Locazione, espulsione e indennità per occupazione abusiva

Incarto n.

12.2022.36

Lugano

1° luglio 2022/bs

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Fiscalini,

presidente,

vicecancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SO.2022.25 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 5 gennaio 2022 da

AO 1 ()

patrocinata dall’ PA 2

contro

AP 1

AP 2

entrambe patrocinate dall’

PA 1

chiedente nella procedura sommaria a tutela dei casi manifesti l’espulsione

delle

convenute dall’ente locato nonché la loro

condanna al pagamento di fr. 21'666.-

mensili dal 1° gennaio 2022 fino

all’avvenuta riconsegna dei locali a titolo di indennità

per occupazione abusiva;

domande avversate dalle convenute e che il Pretore ha accolto con

decisione 24

febbraio 2022;

appellanti le convenute con appello 10 marzo 2022, con cui

chiedono la riforma del

querelato giudizio nel senso di respingere integralmente

l’istanza, con protesta di spese

e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre con osservazioni 15 aprile 2022 l’appellata si è opposta al

gravame, pure con

protesta di spese e ripetibili;

vista la replica spontanea 27 aprile 2022 delle appellanti;

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

Con contratto 24 ottobre 2003,

S__________ ha concesso in locazione a AP 1 (ora in liquidazione) a partire dal

1° novembre 2003 e fino al 31 ottobre 2013, i locali commerciali siti nello

stabile denominato “Caffè __________” in __________ a __________, per una

pigione mensile di fr. 15’000.- indicizzati (adeguamento al rincaro) e spese

mensili di fr. 1'500.-. Il contratto prevedeva altresì che la conduttrice, mediante

comunicazione scritta trasmessa almeno 6 mesi prima della scadenza

contrattuale, avrebbe potuto ottenere il rinnovo della locazione per ulteriori

5 anni, ovvero sino al 31 ottobre 2018, per una pigione aumentata a fr.

20'000.- mensili indicizzati (doc. B, punti 2-5 e 24).

B.

Il 13 luglio 2012 (doc. C), la

proprietà dell’immobile è passata a AO 1, che è conseguentemente divenuta parte

del contratto di locazione (art. 261 cpv. 1 CO). Il 30 luglio 2012,

quest’ultima ha comunicato alla conduttrice di voler rispettare il suddetto

contratto, anticipandole al contempo la sua intenzione di procedere a ingenti

lavori di restauro nell’edificio, sicché il contratto non avrebbe potuto

protrarsi oltre il 31 ottobre 2018. Nell’ottobre 2012, la conduttrice ha esercitato

la sua opzione di rinnovo (doc. F).

C.

In data 11 giugno 2013 AO 1 e AP

2 hanno raggiunto un accordo, secondo cui la prima autorizzava la seconda (qui

di seguito anche “conduttrice” o “conduttrice principale”) a sublocare

l’esercizio pubblico a AP 2 (qui di seguito anche solo “subconduttrice”), il

canone di locazione sarebbe aumentato dal 1° novembre 2013 a fr. 20'000.-/mese

oltre a spese accessorie di fr. 500.-/mese, e la conduttrice e la

subconduttrice si impegnavano liberare l’ente locato entro il 31 ottobre 2018

quale scadenza definitiva e improrogabile alla luce dei previsti lavori di

ristrutturazione (doc. D).

D.

Il 15 ottobre 2013, mediante

modulo ufficiale, la locatrice ha comunicato alla conduttrice che la nuova

pigione mensile adeguata all’indice nazionale dei prezzi al consumo sarebbe

aumentata, a partire dal 1° novembre 2013, a fr. 21'166.- oltre a spese di fr.

500.- (doc. M).

E.

Previo esperimento infruttuoso

del tentativo di conciliazione, con petizione 8 ottobre 2018 AP 1 ha convenuto AO

1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano (Sezione 4) per ottenere una

protrazione di tre anni del contratto di locazione. La convenuta si è opposta

alla richiesta (inc. SE.2018.375).

F.

In data 2 marzo 2021 AP 1è

stata sciolta per decisione assembleare ed è entrata in fase di liquidazione,

che perdura tutt’ora.

