Locazione, difetti dell'ente locato, adibito a centro estetico; riduzione della pigione e risarcimento danni per perdita di guadagno; quantificazione del danno

Incarto n.

12.2023.11

Lugano

24 maggio 2023/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2017.78 della Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 4 – promossa con petizione 31 marzo 2017 da

AP 1

AP 2

entrambi patrocinati dall’

PAT 1

contro

AO

1

patrocinata dall’ PAT 2

Denunciata

e intervenuta in lite:

LI

1

patrocinata

dall’ PAT 3

con cui gli attori hanno

chiesto la condanna della convenuta al pagamento, in

favore di AP 1, dell’importo complessivo di fr. 103'926.85 oltre

interessi, di cui fr. 7'755.- a titolo di riduzione della pigione e fr. 96'171.85

a titolo di risarcimento danni;

domanda essenzialmente avversata

da AO 1 con risposta 16 giugno 2017 (a

eccezione di un importo riconosciuto di fr. 307.50 oltre interessi quale

riduzione della pigione), la quale ha altresì denunciato la lite a LI 1,

intervenuta in causa l’11 luglio 2017;

vista la decisione 29

novembre 2022 con cui il Pretore ha parzialmente accolto la petizione

limitatamente a fr. 1'708.35 + IVA a titolo di riduzione della pigione;

appellanti gli attori

con atto di appello del 16 gennaio 2023, con cui hanno chiesto la riforma

del querelato giudizio nel senso di accogliere la propria pretesa di

risarcimento danni per l’importo di fr. 40'700.- (o subordinatamente fr.

27'650.-), aumentati di fr. 900.- per spese pubblicitarie, oltre interessi al

5% dal 30 settembre 2016, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le

sedi;

mentre LI 1 (ora: LI 1) e

AO 1, con rispettive risposte 20 e 21 aprile 2023, hanno postulato di

dichiarare il gravame irricevibile o di respingerlo nel merito, con protesta di

spese e ripetibili di seconda sede;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

Il 6 ottobre 2010 S__________ AG (proprietaria e locatrice) ha

sottoscritto con AP 1 (conduttrice) un contratto di locazione avente quale

oggetto dei locali commerciali adibiti a studio medico estetico al quarto piano

dello stabile denominato “palazzo __________” sito in __________ 9a, __________,

per una pigione annuale di fr. 41'000.- + IVA e spese accessorie annuali di fr.

6'000.- + IVA, da pagare in rate mensili anticipate (doc. C). Contestualmente,

il dr. med. AP 2 (responsabile medico dello studio) si è dichiarato debitore

solidale del pagamento delle pigioni e delle spese accessorie (doc. 3).

B.

A seguito dell’acquisto dello stabile da parte di AO 1 nel luglio

2016, quest’ultima è subentrata nel contratto in qualità di parte locatrice.

C.

Nel mese di settembre 2016, allorché AO 1 aveva dato avvio ad alcuni

lavori di manutenzione all’interno della sua nuova proprietà, i collaboratori

di AP 1 hanno iniziato a percepire odore di solventi e miasmi negli spazi

locati e hanno fatto svolgere degli approfondimenti, fra cui un sopralluogo e

una perizia (doc. J, K).

D.

Il 28 novembre 2016 l’amministrazione dello stabile ha comunicato

all’inquilina che il giorno successivo sarebbero cominciati dei lavori di

manutenzione al 2° piano (lavori di pittura, levigatura marmo e parquet). Il 29

novembre 2016 AP 2 ha segnalato all’amministrazione di percepire odore di

vernice nelle superfici locate al quarto piano, che costringeva a tenere le

finestre aperte (doc. Q).

E.

Con precetto esecutivo (PE) n. __________ dell’UE di Lugano, emesso

il 27 dicembre 2016, AP 1 ha escusso AO 1 per un importo complessivo di fr.

116'567.95 (fr. 16'567.95 + fr. 100'000.-) oltre interessi a titolo di

riduzione della pigione e risarcimento del danno. L’escussa ha interposto

opposizione (doc. T).

F.

