Istanza di espulsione. Premesse per statuire in procedura sommaria nei casi manifesti non date

Incarto n.

12.2022.169

Lugano

20 febbraio 2023/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliera:

Federspiel

Peer

sedente

per statuire nella causa in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei

casi manifesti - inc. n. SO.2022.4495 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione

4 - promossa con istanza 26 settembre 2022 da

AP 1

AP 2

entrambi rappr. da PA 1

contro

AO 1

AO 2

entrambi

rappr. da PA 2

con cui gli istanti hanno chiesto

l’espulsione delle controparti,

domanda a cui si sono opposti

Fatti

i convenuti e che il Pretore ha respinto con sentenza del 23 novembre 2022

giudicando l’istanza irricevibile,

appellanti gli istanti con atto

di appello di data 5 dicembre 2022 con cui postulano la riforma del querelato

giudizio nel senso di accogliere l’istanza, con protesta di tasse, spese e

ripetibili,

mentre i convenuti con osservazioni

del 27 dicembre 2022 chiedono la reiezione dell’appello e la conferma del

giudizio impugnato, protestate tasse, spese e ripetibili,

letti ed esaminati gli atti

e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. AO

1 è stato proprietario del mapp. __________ su cui sorge una

villa con piscina, dove egli abita tuttora con la compagna AO 2. Nel corso

dell’anno 2021 il fondo è stato oggetto di una procedura esecutiva promossa

dalla creditrice ipotecaria Banca __________ poi conclusasi con la vendita

all’asta dell’immobile in questione (doc. A);

In data 18 gennaio 2021 AP 1 e AP 2 hanno sottoscritto

un accordo con AO 1 e AO 2 con cui i primi hanno manifestato la loro intenzione

di aggiudicarsi il fondo, impegnandosi poi a rivenderlo ai secondi che

avrebbero così avuto il tempo per reperire un finanziamento e nel contempo mantenuto

la facoltà di continuare ad abitare nell’immobile. Più nel dettaglio la convenzione

prevedeva che (doc. A):

“1. I signori Vi__________ e P__________

confermano di essersi accordati con la Banca __________, e di essere

intenzionati ad aggiudicarsi la part. no. __________ ai pubblici incanti al

prezzo massimo di CHF 1'350'000.--.

Considerandi

2.

In

caso di aggiudicazione di questa proprietà i signori Vi__________ e Pr__________

si impegnano a rivendere la stessa ai signori Vu__________ ad un prezzo

maggiorato di CHF 150'000 rispetto a quello da loro pagato, più le spese

da loro assunte (trapasso di proprietà e ogni altra connessa).

A

partire dalla data dell’aggiudicazione e fino all’acquisto da parte dei signori

Vu__________, questi ultimi saranno legittimati a continuare ad abitare nella

proprietà, e dovranno agli aggiudicatari un interesse annuo dell’1% sul prezzo

da loro pagato in occasione della suddetta asta oltre alle predette spese.

3.

I

signori Vi__________ e Pr__________ confermano di aver già ricevuto dalla

signora T__________ un acconto di CHF 100'000 che andrà computato nell’ambito

della vendita della proprietà ai signori Vu__________.

Nel

caso in cui in occasione dei pubblici incanti i signori Vi__________ e Pr__________

non dovessero aggiudicarsi la part. __________, gli stessi si impegnano a

restituire entro e non oltre 10 giorni dalla stessa asta la somma di CHF

100'000.-- alla signora T__________. (…)”

In data 1° luglio 2021 AP 1 e AP 2 si sono

aggiudicati ai pubblici incanti il mapp. __________ al prezzo di fr.

1'150'000.- (doc. B, C e R).

2.

Nei mesi successivi vi sono stati vari contatti

tra le parti nel corso dei quali AP 1 e AP 2 hanno ribadito la loro volontà di rivendere

il mapp. __________ a AO 1 e a AO 2, così come stabilito con la convenzione del

18.

gennaio 2021, e hanno interpellato questi ultimi sui passi intrapresi (doc.

D, doc. E).

Con

email del 9 marzo 2022, AO 1 e AO 2 hanno comunicato di essere in attesa di

documenti bancari, auspicando di poter riacquistare l’immobile in tempi brevi

(doc. E).

In

data 27 aprile 2022 AP 1 e AP 2 – ai quali nel frattempo il Comune di __________

aveva inflitto una sanzione di fr. 40'000.- per la realizzazione di opere

abusive sul fondo ad opera del precedente proprietario (doc. F) - hanno fissato

alle controparti un’ultima scadenza fino al 30 giugno 2022 per sottoscrivere il

contratto di acquisto del fondo in questione, rispettivamente per lasciare la

proprietà (doc. I).

Su

richiesta di AO 1, in data 12 maggio 2022 AP 1 e AP 2 hanno redatto uno scritto

destinato all’UE in cui hanno dichiarato che per l’occupazione della proprietà il

precitato non stava pagando alcuna pigione (doc. H).

Con

scritto del 14 giugno 2022 AO 1 e AO 2 hanno ribadito l’intenzione di

riacquistare il mapp. __________ e hanno chiesto una proroga sino al 31 ottobre

2022.

per concludere la transazione (doc. L); richiesta che è stata respinta da AP

1.

e AP 2 i quali hanno intimato loro di lasciare la proprietà entro il 15

luglio 2022 (doc. M).

;

Con

missiva del 12 luglio 2022 AO 1 e AO 2 si sono rifiutati di uscire

dall’immobile entro il 15 luglio 2022, rinviando alla convenzione 18 gennaio

2021.

che concedeva loro la facoltà di abitare l’immobile sino al suo riacquisto.

Essi hanno ribadito l’intenzione di concludere la compravendita entro il 31

ottobre 2022 (doc. N).

In

data 14 luglio 2022 AP 1 e AP 2 hanno censurato l’atteggiamento dilatorio di AO

1.

e AO 2 e hanno ribadito che il rapporto di comodato instauratosi tra le parti

era stato disdetto con effetto al 15 luglio 2022 (doc. O).

Con

successivo email del 31 agosto 2022 i proprietari hanno nuovamente chiesto agli

occupanti di lasciare l’immobile entro il 30 settembre 2022 (doc. P), senza successo.

3.

In data 26 settembre 2022 AP 1 e AP 2 hanno quindi

inoltrato un’istanza - nella procedura sommaria di tutela dei casi manifesti - alla

Pretura di Lugano, sezione 4, con cui hanno chiesto l’espulsione immediata di AO

1.

e AO 2 dall’immobile in parola, sostenendo che questi ultimi occupavano

illecitamente la proprietà, il rapporto di comodato in essere tra le parti

essendo stato disdetto per il 15 luglio 2022.

In

sede di discussione gli istanti si sono riconfermati nelle proprie richieste

mentre i convenuti hanno presentato un memoriale di risposta scritto con cui

hanno integralmente contestato le pretese attoree. In sintesi, essi ha negato

che fossero dati - alla luce della complessità del quadro giuridico - i

presupposti del caso manifesto. Essi hanno ribadito la loro intenzione di riacquistare

la proprietà in discussione, come previsto nella convenzione, e hanno asserito

che - contrariamente a quanto affermato dagli istanti - l’accordo prevedeva un’onerosità

a loro carico, a valere quale corrispettivo per l’occupazione dell’immobile. Elemento

che, in considerazione pure della durata prevista contrattualmente, escludeva

la tesi del comodato e deponeva piuttosto a favore del perfezionamento di un

contratto di locazione, contratto che nello specifico non era però stato

disdetto nelle debite forme. Veniva pertanto a mancare un presupposto

essenziale per ammettere l’espulsione.

In

sede di replica gli istanti hanno ribadito la propria richiesta e negato che l’accordo

si configurasse quale contratto di locazione. Essi hanno inoltre rimarcato la

nullità del diritto di compera per difetto di forma, nullità che - a loro dire -

si ripercuoteva sull’intero accordo.

In

duplica i convenuti si sono riconfermati nelle proprie osservazioni,

contestando integralmente la replica.

4.

Con decisione del 23 novembre 2022 il Pretore ha giudicato l’istanza irricevibile ritenendo non

dati i requisiti di chiarezza e immediatezza di giudizio che caratterizzano la

procedura di cui all’art. 257 CPC. Più nello specifico, il giudice di prime

cure ha ritenuto che la qualifica giuridica del rapporto venuto in essere tra

le parti in causa non fosse di immediata determinazione, in ragione anche degli

aspetti di onerosità emersi dagli atti, e che necessitasse di maggiori

approfondimenti così come l’analisi delle ripercussioni della nullità del

diritto di compera sulle altre clausole dell’accordo.

5.

Con

atto di appello di data 5 dicembre 2022, avversato dai convenuti con risposta

del 27 dicembre 2022, AP 1 e AP 2 chiedono la riforma del querelato giudizio

nel senso di accogliere l’istanza, protestate tasse, spese e ripetibili. Essi rimproverano

al Pretore un errato apprezzamento delle circostanze e ribadiscono la tesi

secondo cui la fattispecie che emerge dagli atti è chiara e comprovata e viene

da loro così riassunta: gli appellati occupano - a titolo gratuito - la

proprietà dal 1° luglio 2021, data in cui è stata aggiudicata agli

appellanti. Malgrado quanto pattuito AO 1 e AO 2 non hanno proceduto al

riacquisto dell’immobile. Tra le parti è venuto in essere un rapporto di

comodato che è stato disdetto dagli appellanti per il 15 luglio 2022; malgrado la

disdetta gli appellati non hanno liberato gli spazi occupati. Contrariamente a

quanto da essi asserito, non sarebbe mai stato pagato e tantomeno pattuito un

canone locativo, tale non può infatti essere considerato l’interesse dell’1% sul

prezzo di aggiudicazione che gli stessi avrebbero dovuto versare in caso di

riacquisto del sedime. A detta dei ricorrenti il Pretore è incorso in un

manifesto errore in quanto non ha ritenuto accertato che l’occupazione della

proprietà avveniva a titolo gratuito, in virtù di un accordo di comodato, e ha considerato

un lasso di tempo superiore a un anno non adeguato per disdire il rapporto di

comodato. Essi allegano altresì che l’eventuale nullità della convenzione doc.

A non muterebbe la sostanza della fattispecie, gli appellati abitando in una

proprietà che non appartiene loro senza pagare alcun corrispettivo.

In definitiva, secondo

i ricorrenti la situazione in esame sarebbe limpida e lineare e pertanto il

Pretore sarebbe incorso in errore negando l’applicabilità della procedura di

cui all’art. 257 CPC:

Con

la risposta all’appello gli appellati hanno trasmesso a questa Camera uno

scritto dell’avv. PA 1 di data 21 dicembre 2022 e annesso modulo ufficiale di

disdetta della locazione di cui chiedono l’ammissione agli atti ex art. 317

CPC; documento che, come si dirà pure in seguito, nel concreto caso - a

prescindere dalla sua ammissibilità - non si rivela comunque decisivo ai fini

del giudizio.

6.

Contro una decisione emanata in procedura sommaria a

tutela dei casi manifesti e il cui valore è di almeno fr. 10'000.-, è dato il

rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC) e ha per

legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC).

Nella

fattispecie la decisione impugnata è

stata recapitata in data 24 novembre 2022 e l’appello del 5 dicembre successivo

è pertanto tempestivo. Parimenti tempestive sono le osservazioni 27 dicembre

2022.

dei convenuti, a fronte della comunicazione dell’appello con assegno

termine per la risposta notificata il 13 dicembre 2022 e pervenuta il giorno

successivo.

7.

La procedura sommaria di

tutela giurisdizionale nei casi manifesti dell’art. 257 CPC offre alla parte

istante la possibilità di seguire una via giudiziaria semplice e rapida nei

casi in cui la situazione di fatto e di diritto è chiara, in alternativa alle

procedure ordinarie o semplificate normalmente a disposizione. Affinché si

possa agire in tal senso, è necessario che i fatti siano incontestati o immediatamente

comprovabili (lett. a) e che la situazione giuridica sia chiara (lett. b).

Sono fatti incontestati, quelli che non sono stati confutati

dal convenuto e sono immediatamente comprovabili, se essi possono essere

accertati senza indugio e senza troppe spese. Di regola la prova è addotta

mediante la produzione di documenti conformemente all'art. 254 cpv. 1 CPC. Se

il convenuto fa valere delle obiezioni motivate e concludenti, che non possono

essere subito scartate e che sono di natura tale da far vacillare il convincimento del giudice, la

procedura dei casi manifesti è inammissibile

(144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1).

La

situazione giuridica è chiara se l'applicazione della norma al caso concreto si

impone in modo evidente con riguardo al testo legale o in base a una dottrina e

una giurisprudenza affermate. Per contro la situazione giuridica non è di

regola chiara se la parte convenuta oppone delle obiezioni o eccezioni motivate

su cui il giudice non può statuire immediatamente o se l'applicazione di una

norma richiede l'emanazione di una decisione di apprezzamento o in equità con

una valutazione di tutte le circostanze del caso (DTF 144 III 462 consid. 3.1;

141.

III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; STF 4A_383/2018

del 6 giugno 2019 consid. 3).

Per

impedire l'accoglimento di una domanda fondata sull'art. 257 CPC non basta

tuttavia che la parte convenuta sostenga semplicemente che ci si trova in

presenza di una simile situazione o che la stessa potrebbe remotamente entrare

in linea di conto (STF 4A_383/2018 del 6 giugno 2019

consid. 3; 4A_329/2013 del 10 dicembre 2013 consid. 6.1). Non è nemmeno

possibile vanificare la procedura in discussione invocando degli argomenti

speciosi (STF 4A_415/2013 del 20 gennaio 2014 consid. 7).

La fattispecie non è per contro chiara e non vi è

spazio per una procedura sommaria giusta l’art. 257 CPC quando invece la parte

convenuta oppone all’azione delle obiezioni o delle eccezioni, in fatto o in

diritto, motivate sulle quali in giudice non può immediatamente statuire. Il

fallimento della procedura di tutela nei casi manifesti non presuppone che la

parte convenuta renda verosimile l’inesistenza, l’inesigibilità o l’estinzione

della pretesa fatta valere nei suoi confronti: basta che gli argomenti proposti

siano atti a comportare il rigetto dell’azione, che non appaiano di primo

acchito inconsistenti e che non si prestino a un esame in procedura sommaria

(STF 4A_571/2018 del 14 gennaio 2019 consid. 6).

8.

Nel concreto caso la fattispecie si rivela tutt’altro che chiara e

liquida. Come correttamente rilevato dal giudice di prima sede, già solo l’analisi

delle ripercussioni della nullità del diritto di compera (per vizio di forma) sulle

altre clausole dell’accordo (nullità parziale o nullità totale) e le

implicazioni giuridiche connesse all’esito di questo esame, che di fatto apre

la strada alle contrapposte tesi delle parti in causa in relazione alla natura

dell’occupazione dell’immobile, si scontra con le esigenze poste dalla

procedura di tutela dei casi manifesti.

A questo va aggiunto che neppure

la qualifica giuridica del negozio venuto in essere tra le parti - secondo le contrapposte

tesi di causa si tratterebbe di locazione, rispettivamente di comodato - è di

immediata determinazione. La convenzione originaria presenta infatti elementi di

onerosità - vedasi l’acconto di fr. 100'000.- e il tasso annuo dell’1% (cfr. doc.

A) - da cui non è possibile astrarre e il cui apprezzamento induce a

conclusioni discordanti. Prima facie, infatti, la possibilità per i convenuti

di recuperare l’acconto depone a favore della tesi del comodato sostenuta da AP

1.

e da AP 2, mentre che il tasso fisso di remunerazione - per quanto definito “irrisorio”

(sentenza, pag. 5) - può essere inteso quale controprestazione per l’occupazione

dello stabile e quindi quale pigione, come sostenuto da AO 1 e da AO 2; il

concetto di irrisorio merita quindi di essere meglio esaminato. Contrariamente

a quanto affermano gli appellanti, ad ogni modo, la pretesa gratuità

dell’occupazione non emerge in maniera chiara dagli atti e non può essere

ritenuta pacifica.

Un altro aspetto che

suscita perplessità e che necessita di essere meglio ponderato sono i termini

riguardanti la durata dell’accordo relativo all’occupazione dell’immobile che,

in concreto, è stata regolata in maniera molto approssimativa quo alla

prerogativa degli appellati di rimanere nella proprietà in oggetto.

Qualora si decidesse di

seguire la tesi del comodato, sarebbe inoltre imprescindibile chinarsi sulla

questione dell’adeguatezza o meno dei termini fissati dagli appellanti agli ex

proprietari per liberare i locali.

Tutti aspetti che - a non

averne dubbio - vanno al di là di quanto acclarabile e verificabile nella

procedura in oggetto.

9.

A

fronte di quanto sin qui illustrato, e in particolare alla luce degli elementi

che necessitano di un maggior approfondimento, sia dal punto di vista fattuale

che giuridico, appare evidente che le premesse di immediatezza e chiarezza previste

dalla procedura di tutela dei casi manifesti di cui all’art. 257 CPC non sono

adempiute, ragion per cui la decisione pretorile che ha dichiarato irricevibile

l’istanza è corretta.

Gli appellanti hanno comunque

la facoltà di riproporre le loro richieste nelle debite forme e seguendo la

procedura appropriata (Trezzini

in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIª

ed., Vol. 2, n. 44 segg. ad art. 257 CPC).

A

titolo abbondanziale è doveroso rimarcare che a rendere intricata Ia

fattispecie contribuisce anche la scelta di AP 1 e di AP 2 di notificare, dopo

l’emanazione del giudizio di prima sede, agli occupanti la disdetta ordinaria

su modulo ufficiale con effetto al 31 marzo 2023 (doc. 1 allegato alla risposta

all’appello); aspetto che - sebbene non decisivo – va a corroborare quanto

esposto nei considerandi che precedono.

10.

Ne discende che l’appello di AP 1 e di AP 2 deve

essere respinto. Le spese processuali della procedura di secondo grado seguono

la soccombenza degli appellanti, i quali rifonderanno, in solido, alle

controparti un’equa indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 96 e 106 CPC, la LTG

e il RTar,

decide:

1. L’appello 5 dicembre 2022 di AP 1 e AP 2 è respinto.

2. Le spese processuali di fr. 1'000.-, già anticipate dagli

appellanti, restano a loro carico con obbligo di versare, in solido, alla

controparte fr. 600.- a titolo di ripetibili d’appello.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).