Locazione - contestazione della disdetta abusiva o inefficace - contratto di durata massima - mutamento di proprietario - espulsione - tutela giurisdizionale nei casi manifesti

Incarto n.

12.2022.10

Lugano

25 aprile 2022/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa a procedura sommaria (tutela giurisdizionale nei casi

manifesti) - inc. n. SO.2021.845 della Pretura della giurisdizione di

Locarno-Campagna - promossa con istanza 8 settembre 2021 da

AO

1

rappr. da PA 1

contro

con cui l’istante ha

chiesto lo sfratto immediato della convenuta dall’ente locato e meglio da tutti

gli spazi indicati al punto 1 del contratto di locazione di cui al doc. D (box

per cavalli, selleria, pascoli, fienile e deposito, abitazione lungo il

maneggio coperto dietro la __________ __________, posteggi, __________ __________

e giardino, maneggio coperto, campo esterno) e la condanna della convenuta al

pagamento, dal 1° luglio 2021 e fino alla riconsegna dell’ente locato, di un’indennità

per occupazione abusiva di fr. 4’600.- mensili, oltre a

fr. 15.- al mese per ogni cavallo e a fr. 30.- al mese per ogni posteggio

supplementare;

domanda avversata dalla

controparte, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con

decisione 14 gennaio 2022 ha (parzialmente) accolto, ordinando lo sfratto dall’ente

locato e condannando la convenuta al pagamento di fr. 29'677.40;

appellante la convenuta con

appello 27 gennaio 2022, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio

nel senso di respingere l’istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe

le sedi;

mentre l'istante con

osservazioni (recte: risposta) 23 febbraio 2022 ha postulato la

reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;

preso

atto della replica spontanea 8 marzo 2022 della convenuta e della duplica

spontanea 21 marzo 2022 dell’istante;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con

“contratto di affitto” (recte: di locazione) 22 dicembre 1999 (doc. B)

il P__________ __________ ha dato in affitto (recte: in locazione) a H__________

__________, fino al 31 dicembre 2019 e con l’accordo del rinnovo tacito di anno

in anno in mancanza di una disdetta, circa 12'000 mq della part. n. __________

RFD di __________ e meglio la superficie in cui si trovavano in particolare la

scuderia, il maneggio e i relativi accessi. Il contratto prevedeva il pagamento

di un canone di fr. 13'500.- annui indicizzabili.

Il 16 novembre 2001

(doc. C) il P__________ __________ ha autorizzato la cessione del contratto da H__________

__________ a AO 1, controfirmata da costoro per accettazione.

Con “accordo di locazione”

22 agosto 2019 (doc. D), la cui validità è stata definita “per un periodo

DETERMINATO (30.6.2022). L’accordo può essere disdetto in qualsiasi momento per

iscritto da una delle parti con preavviso di 3 mesi”, AO 1 ha concesso in sublocazione

a AP 1 gli spazi indicati al punto 1 del contratto (box per cavalli, selleria,

pascoli, fienile e deposito, abitazione lungo il maneggio coperto dietro la __________

__________, posteggi, __________ __________ e giardino, maneggio coperto, campo

esterno). Il contratto prevedeva il pagamento di un forfait di fr. 4'600.-

mensili, oltre a fr. 15.- al mese per ogni cavallo e a fr. 30.- al mese per

ogni posteggio supplementare.

Il

17 dicembre 2020 (doc. E) AO 1 ha notificato a AP 1, su formulario ufficiale, la

disdetta ordinaria dell’“accordo di locazione” con effetto dal 30 giugno 2021.

Il

25 gennaio 2021 (doc. F) AP 1 ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di

locazione di Locarno con un’istanza volta ad annullare rispettivamente

dichiarare nulla la disdetta e in subordine volta ad ottenere una protrazione

fino al 31 dicembre 2022. Pur essendosi fatta rilasciare, il 17 giugno 2021

(doc. I), l’autorizzazione ad agire, essa non ha poi promosso la relativa causa

di merito nel termine di 30 giorni dal suo ricevimento.

Il

20/28 luglio 2021 (doc. 2), su una superficie di 26’482 mq della part. n. __________

RFD di __________ è stato intavolato, quale part. n. __________ RFD di __________,

un diritto per sé stante e permanente di superficie di primo grado a favore della

socia e gerente di AP 1 (cfr. doc. 1) __________ G__________.

2. Preso

atto che l’ente locato non era stato liberato il 30 giugno 2021 e che da allora

nemmeno era stato pagato il corrispettivo concordato, con istanza 8 settembre

2021, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi

manifesti (art. 257 CPC), AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla

Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna, per ottenere lo sfratto

immediato dall’ente locato e meglio da tutti gli spazi indicati nel contratto e

la sua condanna al pagamento, dal 1° luglio 2021 e fino alla riconsegna

dell’ente locato, di un’indennità per occupazione abusiva di fr. 4’600.-

mensili, oltre a fr. 15.- al mese per ogni cavallo e a fr. 30.- al mese per

ogni posteggio supplementare.

La

convenuta si è integralmente opposta all’istanza.

3. Con

decisione 14 gennaio 2022 il Pretore, in (parziale)

accoglimento dell’istanza, ha ordinato lo sfratto dall’ente locato e ha condannato

la convenuta al pagamento di fr. 29'677.40 a titolo di indennità per l’occupazione

abusiva - esclusa invece l’indennità per ogni cavallo e posteggio supplementare

- fino alla data del giudizio, ponendo la tassa di giustizia e le spese, di

complessivi fr. 200.-, a carico della convenuta, obbligata altresì a rifondere

alla controparte fr. 4'000.- a titolo di ripetibili.

4. Con

l’appello 27 gennaio 2022 che qui ci occupa, avversato dall’istante con risposta

23 febbraio 2022 (a cui hanno fatto seguito la replica spontanea 8 marzo 2022 e la duplica

spontanea 21 marzo 2022), la convenuta ha chiesto di riformare il querelato

giudizio nel senso di respingere l’istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe

le sedi.

5. Giusta

l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda

tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo

restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).

Fatti

I

fatti sono “incontestati” se non sono contestati dal convenuto, mentre i fatti sono “immediatamente

comprovabili” quando il loro accertamento non causa ritardo e non richiede

oneri eccessivi, posto che comunque in procedura sommaria le prove vanno di

principio addotte mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC)

e il grado di prova resta quello della prova piena e non della verosimiglianza.

Se la parte convenuta solleva obiezioni e eccezioni motivate e stringenti, che

non possono essere immediatamente smentite e che per loro natura sono

suscettibili di far vacillare il convincimento del giudice, la procedura di

tutela giurisdizionale nei casi manifesti è inapplicabile e la relativa

richiesta, inammissibile (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 5A_166/2020 del

13 luglio 2021 consid. 2.1).

La

situazione giuridica è “chiara” quando l'applicazione della norma al caso di

specie si impone con evidenza in considerazione del testo legale o sulla base

di comprovate dottrina e giurisprudenza. Ciò non è di regola il caso se

l'applicazione di una norma comporta l'esercizio del potere di apprezzamento da

parte del giudice o se il medesimo è chiamato a decidere in equità, tenendo

conto delle circostanze del caso di specie (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1;

TF 5A_166/2020 del 13 luglio 2021 consid. 2.1).

6. Con

l’appello la convenuta ha innanzitutto evidenziato il fatto che il contratto di

sublocazione (doc. D) sarebbe stato concluso dall’istante “nonostante quanto

previsto” dal contratto di cui al doc. B e senza il preventivo accordo del

P__________ __________.

Il

rilievo, dal quale per altro essa non ha dedotto alcuna conseguenza pratica, è

irricevibile, essendo stato formulato per la prima volta solo in questa sede

(art. 317 cpv. 1 CPC). Ad ogni buon conto dal contratto di cui al doc. B non

risulta che la sublocazione fosse esclusa rispettivamente subordinata al

preventivo accordo da parte del locatore.

7. Nel gravame la

convenuta ha poi fatto notare che la disdetta 17 dicembre 2020 (doc. E) sarebbe

da annullare in quanto abusiva.

La

censura è

irricevibile e infondata, visto che la convenuta, in violazione del suo obbligo

di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha spiegato per quali ragioni sarebbe

stato errato e con ciò da riformare l’assunto del Pretore, in realtà

ineccepibile, secondo cui l’abusività della disdetta avrebbe potuto essere

esaminata nell’ambito del giudizio sull’espulsione solo se essa, dopo aver

tempestivamente adito l’autorità di conciliazione con un’istanza di

contestazione della disdetta, avesse poi

promosso la relativa causa di merito nel termine di validità

dell’autorizzazione ad agire (cfr. TF 4A_469/2013 del 14 novembre 2013 consid.

4, 4A_519/2015 del 4 febbraio 2016 consid. 4.2), ciò che nel caso concreto,

come detto, non era però avvenuto.

8. Nella sua

impugnativa la convenuta ha quindi ribadito che, contrariamente a quanto

ritenuto dal Pretore, la disdetta 17 dicembre 2020 (doc. E) sarebbe stata

inefficace o prematura, dalla clausola secondo cui il contratto era valido “per

un periodo DETERMINATO (30.6.2022). L’accordo può essere disdetto in qualsiasi

momento per iscritto da una delle parti con preavviso di 3 mesi” dovendosi

dedurre che, per le parti, la disdetta non poteva esplicare i suoi effetti prima

del 30 giugno 2022.

La censura, il cui tema effettivamente

poteva essere oggetto di disamina anche solo nella procedura di espulsione

(cfr. DTF 121 III 156 consid. 1c), dev’essere respinta.

Nella sede pretorile la

convenuta si era invero limitata a sostenere che la clausola era “contraddittoria”

siccome esprimeva due concetti in chiara contrapposizione tra loro (il

contratto era indicato essere valido per un periodo determinato, ma era pure disdicibile

in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi) e che la seconda parte della stessa

“non aveva alcun senso”, concludendo che ciò imponeva di sentire le

parti per stabilire per via d’interpretazione qual’era stata la loro reale e

concorde volontà (cfr. replica p. 2 seg.). Alla luce di una tale argomentazione

difensiva, che a ben vedere risultava priva di consistenza e dunque non era costitutiva di un’obiezione

motivata e stringente, bene ha fatto il Pretore, fondandosi

implicitamente sulla giurisprudenza secondo cui non ci si allontana dal senso

letterale del testo adottato dagli interessati se non vi è alcuna ragione seria

per ritenere che esso non corrisponda alla loro volontà (cfr. TF 4A_348/2015

del 15 settembre 2016 consid. 3.3), a fondarsi sul tenore letterale

Considerandi

dell’accordo e con ciò a concludere che nel caso di specie il contratto

prevedeva in definitiva una durata massima al 30 giugno 2022 ma, prima di

quella data, poteva essere disdetto in qualsiasi momento con un preavviso di 3

mesi (cfr. Higi/Bühlmann, Zürcher

Kommentar, 5ª ed., n. 40 ad art. 255 CO; SVIT,

Das schweizerische Mietrecht, 4ª ed., n. 9 ad art. 255 CO; Permann/Schraner, Kommentar zum

Mietrecht, n. 6 ad art. 255 CO), com’era poi avvenuto.

In questa sede la

convenuta ha aggiunto che la seconda parte della clausola, ossia il fatto che l’accordo

era disdicibile in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi, sarebbe nulla

siccome in contrasto con la norma di diritto relativamente imperativo di cui

all’art. 266d CO, che, per la locazione di locali commerciali, prevedeva un

termine di preavviso di almeno 6 mesi per la scadenza determinata dall’uso

locale o, in mancanza di un tale uso, per la fine di un trimestre di locazione.

Il rilievo, mai evocato in precedenza, non è pertinente. A parte il fatto che

l’ente concretamente locato nemmeno è un locale commerciale ma semmai un

immobile o una costruzione mobiliare ai sensi dell’art. 266b CO, per i quali è dunque

previsto un termine di preavviso di almeno 3 mesi per la scadenza determinata

dall’uso locale o, in mancanza di un tale uso, per la fine di un trimestre di

locazione, si osserva che il fatto che la clausola pattuita tra le parti non

sia rispettosa di quelle disposizioni non comporta la sua nullità, ma

unicamente che la disdetta produce i suoi effetti per la scadenza legale

successiva (art. 266a cpv. 2 CO). Per il resto, la convenuta non ha preteso, né

spiegato, se e per quale ragione nel caso concreto, visto che nel Locarnese non

esisteva un uso locale in materia (cfr. Mosca,

Il nuovo diritto di locazione, p. 130; II CCA 21 ottobre 1994 inc. n. 127/94, 2

febbraio 2000 inc. n. 12.1999.238), la scadenza legale successiva non potesse

essere il 30 giugno 2021.

Nuove e con ciò

irricevibili, siccome formulate per la prima volta solo con la replica

spontanea all’appello (cfr. TF 5A_813/2015 del 12 gennaio 2016 consid. 2.3.2), sono

le due ulteriori tesi della convenuta, che invero sono delle semplici ipotesi

non suffragate da un qualsiasi riscontro concreto, secondo cui “l’espressione

“in qualsiasi momento” potrebbe semplicemente riferirsi alla scadenza

contrattuale dalla quale la disdetta produrrebbe i suoi effetti (e quindi

indicare che la stessa non debba necessariamente intervenire alla fine di un

trimestre di locazione o di un dato mese)” e secondo cui la seconda parte

della clausola, ossia il fatto che l’accordo era disdicibile in qualsiasi

momento con un preavviso di 3 mesi, si riferirebbe al periodo successivo al 30

giugno 2022.

9.

La convenuta,

nell’ultimo capitolo del suo memoriale d’appello, ha rilevato che la

particolarità del caso, segnatamente il fatto che dal 20 luglio 2021 la sua

socia e gerente nonché proprietaria __________ G__________ fosse divenuta

titolare di un diritto di superficie sull’immobile oggetto del contratto di cui

al doc. D, avrebbe in ogni caso imposto in equità di rendere un giudizio

diverso, visto che “pretendere che AP 1, ovvero la signora G__________,

debbano lasciare una struttura locata che ora le appartiene e che il signor AO

1.

dovrà a sua volta lasciare al più tardi al 31 dicembre 2022 è semplicemente

paradossale” (appello p. 5).

La censura, già irricevibile in quanto formulata per

la prima volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), è parimenti infondata. La

convenuta, che non ha per altro provato di appartenere a __________ G__________

(la circostanza, contrariamente a quanto da lei preteso, non risultava essere

stata da lei addotta al punto ad 1 delle osservazioni e della replica e quindi

nemmeno poteva risultare non contestata dalla controparte) e con ciò di identificarsi

di fatto con lei in base al “principio della trasparenza”, pare misconoscere

che il solo fatto che dal 20/28 luglio 2021 la sua socia e gerente fosse

divenuta titolare di un diritto di superficie sull’immobile oggetto del

contratto di cui al doc. D non aveva in sé ancora compromesso la posizione

dell’istante. In effetti, giusta l’art. 261 CO se, dopo la conclusione del

contratto, la cosa è alienata dal locatore - e in base all’art. 261a CO ciò

vale per analogia anche laddove il locatore concede a un terzo un diritto reale

limitato e quest’operazione equivale ad un mutamento di proprietario, com’è

avvenuto nel caso concreto a seguito della concessione di un diritto per sé stante

e permanente di superficie (cfr. Higi/Wildisen,

Zürcher Kommentar, 5ª ed., n. 17 ad art. 261/261a CO; Weber, Basler Kommentar, 7ª ed., n. 1 ad art. 261a CO; SVIT, op. cit., n. 8 ad art. 261-261a

CO; Permann/Schraner, op. cit., n.

12.

ad art. 261a CO) - la locazione passa all’acquirente con la proprietà della

cosa (cpv. 1), ma il nuovo proprietario, a certe condizioni, può dare la

disdetta per la prossima scadenza legale di preavviso (cpv. 2). Nel caso

concreto ciò significa che dal 20/28 luglio 2021 __________ G__________, ormai

divenuta locatrice principale al posto del P__________ __________, avrebbe

avuto la possibilità di disdire, sia pure solo per la prossima scadenza legale

di preavviso, il contratto di cui al doc. B con l’istante, sennonché, non essendo

stato preteso che essa abbia agito in tal senso, l’istante ha mantenuto la sua

posizione di conduttore principale e di sublocatore. In tali circostanze non vi

è dunque nulla di iniquo nel fatto che egli, ancora al beneficio di un valido

contratto di locazione, abbia provveduto ad azionare la sua subconduttrice, rea

di non aver rispettato il contratto di sublocazione e di avergli con ciò impedito

di rientrare in possesso e di riutilizzare personalmente l’ente locato a far

tempo dal 30 giugno 2021.

10.

Essendo i fatti incontestati o immediatamente

comprovabili ed essendo la situazione giuridica chiara, l’appello della

convenuta deve pertanto essere respinto nella misura in cui è ricevibile.

Le

spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del

valore qui ancora litigioso di fr. 57'277.40, seguono la soccombenza (art. 106 cpv.

1.

CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

I. L’appello 27 gennaio 2022 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

II. Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico

dell’appellante, che rifonderà all’appellato fr. 1’500.- per ripetibili.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno-Campagna

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta

ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di

locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF).