Locazione - difetto - riduzione della pigione

Incarto n.

12.2021.41

Lugano

4 novembre 2021/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa a procedura semplificata - inc. n. SE.2020.23 della Pretura

della giurisdizione di Locarno-Città - promossa con petizione 15 giugno 2020 da

AO 1

AO 2

tutti rappr. da PA 2

contro

AP 1

AP 2

tutti rappr. da PA 1

con cui gli attori hanno chiesto la riduzione della

pigione del 90% dal 15 marzo 2020 sino ad almeno l’11 maggio 2020 e la

liberazione in tale misura delle pigioni sino ad allora depositate presso

l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________;

domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato

la reiezione della petizione, e che il Pretore aggiunto con decisione 5 febbraio

2021 ha parzialmente accolto, accordando una riduzione della pigione del 70%

dal 15 marzo 2020 all’11 maggio 2020 e liberando le pigioni depositate per fr.

14'230.- a favore degli attori e per la rimanenza a favore dei convenuti;

appellanti i convenuti con appello 10 marzo 2021, con

cui hanno chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la

petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre gli attori con risposta 6 maggio 2021 hanno

postulato la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti

e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con

contratto 6 dicembre 2012 (doc. A) AP 1 e AP 2 hanno concesso in locazione a AO

1 e AO 2 l’esercizio pubblico denominato “Ristorante con alloggio __________”

sito nello stabile in __________ a __________. Il contratto, con inizio al 1°

gennaio 2013 e di durata indeterminata, prevedeva una pigione mensile di fr. 10'850.-.

La

presente vertenza trae origine dalla richiesta dei conduttori, formulata con

lettera 27 marzo 2020 (doc. C), di ridurre la pigione del 100% nel periodo in

cui, per contrastare l’emergenza epidemiologica di COVID-2019 allora in corso, le

autorità, cantonali prima e federali poi, avevano tra le altre cose imposto la

chiusura generalizzata, fatte salve alcune eccezioni, degli esercizi della

ristorazione con effetto dal 15 rispettivamente dal 17 marzo 2020 (cfr.

risoluzione n. 1298 del Consiglio di Stato [nel

plico doc. F] e art. 6 cpv. 2 lett. b Ordinanza

2 COVID-19 [nella versione pubblicata in RU 2020 p. 783])

e dal deposito presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________

della pigione dei mesi da aprile a settembre 2020, per un importo complessivo di

fr. 66'360.- (doc. 6, comprensivi delle pigioni di fr. 1'260.- per la locazione

di un garage [cfr. doc. 5]), da loro cautelativamente messo in atto a seguito

della risposta negativa ricevuta il 30 marzo 2020 dai locatori (doc. D).

2. Ottenuta

la necessaria autorizzazione ad agire (doc. G), AO 1 e AO 2, ritenendo che la

chiusura imposta dalle autorità aveva permesso di utilizzare l’ente locato solo

in modo assai limitato, tutt’al più quale dispensa o quale deposito di qualche

bottiglia di vino, con petizione 15 giugno 2020 hanno convenuto in giudizio AP

1 e AP 2 innanzi alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città, per

ottenere la riduzione della pigione del 90% dal 15 marzo 2020 sino ad almeno

l’11 maggio 2020 e la liberazione in tale misura delle tre pigioni sino ad

allora depositate, pari a fr. 33'180.- (doc. 3, comprensivi delle pigioni di

fr. 630.- per il garage [cfr. doc. 5]).

Fatti

I

convenuti si sono integralmente opposti alla petizione.

3. Con

decisione 5 febbraio 2021, resa dopo che all’udienza dell’8 settembre 2020 le

parti si erano già accordate per la parziale liberazione a favore dei

convenuti, in ragione di fr. 44'240.-, delle pigioni nel frattempo depositate, il

Pretore aggiunto, in parziale accoglimento della petizione (dispositivo n. 1), ha

accordato agli attori una riduzione della pigione del 70% dal 15 marzo 2020

all’11 maggio 2020 (dispositivo n. 2) e ha liberato le pigioni ancora depositate

per fr. 14'230.- a favore di costoro (dispositivo n. 3) e per la rimanenza (ossia

di fatto, senza averlo però specificato espressamente, in ragione di fr.

7'890.-) a favore dei convenuti (dispositivo n. 3.1), il tutto ponendo le spese

processuali di fr. 200.- a carico delle parti in ragione di metà ciascuna, compensate

le ripetibili (dispositivo n. 4).

4. Con

l’appello 10 marzo 2021 che qui ci occupa, avversato dagli attori con risposta

6 maggio 2021, i convenuti hanno chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere

la petizione, protestando spese e ripetibili

di entrambe le sedi.

5. Mentre

la tempestività della risposta 6 maggio 2021 è pacifica, gli attori hanno sollevato

alcune perplessità sulla tempestività dell’appello 10 marzo 2021 ed

in particolare hanno messo in dubbio l’assunto dei convenuti, a loro dire non

provato, secondo cui

la decisione

pretorile 5 febbraio 2021 sarebbe stata ricevuta da costoro solo il 9 febbraio

2021. A torto. Visto che sulla decisione impugnata risulta essere

stato apposto dalla Pretura un timbro “notificazione: 8 febbraio 2021” (p.

9) e considerato che quella pronuncia è stata inviata alle parti per posta

raccomandata, è in effetti incontestabile che la stessa non possa essere

pervenuta ai convenuti prima dell’indomani, 9 febbraio 2021. L’appello, inoltrato

entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC) e con ciò tempestivo, può dunque essere vagliato nel merito.

6. Il

giudice di prime cure, per quanto qui interessa, ha innanzitutto stabilito che il

fatto che gli attori non avessero dato seguito all’obbligo, previsto nella clausola

contrattuale n. 12, di stipulare “un’assicurazione contro i danni … della

perdita di guadagno per interruzione d’esercizio” (doc. A), non poteva

compromettere il loro eventuale diritto a reclamare una riduzione della pigione.

Non essendo stato allegato né provato che l’imposizione di una tale copertura

assicurativa fosse stata bilanciata da un’agevolazione a loro favore, quella

clausola doveva in effetti essere considerata nulla in virtù dell’art. 256 cpv.

2 lett. b CO.

6.1. In

questa sede i convenuti non hanno censurato la conclusione del primo giudice

circa la nullità della clausola in questione (che per altro, concernendo la “perdita

di guadagno” dei conduttori, nulla aveva a che vedere con le pigioni da

loro eventualmente dovute ai locatori), ma gli hanno più che altro rimproverato

di aver ignorato che le parti, con una tale pattuizione, avrebbero riconosciuto

che il locatore non poteva garantire che l’esercizio non venisse interrotto e

non poteva assumersi la responsabilità per ogni interruzione di esercizio. A

loro dire, al di là dell’obbligo o meno di stipulare un’assicurazione in tal

senso, quella clausola, mostrando come nel contratto non vi fosse stata una

garanzia da parte del locatore di assenza di interruzione di esercizio, andava

intesa come un importante strumento interpretativo della volontà delle parti in

punto ai difetti da attribuire alla sfera di competenza dei convenuti.

6.2. La

censura, per altro irricevibile in ordine siccome mai evocata in prima istanza

(art. 317 cpv. 1 CPC), sarebbe stata in ogni caso da respingere anche nel

merito. A parte che non è dato di comprendere come una clausola contrattuale frattanto

dichiarata nulla possa ora essere intesa come un importante strumento

interpretativo della volontà delle parti, si osserva in effetti che il fatto

che gli attori si fossero impegnati a stipulare “un’assicurazione contro i

danni … della perdita di guadagno per interruzione d’esercizio” non prova in

alcun modo che nel contratto i convenuti avessero garantito o meno l’assenza di

un’interruzione di esercizio, quella clausola limitandosi a stabilire che in

caso di interruzione di esercizio la perdita di guadagno degli attori (e solo

questa) - altrimenti da risarcire dai convenuti - sarebbe invece stata

risarcita dalla stipulanda assicurazione.

7. Il

giudice di prime cure ha in seguito ritenuto che la chiusura generalizzata

degli esercizi della ristorazione ordinata nel marzo 2020 dalle autorità per

contrastare l’emergenza epidemiologica di COVID-2019 fosse una circostanza idonea

a giustificare una riduzione della pigione in base alle norme sulla garanzia

per i difetti dell’ente locato (art. 259a cpv. 1 lett. b e 259d CO,

disposizioni secondo cui il conduttore, se sopravvengono difetti della cosa che non

gli sono imputabili né sono a suo carico oppure se è turbato nell'uso pattuito

della cosa, può esigere dal locatore, dal momento in cui questi ha avuto

conoscenza dei difetti o della turbativa fino alla loro eliminazione, una

riduzione proporzionale della pigione, nella misura in cui pregiudichino o

diminuiscano l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata). L’assunto dei convenuti secondo cui il

provvedimento adottato nell’occasione dalle autorità non avrebbe intaccato la

cosa locata in sé bensì (unicamente) l’attività commerciale che vi era svolta e

non costituirebbe così un difetto dell’ente locato non poteva in effetti essere

condiviso, essendo al contrario incontestabile che i termini “commercio” e “locale

commerciale” costituivano nella maggioranza dei casi un binomio indissolubile

nel senso che un locale commerciale si identificava pure con l’attività

commerciale che in esso veniva esercitata, il che per altro traspariva anche

dal tenore della risoluzione governativa di cui al doc. F (laddove alla

chiusura “di tutte le attività commerciali …” era stata

programmaticamente affiancata la chiusura “di tutti gli esercizi della

ristorazione (fra cui i ristoranti …)”), e dovendosi dunque ritenere che

nel caso concreto da quel provvedimento, oltre all’attività degli attori, era

stato anche, se non maggiormente, toccato il locale stesso dei convenuti. La

difettosità dell’ente locato doveva inoltre essere ammessa in quanto il

provvedimento costituiva un difetto giuridico, lo stesso potendo scaturire da

una norma di diritto pubblico che restringeva o impediva l’utilizzo della cosa

locata, come avvenuto nel caso specifico per proteggere la popolazione da una

pandemia imminente o conclamata (Lachat/Brutschin,

Le bail aux temps du Coronavirus, in: SJ 2020 II 117).

7.1. In

questa sede i convenuti, dopo aver censurato l’assunto pretorile secondo cui i

termini “commercio” e “locale commerciale” costituivano nella maggioranza dei

casi un binomio indissolubile nel senso che un locale commerciale si

identificava pure con l’attività commerciale che in esso veniva esercitata,

hanno ribadito, fondandosi su diversi contributi dottrinali su cui il primo

giudice non si sarebbe chinato (Bohnet,

Bail à loyer pour locaux commerciaux et Ordonnance 2 COVID-19, in: CdB 2020 p.

