Contratto di mediazione - nullità - errore - dolo - decadenza e riduzione della mercede

Incarto n.

12.2021.75

Lugano

2 dicembre 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2019.96 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 3 - promossa con istanza (recte: petizione) 15 maggio

2019 da

AO

1

rappr. dall’avv. PA 2

contro

AP

1

rappr. dall’avv. PA 1

con cui l’attrice ha

chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 105'000.-, somma poi

ridotta con la replica a fr. 100'000.-, oltre interessi al 5% dal 4 ottobre

2017, decorrenza poi procrastinata con le conclusioni al 29 settembre 2018;

domanda avversata dalla

controparte, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore

con decisione 22 aprile 2021 ha parzialmente accolto, condannando il convenuto

al pagamento di fr. 50'000.- oltre interessi al 5% dal 29 settembre 2018;

appellante il convenuto con

appello 18 maggio 2021, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio in

via principale nel senso di respingere la petizione e in via subordinata nel

senso di accoglierla limitatamente a fr. 10'000.-, il tutto protestando spese e

ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l'attrice con

risposta 23 agosto 2021 ha postulato la reiezione del gravame, pure con

protesta di spese e ripetibili;

preso atto della replica

spontanea 26 agosto 2021 del convenuto;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. L’11 luglio 2017 (doc.

B) AP 1 ha conferito a AO 1 un mandato per la vendita immobiliare della

palazzina sita sulla part. n. __________ RFD di __________, impegnandosi tra le

altre cose a corrisponderle, “a vendita realizzata, su segnalazione o per

intervento diretto o indiretto” della stessa, una provvigione pari al 5%

dell’importo finale di vendita, ritenuto che la remunerazione sarebbe stata

dovuta “anche a incarico disdetto, se la proprietà dovesse essere venduta

nei due anni successivi dalla segnalazione” a clienti da lei procurati.

Il 15 settembre 2017 (doc.

E), dopo che quello stesso giorno AP 1 aveva significato a AO 1 la disdetta del

contratto con effetto immediato (doc. 14), le due parti si sono accordate nei

seguenti termini: il primo ha (nuovamente) disdetto il contratto con effetto

immediato, precisando che “i motivi di tale decisione sono stati la troppa

convinzione da parte”

della mandataria

“che un suo potenziale

cliente andasse direttamente al rogito senza nemmeno ricevere una garanzia o

uno scritto dallo stesso, dopo un’attesa di più di 2 mesi si è ripensato, così

da far perdere i veri clienti interessati”, e si è esonerato “da ogni obbligo

contrattuale in precedenza stipulato” con la mandataria; la seconda ha

accettato “tale richiesta” e lo ha liberato “da ogni eventuale

richiesta futura”; le parti hanno in ogni caso concordato che “tuttavia se”

la mandataria “dovesse trovare un cliente, il quale offrisse una cifra tra

fr. 2'350'000.- e fr. 2'200'000.- la provvigione” a lei “riconosciuta

sarebbe del 5% ivato, mentre tra fr. 2'200'000.- e fr. 2'100'000.- la

provvigione riconosciuta sarebbe del 2.5% ivato; l’offerta minima accettabile è

di fr. 2'040'000.- con una provvigione massima del 0.5% ivato”.

Il 18 settembre 2017 (doc.

17) AP 1 ha concesso a __________ G__________, per un prezzo di fr.

2'040’000.-, un diritto di compera cedibile e scadente il 31 marzo 2018 sulla

part. n. __________ RFD di __________. Il diritto di compera, successivamente prorogato

al 31 ottobre 2018 e quindi ceduto a M__________ __________ (doc. 22), è stato finalmente

esercitato il 26 settembre 2018 (cfr. doc. 27), per un prezzo finale di fr.

2'000'000.- (doc. 25).

2. Con petizione 15

maggio 2019 AO 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (doc.

C), ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 3, per ottenerne la condanna al pagamento di una somma poi ridotta con

la replica a fr. 100'000.- oltre interessi al 5% decorrenti da una data in

seguito procrastinata al 29 settembre 2018. Essa, evidenziando come

l’acquirente del fondo fosse una società riconducibile a __________ G__________,

persona da lei segnalata, e rilevando che l’accordo 15 settembre 2017 (doc. E) sarebbe

da annullare per dolo o per errore essenziale per cui rimarrebbe valido

l’accordo 11 luglio 2017 (doc. B), ha preteso il versamento della provvigione

concordata in quest’ultimo contratto, pari al 5% del prezzo di vendita di fr.

2'000'000.-.

Il convenuto si è integralmente opposto

alla petizione.

3. Esperita

l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il

Pretore, con decisione 22 aprile 2021, in parziale accoglimento della

petizione, ha condannato il convenuto al pagamento di fr. 50'000.- oltre

interessi al 5% dal 29 settembre 2018, ponendo la tassa di giustizia di fr.

8'000.- e le spese a carico delle parti in ragione di metà ciascuna, compensate

le ripetibili. Egli ha in sostanza riconosciuto all’attrice, a titolo di

provvigione, il 2.5% del prezzo di vendita di fr. 2'000'000.-.

4. Con l’appello 18

maggio 2021 che qui ci occupa, avversato dall’attrice con risposta 23 agosto 2021

(a cui ha fatto seguito la replica spontanea 26 agosto 2021), il convenuto,

previa assunzione di una prova a suo tempo non ammessa dal giudice di prime

cure, ha chiesto di riformare il querelato giudizio in via principale nel senso

di respingere la petizione e in via subordinata nel senso di accoglierla

limitatamente a fr. 10'000.-, il tutto protestando spese e ripetibili di

entrambe le sedi.

5. Il Pretore ha

innanzitutto respinto l’argomentazione del convenuto, idonea in sé a respingere

la petizione, secondo cui i due contratti di mediazione dell’11 luglio 2017 (doc.

B) e del 15 settembre 2017 (doc. E) sarebbero nulli ai sensi dell’art. 20 cpv.

1 CO siccome né l’attrice né il suo direttore con firma individuale __________

C__________ erano iscritti all’Albo dei fiduciari abilitati ai sensi della legge

cantonale sull’esercizio delle professioni di fiduciario (LFid) a esercitare la

professione di mediatori immobiliari. Egli, dopo aver rammentato che in base

alla giurisprudenza (DTF 134 III 52) un accordo preso in violazione di norme

del diritto privato o pubblico doveva essere considerato nullo nel caso in cui

quelle disposizioni prevedessero, espressamente o in funzione del loro scopo,

la nullità di accordi contrattuali presi in loro dispregio, ha in effetti concluso

che la LFid, alla quale per altro non sottostavano coloro che non svolgevano a

titolo professionale l’attività di mediatore, non contemplava la nullità di

eventuali accordi conclusi da mandatari professionali non abilitati o comunque

di altri accordi contrattuali compiuti in dispregio di quella legge e che una tale

finalità nemmeno risultava essere perseguita dalla stessa.

5.1. In questa sede il convenuto

ha ribadito che l’attrice aveva esercitato abusivamente la professione di

fiduciario immobiliare, com’era dimostrato dal suo scopo sociale (doc. 3),

dagli accordi 11 luglio 2017 (doc. B) e 15 settembre 2017 (doc. E), dagli atti

del procedimento avviato contro i suoi organi dall’Autorità di vigilanza sull’esercizio

delle professioni di fiduciario (doc. 32, 33, 34 e 39) - che sono qui stati nuovamente

richiamati nella loro integralità, visto che quella prova era stata rifiutata

dal giudice di prime cure - nonché dalle testimonianze di __________ E__________,

__________ T__________ e __________ P__________. Essa ha quindi aggiunto che dal

fatto che la LFid reprimesse l’esercizio abusivo della professione di

fiduciario con la multa e la confisca dei profitti indebitamente conseguiti

(art. 23 LFid), sanzioni proprie del diritto penale amministrativo, si doveva

concludere che essa, in funzione del suo scopo, contemplasse implicitamente

anche l’illiceità (dal punto di vista penale) e con ciò la nullità degli

eventuali accordi contrattuali presi in violazione delle sue disposizioni.

5.2. Nel caso di specie non

è possibile concludere che l’attrice, nel cui scopo rientrava l’intermediazione

immobiliare (cfr. doc. 3), avesse esercitato abusivamente l’attività di

fiduciario immobiliare a titolo professionale (il che implica pure la reiezione

della richiesta del convenuto volta al richiamo integrale degli atti del

procedimento avviato dall’Autorità di vigilanza sull’esercizio delle

professioni di fiduciario contro gli organi dell’attrice, prova questa che per

altro sarebbe stata inutile, visto che relativamente alla fattispecie qui in

esame la procedura si era conclusa il 14 luglio 2021 con un decreto di

abbandono per intervenuta prescrizione [cfr. doc. 2 allegato alla risposta all’appello,

qui ammissibile ai sensi dell’art. 317 cpv. 1 CPC]). Atteso che all’attrice

erano stati a quel momento rimproverati solo tre distinti comportamenti, ma che

in definitiva solo uno di questi, quello qui in esame, era a tutti gli effetti

riconducibile a un’attività fiduciaria immobiliare, non sono in effetti ancora

adempiute le condizioni, in assenza di una sua attività regolare e continua,

per ammettere un suo agire a titolo professionale (cfr. doc. 2 allegato alla

risposta all’appello, in cui quell’aspetto era invero stato lasciato indeciso).

Ad ogni buon conto

la giurisprudenza cantonale ha già avuto modo di stabilire che anche un

eventuale contratto di mediazione concluso in violazione della LFid non potrebbe

essere considerato nullo ai sensi dell’art. 20 cpv. 1 CO (II CCA 5 giugno 2020

inc. n. 12.2019.89 con riferimento a DTF 62 II 108 consid. 2b, 117 II 286

consid. 4a-4c). Le considerazioni addotte in questa sede dal convenuto non sono

idonee a rimettere in discussione una tale giurisprudenza: il fatto che quella

legge reprima l’esercizio abusivo della professione di fiduciario con delle

sanzioni proprie del diritto penale amministrativo, quali la multa e la

confisca (art. 23 LFid), non permette in effetti ancora di concludere che essa

comporti la nullità di eventuali accordi conclusi in dispregio della stessa

(cfr. per analogia DTF 134 III 52 consid. 1.3.4), ciò non essendo stato

espressamente previsto, né potendo ancora essere desunto dalle sue finalità (cfr.

Messaggio 6 marzo 2007 n. 5896 avente per oggetto la Revisione della Legge

sull'esercizio delle professioni di fiduciario del 18 giugno 1984 e Messaggio 3

giugno 2008 n. 5896A avente per oggetto il Complemento al messaggio n. 5896 del

6 marzo 2007 concernente la revisione della legge sull’esercizio delle

professioni di fiduciario, con i relativi rapporti commissionali).

6. Il Pretore ha in

seguito respinto l’argomentazione del convenuto, anch’essa idonea in sé a

respingere la petizione, secondo cui l’accordo 15 settembre 2017 (doc. E)

sarebbe tuttora vincolante siccome non viziato da errore o da dolo, per cui, in

base allo stesso, visto che dalla vendita era poi stato spuntato un prezzo inferiore

al prezzo minimo allora concordato di fr. 2'040'000.-, l’attrice non avrebbe

potuto pretendere alcuna provvigione.

6.1. Per il giudice di prime

cure, l’errore, rispettivamente il dolo, erano stati eccepiti dall’attrice entro

il termine annuale da che essa ne era venuta a conoscenza (art. 31 CO). Non

avendo il convenuto dimostrato che l’e-mail 19 settembre 2017 (doc. 18), con

cui egli le avrebbe comunicato di aver sottoscritto il giorno precedente il

diritto di compera con __________ G__________, era pervenuto correttamente alla

controparte, e dovendosi in tal modo ritenere che il primo documento agli atti

attestante la conoscenza da parte di quest’ultima della conclusione

dell’accordo di vendita fosse la comunicazione 26 giugno 2018 (doc. 24), con

cui essa era stata invitata a trasmettere la sua fattura, si doveva in effetti

concludere che l’impugnazione dell’accordo 15 settembre 2017 (doc. E), avvenuta

con lettera 29 novembre 2018 (doc. H, erroneamente datata 11 novembre 2018),

doveva essere considerata tempestiva.

6.1.1. Nell’appello il convenuto

ha sostenuto che alcune circostanze dimostravano come l’attrice avesse in

realtà avuto conoscenza della conclusione dell’accordo di vendita il 19

settembre 2017 o comunque più di un anno prima della contestazione del 29

novembre 2018. In primo luogo l’attrice, prima di avviare la presente causa,

non aveva provveduto a contestare lo scritto 13 dicembre 2018 (doc. I), secondo

cui essa, come risultava dall’e-mail 19 settembre 2017 allora allegato in

copia, sarebbe già stata informata della vendita in quella data. E comunque l’attrice

era sicuramente a conoscenza dell’avvenuta annotazione a registro fondiario, il

3 ottobre 2017 (cfr. doc. 17), del diritto di compera a favore di __________ G__________,

visto che ne era stata informata direttamente dal convenuto il 19 settembre

2017 (doc. 18), ne aveva avuto ancora conferma il 26 giugno 2018 (doc. 24) e il

26 ottobre 2018 (doc. F), nell’imminenza della scadenza del diritto di compera

fissata per il 31 ottobre 2018, aveva chiesto all’Ufficio dei registri copia dell’atto

di compravendita.

