Contratto di mediazione - mercede - decadenza

Incarto n.

12.2022.147

Lugano

14 dicembre 2022/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2021.60 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 6 aprile 2021 da

AO

1

rappr. dall’avv. PA 2

contro

AP 1

AP 2

tutti rappr. dall’avv. PA

1

con cui l’attore ha chiesto

la condanna dei convenuti al pagamento in solido di

fr. 35’000.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2018 nonché il rigetto in via

definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________ e n. __________

(per quest’ultimo limitatamente a fr. 35'000.- oltre interessi) dell’UE di

Lugano;

domande avversate dalle

controparti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore

aggiunto con decisione 15 settembre 2022 ha parzialmente accolto, condannando i

convenuti al pagamento in solido di fr. 28’188.- oltre interessi al 5% dal 1°

gennaio 2018, con rigetto parziale, in tale misura, dell’opposizione al PE n. __________

e rigetto integrale dell’opposizione al PE n. __________;

appellanti i convenuti, con

appello 17 ottobre 2022, con cui hanno chiesto la riforma del querelato

giudizio nel senso di respingere la petizione, con conseguente conferma delle opposizioni

ai PE, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l'attore, con

risposta all’appello 24 novembre 2022, ha postulato la reiezione del gravame,

pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Nel

corso del 2017 AO 1 ha presentato al mediatore immobiliare AP 1, direttore con

firma individuale di AP 2, il dott. __________ F__________, amministratore

unico di M__________ __________, società che era interessata a vendere alcuni

appartamenti di sua proprietà in __________ a __________.

Il

30 novembre 2017 M__________ __________ ha concesso a AO 1, per un prezzo di

fr. 870’000.-, un diritto di compera su uno di quegli appartamenti, e meglio quello

al quarto piano di cui all’unità PPP n. __________, fondo base n. __________

RFD di __________ (doc. Q). Il diritto di compera è poi stato annullato

consensualmente. A seguito dell’annullamento del diritto di compera M__________

__________, che in precedenza aveva percepito fr. 87'000.- a titolo di acconti,

ha restituito a AO 1 solo fr. 58'812.-, facendo presente che gli altri fr.

28'188.- erano da lei già stati corrisposti a AP 2 per la mediazione del

diritto di compera.

2. Con

petizione (azione parziale) 6 aprile 2021 AO 1, al beneficio della necessaria

autorizzazione ad agire, ha convenuto in giudizio AP 1 e AP 2 innanzi alla

Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, per ottenerne la condanna al

pagamento in solido di fr. 35’000.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2018 nonché

il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________ e

n. __________ (per quest’ultimo limitatamente a fr. 35'000.- oltre interessi)

dell’UE di Lugano. Egli ha evidenziato come le parti si fossero a suo tempo accordate

di riconoscergli metà o almeno un terzo delle commissioni che sarebbero state

ottenute dalla cliente M__________ __________ (pari a fr. 19'800.-,

rispettivamente a fr. 13'200.-) e come quest’ultima gli avesse ceduto la

pretesa volta alla restituzione della commissione, non dovuta, per la

mediazione del diritto di compera sulla part. n. __________ RFD di __________ (di

fr. 28'188.-).

Fatti

I convenuti si sono integralmente

opposti alla petizione, chiedendo altresì di confermare le opposizioni ai PE.

3. Esperita

l’istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, con decisione 15

settembre 2022 il Pretore aggiunto, in parziale accoglimento della petizione,

ha condannato i convenuti al pagamento in solido di fr. 28’188.- oltre

interessi al 5% dal 1° gennaio 2018, ha rigettato in tale misura l’opposizione

al PE n. __________ e ha rigettato integralmente l’opposizione al PE n. __________, ponendo

la tassa di giustizia di fr. 1’500.- (compresa quella della procedura di

conciliazione) e le spese di fr. 200.- (comprese quelle della procedura di

conciliazione) per 1/5 a carico dell’attore e per 4/5 a carico dei convenuti in solido, tenuti altresì a rifondere alla controparte fr. 2’600.-

per ripetibili.

Egli ha in sostanza ammesso unicamente

la

pretesa volta alla restituzione della commissione corrisposta per la mediazione

del diritto di compera sulla part. n. __________ RFD di __________.

4. Con

l’appello 17 ottobre 2022 che qui ci

occupa, avversato dall’attore con risposta 24 novembre 2022, i convenuti hanno

chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere la

petizione, con conseguente conferma delle opposizioni ai PE, protestando spese

e ripetibili di entrambe le sedi.

5. Riferendosi

alla pretesa volta alla restituzione della commissione corrisposta da M__________

__________ per la mediazione del diritto di compera sulla part. n. __________

RFD di __________, il Pretore aggiunto, per quanto interessa, ha innanzitutto

rilevato che la stessa poteva essere azionata dall’attore in base alla cessione

di cui al doc. E.

Ciò posto, egli, pur

avendo accertato che tra M__________ __________ e AP 1 era effettivamente

venuto in essere un contratto di mediazione d’interposizione / negoziazione per

quanto riguardava l’appartamento oggetto del diritto di compera e che

l’attività svolta dal mediatore era stata causale per la conclusione del

diritto di compera, ha ritenuto che quest’ultimo non avesse tuttavia

salvaguardato gli interessi della mandante M__________ __________, ciò cha

faceva venir meno il suo diritto alla mercede giusta l’art. 415 CO (cfr. Ammann, Basler Kommentar, 7ª ed., n. 4 e

6 ad art. 415 CO): non essendo stata provata l’esistenza di un prezzo

determinato in anticipo da M__________ __________ per quanto atteneva alla

vendita dei vari appartamenti e più specificatamente dell’appartamento in

questione, AP 1 - se voleva adempiere correttamente l’incarico affidatogli da quella

società - avrebbe infatti dovuto cercare di ottenere il prezzo più alto

possibile per quell’appartamento (cfr. Huguenin,

Obligationenrecht - Allgemeiner Teil und Besonderer Teil, p. 1132; DTF 83 II

147), ciò che non aveva però fatto, visto che il medesimo poteva essere venduto

ad altri ad un prezzo maggiore (fr. 900'000.-, cfr. teste __________ C__________

p. 3) rispetto a quanto ottenuto tramite la sottoscrizione del diritto di

compera con l’attore (fr. 870'000.-); e oltretutto gli stessi convenuti avevano

ammesso che AP 1 “ha esclusivamente gestito nell’interesse dell’attore la

mediazione con M__________ __________ finalizzata all’acquisto dell’appartamento

posto al 4° piano” (cfr. duplica p. 3; cfr. pure, in merito al ruolo svolto

dai convenuti in favore dell’attore, doc. G), contravvenendo così al divieto,

per il mediatore, di agire (a titolo oneroso o gratuito) anche per conto di

quello che potrebbe diventare la controparte del mandante.

6. A norma dell'art. 415

CO, perde il diritto alla mercede e al rimborso delle spese il mediatore

che, contrariamente ai patti, agisce anche nell'interesse dell'altra parte o,

contrariamente alle norme della buona fede, si fa promettere una ricompensa

anche da quella. La prima ipotesi, che interessa qui, è quella del mediatore

che viola i propri obblighi di fedeltà agendo nell'interesse del cliente

potenziale in dispregio degli obblighi assunti verso il mandante. L'art. 415 CO va interpretato in modo restrittivo:

sanziona la situazione eccezionale nella quale il mediatore agisce contemporaneamente

per il mandante e per il suo futuro contraente, senza richiedere la prova di un

danno.

Gli obblighi del mediatore sono analoghi a quelli del

mandatario. Egli deve curare gli interessi del mandante e astenersi da

qualsiasi atto che possa danneggiarlo. La misura di questi obblighi varia a

seconda delle circostanze e della natura dell'incarico ricevuto. Il mediatore

per interposizione ha generalmente doveri più estesi del mediatore per

indicazione (cfr. TF 4A_617/2019 dell’11 maggio 2020 consid. 6.3).

7. In questa sede i convenuti hanno innanzitutto

rimproverato al giudice di prime cure di aver riconosciuto all’attore la

legittimazione attiva in virtù della cessione del credito relativo alla restituzione

della provvigione di mediazione (doc. E) e ciò nonostante i motivi addotti in

quel documento da M__________ __________ (ossia il fatto che si trattava di

un’operazione immobiliare “non conclusa” e il fatto che l’attore aveva

presentato quella società ai convenuti “in relazione alla conclusa vendita

di altri appartamenti, e ciò pertanto sulla base della pretesa dell’attore di

suddivisione delle provvigioni”, cfr. appello p. 5) non fossero pertinenti,

rispettivamente non menzionassero invece l’ipotesi, ritenuta decisiva nella

decisione pretorile, che gli interessi di M__________ __________ non fossero

stati salvaguardati dai convenuti.

La

censura deve senz’altro essere disattesa.

Essa

è innanzitutto irricevibile in ordine, essendo stata addotta per la prima volta

solo in sede d’appello (art. 317 cpv. 1 CPC).

Essa sarebbe comunque stata

destinata all’insuccesso anche nel merito. I motivi che M__________ __________

aveva posto alla base del credito relativo alla restituzione della provvigione

di mediazione rispettivamente alla base della cessione dello stesso erano in

effetti irrilevanti, anche perché non erano mai stati contestati dalla cedente.

Decisivo per il giudizio è unicamente il fatto, incontestabile e incontestato,

che il credito da lei ceduto sia stato chiaramente specificato nella cessione

di cui al doc. E.

8. I convenuti hanno in seguito sostenuto che la tesi,

poi fatta propria dal giudice di prime cure, secondo cui essi non avevano salvaguardato

gli interessi della mandante M__________ __________, sarebbe stata irritualmente

sollevata dall’attore, oltretutto in modo confuso e generico, solo in sede conclusionale.

Il

rilievo è ampiamente infondato. La circostanza era in effetti stata addotta, in

modo estremamente chiaro e lineare, sia nella petizione (p. 5 seg.: “i convenuti

hanno affermato di avere agito in modo da fare conseguire all’attore il prezzo

più favorevole per l’appartamento per il quale egli ha stipulato il diritto di

compera (doc. G), lasciando intendere in qualche modo che questo vantaggio sarebbe

stata la remunerazione che egli ha ricevuto per la presentazione del dott. F__________.

Se avessero veramente agito in tal modo, vale a dire abbassando il prezzo per

favorire l’acquirente, ciò peraltro nel loro proprio interesse (infatti la loro

intenzione era quella di ridurre o evitare una remunerazione dovuta

all’attore), allora si sarebbero trovati in una flagrante violazione dei doveri

di diligenza verso il mandante, del quale non avrebbero tutelato gli interessi.

I convenuti avrebbero dovuto rifiutare il contratto e non percepire alcuna

commissione per il diritto di compera stipulato con l’attore. I convenuti erano

infatti tenuti a comunicare al mandante tutte le situazioni che provocavano un

conflitto d’interesse risp. informare il mandante di tutte le circostanze che

lo potevano interessare, ciò che essi hanno tuttavia omesso di fare. Pertanto

da questo profilo si evidenzia una violazione contrattuale per la quale sono

Considerandi

tenuti a rispondere ex art. 97 CO”), sia nella replica (p. 5: “esse

ammettono

candidamente di avere agito in modo da favorire l’acquirente (e non il venditore,

loro mandante stante la tesi che espongono) per tentare di fargli conseguire il

miglior prezzo possibile, quindi anche di avere violato i loro obblighi di

diligenza, e meglio come già esposto in petizione … e dove esse scrivono di

aver fatto conseguire un vantaggio all’attore che avrebbe pagato un prezzo

inferiore, esse ammettono di avere agito a discapito di quello che considerano

il loro mandante, vale a dire la M__________ __________ … Se le controparti

avessero agito a detrimento degli interessi del venditore favorendo

l’acquirente, come esse ammettono, allora comunque sarebbero private di ogni

diritto”; e p. 8: “Si prende atto del fatto che le controparti affermano

di avere ridotto il prezzo in favore dell’attore; se questa circostanza fosse

vera (sunto che l’attore contesta, poiché le controparti nulla hanno fatto in

concreto), rimarrebbe comunque acquisito che le controparti, mandatarie della M__________

__________, avrebbero agito a discapito di quest’ultima, tutelando infatti gli

interessi dell’acquirente e non quelli della venditrice, con ciò violando i loro

obblighi. Infatti l’interesse del venditore è quello di percepire il prezzo maggiore.

Pertanto la provvigione non era in ogni caso dovuta, vale a dire anche nella

denegata ipotesi in cui fosse sorto un rapporto di mandato; infatti se il

mediatore agisce nel disprezzo delle regole sulla buona fede, egli non ha alcun

diritto alla mercede … Sotto questo profilo si evidenzia inoltre una violazione

contrattuale per la quale le controparti sono tenute a rispondere ex art. 97 CO”),

tanto da aver indotto i convenuti a contestarla sia nella risposta (p. 8: “tale

trattativa non ha comportato da parte del convenuto alcuna violazione dei

doveri di diligenza e professionalità verso il mandante od altri, nonché alcuna

potenziale situazione di conflitto di interessi tra le parti”) sia nella

duplica (p. 5: “inoltre sulla circostanza sollevata dall’attore alla stregua

della quale non sarebbe dovuta alcuna provvigione al convenuto poiché egli

avrebbe agito a discapito della M__________ __________ per avere ridotto il

prezzo di acquisto proprio in favore dell’attore, ebbene - ribadita la carenza

di interesse e legittimazione dell’attore al riguardo - si evince ictu oculi l’assoluta

non conoscenza della materia da parte dell’attore”).

9.

I convenuti hanno infine rimproverato al giudice di

prime cure di non aver da una parte ritenuto provata l’esistenza di un prezzo globale

determinato in anticipo da M__________ __________ per quanto atteneva alla

vendita dei vari appartamenti e con ciò di aver erroneamente concluso che AP 1

avrebbe dovuto cercare di ottenere il prezzo più alto possibile per l’appartamento

oggetto del diritto di compera, e di aver dall’altra manifestamente frainteso

quanto da loro addotto a p. 3 della duplica.

9.1

Essi

non possono innanzitutto essere seguiti nella misura in cui hanno preteso che l’esistenza

di un prezzo determinato in anticipo da M__________ __________ per la vendita di

tutti gli appartamenti sarebbe stata dimostrata dal comportamento della

mandante, la quale non solo aveva a suo tempo sottoscritto i vari diritti di

compera - tra cui quello con l’attore - secondo il prezzo globale che aveva inteso

realizzare e che i convenuti avevano “spalmato” tra le varie vendite, ma

soprattutto a distanza di anni ne aveva anche confermato il totale gradimento

(doc. L).

Nulla agli atti, né un documento né una testimonianza

o una deposizione delle parti, ha in effetti permesso di dimostrare che M__________

__________ avesse a suo tempo indicato a questi ultimi un prezzo globale minimo

per il quale essa sarebbe stata disposta a concludere la vendita di tutti gli appartamenti,

e del resto neppure i convenuti sono in definitiva stati in grado di indicarlo

(fermo restando che, anche in una tale evenienza, sarebbe comunque stato più

che dubbio che costoro avrebbero potuto permettersi di “spalmare” quel prezzo complessivo

tra le singole vendite, nel senso di ottenere di più in alcune di esse e di ottenere

di meno, per favorire l’acquirente, in altre). Quanto alle singole circostanze

evocate in questa sede dai convenuti, nessuna di esse era in realtà idonea a

confermare l’esistenza di un prezzo di vendita globale minimo: il fatto che M__________

__________ avesse a suo tempo sottoscritto i vari diritti di compera non è

rilevante sul tema; il fatto che l’attore, a p. 3 della sua deposizione, possa

aver dichiarato che “il dott. F__________ mi faceva un prezzo molto buono,

da qui il mio interesse”, è a sua volta irrilevante, tanto più che

nell’occasione egli nemmeno si era riferito al prezzo spuntato a seguito della

mediazione dei convenuti ma a quello inizialmente offertogli da M__________ __________;

ed anche il fatto che M__________ __________ a distanza di anni possa aver

confermato il gradimento dei prezzi spuntati in occasione della vendita di tre

appartamenti (doc. L), è privo di rilevanza, tanto più che i convenuti non

hanno provato che a quel momento M__________ __________ fosse stata a

conoscenza che in occasione della vendita in questione essi, a suo scapito e per

favorire l’attore, avessero rinunciato a concludere l’affare con un altro cliente

che aveva offerto un prezzo di fr. 900'000.- al posto di fr. 870'000.-.

9.2

I

convenuti non possono essere seguiti nemmeno nella misura in cui hanno ritenuto

di essere stati fraintesi dal giudice di prime cure laddove avevano affermato,

a p. 3 della duplica, che AP 1 “ha esclusivamente gestito nell’interesse dell’attore

la mediazione con M__________ __________ finalizzata all’acquisto

dell’appartamento posto al 4° piano”. Il senso dell’affermazione, che per

il primo giudice aveva oltretutto trovato conferma anche nel doc. G (in cui i

convenuti avevano dato atto che “è in tale contesto di intermediazione

immobiliare e, si ribadisce nell’interesse esclusivo del sig. AO 1 all’acquisto

della suindicata PPP, che la AP 2 inizia un’attività di negoziazione con la M__________

__________”) senza che in questa sede i convenuti lo abbiano invero censurato,

è in effetti inequivocabile, di modo che i convenuti sono malvenuti a

sostenere, oltretutto per la prima volta solo in questa sede, e con ciò in modo

irrito (art. 317 cpv. 1 CPC), e comunque senza aver addotto alcuna prova a

sostegno di quella loro insostenibile interpretazione, che “in concreto, l’interesse

è da intendere nel senso che l’appellante ha agito affinché l’appellato potesse

realizzare il desiderio di acquistare l’appartamento posto al 4° piano ma senza

con ciò ledere e contravvenire alla realizzazione del prezzo da parte della M__________

__________” (cfr. appello p. 7). Del resto anche in altri passaggi degli

allegati preliminari e del memoriale conclusivo i convenuti avevano sostenuto

che il loro intervento era avvenuto “nell’interesse dell’attore” (cfr.

risposta p. 3) e in particolare aveva comportato a quest’ultimo una serie di vantaggi,

specialmente, ma ciò era per l’appunto problematico essendo avvenuto a scapito

di M__________ __________, per quanto riguardava il prezzo dell’appartamento (risposta

p. 3: “vale evidenziare che l’appartamento n. 15 posto al 4° piano è stato

pagato dall’attore fr. 870'000.-, mentre C__________ lo avrebbe comperato a

fr. 900'000.-, con ciò ottenendo l’attore uno sconto di fr. 30'000.-”; e p.

8: “si ribadisce che de facto il convenuto si è attivamente interposto per

la conclusione del contratto (rectius diritto di compera della unità PPP __________),

ne ha condotto le trattative … relativamente … al prezzo di acquisto vantaggiosamente

ridotto in favore dell’attore fino a fr. 870'000.- (doc. Q di controparte) (mentre

l’acquirente __________ C__________ sarebbe stato disposto a pagare per il 4° piano

fr. 900'000.-)”; duplica p. 2: “con la mediazione della AP 2 il signor AO

1.

ha nientemeno acquistato l’appartamento n. 15 posto al 4° piano (…)

conseguendone altresì un prezzo di acquisto inferiore a quello pagato

dall’originario primo potenziale acquirente (presentato alla M__________ __________

dal convenuto) signor __________ C__________”; conclusioni p. 3: “con la

mediazione della AP 2 l’attore ha acquistato l’appartamento n. 15 posto al 4°

piano (…) conseguendone altresì un prezzo di acquisto inferiore a quello pagato

dall’originario primo potenziale acquirente (presentato alla M__________ __________

dal convenuto) signor __________ C__________”; p. 4: “dunque, non solo

l’attore non ha condotto alcuna trattativa con il venditore per l’acquisto

dell’appartamento di __________, bensì ne ha conseguito un evidente vantaggio

dalla mediazione condotta invece dal convenuto. È emerso infatti come l’appartamento

posto al 4° piano, opzionato e fermamente voluto in seconda battuta dall’attore,

fosse … mediato ad un miglior prezzo. Il convenuto ha chiarito dinnanzi al

giudice che sono stati 3 i vantaggi conseguiti dall’attore in seguito alla

trattativa dal medesimo gestita per l’acquisto dell’appartamento posto al 4°

piano e in particolare «… L’ultimo vantaggio è da riferire al fatto che il

signor AO 1 ha ricevuto questo appartamento a un prezzo di fr. 30'000.- inferiore

rispetto a quello concordato con il signor C__________» (cfr. p.

4.

verbale deposizione / interrogatorio del convenuto 7.12.2021)”; e p. 6: “l’attore attraverso la mediazione del

convenuto ha conseguito il vantaggio di: … iv) aver acquistato ad un minor

prezzo di vendita e dunque a fr. 870'000.- (anziché a fr. 900'000.-)”).

9.3

In tali circostanze si può senz’altro ritenere che i

convenuti non solo abbiano agito nell'interesse del cliente potenziale e in dispregio

degli obblighi assunti verso la mandante

M__________ __________, violando con ciò l’obbligo di fedeltà nei confronti di quest’ultima (cfr. art. 398 cpv. 2 CO, applicabile in forza del

rimando contenuto nell’art. 412 cpv. 2 CO) (così pure in DTF 141

III 64 consid. 4.3), ma le abbiano persino causato un vero e proprio danno di

fr. 30'000.-. Essi sono pertanto tenuti a restituire la commissione da lei

corrisposta a suo tempo (art. 415 CO).

10.

Ne

discende che l’appello dei convenuti dev’essere respinto nella misura in cui è

ricevibile.

Le

spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del

valore qui ancora litigioso di fr. 28’188.-, seguono la soccombenza (art. 106

cpv. 1 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

I. L’appello 17 ottobre 2022 di AP 1 e AP 2 è respinto nella misura in cui è

ricevibile.

II. Le spese processuali di fr. 2’500.- sono poste a

carico degli appellanti, che rifonderanno alla controparte fr. 2’000.- per

ripetibili.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).