Affitto di vigneti, provvedimenti cautelari: eliminazione del difetto, ripristino dell'accesso ai fondi affittati e all'acqua

Incarto n.

12.2022.161

Lugano

27 marzo 2023/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nelle cause - inc. n. CA.2022.12/14/23 della Pretura della

giurisdizione di Mendrisio-Nord - promosse con istanza 22 marzo (inc. CA.2022.12)

e 10 maggio 2022 (inc. CA.2022.23) da

AO

1

patrocinata dall’ PA 2

contro

AP

1

patrocinato dall’ PA 1

e con istanza 28 marzo 2022 (inc. CA.2022.14) da

AP

1

patrocinato dall’avv. PA 1

contro

AO

1

patrocinata dall’avv. PA 2

con cui AO 1 ha dapprima chiesto (inc. CA.2022.12) di

fare ordine a AP 1

, in via supercautelare e cautelare, di permettere a lei e ai suoi ausiliari/visitatori

con effetto immediato l’accesso ai fondi affittati n. __________

RFD di __________ e

__________ RFD di __________, coltivati a vigna, attraverso il cancello

elettrico sito vicino

alla “casa del contadino” (doc. P) mediante consegna dei codici per

aprirlo (richiesta

accolta dal Pretore aggiunto in via supercautelare il 23/25 marzo 2022), e nel seguito

(inc. CA.2022.23) anche di fargli ordine di

garantire a lei e ai suoi ausiliari e visitatori

l’accesso all’acqua necessaria alle vigne (in particolare al __________,

e se necessario

mediante installazione di un contatore separato), con la

comminatoria dell'azione

penale ai sensi dell'art. 292 CPS, della multa disciplinare e della

possibilità di ricorrere

alla forza pubblica per dare seguito all’ordine (richiesta pure parzialmente

accolta in via

supercautelare il 12 maggio 2022);

mentre con la sua istanza (inc. CA.2022.14) AP 1 ha postulato di

annullare la

decisione supercautelare 23 marzo 2022 e di revocare

il suo obbligo di garantire

l’accesso ai fondi;

ritenuto che ciascuna parte si è opposta alle

richieste di quella avversa e che il

Pretore aggiunto, con decisione 3 novembre 2022, ha

accolto la prima istanza di

AO 1 (inc. CA.2022.12), respingendo conseguentemente

quella di segno

contrario di AP 1 (inc. CA.2022.14), mentre ha

stralciato la seconda istanza di

AO 1 (inc. CA.2022.23);

appellante AP 1, che con appello 14 novembre 2022 ha chiesto

in via

principale la riforma del querelato giudizio nel senso di

stralciare anche la causa di cui

all'inc. CA.2022.12 o subordinatamente di respingere la relativa

istanza 22 marzo 2022

della controparte, e in via ancora più subordinata di annullare il

giudizio e di rinviare gli

atti al Pretore aggiunto per un nuovo giudizio, il tutto con

protesta di spese e ripetibili di

entrambe le sedi;

mentre AO 1 con risposta 14 dicembre 2022 ha postulato di

dichiarare il

gravame inammissibile o subordinatamente di respingerlo nel merito,

pure con protesta

di spese e ripetibili di secondo grado;

viste anche la replica spontanea 28 dicembre 2022 dell’appellante,

la duplica spontanea

5 gennaio 2023 dell’appellata e la triplica spontanea 23 gennaio

2023 dell’appellante;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

Con due successivi contratti 30 dicembre 2015 e 27 gennaio 2017

(doc. A e 2 di cui all’inc. CA.2022.12) AP 1 ha concesso in affitto alla figlia

AO 1 alcuni fondi contigui di sua proprietà situati fra __________ e __________,

coltivati a vigna e componenti la tenuta vitivinicola denominata “__________”,

e meglio il n. __________ RFD di __________ (nel seguito frazionato e quindi

composto dei fondi n. __________, __________, __________ e __________) e il n. __________

RFD di __________. Il fondo n. __________ confina in particolare con la part.

n. __________ RFD __________, di proprietà dapprima di AP 1 e successivamente

di suo figlio E__________.

B.

