Nullità e inefficacia di un contratto (costituzione di un diritto di compera) ai sensi della LAFE; pena convenzionale

Incarto n.

12.2021.180

Lugano

10 novembre 2022/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2020.115 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 1° settembre 2020 da

AP

1

patrocinato dall’avv. PA 1

contro

AO

1

patrocinata dall’avv. PA 2

con cui l’attore ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 300'000.- oltre interessi al 5% dal 30 giugno 2020;

domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore ha

respinto con decisione 29 ottobre 2021;

appellante l’attore con atto di appello del 25 novembre 2021, con cui ha chiesto la riforma

del querelato giudizio nel senso di accogliere la sua petizione, con protesta

di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre la convenuta con risposta 28 febbraio 2022 ha

postulato la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili di

seconda sede;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

Con atto pubblico del 27

novembre 2017 (n. __________ nei rogiti del notaio avv. dott. C__________, qui di seguito anche solo “il

notaio”), AP 1 (qui di seguito anche

“venditore” o “concedente”) ha concesso a AO 1 (cittadina italiana con permesso

di dimora B residente a __________, anche definita “beneficiaria” o

“acquirente”) un diritto di compera valido sino al 15 novembre 2019 (ovvero per

due anni) sulla PPP n. __________ di cui al fondo base part. __________ RFD di __________

(doc. B). Il contratto prevedeva che il prezzo d’acquisto sarebbe ammontato a

fr. 3'000'000.-, con acconti complessivi di fr. 600'000.- (il primo, di fr.

50'000.-, da versare entro il 20 dicembre 2017 e gli altri due, di fr.

275'000.- ciascuno, entro il 28 febbraio rispettivamente il 30 aprile 2018) a

valere altresì quale “pena convenzionale” nel senso che in caso di

mancato esercizio del diritto di compera per motivi imputabili esclusivamente alla

beneficiaria, gli acconti sarebbero stati definitivamente acquisiti dal concedente

(doc. B, clausola n. 3).

B.

Dopo il pagamento del

primo acconto di fr. 50'000.-, il 15 gennaio 2018 il notaio ha presentato

all’Ufficio del registro fondiario (“URF”) di Mendrisio una prima istanza di

annotazione del diritto di compera, respinta con decisione 16 gennaio 2018 per

la mancata produzione della documentazione richiesta (doc. C e D; doc.

richiamato I°/A).

C.

A seguito di una

seconda istanza di annotazione del 20 febbraio 2018, l’URF ha chiesto al notaio

di produrre un elenco di documenti, fra cui anche le informazioni relative alle

modalità di finanziamento del prezzo d’acquisto (doc. E). Con comunicazione 6

marzo 2018 (doc. G), AO 1 ha informato l’URF che il prezzo sarebbe stato pagato

mediante un finanziamento bancario garantito dal marito A__________ (cittadino

bielorusso con permesso B, già proprietario di un immobile in Svizzera). Non

potendo escludere a priori un obbligo di autorizzazione dell’acquisto del

citato fondo ai sensi dell’art. 2 della Legge federale sull’acquisto di fondi

da parte di persone all’estero (LAFE), il 15 marzo 2018 l’URF ha sospeso la

procedura di iscrizione, assegnando al notaio un termine di 30 giorni per adire

l’Autorità di prima istanza del Distretto di Mendrisio per l’applicazione della

LAFE e richiedere l’autorizzazione oppure fare accertare il non assoggettamento

all’obbligo di autorizzazione ai sensi dell’art. 18 cpv. 1 LAFE (v. doc. H).

D.

Con decisione 8 maggio

2018 (doc. I), passata in giudicato, l’Autorità di prima istanza del Distretto

di Mendrisio ha respinto la domanda di non assoggettamento 14 aprile 2018 di AO

1, stabilendo che l’acquisto era soggetto all’obbligo di autorizzazione LAFE.

