Locazione - espulsione - procedura sommaria nei casi manifesti

Incarto n.

12.2021.84

Lugano

14 dicembre 2021/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SO.2021.250 della Pretura della

giurisdizione di Locarno-Campagna – promossa con istanza 11 marzo 2021 da

AO

1

patrocinato dall’ PA 1

contro

AP

1

chiedente, nella

procedura sommaria nei casi manifesti, l’espulsione del convenuto dall’ente

locato denominato “Casa __________” in via __________ __________ a __________;

domanda avversata dal

convenuto, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore ha

accolto con sentenza 6 maggio 2021;

appellante il

convenuto con appello 26 maggio 2021, con il quale chiede di annullare la

decisione impugnata nel senso di respingere l’istanza, il tutto con protesta delle

spese giudiziarie di entrambi i gradi di giudizio;

mentre l’istante con

osservazioni 12 luglio 2021 postula la reiezione del gravame, protestando tasse,

spese e ripetibili di appello;

preso atto della replica

spontanea 15 luglio 2021, della duplica spontanea 26 luglio 2021 e degli

ulteriori scritti 23 agosto 2021 e 7 settembre 2021;

letti ed esaminati gli

atti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1. A partire dal 1°

luglio 2017 AO 1

ha concesso in locazione a AP 1 l’abitazione unifamiliare

denominata Casa “__________” sita in via __________ a __________ per una

pigione mensile di fr. 2'000.-, oltre a determinate spese accessorie. Il

contratto, di durata indeterminata, era disdicibile con preavviso di tre mesi

per fine marzo, giugno o settembre di ogni anno. (doc. A).

2. Con scritto 11

dicembre 2020 spedito tramite posta elettronica (doc. H), il locatore ha

notificato a AP 1 su modulo ufficiale la disdetta del contratto di locazione

con effetto al 31 marzo 2021, precisando che sia la lettera sia il modulo

ufficiale gli sarebbero stati recapitati, in assenza di altre informazioni,

anche con invio raccomandato all’indirizzo in Germania da lui indicato nel

contratto di locazione (doc. F, G).

3. Con istanza 13

gennaio 2021 il conduttore ha contestato innanzi al competente Ufficio di

conciliazione la disdetta che AO 1 gli ha notificato per il 31 marzo 2021 e

chiesto la proroga del contratto di locazione per almeno un anno (doc. 2).

Fallito il tentativo di conciliazione, il 23 febbraio 2021 al conduttore è

stata rilasciata l’autorizzazione ad agire (doc. L).

4. Con istanza 11 marzo

2021 nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti

innanzi alla Pretura di

Locarno – Campagna,

AO 1 ha chiesto di ordinare l’immediata espulsione di AP 1 dall’ente locato,

con le comminatorie di rito. Egli ha sostenuto di avere disdetto il contratto

di locazione per il 31 marzo 2021 su modulo ufficiale con raccomandata 14

dicembre 2020, inviata all’indirizzo in Germania indicato nel contratto di

locazione.

5. In sede di risposta

il conduttore ha contestato la validità della disdetta, sostenendo che la

stessa non sarebbe mai stata recapitata all’indirizzo indicato. Nel caso in cui

fosse stata ritirata dai suoi genitori che abitano a quell’indirizzo, la

notifica non sarebbe valida, non essendo quello il suo domicilio e i suoi

genitori non essendo autorizzati a rappresentarlo.

6. Con decisione 6

maggio 2021 il Pretore ha ritenuto adempiuti i requisiti posti dall’art. 257

CPC per accordare la tutela nei casi manifesti in procedura sommaria e ha pertanto

accolto l’istanza, ordinando l’espulsione immediata del conduttore dall’ente

locato, con le comminatorie di rito. Il primo giudice, accertato che la

disdetta 11 dicembre 2020 era stata inviata con raccomandata 14 dicembre 2020 ed

era stata recapitata il 16 dicembre successivo all’indirizzo indicato dal

convenuto nel contratto di locazione, l’ha ritenuta manifestamente valida. Al

riguardo egli ha considerato che il conduttore non aveva mai notificato al

locatore e all’autorità comunale di avere trasferito il proprio domicilio a __________

né aveva mai indicato al locatore di inviargli le comunicazioni a

quell’indirizzo, emergendo anzi dagli atti le sue lamentele per il fatto che il

locatore in precedenza gli aveva fatto pervenire delle comunicazioni proprio a __________

mentre si trovava in Germania, indicando perfino come suo domicilio l’isola di __________.

Il Pretore, ritenuto che la domanda di protrazione della locazione e di

contestazione della disdetta era stata presentata tardivamente dal conduttore,

come accertato nella causa parallela (inc. n. SE.2012.17) della medesima

Pretura, ha ritenuto adempiuti i presupposti dell’art. 257 CPC, accogliendo

l’istanza.

7. Con appello 26

maggio 2021 il convenuto è insorto contro la decisione pretorile, chiedendone

l’annullamento nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza del locatore per

assenza dei presupposti dell’art. 257 CPC, protestando le spese giudiziarie di

entrambi i gradi di giudizio.

8. Contro

una decisione emanata in procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi

manifesti il cui valore è di almeno

fr. 10'000.- è dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni

(art. 314 CPC), che legalmente possiede effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1

CPC). La decisione 6 maggio 2021 è stata notificata il giorno successivo e l'avviso di ricevimento è stato depositato

nella casella dell’appellante il 10 maggio 2021 (tracciamento dell’invio agli

atti). Il termine di giacenza di sette giorni dell'art. 138 cpv. 3 lett. a CPC

è scaduto quindi lunedì 17 maggio 2021. Ne deriva che in concreto il termine di

10 giorni per appellare la decisione citata è cominciato a decorrere l'indomani

del settimo giorno successivo al tentativo di consegna infruttuoso, ed è

scaduto il 28 maggio 2021. L’appello 26 maggio 2021 si rivela pertanto

tempestivo così come la risposta 12 luglio 2021 inoltrata a sua volta nel

termine di 10 giorni dalla notifica dell’appello.

9. Con l’appello

possono essere censurati l’errata applicazione del diritto e l’errato

accertamento dei fatti (art. 310 CPC); l’atto di appello deve contenere i

motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e

311 cpv. 1 CPC); l’appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni

siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del

Pretore, pena l’irricevibilità dell’appello per carente motivazione. In

concreto l’appellante ha presentato un prolisso gravame, dilungandosi sulla

controversia che lo oppone alla controparte e sollevando contestazioni in parte

nuove e in parte non riferite alla decisione pretorile e quindi irricevibili,

in ogni caso riassunte nei considerandi seguenti.

10. I documenti prodotti da

AP 1 con l’appello sono irricevibili, questa Camera dovendo decidere solo sulla

base delle prove assunte dal giudice di prima sede e non potendo riesaminare la

liquidità della fattispecie sulla base di documenti prodotti solamente con

l’impugnativa, nemmeno qualora questi rispettassero le condizioni poste

dall’art. 317 CPC (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre

2012, in: SJ 2013 I pag. 129).

11. L’appellante sostiene

che l’istanza di espulsione 11 marzo 2021 presentata dal locatore avrebbe

dovuto essere dichiarata irricevibile, ritenuto che il contratto di locazione

al momento dell’inoltro della stessa non era ancora terminato, la disdetta

essendo stata notificata con effetto al 31 marzo 2021.

11.1 Da un profilo processuale

l’appellante sembra criticare il primo giudice per essere entrato nel merito

dell’istanza malgrado l’assenza di un interesse degno di protezione (art. 59

cpv. 2 lett. a CPC). La censura è infondata. L’azione di espulsione è un’azione

condannatoria con la quale il locatore chiede al giudice di obbligare il

conduttore a restituire i locali (TF 4A-143/2014 del 23 giugno 2014 consid.

4.1.1). In concreto, il conduttore con istanza 13 gennaio 2021 ha contestato la

disdetta e chiesto la proroga del contratto di locazione per almeno un anno,

manifestando in tal modo la sua volontà di non riconoscere la validità della

disdetta e di non volere riconsegnare i locali al termine della locazione. In

tali circostanze è innegabile che il locatore già al momento dell’inoltro

dell’istanza di espulsione l’11 marzo 2021, dopo che pure il necessario

tentativo di conciliazione era fallito con conseguente rilascio

dell’autorizzazione ad agire il 23 febbraio 2021, aveva un interesse degno di

protezione a che al momento della scadenza del contratto venisse emanata una decisione

di espulsione, e ciò anche se a quel momento il termine di disdetta non era

ancora scaduto (sulla questione Bachofner,

Die Mieterausweisung in klaren und in weniger klaren Fällen, 2019, n. 593 con

riferimenti; Lachat, Mietrecht für

die Praxis, 8a ed., pag. 685, con riferimenti). A ciò aggiungasi che

secondo la dottrina maggioritaria e la giurisprudenza i presupposti processuali

devono esistere al momento in cui è resa la decisione di merito (DTF 133 III

539 consid. 4.3; 130 III 241; 127 III 41 consid. 4c; Bachofner, op. cit., n. 594 e riferimenti), ciò che in

concreto era il caso.

11.2 Da un profilo del diritto

materiale l’art. 267 cpv. 1 CO prevede l’obbligo del conduttore di restituire i

locali alla fine della locazione. Il diritto del locatore alla riconsegna

dell’ente locato di venta pertanto esigibile alla scadenza del contratto. L’esigibilità

del credito non è un presupposto processuale, ma una premessa materiale

dell’esistenza della pretesa dedotta in giudizio. Essa non deve esistere già al momento dell’inoltro

dell’azione, essendo sufficiente che sia data al momento della deliberazione

della sentenza (TF 9C_130/2015 del 14 settembre 2015 consid. 6.2; Oberhammer, in: ZPO-Kurzkommentar, 2a

ed. 2014, n. 12 ad art. 84 CPC; Spühler,

in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2a ed. 2013,

n. 17 ad art. 84 ZPO). Ne discende che anche per questo motivo la censura è

infondata.

12. L’appellante

critica il primo giudice per avere fondato la sua decisione su circostanze e

prove addotte solo in sede di replica, ciò non sarebbe conforme alla procedura

di tutela nei casi manifesti ai sensi dell’art. 257 CPC.

12.1 L'art. 253 CPC dispone che se nella procedura sommaria un'istanza non risulta

inammissibile o infondata, “il giudice dà modo alla controparte di

presentare oralmente o per scritto le proprie

osservazioni”. Ricevuta

l'istanza, il giudice ha dunque la scelta fra indire un dibattimento o invitare

il convenuto a presentare osservazioni scritte. Se opta per lo scambio di atti

scritti egli può anche, con il riserbo che la celerità di una procedura

sommaria impone, ordinare eccezionalmente un secondo scambio di atti scritti se

ciò si rivelasse necessario dalle circostanze (DTF 145 III 213 consid. 6.1.3c,

DTF 144 III 117 consid. 2.1, DTF 138 III 254 consid. 2.1). Ch'egli ordini un

secondo scambio di atti scritti o si limiti al primo scambio di atti scritti o

al dibattimento, comunque sia, le parti hanno la facoltà incondizionata di

pronunciarsi spontaneamente su ogni atto del tribunale o della controparte in

virtù degli art. 6 par. 1 CEDU e 29 cpv. 1 e 2 Cost., indipendentemente dalla

circostanza che tale atto contenga elementi nuovi e importanti oppure no (DTF

144 III 117 consid. 2.1 con richia­mi). Se il

giudice ordina uno scambio di atti scritti, la procedura termina con l'avvenuto

scambio di tali atti. Se invece il giudice indice un dibattimento o dispone

eccezionalmente un secondo scambio di atti scritti, le parti hanno ancora la possibilità di addurre fatti nuovi e

prove nuove fino alla deliberazione della sentenza (DTF 144 III 118

consid. 2.2).