48; Saviaux, Avis de droit (Covid-19

- paiement du loyer), in: CdB 2020 p. 61 segg.; Iynedjian,

Ordre de fermeture des magasins et restaurants en lien avec le COVID-19. Pourquoi

les loyers restent dus, in: CdB 2020 p. 54 segg.; Peduzzi, Die Auswirkungen der Notmassnahmen in der

Coronakrise auf Geschäftsmietverträge, in: MRA 2020 p. 7; Streiff, Mietzinsherabsetzung:

Corona-Virus und die Geschäftsmiete, 1° aprile 2020, in: https://www.weka.ch/themen/bau-immobilien/mietrecht/mietzins-und-nebenkosten/article/mietzinsstundung-corona-virus-und-die-geschaeftsmiete/),

che la chiusura generalizzata degli esercizi della ristorazione ordinata dalle

autorità non costituiva un difetto dell’ente locato di cui essi dovevano

rispondere. In particolare, il provvedimento, per altro adottato dalle autorità

a seguito di un evento straordinario e imprevedibile (una pandemia mondiale) di

cui il locatore nemmeno poteva anche solo implicitamente aver garantito

l’assenza, mancherebbe di un legame di prossimità con la cosa locata, e in ogni

caso, specie in presenza di un contratto di locazione che prevedeva il

pagamento di una pigione fissa, le sue conseguenze avrebbero dovuto rientrare

nel rischio aziendale a carico del conduttore. Il fatto che nel periodo di

chiusura generalizzata ordinata dalle autorità le pigioni continuassero ad

essere dovute era del resto provato dalla proposta legislativa, poi non andata

in porto, volta a sgravare in quel periodo i conduttori dal pagamento di parte delle

pigioni.

7.2. La nozione di difetto dell’ente

locato ai sensi degli art. 259a cpv. 1 lett. b e 259d CO

- che attiene al diritto federale - si riferisce allo stato appropriato all'uso

per cui la cosa è stata locata e presuppone un paragone fra lo stato reale

della cosa e quello che era stato pattuito (DTF 135 III 345 consid. 3.2). Vi è

quindi un difetto se la cosa non presenta una qualità che il locatore aveva

promesso o sulla quale il conduttore poteva legittimamente contare considerando

lo stato appropriato all'uso pattuito (DTF 135 III 345 consid. 3.2). L’uso pattuito

si determina prioritariamente in funzione dei termini della locazione e dei

suoi annessi (DTF 136 III 186 consid. 3.1.1). Il contratto può prevedere la

destinazione dei locali (Gebrauchszweck), che per esempio sono adibiti

ad abitazione o a ufficio; può pure precisare le modalità di questo uso (Gebrauchsmodalitäten),

ossia il modo in cui la cosa locata deve essere utilizzata, come per esempio

l’intensità dell’uso (DTF 136 III 186 consid. 3.1.1). Se la locazione non

precisa chiaramente l’uso pattuito, questo deve essere determinato in base alle

regole abituali che reggono l’interpretazione dei contratti (DTF 136 III 186

consid. 3.1.1). Il difetto può essere materiale o immateriale, ritenuto che il

difetto giuridico (per esempio l’assenza di un’autorizzazione amministrativa) è

un difetto immateriale (TF 4A_208/2015 del 12 febbraio 2016 consid. 3.1). Il difetto può

avere la sua origine non solo nella cosa stessa, ma anche nel vicinato o

nell’attitudine di terzi (TF 4C.377/2004 del 2 dicembre 2004 consid. 2.1), poco

importando se rientri o meno nella sfera d’influenza del locatore (TF C.144/1985

del 24 settembre 1985, in: SJ 1986 p. 195 consid. 1b; TF 4C.527/1996 del 29 maggio 1997, in:

SJ 1997 p. 661 consid. 3a) o se il conduttore possa eventualmente rivalersi sui

vicini o i terzi (TF C.144/1985 del 24 settembre 1985, in: SJ 1986 p. 195

consid. 1c). Non è necessario che il locatore ne abbia colpa (DTF 42 II 345

consid. 4) o che il difetto sia riparabile (DTF 135 III 345 consid. 3.2), tanto

meno dal locatore (Higi/Bühlmann,

Zürcher Kommentar, n. 9 ad art. 259d CO). Per liberarsi, il locatore può sempre

provare che il difetto è stato causato dal conduttore (art. 259a cpv. 1 CO; TF

4A_395/2017 dell’11 ottobre 2018 consid. 5.2), ovvero che lo stesso sia

riconducibile esclusivamente a quest’ultimo (Higi/Bühlmann,

op. cit., n. 40 ad art. 256 CO; Corboz,

Les défauts de la chose louée, in: SJ 1979 p. 139) o che solo lui con il suo

comportamento possa ovviarvi (Higi/Bühlmann,

op. cit., ibidem).

7.3. Nella dottrina e nella pratica vi sono interpretazioni

contrastanti in merito al fatto che la chiusura o l’attività limitata disposta a

seguito della pandemia di COVID-19 dalle autorità e il conseguente uso ridotto

della cosa locata costituisca un difetto ai sensi dell’art. 259a segg. CO (Messaggio

concernente la legge federale sulle pigioni e sui fitti durante le chiusure

aziendali e le limitazioni ordinate per combattere il coronavirus (COVID-19)

del 18 settembre 2020, in: FF 2020 p.

7304). È del resto proprio per il fatto che da una parte la presenza di un

difetto avrebbe potuto comportare tra l’altro una riduzione proporzionata della

pigione o il risarcimento del danno e che dall’altra la chiusura e la

limitazione dell’attività sulla base dei provvedimenti adottati dalle autorità

non rientravano nella responsabilità dei locatori, e dunque in definitiva per

trovare una soluzione pragmatica per i rapporti di locazione in cui le parti

contraenti non fossero riuscite a raggiungere un’intesa amichevole e quindi per

garantire in tempi brevi alle parti interessate la certezza del diritto senza

che fosse necessario adire le vie legali con controversie di questo genere, che

il Consiglio federale aveva proposto, tuttavia senza successo, l’adozione di

una norma legislativa volta a sgravare in quel periodo i conduttori dal

pagamento del 60% delle pigioni (FF 2020 p. 7304 e 7315).

7.4. Per

la scrivente Camera, la chiusura generalizzata degli esercizi della

ristorazione ordinata dalle autorità per contrastare la pandemia di COVID-2019

è senz’altro idonea a giustificare nel caso di specie una riduzione della

pigione in base alle norme sulla garanzia per i difetti dell’ente locato (art.

259a cpv. 1 lett. b e 259d CO), come teorizzato da una parte della dottrina (Lachat/Brutschin, op. cit., p. 126 con numerosi riferimenti) e come

già deciso almeno da un’autorità giudiziaria (Schiedsgericht Schenkel & Serrago

Rechtsanwälte AG del 30 marzo 2020, in: mp

2020 p. 152; contra: Mietgericht Zürich MJ210008-L del 2 agosto 2021, in: ZMP

2021 Nr. 10; Tribunal des baux et loyers de Genève JTBL/565/2021 del 28 giugno

2021).

Essa

può innanzitutto essere equiparata a un impedimento di natura amministrativa (che

in sé costituisce un difetto giuridico, cfr. pure Corboz, op. cit., p. 130) rispettivamente di natura sanitaria (che in sé

costituisce pure un difetto giuridico, cfr. Lachat,

Le bail des cafés et des restaurants, in: 18. Séminaire sur le droit du bail,

p. 236) deciso da un’autorità, tale da far venir meno una qualità - in concreto

la possibilità di utilizzare l’esercizio pubblico denominato “Ristorante con

alloggio __________” e con ciò di svolgervi la relativa attività commerciale - sulla quale gli attori potevano

legittimamente contare considerando lo stato appropriato all'uso pattuito, che,

in funzione dei chiari termini della locazione e soprattutto della destinazione dei locali allora locati (“l’ente

locato” veniva preso “in possesso ad uso ristorante con alloggio”,

cfr. doc. A),

non poteva ragionevolmente essere inteso diversamente. Ritenuto poi che di

principio il locatore risponde di ogni difetto della cosa locata, che, com’è

qui indubbiamente il caso, non è imputabile al conduttore, e ciò a prescindere dalla

sua origine, dal fatto che esso rientri o meno nella sua sfera d’influenza e

dal fatto che egli possa averne colpa, è pertanto incontestabile, non potendosi

ritenere che il destinatario delle disposizioni ostative emanate dalle autorità

- che anzi per gli stessi convenuti erano le persone, la popolazione e le

attività umane che innescavano assembramenti (appello p. 6 e 12) - fosse

esclusivamente il conduttore o solo quest’ultimo con il suo comportamento

potesse scongiurare quell’impedimento, che la circostanza era idonea a

giustificare una riduzione della pigione.

Contrariamente a quanto preteso dai convenuti, poco importa dunque se il

provvedimento adottato dalle autorità potesse essere straordinario e

imprevedibile, se lo stesso non avesse propriamente per oggetto la cosa locata o ancora se la sua

origine fosse o meno in quest’ultima; mentre

non si può assolutamente ritenere, visto che la possibilità di utilizzare

l’esercizio pubblico denominato “Ristorante con alloggio __________” e con ciò

di svolgervi la relativa attività commerciale costituiva una qualità sulla quale gli attori potevano

legittimamente contare considerando lo stato appropriato all'uso pattuito, che, specialmente in presenza di un contratto di

locazione che, come quello in esame, prevedeva il pagamento di una pigione

fissa, le sue conseguenze avrebbero dovuto rientrare nel rischio aziendale a

carico dei conduttori, nel quale rientrava piuttosto il rischio dell’assenza di

clienti.

8. Per

il giudice di prime cure, la riduzione della pigione si sarebbe d’altro canto imposta

anche applicando in via sussidiaria e subordinata la cosiddetta “teoria dell’imprevisione”

(clausula rebus sic stantibus, DTF 138 V 366) e ciò nonostante gli

attori sembrassero effettivamente aver trascurato questo importante strumento

correttivo, che tuttavia, rilevando dall’applicazione del diritto, doveva

essere applicato d’ufficio. Il salto di specie di un virus tanto contagioso

quanto letale all’uomo e la sua diffusione su scala globale era in effetti del

Considerandi

tutto imprevedibile, al pari delle conseguenze nefaste sull’economia dei

provvedimenti che le autorità sarebbero state obbligate ad adottare per

proteggere la salute dei propri cittadini, com’era proprio la chiusura

generalizzata degli esercizi della ristorazione, con conseguente esigenza di

armonizzare per i mesi di chiusura un rapporto di locazione fratturato in due

prestazioni (da una parte la messa a disposizione di un locale idoneo e dall’altra

il pagamento di un corrispettivo) non più equivalenti.

Visto

che nel considerando precedente è stato confermato che la chiusura

generalizzata degli esercizi della ristorazione ordinata dalle autorità per

contrastare la pandemia di COVID-2019 era idonea a giustificare nel caso di

specie una riduzione della pigione in base agli art. 259a cpv. 1 lett. b e

259d CO, la questione di sapere se, come contestato in questa sede dai convenuti, la stessa si sarebbe

d’altro canto imposta anche in applicazione della clausula rebus sic

stantibus, che entrava in considerazione solo in via sussidiaria e

subordinata, potrebbe tutto sommato rimanere indecisa. Il quesito sarebbe

comunque stato da risolvere negativamente, dato che l’impedimento era durato

poco meno di 2 mesi (DTF 62 II 42 consid. 2, in cui è stata negata l’applicazione

della clausula rebus sic stantibus laddove l’impedimento si era

protratto per circa 6 mesi).

9.

Per

quanto riguardava l’entità della riduzione della pigione, da riconoscere agli

attori, essendo incontestabile che i convenuti fossero venuti a conoscenza della

notoria chiusura generalizzata degli esercizi della ristorazione già dal 15

marzo 2020 (cfr. doc. F), sin da quel momento e fino alla data di riapertura

dell’ente locato dell’11 maggio 2020, il giudice di prime cure, relativizzando

l’impatto della chiusura sull’attività residua dell’ente locato, ha concluso che

la stessa poteva essere ammessa in equità in ragione del 70%: per le funzioni

logistiche amministrative puramente residuali ancora esperibili, come lo

stoccaggio della merce in magazzino, la tenuta della contabilità, la

programmazione dell’attività futura, ecc., ha ritenuto consono un corrispettivo

per l’uso del 10%; per l’attività ricettiva ancora esperibile (cfr. risoluzione

n. 1298 del Consiglio di Stato [nel plico

doc. F] e art. 6 cpv. 3 lett. n Ordinanza

2.

COVID-19) di alloggio con 8 camere, a cui poteva essere riconosciuta una

redditività tutt’al più complementare visto che si trattava di un “ristorante con

alloggio”, ha ritenuto consono, in assenza di migliori elementi (grandezza

delle camere e loro idoneità ad essere locate in tutto o in parte nel rispetto

delle norme accresciute di distanziamento sociale) e tenuto conto degli

ostacoli concomitanti al turismo dettati dal confinamento, un corrispettivo per

l’uso del 10%; e per l’attività ristorativa ancora esperibile (cfr. risoluzione

n. 1298 del Consiglio di Stato [nel plico

doc. F] e art. 6 cpv. 3 lett. b Ordinanza

2.

COVID-19), visto che l’ente locato, situato sul lungolago di __________ in un

punto leggermente discosto dal centro città e dalle principali arterie di

traffico, era stato definito come un “ristorante” e non come una “pizzeria” o

quanto meno come un “ristorante e pizzeria”, per cui si poteva desumere che un

cibo che si prestava particolarmente all’asporto o alla consegna a domicilio

come la pizza non rivestiva una quota preponderante nell’offerta gastronomica

concepita per l’esercizio pubblico, ha ritenuto consono, in assenza di migliori

elementi (accessibilità al pubblico, numero di coperti, tipo di cucina, ecc.), un

corrispettivo per l’uso del 10%. Di qui il riconoscimento di una riduzione

della pigione, per il periodo in questione, di fr. 14’230.- arrotondati (fr.

10'850.- mensili x 12 mesi : 365 giorni x 57 giorni x 70%).

9.1

In

questa sede i convenuti hanno in primo luogo censurato siccome insostenibile l’assunto

pretorile secondo cui la loro conoscenza del difetto, e con ciò la riduzione

della pigione, poteva essere riconosciuta notoriamente già a far tempo dal 15

marzo 2020, nonostante la comunicazione in tal senso degli attori risalisse

unicamente al 27 marzo 2020 (doc. C).

Con

riferimento all’entità della riduzione della pigione, che a loro dire sarebbe

stata sostanziata “non da riscontri oggettivi”, hanno rimproverato al

primo giudice di essersi diffuso “in valutazioni piuttosto superficiali,

quand’anche addirittura arbitrarie”, specialmente laddove, in assenza di

qualsiasi elemento probatorio, aveva stabilito che all’attività ricettiva

poteva essere riconosciuta una redditività tutt’al più complementare, rispettivamente

laddove, nonostante l’esercizio pubblico in questione fosse anche una pizzeria

(cfr. doc. C d’appello) e nonostante altri ristoranti si fossero attivati nel take

away e nell’offerta di aperitivi e brunch a domicilio, aveva

affermato che il ristorante non poteva offrire cibo che si prestava

particolarmente all’asporto o alla consegna a domicilio come la pizza, concludendo

che in definitiva, in assenza degli elementi necessari all’analisi del caso, quelle

del Pretore aggiunto erano dunque delle “semplici incomprensibili

supposizioni, peraltro alquanto superficiali … generalizzazioni banali che si

allontanano dalla realtà delle cose, realtà che non è stata in alcun modo

sostanziata dalla parte a cui incombeva l’onere della prova e che per nessuna

ragione possono essere accettate nell’ottica del ragionamento di equità a cui

il Pretore si affida” (appello p. 25). A titolo abbondanziale hanno pure aggiunto

che la sussunzione operata dal primo giudice accordava alla controparte una

riduzione addirittura superiore di quanto era stato proposto dal Consiglio

federale nel più volte menzionato disegno di legge, che prevedeva una riduzione

del 60%.

9.2

È

ampiamente a torto che i convenuti hanno lamentato il fatto che la riduzione

della pigione non sia stata riconosciuta dal Pretore aggiunto solo dal 27 marzo

2020, data in cui gli attori avevano sostanzialmente comunicato di pretendere

una contropartita per la difettosità dell’ente locato (doc. C), ma già dal 15

marzo 2020. La giurisprudenza, visto che in presenza di un difetto che pregiudicava o

diminuiva l'idoneità all'uso della cosa locata il conduttore poteva esigere dal

locatore una riduzione proporzionale della pigione dal momento in cui

quest’ultimo aveva avuto conoscenza del difetto (art. 259d CO), ha in effetti già avuto modo di

stabilire che nel caso in cui il locatore aveva conosciuto l’esistenza del

difetto prima ancora che il conduttore avesse dichiarato di esigere una

riduzione della pigione, la stessa poteva comunque essergli riconosciuta

retroattivamente già da quel momento (DTF 130 III 504 consid. 3). Ed è poi incontestabile

che nel caso concreto i convenuti avessero effettivamente conosciuto

l’esistenza del difetto già dal 15 marzo 2020, visto e considerato la chiusura

generalizzata degli esercizi della ristorazione, che per altro aveva trovato

ampio risalto anche nei media, era stata adottata delle autorità cantonali

proprio a far tempo da quella data (cfr. risoluzione n. 1298 del Consiglio di

Stato [nel plico doc. F]).

9.3

Per

quanto riguarda l’entità vera e propria della riduzione della pigione da

concedere agli attori, si osserva quanto segue.

9.3.1

La

riduzione

della pigione da riconoscere in virtù dell’art. 259d CO è proporzionale al

difetto. Di principio, occorre procedere secondo il cosiddetto metodo relativo

o proporzionale, applicato nel contratto di compravendita: il valore oggettivo

della cosa con il difetto è dapprima confrontato con il suo valore oggettivo

senza lo stesso e la pigione è quindi ridotta nella medesima proporzione. Non

essendo il predetto calcolo proporzionale sempre di agevole applicazione, la

giurisprudenza ammette che un giudizio secondo equità, che si riferisce

all'esperienza generale della vita, al buon senso e alla casistica non è

contrario al diritto federale (DTF 130 III 504 consid. 4.1). Ogni volta che

un'autorità procede secondo equità (art. 4 CC) il Tribunale federale non

sostituisce il proprio apprezzamento a quello dell'autorità inferiore: esso

interviene unicamente se questa ha abusato del suo potere di apprezzamento,

vale a dire se si è basata su criteri inappropriati, se la decisione porta a un

risultato manifestamente ingiusto o a un'iniquità scioccante (DTF 142 III 336

consid. 5.3.2). Laddove l’autorità di prima istanza ha abusato del suo potere

di apprezzamento, anche l’autorità d’appello è dunque a sua volta tenuta ad

intervenire.

9.3.2

Prima

di esaminare se e in quale misura la riduzione della pigione del 70% decisa dal

primo giudice possa concretamente essere rivista, deve senz’altro essere

disattesa l’argomentazione con cui i convenuti, a titolo abbondanziale, avevano

lamentato il fatto che con quel giudizio agli attori era in sostanza stata accordata

una riduzione della pigione addirittura superiore di quanto era stato proposto

dal Consiglio federale nel più volte menzionato disegno di legge, che prevedeva

una riduzione del 60%. Essi paiono in effetti dimenticare che quella proposta

legislativa, che per altro si sarebbe applicata alle sole strutture e aziende accessibili al pubblico che in

base all’Ordinanza 2 COVID-19 avevano dovuto essere chiuse al pubblico ma non a

quelle, com’era avvenuto nel caso concreto, che avevano invece potuto rimanere

aperte anche solo in misura limitata (FF 2020 p. 7302 e 7306 seg.), non aveva poi

superato l’esame parlamentare e dunque era priva di qualsiasi forza giuridica.

9.3.3

9.3.3.1

Ciò

detto, con riferimento all’entità della riduzione della pigione da concedere nel

caso di specie, si osserva che i convenuti hanno innanzitutto rimproverato al

primo giudice di non aver sanzionato il fatto che gli attori non avessero

sostanziato tutti gli elementi necessari all’analisi del caso. In realtà,

nonostante sia vero che il Pretore aggiunto aveva evidenziato che “l’intelaiatura

fattuale imbastita dalle parti … si rivela scarna e non offre quella panoplia

di elementi … necessaria e utile ad un’analisi mirata e puntuale delle reali ed

effettive potenzialità residue del Ristorante __________ durante il periodo di

confinamento” e che ”anche con riferimento a quest’ultimo aspetto

mancano dati fondamentali di valutazione”, è però altrettanto vero che egli

per finire è comunque stato in grado, fondandosi su “elementi minimi e

supposizioni confortate dall’esperienza generale della vita e dal buon senso”

(decisione p. 7), di apprezzare la situazione, lasciando con ciò intendere che

le carenze allegatorie degli attori non erano preclusive e insuperabili. Su una

tale considerazione, che come si vedrà può senz’altro essere condivisa, in

questa sede i convenuti non si sono minimamente espressi.

9.3.3.2

I

convenuti hanno in seguito rimproverato al primo giudice di essersi fondato su

“semplici

supposizioni incomprensibili e superficiali” e su “generalizzazioni

banali

che si allontanano dalla realtà delle cose”, di aver

effettuato “valutazioni superficiali e arbitrarie” e di aver con ciò

ammesso una riduzione della pigione sostanziata “non da riscontri oggettivi”.

Nella misura in cui non sono riferite ai puntuali accertamenti operati dal

Pretore aggiunto - se non a quelli di cui si dirà qui di seguito - queste

censure, del tutto generiche, devono senz’altro essere dichiarate irricevibili

per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC).

Il

rimprovero mosso al Pretore aggiunto di aver affermato, nonostante l’esercizio

pubblico fosse anche una pizzeria (cfr. doc. C d’appello) e nonostante altri

ristoranti si fossero attivati nel take away e nell’offerta di aperitivi

e brunch a domicilio, che il ristorante non poteva offrire cibo che si

prestava particolarmente all’asporto o alla consegna a domicilio come la pizza,

è del tutto infondato. A parte che i convenuti nemmeno hanno provato le

circostanze di fatto alla base della loro critica, visto che l’unica prova da

loro addotta (il doc. C d’appello) era irrita siccome prodotta per la prima

volta in appello (art. 317 cpv. 1 CPC), va evidenziato che il primo giudice non

si era affatto espresso nei termini da loro esposti e criticati, ma aveva solo

detto che un cibo che si prestava particolarmente all’asporto o alla consegna a

domicilio come la pizza non rivestiva una quota preponderante nell’offerta gastronomica

concepita per quel ristorante.

I

convenuti possono invece essere seguiti laddove hanno rimproverato al primo

giudice di aver stabilito che all’attività ricettiva ancora esperibile (cfr.

risoluzione n. 1298 del Consiglio di Stato [nel

plico doc. F] e art. 6 cpv. 3 lett. n

Ordinanza 2 COVID-19) - e, si aggiunga qui, all’attività anch’essa ancora

esperibile di ristorazione per gli ospiti che potevano essere alloggiati (cfr.

risoluzione n. 1298 del Consiglio di Stato [nel

plico doc. F] e art. 6 cpv. 3 lett. b

Ordinanza 2 COVID-19) - poteva essere riconosciuta una redditività tutt’al più

complementare, con un “peso” pari solo al 10% rispetto al totale. Nel caso

concreto è in effetti incontestabile che il “peso” da attribuire all’attività

ricettiva, compresa quella di ristorazione per gli ospiti che potevano essere alloggiati

(del tutto ignorata nella decisione pretorile), possa essere considerato di

gran lunga maggiore. Dalla polizza assicurativa relativa all’esercizio pubblico

in questione (doc. H, nella parte “descrizione del rischio”), rilasciata agli

attori nel 2016 - e dunque in tempi non sospetti - sulla base di accertamenti

svolti dalla loro compagnia d’assicurazione per l’anno solare precedente, si è

potuto evincere che lo stesso disponeva di più di 10 letti (il che tra l’altro

significava che le 8 camere esistenti non erano singole ma disponevano di più

posti letto) ed aveva una cifra d’affari annuale di circa fr. 1'500'000.-.

Ora,

è vero che dalle 8 camere presenti nell’esercizio pubblico in esame,

ragionevolmente locabili, vista la sua particolare ubicazione (in una posizione

di tutto rispetto sul lungolago di __________, con vista lago, e a pochi passi dal

centro), per fr. 100/170.- al giorno, sarebbe stato teoricamente possibile ottenere

un ricavo annuale medio di circa fr. 388’800.- (8 camere x fr. 135.- x 360

giorni), mentre che dall’attività di ristorazione (pranzo e cena, per un prezzo

medio di fr. 100.- giornalieri) per gli almeno 10 ospiti che potevano essere alloggiati

nello stesso sarebbe stato teoricamente possibile ottenere un ulteriore ricavo

annuale medio di circa fr. 360’000.- (10 ospiti x fr. 100.- x 360 giorni), con

dunque un ricavo teorico annuale complessivo di circa fr. 748'800.-. È però

altrettanto vero che questi dati sono in realtà solo teorici e devono essere

relativizzati, le statistiche indicando che nella regione del Locarnese, negli

anni tra il 2012 e il 2020, il tasso annuale di occupazione reale dei letti,

rispettivamente delle camere, era stato pari al 46.2% circa rispettivamente al 52%

circa (cfr. tasso di occupazione netto dei letti, rispettivamente delle camere,

nel settore alberghiero, per mese, nella regione turistica Lago Maggiore e

Valli, dal 2005, T_100301_07C e T_100301_14C, in: https://www3.ti.ch/DFE/DR/USTAT/index.php?fuseaction=dati.home&tema=48),

di modo che, per l’esercizio pubblico in esame, sicuramente da collocare, per

le ragioni già menzionate, tra quelli con un potenziale al di sopra della

media, sarebbe stato ragionevolmente ipotizzabile un tasso di occupazione annuo

del 60-70%, con dunque un ricavo effettivo annuale da quell’attività di circa

fr. 486’700.- (fr. 748'800.- x 65%). In tali circostanze e in assenza di migliori

elementi, che per altro sarebbero stati difficilmente esigibili dagli attori, questa Camera ritiene tutto

sommato praticabile ed equilibrata, sulla base di un giudizio secondo equità

riferito all'esperienza generale della vita e al buon senso, l’attribuzione di

un “peso” del 30% all’attività in discussione.