Previo esperimento infruttuoso del tentativo di conciliazione e

contestuale rilascio dell’autorizzazione ad agire (doc. V),

con petizione 31 marzo 2017 AP 1 e AP 2 hanno convenuto in giudizio AO 1 innanzi

alla Pretura del Distretto di Lugano, postulando la sua condanna al pagamento

di fr. 103'926.85 oltre interessi al 5% dal 15 settembre 2016 in

favore di AP 1 per il periodo da settembre a novembre 2016, di cui fr. 7'755.-

a titolo di riduzione della pigione (del 100% dal 1° al 20 settembre 2016 e del

50% dal 21 settembre al 30 novembre 2016) e fr. 96'171.85 a titolo di

risarcimento danni (fr. 58'400.- quale perdita di guadagno per il mese di

settembre 2016, fr. 36'500.- per perdita di guadagno nei mesi di ottobre e

novembre 2016, fr. 669.60 per spese peritali e fr. 602.25 per spese di pulizia

dell’aria), importo quest’ultimo da valutare/quantificare sulla base di una

perizia e mediante applicazione dell’art. 42 cpv. 2 CO. In sintesi, gli attori

hanno osservato che nel mese di settembre 2016 la controparte aveva avviato,

senza preannunciarli, dei lavori di ristrutturazione nello stabile che avevano

provocato un intollerabile inquinamento fonico, la propagazione di polveri

nonché la diffusione di fumi e miasmi, e conseguentemente una paralisi

dell’attività svolta dal centro medico, come pure che i lavori avevano

continuato a causare disagi sino a inizio dicembre 2016. Gli attori hanno

inoltre sottolineato che questi disagi erano subentrati proprio in un periodo

in cui il centro aveva effettuato un grosso investimento pubblicitario al fine

di promuovere l’offerta di nuovi e innovativi trattamenti estetici e ottenere un

aumento di pazienti (e conseguentemente, di ricavi).

G. Il

30 maggio 2017 AO 1 ha denunciato la lite a LI 1 ex art. 78 seg. CPC,

annunciando la sua intenzione di rivalersi sulla medesima, quale responsabile

per l’esecuzione dei lavori, in caso di soccombenza in causa. Con successiva risposta

16 giugno 2017 AO 1 si è poi opposta quasi integralmente alla petizione, sostenendo

innanzitutto che AP 2 non era parte al contratto di locazione e che AP 1 non

poteva pretendere il risarcimento della perdita di guadagno in questione, non

essendo essa titolare dei ricavi a cui si riferiva. In seguito, ha rilevato che

i lavori effettuati nel mese di settembre 2016 (in realtà riguardanti dei vani

attigui, al civico n. 9) avevano intralciato l’attività dello studio estetico

per soli 2 giorni e mezzo (per cui la riduzione della pigione poteva essere

ammessa solo per l’ammontare di fr. 307.50 oltre interessi), che i successivi

lavori non avevano più causato concreti disturbi e che la pretesa di

risarcimento danni della controparte era in ogni caso incomprovata e infondata.

H.

Con osservazioni 11 luglio 2017 LI 1 è intervenuta in lite, contestando

qualsivoglia sua responsabilità o nesso di causalità fra le pretese attoree e i

lavori da lei svolti a regola d’arte nonché segnalando che gli stessi (iniziati

il 23 agosto e terminati il 15 settembre 2016) non avevano riguardato il civico

n. 9a (a eccezione di alcuni lavori di pittura all’ingresso), bensì il civico

n. 9, rispettivamente che una parte di essi (manutenzione parquet) erano stati

da lei subappaltati alla ditta B__________ Sarl ed erano stati ultimati all’inizio

di ottobre 2016. I successivi lavori sarebbero invece stati eseguiti da

persone/ditte terze. Con separato scritto di pari data LI 1 ha denunciato a sua

volta la lite a B__________ Sarl, che tuttavia non è intervenuta in causa.

I.

Con replica 27 ottobre 2017 gli attori hanno approfondito la propria

posizione. Lo stesso hanno fatto LI 1 con duplica 17 gennaio 2018 e AO 1 con

duplica 22 gennaio 2018.

Dopo l’esperimento

dell’istruttoria, AP 1 e AP 2 hanno prodotto le proprie conclusioni scritte il

12 novembre 2019, LI 1 il 13 novembre 2019 e AO 1 il 14 novembre 2019.

J.

