Locazione. Mora del conduttore. Sfratto

Incarto n.

12.2022.69

Lugano

28 settembre 2022/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Stefani,

vicepresidente

vicecancelliera:

Federspiel

Peer

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SO.2022.315 della Pretura della

giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con istanza 4 aprile 2022 da

CO

1

rappr. da: RA 1

contro

AP

1

in materia di locazione, con cui

l’attrice ha chiesto lo sfratto della controparte,

domanda a cui si è opposta

la convenuta e che il Pretore con decisione del 13 maggio 2022 ha accolto

ordinando lo sfratto della conduttrice,

appellante la convenuta

con atto di appello di data 25 maggio 2022 con cui postula la riforma del

querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, con protesta di tasse,

spese e ripetibili, mentre l’attrice con risposta del 13 luglio 2022, postula

la reiezione del gravame,

in data 9 agosto 2022 e in

data 1° settembre 2022 l’appellante ha inoltrato due scritti spontanei nei

quali ha chiesto venisse trovato un accordo transattivo e venisse posta fine

alla vertenza; per sua parte la convenuta con scritto spontaneo di data 12

settembre ha ribadito la propria richiesta di sfratto,

letti ed esaminati gli atti e i

documenti prodotti,

ritenuto,

in fatto e in diritto:

che in data 23 gennaio 2015 I__________ __________, in

qualità di locatore, e AP 1, in qualità di conduttrice, hanno sottoscritto un

contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 4.5 locali sito al 2°

piano e un posteggio ubi(doc. A e B);

che in data 17 luglio

2021 I__________ __________ è deceduto; quale esecutrice testamentaria è stata

nominata la moglie CO 1;

che quest’ultima,

constatati i ripetuti ritardi nel pagamento del canone locativo da parte

dell’inquilina, in data 11 gennaio 2022, per il tramite della RA 1, ha

diffidato la stessa a versare entro 30 giorni l’importo di fr. 59'600.- quali

pigioni arretrate dell’appartamento a far tempo dall’anno 2019 (doc. E); con

email del 21 gennaio 2022 predetta fiduciaria ha precisato che lo scoperto

assommava a fr. 33'200.-;

che, non essendo

intervenuto il pagamento dovuto, in data 22 febbraio 2022 CO 1 ha infine notificato

a AP 1, con il modulo ufficiale, la disdetta del contratto in questione per il

31 marzo 2022 (doc. F);

che per tale scadenza

l’inquilina non ha provveduto alla regolare riconsegna dell’ente locato e del

posteggio, ragion per cui in data 4 aprile 2022 l’esecutrice testamentaria,

sempre per il tramite della RA 1, ha inoltrato alla Pretura di Locarno-Campagna

un’istanza chiedente lo sfratto di AP 1;

che con osservazioni

del 29 aprile 2022 la conduttrice ha posto l’accento sul grave pregiudizio che

le avrebbe arrecato dover lasciare l’appartamento in cui oltre a vivere esercita

pure la propria professione di terapista complementare, ha attribuito i ritardi

nei pagamenti alle sue difficoltà economiche derivanti dalle limitazioni

imposte dall’emergenza Covid-19 e ha invitato la controparte a trovare un

accordo per risolvere la vertenza; richiesta che, di fatto, è rimasta senza

seguito;

che con decisione del

13 maggio 2022 il Pretore ha accolto l’istanza di CO 1 e ordinato lo sfratto di

AP 1, ritenendone adempiute le premesse, in particolare giudicando data la mora

della conduttrice e la validità della disdetta;

che con appello di

data 25 maggio 2022 la conduttrice chiede la riforma del giudizio impugnato nel

senso di respingere l’istanza;

che con risposta di

data 12 luglio 2022 CO 1 postula di contro la conferma del querelato giudizio;

che con uno scritto spontaneo

di data 9 agosto 2022, notificato alla controparte in data 11 agosto 2022, AP 1

afferma di aver versato fr. 3'975.-, chiede che le venga concessa la possibilità

di pagare quanto dovuto ratealmente e dichiara che per il futuro il canone

locativo verrà versato - quantomeno parzialmente - direttamente dall’autorità

LAPS, ciò che garantirà, di fatto, la salvaguardia delle pretese della

locatrice;

che con un successivo scritto

di data 1° settembre 2022 l’inquilina rimprovera alla controparte di non aver

comunicato gli estremi del conto di accredito alle competenti autorità

cantonali e comunali;

che con scritto del 12

settembre 2022 l’esecutrice testamentaria respinge la critica e chiede a questa

Camera di voler procedere con l’emanazione della decisione;

che lo sfratto di un conduttore dai locali

occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria,

avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o

in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257

CPC) che non richiede la previa conciliazione (HOHL, Procédure civile, Tome II,

2° ed., n. 1429 pag. 260);

che giusta l'art. 257 cpv. 1 CPC il giudice accorda

tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili (lett. a) e la situazione giuridica è chiara (lett.

b). In base alla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620), un

fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato

senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola

essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela

giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace ad una limitazione del rigore

probatorio: l’istante non può però limitarsi a rendere verosimile la sua

pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti

fattuali. Sempre in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123),

la situazione giuridica è chiara se alla luce del testo legale o sulla base di

una dottrina e di una giurisprudenza invalse e autorevoli, l’applicazione della

norma al caso concreto si impone in modo evidente e porta a un risultato

univoco; premesse che nella fattispecie in esame sono date;

che per

sua natura l’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui

quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L‘appellante

deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando

per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e pertanto da

riformare, ciò che nel concreto caso AP 1 omette di fare;

che in effetti l’appellante non contesta la mora, e

quindi l’importante esposizione debitoria nei confronti della parte locatrice,

incentrandosi sulle ragioni che l’hanno generata e auspicando il raggiungimento

Fatti

di un accordo in vista dell’estinzione del debito;

che la proposta di accordo è rimasta generica (v.

anche la bozza allegata allo scritto spontaneo 9 agosto 2022 dell’appellante) e

soprattutto senza alcun riscontro da parte della locatrice che ha anzi

sollecitato l’evasione della procedura di appello;

che, di conseguenza, occorre costatare da un lato la

corretta valutazione del caso in fatto e in diritto da parte del primo giudice,

ciò che conduce alla reiezione del gravame, indipendentemente dai limiti della

sua ricevibilità (v. sopra), e d’altro lato l’impossibilità di un accordo tra

Considerandi

le parti, ciò che esclude la possibilità di sospendere la procedura di appello

e di procrastinare la presente decisione;

che le spese giudiziarie della procedura di secondo

grado, seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 CPC). Nel concreto caso

si giustifica di contenere le spese processuali della procedura di appello in

fr. 100.-. Considerato che l’appellata si è limitata a trasmettere un

brevissimo scritto con cui ha chiesto unicamente la conferma del giudizio

impugnato non vi è motivo di assegnare alla stessa un’indennità.

che la presente decisione viene presa dalla Camera

nella composizione di un giudice unico in applicazione dell’art. 48b cpv. 1

lett. a cfr. 2 LOG.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamato l’art. 106 CPC e la LTG,

decide:

1. L’appello 25 maggio 2022 di

AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

2. Le spese processuali della procedura di appello di fr.

100.- sono poste a carico dell’appellante. Non si assegnano ripetibili.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

vicepresidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).