Il 10 gennaio 2020 AP 1 ha indicato a AO 1 di accedere alle vigne

per il tramite del cancello sito accanto alla discarica di cui alla part. n. __________

RFD di __________ (doc. 9, inc. CA.2022.12). Il 15 dicembre 2021 (doc. C, inc.

CA.2022.12), il medesimo ha ingiunto alla fittavola di utilizzare tale accesso

(mediante il percorso segnalato sulla mappa allegata, transitante dai fondi n. __________

e __________, v. anche il percorso “a sud” evidenziato nell’immagine

sottostante), rispettivamente di non più usare l’accesso a nord, costituito da

un cancello elettrico situato davanti alla “casa di abitazione” (edificio

situato sulla part. n. __________). Onde attuare il divieto, egli ha modificato

i codici di accesso di tale cancello.

C.

Con istanza supercautelare e cautelare 22 marzo 2022 AO 1 ha

convenuto AP 1 innanzi alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord,

chiedendo di fargli ordine, in via supercautelare e cautelare, di

permettere a lei e ai suoi ausiliari/visitatori, con effetto immediato,

l’accesso ai suddetti fondi affittati attraverso il cancello elettrico sito

vicino alla “casa del contadino” mediante consegna dei codici per aprirlo (inc.

CA.2022.12).

D.

La richiesta è stata accolta dal Pretore aggiunto inaudita

altera parte con decisione supercautelare 23 marzo 2022. Su

istanza di AO 1, che in data 24 marzo 2022 ha segnalato il rifiuto di AP 1 di

adempiere all’ordine a lui impartito, in data 25 marzo 2022 il Pretore aggiunto

ha corredato la sua decisione supercautelare di misure d’esecuzione, ovvero

impartendo l’ordine con le comminatorie dell’art. 292 CPS e del possibile

intervento degli organi di polizia preposti.

E.

Con istanza 28 marzo 2022 (inc. CA.2022.14) AP 1 ha postulato di

revocare il suddetto provvedimento supercautelare.

F.

Con istanza 10 maggio 2022 (inc. CA.2022.23) AO 1 ha chiesto al

Pretore aggiunto di emettere un ulteriore provvedimento supercautelare e

cautelare, ovvero di fare altresì ordine a AP 1 di garantire a lei e ai suoi

ausiliari/visitatori l’accesso all’acqua necessaria alle vigne (in particolare al

__________, e se necessario mediante installazione di un contatore separato),

con le comminatorie dell’art. 292 CPS, della multa disciplinare e della

possibilità di ricorrere alla forza pubblica per l’imposizione dell’obbligo.

Contestualmente, ella ha inoltrato la propria azione di merito (rubricata

all’inc. SE.2022.13), volta essenzialmente a ridurre il fitto per difetti/danni,

a ottenere la liberazione in suo favore del fitto depositato presso la

competente autorità a causa dei difetti, nonché a garantire la possibilità di

accesso, l’utilizzo corretto e imperturbato dei fondi, la loro manutenzione e

l’utilizzo dell’acqua necessaria.

G. Con

decisione supercautelare 12 maggio 2022, il Pretore aggiunto ha parzialmente e

provvisoriamente accolto l’istanza (inaudita altera parte), ordinando a AP

1 di garantire a AO 1 e ai suoi ausiliari l’approvvigionamento idrico per

l’irrigazione dei fondi affittati.

H.

Durante l’udienza del 2 giugno 2022 le tre procedure

sono state congiunte ed è stato esperito un sopralluogo sui fondi interessati.

Alle parti è stata inoltre sottoposta una proposta di accordo transattivo, mai

perfezionatosi. In occasione della successiva udienza dell’8 settembre 2022, le

parti hanno prodotto delle rispettive osservazioni, ribadendo le proprie

posizioni e contestando quelle avverse. Il Pretore aggiunto ha in tale

occasione respinto tutte le prove non già agli atti, dichiarando de facto

chiusa l’istruttoria.

I.

In sintesi, AO 1 ha evidenziato che l’affitto

comprendeva, oltre a due rimesse per macchinari site sul fondo n. __________,

anche due locali nella casa di abitazione (“casa del contadino”) sita sulla

part. n. __________ (in realtà mai messi a disposizione), che la controparte,

da contratto, doveva garantirle un accesso carrabile ai fondi, e in particolare

ai vigneti di cui alla part. n. __________, e che sin dall’inizio del contratto

tale accesso era costituito dal cancello elettrico sito in prossimità della

suddetta abitazione di cui alla part. n. __________, raggiungibile transitando

dapprima sui mappali n. __________ e __________ (di proprietà di terzi e

meglio, rispettivamente, di D__________ e di C__________ SA) mediante una

strada asfaltata e agibile. La parte avversa tuttavia le avrebbe abusivamente

impedito di usufruire di tale accesso, costringendola a utilizzare un diverso

percorso, difficoltoso e inadatto al transito di veicoli e macchinari. La

medesima le avrebbe pure illecitamente impedito l’accesso all’acqua mediante

apposizione di lucchetti. Tutto ciò le avrebbe impedito di eseguire i necessari

lavori all’interno dei vigneti.

AP 1 ha invece

rilevato che il contratto del 30 dicembre 2015 regolava in maniera completa i

rapporti fra le parti e gli consentiva di modificare in ogni tempo gli accessi

messi a disposizione, che la “casa del contadino” si trova in realtà sulla

part. n. __________ RFD di __________, che i locali ivi situati sono sempre

stati a disposizione della controparte e che non aveva mai garantito a

quest’ultima né un allacciamento all’acqua (neppure indispensabile) né

tantomeno l’accesso alla vigna tramite i fondi n. __________ e __________ (non

disponendo egli peraltro di un diritto di passo carrabile sulle part. n. __________

e __________). AP 1 ha altresì aggiunto che le aveva interdetto tale transito

già nel 2020, che l’accesso alternativo da lui indicato era percorribile con

ogni mezzo, che AO 1 non aveva contestato (se non tardivamente) questa

soluzione e che il contratto di affitto era stato nel frattempo regolarmente

disdetto a fine agosto 2022 (v. anche doc. 9 e 15 di cui all’inc. CA.2022.12).

J.

Con decisione 3 novembre 2022 il Pretore aggiunto ha parzialmente

accolto l’istanza 22 marzo 2022 di AO 1 (inc. CA.2022.12), ordinando a AP 1 di

permettere con effetto immediato a AO 1 e a ogni suo ausiliario l’accesso a

tutti i fondi affittati dal cancello elettrico sito sul mappale n. __________

RFD di __________, vicino alla “casa del contadino”, con le comminatorie

dell'art. 292 CPS e del possibile intervento dei preposti organi di polizia e

seguito di spese processuali (complessivi fr. 300.-) e ripetibili (fr. 1'000.-)

a carico del medesimo. Conseguentemente, il Pretore aggiunto ha respinto

l’istanza 28 marzo 2022 di AP 1 (inc. CA.2022.14), ponendo a suo carico le

spese processuali (fr. 300.- complessivi) e le ripetibili in favore della

controparte (fr. 1'000.-). Il medesimo giudice ha invece stralciato dai ruoli

la causa di cui all’inc. CA.2022.23 ex art. 242 CPC in quanto priva d’oggetto

(per avvenuto adempimento volontario dell’obbligo di approvvigionamento

idrico), con ripartizione delle spese processuali a carico delle parti (di

complessivi fr. 300.-) in ragione di metà ciascuna e compensazione delle

ripetibili.

K.

Con appello 14 novembre 2022 AP 1 è insorto contro tale giudizio,

postulandone la riforma nel senso di stralciare anche la causa di cui all'inc.

CA.2022.12 o subordinatamente di respingere la relativa istanza 22 marzo 2022

della controparte, e in via ancora più subordinata di annullare il giudizio e

di rinviare gli atti al Pretore aggiunto per un nuovo giudizio, il tutto con

protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.

L.

Con risposta 14 dicembre 2022 AO 1 ha postulato di dichiarare il

gravame irricevibile o in subordine di respingerlo nel merito, pure con

protesta delle spese e delle ripetibili di secondo grado.

M. Con

replica spontanea 28 dicembre 2022, duplica spontanea 5 gennaio 2023 e triplica

spontanea 23 gennaio 2023 le parti hanno ulteriormente approfondito le proprie

antitetiche posizioni.

N.

Delle argomentazioni delle parti e dei nuovi mezzi di prova prodotti

in questa sede si dirà, per quanto necessario, nei considerandi di diritto.

E considerato

in diritto:

Considerandi

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. b CPC prevede che sono impugnabili mediante

appello le decisioni di prima istanza in materia di provvedimenti cautelari,

posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo

l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.-

(cpv. 2). Le controversie non patrimoniali sono invece sempre appellabili.

In questo stadio della

procedura, tenuto conto degli interessi economici in gioco e in assenza di

diverse indicazioni delle parti, la decisione impugnata deve ritenersi

appellabile (né l’appellata lo mette in discussione).

I termini di

impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di adozione di provvedimenti

cautelari di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Per quanto concerne la

produzione di successivi allegati spontanei, non previsti dalla legge, secondo

costante giurisprudenza il tribunale può rinunciare ad assegnare dei relativi

termini (qualora reputi la causa matura per il giudizio), ma deve comunque

attendere perlomeno 10 giorni (a partire dalla notifica dell’ultimo atto) prima

di emanare un giudizio, onde garantire alle parti il diritto di essere sentite.

Ciò non significa tuttavia che gli allegati spontanei giunti dopo detto

termine, ma entro tempi ragionevoli prima dell’emanazione della decisione, debbano essere esclusi dall’incarto (STF 4A_170/2015 del 28 ottobre

2015.

consid. 1).

Nella fattispecie sia

l’appello sia la relativa risposta sono tempestivi, così come sono tempestivi

gli ulteriori allegati spontanei delle parti.

2.

Con l’impugnata decisione, il

Pretore aggiunto ha dapprima esposto i presupposti che reggono l’adozione di un

provvedimento cautelare ai sensi dell’art. 261 CPC (parvenza di buon fondamento

della richiesta di tutela giurisdizionale di merito, esistenza di una lesione o

di una minaccia di lesione del diritto dell’istante, rischio di un pregiudizio

difficilmente riparabile, urgenza e proporzionalità). Nel seguito, in relazione

alla richiesta cautelare qui in discussione (accesso ai vigneti), pur non

pronunciandosi sulla validità o meno del contratto del 30 dicembre 2015 e

dunque della clausola ivi contenuta ove il locatore si era riservato la facoltà

di modificare l’accesso messo a disposizione, il Pretore aggiunto ha rilevato

che tale clausola ad ogni modo non gli concedeva il diritto di impedire (e di

fatto eliminare) l’accesso dal cancello elettrico sito nelle adiacenze della

“casa del contadino”, fino a quel momento sempre garantito e regolarmente

utilizzato da AO 1, e di costringerla a utilizzare il percorso alternativo su

una strada ripida e meno agevole. Per il primo giudice, tale impedimento turba

l’affittuaria nell’utilizzo e nello sfruttamento del vigneto affittato

creandole delle maggiori difficoltà, soprattutto al momento della vendemmia e

dei trattamenti, sicché quest’ultima ha il diritto di pretendere l’eliminazione

del difetto, ovvero il ripristino dello status quo ante (cfr. art. 278

cpv. 1 e 288 cpv. 1 lett. b CO in combinazione con l’art. 259a cpv. 1 lett. a

CO). In assenza di tale provvedimento, AO 1 rischierebbe di subire un

pregiudizio difficilmente riparabile, ovvero un aumento dei tempi e delle spese

per vendemmiare, danni al raccolto e derivanti perdite finanziarie, ritenuto

oltretutto che i terzi proprietari dei fondi attraversati dall’accesso in esame

non sembrano essersi mai opposti a tale transito, che anzi D__________ l’aveva

espressamente autorizzato (doc. 2 inc. CA.2022.14) e che AP 1 non risulta

pertanto subire un relativo pregiudizio. Quanto all’urgenza, secondo gli

accertamenti del Pretore aggiunto non risulta che in occasione della prima

ingiunzione del 10 gennaio 2020 (doc. 9), AP 1 avesse già bloccato il cancello

elettrico, ciò che è piuttosto avvenuto dopo la comunicazione del 15 dicembre

2021.

(doc. C). Ne deriva che la causa introdotta il 22 marzo 2022 (ovvero a

distanza di tre mesi) non può ritenersi a tal punto tardiva da escludere

l’urgenza del provvedimento o porsi in contrasto con il precetto della buona

fede. Il primo giudice ha infine ritenuto il provvedimento proporzionato, in

quanto limitato a conservare lo status quo.

3.

Con l’impugnativa in esame l’appellante lamenta innanzitutto una

carente motivazione della decisione di primo grado, non avendo il Pretore

aggiunto spiegato quali siano gli elementi alla base dell'accertamento dei

fatti e della derivante sussunzione giuridica (art. 29 cpv. 2 Cost.), e in

particolare non avendo indicato quali prove agli atti dimostrerebbero che

l’accesso ai fondi vignati era stato sempre garantito per il tramite del

cancello elettrico (status quo ante).

L’appellante precisa

nel seguito che la congiunzione degli incarti non comporta comunanza dei mezzi

probatori e che nel giudicare l’istanza della controparte possono essere

considerati solamente i doc. A-G prodotti da AO 1 nell’ambito dell’inc.

CA.2022.12, e non anche i doc. 1-11 da lei prodotti nell’inc. CA.2022.14.

L’appellante rileva

altresì alcune scorrettezze fattuali della decisione impugnata: non vi sarebbe

stato alcun frazionamento dei vigneti dei fondi part. __________ RFD di __________

e __________ RFD di __________, i “locali del contadino” non si troverebbero

sulla part. n. __________, bensì sulla part. n. __________ RFD di __________ (accanto

al cancello adibito all'accesso regolare al vigneto), e la decisione farebbe confusione

fra i proprietari dei fondi n. __________, __________ e __________.

L’appellante sostiene

inoltre che l’istanza della controparte non disporrebbe più di un interesse

degno di protezione, dal momento che la medesima era fondata su una necessità di

accesso urgente al fine di eseguire lavori di potatura e sistemazione e in

generale tutte le necessarie lavorazioni fra la primavera e l’estate del 2022,

che questo periodo è tuttavia trascorso e che durante i mesi invernali la vigna

è dormiente, come confermato dalla stessa AO 1. Oltretutto, i contestati

diritti della medesima sarebbero in ogni caso decaduti, dal momento che AP 1 a

fine agosto/inizio settembre 2022 ha disdetto il contratto con effetto

immediato per gravi violazioni contrattuali (segnatamente: mora nel pagamento

del fitto). La causa sarebbe pertanto da stralciare.

Nel merito,

l’appellante critica il Pretore aggiunto per avere affermato, in assenza di

riscontri istruttori e malgrado le sue contestazioni, che la fittavola aveva

sempre potuto usufruire dell’accesso alla vigna per il tramite del cancello

elettrico e che la strada alternativa era disagevole. In particolare, per

l’appellante gli scritti doc. C e 9 non rendono verosimili l’esistenza di un

transito regolare né tantomeno una garanzia di accesso. Egli aggiunge che il

non aver menzionato, nella sua comunicazione doc. 9, la chiusura del cancello

non implicava certamente l’accettazione del transito da quell’accesso

(contrariamente a quanto affermato dal Pretore aggiunto), che come già evidenziato

in prima sede gli era stato concesso solo a titolo personale in virtù dei suoi

rapporti di buon vicinato e delle sue necessità. Tale uso sarebbe del resto

smentito dallo scritto della controparte del 29 marzo 2022 (inc. CA.2022.12). L’appellante

sostiene anche che alla luce delle sue contestazioni relative al consenso dei

terzi proprietari dei fondi attraversati dalla via d’accesso rivendicata da AO

1, quest’ultima avrebbe dovuto proporre delle prove al riguardo, ciò che

avrebbe omesso di fare. Il verbale di sopralluogo del 2 giugno 2022 dimostrerebbe

inoltre che la strada alternativa (peraltro successivamente appianata e

allargata, cfr. comunicazione dell’appellante del 3 giugno 2022 nell’inc.

CA.2022.12) poteva essere percorsa da un’autovettura senza difficoltà.

Infine l’appellante

ribadisce che, a suo modo di vedere, la controparte avrebbe inammissibilmente

atteso oltre due anni prima di agire in giudizio, temporeggiando oltretutto senza

ragione e per un mese (durante il periodo di lavorazione della vigna) prima di

esprimersi sulla proposta di accordo transattivo e mostrando in tal modo la sua

volontà di strumentalizzare la controversia.

4.

Il diritto di essere sentito garantito dall'art. 29 cpv. 2 Cost.

impone all'autorità giudicante di motivare la sua decisione. Secondo la

costante giurisprudenza, essa non è tenuta a pronunciarsi su ogni singolo

fatto, mezzo di prova o censura; è piuttosto sufficiente che menzioni, almeno

brevemente, quelli che ritiene rilevanti, ovvero le ragioni che l’hanno guidata

e sulle quali ha basato la sua decisione, affinché l'interessato possa

apprezzarne la portata e contestarla con piena cognizione di causa (STF

4A_145/2021 del 27 ottobre 2021 consid. 4.1).

Nella fattispecie, il

Pretore aggiunto non ha corredato tutte le sue considerazioni con riferimenti

agli atti, ma ha comunque esposto i fatti che ha ritenuto determinanti e le

relative conclusioni giuridiche, sicché l’appellante era perfettamente in grado

di formulare delle relative censure. La motivazione della decisione di primo

grado non può in altre parole essere considerata insufficiente.

5.

Per quanto riguarda i riscontri documentali agli atti, è pur vero

che la congiunzione di più cause (art. 125 lett. c CPC) non genera

automaticamente comunanza dei mezzi di prova, ritenuto che le parti devono di

principio notificare, per ciascuna procedura, tutte le prove ritenute rilevanti

e inserirle nei rispettivi fascicoli processuali, perlomeno mediante richiamo. Nondimeno,

le considerazioni dell’appellante in relazione a questo tema non possono

trovare accoglimento, dal momento che in occasione dell’udienza dell’8

settembre 2022 AO 1 ha notificato, per tutti gli incarti, le prove indicate

nell’elenco di cui alla sua risposta 7/8 settembre 2022 (che elenca/richiama

tutti i documenti prodotti agli atti nelle tre diverse procedure) e che in

realtà lo stesso AP 1, nelle sue osservazioni 8 settembre 2022 relative all’inc.

CA.2022.12, ha richiamato quali prove gli inc. CA.2022.14 e CA.2022.23. Sicché

per la valutazione della controversia in esame tutti i documenti che

l’appellante vorrebbe (pretestuosamente) escludere possono invece essere presi

in considerazione.

6.

Con riferimento alle asserite inesattezze fattuali della decisione

impugnata, il fatto che il fondo n. __________ RFD di __________ (e non tanto

“i vigneti”) sia stato frazionato emerge dal relativo estratto del Registro

fondiario ed è comunque ininfluente ai fini del giudizio. Poco importa poi, a

questo stadio della procedura, quale edificio porti la denominazione “casa del

contadino” o quali locali siano compresi nell’affitto agricolo: non vi è dubbio

alcuno su quale sia l’accesso rivendicato dall’istante e dove si trovi il

cancello elettrico. Infine, solo in un passaggio della decisione impugnata (p.

8.

in fine) il primo giudice ha confuso i proprietari dei fondi n. __________ (E__________),

__________ (D__________) e __________ (C__________ SA, ora J __________ SA), ciò

che non ha in ogni caso comportato alcun errore nel ragionamento pretorile e

nelle relative conclusioni.

7.

Quanto alla presunta perdita d’interesse della causa, l’appellata

osserva con pertinenza nella sua risposta che la necessità di effettuare

lavorazioni varie all’interno della vigna si ripropone ciclicamente e

regolarmente. Pertanto, il semplice fatto che in alcuni mesi dell’anno tale

necessità viene meno o si affievolisce non giustifica l’abolizione di un

provvedimento che poco tempo dopo (in particolare a inizio primavera) tornerebbe

di attualità, soprattutto se dall’istante non si può pretendere l’attesa di una

decisione di merito. Inoltre, pur attestando già il doc. 15 di cui all’inc.

CA.2022.12 la pronuncia di una disdetta immediata del contratto da parte di AP

1.

in data 31 agosto/1° settembre 2022 per mora nel pagamento del fitto (sicché

il doc. D prodotto con l’appello è superfluo oltre che tardivo, mentre il doc.

E, pure annesso al gravame e risalente al marzo 2022, è in ogni caso irricevibile

ai sensi dell’art. 317 cpv. 1 CPC), la questione non può essere determinante,

dal momento che la fittavola, oltre a promuovere nel maggio 2022 un’azione

volta a ridurre il fitto a causa di difetti e a ottenere la liberazione in suo

favore del fitto nel frattempo depositato (v. sopra, consid. F), ha anche

avviato, a fine settembre/fine ottobre 2022, delle procedure mirate a

contestare le disdette notificatele dalla controparte (v. anche doc. 2 e 3

annessi alla risposta all’appello). Ne deriva che un giudizio sulla validità

della disdetta era e rimane prematuro e che la tematica non può essere

considerata in questa sede.

8.

Per quanto concerne lo status quo ante, nelle sue

osservazioni dell’8 settembre 2022 relative all’inc. CA.2022.12 (v. p. 5-7) AP

1.

non aveva né seriamente negato che la strada transitante dal cancello

elettrico fosse in passato regolarmente percorsa dalla controparte, né affermato

che i terzi proprietari dei fondi interessati dal transito vi fossero contrari,

limitandosi a osservare che tale accesso non era sempre stato utilizzato o

garantito, come pure che i suoi fondi non beneficiavano di diritti di passo

gravanti quelli contigui di proprietà di terze persone. Ad ogni modo, i doc. C

e 9 nell’inc. CA.2022.12 e il doc. 2 nell’inc. CA.2022.14 (ove __________ __________ ha confermato tale transito regolare e il suo relativo

consenso) supportano e rendono perlomeno verosimili le tesi dell’istante

cautelare, mentre il convenuto non ha proposto prove di segno opposto. In

particolare, nello scritto 29 marzo 2022 da lui menzionato

AO 1 non si è contraddetta in alcun modo, bensì ha rimarcato che le proibizioni

di AP 1 (che hanno originato la presente procedura) creano un notevole

impedimento alla cura del vigneto, poiché l’accesso rivendicato è essenziale

per raggiungere tutte le sue parti e per il passaggio dei mezzi di lavorazione.

Invero, non

si vede quale pregiudizio concreto AP 1 subisca dall’utilizzo del cancello

elettrico, rispettivamente dal transito di AO 1 su fondi di terzi, laddove

eventuali (e mai sostanziati) problemi derivanti da tale passaggio riguardano casomai

il rapporto fra questi ultimi e la fittavola. In altre parole, non si comprende

quale sia l’interesse degno di protezione dell’appellante a opporsi attualmente

al provvedimento impugnato.

9.

Comunque sia, il gravame non riesce nemmeno a smentire

gli accertamenti del Pretore aggiunto (che ha eseguito personalmente un

sopralluogo sul posto) relativi al concreto interesse di AO 1 alla sua azione

giudiziaria, rispettivamente alle condizioni del percorso alternativo (più

ripido e disagevole rispetto a quello attraverso il cancello elettrico) mostrate

dalle fotografie di cui al verbale di sopralluogo 2 giugno 2022, dal doc. F

nell’inc. CA.2022.12 e dal doc. 10 nell’inc. CA.2022.14, mediante la semplice

riproposizione di una sua tesi soggettiva contrapposta, rispettivamente il rinvio

alla sua comunicazione 3 giugno 2022 (che informava il giudice di un’avvenuta

sistemazione della strada) e alle 5 foto ivi annesse. Tali documenti non

permettono un giudizio sullo stato attuale del percorso nel suo complesso e di

costatare la sua completa agibilità (per tutti i macchinari necessari alle

lavorazioni) dopo un solo giorno dall’esperimento del sopralluogo, ritenuto altresì

che con scritto 24 giugno 2022 e con successive osservazioni 7 settembre 2022

nell’inc. CA.2022.14 (con annesse le dichiarazioni e le fotografie di cui ai

doc. 2 e 10) AO 1 lo contestava, segnalando che vari tratti non erano

transitabili mediante “pick up e rimorchio”. Con la risposta all’appello

e nei successivi allegati spontanei, le parti hanno ulteriormente approfondito

la questione e prodotto nuove fotografie: AO 1 per evidenziare che le

condizioni dell’accesso alternativo a sud sarebbero addirittura peggiorate, AP

1.

