Disdetta a seguito del mancato pagamento del canone di locazione - Espulsione

Incarto n.

12.2022.43

Lugano

13 maggio 2022/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Fiscalini,

presidente

vicecancelliera:

Federspiel

Peer

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SO.2022.581 della Pretura di Lugano, sezione

4 - promossa con istanza del 1° febbraio 2022 da

AO

1

contro

AP 1

AP 2

in materia di locazione,

con cui l’attrice ha chiesto lo sfratto delle controparti e lo svincolo del

deposito di garanzia a suo favore,

domande a cui si sono opposti

Fatti

i convenuti e che il Pretore con decisione del 15 marzo 2022 ha parzialmente

accolto ordinando lo sfratto dei conduttori e dichiarando irricevibile la

domanda di liberazione del deposito di garanzia,

appellanti i convenuti

con atto di appello del 25 marzo 2022 con cui postulano la riforma del

querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, con protesta di tasse,

spese e ripetibili, mentre l’attrice con risposta del 14 aprile 2022 postula la

reiezione del gravame, anch’essa con protesta di tasse, spese e ripetibili,

letti ed esaminati gli atti

e i documenti prodotti,

ritenuto

in fatto e in diritto:

che in

data 4 luglio 2017 AO 1, in qualità di locatrice, e AP 1 e AP 2, in qualità di

conduttori, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto l'appartamento

di 4½ locali al 2° piano e i parcheggi nr. 817 e 818 ubicati nello stabile

denominato “via __________” sito in via __________ __________ a __________

(doc. A);

che,

confrontata con ripetuti ritardi nel pagamento del canone locativo da parte

degli inquilini, la locatrice in data 18 ottobre 2021 li ha diffidati - con

scritti separati (doc. B e B1) - a versare entro 30 giorni l’importo di fr. 2'271.-

(di cui fr 1'606.- quale pigione dell’appartamento per il mese di settembre

2021, fr. 340.- quale acconto delle spese accessorie, fr. 305.- per la pigione dei

due parcheggi e fr. 20.- per le spese di richiamo), con la comminatoria che

trascorso infruttuosamente detto termine il contratto di locazione sarebbe

stato disdetto;

che, non essendo intervenuto il pagamento dovuto, in

data 29 novembre 2021 AO 1 ha infine notificato separatamente agli inquilini,

con il modulo ufficiale, la disdetta del contratto in questione per il 31

dicembre 2021 (doc. C e C1);

che per tale scadenza essi non hanno provveduto alla

regolare riconsegna dell'ente locato e dei posteggi, ragion per cui in data 1°

febbraio 2022 la locatrice ha inoltrato alla Pretura di Lugano, sezione 4,

un’istanza chiedente lo sfratto di AP 1 e di AP 2 e nel contempo la liberazione

a suo favore del deposito di garanzia;

che

con osservazioni del 15 febbraio 2022 i convenuti hanno prodotto un proprio conteggio

da cui emergeva uno scoperto - al 14 febbraio 2022 - di fr. 4'418.50, importo a

loro dire coperto però dal deposito di garanzia. Essi hanno proposto alla controparte

il pagamento rateale degli arretrati e la sospensione della presente procedura,

da riattivarsi in caso di mancato pagamento; proposta che è rimasta senza

seguito;

che con decisione del 15

marzo 2022 il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza di AO 1 e ordinato lo

sfratto di AP 1 e AP 2, ritenendone adempiute le premesse, in particolare,

giudicando data la mora dei conduttori e la validità della disdetta; di contro

Considerandi

la richiesta di integrale liberazione del deposito di garanzia presentata dalla

locatrice è stata dichiarata irricevibile;

che, con appello di data 26

marzo 2022, i convenuti postulano la riforma del querelato giudizio nel senso

di respingere l’istanza;

che con risposta del 14

aprile 2022 AO 1 postula la conferma del querelato giudizio;

che dal 1° gennaio 2011 lo sfratto di un conduttore dai

locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o

straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa

conciliazione o in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti

(art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (HOHL, Procédure

civile, Tome II, 2° ed., n. 1429 pag. 260);

che giusta l'art. 257

cpv. 1 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i

fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e la situazione

giuridica è chiara (lett. b). In base alla giurisprudenza del Tribunale

federale (DTF 138 III 620), un fatto è immediatamente comprovabile in base alla

norma, se può essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La

prova del fatto deve di regola essere portata mediante documenti (e l’ispezione

oculare). La tutela giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace ad una

limitazione del rigore probatorio: l’istante non può però limitarsi a rendere

verosimile la sua pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare

chiarezza nei rapporti fattuali. Sempre in base alla giurisprudenza dell’Alta

Corte (DTF 138 III 123), la situazione giuridica è chiara se alla luce del

testo legale o sulla base di una dottrina e di una giurisprudenza invalse e

autorevoli, l’applicazione della norma al caso concreto si impone in modo

evidente e porta a un risultato univoco; premesse che nella fattispecie in

esame sono con ogni evidenza date;

che per

sua natura l’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui

quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L‘appellante

deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando

per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e pertanto da

riformare, ciò che nel concreto caso AP 1 e AP 2 omettono di fare;

che, con ogni evidenza, l’appello in esame non

rispetta i principi sopraindicati in quanto non si confronta in alcun modo con

la questione della mora e deve pertanto essere dichiarato interamente

irricevibile;

che

la giurisprudenza di cui al doc. 7 non è più applicabile essendo stata superata

dalla modifica legislativa intervenuta con l’entrata in vigore del CPC;

che,

anche senza considerare la mora che ha originato la disdetta, si osserva che

malgrado in corso di causa gli inquilini abbiano provveduto a effettuare alcuni

pagamenti non risulta che quanto dovuto sia stato interamente saldato, come

emerge chiaramente dai doc. 4 e 5 prodotti con l’appello;

che

la mora è peraltro pacifica, oltre che ammessa, di modo che la conclusione del

primo giudice risulta corretta;

che le spese giudiziarie della procedura di secondo

grado, seguono la soccombenza degli appellanti (art. 106 CPC). Nel concreto

caso si giustifica di contenere le spese processuali della procedura di appello

in fr. 100.-. Considerato che l’appellata si è limitata a trasmettere un

brevissimo scritto con cui ha chiesto unicamente la conferma del giudizio

impugnato non vi è motivo di assegnare alla stessa un’indennità.

che la presente decisione viene presa dalla Camera

nella composizione di un giudice unico in applicazione dell’art. 48b cpv. 1

lett. a cfr. 2 LOG.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamato l’art. 106 CPC e la LTG,

decide:

1. L’appello 25 marzo

2022 di AP 1 e AP 2 è irricevibile.

2. Le spese processuali della procedura di appello di fr.

100.- sono poste a carico degli appellanti, in solido. Non si assegnano

ripetibili.

3. Notificazione:

-

- ,

- ,

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia

di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per

valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).