12.2 Nella

fattispecie il Pretore, con disposizione ordinatoria 9 aprile 2021 ha

notificato al locatore le osservazioni scritte del conduttore, fissandogli un

termine di 15 giorni per presentare la replica, con l’avvertenza che in caso di

omissione la procedura avrebbe seguito il suo corso senza quest’atto

processuale (art. 147 CPC). Il primo giudice, con disposizione ordinatoria 16

aprile 2021 ha quindi notificato al convenuto la tempestiva replica

dell’istante, fissando anche a lui un termine di 15 giorni per presentare la

duplica, con l’avvertenza delle conseguenze nel caso di una sua omissione (art.

147 CPC). In concreto, il Pretore ha ordinato un secondo scambio di scritti, di

modo che l’istante in replica poteva liberamente addurre nuovi fatti e produrre

nuove prove. Occorre altresì rilevare che l’appellante omette di spiegare in

che maniera un tale modo di procedere gli avrebbe arrecato pregiudizio. Ciò è

in ogni caso da escludere, posto che anche a lui è stato assegnato un termine

di 15 giorni per presentare la duplica scritta, senza alcuna limitazione di

sorta. Del resto l’appellante in prima sede se ne è guardato bene dal sollevare

una qualsiasi obiezione al modo di procedere adottato dal Pretore (di cui lui

stesso ha beneficiato, non foss’altro in termini di tempo), sicché è malvenuto

a dolersene ora.

13. L’appellante

osserva poi di avere contestato la disdetta e chiesto una proroga del contratto

di locazione innanzi al competente Ufficio di conciliazione, di modo che gli

effetti della disdetta sarebbero in ogni caso sospesi fino al termine della

parallela procedura.

13.1 Una

domanda di espulsione nella procedura sommaria nei casi manifesti è di

principio ammissibile anche nel caso in cui il conduttore ha precedentemente

introdotto un’azione di contestazione della disdetta e di proroga del contratto

di locazione che non è ancora conclusa. In una tale evenienza, il giudice del

caso manifesto verifica in via pregiudiziale la validità della disdetta (DTF

144 III 462 consid. 3; DTF 141 III 262 consid. 3). La domanda di espulsione

promossa in procedura sommaria nei casi manifesti in applicazione dell’art. 257

CPC deve tuttavia essere dichiarata irricevibile, nel caso in cui la parallela

procedura di protezione della disdetta sia ancora pendente e la richiesta di

proroga della locazione non sia esclusa per legge in applicazione dell’art.

272a CO (Bachofner, op. cit., n.

458).

13.2 Il

Pretore ha ritenuto che il termine per presentare la petizione nella parallela

procedura di contestazione della disdetta, scadente il 25 marzo 2021, era in

concreto decorso infruttuoso, come accertato nella parallela causa inc. SE

2021.17. L’appellante censura questo assunto con una serie di nuove

argomentazioni e con la produzione di nuovi documenti, che risultano

inammissibili, questa Camera dovendo decidere solo sulla base delle allegazioni

e delle prove assunte dal giudice di prima sede (sentenza del TF 4A_420/2012

del 7 novembre 2012, in SJ 2013 I pag. 129).

In

concreto il convenuto con risposta 31 marzo 2021 ha sostenuto di avere

inoltrato la relativa petizione tempestivamente, ovvero entro il 25 marzo 2021,

senza tuttavia produrre alcun giustificativo. Nemmeno in sede di duplica,

malgrado egli potesse ancora liberamente addurre fatti nuovi e produrre nuove

prove, ha portato elementi utili a sostegno della sua tesi né ha accennato al

fatto di avere inoltrato un’istanza di restituzione del termine, di modo che la

conclusione pretorile non presta il fianco a critiche. A ogni buon conto la

questione è a questo stadio della causa ininfluente, la decisione 7 maggio 2021

del Pretore concernente la procedura di contestazione della disdetta e

protrazione della locazione (inc. SE.2021.17) essendo nel frattempo passata in

giudicato.

A

ciò occorre aggiungere che in concreto il locatore ha disdetto il contratto di

locazione anche facendo riferimento alla mora del conduttore nel versamento

della pigione (doc. F, G), circostanza quest’ultima esplicitamente ammessa dal

conduttore (risposta 31 marzo 2021, pag. 2), rispettando tutti i presupposti

dell’art. 257d CO, di modo che una proroga del contratto di locazione era in

ogni caso esclusa ai sensi dell’art. 272a cpv. 1 lett. a CO (DTF 117 II 415

consid. 4; Lachat, op. cit., pag.

638; Weber, Basler Kommentar, n. 2

ad art. 272a CO).

14. L’appellante

osserva in seguito che il locatore non avrebbe dimostrato di avergli notificato

la disdetta su modulo ufficiale. La censura, oltre che inammissibile, la

circostanza essendo stata sollevata solo in questa sede e con ciò tardivamente

(art. 317 cpv. 1 CPC), è infondata. La procedura di tutela giurisdizionale nei

casi manifesti è sottoposta alla massima dispositiva. Se il conduttore non

contesta di avere ricevuto il modulo ufficiale, questo è un fatto non

controverso, che è incontestato ai sensi dell’art. 257 cpv. 1 lett. a CPC (DTF 144

III 462 consid. 3 e 4). In prima sede l’appellante si è limitato a sostenere in

termini generici che la disdetta non sarebbe stata recapitata all’indirizzo

indicato, senza pretendere che allo scritto 11 dicembre 2020 non fosse stato

allegato il modulo ufficiale. In queste condizioni la circostanza non era

controversa e non necessitava di essere dimostrata dal locatore.

15. L’appellante

osserva poi che la disdetta sarebbe nulla, poiché nella lettera accompagnatoria

11 dicembre 2020 (doc. F) a cui era allegato il formulario ufficiale mancava

l’indirizzo del destinatario. La censura è infondata. Nel testo della stessa

l’indirizzo del conduttore è infatti indicato in forma estesa e il locatore ha

prodotto la ricevuta di conferma dell’invio raccomandato (doc. I) con

l’indicazione del medesimo indirizzo. Abbondanzialmente occorre rilevare che

l’indicazione dell’indirizzo del destinatario non è comunque contemplato nelle

necessarie condizioni di forma previste dall’art. 9 cpv. 1 dell’Ordinanza

concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione e commerciali

(OLAL).

16. L’appellante

rimprovera in seguito al primo giudice di avere accertato sulla base della sola

ricevuta di impostazione che lo scritto raccomandato 14 dicembre 2020 è stato

notificato il 16 dicembre seguente. A suo dire, ciò costituirebbe un accertamento

arbitrario dei fatti e una violazione del diritto, ritenuto che spettava al

locatore portare la prova dell’avvenuta notifica e non al giudice procedere

autonomamente all’accertamento.

In concreto dal fascicolo processuale

emerge che l’istante nei suoi allegati introduttivi ha spiegato di avere

notificato la disdetta all’indirizzo indicato sul contratto di locazione con

scritto raccomandato 14 dicembre 2020, producendo a sostegno della sua

affermazione la ricevuta di invio, con l’indicazione del relativo numero,

dell’indirizzo del destinatario, della data di invio e del codice QR,

scansionabile con l’apposita applicazione della Posta, che permette di seguire

lo stato dell’invio tramite il servizio elettronico della stessa (doc. I, S). È

vero che l’istante non ha prodotto, a sostegno della sua allegazione,

l’estratto stampato su carta dell’avviso di ricevimento dello scritto

raccomandato. Ciò non è tuttavia necessario, rientrando nella definizione di

documento ai sensi dell’art. 177 CPC anche quelli evincibili da altri supporti,

quali ad esempio quelli digitali (Trezzini,

Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa

ed., Vol. 1, n. 1 seg. ad art. 177 CPC), come in concreto. Contrariamente a

quanto reputa l’appellante, il Pretore non ha accertato d’ufficio la

circostanza dell’avvenuto recapito della disdetta. Egli si è limitato a

visionare l’estratto del tracciamento dell’invio sulla base delle informazioni

(codice QR rispettivamente numero dell’invio raccomandato) contenute nella

ricevuta di cui al doc. I (che corrisponde al doc. S) tramite l’ausilio di un

supporto digitale, peraltro liberamente accessibile anche al medesimo

appellante.

17. In

merito alle ulteriori argomentazioni concernenti le asserite manchevolezze nel

recapito dello scritto raccomandato, derivanti dalle personali indagini

esperite dall’appellante, e ai nuovi documenti 18 e 19, gli stessi sono

irricevibili siccome tardivi (sentenza del TF 4A_420/2012 del 7 novembre 2012,

in SJ 2013 I pag. 129; cfr. consid. 9, 10 e 13.2). Le argomentazioni non sono

comunque sufficienti per far sorgere un dubbio in merito alla correttezza del

recapito. Contrariamente a quanto previsto dalla giurisprudenza in materia, che

richiede in questi casi l’esistenza di concreti indizi di errore nel recapito

(sentenze del Tribunale federale 4A_350/2014 del 16 settembre 2014 consid. 2.2;

6B_940/2013 del 31 marzo 2014 consid. 2.1.1), l’appellante basa la sua critica

su delle mere supposizioni e su una teorica possibilità di errore della Posta,

ciò non è sufficiente a far dubitare che in concreto il recapito non sia stato

eseguito correttamente, come attestato dai doc. I e S. Quanto poi al fatto che

il plico sarebbe stato recapitato ai suoi genitori (al medesimo indirizzo

indicato nel contratto di locazione), la censura è nuovamente inconsistente,

tornando qui applicabile la teoria della ricezione assoluta, secondo cui è

sufficiente che la disdetta entri nella sfera d’influenza del destinatario, e

ciò indipendentemente dal fatto che questi ne prenda effettivamente conoscenza

o meno (DTF 143 III 15 consid. 4.1; 137 III 208 consid. 3.1.2). Spetta al

destinatario prendere le precauzioni adeguate affinché questo avvenga.

18. Con

una serie di ulteriori censure

l’appellante ribadisce che la disdetta

avrebbe dovuto essergli notificata all’indirizzo di __________, ovvero al luogo

del suo domicilio di fatto. Egli sostiene di avere allegato in maniera chiara e

sufficiente di avere costituito il domicilio di fatto a __________ e dissente

dalla valutazione operata dal Pretore, il quale avrebbe erroneamente messo a

suo carico l’onere della prova, incorrendo in una violazione dell’art. 257 CPC.

18.1 Le

argomentazioni esposte dal conduttore al riguardo sono irricevibili per carente

motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). Egli non spiega i motivi di fatto e di

diritto per cui l’accertamento del primo giudice, secondo cui il conduttore non

ha mai notificato al locatore e alle autorità di avere trasferito il domicilio

a __________, circostanza peraltro da lui pacificamente ammessa in prima sede,

sarebbe errato e con ciò da riformare. In merito all’ulteriore accertamento

pretorile, secondo cui il conduttore non ha mai comunicato al locatore,

perlomeno in maniera chiara, di inviargli le comunicazioni a __________,

l’appellante si limita a contrapporre generiche e personali considerazioni e a

proporre una soggettiva lettura dei fatti e dei documenti, ciò che rende l’appello

su questo punto irricevibile.

18.2 Le

censure sono ad ogni modo infondate. In merito all’onere della prova

nell’ambito dell’art. 257 CPC la giurisprudenza pone chiaramente a carico della

parte convenuta l’onere di formulare obiezioni e eccezioni motivate e

stringenti. Nel caso in cui le stesse non possano essere immediatamente

smentite e siano per loro natura suscettibili di far vacillare il convincimento

del giudice, la procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti è

inapplicabile e la relativa istanza inammissibile (DTF 144 III 462 consid. 3.1;

141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1). In concreto l’appellante

non ha portato elementi utili che permettano anche solo di supporre che egli

abbia costituito un domicilio di fatto a __________, non essendo sufficiente al

riguardo avere ammobiliato l’ente locato, avere versato (parzialmente) la

pigione o la durata del contratto.

18.3 A

fronte delle risultanze istruttorie la questione è in ogni caso inconsistente. Salvo

pattuizione contraria, la disdetta notificata all’indirizzo indicato nel

contratto è di principio considerata valida. In caso di assenza prolungata,

spetta al conduttore organizzarsi affinché possa prendere conoscenza della

corrispondenza concernente la locazione e, se necessario, comunicare al

locatore l'indirizzo al quale può essere raggiunto. In quest’ultima ipotesi, il

locatore non può in buona fede ritenere quale valido recapito per la notifica

della disdetta l’indirizzo indicato sul contratto di locazione (decisione del

TF dell’8 aprile 2021 4A_67/2021 consid. 5.2 e riferimenti). In caso di

cambiamento di domicilio, il conduttore è tenuto a comunicarlo al locatore, altrimenti

l'indirizzo precedente sarà considerato quale valido recapito per la notifica (Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar, Die

Miete, Art. 266-268b OR, 5a ed., n. 38 Vorbemerkungen zu Art. 266 –

266o).

In

concreto l’indirizzo indicato nel contratto di locazione corrisponde a quello

in cui il locatore ha inviato la disdetta. Dagli atti è emerso chiaramente che il

conduttore non ha mai notificato al locatore e all’autorità comunale di avere

trasferito il domicilio in Ticino all’indirizzo dell’ente locato (circostanza

pacificamente ammessa dallo stesso appellante). Egli non ha nemmeno mai

informato il locatore della necessità di inviargli le comunicazioni concernenti

la locazione all’indirizzo di __________, non essendo egli più raggiungibile

all’indirizzo in Germania indicato nel contratto di locazione. Anzi, dai

documenti agli atti traspare piuttosto che il conduttore ha a più riprese

approfittato della mancanza di chiarezza in merito al suo domicilio/luogo di

residenza (malgrado le richieste di chiarimento da parte del locatore) al fine

di giustificare i suoi ritardi nel pagamento delle pigioni e dei costi

accessori e nel rispondere alle richieste del locatore (doc. E, U, V, Z). In simili

circostanze e in assenza di una chiara ed esplicita rettifica del luogo dove il

conduttore era raggiungibile, il locatore poteva in buona fede ritenere

l'indirizzo menzionato nel contratto di locazione quale (unico) valido recapito

per la notifica della disdetta; pretendere il contrario risulta in concreto finanche

temerario.

19. Ne deriva che in concreto

Fatti

i presupposti dell’art. 257 CPC per accordare tutela giurisdizionale nei casi

manifesti sono adempiuti. L’appello presentato da AP 1 è pertanto respinto

nella misura in cui è ricevibile. Le spese giudiziarie della procedura di

appello seguono l’integrale soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC) e

sono calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 72'000.-, determinante

anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale.

Per

questi motivi

decide:

1. L’appello 26 maggio

2021 di AP 1, è respinto nella misura in cui è ricevibile. Di conseguenza

è confermata la decisione 6 maggio 2021 della Pretura della giurisdizione di

Locarno – Campagna.

Considerandi

2.

Le spese processuali

di complessivi fr. 1’000.- sono a carico dell’appellante che rifonderà alla

controparte fr. 3'000.- a titolo di ripetibili di appello.

3.

Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno-Campagna.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000.

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).