per smentirlo. Anche queste immagini, tuttavia, non permettono di valutare

compiutamente la situazione, né di togliere verosimiglianza alle tesi

dell’istante cautelare, secondo cui l’utilizzo del solo accesso a sud crea

importanti limitazioni allo sfruttamento dei fondi affittati.

10.

Infine,

con riferimento al requisito dell’urgenza, l’eventuale ritardo di AO 1 nel

valutare la proposta transattiva del primo giudice (in un periodo in cui l’accesso

alle vigne tramite il cancello elettrico era garantito dal provvedimento

supercautelare 23/25 marzo 2022) è ininfluente ai fini

della causa. L’appellante poi non si confronta debitamente con l’accertamento

pretorile secondo cui dal contenuto dei doc. 9 e C si può dedurre che dopo la

prima ingiunzione del 10 gennaio 2020 (doc. 9) AO 1 aveva comunque continuato a

transitare attraverso il cancello elettrico e che ciò è stato definitivamente

impossibilitato solo dopo il 15 dicembre 2021 (doc. C) mediante la modifica dei

codici di accesso da parte di AP 1. Di conseguenza, un’attesa nell’agire di

soli 3 mesi (peraltro durante il periodo invernale di “riposo” della vigna) non

appare eccessiva o abusiva.

11.

In

conclusione, non riuscendo l’appellante a sovvertire la conclusione pretorile

secondo cui il percorso attraverso il cancello elettrico è più agevole per la

fittavola e permette una maggiore facilità nell’espletamento dei necessari

lavori alla vigna, come pure non crea attualmente alcun pregiudizio concreto al

locatore, la soluzione provvisoria adottata dal primo giudice può essere

confermata. Non compete invece alla presente procedura giudicare se AP 1 abbia

contravvenuto all’ordine (super)cautelare pretorile impedendo ai collaboratori

di AO 1 l’accesso al cancello elettrico (come sostenuto da quest’ultima nella

sua duplica spontanea 5 gennaio 2023 e contestato da AP 1 con la triplica

spontanea 23 gennaio 2023), dovendo la questione essere piuttosto trattata

nell’ambito di una procedura di esecuzione.

12.

In

definitiva, per tutti i summenzionati motivi, l’appello dev’essere respinto,

con conseguente conferma della decisione impugnata.

13.

Le

spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado seguono la

soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC), e sono calcolate sulla base

degli art. 2, 10 e 13 LTG e 12 RTar.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar,

decide:

1. L’appello

14 novembre 2022 di AP 1 è respinto.

2. Le

spese processuali della procedura d’appello, pari a fr. 1’300.-, sono poste a

carico dell’appellante, che rifonderà all’appellata

fr. 2’500.- per ripetibili di seconda sede.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Il ricorso è

ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento (art. 90 LTF).

Esso è pure ammissibile contro una decisione che concerne soltanto talune

conclusioni, se queste possono essere giudicate indipendentemente dalle altre,

o che pone fine al procedimento soltanto per una parte dei litisconsorti (art.

91 LTF), oppure ancora contro decisioni pregiudiziali e incidentali notificate

separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione (art. 92

cpv. 1 LTF). In presenza di altre decisioni pregiudiziali o incidentali, il

ricorso è ammissibile solo se le stesse possono causare un pregiudizio

irreparabile o se l’accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una

decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o

dispendiosa (art. 93 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF). Contro le decisioni in materia di misure cautelari il

ricorrente può far valere soltanto la violazione di diritti costituzionali

(art. 98 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le

ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né

altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).