Compravendita immobiliare - garanzia per difetti - compensazione - notifica del difetto - prescrizione

Incarto n.

12.2021.53

Lugano

15 novembre 2021/rg

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa a procedura semplificata - inc. n. SE.2019.9 della Pretura

del Distretto di Blenio - promossa con petizione 15 ottobre 2019 da

CO

1

rappr. dall’avv. PA 2

contro

RE

1

rappr. dall’avv. PA 1

con cui l’attore ha chiesto

la condanna del convenuto al pagamento di fr. 25'000.- oltre interessi al 5%

dal 1° novembre 2014;

domanda avversata dalla

controparte, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore

con decisione 1° marzo 2021 ha parzialmente accolto, condannando il convenuto

al pagamento di fr. 25'000.- oltre interessi al 5% dal 2 settembre 2017;

appellante il convenuto con

reclamo (recte: appello) 31 marzo 2021, con cui ha chiesto la riforma

del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, protestando spese

e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l'attore con

risposta 18 maggio 2021 ha postulato la reiezione del gravame, pure con

protesta di spese e ripetibili;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con rogito 27

ottobre 2011 (doc. D) CO 1 ha venduto a RE 1 13 fondi a vocazione agricola,

segnatamente le part. n. __________ e __________ RFD di __________, le part. n.

__________, __________, __________ e __________ RFD di __________ nonché le

part. n. __________, __________, __________, __________, __________, __________

e __________ RFD di __________, per un prezzo complessivo, approvato dalla

Sezione dell’agricoltura sulla base di una perizia allestita dall’Unione dei

contadini ticinesi (doc. H), di fr. 766'000.-, poi interamente pagati.

Nel novembre 2014 CO 1

ha venduto a RE 1 dei bovini per un prezzo di fr. 45'000.-, a fronte del quale il

3 novembre 2014 ha ricevuto un acconto di fr. 20'000.- (doc. B).

2. Con petizione 15

ottobre 2019 CO 1, al beneficio dell’autorizzazione ad agire (doc. C), ha

convenuto in giudizio RE 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Blenio, per

ottenerne la condanna al pagamento di fr. 25'000.- oltre interessi al 5% dal 1°

novembre 2014. Egli ha in sintesi preteso il versamento del saldo del prezzo di

compravendita dei bovini.

Il convenuto si è opposto alla

petizione, osservando in particolare che quell’importo era compensato dal minor

valore, pari a fr. 46'947.70 (doc. 2), di 4 dei 13 fondi vendutigli in

precedenza, e meglio delle part. n. __________, __________ e __________ RFD di __________

nonché della part. n. __________ RFD di __________, la cui superficie agricola

utile ai sensi dell’art.14 OTerm sarebbe risultata inferiore di 14’810 mq a

quanto presunto (si veda il raffronto tra il doc. H p. 11 e il doc. 1),

rispettivamente dai minori pagamenti diretti in tal modo ricevuti negli anni

2015-2017, pari ad altri fr. 9'434.60 (doc. 2), poi aumentati con le

conclusioni, in considerazione dei minori pagamenti diretti ricevuti negli anni

2018 e 2019, a fr. 15'721.-.

3. Esperita

l’istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con

decisione 1° marzo 2021, in parziale accoglimento della petizione, ha condannato

il convenuto al pagamento di fr. 25'000.- oltre interessi al 5% dal 2 settembre

2017, ponendo le spese processuali di complessivi fr. 2’200.- (fr. 700.- per la

procedura di conciliazione e fr. 1'500.- per quella decisionale) in ragione di

fr. 300.- a carico dell’attore e in ragione di fr. 1'900.- a carico del convenuto, tenuto altresì

a rifondere alla controparte fr. 3’200.- per ripetibili parziali. Respinta la

compensazione fatta valere dal convenuto, egli ha in sostanza ammesso la

petizione, modificando però la data di decorrenza degli interessi.

4. Con l’appello 31

marzo 2021 che qui ci occupa, avversato dall’attore con risposta 18 maggio 2021,

il convenuto, ribadendo la fondatezza della compensazione da lui formulata, ha

chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere la petizione,

protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

5. Il Pretore ha

innanzitutto dato atto che il prezzo di compravendita dei bovini, fissato a suo

tempo dalle parti in fr. 45'000.-, era stato corrisposto dal convenuto solo in

ragione di fr. 20'000.-, per cui rimaneva insoluto, a favore dell’attore, un

saldo di fr. 25'000.-.

Tale assunto, non oggetto

di censure, va considerato assodato.

6. Il Pretore ha quindi

esaminato, evadendola negativamente, l’argomentazione del convenuto, secondo

cui quell’importo sarebbe stato tuttavia compensato dal minor valore di 4 dei

13 fondi vendutigli in precedenza, dovuto al fatto che a seguito della correzione

effettuata il 9 novembre 2015 dalla Sezione dell’agricoltura (doc. 1) la loro

superficie agricola utile era risultata di 14'810 mq inferiore rispetto a

quanto presunto al momento della sottoscrizione del rogito di cui al doc. D, e

dai minori pagamenti diretti in tal modo ricevuti negli anni 2015-2019. Come

meglio si dirà (consid. 7 e 8), per lui, ammesso ma non concesso che

l’esistenza di una superficie agricola utile inferiore alle aspettative

rappresentasse davvero un difetto della cosa compravenduta giusta l’art. 197 CO,

quello alla base delle contropretese non era in effetti stato notificato entro

il termine di prescrizione degli art. 219 cpv. 3 o 127 CO.

6.1. A tale proposito va

immediatamente disattesa la censura del convenuto, per altro mai formulata nella

sede pretorile, secondo cui la questione della prescrizione delle sue

contropretese, che a suo dire l’attore avrebbe solo “accennato” in modo

generico (ma non eccepito) all’udienza di discussione del 27 gennaio 2020, nemmeno

avrebbe dovuto essere esaminata dal primo giudice.

A parte il fatto che la

prescrizione era in realtà già stata eccepita validamente (cfr. Däppen, Basler Kommentar, 7ª ed., n. 3

ad art. 142 CO; II CCA 10 febbraio 2014 inc. n. 12.2012.162) con la petizione

laddove l’attore aveva affermato che “in ogni caso, le contestazioni

sollevate [N.d.R.: dal convenuto] sul prezzo sarebbero tardive” (p.

4), è in effetti incontestabile che la stessa sia poi stata validamente

ribadita con la replica (che è parimenti sede idonea per sollevare una tale

eccezione, cfr. II CCA 7 gennaio 2020 inc. n. 12.2018.122-123, in cui

quell’eccezione era stata analogamente sollevata con la duplica), laddove

l’attore aveva sostenuto che “ad ogni modo le contestazioni sono tardive … l’incombenza

dell’immediato avvertimento del difetto non è stata rispettata e nemmeno il

termine di prescrizione, quindi la pretesa sarebbe tardiva” (verbale 27

gennaio 2020 p. 1).

7. Per il Pretore, non era

innanzitutto stato provato che il convenuto avesse proceduto, entro il termine

quinquennale di prescrizione di cui all’art. 219 cpv. 3 CO decorrente dalla

data d’iscrizione nel registro fondiario dei relativi trapassi di proprietà

(avvenuti in concreto il 15 febbraio 2012, cfr. doc. D) e dunque entro il 15

febbraio 2017, alla notifica del difetto prescritta dalla legge (art. 210 cpv.

5 CO), ossia a quella indicata dall’art. 201 CO. La prima valida notifica

risaliva in effetti solo al 7 marzo 2017 (doc. F e 2). Il fatto che a quel

momento il convenuto avesse richiamato una “contestazione che peraltro le

avevo già motivato nel 2015” (lettera 7 marzo 2017 nel plico doc. F) rispettivamente

“nel 2014” (doc. 2; contestazione che invero precederebbe la correzione

della superficie agricola utile, comunicata dalla Sezione dell’agricoltura solo

il 9 novembre 2015) non mutava la situazione, trattandosi di un accenno troppo

vago e che nulla diceva, e ancor meno comprovava, circa il contenuto delle

pretese rimostranze mosse al venditore, le quali non potevano così essere ritenute

sostanziate in maniera sufficiente.

7.1. Il convenuto ha in

primo luogo sostenuto che la prima valida notifica del difetto doveva essere

fatta risalire già al 2014 o al 2015, per cui le sue contropretese non erano

prescritte. L’attore, nel suo scritto 16 marzo 2017 (nel plico doc. F), non

aveva in effetti contestato l’affermazione da lui resa il 7 marzo 2017 secondo

cui la “contestazione” sarebbe già avvenuta “nel 2015” (nel plico

doc. F) rispettivamente “nel 2014” (doc. 2) e neppure lo aveva in

seguito fatto il suo patrocinatore, con lo scritto 21 maggio 2019 (doc. G)

rispettivamente con la petizione.

La censura, per altro fondata

su risultanze probatorie mai menzionate nella sede pretorile e con ciò irrite

(art. 317 CPC), deve senz’altro essere disattesa. Pur essendo vero che il fatto

che nei suoi due scritti del 7 marzo 2017 il convenuto avesse fatto riferimento

a una “contestazione che peraltro le avevo già motivato nel 2015” (nel

plico doc. F) rispettivamente “nel 2014” (doc. 2) costituisce un indizio

a favore della correttezza di quella circostanza, è però altrettanto vero che

dall’atteggiamento tenuto dall’attore non si può ritenere che la stessa sia

stata ammessa, da lui o dal suo patrocinatore, almeno per atti concludenti.

A parte il fatto che

nessuna disposizione di legge impone a una parte, che, come l’attore, oltretutto

nemmeno era rappresentato da un patrocinatore, di contestare tutti i singoli

elementi fattuali addotti dalla controparte in precedenti missive, in concreto

quelle del 7 marzo 2017 (doc. F e 2), da lui per altro integralmente avversate con

la sua presa di posizione del 16 marzo 2017 (nel plico doc. F), si osserva che in

ogni caso egli, con i suoi successivi scritti del 17 novembre 2017, in cui

aveva affermato “un’altra domanda che mi viene spontanea, perché non ha mai

reclamato i primi tempi o l’anno successivo?” (nel plico doc. F),

rispettivamente del 9 aprile 2018, in cui aveva sostenuto “ripeto, perché

non ha mai reclamato prima? … faccio notare che il rogito è stato stipulato

nell’anno ottobre 2011 e dopo anni mi viene a contestare e pretendere; come si

può definire questo atteggiamento?” (nel plico doc. F), aveva chiaramente lasciato

intendere al convenuto che prima del 7 marzo 2017 non vi era stata alcuna

notifica del difetto. Analoghe considerazioni possono essere fatte per quanto

riguarda il suo patrocinatore, il quale, con la lettera 21 maggio 2019 aveva

anzi avuto modo di rilevare che “in ogni caso, le contestazioni sollevate

sul prezzo risultano tardive” (doc. G), rispettivamente si era espresso in

quegli identici termini con la petizione (p. 4; cfr. consid. 6.1).

In definitiva, il

convenuto non è stato in grado di provare la veridicità della circostanza

indiziaria da lui addotta nei doc. F e 2.

7.2. Il convenuto ha quindi

rimproverato al giudice di prime cure di non aver sanzionato l’abuso di diritto

commesso dall’attore, che da una parte aveva atteso fino al 1° marzo 2017 (doc.

E) per far valere la sua pretesa residua e dall’altro lo aveva dissuaso dal

rispettare il termine di prescrizione per la notifica del difetto.

La

censura è ampiamente infondata. Il Tribunale federale

ha in effetti già avuto modo di stabilire, aggiungendo che una tale

giurisprudenza valeva anche per un caso analogo a quello in esame in cui l'appaltatore

aveva eccepito l'intempestività della segnalazione dei difetti da parte del

committente, che l'invocazione della prescrizione poteva costituire un abuso di

diritto qualora il debitore avesse indotto con astuzia il creditore a non agire

in tempo utile, oppure avesse assunto, anche senza cattive intenzioni, un

comportamento tale da indurlo a rinunciare a intraprendere passi giuridici

prima dell'intervento della prescrizione, a condizione che il ritardo apparisse

comprensibile sulla base di un apprezzamento ragionevole fondato su criteri

oggettivi; ha inoltre rammentato che il solo trascorrere del tempo non era

sufficiente, essendo necessario che vi fosse un rapporto di causalità tra il

comportamento del debitore e il ritardo ad agire del creditore (TF 4A_609/2018

del 29 aprile 2019 consid. 7.1). Sennonché, nel caso di specie il convenuto non

ha spiegato perché il fatto che l’attore avesse atteso un certo tempo, e

meglio fino al 1° marzo 2017, prima di far valere la sua pretesa residua, ciò che

di per sé non configura un abuso di diritto (TF 4A_178/2007 del 29 novembre

2007 consid. 5.3), ora sarebbe invece divenuto abusivo, né ha spiegato da quali altre particolari circostanze intervenute

in precedenza, comunque non provate, si sarebbe dovuto concludere che egli

fosse stato abusivamente dissuaso dal rispettare il termine per la notifica del

difetto.

8. Il Pretore, per quanto

è qui ancora di interesse, ha infine escluso che l’attore avesse ingannato

intenzionalmente il convenuto in merito alla superficie agricola utile e che dunque

quest’ultimo potesse procedere alla notifica del difetto entro il termine di prescrizione

decennale dell’art. 127 CO (art. 210 cpv. 6 CO). Premesso che, prima della

stipulazione del rogito di cui al doc. D, quello della superficie agricola

utile non era stato un tema di discussione tra le parti (cfr. i rispettivi verbali

d’interrogatorio del 15 giugno 2020), egli ha in primo luogo osservato che per i

13 mappali in oggetto la superficie agricola utile comunicata alla Sezione

dell’agricoltura dall’attore corrispondeva in 11 casi - fra cui tutti i fondi

ceduti al convenuto - ai dati indicati nel registro fondiario (negli altri due

casi le differenze risultavano comunque contenute), aggiungendo che, sebbene la

superficie agricola utile non corrispondesse necessariamente alle indicazioni

riportate nel registro fondiario in merito agli spazi prativi dei sedimi (e la correzione

operata in concreto dalla Sezione dell’agricoltura già lo dimostrava), restava

il fatto che l’attore, nelle sue notifiche all’autorità cantonale si era basato

su un registro pubblico che, giusta l’art. 9 cpv. 1 CC, fruiva della presunzione

di veridicità per il suo contenuto, il che non sembrava proprio l’atteggiamento

di chi perseguiva fini ingannatori, nello specifico a danno della Sezione dell’agricoltura

e (in seguito e di riflesso) del convenuto; in secondo luogo, per quanto la

circostanza fosse stata contestata dal convenuto, dalla perizia di cui al doc.

H era risultato che il suo estensore, ossia lo specialista dell’Unione dei

contadini ticinesi, aveva effettivamente fatto un sopralluogo sui fondi (p. 3),

per cui, se quest’ultimo non si era accorto della discrepanza tra la superficie

agricola utile fin lì annunciata e quella effettiva, era plausibile che lo

stesso fosse pure successo all’attore, tanto più che la medesima constatazione poteva

essere fatta anche per rapporto al convenuto, agricoltore professionista che,

prima di essersi accorto della minore superficie agricola utile (e meglio solo sulla

base degli accertamenti di terzi: doc. 1), aveva utilizzato quei terreni per oltre

tre anni e mezzo.

8.1. Il convenuto ha obiettato

che le due circostanze menzionate dal primo giudice, alla cui base vi sarebbero

degli accertamenti arbitrari e finanche contradditori, erano in realtà tali da confermare

l’esistenza di un inganno intenzionale da parte dell’attore.

La censura deve anche in

questo caso essere disattesa.

8.1.1. Contrariamente a quanto

preteso dal convenuto, il fatto che l’attore negli anni precedenti al 2012,

quando aveva provveduto a notificare alla Sezione dell’agricoltura la

superficie agricola utile, si fosse basato su quanto riportato nel registro

fondiario e meglio sull’estensione degli spazi prativi dei sedimi, che tuttavia

non corrispondeva necessariamente alla stessa, non prova ancora che allora, e dunque

al momento della sottoscrizione del rogito di cui al doc. D, fosse cosciente

dell’erroneità del dato da lui notificato. Non è in effetti stato provato che a

quel momento egli sapesse o comunque avesse ragionevolmente motivo di supporre

che l’estensione degli spazi prativi dei sedimi risultante dal registro

fondiario non corrispondeva necessariamente alla superficie agricola utile - ciò

che invece è divenuto chiaro a tutti solo in epoca successiva, e meglio a

seguito della correzione operata il 9 novembre 2015 dalla Sezione

dell’agricoltura (doc. 1) -, tanto più che il convenuto stesso aveva ammesso

che “considerata anche l’estensione dei mappali, … non è possibile … verificarne

l’intera superficie” (risposta p. 4). Del resto nemmeno la Sezione

dell’agricoltura gli aveva in precedenza mai contestato l’erroneità del dato da

lui così notificato.

8.1.2. Il convenuto non può

essere seguito nemmeno laddove ha censurato l’accertamento pretorile secondo

cui la discrepanza tra la superficie agricola utile notificata alla Sezione

dell’agricoltura e quella effettiva, venuta alla luce solo a seguito

dell’accertamento di cui al doc. 1, non sarebbe stata facilmente riconoscibile

dall’attore, tant’è che nemmeno era stata percepita dallo specialista

dell’Unione dei contadini ticinesi che, dopo aver esperito un sopralluogo sui

fondi, aveva allestito la perizia di cui al doc. H, e dal convenuto stesso, che

pure aveva utilizzato quei terreni per oltre tre anni e mezzo. Nessuna prova è

in effetti stata versata agli atti a sostegno del fatto, per altro mai preteso

in precedenza e con ciò irrito (art. 317 CPC), che quella discrepanza, prima

ancora di essere accertata dalla Sezione dell’agricoltura con lo scritto di cui

al doc. 1, le fosse già stata segnalata “tempo prima” (senza però

un’indicazione precisa di quando sarebbe avvenuto) dallo stesso convenuto, che

al contrario negli allegati preliminari, ribadendo quanto sostenuto a suo tempo

dal suo legale nella lettera 25 ottobre 2017 (nel plico doc. F), si era

limitato a sostenere che l’intervento della Sezione dell’agricoltura era stato

da lui chiesto solo per sapere se fossero dati i presupposti per l’ampiamento

della propria superficie agricola utile (risposta p. 2 e 5, conclusioni p. 2

seg.). E nessuna prova è pure stata versata agli atti a sostegno del fatto che

lo specialista dell’Unione dei contadini ticinesi non avesse in realtà esperito

il sopralluogo su tutti i fondi, circostanza che per altro era stata

inequivocabilmente smentita dalla perizia stessa (doc. H p. 3, da cui si evince

che l’esperto “in data 19 aprile 2011 ha esperito il sopralluogo necessario

per raccogliere le informazioni necessarie allo svolgimento” del suo

compito).

8.2. In definitiva, il

convenuto, gravato dell’onere della prova, non ha dimostrato che l’attore

l’avesse ingannato intenzionalmente in merito alla superficie agricola utile di

4 fondi compravenduti. Nulla permette in effetti di ritenere che quest’ultimo, prima

della sottoscrizione del rogito di cui al doc. D, fosse consapevole che la

superficie agricola utile dei fondi, riportata nella perizia allestita

dall’Unione dei contadini ticinesi (doc. H) e poi considerata per stabilire il prezzo

di compravendita, era inferiore rispetto alla realtà. A ben vedere, anzi,

nemmeno è stato provato che l’eventuale diminuzione della superficie agricola

utile di quei fondi, accertata dalla Sezione dell’agricoltura il 9 novembre

2015 (doc. 1), fosse intervenuta prima della compravendita del 27 ottobre 2011

e non invece in epoca successiva, ossia tra il 27 ottobre 2011 e il 9 novembre

2015, ritenuto che a favore di quest’ultima tesi vi sono invero sia il fatto che

la stessa non era stata ravvisata dallo specialista dell’Unione dei contadini

ticinesi al momento dell’allestimento della perizia di cui al doc. H, sia il

fatto che l’autorità preposta non abbia in seguito ritenuto di imporre all’attore

la restituzione degli eventuali pagamenti diretti da lui ricevuti in eccesso in

precedenza.

9. Ne discende che

l’appello del convenuto dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile,

con conseguente conferma della decisione pretorile, per il resto non censurata.

Le

spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del

valore litigioso di fr. 25’000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

Fatti

I. L’appello 31 marzo 2021

di RE 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

Considerandi

II. Le spese processuali di fr. 1’500.- sono a carico

dell’appellante, che rifonderà all’appellato fr. 1’500.- per ripetibili.

III. Notificazione:

- avv.

- avv.

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Blenio

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).