Locazione, sfratto, tutela giurisdizionale nei casi manifesti

Incarto n.

12.2021.50

Lugano

9 giugno 2021/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Fiscalini,

presidente

vicecancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SO.2021.905

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 16

febbraio 2021 da

AO 1

AO 2

entrambe

rappresentate da: RA 1

contro

AP

1

chiedente l’espulsione del conduttore dall’ente

locato nella procedura sommaria a tutela

dei casi manifesti;

domanda avversata dal convenuto e che il

Pretore ha accolto con decisione 25 marzo

2021;

appellante il convenuto con appello 9 aprile 2021, con cui chiede l’annullamento,

rispettivamente la riforma del querelato

giudizio nel senso di respingere integralmente

l’istanza di espulsione, con protesta di

spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre con osservazioni 27 maggio 2021

le istanti si sono opposte al gravame

postulandone l’integrale reiezione;

letti ed esaminati gli atti e i

documenti di causa;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

Con contratto 8 settembre 2020

(doc. A e A1) AP 1 ha preso in locazione, a partire dal 16 settembre 2020 e

fino al 30 settembre 2023, un appartamento di 7 locali al 6° piano, interno n.

21, nello stabile sito in __________, __________, per una pigione mensile

complessiva di fr. 5'000.- (di cui fr. 400.- quale acconto per le spese

accessorie) e l’annesso posteggio n. 5 al piano -1 del medesimo stabile per una

pigione di fr. 150.- mensili.

B.

Con scritto raccomandato 17 novembre 2020 la parte

locatrice hanno notificato al conduttore una diffida a fronte del mancato

pagamento delle pigioni relative

ai mesi di settembre, ottobre e novembre

2020 per complessivi fr. 12'875.- (fr. 2'575.- + fr. 5'150.- + fr. 5'150.-), intimandogli

un termine di pagamento di 30 giorni con la comminatoria della disdetta del

contratto per mora ai sensi dell’art. 257d CO.

C.

Il 21 dicembre 2020

la medesima ha trasmesso al conduttore, mediante modulo ufficiale, la disdetta

del contratto di locazione per il 31 gennaio 2021 (doc. C).

D.

Con scritto del 29 gennaio

2021 il conduttore ha contestato la disdetta summenzionata innanzi all’Ufficio

di conciliazione in materia di locazione di Lugano Est, sostenendo di avere nel

frattempo provveduto a saldare le pigioni arretrate. Egli ha poi ritirato la

sua istanza il 2 marzo 2021.

E.

Costatata la mancata

riconsegna dell’ente locato alla scadenza del termine di preavviso, con istanza

16 febbraio 2021 AO 1 e AO

2 hanno convenuto in giudizio AP 1 postulandone lo sfratto nella procedura

sommaria per la tutela nei casi manifesti.

F.

In sede di udienza del 23 marzo 2021 le istanti si sono riconfermate nella loro richiesta, precisando che sin dall’inizio del rapporto di

locazione l’inquilino non ha mai versato la pigione dovuta. Il convenuto da

parte sua ha invece ribadito di aver provveduto al pagamento delle pigioni arretrate entro il

termine di diffida, ma di non

essere al momento in grado di

produrre i relativi giustificativi.

G.

Con decisione 25 marzo 2021 il

Pretore ha accolto l’istanza di espulsione, facendo ordine al convenuto di riconsegnare

l’appartamento e il relativo posteggio entro 10 giorni, con le comminatorie di

rito, ponendo la tassa di giustizia e le spese di fr. 100.- a suo carico e

condannandolo a versare alla controparte fr. 100.- a titolo di indennità.

H.

Con appello 9 aprile 2021 il

convenuto si è aggravato contro tale decisione, chiedendone l’annullamento

rispettivamente la riforma nel senso di respingere integralmente l’istanza di

espulsione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Con

osservazioni (recte: risposta) 27 maggio 2021 le istanti si sono opposte

all’appello postulandone l’integrale reiezione.

E

considerato

in

diritto:

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera la soglia testé

menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la

procedura di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie l’appello

9 aprile 2021 contro la decisione 25 marzo 2021 (notificata il 30 marzo 2021) è

tempestivo, come lo è la risposta all’appello 27 maggio 2021.

Considerandi

2.

Nella fattispecie il Pretore,

dopo avere esposto i presupposti per la tutela giurisdizionale nei casi

manifesti e per la disdetta per mora ai sensi dell’art. 257d CO,

ha ritenuto pacifici il mancato pagamento delle pigioni nonché il rispetto

delle scadenze e delle formalità previste dalla legge.

3.

Con il gravame, l’appellante rimprovera

innanzitutto al primo giudice di non aver considerato che al momento dell’inoltro

dell’istanza di sfratto la disdetta era oggetto di una procedura di

contestazione innanzi all’Ufficio di conciliazione ed era pertanto controversa.

4.

Ora, nulla impedisce alla

parte locatrice di far capo a una procedura sommaria di espulsione anche qualora

sia parallelamente pendente una procedura di contestazione della disdetta. In

una tale evenienza, il giudice del caso manifesto verificherà in via

pregiudiziale la validità della disdetta, e potrà accogliere l’istanza di

espulsione qualora le obiezioni sollevate, in base a un esame pregiudiziale,

non possano intaccare la liquidità della fattispecie e del quadro giuridico

(DTF 141 III 262, consid. 3.2). Peraltro nel caso qui in esame, quando il primo

giudice ha statuito sull’istanza di espulsione, il conduttore aveva già da

tempo ritirato la procedura innanzi all’Ufficio di conciliazione. La sua

censura è pertanto destituita di fondamento.

5.

L’appellante ribadisce altresì

la sua tesi secondo cui egli avrebbe provveduto a saldare le pigioni scoperte

entro la scadenza del termine di diffida, cosicché la disdetta per mora non

sarebbe giustificata. Rileva a tal proposito di non essere stato in grado di

produrre i giustificativi del pagamento a causa di un cambio di banca nel

gennaio 2021 e dell’impossibilità di accedere al suo vecchio conto. Egli

avrebbe tuttavia domandato la trasmissione della relativa documentazione e

sarebbe in attesa di riceverla, come pure avrebbe richiesto alla controparte

una verifica contabile, che quest’ultima non avrebbe tuttavia eseguito.

L’appellante aggiunge che la parte locatrice non ha prodotto in causa la scheda

contabile relativa al rapporto di locazione di cui trattasi. Pertanto, a suo

modo di vedere, i fatti alla base della presente controversia non sarebbero

immediatamente comprovabili e non giustificherebbero la procedura di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti.

6.

Anche questa censura non solo

non può sovvertire il giudizio impugnato, ma è da considerare temeraria.

Premesso che la parte locatrice, con la risposta all’appello, ha prodotto la

scheda contabile menzionata dall’appellante (attestante uno scoperto nel

frattempo lievitato a fr. 43'775.- e dunque l’assenza di qualsivoglia pagamento

da settembre 2020 a maggio 2021) e ha evidenziato di avere invano cercato

all’interno della sua contabilità e negli estratti conto tracce dei presunti

pagamenti della controparte, anche in questa sede AP 1 non ha portato alcun

elemento concreto che permetta anche solo di supporre un avvenuto pagamento. E

meglio, sono trascorsi più di 5 mesi dalla notifica della disdetta e 2 mesi

dall’inoltro dell’istanza di sfratto: in questo lasso di tempo il conduttore

non ha prodotto alcunché, nemmeno

nelle more ricorsuali, ciò che attesta chiaramente il carattere dilatorio della

sua tesi difensiva e un utilizzo abusivo delle procedure previste dal Codice di

procedura civile. Richiamato l’art. 128 cpv. 3 CPC, secondo cui in caso di malafede o temerarietà processuali, la parte e il suo

patrocinatore possono essere puniti con la multa disciplinare fino a 2000

franchi e, in caso di recidiva, fino a

5000.

franchi, quanto appena esposto conduce non solo alla reiezione

dell’impugnativa, ma anche all’imposizione di una multa disciplinare di fr.

200.- a carico dell’appellante.

7.

Alla luce di tutto quanto

precede l’appello di AP 1 dev’essere respinto, con conseguente conferma della

decisione pretorile 25 marzo 2021. Le spese processuali di secondo grado,

fissate in conformità con gli art. 2, 9 cpv. 2-3 e 13 LTG, seguono la

soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Alle parti appellate non

vengono assegnate indennità, in assenza di una richiesta in tal senso.

8.

Il valore litigioso della

presente procedura, calcolato dal Pretore sulla base del canone di locazione

per la durata di 3 anni e ammontante dunque ad almeno fr. 165'600.-,

non è stato contestato con il gravame e può essere qui confermato ritenuto che

nella presente procedura di sfratto era litigiosa pure la validità della

disdetta (cfr. STF 4A_565/2017 dell’11 luglio 2018, consid. 1.2.1 e 1.2.2.3).

9.

Vertendo la controversia in

esame su una decisione adottata in

procedura sommaria e non ponendo questioni

di principio o di rilevante importanza, la stessa può essere decisa dalla Camera

nella composizione a giudice unico (art. 48b cpv. 1 lett. b cifre 2 e 3 LOG).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC e la LTG

decide: 1. L'appello 9 aprile 2021 di AP 1 è respinto.

2. Le spese processuali di appello di fr. 200.- sono a

carico dall'appellante. Non si assegnano ripetibili o indennità.

3. All’appellante è inflitta una multa disciplinare di

fr. 200.-.

4. Notificazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi

giuridici (pagina seguente)

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).