Caso manifesto; secondo scambio di scritti e nuovi mezzi di prova; legittimazione attiva; restituzione di un acconto per una compravendita mai perfezionata; divieto di venire contra factum proprium

Incarto n.

12.2021.176

Lugano

28 aprile 2022/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa in procedura sommaria di tutela giurisdizionale dei

casi manifesti - inc. n. SO.2021.3561 della Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 1 - promossa con istanza 10 agosto 2021 da

AO

1

patrocinata dall’ PA 2

contro

AP

1

patrocinata dall’ PA 1

con cui l’istante ha

chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 500’000.- oltre interessi

al 5% dall’8 ottobre 2013, nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione

interposta al PE n. __________ dell’UE di __________;

domanda avversata dalla

controparte, che ha chiesto di dichiarare l’istanza irricevibile, e che il

Pretore con decisione 5 novembre 2021 ha accolto;

appellante la convenuta

con appello 18 novembre 2021, con cui ha chiesto la riforma del querelato

giudizio nel senso di dichiarare l’istanza irricevibile o subordinatamente di

respingerla nel merito, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l'istante con

osservazioni (recte: risposta) 21 dicembre 2021 ha postulato la

reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;

preso

atto della replica spontanea 7 gennaio 2022 della convenuta;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

In data 8

ottobre 2013 L__________ (in qualità di acquirente) e AP 1 (in qualità di

venditrice) hanno stipulato in forma scritta un contratto preliminare di

compravendita con cui il primo si impegnava ad acquistare dalla seconda un

immobile libero da ipoteche di 6 appartamenti sito in __________ a __________

(fondo part. n. __________ RFD di __________), per il prezzo di fr. 4'750'000.-

(doc. C). Il contratto prevedeva al punto III la stipulazione dell’atto

notarile entro il 30 giugno 2015 e al punto VI il versamento di fr. 500'000.-

entro il 4 ottobre 2013 “a valere quale anticipo sul prezzo di vendita,

rispettivamente quale risarcimento (pena convenzionale) in caso di recesso,

ossia nel caso in cui, per motivi non dipendenti dal venditore, l’atto notarile

non venga sottoscritto entro il termine previsto al punto III”. Al punto

XVI, L__________ si è riservato il diritto di cedere il contratto al figlio K__________.

B.

In data 20

giugno 2016 AP 1 quale venditrice e la E__________ SA quale acquirente (ora AO 1, società avente L__________ e K__________ quali

presidente, rispettivamente membro del CdA, cfr. doc. B), hanno sottoscritto un’“Integrazione al

contratto preliminare di compravendita” (doc. D) ove veniva ripreso il

contenuto del contratto doc. C, con alcune modifiche. In particolare, il punto

III stabiliva che l’atto notarile sarebbe stato stipulato all’ottenimento

dell’autorizzazione LAFE (procedura in quel momento pendente e seguita

dall’avv. S__________), mentre il punto VI precisava che l'acquirente aveva nel

frattempo versato l'importo di fr. 500'000.- a titolo di anticipo/pena

convenzionale.

C.

Successivamente,

K__________ ha versato a AP 1 un ulteriore acconto di fr. 150'000.-.

D.

Non

essendosi nel seguito perfezionata la compravendita (cfr. doc. T), L__________

si è attivato per ottenere la restituzione di

fr. 650'000.-, incontrando il consenso del figlio della venditrice, G__________

(doc. F). Ciononostante, la restituzione non è mai avvenuta, tant’è che AO 1 ha

fatto spiccare nei confronti della venditrice dapprima il PE n. __________

emesso il 7 gennaio 2020 dall’UE di Lugano per l’importo di

fr. 500'000.- oltre accessori (con analogo PE n. __________ nei confronti di G__________),

e in seguito il PE n. __________ emesso l’8 giugno 2021 dall’UE di __________

per il medesimo importo, avverso i quali gli escussi hanno interposto opposizione

(doc. I, 7 e 8). Analogamente ha proceduto K__________, il quale pure ha fatto spiccare nei

confronti della venditrice e del figlio alcuni PE tendenti al pagamento di fr. 150'000.-

(cfr. doc. 9 e 10).

E.

Con istanza 10

agosto 2021, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei

casi manifesti (art. 257 CPC), AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla

Pretura del Distretto di Lugano per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 500’000.-

oltre interessi al 5% dall’8 ottobre 2013 (indebito arricchimento della

controparte), nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione al PE n. __________

(inc. SO.2021.3561). Parallelamente, anche K__________ ha avviato innanzi alla

medesima Pretura una similare procedura tendente alla restituzione di fr. 150'000.-

(inc. SO.2021.3560).

F.

La convenuta si è

integralmente opposta all’istanza con osservazioni 8 settembre 2021, contestando

in sintesi l’applicabilità nella fattispecie della procedura sommaria a tutela

dei casi manifesti, non essendo chiare né la titolarità dei presunti crediti in

discussione, né le motivazioni che hanno condotto al fallimento della

compravendita (essenzialmente da ricondurre agli insormontabili problemi posti

dalla procedura LAFE), tenuto pure conto della possibile prescrizione della

pretesa attorea e della potenziale nullità del contratto per vizio di forma.

G.

Con replica

spontanea 27 settembre 2021 e duplica spontanea 20 ottobre 2021 le parti hanno

approfondito le proprie antitetiche posizioni, contestando quelle avverse.

H.

Con decisione 5

novembre 2021 il Pretore ha accolto l’istanza, con seguito di spese processuali

(fr. 1'500.-

complessivi) e ripetibili (fr.

5'000.-) a carico della convenuta. Pure l’istanza di K__________ nella

parallela procedura inc. SO.2021.3560 ha trovato accoglimento.

I.

Con appello 18

novembre 2021 la convenuta si è aggravata contro tale decisione, chiedendone la

riforma nel senso di dichiarare l’istanza irricevibile o subordinatamente di

respingerla nel merito, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.

Con osservazioni (recte: risposta) 21 dicembre 2021 l’istante si è

opposta all’appello, postulandone l’integrale reiezione, pure con protesta di

spese e ripetibili. Con replica spontanea 7 gennaio 2022 l’appellante ha

ulteriormente approfondito le proprie tesi, producendo due nuovi documenti

(doc. 13 e 14). Similmente, anche la decisione del Pretore nell’inc. SO.2021.3560

è oggetto di impugnazione presso questa Camera (inc. 12.2021.175).

E considerato,

in diritto:

Considerandi

1.

Contro una decisione emanata

in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di almeno

fr. 10'000.- è dato il rimedio dell’appello

(art. 308 cpv. 1 lett. a CPC), da

presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC).

Nel caso concreto, il valore della presente procedura

supera la soglia testé menzionata. La

decisione impugnata è stata recapitata in data 8 novembre 2021, sicché

l’appello del 18 novembre successivo è tempestivo. Parimenti tempestive sono la

risposta 21 dicembre 2021 dell’istante e la replica spontanea 7 gennaio 2022

della convenuta.

2.

Con l’impugnata decisione, il

Pretore ha esaminato se le tesi dell’istante fossero a tal punto chiare da giustificare

il loro accoglimento nella procedura sommaria.

In proposito, egli ha dapprima confermato la manifesta

legittimazione attiva dell’istante, ritenuto che l’importo di

fr. 500'000.- è stato versato in varie tranches da L__________ e dalla I__________

SpA per conto della AO 1 (già E__________ SA) con contestuale insorgere di un

credito correntista, come attestato dallo stesso doc. D e dai doc. L, M e N e

riconosciuto dalla convenuta nel doc. F. La relazione tra quest'ultima e i

prestatori effettivi di tali anticipazioni è un tema che riguarda la loro

relazione interna e non deve interessare la convenuta.

In seguito, dopo aver rilevato che per escludere la

natura manifesta della pretesa dell’istante, le contestazioni della convenuta

avrebbero dovuto soddisfare l’esigenza di una certa verosimiglianza, il primo

giudice ha osservato che l'obiezione del tardivo pagamento degli anticipi è

superata dal testo del contratto doc. D, dove quel versamento è assunto come un

dato di fatto del tutto incontestato. Inoltre, la pretesa della convenuta di

poter trattenere gli importi ricevuti a titolo di pena convenzionale e di

risarcimento danni (e meglio per aver dovuto tenere bloccato il suo immobile

per diversi anni) era palesemente inattuale, giacché invocata in maniera assai

astratta senza alcuna specificazione, dettaglio argomentativo o supporto

documentale, nonché in contrasto con l’impegno restitutorio formulato, senza

riserva alcuna, nei doc. F e T da G__________, agente quale rappresentante

della convenuta (ciò che quest’ultima non ha contestato), la quale aveva deciso

di rinunciare alla vendita. Ne consegue pure l’assente necessità di sentire

quali testi G__________ o l’avv. S__________ (esulando la pratica LAFE dal tema

della presente vertenza).

Infine, il Pretore ha escluso la pertinenza

dell’eccezione di prescrizione, considerato che il primo atto interruttivo

della prescrizione risale già al 10 gennaio 2020 (doc. 8), che il termine

triennale di cui all’art. 67 CO decorre dal giorno in cui il danneggiato ha

avuto conoscenza del suo diritto di ripetizione e che detto decorso ha preso

sicuramente avvio dopo il 2017 (ritenuto che fino al 2019 l’operazione non era

ancora sfumata, cfr. doc. R, S e T).

Di qui l’accoglimento dell’istanza.

3.

L’impugnativa non contiene

alcuna contestazione sul tema della prescrizione. L’appellante critica tuttavia

il Pretore per aver indebitamente concesso alla controparte di stravolgere ed

estendere, mediante l’inoltro di una replica spontanea, il complesso di fatti

delineato con l’istanza (ciò che costituirebbe un abuso del diritto di replica)

e per aver accolto l’istanza malgrado la fattispecie fosse complessa e

tutt’altro che liquida sul tema della legittimazione attiva, sul diritto della

controparte al rimborso degli acconti (questioni da approfondire per mezzo di

una procedura ordinaria e con l’assunzione di ulteriori prove) e sulla debenza

degli interessi di mora.

4.

Sulla prima tematica,

l’appellante rileva che nella presente procedura le parti non avevano diritto a

un secondo scambio di scritti (possibile solo in casi eccezionali), sicché

l’istante avrebbe dovuto motivare in modo esauriente la propria azione sin

dall’inizio (DTF 138 III 252 consid. 2.1 e STF 4A_273/2012 del 30 ottobre 2012

consid. 3.2), ciò che nel caso concreto non è avvenuto. E meglio, l’istanza non

permetteva di ritenere il caso manifesto, ed era oltretutto carente sul tema

della legittimazione attiva. AO 1 ha nel seguito prodotto una replica spontanea

di 18 pagine con oltre 100 punti per smentire le contestazioni della convenuta,

allargando inammissibilmente il tema del contendere, producendo una serie di

nuovi documenti (alcuni dei quali allestiti ai soli esclusivi fini della

procedura) e dimostrando ancora di più l’assente liquidità del caso. A torto il

Pretore avrebbe ignorato tale questione, laddove un agire corretto gli avrebbe

imposto di non considerare la replica e i documenti ivi annessi, o perlomeno di

tener conto della problematica e di evitare di poggiare su di essi (e in

particolare sui doc. L, M e N) la sua valutazione.

4.1

L'art. 253 CPC dispone che se nella procedura

sommaria un’istanza non risulta inammissibile o infondata, “il giudice dà

modo alla controparte di presentare oralmente o per scritto le proprie

osservazioni”. Ricevuta l'istanza, il giudice ha dunque la scelta fra

indire un dibattimento o invitare il convenuto a presentare osservazioni

scritte. Indipendentemente dalla circostanza che tali osservazioni contengano

elementi nuovi e importanti oppure no, e pur non potendo confidare che il

giudice ordini un secondo scambio di scritti (di principio non previsto nella

procedura sommaria e segnatamente per quella a tutela nei casi manifesti)

l’istante ha il diritto di replicare, giacché le parti hanno la facoltà

incondizionata di pronunciarsi spontaneamente su ogni atto del tribunale o

della controparte in virtù degli art. 6 par. 1 CEDU e 29 cpv. 1 e 2 Cost.

Comunque sia il giudice può, con il riserbo che la celerità di una procedura

sommaria impone, ordinare eccezionalmente un secondo scambio di atti scritti,

se ciò si rivelasse necessario dalle circostanze. In tale caso (come pure

qualora il giudice indica un dibattimento), le parti hanno ancora la

possibilità di addurre fatti nuovi e prove nuove fino alla deliberazione della

sentenza. In caso contrario, la presentazione delle osservazioni determina la

fine della fase allegatoria (“Aktenschluss”), cosicché nuovi fatti e

nuovi mezzi di prova possono essere prodotti solamente alle restrittive

condizioni dell’art. 229 cpv. 1 CPC (STF 5A_366/2019 del 19 giugno 2020 consid.

3.1

e 3.2, che conferma la DTF 144 III 117 consid. 2.1; v. anche IICCA del 14

dicembre 2021, inc. 12.2021.84, consid. 12.1).

4.2

Nella presente controversia, una volta ricevute le

osservazioni scritte della convenuta, il Pretore le ha notificate all’istante

con ordinanza 13 settembre 2021, assegnandole contestualmente un termine di 10

giorni per presentare una replica spontanea. Successivamente, con ordinanza 28

settembre 2021, il giudice ha notificato la replica spontanea 27 settembre 2021

alla convenuta, assegnandole a sua volta un termine di 10 giorni per l’inoltro

della duplica spontanea, prorogando il termine di ulteriori 10 giorni con

ordinanza 7 ottobre 2021. Avendo in altre parole il primo giudice ordinato un secondo

scambio di scritti, l’istante aveva dunque la possibilità di addurre nuovi

fatti e nuovi mezzi di prova con la replica. Ciò è conforme alla giurisprudenza

suesposta e non appare abusivo o arbitrario, ritenuto che non sempre l’istante

può prevedere quali contestazioni solleverà la parte avversa e che nel caso

concreto egli ha apportato degli approfondimenti ai fini di sconfessarle,

segnatamente sul tema della legittimazione attiva. D’altronde, l’appellante

neppure spiega concretamente perché la replica comporterebbe uno stravolgimento

dell’istanza.

5.

L’appellante contesta altresì

che la legittimazione attiva di AO 1 sia manifesta. Osserva che i versamenti

per complessivi fr. 500'000.- sono stati eseguiti da L__________ (fr.

155’000.-) e dalla I__________ SpA

(fr. 345'000.-), in parte tramite bonifici bancari e in parte a contanti (doc.

3, 4 e 5) e prima della sottoscrizione del doc. D, quando l’acquirente era L__________

(doc. C). Gli importi andrebbero casomai restituiti a chi ha eseguito i

pagamenti. La frase nel doc. D indicante che il pagamento è stato fatto dalla AO

1.

“è solo il frutto di un copia incolla, altrimenti le parti avrebbero

senz’altro specificato chi e come ha fatto pagamenti a G__________ e che questi

sarebbero stati ritenuti, da allora in avanti, come fatti dalla società”

(appello, p. 8). Il figlio della venditrice sarebbe stato da ascoltare in

proposito quale teste, avendo egli contribuito ad allestire il contratto.

Contrariamente a quanto osservato dal Pretore, il doc.

F non conferma la legittimazione attiva dell’istante, ritenuto che l’offerta di

rimborso era rivolta a L__________ e che a essa non è seguita una risposta con l’indicazione

delle persone a cui versare gli importi. Per l’appellante, le spiegazioni

fornite dall’istante con la replica in relazione alle varie società e ai

vicendevoli rapporti (cfr. doc. P1) illustrano una situazione complessa, e la

legittimazione attiva dell’istante neppure può essere dedotta o considerata

manifesta sulla base dei doc. L, M e N, ovvero sulla base di dichiarazioni di

parte prodotte solo in replica e allestite ai fini esclusivi della presente

causa. Peraltro, non è chiaro chi potesse validamente rappresentare la I__________

SpA (risultando unicamente dall’estratto doc. O che essa ha più rappresentanti,

mentre la E__________ SpA è interamente detenuta da L__________, cfr. doc. P) e

chi abbia firmato la relativa dichiarazione doc. M; non è dimostrato che la

suddetta società controlli al 100% la AO 1 e che “il credito sia stato

allibrato quale credito correntista della società” (appello, p. 9). Anche

il doc. N non dimostrerebbe alcunché al riguardo, non emergendo chiaramente dal

medesimo un credito correntista di fr. 345'000.- e non essendo il secondo foglio

neppure firmato. In ogni caso, dai suddetti documenti non risulta l’espressa

dichiarazione di I__________ SpA di rinunciare a pretendere il pagamento

dell’importo e la questione non assume un mero carattere interno, poiché l’incertezza

su chi sia il titolare della pretesa espone la convenuta al rischio di dover

pagare un indebito, rispettivamente al rischio di pagare due volte l’importo di

cui trattasi. Tutte queste problematiche attesterebbero l’assenza di un caso

manifesto e la necessità di compiere approfondimenti.

5.1

Ora, la spiegazione dell’appellante relativa al “copia

incolla” non è convincente. La frase contenuta nel punto VI del doc. D (“L’acquirente

ha versato l’importo di Chf 500'000.-”) costituisce un’esplicita e chiara

aggiunta rispetto a quanto contenuto del doc. C; con la medesima, le parti

hanno dato atto che il versamento dell’acconto è da attribuire all’acquirente

(ovvero alla E__________ SpA, ora AO 1). Inoltre, non vi sono concreti elementi

che facciano dubitare dell’autenticità del doc. M (dichiarazione della I__________

SpA); esso è stato palesemente sottoscritto da L__________ (v. per un raffronto

i doc. L e M), che oltre a detenere la maggioranza assoluta delle azioni

societarie (personalmente e per il tramite della E__________ SpA, cfr. doc. O e

P) risultava anche essere il presidente del CdA (v. doc. N). Mediante i doc. L

e M, L__________ e la I__________ SpA hanno dichiarato che le somme sono state

versate per conto dell’istante e che il rimborso deve avvenire nelle mani della

medesima, vincolandosi in tal modo e tutelando la convenuta dal rischio di un

doppio pagamento.

5.2

Ne consegue che la legittimazione attiva

dell’istante non necessita ulteriori approfondimenti e dev’essere considerata

manifesta, a conferma del giudizio di primo grado.

6.

Nel seguito del gravame,

l’appellante premette che l’istante deve portare una prova piena e immediata

della sua pretesa e che al contrario, per far fallire la procedura sommaria, la

convenuta non deve rendere verosimili le proprie obiezioni, bastando solo che

esse non appaiano di primo acchito inconsistenti. Evidenzia poi di avere

opposto alla pretesa attorea il suo diritto contrattuale a trattenere l’acconto

a titolo di pena convenzionale e risarcimento dei danni (cfr. doc. C e D, punto

VI) a fronte delle circostanze che hanno condotto al mancato perfezionamento

della compravendita, specificando tutto quanto poteva nelle osservazioni (cfr.

p. 4-5 ad 10) e nella duplica (p. 12 ad 52, 54-55), ciò che avrebbe dovuto

condurre a una decisione di irricevibilità dell’istanza. A torto il Pretore,

pur avendo riconosciuto l'esistenza della pena di recesso e la validità (almeno

parziale) del contratto preliminare, avrebbe scartato questa contestazione,

omettendo di spiegare come mai essa non potesse minimamente entrare in linea di

conto, rispettivamente giudicandola insufficientemente sostanziata e dunque

innalzando in maniera inaccettabile l'onere di specificazione delle eccezioni e

obiezioni in capo alla parte convenuta. In particolare, il primo giudice

avrebbe omesso di considerare che la famiglia __________ non ha rispettato gli

impegni presi. In primo luogo, non avrebbe rispettato l’impegno al pagamento

degli acconti e alla sottoscrizione dell’atto notarile entro il 30 giugno 2015,

così come statuito nel doc. C. In secondo luogo, le diverse problematiche

relative all’ottenimento dell’autorizzazione LAFE sono pacifiche; l’istante non

ha apportato alcuna prova attestante che essa fosse in grado, finanziariamente,

di acquistare l’immobile e che la pratica LAFE si sarebbe risolta

positivamente; trattasi di circostanze complesse e non manifeste che avrebbero

potuto evidenziare le colpe della controparte per la mancata conclusione

dell’affare, per cui il primo giudice non avrebbe dovuto ritenerle irrilevanti.

Egli avrebbe anche errato nel determinare il contenuto e le conseguenze delle

e-mail del 10 ottobre 2019 (doc. T) e del 25 novembre 2019 (doc. F),

nell’attribuire loro una portata probatoria assoluta e definitiva e nel fondare

unicamente su di esse la sua sentenza senza compiere ulteriori approfondimenti,

malgrado le suddette comunicazioni si prestino a varie interpretazioni: il doc.

T non contiene l’indicazione di alcun importo e non certifica un’intenzione (o

un impegno) irrevocabile a rimborsare, a qualunque condizione, gli acconti

versati, bensì una semplice offerta che non precludeva future contestazioni; il

doc. F accenna a un disguido con la banca __________ SA, alla volontà di

evitare di compromettere i rapporti reciprochi e all’offerta di G__________ di

prendersi a carico le spese dell’avv. S__________ relative alla procedura LAFE,

questioni che non potevano essere ritenute manifeste e avrebbero dovuto essere

chiarite. Ancora una volta, lo scopo della comunicazione era quello di offrire

un rimborso per chiudere ogni questione. Non risulta che detta proposta sia mai

stata accettata, né l’istante lo ha dimostrato; l’intenzione della famiglia __________

era ancora quella di acquistare l’immobile, tant’è che non ha avanzato alcuna

richiesta di rimborso o diffida se non il 12 febbraio 2020 (doc. 6),

pretendendo importi esorbitanti privi di giustificazione (ovvero almeno 1.15

mio. di franchi oltre al rimborso dei costi sostenuti e agli interessi di

mora), senza indicare l’importo complessivo definitivo né i titolari delle

suddette pretese (per cui non è chiaro su quale base venga preteso il rimborso,

di quale importo si stia parlando, chi sia il titolare del diritto e il

debitore dell'importo). Sono seguiti svariati precetti esecutivi. Per

l’appellante, l'offerta di rimborso è conseguentemente decaduta ed ella si è

prevalsa della pena di recesso nonché si è riservata di pretendere il

risarcimento dei danni (circostanze del tutto comprensibili e verosimili). Per

tutti questi motivi, la fattispecie non era affatto chiara e il Pretore non

avrebbe dovuto escludere le testimonianze di G__________ (che avrebbe potuto

illustrare le condizioni e gli scopi dei doc. C e D e il senso delle sue

e-mail) e dell’avv. S__________ (che avrebbe potuto spiegare come mai la

pratica LAFE non è andata a buon fine). Qualora l’istanza non dovesse essere

dichiarata irricevibile, l’appellante chiede che le due testimonianze vengano

assunte da questa Camera.

6.1

Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che

qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura

sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la

situazione giuridica è chiara (cpv. 1). Se queste condizioni non sono date, il

giudice non entra nel merito dell’istanza, e deve dunque dichiararla

irricevibile (cpv. 3). I fatti sono “incontestati” se non sono contestati dal

convenuto, mentre sono “immediatamente comprovabili” quando il loro

accertamento non causa ritardo e non richiede oneri eccessivi, posto che

comunque in procedura sommaria le prove vanno di principio addotte mediante

documenti (art. 254 cpv. 1 CPC) e il grado di prova resta quello della prova

piena e non della verosimiglianza. La situazione giuridica è “chiara” quando

l'applicazione della norma al caso di specie si impone con evidenza in

considerazione del testo legale o sulla base di comprovate dottrina e

giurisprudenza. Ciò non è di regola il caso se l'applicazione di una norma

comporta l'esercizio del potere di apprezzamento da parte del giudice o se il

medesimo è chiamato a decidere in equità, tenendo conto delle circostanze del

caso di specie (STF 5A_166/2020 del 13 luglio 2021 consid. 2.1; DTF 144 III 462

consid. 3.1).

Per impedire l'accoglimento di una domanda fondata

sull'art. 257 CPC la convenuta non può limitarsi a sostenere genericamente che

la fattispecie non è liquida o invocare degli argomenti speciosi e

manifestamente votati all’insuccesso (STF 5A_553/2021 del 26 ottobre 2021

consid. 4.2, 4A_383/2018 del 6 giugno 2019 consid. 3, 4A_415/2013 del 20

gennaio 2014 consid. 7), bensì deve sollevare obiezioni e eccezioni motivate e

convincenti, che non possono essere immediatamente smentite e che per loro natura

sono suscettibili di far vacillare il convincimento del giudice. Non è tuttavia

necessario che essa renda verosimile l’inesistenza, l’inesigibilità o

l’estinzione della pretesa fatta valere nei suoi confronti: basta che gli

argomenti proposti siano atti a comportare il rigetto dell’azione, non appaiano

di primo acchito inconsistenti e non si prestino a un esame in procedura

sommaria (STF 5A_553/2021 del 26 ottobre 2021 consid. 4.2, 5A_166/2020 del 13

luglio 2021 consid. 2.1, 4A_571/2018 del 14 gennaio 2019 consid. 6, DTF 144 III

462.

consid. 3.1).

6.2

Il riferimento dell’appellante alla violazione degli

accordi previsti nel doc. C è privo di pertinenza, essendo essi stati superati

dall’integrazione di cui al doc. D (ove le parti hanno dato atto dell’avvenuto

versamento dell’acconto di fr. 500'000.- e del nuovo termine per la

stipulazione dell’atto notarile, v. sopra consid. B). Ciò peraltro era già

stato rilevato dal giudice di prima sede (p. 3 dell’impugnato giudizio) ed è

rimasto incontestato, sicché sul tema il gravame è irricevibile per carente

motivazione (art. 310 e 311 CPC). Sono parimenti infondati i dubbi esposti in

relazione agli importi in gioco, al fondamento della pretesa della parte

avversa e al debitore della somma: è pacifico che questi acconti sono stati versati

alla venditrice (né essa ha mai preteso il contrario; v. anche doc. D, L-N,

3-5), che essi ammontino a

fr. 650'000.- complessivi (fr. 500'000.- + fr. 150'000.-, v. anche doc. F) e

che sono questi importi a essere pretesi in restituzione per il mancato

perfezionamento del contratto di compravendita (indebito arricchimento). Sulla

legittimazione attiva già si è detto sopra.

6.3

Al rimprovero pretorile di non aver

sufficientemente motivato la propria contestazione relativa alla pena

convenzionale e al risarcimento dei danni, l’appellante risponde rinviando a

una serie di passaggi dei suoi allegati di prima sede. I medesimi indicano la

volontà di rivendicare un imprecisato risarcimento dei danni per aver dovuto

tenere bloccato l’immobile per diversi anni a causa dei ritardi della famiglia __________,

nonché di avvalersi della pena convenzionale in quanto la mancata conclusione

del contratto sarebbe attribuibile alle problematiche LAFE (che effettivamente

sono evincibili dai documenti agli atti). Comunque sia, a giusta ragione il

Pretore ha ritenuto irrilevanti dette questioni (e l’audizione dell’avv. S__________),

giacché la venditrice non le ha mai invocate al momento di interrompere

l’affare. Posto che la sua rappresentanza da parte del figlio non è contestata

con l’impugnativa, ella deve difatti lasciarsi imputare il comportamento tenuto

in quel periodo in un’ottica di buona fede (art. 2 CC) e del divieto dell’agire

contraddittorio (venire contra factum proprium). È difatti

incontestabile che il figlio della venditrice G__________, con le sue

comunicazioni di cui ai doc. F e T, non ha attribuito alcuna colpa o rimprovero

all’acquirente, ha chiaramente indicato che lo sfumare dell’operazione non era dovuto

alle problematiche LAFE bensì alla decisione della madre di non più vendere

l’immobile e di voler restituire gli acconti ricevuti, annunciando (e non solo

proponendo) l’imminente rimborso: “devo comunicarti che mia madre non vuole

più vendere l’immobile di __________, ha deciso di tenerlo e procedere alla

restituzione dell’importo versato quale acconto” (doc. T), “…mia madre

ha deciso di tenere l’immobile…da parte mia, come ti avevo anticipato, la

prossima settimana provvederò bonificarti l’importo di chf 650'000.- (acconti

versati)…” (doc. F); l’offerta di sostenere le spese legali della

controparte aveva invece carattere volontario e transattivo. In altre parole la

venditrice AP 1, che non si è avvalsa della pena convenzionale o di una pretesa

risarcitoria fino all’avvio della presente procedura, è vincolata da queste

dichiarazioni, che non possono più essere smentite dall’eventuale audizione del

figlio G__________. Le

contestazioni mosse in causa sono tardive, come tardivo è lo scritto doc. 13

allegato alla replica spontanea all’appello e allestito solo il 13 dicembre

2021.

Parimenti irrilevante è che il procedimento penale a carico della

venditrice e del figlio a titolo di appropriazione indebita sia culminato con

un decreto di non luogo a procedere (doc. 14 prodotto con la replica spontanea

all’appello).

6.4

Visto quanto sopra, non occorre esaminare il tema

della possibile nullità dei contratti doc. C e D per vizio di forma e del

derivante diritto a ottenere la ripetizione dell’indebito sulla base di tale riflessione.

6.5

In definitiva, tutte le argomentazioni

dell’appellante risultano inattuali e inadatte a far dubitare del manifesto

fondamento della pretesa di rimborso. La questione a sapere se l’istante o la

convenuta possano pretendere dalla parte avversa il risarcimento dei danni

insorti con lo sfumare dell’operazione immobiliare esula dal tema della

presente vertenza.

7.

Quale ultima censura,

l’appellante ritiene che anche in relazione agli interessi di mora la

fattispecie non sia liquida, poiché la controparte con i primi PE (doc. 7 e 8)

aveva applicato un tasso del 3% (anziché del 5% come fatto con quello di cui al

doc. I), e non ha spiegato e dimostrato perché gli interessi dovrebbero

decorrere dall’8 ottobre 2013. A torto il giudice di prima sede non ha preso

posizione al riguardo, quando avrebbe dovuto respingere la richiesta di

interessi moratori oppure al limite riconoscerli solo dal momento della prima

messa in mora (coincidente al più presto con il doc. 6). La decisione di primo

grado dovrebbe essere modificata di conseguenza.

Nemmeno questa censura può sovvertire l’esito del

giudizio. Premesso come quest’ultima richiesta non trovi spazio nel petitum del

gravame, essa è comunque sia inammissibile poiché l’appellante non indica dove,

nelle osservazioni o nella duplica, avesse sollevato la problematica. A ben

vedere, essa risulta fondata su allegazioni mai esposte in prima sede, ove

l’appellante non aveva affrontato la questione o contestato alcunché al

riguardo. Trattandosi di un fatto incontestato, a ragione il primo giudice si è

limitato a recepire la relativa richiesta dell’istante.

8.

Alla luce di tutto quanto

precede, l’appello di AP 1 dev’essere respinto, con conseguente conferma della

decisione impugnata.

9.

Le spese giudiziarie di

secondo grado seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Le

spese processuali, fissate in conformità con gli art. 2, 9 cpv. 2 e 13 LTG,

ammontano a fr. 4'000.-. Le ripetibili, comprensive di spese e di IVA, calcolate

sulla base di un valore litigioso di fr. 500'000.- e dell’art. 11 cpv. 1, cpv.

2.

lett. a e b e cpv. 5 RTar, sono quantificate in fr. 5'000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide: 1. L'appello 18 novembre 2021 di AP 1 è respinto.

2. Le spese processuali di appello di fr. 4’000.- sono

a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 3'500.- per

ripetibili di secondo grado.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).