Ciò poiché la modalità di finanziamento dell’acquisto era atta a conferire al

marito dell’istante, da considerarsi quale persona all’estero (in quanto

cittadino extra UE/AELS non al beneficio di un permesso di domicilio C e non

intenzionato a utilizzare l’immobile quale abitazione primaria, cfr. anche doc.

H come pure l’art. 5 cpv. 1 lett. abis LAFE in connessione con

l’art. 2 cpv. 3 OAFE, rispettivamente l’art. 2 cpv. 2 lett. b LAFE), una

posizione analoga a quella di un proprietario (art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE e

art. 1 cpv. 2 lett. b OAFE), ritenuto che egli avrebbe dovuto sia provvedere

personalmente al versamento degli acconti, sia garantire con la propria

sostanza il prestito bancario erogato dalla banca per il saldo del prezzo

residuo.

E.

Vista la decisione

dell’autorità LAFE, l’11 giugno 2018 l’URF ha respinto la richiesta di

iscrizione del diritto di compera qui in esame ex art. 18 cpv. 1 LAFE (doc.

richiamato I°/B). Anche questa decisione non è stata oggetto d’impugnazione ed

è pertanto passata in giudicato.

F.

Nel frattempo AP 1 ha

intrapreso le vie esecutive e giudiziarie onde ottenere il pagamento del

secondo e del terzo acconto per complessivi fr. 550'000.- (doc. L). L’iter

procedurale è giunto sino al Tribunale federale e si è concluso con

l’insuccesso del medesimo, dal momento che in assenza dell’autorizzazione LAFE,

il contratto doc. B era rimasto inefficace (STF 5A_532/2019 del 4 maggio 2020,

v. doc. M). La suddetta autorizzazione non è mai stata richiesta né rilasciata,

sicché AO 1 non ha proceduto all’acquisto del fondo.

G.

Previo ottenimento

dell’autorizzazione ad agire, con petizione 1° settembre 2020 AP 1 ha convenuto

in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, postulando la

sua condanna al pagamento di

fr. 300'000.- oltre interessi al 5% dal 30 giugno 2020 a titolo di “pena di

recesso” fondata sulla clausola contrattuale n. 3 (ritenuto che le modalità

di finanziamento dell’operazione non erano mai state discusse e che la

circostanza rientrava nella sfera di rischio dell’acquirente), e meglio

riducendo la sua pretesa rispetto a quanto previsto contrattualmente,

limitandola al 10% del prezzo di acquisto della PPP onde evitare obiezioni quanto

a un suo ammontare eccessivo.

H.

Con risposta 27 novembre 2020

la convenuta si è opposta alla petizione postulandone l’integrale reiezione, evidenziando in particolare che le modalità di

finanziamento erano note anche all’attore (che era promotore immobiliare

cognito di regole LAFE), che essa per contro non poteva attendersi l’emergere

delle summenzionate problematiche, che il contratto (in assenza della

necessaria autorizzazione LAFE) era inefficace e che lo stesso è diventato

nullo a seguito del rifiuto dell’URF di iscrivere il diritto di compera.

I.

Con replica 5 gennaio 2021 e

duplica 8 febbraio 2021 le parti si sono riconfermate nelle proprie antitetiche

posizioni, l’attore rivendicando la validità e applicabilità della clausola

contrattuale n. 3, la convenuta negandola.

J.

Dopo l’esperimento

dell’istruttoria e la produzione degli allegati conclusivi scritti in data 1°

giugno 2021 (da parte dell’attore) e 24 giugno 2021 (da parte della convenuta),

con decisione 29 ottobre 2021 il Pretore ha respinto la petizione, ponendo la

tassa di giustizia e le spese (fr. 10'000.-) a carico dell’attore, pure

condannato a versare alla controparte fr. 23’000.- per ripetibili.

K.

Con appello 25 novembre 2021

l’attore si è aggravato contro il suddetto giudizio, postulandone la riforma

nel senso di accogliere la sua petizione, con protesta di spese e ripetibili di

entrambe le sedi.

L.

Con istanza di restituzione in

intero (art. 148 CPC) del 9 febbraio 2022, la convenuta ha chiesto di ottenere

un nuovo termine per presentare la risposta all’appello, essendo il suo

patrocinatore stato impossibilitato a rispettare quello originariamente

assegnatogli a causa di malattia. L’istanza è stata accolta con decisione 16

febbraio 2022, con contestuale assegnazione di un nuovo termine scadente il 1°

marzo 2022.

M.

Con risposta 28 febbraio 2022

la convenuta si è opposta al gravame postulandone la reiezione, con protesta di

spese e ripetibili di secondo grado.

E considerato

in diritto:

Considerandi

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia

testé menzionata.

I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni

(art. 311 e 312 CPC). L’appello 25 novembre 2021 contro la decisione 29 ottobre

2021.

è tempestivo, così com’è tempestiva (secondo quanto indicato al precedente

consid. L) la risposta 28 febbraio 2022 dell’appellata.

2.

L’atto di appello deve

contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato

(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue

argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le

motivazioni del Pretore. Non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e

una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite

e circostanziate al giudizio pretorile, pena l’irricevibilità delle medesime.

In presenza di una decisione pretorile fondata su più motivazioni indipendenti,

la parte appellante è tenuta a dimostrare, pena l’irricevibilità, che ciascuna

è contraria al diritto. Difatti, se una sola di esse reggesse, le contestazioni

delle altre si ridurrebbero a semplici inammissibili critiche dei motivi della

decisione dell'autorità inferiore (IICCA del 3 aprile 2019 inc. 12.2018.6

consid. 6 e riferimenti ivi citati).

3.

Con la decisione impugnata il

Pretore ha osservato che, posto l’assoggettamento del negozio alla LAFE, in

assenza di una relativa autorizzazione esso è rimasto inefficace ai sensi

dell’art. 26 cpv. 1 LAFE ed è in seguito diventato nullo, in applicazione

dell’art. 26 cpv. 2 lett. c LAFE, quando l’Ufficiale del registro fondiario (in

data 11 giugno 2018) ha respinto l’annotazione del diritto di compera senza che

l’autorità di prima istanza LAFE avesse previamente negato l’autorizzazione. Il

primo giudice ha poi osservato che in ogni caso la nullità e l’inefficacia del

contratto hanno la medesima conseguenza, ovvero che le prestazioni promesse non

possono essere pretese (art. 26 cpv. 4 lett. a LAFE). Ciò che, contrariamente a

quanto sostenuto dall’attore, concerne il contratto nella sua interezza e

riguarda perciò anche la pena di recesso ivi pattuita (STF 5A_532/2019 del 4

maggio 2020 consid. 4.1.1 e 4.1.2, 4A_235/2018 del 24 settembre 2018 consid.

3). Indipendentemente da ciò, secondo quanto accertato dal Pretore, l’attore

non avrebbe comunque potuto pretendere il pagamento della pena di recesso, dal

momento che essa era stata pattuita soltanto per il caso in cui il mancato

esercizio del diritto di compera fosse dovuto a motivi esclusivamente imputabili

alla beneficiaria, ciò che non è avvenuto nella fattispecie: il diritto di

compera non ha potuto essere esercitato a causa dell’assenza dei presupposti

legali per una sua annotazione a registro fondiario e di una problematica

derivante dalla LAFE che né le parti, né il notaio rogante hanno affrontato

prima della sottoscrizione dell’atto notarile, e che è emersa solo in seguito

al coinvolgimento dell’URF. Pertanto a AO 1, che pacificamente non aveva a

disposizione sufficienti mezzi propri per finanziare l’acquisto, non può essere

imputata alcuna responsabilità per la nullità del contratto.

4.

Con l’impugnativa,

l’appellante sostiene invece che il contratto non sarebbe stato nullo a causa

dell’assenza dell’autorizzazione LAFE (come erroneamente stabilito dal primo

giudice), ma casomai solo “sospeso” e inefficace fintanto che non fosse stato

in regola con la LAFE, e che ciò in ogni caso non gli impedirebbe di

rivendicare la pena pattuita. E meglio, egli sostiene che a differenza del

contratto di compravendita (che diventa nullo “se non vi sono le condizioni

di finanziamento LAFE”), il diritto di compera è invece un'opzione

esercitabile nel tempo fino alla scadenza; durante questo periodo (ove esso

resta in sospeso come un negozio giuridico subordinato a condizione sospensiva)

possono essere modificate le modalità di pagamento, rispettivamente possono

sopraggiungere fatti che permettono di adempiere ai requisiti di finanziamento

della LAFE (cessione del diritto di compera a terzi, finanziamenti

alternativi). Peraltro, la lacuna non graverebbe il contratto nella sua

interezza, ritenuto che la sentenza dell’Alta Corte citata dal primo giudice

(STF 5A_532/2019 del 4 maggio 2020) si riferiva esclusivamente agli acconti e

non alla pena di recesso, che essendo qualificabile come pena convenzionale

impropria (ovvero avente lo scopo di incoraggiare la beneficiaria a esercitare

il suo diritto di compera e portare a termine l’acquisto), secondo la dottrina

dominante e la giurisprudenza non è accessoria al contratto principale e non ne

seguirebbe le sorti, avendo piuttosto una validità autonoma. In caso contrario,

una parte potrebbe abusivamente richiamarsi a un presunto finanziamento estero

per ottenere il decadimento del contratto e sfuggire a una pena di recesso.

L’appellante aggiunge che lo scopo dell’art. 26 LAFE è quello di impedire

l’esecuzione di negozi immobiliari in contrasto con la LAFE, ma che non vi è

per contro alcun interesse pubblico nel considerare inesigibile una clausola

fondata esclusivamente su un interesse privato (ovvero che si limita a tutelare

la parte venditrice da un’eventuale rinuncia dell’acquirente). Per

l’appellante, questa clausola è divenuta esigibile allo scadere del diritto di

compera, ritenuto che l’acquirente e la sua famiglia disponevano di un

consistente patrimonio e che le modalità di finanziamento dell’acquisto non

erano state discusse, sicché egli e il notaio non potevano immaginarsi

l’insorgere di un simile ostacolo. Ciò al contrario della controparte (cfr.doc.

H), che era a conoscenza della situazione. L’appellante sostiene in sostanza

che il fallimento dell’operazione sia dovuto esclusivamente alla medesima, la

quale invece di tentare (inutilmente) di ottenere una decisione di non

assoggettamento e richiamarsi (a torto) alla nullità del contratto, nei 24 mesi

successivi alla sua stipulazione (periodo in cui l’immobile è rimasto bloccato)

avrebbe dovuto intraprendere tutto il possibile al fine di trovare il capitale

necessario all’acquisto del fondo e conseguentemente evitare ostacoli LAFE (ad

esempio facendosi donare i soldi necessari dal marito), vigendo peraltro il

principio “Geld muss man haben”. D’altronde la medesima, se davvero

avesse preso in considerazione solamente la possibilità di acquistare il fondo

mediante le garanzie fornite dal marito e immaginato che ciò fosse compatibile

con la LAFE, non avrebbe dovuto avvalersi della nullità ma casomai dell’errore

essenziale (art. 24 CO), mai invocato. Ne deriverebbe che il diritto di compera

non è stato esercitato per motivi a lei esclusivamente imputabili e derivanti

dalla sua scelta di finanziamento, ritenuto in ogni caso che il fatto di non disporre eventualmente di fondi

sufficienti non costituisce un motivo di impossibilità assoluta di adempimento

del contratto.

5.

Nel caso concreto,

l’assoggettamento del negozio in esame alla LAFE è pacifico. Del resto, come

già evidenziato nel giudizio impugnato, il giudice civile è vincolato da una

decisione amministrativa riguardante l’assoggettamento o il rilascio della

relativa autorizzazione (DTF 105 II 308 consid. 2; STF 4A_410/2014 del 20

gennaio 2015 consid. 3.2).

6.

Confrontato con una richiesta

di iscrizione relativa all’acquisto di un fondo o a un negozio ad esso

parificabile (cfr. art. 4 LAFE e art. 1 OAFE), quale l’annotazione di un

diritto di compera, l’Ufficio del Registro fondiario ha tre possibilità:

accogliere l’iscrizione, quando i presupposti sono adempiuti e il negozio non

si pone in contrasto con la LAFE; rifiutare l’iscrizione, quando il negozio è

palesemente assoggettato alla LAFE e manca la relativa autorizzazione; oppure

ancora, in caso di dubbio, ovvero quando non può escludere a priori l’obbligo

di autorizzazione, sospendere la procedura e assegnare all’acquirente un

termine di 30 giorni per chiedere l’autorizzazione o fare accertare che egli

non sottostà a tale obbligo (cosiddetta “decisione di non assoggettamento”;

cfr. art. 18 cpv. 1 LAFE e Mühlebach/

Geissmann, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von

Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986, n. 2-7 ad art. 18). L’URF

respinge la notificazione se l’acquirente non agisce nel termine prescritto o

se l’autorizzazione è negata (art. 18 cpv. 1 LAFE).

Giusta l’art. 26 cpv. 1 LAFE, i negozi giuridici

concernenti un acquisto per il quale l’acquirente deve chiedere

un’autorizzazione rimangono inefficaci fintanto che manca l’autorizzazione

definitiva. Secondo il relativo cpv. 2, essi diventano nulli in particolare se

l’acquirente attua il negozio giuridico senza chiedere l’autorizzazione o prima

che vi sia l’autorizzazione definitiva (lett. a), se l’autorità di prima

istanza LAFE nega o revoca definitivamente l’autorizzazione (lett. b) o se

l’ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio respinge la

notificazione, senza che l’autorità di prima istanza abbia previamente negato

l’autorizzazione (lett. c). Come già osservato dal primo giudice, la nullità ha

effetto immediato e assoluto, nel senso che una successiva modifica delle

circostanze non ha influenza e una successiva sanatoria non è possibile (cfr.

DTF 110 Ib 105, p. 111 e 114; Mühlebach/Geissmann, op. cit,

n. 6 ad art. 26; Kolly, L’acquisition d’immeubles par des personnes à

l’étranger - Aspects de droit privé de la Lex Friedrich, in: Journées du droit

de la construction 1987, p. 131) e ha quale scopo quello di impedire

l’attuazione di negozi contrari alla LAFE (v. anche STF 4A_410/2014 del 20

gennaio 2015 consid. 3.4). L’inefficacia e la nullità sono da rilevare

d’ufficio (art. 26 cpv. 3 LAFE), riguardano i contratti assoggettati nella loro

interezza (STF 5A_532/2019 del 4 maggio 2020 consid. 4.1.1), indipendentemente

dal fatto che tale assoggettamento fosse sin da subito chiaro o sia stato

acclarato solo in un secondo momento (v. anche Mühlebach/Geissmann,

op. cit, n. 2 ad art. 26), e hanno effetto pure dal punto di vista civile (v.

DTF 105 II 308 consid. 2): in particolare, secondo l’art. 26 cpv. 4 lett. a

LAFE, le prestazioni promesse (ovvero tutte le pretese fondate su quel

contratto) non possono essere rivendicate.

7.

La tesi dell’appellante

relativa alla semplice inefficacia o “sospensione” del contratto finché non si

fossero chiarite le modalità di finanziamento, oppure trovate modalità di

finanziamento alternative, avrebbe potuto rientrare in considerazione qualora

le preposte autorità (URF e autorità di prima istanza LAFE) non fossero state

chiamate a esaminare il contratto sulla base del concreto finanziamento

prospettato dall’acquirente (laddove non risulta che diverse modalità atte a

scongiurare problematiche LAFE siano mai state seriamente in discussione).

Sennonché le parti non hanno mai messo in discussione la decisione di

assoggettamento 8 maggio 2018, né contestato che il negozio fosse assoggettato

alla LAFE e che una relativa autorizzazione non è mai stata richiesta né

tantomeno concessa. Neppure è mai stata contestata la decisione dell’URF

dell’11 giugno 2018 (v. doc. I°/B) di rifiutare l’annotazione (impugnabile

secondo i dettami dell’art. 18 cpv. 3 LAFE), pure passata in giudicato. In

effetti, l’appellante non si confronta con questa circostanza e con la

conseguente applicabilità dell’art. 26 cpv. 2 lett. c LAFE, che sancisce la

nullità del contratto (questione peraltro mai affrontata o risolta dal

Tribunale federale nella sentenza 5A_532/2019 del 4 maggio 2020, contrariamento

a quanto egli pare suggerire), né con la conclusione pretorile secondo cui tale

conseguenza non è sanabile. Invece occorre sottolineare che l’appellante, sia

in prima che in questa sede, ha ignorato l’esistenza di quella decisione,

omettendo di valutarne le conseguenze. Le sue argomentazioni relative alle

caratteristiche del diritto di compera e alla possibilità di trovare delle

soluzioni alternative di finanziamento costituiscono la semplice proposizione

di una tesi soggettiva in contrapposizione con il giudizio di prima sede. Di

conseguenza, la censura risulta insufficientemente motivata alla luce dell’art.

311.

cpv. 1 CPC e dunque irricevibile. Comunque sia, indipendentemente dalla

nullità, il contratto qui in discussione non ha mai ottenuto l’autorizzazione

LAFE e non ha dunque mai assunto efficacia, laddove le conseguenze sono le

medesime di quelle della nullità (art. 26 cpv. 4 LAFE). Si può altresì ritenere

(come si dirà ancora in seguito) che il contratto in questione mirasse

consapevolmente a un illecito aggiramento di detta legge, ciò che emerge sia

dall’origine del finanziamento (A__________), sia dallo scopo dell’acquisto

(che era quello di procurare un’abitazione al figlio della coppia, R__________,

cfr. doc. G e verbale 3 maggio 2021, p. 3) sia infine dal fatto che AO 1 neppure

ha partecipato alla rogazione dell’atto e si è fatta in quel frangente

rappresentare dal figlio.

8.

L’appellante sostiene che tali

conseguenze non possano toccare la clausola qui in discussione alla luce della

sua natura. Egli non espone tuttavia particolari considerazioni in relazione

all’interpretazione della stessa secondo la volontà soggettiva o oggettiva

delle parti (art. 18 CO). Anche volendola qualificare come pena convenzionale

impropria, il fatto che la medesima non sia connessa a un obbligo contrattuale

ancora non significa che essa debba forzatamente avere un destino indipendente

da quello del contratto in cui è inserita e al quale è legata, come nella

fattispecie. Richiamato quanto sopra esposto in relazione alla portata della

nullità e dell’inefficacia ai sensi dell’art. 26 LAFE (consid. 6), il

versamento di una pena convenzionale non era solamente una “prestazione

promessa” invalidata dall’art. 26 cpv. 4 lett. a LAFE, ma altresì uno strumento

volto a esercitare pressione sulla parte acquirente affinché portasse a termine

l’acquisto e attuasse pertanto un contratto contrario alla legge, ciò che non

può essere tutelato. Ne deriva che il contratto in esame, nella sua interezza

(ivi compresa la clausola n. 3), non è mai divenuto efficace.

9.

Anche volendo prescindere da

quanto esposto al considerando che precede, l’appellante non può essere seguito

quando sostiene che i dettagli del finanziamento erano noti solo alla

controparte, che l’esistenza di fondi sufficienti a perfezionare l’acquisto non

era stata oggetto di discussione, che AO 1 non si sarebbe sufficientemente

adoperata per sormontare il problema costituito dalle decisioni negative

dell’autorità di prima istanza LAFE e dell’URF (trovando modalità di finanziamento

alternative) e che la mancata conclusione della compravendita sarebbe a lei

imputabile.

Premesso che egli non offre alcuna prova o concreto

riferimento agli atti a supporto delle sue affermazioni, il medesimo nemmeno

smentisce che il notaio, quale professionista del settore, avrebbe dovuto

quantomeno interessarsi all’argomento, rispettivamente che un mancato

interessamento e una derivante negligenza del medesimo possano escludere

l’esistenza di colpe univoche ed esclusive della beneficiaria e dunque

l’applicabilità della clausola. Peraltro la convenuta, come ben emerge dalla

testimonianza del figlio, aveva in realtà unicamente il ruolo di prestanome, tanto

da delegargli la firma del rogito (v. doc. B, pag. 1), utile ai fini di

aggirare la LAFE in quanto cittadina italiana con permesso B (v. verbale

udienza 3 maggio 2021, p. 3). Dalla citata testimonianza, con la quale sia nelle

conclusioni che in questa sede l’appellante evita di confrontarsi, mentre

l’appellata opportunamente la richiama (v. risposta all’appello, p. 8), risulta

che l’appartamento era destinato a R__________ quale residenza primaria, che il

finanziatore dell’operazione era suo padre e che ciò faceva sorgere qualche

problema (di natura familiare come sostenuto dal teste, ma certamente pure di

natura LAFE) essendo quest’ultimo cittadino bielorusso e già proprietario di un

immobile a __________ e infine che “AP 1 era perfettamente al corrente di

ciò ….” (v. verbale citato, p. 3). Non è quindi vero, tra l’altro, che le

modalità di finanziamento non fossero mai state discusse (v. appello, p. 7, pt.

4.

i.f.) e in ogni modo è ben poco credibile che per un’operazione di quella

portata il venditore non si accerti della natura dei finanziamenti. Posto che

la convenuta non disponeva di sufficiente capitale proprio (potendo oltretutto

far capo solo a esigue entrate mensili) e che era chiaro sin dalla fase

precontrattuale che il finanziatore era A__________ (v. anche decisione 8

maggio 2018 dell’Autorità di prima istanza LAFE di cui al doc. I e teste E__________,

verbale del 3 maggio 2021, p. 2), la compravendita non ha potuto perfezionarsi

proprio perché il coinvolgimento di questo terzo non era compatibile con la

LAFE e tale circostanza ha fatto scattare le conseguenze dell’inefficacia e

della nullità del negozio ai sensi dell’art. 26. Ne deriva che la convenuta non

era affatto libera di portare a termine l’acquisto (v. appello p. 8 pt. 8), non

potendosi da lei pretendere l’attuazione di un contratto illecito o la ricerca

di ulteriori espedienti volti ad aggirare la suddetta legge (come vorrebbe l’appellante

con il suo gravame), con la conseguenza che una pena convenzionale non potrebbe

in ogni caso reggersi su queste basi, ostandovi l’art. 163 cpv. 2 (prima frase)

CO.

10.

In conclusione, le

argomentazioni contenute nell’appello non permettono di sovvertire la decisione

di prima sede. Non potendo AP 1 avvalersi della clausola in questione per tutti

i motivi suddetti, non è qui necessario esaminare altre tematiche da lui

accennate, come l’errore o il suo rinvio all’art. 156 CO (che peraltro, essendo

privo di motivazione, non costituisce una valida censura d’appello).

11.

Visto quanto sopra, l’appello

dev’essere respinto (nella misura della sua ricevibilità), con conseguente

conferma della decisione impugnata.

Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla

base di un valore litigioso di fr. 300'000.- (determinante anche per un

eventuale ricorso al Tribunale federale), seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv.

1.

CPC). Le spese processuali, fissate in applicazione degli art. 2, 7 e 13 LTG,

ammontano a fr. 10’000.-. Le ripetibili, calcolate sulla base dell’art. 11 cpv.

1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle spese e dell’IVA, sono

pure quantificate in fr. 10’000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

1. L’appello 25 novembre 2021 di AP 1 è respinto (nella misura

della sua ricevibilità).

2. Le spese processuali della procedura d’appello, di fr. 10’000.-,

sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte

fr. 10’000.- per ripetibili di seconda sede.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3

Per la seconda Camera civile del

Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).