G. Con decisione 8 luglio 2021 (doc. F) il Pretore ha

respinto la petizione, confermando la scadenza del contratto per il 31 ottobre

2018, la concretezza del progetto di ristrutturazione della locatrice (per il

quale era stata rilasciata la licenza edilizia) e l’impossibilità per la

conduttrice di pretendere una protrazione alla luce degli art. 272 e 272a cpv.

1 lett. d CO.

H.

L’appello 16 agosto 2021 di AP

1è stato stralciato da questa Camera con decisione 7 dicembre 2021, rettificata

il 14 dicembre 2021 (inc. 12.2021.112, v.

doc. G) per perdita dell’interesse degno

di protezione, essendo il periodo di protrazione richiesto ormai trascorso.

I.

Con raccomandata 13 dicembre

2021 la locatrice ha chiesto alla conduttrice la restituzione dell’ente locato

entro il 31 dicembre 2021 (doc. H). Con scritto 20 dicembre 2021 la conduttrice

e la subconduttrice si sono rifiutate di dare seguito a tale richiesta,

sostenendo che fra AO 1 e AP 2 si fosse nel frattempo perfezionato, per atti

concludenti, un nuovo contratto di locazione di durata indeterminata, mai

disdetto (doc. I). Il 23 dicembre 2021 AO 1 ha contestato tale assunto,

rilevando di aver semplicemente tollerato la presenza di AP 2 nell’ente locato

durante le more della procedura giudiziaria di cui si è appena detto,

rimarcando la volontà di tornare in possesso dell’immobile (doc. L). Il 7

gennaio 2022 la medesima ha altresì sottolineato che l’importo versatole pochi

giorni prima da AP 2 non avrebbe potuto essere considerato il pagamento di una

pigione, bensì andava imputato alle ripetibili a lei spettanti in virtù della

procedura appena conclusa e all’indennità per occupazione abusiva dovutale sino

alla liberazione dei locali (doc. N).

J.

Con l’istanza 5 gennaio 2022

qui in discussione AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 e AP 2 presso la medesima

Pretura postulando, nella procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti,

la loro espulsione dall’ente locato e la loro condanna al pagamento in suo

favore di fr. 21'666.- mensili dal 1° gennaio 2022 e fino all’avvenuta

riconsegna dei locali a titolo di indennità per occupazione abusiva (inc.

SO.2022.25).

K.

Con osservazioni 26 gennaio

2022 AP 1 e AP 2 si sono opposte allo sfratto, rilevando in particolare che la

prima non occuperebbe più i locali almeno da maggio 2021, che la seconda

avrebbe diritto a rimanervi in virtù del contratto di locazione sorto per atti

concludenti fra lei e la locatrice (con conseguente pagamento della pigione a

titolo personale a partire dall’aprile 2021) e che tale circostanza non

permetterebbe di ritenere la fattispecie manifesta.

L.

Con replica spontanea 7

febbraio 2022 e duplica spontanea 11 febbraio 2022 le parti hanno ulteriormente

approfondito le proprie antitetiche posizioni.

M. Con decisione 24 febbraio 2022 il Pretore ha accolto

l’istanza, facendo ordine alla conduttrice (e per essa alla liquidatrice A__________

SA) e alla subconduttrice (e per essa alla sua presidente L__________) di

liberare i locali entro 10 giorni, con le comminatorie di rito, e di versare

alla locatrice (con vincolo di solidarietà) fr. 21'666.- mensili dal 1° gennaio

2022 e fino alla completa liberazione dei locali. Il tutto con seguito di tassa

di giustizia (fr. 900.-), spese (fr. 100.-) e ripetibili (fr. 1'000.-) a carico

delle convenute in solido fra loro.

N.

Con appello 10 marzo 2022 le

convenute si sono aggravate contro tale decisione, chiedendone la riforma nel

senso di respingere integralmente l’istanza della locatrice, con protesta di spese

e ripetibili di entrambe le sedi.

O. Con osservazioni (recte: risposta) 15 aprile

2022 la locatrice si è opposta all’appello postulandone l’integrale reiezione,

con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.

P.

Con replica spontanea 27

aprile 2022 le appellanti hanno ribadito le proprie tesi.

E

considerato

in

diritto:

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera la soglia testé menzionata.

I termini di impugnazione e risposta

sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314 cpv. 1

CPC). Nel caso concreto l’appello 10 marzo 2022 contro la decisione 24 febbraio

2022 (notificata il 28 febbraio 2022) è tempestivo, così come sono tempestive

la risposta all’appello 15 aprile 2022 e la replica spontanea 27 aprile 2022.

Considerandi

2.

Con la decisione impugnata il

Pretore, dopo avere esposto i requisiti per accordare la tutela giurisdizionale

nei casi manifesti, ha in sintesi evidenziato, alla luce della sua precedente

decisione 8 luglio 2021 passata in giudicato, che il contratto di locazione di

cui al doc. B ha preso definitivamente fine il 31 ottobre 2018, che AP 2 ha

gestito l’esercizio pubblico denominato “Caffè__________” dal 2012 con la

consapevolezza di dover riconsegnare i locali entro tale data e che la

protrazione era esclusa. Ha pertanto giudicato pacifico il diritto della

locatrice di ottenere la riconsegna dell’ente locato nei confronti sia della

conduttrice che della subconduttrice, come ammesso da dottrina e

giurisprudenza. Il Pretore ha giudicato oltremodo azzardata la tesi difensiva

relativa all’insorgere di un nuovo contratto direttamente fra la subconduttrice

e la locatrice, siccome mai proposta da AP 1 nell’ambito della precedente

procedura, contraddittoria con la richiesta di protrazione di tre anni avanzata

in quella sede e con il relativo appello 16 agosto 2021 e non fondata su atti

concludenti. Difatti, la permanenza di AP 2 nell’ente locato è semplicemente da

ricondurre alla sospensione dei termini e dell’obbligo di riconsegna generata

dalla pendenza della procedura di protrazione (protrazione di fatto); inoltre, il

suo pagamento diretto delle pigioni non è inusuale e non basta per instaurare

una relazione contrattuale diretta con la locatrice. Il primo giudice ha

pertanto sancito l’espulsione delle convenute, corredandola con misure

d’esecuzione diretta (art. 337 cpv. 1 e 236 cpv. 3 CPC). Ha pure osservato che,

secondo dottrina e giurisprudenza, durante il periodo di occupazione dei locali

in assenza di un contratto di locazione, la locatrice è autorizzata a chiedere

sia alla conduttrice che alla subconduttrice un’indennità per illecita

occupazione pari alla pigione dovuta per ogni mese. L’indennità dev’essere

corrisposta a partire dal termine della procedura giudiziaria relativa alla

protrazione (decisione 14/17 dicembre 2021 di questa Camera), ovvero dal

gennaio 2022.

3.

Con il gravame le appellanti,

dopo aver rilevato che la decisione di stralcio 7/14 dicembre 2021 di questa

Camera non si è espressa sul fondamento della domanda di protrazione e aver

richiamato i presupposti per la tutela giurisdizionale nei casi manifesti (ivi

compreso l’onere di prova piena in capo all’istante), sostengono che la

sospensione dei termini generata dalla procedura di protrazione e lo scaturente

diritto di AP 1 di rimanere nell’ente locato in pendenza di causa sarebbero

ininfluenti nella fattispecie. Difatti, ciò non escluderebbe l’insorgere di un

nuovo contratto di durata indeterminata direttamente fra AO 1 e AP 2, sulla

base di nuove circostanze. Questo contratto sarebbe non solo attestato

dall’abbandono dei locali da parte di AP 1, ma anche documentato dal pagamento

della pigione da parte di AP 2 a partire dall’aprile 2021 (per le pigioni da

maggio 2021 in avanti, cfr. doc. 1 e doc. I), incassata dalla locatrice senza

nulla obiettare. In particolare, quest’ultima non avrebbe mai contestato

neppure le pigioni versate per le mensilità di gennaio e febbraio 2022. E

meglio, il suo scritto del 7 gennaio 2022 (doc. N, peraltro strumentale in

quanto inoltrato soltanto dopo l’avvio della procedura di sfratto)

menzionerebbe solo il versamento, da parte di AP 2, di un non meglio

quantificato importo pari all’ammontare della pigione “già versata da __________

in liquidazione”; secondo le appellanti, alludendo tale scritto a un doppio

pagamento, esso non potrebbe in ogni caso riferirsi ai versamenti di cui al

doc. 1 (mai avvenuti in doppio), che sarebbero pertanto rimasti incontestati.

Non vi sarebbe d’altronde alcuna prova o pattuizione che tali pagamenti siano

avvenuti per conto di AP 1; il primo giudice si sarebbe limitato a rilevare che

ciò non è inusuale; trattandosi tuttavia di una mera ipotesi, essa non poteva

bastare per respingere la loro obiezione, confermare la liquidità della

fattispecie e accogliere l’istanza della locatrice. Piuttosto, il Pretore

avrebbe dovuto esperire un’adeguata istruttoria sul tema. Infine, le appellanti

sostengono che il giudice di primo grado non avrebbe potuto trascurare questa

circostanza (insorgere di un nuovo contratto) per il semplice fatto che essa

non è stata esposta nel corso della procedura di protrazione: non solo perché

non è dimostrato che AP 1 ne fosse al corrente e perché AP 2 non ha avuto la

possibilità di addurla in quella sede (non essendo parte in causa), ma anche

perché il relativo incarto non è stato richiamato nella procedura qui in esame,

che sarebbe pertanto priva di riscontri documentali a tal proposito.

4.

Ora, il Pretore ha già illustrato

le condizioni per ammettere un’istanza nella procedura sommaria a tutela dei

casi manifesti. Si può comunque qui ricordare che malgrado la parte convenuta,

per contrastare la procedura, non debba dimostrare o rendere verosimili le sue

contestazioni, esse possono nondimeno essere scartate, anche nella procedura

sommaria, qualora appaiano insostenibili, altamente improbabili e inadatte a

far vacillare il convincimento del giudice (DTF 4A_440/2016 del 24 ottobre 2016

consid. 5.2.1).

5.

Entrando nel merito del

gravame, il riferimento delle appellanti al contenuto della decisione di

stralcio 7/14 dicembre 2021 di questa Camera è privo di portata pratica,

siccome è pacifico e incontestato che la decisione 8 luglio 2021 del Pretore,

relativa alla procedura di protrazione, è passata in giudicato e che il

contratto 24 ottobre 2003 ha definitivamente preso fine. Occorre pertanto

unicamente valutare l’obiezione delle appellanti relativa all’insorgere di un

nuovo rapporto di locazione fra AO 1 e AP 2.

6.

A tal riguardo, il riferimento

fatto dal primo giudice alla sospensione dei termini durante la procedura di

protrazione è senz’altro pertinente: esso era funzionale a spiegare perché,

durante la pendenza della procedura, la locatrice non poteva pretendere

l’espulsione delle controparti e manteneva pertanto il diritto al pagamento di

una pigione, sicché dall’assenza di contestazioni relative alla permanenza nei

locali di AP 2 o dall’accettazione di pagamenti a titolo di pigione non poteva

essere dedotta una sua volontà di proseguire il rapporto di locazione.

7.

Quanto al versamento dei

canoni direttamente da parte di AP 2, la circostanza non solo può semplicemente

costituire una prestazione in favore di terzi (cfr. art. 112 CO) sulla base di

un accordo fra la conduttrice principale e la subconduttrice, non è effettivamente

inusuale (e le appellanti non lo contestano) e non permette da sola di

ammettere l’insorgere di un nuovo contratto di durata indeterminata, ma nella

fattispecie neppure è atta a renderlo credibile. Difatti, ciò palesemente e in

maniera del tutto riconoscibile sia per AP 1, sia per AP 2 (che pure aveva

sottoscritto l’accordo di cui al doc. D), non poteva essere la volontà della

locatrice, alla luce dei fatti già sopra riassunti (v. consid. B e seguenti) e

in particolare degli imminenti e ben noti lavori di ristrutturazione (che evidentemente

non possono iniziare prima della liberazione dell’ente locato). La locatrice ha

più volte manifestato in modo fermo la sua volontà di vedersi restituire i

locali sin dai primi scritti doc. C e D, durante tutta la procedura di

protrazione e anche dopo la sua conclusione, quando ha nuovamente e chiaramente

espresso la sua posizione dapprima con il doc. L e in seguito con il doc. N,

inviato pochi giorni dopo il versamento da parte di AP 2 (di valuta 28 dicembre

2021) di ulteriori fr. 21'666.- (doc. 1) e palesemente riferitovi. Aggiungasi

che, indipendentemente dall’assente coinvolgimento di AP 2 nella procedura di

protrazione (evidente siccome non parte al contratto con la locatrice), la stipulazione

di un nuovo contratto in sostituzione di quello originario del 24 ottobre 2003

neppure poteva corrispondere alla volontà di AP 1, considerato che la

concessione di una sublocazione non comporta evidentemente la rinuncia al

contratto di locazione principale e che anzi la medesima, fino alla fine del

2021, rivendicava la concessione di una protrazione in proprio nome. Questo fatto

innanzitutto emerge dalle sentenze 8 luglio 2021 e 7/14 dicembre 2021 allegate quali

doc. F e G all’istanza di espulsione, è comunque notorio per il Pretore e per

questa Camera e si pone in aperta contraddizione con la posizione assunta dalla

conduttrice principale in questa sede. In altre parole, l’eventuale volontà

unilaterale di AP 2 di occupare i locali in virtù di un nuovo diritto proprio e

personale e l’altrettanto unilaterale scritto 20 dicembre 2021 (doc. I),

prontamente contestato dalla locatrice a fine dicembre 2021 e a inizio gennaio

2022.

(doc. L e N), non possono fondare un consenso e l’insorgenza di un nuovo

contratto, né AP 2 poteva in buona fede affidarsi a un simile convincimento

(art. 2 CC). Trattandosi di un’obiezione manifestamente priva di fondamento,

pretestuosa e finanche ai limiti della temerarietà, e conseguentemente inadatta

a sovvertire la liquidità del caso concreto (art. 257 CPC), a giusta ragione il

Pretore l’ha dunque scartata.

A titolo abbondanziale si può rilevare

che, essendo in definitiva sorte posizioni contrastanti tra AP 1 (che

rivendicava la protrazione) e AP 2 (che sosteneva l’esistenza di un nuovo

contratto a suo favore), la rappresentanza delle due società da parte di un

unico patrocinatore neppure sarebbe stata ammissibile.

8.

Rimane da precisare che il

fatto che AP 1 non occupi più i locali non è rilevante ai fini del giudizio,

essendo la medesima l’unica controparte contrattuale di AO 1 e incombendole

dunque personalmente il relativo obbligo di riconsegna dei locali puliti e

vuoti (art. 267 CO), ciò che pacificamente non è avvenuto e che s’impone a

maggior ragione se si tiene conto che nelle more di causa, le appellanti hanno de

facto beneficiato, malgrado le loro deboli argomentazioni, di quasi quattro

anni aggiuntivi rispetto alla scadenza definitiva della locazione (ottobre 2018).

Per il resto, le appellanti non muovono specifiche contestazioni in relazione alle

comminatorie inflitte, alle misure d’esecuzione diretta, all’indennità dovuta

alla locatrice per l’illecita occupazione dei locali o alle spese fissate dal

primo giudice. La decisione di primo grado deve pertanto essere integralmente

confermata.

9.

Alla luce di tutto quanto

precede l’appello dev’essere respinto.

Il valore litigioso della presente

procedura, calcolato dal Pretore sulla base del canone di locazione per la

durata di 6 mesi e ammontante dunque a fr. 126’996.- (fr. 21’166.- x 6), non è

stato contestato e può essere confermato anche in questa sede.

Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106

cpv. 1 CPC). Le spese processuali sono fissate sulla base dell’art. 2 cpv. 1 e

cpv. 2 LTG, tenuto conto dell’elevato valore litigioso, delle censure sollevate

e delle circostanze del caso concreto. Le indennità per ripetibili sono

quantificate in applicazione dell’art. 11 cpv. 1, 2 e 5 RTar.

11.

Essendo

la causa stata trattata in procedura sommaria e non ponendo la stessa questioni

di principio o di rilevante importanza, il presente giudizio può essere emanato

da questa Camera nella composizione di un giudice unico in applicazione

dell’art. 48b cpv. 1 lett. b n. 2 e 3 LOG.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

1. L'appello

10 marzo 2022 di AP 1 e AP 2 è respinto.

2. Le

spese processuali di appello di fr. 3’000.- sono a carico delle appellanti in

solido fra loro; le medesime verseranno alla controparte, con uguale vincolo di

solidarietà, fr. 2’500.- per ripetibili di seconda sede.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici (pagina seguente)

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).