Caso manifesto; secondo scambio di scritti e nuovi mezzi di prova; legittimazione attiva; restituzione di un acconto per una compravendita mai perfezionata; divieto di venire contra factum proprium

Incarto n.

12.2021.175

Lugano

28 aprile 2022/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa in procedura sommaria di tutela giurisdizionale dei

casi manifesti - inc. n. SO.2021.3560 della Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 1 - promossa con istanza 10 agosto 2021 da

AO

1

patrocinato dall’ PA 2

contro

AP

1

patrocinata dall’ PA 1

con cui l’istante ha

chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 150’000.- oltre

interessi al 5% dal 2 maggio 2019, nonché il rigetto in via definitiva

dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano;

domanda avversata dalla

controparte, che ha chiesto di dichiarare l’istanza irricevibile, e che il

Pretore con decisione 5 novembre 2021 ha accolto;

appellante la convenuta

con appello 18 novembre 2021, con cui ha chiesto la riforma del querelato

giudizio nel senso di dichiarare l’istanza irricevibile o subordinatamente di

respingerla nel merito, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l'istante con

osservazioni (recte: risposta) 21 dicembre 2021 ha postulato la

reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;

preso

atto della replica spontanea 7 gennaio 2022 della convenuta;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

In data 8 ottobre

2013 L__________ (in qualità di acquirente) e AP 1 (in qualità di venditrice)

hanno stipulato in forma scritta un contratto preliminare di compravendita con

cui il primo si impegnava ad acquistare dalla seconda un immobile libero da

ipoteche di 6 appartamenti sito in __________ a __________ (fondo part. n. __________

RFD di __________), per il prezzo di fr. 4'750'000.- (doc. C). Il contratto

prevedeva al punto III la stipulazione dell’atto notarile entro il 30 giugno

2015 e al punto VI il versamento di fr. 500'000.- entro il 4 ottobre 2013 “a

valere quale anticipo sul prezzo di vendita, rispettivamente quale risarcimento

(pena convenzionale) in caso di recesso, ossia nel caso in cui, per motivi non

dipendenti dal venditore, l’atto notarile non venga sottoscritto entro il

termine previsto al punto III”. Al punto XVI, L__________ si è riservato il

diritto di cedere il contratto al figlio AO 1.

B.

In data 20

giugno 2016 AP 1 quale venditrice e la E__________ SA quale acquirente (ora H__________ AG, società avente L__________

e AO 1 quali presidente, rispettivamente membro del CdA, cfr. doc. B), hanno sottoscritto

un’“Integrazione al contratto preliminare di compravendita” (doc. D) ove veniva

ripreso il contenuto del contratto doc. C, con alcune modifiche. In

particolare, il punto III stabiliva che l’atto notarile sarebbe stato stipulato

all’ottenimento dell’autorizzazione LAFE (procedura in quel momento pendente e

seguita dall’avv. S__________), mentre il punto VI precisava che l'acquirente

aveva nel frattempo versato l'importo di fr. 500'000.- a titolo di anticipo/pena

convenzionale.

C.

Il 2

maggio 2019 AO 1 ha versato a AP 1 un ulteriore acconto di fr. 150'000.- indicando

quale causale “ACQUISTO IMMOBILE __________ - __________" (doc. E).

D.

Non essendosi

nel seguito perfezionata la compravendita (cfr. doc. T), L__________ si è

attivato per ottenere la restituzione di fr. 650'000.-, incontrando il consenso

del figlio della venditrice, G__________ (doc. G). Ciononostante, la

restituzione non è mai avvenuta, tant’è che AO 1 ha fatto spiccare nei

confronti della venditrice dapprima il PE n. __________ emesso il 7 gennaio

2020 dall’UE di __________ per l’importo di fr. 186'000.- oltre accessori (con

analogo PE n. __________ nei confronti di G__________), e in seguito il PE n. __________

emesso l’8 giugno 2021 dall’UE di __________ per l’importo di fr. 150'000.-

oltre accessori, avverso i quali gli escussi hanno interposto opposizione (doc.

J, 9 e 10). Analogamente ha proceduto la H__________ AG, la quale pure ha fatto spiccare nei confronti

della venditrice e del figlio alcuni PE tendenti al pagamento di fr. 500'000.-

(cfr. doc. 7 e 8).

E.

Con istanza 10

agosto 2021, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei

casi manifesti (art. 257 CPC), AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla

Pretura del Distretto di Lugano per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 150’000.-

oltre interessi al 5% dal 2 maggio 2019 (indebito arricchimento della

controparte), nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione al PE n. __________

(inc. SO.2021.3560). Parallelamente, anche la H__________ AG ha avviato innanzi

alla medesima Pretura una similare procedura tendente alla restituzione di

fr. 500'000.- (inc. SO.2021.3561).

F.

La convenuta si è

integralmente opposta all’istanza con osservazioni 8 settembre 2021,

contestando in sintesi l’applicabilità nella fattispecie della procedura

sommaria a tutela dei casi manifesti, non essendo chiare né la titolarità dei

presunti crediti in discussione, né le motivazioni che hanno condotto al

fallimento della compravendita (essenzialmente da ricondurre agli

insormontabili problemi posti dalla procedura LAFE), tenuto pure conto della

possibile prescrizione della pretesa attorea e della potenziale nullità del

contratto per vizio di forma.

G.

Con replica

spontanea 27 settembre 2021 e duplica spontanea 20 ottobre 2021 le parti hanno

approfondito le proprie antitetiche posizioni, contestando quelle avverse.

H.

Con decisione 5

novembre 2021 il Pretore ha accolto l’istanza, con seguito di spese processuali

(fr. 500.-

complessivi) e ripetibili (fr.

2'500.-) a carico della convenuta. Pure l’istanza di H__________ AG nella

parallela procedura inc. SO.2021.3561 ha trovato accoglimento.

I.

Con appello 18

novembre 2021 la convenuta si è aggravata contro tale decisione, chiedendone la

riforma nel senso di dichiarare l’istanza irricevibile o subordinatamente di

respingerla nel merito, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.

Con osservazioni (recte: risposta) 21 dicembre 2021 l’istante si è

opposto all’appello, postulandone l’integrale reiezione, pure con protesta di

spese e ripetibili. Con replica spontanea 7 gennaio 2022 l’appellante ha

ulteriormente approfondito le proprie tesi, producendo due nuovi documenti

(doc. 13 e 14). Similmente, anche la decisione del Pretore nell’inc.

SO.2021.3561 è oggetto di impugnazione presso questa Camera (inc. 12.2021.176).

E considerato,

in diritto:

Considerandi

1.

Contro una decisione emanata

in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di almeno

fr. 10'000.- è dato il rimedio dell’appello

(art. 308 cpv. 1 lett. a CPC), da

presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC).

Nel caso concreto, il valore della presente procedura

supera la soglia testé menzionata. La

decisione impugnata è stata recapitata in data 8 novembre 2021, sicché

l’appello del 18 novembre successivo è tempestivo. Parimenti tempestive sono la

risposta 21 dicembre 2021 dell’istante e la replica spontanea 7 gennaio 2022

della convenuta.

2.

Con l’impugnata decisione, il

Pretore ha esaminato se le tesi dell’istante fossero a tal punto chiare da

giustificare il loro accoglimento nella procedura sommaria.

In proposito, egli ha dapprima confermato la manifesta

legittimazione attiva dell’istante, che risulta aver effettuato il pagamento

dell’acconto di fr. 150'000.- a titolo personale, come evincibile dal doc. E e

da ulteriori documenti attestanti il suo ruolo proattivo nell’operazione e

l’ipotesi di intestare a lui medesimo (o a una sua società) la proprietà

dell’immobile (doc. R, S e 12), non comprovando per contro alcun documento

l’esistenza di un versamento per conto di terzi.

In seguito, dopo aver rilevato che per escludere la

natura manifesta della pretesa dell’istante, le contestazioni della convenuta

avrebbero dovuto soddisfare l’esigenza di una certa verosimiglianza, il primo

giudice ha osservato che il coinvolgimento di AO 1 nell’operazione e la sua partecipazione

alla cordata degli acquirenti hanno comportato una sorta di cessione anticipata del contratto di

compravendita e l’applicabilità al medesimo del regime contrattuale sopra

descritto. D’altro lato, la pretesa della

convenuta di poter trattenere gli importi ricevuti a titolo di pena

convenzionale e di risarcimento danni era palesemente inattuale, giacché

invocata in maniera assai astratta senza alcuna specificazione, dettaglio

argomentativo o supporto documentale, nonché in contrasto con l’impegno

restitutorio formulato, senza riserva alcuna, nei doc. G e T da G__________,

agente quale rappresentante della convenuta (ciò che quest’ultima non ha

contestato), la quale aveva deciso di rinunciare alla vendita. Ne consegue pure

l’assente necessità di sentire i testi richiesti dalla convenuta, ovvero G__________

e l’avv. S__________ (esulando la pratica LAFE dal tema della presente

vertenza).

Infine, il Pretore ha escluso la pertinenza

dell’eccezione di prescrizione, considerato che il primo atto interruttivo

della prescrizione risale già al 10 gennaio 2020 (doc. 8), che il termine

triennale di cui all’art. 67 CO decorre dal giorno in cui il danneggiato ha avuto conoscenza del suo diritto di

ripetizione e che detto decorso ha preso sicuramente

avvio dopo il 2017 (ritenuto che fino al 2019 l’operazione non era ancora

sfumata, cfr. doc. R, S e T).

Di qui l’accoglimento dell’istanza.

3.

L’impugnativa non contiene

alcuna contestazione sul tema della prescrizione. L’appellante critica tuttavia

il Pretore per aver indebitamente concesso alla controparte di stravolgere ed

estendere, mediante l’inoltro di una replica spontanea, il complesso di fatti

delineato con l’istanza (ciò che costituirebbe un abuso del diritto di replica)

e per aver accolto l’istanza malgrado la fattispecie fosse complessa e

tutt’altro che liquida sul tema della legittimazione attiva, sul diritto della

controparte al rimborso degli acconti (questioni da approfondire per mezzo di

una procedura ordinaria e con l’assunzione di ulteriori prove) e sulla debenza

degli interessi di mora.

4.

Sulla prima tematica,

l’appellante rileva che nella presente procedura le parti non avevano diritto a

un secondo scambio di scritti (possibile solo in casi eccezionali), sicché

l’istante avrebbe dovuto motivare in modo esauriente la propria azione sin

dall’inizio (DTF 138 III 252 consid. 2.1 e STF 4A_273/2012 del 30 ottobre 2012

consid. 3.2), ciò che nel caso concreto non è avvenuto. E meglio, l’istanza non

permetteva di ritenere il caso manifesto, ed era oltretutto carente sul tema

della legittimazione attiva. AO 1 ha nel seguito prodotto una replica spontanea

di 19 pagine con oltre 100 punti per smentire le contestazioni della convenuta,

allargando inammissibilmente il tema del contendere, producendo una serie di

nuovi documenti (alcuni dei quali allestiti ai soli esclusivi fini della

procedura) e dimostrando ancora di più l’assente liquidità del caso. A torto il

Pretore avrebbe ignorato tale questione, laddove un agire corretto gli avrebbe

imposto di non considerare la replica e i documenti ivi annessi, o perlomeno di

tener conto della problematica e di evitare di poggiare su di essi (e in

particolare sui doc. L, M e N) la sua valutazione.

4.1

L'art. 253 CPC dispone che se nella procedura

sommaria un’istanza non risulta inammissibile o infondata, “il giudice dà

modo alla controparte di presentare oralmente o per scritto le proprie

osservazioni”. Ricevuta l'istanza, il giudice ha dunque la scelta fra

indire un dibattimento o invitare il convenuto a presentare osservazioni

scritte. Indipendentemente dalla circostanza che tali osservazioni contengano

elementi nuovi e importanti oppure no, e pur non potendo confidare che il

giudice ordini un secondo scambio di scritti (di principio non previsto nella

procedura sommaria e segnatamente per quella a tutela nei casi manifesti)

l’istante ha il diritto di replicare, giacché le parti hanno la facoltà

incondizionata di pronunciarsi spontaneamente su ogni atto del tribunale o

della controparte in virtù degli art. 6 par. 1 CEDU e 29 cpv. 1 e 2 Cost. Comunque

sia il giudice può, con il riserbo che la celerità di una procedura sommaria

impone, ordinare eccezionalmente un secondo scambio di atti scritti, se ciò si

rivelasse necessario dalle circostanze. In tale caso (come pure qualora il

giudice indica un dibattimento), le parti hanno ancora la possibilità di

addurre fatti nuovi e prove nuove fino alla deliberazione della sentenza. In

caso contrario, la presentazione delle osservazioni determina la fine della

fase allegatoria (“Aktenschluss”), cosicché nuovi fatti e nuovi mezzi di

prova possono essere prodotti solamente alle restrittive condizioni dell’art.

229.

cpv. 1 CPC (STF 5A_366/2019 del 19 giugno 2020 consid. 3.1 e 3.2, che

conferma la DTF 144 III 117 consid. 2.1; v. anche IICCA del 14 dicembre 2021,

inc. 12.2021.84, consid. 12.1).

4.2

Nella presente controversia, una volta ricevute le

osservazioni scritte della convenuta, il Pretore le ha notificate all’istante con

ordinanza 13 settembre 2021, assegnandogli contestualmente un termine di 10

giorni per presentare una replica spontanea. Successivamente, con ordinanza 28

settembre 2021, il giudice ha notificato la replica spontanea 27 settembre 2021

alla convenuta, assegnandole a sua volta un termine di 10 giorni per l’inoltro

della duplica spontanea, prorogando il termine di ulteriori 10 giorni con

ordinanza 7 ottobre 2021. Avendo in altre parole il primo giudice ordinato un

secondo scambio di scritti, l’istante aveva dunque la possibilità di addurre

nuovi fatti e nuovi mezzi di prova con la replica. Ciò è conforme alla

giurisprudenza suesposta e non appare abusivo o arbitrario, ritenuto che non

sempre l’istante può prevedere quali contestazioni solleverà la parte avversa e

che nel caso concreto egli ha apportato degli approfondimenti ai fini di

sconfessarle. D’altronde, l’appellante neppure spiega concretamente perché la

replica comporterebbe uno stravolgimento dell’istanza, e sul tema dei nuovi

mezzi di prova si riferisce a dei documenti (doc. L, M e N) che neppure

riguardano la pretesa di AO 1, bensì la legittimazione attiva della H__________

AG nella parallela procedura.

5.

L’appellante contesta altresì

che la legittimazione attiva di AO 1 sia manifesta, regnando in realtà poca chiarezza

sui soggetti che hanno eseguito i pagamenti qui in discussione e dunque

sull’identità dei presunti creditori della pretesa di rimborso. Nell’operazione

di acquisto sono infatti state coinvolte diverse persone fisiche e giuridiche

ovvero L__________, la H__________ AG (già E__________ SA) e infine AO 1 o una

società da lui controllata (S__________ SA, cfr. doc. 12), ritenuto che allo

sfumare dell’affare la famiglia __________ non ha indicato a chi dovesse

spettare il rimborso e spiegato la situazione societaria. Anche i doc. G e 6

sono silenti al riguardo e agli atti non si trova alcuna richiesta di restituzione

proveniente da AO 1, il quale peraltro a quell’epoca era solo uno studente (per

cui è verosimile che l'importo da lui

versato provenisse dal padre). L’appellante ritiene altresì che la decisione

pretorile sia contraddittoria rispetto a quella prolata nel parallelo inc. SO.2021.3561,

ove il primo giudice ha ritenuto che le varie tranches versate da L__________

e dalla I__________ SpA, componenti il primo acconto di complessivi

fr. 500'000.- e prive di specificazioni che alludessero a un versamento per

conto di terzi, siano malgrado tutto da imputare alla H__________ AG. Di

conseguenza, anche il versamento eseguito da AO 1 sarebbe casomai da attribuire

a quest’ultima società. Aggiungasi che nella presente procedura manca

un’indicazione chiara di questa e di L__________ di acconsentire al rimborso

nei confronti di AO 1 e di nulla più pretendere dalla convenuta. Per

l’appellante, la questione sarebbe stata pertanto da approfondire nell’ambito

di una procedura ordinaria.

5.1

Ora, l’appellante omette di considerare che dopo

l’esecuzione dei primi versamenti (acconto di fr. 500'000.-), la rinuncia di L__________

ad acquistare personalmente il fondo e l’indicazione della H__________ AG quale

nuova acquirente (doc. D), la situazione è nuovamente mutata, nel senso che si

era successivamente deciso che l’istante acquistasse il fondo a suo nome o per

il tramite di una società a lui riconducibile (come già ipotizzato nel doc. C).

Detta evoluzione, già descritta dal Pretore, è attestata dai doc. Q, R, S, U, 6

e 12 e non è contestata in questa sede. Il versamento eseguito da AO 1 il 22

maggio 2019, personalmente tramite il proprio conto bancario (doc. E) è da

ricondurre a quest’ultimo periodo (v. anche doc. Q e U). Non vi è alcuna

evidenza di un pagamento in favore di terzi. La società menzionata

dall’appellante (S__________ SA) non è mai stata costituita, per cui è escluso

che possa essere titolare del credito qui in discussione. Parimenti, la

legittimazione attiva non può essere attribuita a L__________ (ciò che

l’appellante neppure pretende), il quale non solo aveva rinunciato all’acquisto

a titolo personale (per cui un versamento per suo conto nel maggio 2019 non

entrava in discussione), ma non risulta avere mai formulato pretese di rimborso

in proprio nome. Stesso discorso vale per la H__________ AG, la quale non ha

mai rivendicato la restituzione del secondo acconto bensì ha sempre e solo preteso

la somma di fr. 500'000.- sia con i precetti esecutivi (doc. 7 e 8), sia con

l’azione di cui all’inc. SO.2021.3561, che non ha natura parziale nel senso

dell’art. 86 CPC. Da quanto emerge dagli atti, l’importo è sempre e solo stato

rivendicato da AO 1 quale autore del versamento, e meglio mediante i PE di cui

ai doc. 9, 10 e J e con l’azione qui in discussione.

5.2

Ne discende che la legittimazione attiva

dell’istante non necessita ulteriori approfondimenti e dev’essere considerata

manifesta, a conferma del giudizio di primo grado.

6.

Nel seguito del gravame, l’appellante

premette che l’istante deve portare una prova piena e immediata della sua

pretesa e che al contrario, per far fallire la procedura sommaria, la convenuta

non deve rendere verosimili le proprie obiezioni, bastando solo che esse non

appaiano di primo acchito inconsistenti. Evidenzia poi di avere opposto alla

pretesa attorea il suo diritto contrattuale a trattenere l’acconto a titolo di

pena convenzionale e risarcimento dei danni (cfr. doc. C e D, punto VI) a

fronte delle circostanze che hanno condotto al mancato perfezionamento della

compravendita, specificando tutto quanto poteva nelle osservazioni (cfr. p. 4

ad 10) e nella duplica (p. 12 ad 52, 54-55 e p. 21 ad 116), ciò che avrebbe

dovuto condurre a una decisione di irricevibilità dell’istanza. A torto il

Pretore, pur avendo riconosciuto l'esistenza della pena di recesso e la

validità (almeno parziale) del contratto preliminare, avrebbe scartato questa

contestazione, omettendo di spiegare come mai essa non potrebbe minimamente

entrare in linea di conto, rispettivamente giudicandola insufficientemente

sostanziata e dunque innalzando in maniera inaccettabile l'onere di specificazione

delle eccezioni e obiezioni in capo alla parte convenuta. In particolare, il

primo giudice avrebbe omesso di considerare che la famiglia __________ non ha

rispettato gli impegni presi. In primo luogo, non avrebbe rispettato l’impegno

al pagamento degli acconti e alla sottoscrizione dell’atto notarile entro il 30

giugno 2015, così come statuito nel doc. C. In secondo luogo, le diverse

problematiche relative all’ottenimento dell’autorizzazione LAFE sono pacifiche.

L’istante non ha apportato alcuna prova attestante che egli fosse in grado,

finanziariamente, di acquistare l’immobile e che la pratica LAFE si sarebbe

risolta positivamente; trattasi di circostanze complesse e non manifeste che

avrebbero potuto evidenziare le colpe della controparte per la mancata

conclusione dell’affare, per cui il primo giudice non avrebbe dovuto ritenerle

irrilevanti. Egli avrebbe anche errato nel determinare il contenuto e le

conseguenze delle e-mail del 10 ottobre 2019 (doc. T) e del 25 novembre 2019

(doc. G), nell’attribuire loro una portata probatoria assoluta e definitiva e

nel fondare unicamente su di esse la sua sentenza senza compiere ulteriori

approfondimenti, malgrado le suddette comunicazioni si prestino a varie

interpretazioni: il doc. T non contiene l’indicazione di alcun importo e non

certifica un’intenzione (o un impegno) irrevocabile a rimborsare, a qualunque

condizione, gli acconti versati, bensì una semplice offerta che non precludeva

future contestazioni; il doc. G accenna a un disguido con la banca __________

SA, alla volontà di evitare di compromettere i rapporti reciprochi e

all’offerta di G__________ di prendersi a carico le spese dell’avv. S__________

relative alla procedura LAFE, questioni che non potevano essere ritenute

manifeste e avrebbero dovuto essere chiarite. Ancora una volta, lo scopo della

comunicazione era quello di offrire un rimborso per chiudere ogni questione.

Non risulta che detta proposta sia mai stata accettata, né l’istante lo ha

dimostrato; l’intenzione della famiglia __________ era ancora quella di

acquistare l’immobile, tant’è che non ha avanzato alcuna richiesta di rimborso

o diffida se non il 12 febbraio 2020 (doc. 6), pretendendo importi esorbitanti

privi di giustificazione (ovvero almeno 1.15 mio. di franchi oltre al rimborso

dei costi sostenuti e agli interessi di mora), senza indicare l’importo

complessivo definitivo né i titolari delle suddette pretese (per cui non è

chiaro su quale base venga preteso il rimborso, di quale importo si stia

parlando, chi sia il titolare del diritto e il debitore dell'importo). Sono

seguiti svariati precetti esecutivi. Per l’appellante, l'offerta di rimborso è

conseguentemente decaduta ed ella si è prevalsa della pena di recesso nonché si

è riservata di pretendere il risarcimento dei danni (circostanze del tutto

comprensibili e verosimili). Per tutti questi motivi, la fattispecie non era

affatto chiara e il Pretore non avrebbe dovuto escludere le testimonianze di G__________

(che avrebbe potuto illustrare le condizioni e gli scopi dei doc. C e D e il

senso delle sue e-mail) e dell’avv. S__________ (che avrebbe potuto spiegare come

mai la pratica LAFE non è andata a buon fine). Qualora l’istanza non dovesse

essere dichiarata irricevibile, l’appellante chiede che le due testimonianze

vengano assunte da questa Camera. Per l’appellante occorrerebbe infine

considerare che la controparte ha già preannunciato l’intenzione di promuovere

un’ulteriore causa tendente al risarcimento dei danni, per cui per economia

procedurale e per evitare giudizi contraddittori, si giustifica senz'altro

rinviare tutto alla procedura ordinaria, sia la richiesta di rimborso, sia

l’eventuale richiesta di risarcimento.

6.1

Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che

qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura

sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la

situazione giuridica è chiara (cpv. 1). Se queste condizioni non sono date, il

giudice non entra nel merito dell’istanza, e deve dunque dichiararla irricevibile

(cpv. 3). I fatti sono “incontestati” se non sono contestati dal convenuto,

mentre sono “immediatamente comprovabili” quando il loro accertamento non causa

ritardo e non richiede oneri eccessivi, posto che comunque in procedura

sommaria le prove vanno di principio addotte mediante documenti (art. 254 cpv.

1.

CPC) e il grado di prova resta quello della prova piena e non della

verosimiglianza. La situazione giuridica è “chiara” quando l'applicazione della

norma al caso di specie si impone con evidenza in considerazione del testo

legale o sulla base di comprovate dottrina e giurisprudenza. Ciò non è di

regola il caso se l'applicazione di una norma comporta l'esercizio del potere

di apprezzamento da parte del giudice o se il medesimo è chiamato a decidere in

equità, tenendo conto delle circostanze del caso di specie (STF 5A_166/2020 del

13.

luglio 2021 consid. 2.1; DTF 144 III 462 consid. 3.1).

Per impedire l'accoglimento di una domanda fondata

sull'art. 257 CPC la convenuta non può limitarsi a sostenere genericamente che

la fattispecie non è liquida o invocare degli argomenti speciosi e

manifestamente votati all’insuccesso (STF 5A_553/2021 del 26 ottobre 2021

consid. 4.2, 4A_383/2018 del 6 giugno 2019 consid. 3, 4A_415/2013 del 20

gennaio 2014 consid. 7), bensì deve sollevare obiezioni e eccezioni motivate e convincenti,

che non possono essere immediatamente smentite e che per loro natura sono

suscettibili di far vacillare il convincimento del giudice. Non è tuttavia

necessario che essa renda verosimile l’inesistenza, l’inesigibilità o

l’estinzione della pretesa fatta valere nei suoi confronti: basta che gli

argomenti proposti siano atti a comportare il rigetto dell’azione, non appaiano

di primo acchito inconsistenti e non si prestino a un esame in procedura sommaria

(STF 5A_553/2021 del 26 ottobre 2021 consid. 4.2, 5A_166/2020 del 13 luglio

2021.

consid. 2.1, 4A_571/2018 del 14 gennaio 2019 consid. 6, DTF 144 III 462

consid. 3.1).

6.2

Il fatto che l’istante possa avere in previsione

un’eventuale causa di risarcimento dei danni non intacca la liquidità della

fattispecie. Trattasi di una questione indipendente che non impone un cumulo di

azioni, ritenuto che l’unico tema qui in discussione è la possibilità di

accogliere la pretesa di rimborso di AO 1 già nella procedura sommaria di

tutela nei casi manifesti.

6.3

Il riferimento dell’appellante alla violazione degli

accordi previsti nel doc. C è privo di pertinenza, essendo essi stati superati

dall’integrazione di cui al doc. D (ove le parti hanno dato atto dell’avvenuto

versamento dell’acconto di fr. 500'000.- e del nuovo termine per la

stipulazione dell’atto notarile, v. sopra consid. B). Sono parimenti infondati

i dubbi esposti in relazione agli importi in gioco, al fondamento della pretesa

della parte avversa e al debitore della somma: è pacifico che questi acconti sono

stati versati alla venditrice (né essa ha mai preteso il contrario; v. anche

doc. D, E, L-N, 3-5), che essi ammontino a fr. 650'000.- complessivi (fr.

500'000.- + fr. 150'000.-, v. anche doc. G) e che sono questi importi a essere

pretesi in restituzione per il mancato perfezionamento del contratto di

compravendita (indebito arricchimento). Sulla legittimazione attiva già si è

detto sopra.

6.4

Al rimprovero pretorile di non aver

sufficientemente motivato la propria contestazione relativa alla pena

convenzionale e al risarcimento dei danni, l’appellante risponde rinviando a

una serie di passaggi dei suoi allegati di prima sede. I medesimi indicano la

volontà di rivendicare un imprecisato risarcimento dei danni per aver dovuto

tenere bloccato l’immobile per diversi anni a causa dei ritardi della famiglia __________,

nonché di avvalersi della pena convenzionale in quanto la mancata conclusione

del contratto sarebbe attribuibile alle problematiche LAFE (che effettivamente

sono evincibili dai documenti agli atti). Comunque sia, a giusta ragione il

Pretore ha ritenuto irrilevanti dette questioni (e l’audizione dell’avv. S__________),

giacché la venditrice non le ha mai invocate al momento di interrompere

l’affare. Posto che la sua rappresentanza da parte del figlio non è contestata

con l’impugnativa, ella deve difatti lasciarsi imputare il comportamento tenuto

in quel periodo in un’ottica di buona fede (art. 2 CC) e del divieto dell’agire

contraddittorio (venire contra factum proprium). È difatti

incontestabile che il figlio della venditrice G__________, con le sue

comunicazioni di cui ai doc. G e T, non ha attribuito alcuna colpa o rimprovero

all’acquirente, ha chiaramente indicato che lo sfumare dell’operazione non era

dovuto alle problematiche LAFE bensì alla decisione della madre di non più

vendere l’immobile e di voler restituire gli acconti ricevuti, annunciando (e

non solo proponendo) l’imminente rimborso: “devo comunicarti che mia madre

non vuole più vendere l’immobile di __________, ha deciso di tenerlo e

procedere alla restituzione dell’importo versato quale acconto” (doc. T), “…mia

madre ha deciso di tenere l’immobile…da parte mia, come ti avevo anticipato, la

prossima settimana provvederò bonificarti l’importo di chf 650'000.- (acconti

versati)…” (doc. G); l’offerta di sostenere le spese legali della

controparte aveva invece carattere volontario e transattivo. In altre parole la

venditrice AP 1, che non si è avvalsa della pena convenzionale o di una pretesa

risarcitoria fino all’avvio della presente procedura, è vincolata da queste

dichiarazioni, che non possono più essere smentite dall’eventuale audizione del

figlio G__________. Le

contestazioni mosse in causa sono tardive, come tardivo è lo scritto doc. 13

allegato alla replica spontanea all’appello e allestito solo il 13 dicembre

2021.