6.1.2. Le circostanze addotte

dal convenuto non permettono di concludere che l’attrice abbia in realtà avuto

conoscenza della concessione del diritto di compera a __________ G__________

prima del 29 novembre 2017, cioè un anno prima dell’avvenuta impugnazione

dell’accordo 15 settembre 2017 di cui al doc. E (doc. H).

Il fatto che l’attrice non

abbia contestato lo scritto 13 dicembre 2018 (doc. I), secondo cui essa, come

attestato dall’e-mail 19 settembre 2017 allora allegato in copia, sarebbe già stata

informata della vendita in quella data, non basta a comprovare la correttezza della

circostanza (meramente indiziaria) a quel momento addotta dal convenuto, anche perché

quella lettera faceva seguito alla missiva 29 novembre 2018 (doc. H), con cui l’attrice

aveva già impugnato per vizio di volontà l’accordo 15 settembre 2017, e soprattutto

perché essa nemmeno due mesi dopo, con istanza di conciliazione 12 febbraio

2019, aveva poi ribadito quella sua impugnazione, contestando allora esplicitamente

di aver ricevuto l’e-mail 19 settembre 2017.

Per il resto, il convenuto

non ha minimamente dimostrato che l’attrice fosse comunque venuta a conoscenza

dell’avvenuta annotazione a registro fondiario del diritto di compera a favore

di __________ G__________. Come detto, non è stato provato che essa avesse effettivamente

ricevuto l’e-mail 19 settembre 2017 (doc. 18). E nemmeno il fatto che essa il

26 ottobre 2018 (doc. F) potesse aver chiesto all’Ufficio dei registri copia

dell’atto di compravendita provava quanto preteso dal convenuto, visto che

quella richiesta trovava giustificazione nell’informativa da lei ricevuta dal

convenuto il 26 giugno 2018 (doc. 24).

6.2. Per il primo giudice, nel

caso di specie le condizioni materiali per ammettere l’esistenza di un errore essenziale

da parte dell’attrice erano a loro volta date. L’istruttoria aveva in effetti permesso

di chiarire che, dopo il primo sopralluogo avvenuto nel luglio 2017 alla

presenza dei due interessati __________ T__________ e __________ G__________, pacificamente

segnalati dall’attrice, il convenuto aveva provveduto a condurre con entrambi delle

trattative parallele, che avevano portato alla sottoscrizione, il 1° agosto

2017 (doc. 11), di un accordo di riservazione a favore del primo e, il 3 agosto

2017 (doc. 13), all’allestimento di una bozza contrattuale avente per oggetto

la costituzione di un diritto di compera a favore del secondo. Dall’incarto è

poi risultato che mentre le trattative con __________ T__________, intervenuto

a favore di __________ H__________ e meglio della sua società S__________ __________,

erano poi naufragate per l’impossibilità di ottenere i necessari finanziamenti

bancari (testi __________ E__________, __________ T__________ e __________ H__________),

quelle condotte con __________ G__________ si erano protratte fino a settembre

2017, ossia al momento della firma del contratto di cui al doc. 17 (teste __________

G__________), senza che sia risultato che questi avesse mai manifestato la

volontà di rinunciare all’acquisto (testi __________ G__________ e __________ A__________).

Non essendo così emerso alcun elemento che potesse portare a ritenere che al

momento del fallimento delle trattative con __________ T__________ il convenuto

potesse credere di aver perso il cliente __________ G__________, appariva del

tutto inverosimile che al momento della firma del doc. E il convenuto

disponesse di fondati e validi motivi per ritenere che non sarebbe più stato

possibile concludere la vendita con __________ G__________, con il quale solo

tre giorni dopo avrebbe poi sottoscritto il contratto di costituzione di diritto

di compera di cui al doc. 17. In tali circostanze ben si poteva dunque

ammettere che il contratto di cui al doc. E fosse stato concluso dall’attrice sulla

base di errate condizioni di fatto, da ritenersi sia oggettivamente che

soggettivamente determinanti per la rinuncia da parte sua ad ogni diritto

derivante dal contratto di cui al doc. B e senza dubbio essenziali ai sensi

dell’art. 24 CO.

6.2.1. Nel gravame il

convenuto, sul tema, si è limitato a sostenere che al momento della sottoscrizione

dell’accordo di cui al doc. E l’attrice non si trovava in una situazione di

errore essenziale, essendo perfettamente consapevole di averlo a suo tempo indotto

a sottoscrivere una convenzione di riservazione con __________ T__________

(doc. 11), che, dopo un’attesa di oltre due mesi, si era però dimostrato

inaffidabile,

“rischiando così di far perdere il vero cliente

interessato ossia __________ G__________” (appello p. 14). In ogni caso,

ammesso, ma non concesso che essa si fosse trovata in errore sulla perdita

dell’interessato acquirente __________ G__________, lo stesso non si poteva

certo dire in merito alla ridefinizione (al ribasso) delle provvigioni, che in

ogni caso era giustificata proprio da quelle medesime circostanze.

6.2.2. La censura del

convenuto deve senz’altro essere disattesa.

Essa è innanzitutto irricevibile

in ordine, sia per il fatto che egli, in violazione del suo obbligo di motivazione

(art. 311 cpv. 1 CPC), non si è confrontato criticamente con la diversa motivazione

resa dal giudice di prime cure, riassunta sopra, sia per il fatto che la sua

argomentazione secondo cui la controparte avrebbe accettato di firmare il doc.

E nella consapevolezza di aver “rischiato così di far perdere” il vero

cliente interessato ossia __________ G__________ è stata da lui sollevata per

la prima volta soltanto in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC).

La censura sarebbe stata comunque

da respingere anche nel merito, essendo incontestabile che, diversamente da quanto

ora preteso dal convenuto, al momento della sottoscrizione del doc. E l’attrice

era stata al contrario indotta a ritenere che il vero cliente ossia __________

G__________ era ormai stato definitivamente perso (e non solo che vi fosse il

“rischio di perderlo”). Nel documento in questione si legge in effetti a chiare

lettere che il convenuto aveva a quel momento rimproverato all’attrice di

avergli fatto perdere quell’interessato (“così da far perdere i veri clienti

interessati”). E del resto lo stesso convenuto si era già espresso in

questi termini negli allegati preliminari (cfr. duplica p. 3, in cui aveva

dichiarato tra le altre cose di aver allora scoperto che __________ C__________

e __________ T__________ avevano tentato di imbrogliarlo,

“facendogli

perdere il cliente G__________”).

Nulla agli atti permette

poi di ritenere che l’attrice, se non fosse stata in errore - come invece era avvenuto

- sull’effettiva perdita dell’interessato acquirente __________ G__________,

avrebbe accettato, contro ogni logica, di ridefinire (al ribasso) le

provvigioni pattuite precedentemente nell’accordo di cui al doc. B.

7. Ritenuto dunque -

come si è appena visto, a ragione - che l’accordo 11 luglio 2017 (doc. B) non

era stato affatto superato dall’accordo 15 settembre 2017 (doc. E) e preso atto

che lo stesso, nonostante fosse nel frattempo stato disdetto con effetto

immediato (doc. 14), avrebbe comunque obbligato il convenuto a pagare la

provvigione del 5% ivi pattuita in quanto l’acquirente del fondo era stato

almeno indirettamente segnalato dall’attrice “nei due anni successivi dalla

segnalazione”, il Pretore ha quindi esaminato, concludendo per la loro

infondatezza, due ulteriori obiezioni del convenuto, che nuovamente avrebbero dovuto

comportare la reiezione della petizione.

7.1. Il giudice di prime

cure ha dapprima respinto, in assenza di validi riscontri, la tesi del

convenuto secondo cui in base all’accordo di cui al doc. B la provvigione

avrebbe potuto essere corrisposta solo in caso di raggiungimento di un prezzo

di vendita minimo di fr. 2'300'000.-. Tale circostanza, oltre a non essere

stata indicata nel doc. B, non poteva in effetti essere desunta nemmeno

dall’e-mail dell’8 luglio 2017 (doc. 4), nel quale era stato indicato

unicamente che la proprietà sarebbe stata offerta a quel prezzo, senza tuttavia

alcuna garanzia di raggiungimento di tale cifra.

7.1.1. In questa sede il

convenuto ha ribadito che la pattuizione di un prezzo minimo di vendita di fr.

2'300'000.- era stata dimostrata dal doc. 4 e dalla testimonianza di __________

F__________ __________. Questa circostanza spiegava oltretutto perché l’attrice

era stata in seguito disposta a sottoscrivere l’accordo di cui al doc. E, con

cui le provvigioni, originariamente pari al 5%, erano state ridefinite in

ragione del 5% in caso di un prezzo di vendita tra fr. 2'350'000.- e fr.

2'200'000.-, in ragione del 2.5% in caso di un prezzo di vendita

tra

fr. 2'200'000.- e fr. 2'100'000.- e in ragione dello 0.5% in caso di un prezzo

di vendita

di fr. 2'040'000.-.

7.1.2. La censura del

convenuto deve senz’altro essere disattesa.

Nella misura in cui è

riferita al doc. 4, essa è innanzitutto irricevibile in ordine, per carenza di

motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), visto che egli non si è confrontato

criticamente con la diversa motivazione resa sul tema dal giudice di prime cure;

essa sarebbe comunque da respingere anche nel merito, atteso che in quel

documento l’attrice aveva chiesto al convenuto unicamente di essere autorizzata

“a trattare per suo conto la vendita della sua proprietà … al prezzo di fr.

2'300'000.-”.

Nella misura in cui è

riferita alla testimonianza di __________ F__________ __________, essa è invece

infondata, la teste, dopo aver preso visione del doc. B, essendosi limitata a

riferire che “l’immobile era stato messo in vendita a fr. 2'300'000.-” e

che “a quanto ricordo era stata fatta richiesta specifica da parte dell’attrice

di non indicare un prezzo preciso nel mandato di vendita” e ciò in quanto,

come riferitole dal convenuto, “AO 1 non desiderava venisse indicato”

(verbale 2 ottobre 2020 p. 8).

L’avvenuta pattuizione di

un prezzo minimo di vendita di fr. 2'300'000.-, al di sotto del quale non

sarebbe stata dovuta alcuna provvigione, così non dimostrata, nemmeno è poi provata

dalla circostanza che l’attrice fosse stata in seguito disposta a sottoscrivere

l’accordo di cui al doc. E. Tutt’altro. Da quest’ultimo documento si evince

anzi che il convenuto, nonostante tutte le critiche mosse all’attrice, avrebbe

accettato di pagare la provvigione originariamente pattuita del 5% anche a

fronte di un prezzo di vendita di soli fr. 2'200'000.- ed avrebbe comunque

accettato di pagare una provvigione, sia pure ridotta, anche a fronte di un

prezzo di vendita di soli fr. 2'040'000.-.

7.2. Per il primo giudice,

l’altra doglianza del convenuto riguardo a una pretesa violazione dei doveri di

diligenza e fedeltà della mandataria ai sensi dell’art. 415 CO “non era emersa”.

7.2.1. Il convenuto ha

censurato la conclusione pretorile, rilevando che l’attrice “è stata

scorretta, poiché il suo direttore __________ C__________ ha agito

nell’interesse suo e di __________ T__________, invece che nell’interesse del

convenuto; lo stesso dicasi di __________ P__________, che sperava solamente di

ottenere da __________ G__________ una ordinazione di cucine per la sua ditta,

la __________, e una provvigione per sé”. In definitiva, “l’attrice, delegando,

senza autorizzazione del convenuto, la mediazione dell’immobile a terzi, e

meglio ad altri intermediari quali T__________ e P__________, ha agito contro l’interesse

del mandante” (appello p. 16).

7.2.2. In realtà nulla agli

atti permette di concludere che nel caso concreto l’attrice potesse aver

violato l’art. 415 CO, disposizione - per altro da interpretare in modo

restrittivo (TF 4A_617/2019 dell’11 maggio 2020 consid. 6.3) - in base alla

quale ove il mediatore,

contrariamente ai patti, avesse agito anche nell'interesse dell'altra parte o,

contrariamente alle norme della buona fede, si fosse fatto promettere anche dalla

medesima una ricompensa, egli non potrà pretendere dal suo mandante né la

mercede né il rimborso delle spese.

Il

fatto che __________ P__________, che aveva a suo tempo segnalato a __________

C__________ l’interessato acquirente __________ G__________, sperasse di

ottenere da quest’ultimo un’ordinazione di cucine e una provvigione, non è

rilevante sul tema: egli, oltre a non essere allora (più) un dipendente

dell’attrice, che pertanto non doveva rispondere del suo operato, non ha in

effetti concordato il pagamento di una provvigione con l’interessato acquirente

(verbale 2 ottobre 2020 p. 1 segg.); oltretutto nemmeno risulta che abbia in

seguito percepito una qualsiasi remunerazione dall’attrice o da altri (verbale

2 ottobre 2020 p. 3).

In

questa sede il convenuto ha poi ritenuto “evidente che anche __________ T__________

aveva un tornaconto personale nella transazione immobiliare”, aggiungendo

che “siccome __________ H__________ ha negato di avergli conferito qualsivoglia

mandato di acquisto” si deduceva “che tra C__________ e T__________

esisteva un accordo per la ripartizione della provvigione” (appello p. 17).

Sennonché, tali circostanze, perlopiù irricevibili siccome evocate per la prima

volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), non sono state provate e

comunque sarebbero prive di rilevanza: l’istruttoria ha in effetti permesso unicamente

di stabilire che __________ T__________, segnalato quale interessato acquirente da __________ C__________, era in

realtà intervenuto per conto di __________ H__________ e meglio di S__________

__________ (doc. 9); il solo fatto che

quest’ultimo avesse dichiarato di non avergli conferito qualsivoglia mandato di

acquisto (verbale 2 ottobre 2020 p. 6) non permette ancora di dedurre, in assenza di altre prove, che

tra lui e l’attrice doveva necessariamente esistere un accordo per la

ripartizione tra loro della provvigione (e del resto il convenuto stesso, a p.

10 delle sue conclusioni, si era limitato a sostenere che questa fosse solo una

sua ipotesi), e comunque, se anche così fosse stato, non si vede proprio come la

circostanza, che non avrebbe comunque causato un aumento della remunerazione

dovuta, possa essere rilevante nell’ambito della disposizione in esame. Sempre

contrariamente a quanto preteso nell’appello, nemmeno è poi possibile

concludere che l’attrice, laddove avesse effettivamente insistito per

concludere le trattative con __________ T__________ e meglio con le persone a

lui facenti capo (__________ H__________ di S__________ __________) anziché con __________ G__________, avrebbe

agito a scapito del convenuto, e ciò già per il solo fatto che il primo aveva

proposto un prezzo maggiore di quello offerto dal secondo (e meglio fr.

2'100'000.- [doc. 7, 9 e 11] invece di fr. 2'050'000.- [doc. 13]).

8. In un ultimo

capitolo il Pretore, dando seguito a quanto postulato dal convenuto con le

conclusioni, ha provveduto a ridurre la provvigione a favore dell’attrice ai

sensi dell’art. 417 CO.

Egli ha dapprima rammentato

che la dottrina e la giurisprudenza ritenevano usuale nell’ambito del commercio

di immobili provvigioni dell’1-2% fino ad un massimo del 3% in caso di fondi

edificati (Ammann, Basler

Kommentar, n. 5 ad art. 417 CO; DTF 117 II 286; TF 4C.362/1999 del 22 marzo

2000 consid. 4b/bb, 4C.121.2005 del 5 luglio 2005 consid. 4.2.1 e 4.2.2). Ha

quindi evidenziato che nel caso di specie l’operato dell’attrice risultante dagli

atti era stato tutto sommato contenuto, essa avendo solo svolto l’attività di

mediatrice per presentazione, senza per altro che risultasse che avesse dovuto assumersi

spese o esborsi particolari; che non risultava che l’oggetto in vendita

presentasse elementi tali da rendere particolarmente difficoltoso il

reperimento di eventuali interessati all’acquisto (DTF 90 II 92); e che non era

emerso che il convenuto fosse un professionista del ramo e che quindi avesse

accettato una tariffa più elevata in piena conoscenza di causa. Stando così le

cose, ha concluso che la provvigione del 5% pattuita nel doc. B eccedeva senza

una valida giustificazione i limiti usualmente ammessi dalla dottrina e dalla

giurisprudenza, per cui, avuto riguardo alle tariffe usualmente ammesse e alle

circostanze del caso concreto, ha considerato adeguato dimezzare la percentuale

pattuita a suo tempo, riducendola così al 2.5%, ossia a fr. 50'000.-.

8.1. Con la sua domanda

subordinata d’appello il convenuto ha chiesto di ridurre allo 0.5%, e dunque a

fr. 10'000.-, l’entità della provvigione dovuta alla controparte. A suo dire,

tale percentuale si giustificava già per il fatto che l’attrice nel doc. E

aveva accettato di essere remunerata in tale misura a fronte di un prezzo di

vendita di almeno fr. 2'040'000.-. Tale soluzione si imponeva in ogni caso

anche a fronte degli scarsi sforzi profusi dall’attrice, dal risultato molto

scarso da lei conseguito e dalla lentezza nella conclusione della vendita, ciò

che avrebbe dovuto portare al dimezzamento della percentuale dell’1% proposta

come valore minimo dalla dottrina e dalla giurisprudenza.

8.2. Come già rammentato anche nella decisione pretorile,

per stabilire se è stata stipulata una mercede eccessiva nel senso dell'art.

417 CO, che può essere ridotta dal giudice, occorre tenere conto di tutte le

circostanze del caso concreto. Ritenuto il carattere aleatorio del contratto di

mediazione, occorre partire dal presupposto che la mercede retribuisca il

successo del mediatore e non l'attività svolta. Il tasso usuale può variare in

ragione del prezzo che serve da referenza e diminuire nella misura in cui

questo aumenta. Una mercede può superare leggermente la tariffa o il tasso

percentuale usuale senza che per questo essa debba essere considerata

eccessiva. In effetti nella misura in cui limita la libertà contrattuale delle

parti, l'art. 417 CO dev'essere interpretato in maniera restrittiva. La determinazione

del carattere eccessivo o no della mercede del mediatore rientra nel potere di

apprezzamento del giudice (TF 4A_467/2012 del 7 marzo 2013 consid. 7.3).

8.3. Ciò premesso, la

censura del convenuto dev’essere respinta.

Il fatto che l’attrice al

momento della sottoscrizione del doc. E avesse accettato di essere remunerata

con una percentuale dello 0.5% è in realtà privo di rilevanza sul tema, già per

il fatto che quell’accordo è stato annullato per errore essenziale da parte sua;

quella percentuale sarebbe per altro stata da pagare solo a fronte di un prezzo

di vendita di almeno fr. 2'040'000.-.

Quanto alle ulteriori

argomentazioni addotte dal convenuto a sostegno di un’ulteriore diminuzione della

provvigione, già ridotta dal 5% al 2.5% dal primo giudice, le stesse, in larga

misura già irricevibili siccome evocate per la prima volta solo in questa sede

(art. 317 cpv. 1 CPC), non risultano di particolare pregio e comunque non sono idonee

a modificare il giudizio pretorile: la presunta scarsità degli sforzi profusi

dall’attrice, parzialmente riconosciuta anche dal primo giudice, non è in

effetti determinante sul tema, la provvigione non remunerando l’estensione del

lavoro svolta dal mediatore, ma il suo successo (DTF 138 III 669 consid. 3.1 e

3.2; TF 4A_467/2012 del 7 marzo 2013 consid. 7.3); il fatto che a seguito di un

contratto di mediazione che, come detto, non prevedeva un prezzo minimo e in

cui l’attrice era stata autorizzata a mettere in vendita il fondo a fr.

2'300'000.-, sia poi stato spuntato un prezzo di fr. 2'000'000.- non può

affatto essere considerato un risultato molto scarso; il fatto che le

trattative con __________ T__________, con cui l’attrice avrebbe insistito per concludere, si siano

protratte per un paio di mesi senza che fosse stato in seguito possibile giungere

a una loro concretizzazione, non è invece in alcun modo imputabile all’attrice

ed è dunque a sua volta privo di rilevanza.

In definitiva, visto e considerato che l’art. 417 CO va

applicato in modo restrittivo, che il convenuto non ha messo in dubbio che la provvigione

del 2.5% stabilita nel giudizio impugnato (a fronte di un prezzo di fr.

2'000'000.-) rientrava ancora nella forchetta usuale (che prevedeva una percentuale

massima del 3%), che nemmeno un

tasso percentuale leggermente superiore a quello usuale giustificherebbe una

sua riduzione e che in ogni caso il Tribunale federale non ha ritenuto di

intervenire in presenza di provvigioni che variavano tra il 3% (a fronte di un

prezzo di fr. 16'400'000.-) e il 3.57% (a fronte di un prezzo, più contenuto,

di fr. 2'800'000.-) (cfr. DTF 138 III 669 consid. 3.1; TF 4A_334/2018

del 20 marzo 2019 consid. 5.1), non

vi è motivo di ulteriormente ridurre la provvigione riconosciuta dal primo

giudice.

9. Ne discende che

l’appello del convenuto dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile,

con conseguente conferma della decisione pretorile, per il resto non censurata.

Le

spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del

valore qui ancora litigioso di fr. 50’000.-, seguono la soccombenza (art. 106

cpv. 1 CPC).

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

Fatti

I. L’appello 18 maggio 2021 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

Considerandi

II. Le spese processuali di fr. 5’000.- sono a carico

dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 4’000.- per ripetibili.

III. Notificazione:

- avv.

- avv.

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 3

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF).