Locazione - espulsione

Incarto n.

12.2022.146

Lugano

23 novembre 2022/bs

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Fiscalini,

presidente,

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SO.2022.3539 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 25 luglio 2022 da

AP

1

patrocinato dall’ PA 1

contro

AO

1

patrocinata dall’ PA 2

chiedente,

nella procedura sommaria nei casi manifesti, l’espulsione della convenuta “dagli

enti siti in Via __________ a __________”;

domanda

avversata dalla controparte, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che

il Pretore ha dichiarato irricevibile con sentenza 5 ottobre 2022;

appellante

l’istante con appello 17 ottobre 2022,

con il quale chiede la riforma della decisione impugnata nel senso di accogliere

l’istanza, il tutto con protesta delle spese giudiziarie di entrambi i gradi di

giudizio;

mentre

la convenuta con risposta 4 novembre 2022 postula la reiezione del gravame,

protestando tasse, spese e ripetibili di appello;

letti

ed esaminati gli atti;

ritenuto

in

fatto e in diritto:

1. Il 5 gennaio 2021 AP

1 e AO 1 (rappresentata da __________ M__________, doc. A) hanno sottoscritto

un contratto di locazione, in base al quale il primo ha concesso in locazione alla

società menzionata, a partire dal 1° gennaio 2021, una superficie commerciale

adibita a uso ufficio (foglio PPP n. __________ con diritto esclusivo

sull’unità n. __________, fondo base mappale n. __________ RFD di __________) e

Fatti

i posteggi interni n. __________, __________ e __________ (foglio PPP n. __________,

3/55 fondo base mappale n. __________ RFD di __________) siti in via __________

a __________, per una pigione mensile di fr. 5'000.- (doc. B, C, D).

2. Con scritto

raccomandato

8 febbraio 2022 AP 1 ha diffidato AO 1 a versare entro 30 giorni l’importo complessivo

di fr. 40'000.- a titolo di pigioni arretrate per il periodo da luglio a

dicembre 2021, con la comminatoria che trascorso infruttuoso tale termine il

contratto di locazione sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO (doc.

E).

3. Con lettera

raccomandata e modulo ufficiale 17 marzo 2022 AP 1 ha notificato a AO 1 la

disdetta straordinaria del contratto con effetto al 30 aprile 2022 (doc. F).

4. Con istanza 25

luglio 2022 nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi

manifesti innanzi alla Pretura di Lugano, sezione 4, AP 1 ha chiesto di

ordinare l’immediata espulsione di AO 1 dagli enti locati, con le comminatorie

di rito.

5. Con osservazioni 26

agosto 2022 la conduttrice si è opposta all’istanza di espulsione, contestando

l’esistenza di un caso manifesto. Al riguardo AO 1 ha addotto che tra le parti era

pure pendente una procedura di rigetto provvisorio dell’opposizione, nell’ambito

della quale AP 1 avrebbe a torto reclamato le pigioni scoperte per il periodo

luglio – dicembre 2021, siccome il contratto di locazione 5 gennaio 2021

sottoscritto dalle parti non avrebbe mai esplicato i suoi effetti. La vertenza

trarrebbe infatti origine da un accordo di medesima data (doc. 3) stipulato da AP

1, da una parte, e le società E__________ AG, G__________ __________ (__________)

SA e AO 1 dall’altra, in base al quale a saldo delle pretese del primo le

menzionate società si erano impegnate in solido a versare l’importo complessivo

di fr. 200'000.- a determinate scadenze e a stipulare con accordo separato un

contratto di locazione per “gli enti di Via __________, __________” a far tempo

dal 1° gennaio 2021, la cui entrata in vigore era subordinata al versamento,

entro il 15 gennaio 2021, della prima rata di fr. 20'000.- e della pigione di

gennaio. Ciò non sarebbe tuttavia avvenuto, come attestato dall’istante

medesimo negli scritti 27 gennaio 2021 e 19 febbraio 2021 (doc. 4).

6. Con sentenza 5 ottobre

2022 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, ha dichiarato irricevibile

l’istanza, le contestazioni della convenuta non apparendo manifestamente

infondate. Egli ha ritenuto che il contratto di locazione di cui al doc. B e la

relativa disdetta per mora fossero in contrasto con gli scritti 27 gennaio 2021

e 19 febbraio 2021 dell’istante (doc. 4), con i quali quest’ultimo aveva dato

atto che il contratto di locazione non aveva esplicato i suoi effetti stante

l’assenza del versamento della prima rata di cui all’accordo doc. 3. Il primo

giudice ha altresì considerato poco chiara la posizione delle società E__________

AG e G__________ __________ __________ (__________) SA, anch’esse parte

dell’accordo doc. 3. In tali circostanze egli ha ritenuto non adempiuti i

presupposti dell’art. 257 CPC e dichiarato irricevibile l’istanza.

7. Con appello 17

ottobre 2022 AP 1 si è aggravato contro tale decisione, chiedendone la riforma

nel senso di accogliere l’istanza, protestando spese e ripetibili di entrambe

le sedi. Egli rileva che la posizione delle società E__________ AG e G__________

__________ __________ (__________) SA sarebbe irrilevante, le stesse essendo

estranee al contratto di locazione doc. B venuto in essere tra l’istante e la convenuta

e posto a fondamento della domanda di espulsione. Malgrado gli scritti di cui

al doc. 4, la convenuta avrebbe comunque provveduto a pagare la pigione di fr.

5'000.- fino al mese di giugno 2021, di modo che il contratto di locazione doc.

B avrebbe esplicato i propri effetti, se così non fosse sarebbe comunque sorto

un contratto di locazione per atti concludenti. L’occupazione dei locali da

parte della convenuta sarebbe comunque abusiva anche in assenza di un valido

contratto di locazione, di modo che le contestazioni di AO 1 risultano del

tutto infondate.

8. Con risposta 4

novembre 2022 AO 1 si è integralmente opposta al gravame, protestando spese e

ripetibili d’appello.

9. L’art. 308 cpv. 1

lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali

di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore

litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di

almeno

Considerandi

fr. 10'000.- (cpv.

2). Nella fattispecie tale valore supera la soglia menzionata. Essendo la

procedura di natura sommaria, i termini di impugnazione e risposta sono di 10

giorni (art. 314 cpv. 1 CPC). Nel caso concreto l’appello 17 ottobre 2022

contro la decisione 5 ottobre 2022 (notificata il giorno successivo) è

tempestivo, così come lo è la risposta 4 novembre 2022.

10.

Giusta l'art. 257 cpv.

1.

CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i

fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e la situazione

giuridica è chiara (lett. b). Secondo l'art. 257 cpv. 3 CPC, se non sono date

le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il

giudice non entra nel merito.

I fatti sono incontestati,

se non sono stati contestati dal convenuto e sono immediatamente comprovabili

se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese. L'istante deve

portare la prova piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola mediante

documenti (conformemente all'art. 254 cpv. 1 CPC). Se la parte convenuta fa

valere delle obiezioni o eccezioni motivate e concludenti, che non possono

essere risolte immediatamente e che sono atte a far vacillare il convincimento

del giudice, la procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti va

dichiarata inammissibile (DTF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2;

138.

III 620 consid. 5.1.1).

La situazione giuridica è

chiara se l’applicazione della norma al caso concreto si impone in modo

evidente con riguardo al testo legale o in base a una dottrina e una giurisprudenza

invalse. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se la parte

convenuta oppone delle obiezioni o eccezioni motivate su cui il giudice non può

statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma richiede l'emanazione

di una decisione di apprezzamento o in equità con una valutazione di tutte le

circostanze del caso (DTF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138

III 123 consid. 2.1.2).

11.

In concreto l’istante

ha fondato la sua pretesa sul contratto di locazione 5 gennaio 2021 (doc. B),

argomentando che lo stesso era stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO

siccome la convenuta era in mora nel versamento delle pigioni per il periodo da

luglio a dicembre 2021 (doc. E, F). In risposta la convenuta ha contestato l’entrata

in vigore del contratto di locazione 5 gennaio 2021 (doc. B) e, a sostegno

della sua tesi, ha prodotto l’accordo di medesima data tra l’istante e le

società E__________ AG, __________ G__________ (__________) SA e AO 1 (doc. 3)

e gli scritti 27 gennaio 2021 e 19 febbraio 2021 dell’istante (doc. 4). Dagli

stessi emerge come il contratto di locazione doc. B avrebbe esplicato i suoi

effetti solo con il versamento della prima rata di fr. 20'000.- e della pigione

di gennaio 2021 entro il 15 gennaio 2021 (punto 4 doc. 3), sennonché l’istante

medesimo ha dato atto negli scritti di cui al doc. 4 che ciò non era avvenuto e

che il contratto di locazione non esplicava effetti. A queste allegazioni di

fatto l’istante non ha replicato, omettendo di spiegare le circostanze che

avrebbero permesso di ritenere adempiuta la condizione prevista nel parallelo

accordo doc. 3. Agli atti non vi è peraltro alcun elemento oggettivo atto a ritenere

che gli importi ivi pattuiti siano stati versati o che le parti avessero

prorogato il termine del 15 gennaio 2021 per procedervi. In tali circostanze è pertanto

a giusta ragione che il Pretore ha ritenuto che le contestazioni della

convenuta, motivate e concludenti, non fossero manifestamente infondate. Nemmeno

l’argomentazione addotta per la prima volta in questa sede, e con ciò

tardivamente (art. 317 cpv. 1 CPC), secondo cui tra le parti sarebbe comunque

sorto un contratto di locazione per atti concludenti soccorre all’appellante, non

essendo dimostrato che la convenuta ha provveduto a pagare la pigione per i

mesi da gennaio a giugno 2021. Il mancato chiarimento circa l’adempimento della

condizione sospensiva e del pagamento delle pigioni da gennaio a fine giugno

2021.

non permette di concludere con certezza che l’occupazione dei locali da

parte della convenuta si fondi sul contratto di locazione 5 gennaio 2021

(disdetto per mora nel pagamento delle pigioni) e non poggi invece su altri

accordi, rispettivamente su altre cause.

12.

L’appellante rileva

infine che il Pretore avrebbe dovuto in ogni caso ordinare l’espulsione della

convenuta, l’occupazione dei locali risultando in ogni caso abusiva anche in

assenza di un valido contratto. L’appellante sembra dimenticare di avere

fondato la sua richiesta di espulsione sulle norme del contratto di locazione, l’obbligo

di restituzione derivando dalla disdetta straordinaria per mora nel pagamento

delle pigioni ai sensi dell’art. 257d CO. Egli non ha mai preteso, nemmeno in

via subordinata, di potere rivendicare la liberazione dei locali sulla base del

suo diritto prevalente di natura reale. Ne discende che anche su questo punto

l’appello deve essere respinto.

13.

Ne deriva che in concreto

i presupposti dell’art. 257 CPC per accordare tutela giurisdizionale nei casi

manifesti non sono adempiuti. L’appello presentato da AP 1 è pertanto respinto

nella misura in cui è ricevibile. Le spese giudiziarie della procedura di

appello, calcolate su un valore litigioso di fr. 180'000.-, come stabilito dal

Pretore e non contestato in questa sede, seguono l’integrale soccombenza

dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Esse sono fissate in conformità con gli art. 2, 9 cpv. 3 e 13 LTG e

art. 11 e 13 RTar

14.

Essendo la causa stata

trattata in procedura sommaria e non ponendo la stessa questioni di principio o

di rilevante importanza, il presente giudizio può essere emanato da questa

Camera nella composizione di un giudice unico in applicazione dell’art. 48b

cpv. 1 lett. b n. 2 e 3 LOG.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

1. L'appello 17 ottobre

2022 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

2. Le spese processuali

di fr. 200.- sono a carico dell’appellante che rifonderà alla controparte fr.

500.- per ripetibili d’appello.

3. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del

Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).