata alla convenuta sulla base di una causa, ovvero la proposta

dell’istante (doc. B), risultata poi non obbligatoria, deve essergli restituita

integralmente (art. 62 CO), la convenuta non potendo pretendere di trattenerla

in ragione di fr. 10'000.- in virtù della clausola a pagina 2 secondo cui “in

caso di annullamento della presente da parte dell’acquirente” dopo “7 …

giorni dalla sottoscrizione della presente, in caso di mancata stipulazione per

motivi non imputabili alla parte venditrice, alla parte proponente sarà restituita

la caparra previa deduzione di

fr. 10'000.- a titolo di pena di recesso”. A ben vedere la trattenuta in

questione, di cui per altro avrebbe dovuto semmai beneficiare il venditore e

non certo la convenuta (non risulta infatti che nel doc. B essa, che aveva svolto

il ruolo di mera “Zahlungsstelle” della caparra confirmatoria, avesse

assunto altri obblighi o diritti per sé), poteva in effetti entrare in linea di

conto unicamente “in caso di annullamento” della proposta d’acquisto

“da

parte dell’acquirente” e, cumulativamente, “in caso di mancata

stipulazione”

dell’atto di compravendita immobiliare “per motivi

non imputabili alla parte venditrice”.

Sennonché, ammesso ma non

concesso che quella clausola (non sottoscritta né dalla convenuta né dal

venditore) fosse vincolante, si osserva che nel caso di specie la proposta

d’acquisto non risultava essere stata annullata dall’istante, essendo invece già

decaduta a seguito del mancato ottenimento del finanziamento bancario. E in

ogni caso nemmeno si era in presenza di un caso di mancata stipulazione dell’atto

di compravendita immobiliare riconducibile a motivi non imputabili alla parte

venditrice, una tale situazione presupponendo pure che quest’ultima parte

avesse dapprima accettato la proposta d’acquisto dell’istante, ciò che nella

presente fattispecie, come detto, non era però avvenuto.

9.

Essendo

i fatti incontestati o immediatamente comprovabili ed essendo la situazione

giuridica chiara, l’appello della convenuta deve pertanto essere respinto nella

misura in cui è ricevibile.

Le

spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del

valore litigioso di fr. 10'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

I. L’appello 27 settembre 2021 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

II. Le spese processuali di fr. 800.- sono a carico

dell’appellante, che rifonderà all’appellato fr. 800.- per ripetibili.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).