Contrariamente

a quanto indicato nella decisione pretorile, poco importa invece sapere quale

possa essere stata la rilevanza dei non meglio precisati “ostacoli

concomitanti al turismo dettati dal confinamento”, che, questi sì, rientrerebbero

comunque nel rischio aziendale che rimaneva a carico dei conduttori (non

costituendo a ben vedere un aspetto che avrebbe impedito o particolarmente ostacolato

l’accessibilità dell’esercizio pubblico).

9.3.4

Alla

luce di quanto precede, l’entità della riduzione della pigione da concedere

agli attori, corrispondente in sostanza all’utilizzabilità residua dell’ente

locato messo a disposizione dai convenuti, può in definitiva essere ammessa in

equità in ragione del 50%: per le funzioni logistiche amministrative puramente

residuali ancora esperibili, può in effetti essere confermato l’apprezzamento

pretorile, non censurato in questa sede dai convenuti, per cui andava ritenuto

consono un corrispettivo per l’uso del 10%, proposto a suo tempo dagli stessi

attori; per l’attività ricettiva ancora esperibile di alloggio, compresa quella

di ristorazione per gli ospiti che potevano essere alloggiati, è stato qui ritenuto

consono, in parziale accoglimento delle obiezioni dei convenuti, un

corrispettivo per l’uso del 30%; mentre che per l’attività ristorativa ancora

esperibile, può essere confermato, le censure dei convenuti sul tema essendo

state disattese, l’apprezzamento pretorile secondo cui andava ritenuto consono

un corrispettivo per l’uso del 10%.

9.4

Di

qui il riconoscimento di una riduzione della pigione, dal 15 marzo 2020 all’11

maggio 2020, di fr. 10’165.- arrotondati (fr. 10'850.- mensili x 12 mesi : 365

giorni x 57 giorni x 50%).

10.

In

un ultimo capitolo il giudice di prime cure si è espresso sul destino delle

pigioni ancora depositate presso l’Ufficio di conciliazione. Pur avendo

rilevato che i convenuti avevano da subito e a ragione contestato

l’ammissibilità dell’iniziativa degli attori a fronte di un difetto, come

quello in discussione, non riparabile (cfr. art. 259g CO), egli ha fatto notare

che un deposito delle pigioni manteneva tuttavia la sua legittimità anche

quando il conduttore, dopo la riparazione del difetto, aveva persistito in

rivendicazioni squisitamente pecuniarie, come la riduzione del canone o il

risarcimento del danno (SVIT-Kommentar n. 5 ad art. 259h CO). Ciò premesso e

preso atto che la legittimità del deposito di due delle sei pigioni

inizialmente versate all’Ufficio di conciliazione era surrogata dall’accordo

operativo raggiunto dalle parti durante l’udienza dell’8 settembre 2020, ha concluso

che respingere la domanda attorea di attribuzione (anche solo parziale) del deposito

avrebbe in definitiva significato ledere il principio della buona fede

processuale. Di qui l’accoglimento, per l’importo per cui aveva ammesso la

riduzione della pigione nel periodo litigioso, della domanda degli attori volta

al riversamento delle pigioni ancora depositate, ritenuto che la rimanenza

doveva specularmente essere attribuita ai convenuti.

Non

avendo in questa sede le parti avuto da ridire al proposito, la questione non

necessita di essere approfondita.

11.

Ne

discende che l’appello dei convenuti dev’essere parzialmente accolto nel senso

che, in parziale accoglimento della petizione, la pigione dev’essere ridotta del 50% dal 15 marzo 2020 all’11 maggio 2020 con

conseguente liberazione delle pigioni ancora depositate per fr. 10’165.- a

favore degli attori e per la rimanenza (ossia in ragione di fr. 11’955.-) a

favore dei convenuti.

Le

spese giudiziarie delle procedure di primo e di secondo grado seguono la

rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 cpv. 2 CPC), ritenuto che per la

procedura d’appello esse sono state calcolate sulla base del valore ancora litigioso

di fr. 14'230.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

I. L’appello 10 marzo 2021 di AP 1 e AP 2 è

parzialmente accolto. Di conseguenza la decisione 5 febbraio 2021 della giurisdizione di Locarno-Città è così riformata:

1. (invariato)

2.

È accordata una riduzione del 50% della pigione dovuta dagli attori ai

convenuti per il periodo compreso fra il 15 marzo 2020 e l’11 maggio 2020.

3.

Le pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione in materia di

locazione di __________ sono liberate a favore degli attori nella misura di fr.

10’165.-.

3.1 (invariato)

4.

Le spese processuali di fr. 200.-, già anticipate, sono

poste a carico dei convenuti per 1/3 e

per 2/3 sono poste a carico degli attori, che rifonderanno ai convenuti

fr. 1’000.- per ripetibili.

II. Le spese processuali di fr. 200.- sono poste per 2/7 a

carico degli appellati e per 5/7 sono poste a carico degli appellanti, che rifonderanno

agli appellati fr. 600.- per ripetibili.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno-Città

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione della decisione, se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale.

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale. La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza.