Locazione - disdetta straordinaria - mancato versamento della garanzia d'affitto

Incarto n.

12.2021.79

Lugano

15 novembre 2021/rg

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SE.2017.104 della Pretura del Distretto di

Bellinzona - promossa con petizione 21 novembre 2017 da

AO

1

patrocinata dall’avv. PA 2

contro

AP

1

patrocinato dall’avv. PA 1

con cui l’attrice ha

chiesto l’annullamento della disdetta straordinaria 21 agosto 2017 e

l’autorizzazione “a validamente versare il deposito cauzionale di CHF

15'000.- previsto dal contratto di locazione…presso un istituto bancario

designato dal Giudice”;

domanda avversata dal

convenuto con osservazioni 24 gennaio 2018, con le quali ha postulato la

reiezione della petizione con la conseguente conferma della validità della

disdetta;

richieste sulle quali il

Pretore aggiunto ha statuito con sentenza 26 aprile 2021, con la quale ha

parzialmente accolto la petizione, annullando la disdetta straordinaria 21

agosto 2017 del locatore e dichiarando irricevibile la domanda della

conduttrice di essere autorizzata a versare il deposito cauzionale presso un

istituto bancario designato dal Giudice, con accollo delle spese giudiziarie al

convenuto;

appellante il

convenuto con appello 26 maggio 2021, con cui chiede la riforma del

giudizio impugnato, nel senso di respingere integralmente la petizione, con

protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado di giudizio;

mentre l’attrice con

risposta 20 agosto 2021 postula l’inammissibilità del gravame e, in via

subordinata, la sua reiezione, pure con protesta di spese e ripetibili di

secondo grado;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. Con

contratto 18 marzo 2016 AP 1 ha concesso in

locazione a AO 1, società rappresentata da __________ B__________, lo spazio

commerciale a uso ristorante denominato “Ristorante M__________” sito

sulla part. n. __________ RFD di __________ per

una pigione mensile di fr. 5’000.- da pagare entro il 10 di ogni mese. Il

contratto, di durata indeterminata e pattuito con decorrenza dal 1° aprile 2016,

era disdicibile con preavviso di tre

mesi per le scadenze 31 marzo, 30 giugno, 30 settembre e 31 dicembre, la prima

volta per il 31 marzo 2026 (art. 1-4, doc. H) e prevedeva, quale

garanzia d’affitto, il versamento di fr. 15’000.-, o in sostituzione

l’emissione di una polizza assicurativa di pari valore, entro la data di inizio

della locazione (art. 5, doc. H). Per quanto in questa sede ancora di

interesse, le parti hanno altresì pattuito che la conduttrice avrebbe ripreso i

contratti di fornitura stipulati dal locatore fino alla loro scadenza e che il ricavo

derivante dalla vendita della birra sarebbe stato utilizzato “per il

pagamento parziale del prestito concesso al locatore per il nuovo bancone fino

al termine del contratto” (art. 7, doc. H). La conduttrice si è inoltre impegnata a stipulare le assicurazioni di

responsabilità civile e a ritirare le scorte merci (alimentari e bibite) e il

materiale di consumo (nafta, gas, legna, prodotti pulizia e altro) “anticipando

fr. 30'000.- entro l’inizio della locazione direttamente alla Ristorante M__________

Sagl”, con pagamento dell’eventuale saldo “dopo l’allestimento del

bilancio definitivo al 31 marzo 2016” da parte di quest’ultima (art. 9.

Doc. H). In merito ai due tavoli di biliardo presenti nella sala sita al piano

terreno e oggetto di una domanda di ampliamento, le parti hanno precisato che “si

dovrà stipulare un separato accordo in quanto il proprietario intende, se del

caso (a compenso delle spese di ampliamento) mantenere l’uso in proprio” (art.

2.1, doc. H).

B. Con scritto 12 giugno

2017 AP 1 ha diffidato AO 1 a versare la garanzia d’affitto entro 30 giorni,

con la comminatoria che trascorso infruttuoso il termine, il contratto di

locazione sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO, subordinatamente

con la comminatoria “di recesso dal contratto ai sensi dell’art. 107 CO”.

Con il medesimo scritto il locatore ha diffidato la conduttrice con la “comminatoria

della disdetta straordinaria ex art. 266g CO”, rimproverandole tutta una

serie di violazioni contrattuali (doc. A). Con missiva 10 luglio 2017 la

conduttrice ha integralmente contestato il contenuto dello scritto del locatore

(doc. B).

C. Con invio

raccomandato 21 agosto 2017 il locatore ha notificato alla conduttrice mediante

modulo ufficiale la disdetta straordinaria del contratto di locazione con

effetto al 30 settembre 2017, comunicandole “parallelamente, per quanto

attiene al mancato pagamento nonostante diffida della garanzia contrattuale”

il formale recesso dal contratto ai sensi dell’art. 107 cpv. 2 CO (doc. C).

D. Previo ottenimento

della necessaria autorizzazione ad agire (inc. richiamato UC 60/2017), con

petizione 21 novembre 2017 la conduttrice, contestando qualsiasi violazione

contrattuale, ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura di Bellinzona,

chiedendo l’annullamento della disdetta straordinaria 21 agosto 2017 e di

essere autorizzata “a validamente versare il deposito cauzionale di CHF

15'000.- previsto dal contratto di locazione 18 marzo 2016 presso un istituto

bancario designato dal Giudice”.

Con osservazioni 24

gennaio 2018 il locatore ha contestato le pretese avverse e chiesto di

confermare “la disdetta (recesso)” del contratto di locazione.

E. Esperita

l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, in cui

l’attrice ha cifrato la pretesa per ripetibili in fr. 23'308.95 (IVA inclusa),

il Pretore aggiunto, con sentenza 26 aprile 2021 qui impugnata, ha parzialmente

accolto la petizione, annullando la disdetta straordinaria 21 agosto 2017 del

locatore e dichiarando irricevibile la domanda della conduttrice di essere

autorizzata a versare il deposito cauzionale presso un istituto bancario. Egli

ha altresì condannato il convenuto al pagamento degli oneri processuali di

complessivi fr. 6'400.-, obbligandolo a rifondere alla conduttrice fr.

23'308.95 a titolo di ripetibili.

H. Con appello 26 maggio

2021 il convenuto ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di

respingere la petizione, con conseguente conferma della disdetta del contratto

di locazione 21 agosto 2017, protestando le spese giudiziarie di entrambi i

gradi di giudizio. Con risposta 20 agosto 2021 l’attrice si è opposta

integralmente al gravame, chiedendo di dichiararlo irricevibile e, in

subordine, di respingerlo, pure con protesta di spese e ripetibili di secondo

grado.

Considerato

in diritto: 1. L’art. 308

cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni

finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il

valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia

di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una

decisione finale in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr.

10'000.-. Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il

termine di 30 giorni (art. 311 CPC). Nella fattispecie, l’impugnata decisione 26

aprile 2021 è stata ritirata dall’appellante il giorno seguente (v.

tracciamento dell’invio agli atti), per cui l’appello 26 maggio 2021 è

tempestivo, così come lo è la risposta inoltrata dall’attrice nel termine di 30

giorni ai sensi dell’art. 312 cpv. 2 CPC.

2. Nell’impugnata

decisione il Pretore aggiunto ha innanzitutto stabilito in fr. 510'000.- il

valore di causa (oltre fr. 15'000.- della domanda di autorizzazione al

deposito), pari a 102 mensilità (dal 1° ottobre 2017 al 31 marzo 2026),

ritenuto che nel caso in cui la disdetta straordinaria non fosse valida, il

contratto di locazione avrebbe potuto essere disdetto per la prima volta con

effetto al 31 marzo 2026. In merito al mancato versamento della garanzia

d’affitto da parte della conduttrice, il primo giudice ha concluso che tale

manchevolezza non legittimava in concreto la disdetta straordinaria del

contratto di locazione ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, dall’istruttoria non

essendo emerso che la continuazione del contratto di locazione fosse divenuta

insostenibile per il locatore. Sulla base delle risultanze istruttorie il primo

giudice ha altresì accertato che la conduttrice aveva più volte offerto il

pagamento della garanzia di affitto senza che il locatore mostrasse il benché

minimo interesse a che il versamento venisse effettivamente eseguito,

manifestando per atti concludenti di avere rinunciato al deposito di garanzia.

Il locatore, inoltre, malgrado la conduttrice non avesse provveduto al pagamento

dell’importo di fr. 15'000.- entro l’inizio della locazione come previsto dal

contratto, le aveva comunque consegnato l’ente locato. Il Pretore aggiunto ha inoltre

ritenuto inefficace la disdetta straordinaria per gravi motivi ai sensi

dell’art. 266g CO, posto che le asserite inadempienze rimproverate alla

conduttrice erano di molto antecedenti la disdetta, di modo che esse non

potevano essere considerate per il locatore di una gravità tale da rendergli

insopportabile la continuazione della locazione. A prescindere da ciò, le

pretese inadempienze non erano state dimostrate dall’istruttoria.

3. Preliminarmente

l’appellante contesta il valore di causa accertato dal Pretore aggiunto. Stante

la durata minima del contratto di locazione (di 10 anni), a suo dire in

concreto occorre ex aequo et bono ritenere quale durata determinante il

periodo di protezione di tre anni di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, per

un valore litigioso complessivo di fr. 395'000.- (79 mensilità dal 1° ottobre

2017 al 30 aprile 2024).

3.1 Al riguardo occorre

preliminarmente osservare che l’appellante non trae alcuna conclusione né formula

una sufficiente domanda d’appello ai sensi dell’art. 311 cpv. 1 CPC, di modo

che la censura si rivela irricevibile (DTF 137 III 617 consid. 4.2, 4.3 e 6.3).

cfr. consid. 3.2).

3.2 Per completezza si osserva

che il valore di causa accertato dal Pretore aggiunto è errato, seppur per

motivi diversi da quelli esposti dall’appellante. In una causa di accertamento

della validità di un contratto di locazione di durata indeterminata a seguito

della contestazione della disdetta/dichiarazione di recesso dello stesso, il

valore litigioso corrisponde alla pigione, comprensiva delle spese accessorie,

per il periodo minimo durante il quale il contratto sussisterebbe se quella

disdetta/dichiarazione di recesso del contratto non fosse valida, periodo che

si estende fino alla data per la quale può essere significata una nuova

disdetta ordinaria. Se tale periodo è inferiore al termine di protezione di tre

anni fissato all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, allora nel computo del valore di

causa occorre considerare tale periodo di protezione. Il dies a quo di

questo termine - nell'ottica del calcolo del valore litigioso - è la data della

decisione cantonale impugnata (DTF 137 III 389, consid. 1.1, pag. 390-391). In

concreto, dunque, il periodo determinante per il calcolo del valore litigioso

decorre dalla data della decisione impugnata e non dalla data di scadenza del

contratto nel caso in cui la disdetta fosse valida (1° ottobre 2017) come

erroneamente considerato dal Pretore aggiunto e dall’appellante. Ritenuto che

il contratto di locazione sarebbe stato disdicibile la prima volta per il 31

marzo 2026 (doc. H) il valore litigioso ammonta a fr. 295'000.- (pigione

mensile di fr. 5'000.- dovuta durante 59 mesi, dal 1° maggio 2021 al 31 marzo

2026) e non a fr. 510'000.- come ritenuto dal Pretore aggiunto. Ciò non ha

comunque alcun influsso sulla determinazione delle spese giudiziarie di prima

sede, le stesse essendo inferiori, rispettivamente rientrando nei parametri

della LTG e del Rtar.

4. In merito alla

disdetta straordinaria per il mancato versamento della garanzia d’affitto, l’appellante

contesta la conclusione del Pretore, secondo cui egli vi avrebbe rinunciato per

atti concludenti e ribadisce che tale omissione avrebbe comportato

l’insostenibilità della continuazione del contratto ai sensi dell’art. 257f

cpv. 3 CO.

4.1. La garanzia d’affitto prestata

dal conduttore mira a una protezione del locatore per il rischio che corre nel

concedere in uso il bene locato. La garanzia può essere richiesta soltanto se è

prevista nel contratto di locazione o in un accordo separato. Nel caso in cui

viene chiesto al conduttore di prestare una garanzia in denaro o cartevalori,

il locatore deve attenersi alle disposizioni legali che regolano la materia (Wyttenbach in: Lachat et al., Das Mietrecht

für die Praxis, 8a ed., 2012, n. 15/2.11, pag. 261; Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar, Die

Miete, Vorbemerkungen zum 8. Titel, Art. 253 – 265 OR, 5aed., 2019,

n. 5 segg. ad art. 257e CO; Svit -

Kommentar, 4aed., 2018, n. 1 segg. ad art. 257e CO). Giusta l'art.

257e CO, se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una

garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una

banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore (cpv. 1).

Il conduttore è obbligato a pagare il deposito mentre il locatore è obbligato

ad aprire un conto a nome dell’inquilino e a versarvi il deposito. Salvo patto

contrario, il locatore ha il diritto di scegliere l’istituto bancario ove

depositare la garanzia (Higi/Bühlmann,

op. cit., n. 26 ad art. 257e CO; Svit

- Kommentar, n. 12 ad art. 257e CO; Wyttenbach,

op. cit., n. 15/2.2.5, pag. 264; Giger,

Berner Kommentar, Art. 256 – 259i OR, 2015, n. 10 ad art. 257e CO; Weber, Basler Kommentar, 7a

ed., n. 5 ad art. 257e CO). L'obbligo di depositare la garanzia d’affitto su un

conto bancario a nome dell'inquilino e il diritto di scegliere l’istituto

bancario comporta per il locatore l’obbligo di comunicare al conduttore il nome

della banca e l'esatta denominazione del deposito (Higi/Bühlmann, op. cit., n. 29 e 30 ad art. 257e CO).

Nel caso in cui il

conduttore non provveda a fornire la garanzia convenuta contrattualmente, una

parte della dottrina e (apparentemente) anche il Tribunale federale (decisione

del TF del 9 febbraio 2021 4A_468/2020 consid. 4.1.1 con riferimento alla

dottrina) permette al locatore, nel caso in cui la consegna dell’ente locato

fosse già intervenuta, di disdire anticipatamente il contratto di locazione ai

sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, se, tra altro, la sua continuazione è divenuta

insostenibile per il locatore (decisione del TF 4A_468/2020 del 9 febbraio

2021, consid. 4.1.1 con riferimenti). Il quesito di sapere se il mantenimento

del contratto è diventato intollerabile si determina in base alle circostanze

concrete del caso antecedenti la disdetta straordinaria e rientra nel potere di

apprezzamento del giudice (art. 4 CC; decisione del TF 4A_468/2020 del 9

febbraio 2021, consid. 4.1.2).

4.2 In concreto l’appellante non

critica il Pretore aggiunto per avere esaminato la questione della validità

della disdetta straordinaria in applicazione dell’art. 257f cpv. 3 CO, che può

venire qui confermata avuto riguardo dell’opinione della dottrina maggioritaria

e della decisione del Tribunale federale menzionata. Il locatore rimprovera in

sostanza al primo giudice di avere negato la violazione dell’obbligo di prestare

la garanzia d’affitto da parte della conduttrice poiché egli vi avrebbe

rinunciato per atti concludenti. A suo dire, l’istruttoria non avrebbe permesso

di dimostrare l’esistenza di una convenzione di estinzione del debito, le

testimonianze dando atto tutt’al più di una deroga del termine di adempimento.

4.2.1 L’appellante si limita a

proporre una propria lettura dei fatti sulla base di una soggettiva valutazione

delle prove, senza spiegare i motivi di fatto e di diritto per cui la

conclusione del Pretore aggiunto sarebbe errata, ciò rende la critica

irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC).

4.2.2 La stessa è ad ogni modo

infondata anche nel merito. In concreto il contratto di locazione prevedeva il

versamento di una garanzia di fr. 15'000.- o l’emissione di una polizza

assicurativa di pari valore, entro il 1°aprile 2016, giorno d’inizio della

locazione (art. 5, doc. H). Malgrado la conduttrice non abbia adempiuto a tale

obbligo, la consegna dell’ente locato è avvenuta nei termini contrattuali e il

locatore non ha mai sollecitato il versamento della garanzia d’affitto né ha

intrapreso alcunché per ottenerne il pagamento. Egli ne ha reclamato il

versamento per la prima volta solo con lettera 12 giugno 2017 (doc. A), ossia

oltre 14 mesi dall’inizio della locazione, quando i rapporti tra le parti si

erano oramai incrinati. Dall’istruttoria è inoltre emerso che la conduttrice,

dopo l’inizio della locazione e almeno fino a dicembre 2016, ha a più riprese

sollecitato il locatore affinché potesse procedere con il pagamento dell’importo

di fr. 15'000.- a titolo di garanzia d’affitto, richieste a cui quest’ultimo

non ha mai dato seguito (testi __________ S__________, verbale 30 novembre

2018, pag. 6, __________ G__________, verbale 12 marzo 2019, pag. 11). Dagli

atti non risulta che il locatore abbia autorizzato la conduttrice ad aprire un

conto in suo nome, rispettivamente a scegliere un istituto bancario, né che

abbia intrapreso alcunché per permettere alla conduttrice di adempiere al suo

obbligo. A fronte dello scopo della garanzia d’affitto, che mira alla tutela

del locatore dai rischi inerenti l’uso del bene locato, ci si può in buona fede

aspettare che quest’ultimo comunichi al conduttore, in assenza di pattuizioni

contrarie, le indicazioni necessarie affinché possa adempiere al suo obbligo di

versare la garanzia e, nel caso di mancato pagamento, che faccia valere senza

indugio la sua pretesa. Tenuto conto delle circostanze del caso concreto, a

fronte dell’atteggiamento di totale disinteresse manifestato dal locatore, la

conduttrice poteva in buona fede ritenere che egli avesse rinunciato al versamento

della garanzia di affitto conformemente all’art. 115 CO. Ne discende che alla

conduttrice non può essere imputata alcuna violazione del contratto di

locazione.

4.2.3 Per abbondanza si rileva che

anche nell’ipotesi in cui non si volesse ammettere una rinuncia per atti

concludenti, a fronte dell’atteggiamento disinteressato e della mancata

collaborazione del locatore nell’indicare alla conduttrice le modalità e gli

estremi per potere procedere con il pagamento dell’importo, a quest’ultima non

può essere rimproverato alcunché. In concreto, in assenza di pattuizioni

contrarie, spettava al locatore fornire alla conduttrice gli estremi utili al versamento

della garanzia d’affitto. Non avendolo fatto è l’appellante che a seguito del

suo inagire è venuto a trovarsi in una situazione di mora (art. 91 CO).

4.3 In merito all’ulteriore

presupposto cumulativo dell’art. 257f cpv. 3 CO, l’appellante sostiene che il

mancato versamento della garanzia d’affitto e la mancata trasmissione della

polizza assicurativa prevista al punto 6.1 del contratto di locazione,

costituirebbero delle gravi violazioni degli obblighi contrattuali e, in quanto

tali, renderebbero insostenibile la continuazione del rapporto di locazione. In

assenza di una violazione del contratto di locazione imputabile alla

conduttrice si potrebbe in concreto prescindere dalla disamina di tale censura.

Le seguenti considerazioni sono pertanto esposte solo per ragioni di

completezza.

4.3.1 Preliminarmente si rileva che

l’appellante non ha mai sostenuto in causa che la disdetta straordinaria

notificata alla conduttrice si sarebbe imposta anche a fronte della mancata

trasmissione delle polizze assicurative, essendosi egli limitato a rimproverare

alla conduttrice di non averle stipulate in violazione a quanto previsto dal

contratto di locazione, ciò che avrebbe giustificato la disdetta straordinaria

ai sensi dell’art. 266g CO. La circostanza, allegata per la prima volta, e con

ciò in modo irrito, solo in questa sede, non può essere ritenuta ammissibile

(art. 317 CPC). Contrariamente a quanto pretende l’appellante, poi, si osserva

che dagli atti non risulta che egli abbia richiesto alla conduttrice la

trasmissione delle menzionate polizze, di modo che la circostanza non è nemmeno

dimostrata.

4.3.2 Come illustrato al considerando

4.2.2 dall’istruttoria è emerso che malgrado la conduttrice non avesse versato

la garanzia d’affitto contestualmente all’inizio della locazione, il locatore

le ha consegnato l’ente locato, senza mai sollecitarla formalmente e senza

intraprendere alcunché per ottenerne il pagamento. È solo a giugno 2017, quando

Fatti

i rapporti tra le parti si erano incrinati (per altri motivi), che egli l’ha

diffidata per la prima volta dal volere versare la garanzia, ovvero oltre un

anno e due mesi dopo l’inizio della locazione. In queste circostanze, tenuto

altresì conto che la conduttrice ha regolarmente versato la pigione dovuta e che

non risulta che abbia arrecato danni all’ente locato, il solo fatto che il

contratto di locazione possa essere disdetto la prima volta per il 31 marzo

2026 non è sufficiente per ritenere insostenibile la continuazione del rapporto

di locazione fino a tale data. Ne discende che anche per questo motivo il mancato

pagamento della garanzia d’affitto non legittimava la disdetta straordinaria

del contratto di locazione ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO.

5. L’appellante critica

poi il Pretore aggiunto per avere negato l’esistenza di motivi gravi

giustificanti una disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 266g CO. Le

relative censure sono irricevibili già solo per il fatto che l’appellante ha

omesso di contestare l’ulteriore argomentazione, alternativa e indipendente, formulata

al riguardo dal primo giudice, secondo cui le pretese inadempienze, a

prescindere dalla loro esistenza, non potevano rivestire, “soggettivamente

per la parte convenuta, carattere di gravità tale da rendergli insopportabile

la continuazione della locazione sino alla prima disdetta ordinaria”, posto

che esse in ogni caso sarebbero comunque avvenute molto tempo prima della

notificazione della disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 266g CO. Ne

discende che su questo punto l’appello si rivela irricevibile per carente

motivazione (sulla questione v. DTF 142 III 364 consid. 2.4). È pertanto solo a

titolo abbondanziale che si entra di seguito nel merito delle singole critiche.

5.1 In merito agli introiti dei

tavoli da biliardo asseritamente incassati indebitamente dalla conduttrice, l’appellante

ribadisce la tesi secondo cui la volontà delle parti in merito alla clausola

contrattuale n. 2.1 era quella di lasciare alla conduttrice gli incassi dei

biliardi solo fino a concorrenza delle spese di ampliamento da lei sostenute,

il rimanente restando di pertinenza del locatore. La censura è irricevibile per

carente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), l’appellante limitandosi a ripetere

quanto già sostenuto in prima sede, senza confrontarsi compiutamente con le

argomentazioni pretorili, spiegando i motivi di fatto e di diritto per cui la

sua conclusione sarebbe errata. La censura è in ogni caso destinata

all’insuccesso, ritenuto che, contrariamente a quanto preteso nello scritto 12

giugno 2017 (doc. A), l’istruttoria ha permesso di accertare che il contratto

di noleggio concernente i due biliardi è stato stipulato con la ditta R__________

Sagl (proprietaria dei biliardi) dalla conduttrice in qualità di gerente del

ristorante M__________ già il 4 aprile 2016 e prevedeva che gli introiti

sarebbero stati suddivisi tra il noleggiatore e quest’ultima (doc. L), senza

che l’appellante potesse vantare qualsivoglia pretesa (teste B__________ __________,

verbale 9 luglio 2019, pag. 18). A ciò si aggiunga che secondo il chiaro tenore

della clausola, un’ eventuale altra ripartizione degli incassi necessitava di

uno specifico accordo, di cui non vi è traccia agli atti.

5.2 In merito alle cantine, contrariamente

Considerandi

a quanto pretende l’appellante, dalla testimonianza di __________ L__________

non si può concludere che la conduttrice abbia indebitamente chiuso delle

cantine non oggetto del contratto di locazione (doc. H), ritenuto che la stessa

ha specificato di non conoscere “gli accordi intervenuti tra le parti

sull’utilizzo o meno delle cantine” (verbale 12 marzo 2019, pag. 13).

5.3

L’appellante critica poi il

primo giudice per avere negato l’esistenza di un accordo tra le parti, secondo

cui la conduttrice avrebbe dovuto liberare il locatore dal pagamento

dell’intero prestito a lui erogato dalla B__________ __________ AG con il

ricavo della vendita della birra di questa medesima società. A suo dire, la

conduttrice, vendendo anche birra di altri produttori, avrebbe violato la

clausola n. 7 del contratto di locazione, causandogli un danno economico di

almeno fr. 3'000.- pari alla mancata riduzione del suo mutuo con la società

menzionata. La censura è irricevibile poiché si fonda su una circostanza mai addotta

negli allegati preliminari: il fatto che la conduttrice avrebbe venduto birra

anche di altri fornitori è stato infatti allegato dall’appellante solo in sede

di conclusioni, e con ciò tardivamente (art. 229 cpv. 1 e 2 CPC e contrario

e art. 232 CPC; II CCA 31

marzo 2021 inc. n. 12.2020.56 con riferimenti, 15 novembre 2018 inc. n.

12.2017.94, 14 maggio 2020 inc. n. 12.2018.151), ritenuto che negli allegati

preliminari egli si è limitato a sostenere che la conduttrice si sarebbe

assunta l’obbligo di liberarlo integralmente dal contratto di mutuo che egli

aveva stipulato con la B__________ __________ AG. La stessa sarebbe comunque

infondata anche nel merito. Secondo il chiaro testo della clausola contrattuale

(art. 7, doc. H) la conduttrice si è infatti impegnata a liberare parzialmente

il locatore dal prestito a lui erogato dalla B__________ __________ AG con la

vendita della birra A__________, restando tuttavia libera di vendere birra

anche di altri fornitori, come confermato dal consulente di vendita della stessa

B__________ __________ AG (teste __________ F__________, verbale 9 luglio 2019,

pag. 21). A ciò si aggiunga che il ristorno annuo sul consumo della birra A__________

per gli anni 2017 e 2018 è risultato di entità maggiore rispetto a quello del

2016.

quando la gerenza del ristorante M__________ era ancora del locatore ed è

sempre stato correttamente destinato dalla conduttrice all’ammortamento del

debito esistente tra AP 1 e la ditta menzionata

(teste __________ F__________, verbale 9 luglio

2019, pag. 20).

5.4

In merito all’asserito mancato

versamento del saldo per “scorte merci e materiale di consumo”

l’appellante si limita in sostanza a trascrivere parola per parola quanto già

esposto con le conclusioni (conclusioni pag. 6 e 7), di modo che su questo

punto l’appello si rivela nuovamente irricevibile per carente motivazione (art.

311.

cpv. 1 CPC, DTF 138 III 374 consid. 4.3.1). La censura sarebbe comunque

destinata all’insuccesso, ritenuto che secondo il chiaro testo della clausola

(doc. H, art. 9) il saldo sarebbe stato “eventualmente da saldare dopo

l’allestimento del bilancio definitivo al 31 marzo 2016 della Ristorante __________

Sagl”, bilancio che non risulta essere stato allestito e in ogni caso mai

prodotto in causa.

6.

Ne discende che

l’appello del convenuto dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile,

con conferma della decisione pretorile.

Le spese

processuali e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate sulla base di

un valore litigioso complessivo di fr. 295'000.- (cfr. consid. 3.2), seguono la

soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC).

7.

Il valore di causa

supera ampiamente la soglia di fr. 15'000.- prevista all’art. 74 cpv. 1 lett. a

LTF per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide:

1. L’appello 26 maggio

2021 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile. Di conseguenza

la sentenza 26 aprile 2021 della Pretura del Distretto di Bellinzona, è

confermata.

2. Gli oneri

processuali di fr. 8'000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla

controparte identico importo per ripetibili d’appello.

3. Notificazione:

- avv. ;

- avv. .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Bellinzona.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).