Parimenti irrilevante è che il procedimento penale a carico della

venditrice e del figlio a titolo di appropriazione indebita sia culminato con

un decreto di non luogo a procedere (doc. 14 prodotto con la replica spontanea

all’appello).

6.5

In ogni caso, non si può prescindere dal rilevare come

l’importo di fr. 150'000.- nemmeno risulti compreso nella pena convenzionale

prevista contrattualmente; difatti, malgrado il primo giudice abbia ritenuto

che il regime contrattuale di cui ai doc. C e D fosse applicabile anche a AO 1,

i due documenti limitano la pena convenzionale ai fr. 500'000.- costituenti il

primo acconto. Gli elementi agli atti non permettono di concludere che anche il

successivo versamento di fr. 150'000.- avesse la doppia valenza di acconto e

pena convenzionale e la stessa venditrice, nella sua duplica, ha osservato che

la pena convenzionale ammontava a fr. 500'000.-, non a fr. 650'000.- (cfr. p.

12). Visto quanto sopra, non occorre esaminare ulteriormente la questione, come

pure il tema della possibile nullità dei contratti doc. C e D per vizio di

forma e del derivante diritto a ottenere la ripetizione dell’indebito sulla

base di tale riflessione.

6.6

In definitiva, tutte le argomentazioni

dell’appellante risultano inattuali e inadatte a far dubitare del manifesto

fondamento della pretesa di rimborso. La questione a sapere se l’istante o la

convenuta possano pretendere dalla parte avversa il risarcimento dei danni

insorti con lo sfumare dell’operazione immobiliare esula dal tema della

presente vertenza.

7.

Quale ultima censura, l’appellante

ritiene che anche in relazione agli interessi di mora la fattispecie non sia

liquida, poiché la controparte con i primi PE (doc. 9 e 10) aveva applicato un

tasso del 3% (anziché del 5% come fatto con quello di cui al doc. J), e non ha

spiegato e dimostrato perché gli interessi dovrebbero decorrere dal 2 maggio

2019.

A torto il giudice di prima sede non ha preso posizione al riguardo,

quando avrebbe dovuto respingere la richiesta di interessi moratori oppure al

limite riconoscerli solo dal momento della prima messa in mora (coincidente al

più presto con il doc. 6). La decisione di primo grado dovrebbe essere

modificata di conseguenza.

Nemmeno questa censura può sovvertire l’esito del

giudizio. Premesso come quest’ultima richiesta non trovi spazio nel petitum

del gravame, essa è comunque sia inammissibile poiché l’appellante non indica

dove, nelle osservazioni o nella duplica, avesse sollevato la problematica. A

ben vedere, essa risulta fondata su allegazioni mai esposte in prima sede, ove

l’appellante non aveva affrontato la questione o contestato alcunché al

riguardo. Trattandosi di un fatto incontestato, a ragione il primo giudice si è

limitato a recepire la relativa richiesta dell’istante.

8.

Alla luce di tutto quanto

precede, l’appello di AP 1 dev’essere respinto, con conseguente conferma della

decisione impugnata.

9.

Le spese giudiziarie di

secondo grado seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Le

spese processuali, fissate in conformità con gli art. 2, 9 cpv. 2 e 13 LTG, ammontano

a fr. 3'000.-. Le ripetibili, comprensive di spese e di IVA, calcolate sulla

base di un valore litigioso di fr. 150'000.- e dell’art. 11 cpv. 1, cpv. 2

lett. a e b e cpv. 5 RTar, sono pure quantificate in fr. 3'000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide: 1. L'appello 18 novembre 2021 di AP 1 è respinto.

2. Le spese processuali di appello di fr. 3’000.- sono

a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2'500.- per

ripetibili di secondo grado.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).