Con decisione 29 novembre 2022 il Pretore ha parzialmente accolto la

petizione limitatamente a fr. 1'708.35 + IVA

a titolo di riduzione della pigione del 100% per la durata di 15 giorni

(14-25 settembre 2016, 25-26 ottobre 2016 e 29 novembre 2016), ponendo le spese

processuali di complessivi fr. 5’600.- a carico di AP 1 e AP 2 in solido fra

loro e condannandoli altresì a versare a AO 1, sempre con vincolo di

solidarietà, fr. 4'000.- per ripetibili parziali.

K.

Con appello 16 gennaio 2023 gli attori si sono aggravati contro il

suddetto giudizio, postulandone la riforma nel senso di accogliere la propria

pretesa di risarcimento danni per l’importo di fr. 40'700.- (o subordinatamente

fr. 27'650.-), aumentati di fr. 900.- per spese pubblicitarie, oltre interessi

al 5% dal 30 settembre 2016 e di porre le spese giudiziarie di prima sede a

carico della controparte, con protesta di quelle di seconda sede.

L.

Nel febbraio 2023 LI 1 ha mutato la propria ragione sociale in LI 1.

Il nominativo della denunciata in lite viene dunque rettificato d’ufficio. Con

rispettive risposte 20 e 21 aprile 2023 quest’ultima e AO 1 si sono opposte al

gravame, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.

E considerato

in diritto:

Considerandi

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia

testé menzionata.

I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni

(art. 311 e 312 CPC). L’appello 16 gennaio 2023 contro la decisione 29 novembre

2022.

(recapitata agli appellanti il giorno successivo) è tempestivo (tenuto

conto delle ferie giudiziarie), così come sono tempestive la risposta 20 aprile

2023.

di LI 1 e la risposta 21 aprile 2023 di AO 1.

2.

L’atto di appello deve

contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato

(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). La parte appellante deve spiegare non perché le

sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le

motivazioni del Pretore. Essa non può dunque limitarsi a proporre una propria

tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali,

esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa

nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena

l’irricevibilità delle medesime. In presenza di una decisione pretorile fondata su più

motivazioni indipendenti, la parte appellante è tenuta a dimostrare, pena

l’irricevibilità, che ciascuna di esse è contraria al diritto. Difatti, se

anche una sola di esse reggesse, le contestazioni delle altre si ridurrebbero a

semplici e inammissibili critiche dei motivi della decisione dell'autorità

inferiore (IICCA del 3 aprile 2019, inc. 12.2018.6, consid. 6; DTF 142 III 364

consid. 2.4).

3.

Con la decisione impugnata il

Pretore si è dapprima espresso sul tema della legittimazione attiva, stabilendo

che AP 2 dev’essere considerato quale co-conduttore a fianco di AP 1 e che

entrambi sono legittimati ad avanzare le pretese in esame, derivanti dal

diritto della locazione. Il giudice di primo grado ha poi accertato che

l’istruttoria (testimonianze e documenti) ha confermato l’esistenza di disagi

causati dai lavori di rifacimento/trattamento del parquet al terzo e quarto

piano e di tinteggio al secondo piano del civico n. 9 (propagatisi anche al

civico n. 9a per il tramite di una condotta di aerazione) nel mese di settembre

2016.

(14-25 settembre 2016) e durante alcuni giorni dei mesi di ottobre-novembre

2016.

(25-26 ottobre 2016 e 29 novembre 2016), che hanno comportato

l’inagibilità/inabitabilità del centro estetico. Il Pretore li ha quindi

qualificati quali difetti dell’ente locato che conferiscono alla parte

conduttrice il diritto a una riduzione integrale della pigione (100%) per il

periodo summenzionato (15 giorni complessivi). Per l’ulteriore lasso di tempo

rivendicato dagli attori, il primo giudice non ha concesso riduzioni, tenuto

conto che il centro aveva potuto svolgere la sua attività. Quanto alla pretesa

di risarcimento, il Pretore ha accertato che gli attori (i quali hanno

rinunciato all’esperimento di una perizia) non hanno minimamente comprovato

l’asserita perdita di cifra d’affari. In primo luogo, il doc. S attesta

unicamente i ricavi di AP 2 nel mese di aprile 2016 e non è sufficiente per

permettere una stima degli incassi medi del centro estetico fra settembre e

novembre (ritenuto che a dipendenza dei periodi, tali incassi possono variare

notevolmente e che un serio raffronto avrebbe richiesto la produzione della documentazione contabile di due o tre anni

relativa a quei mesi), mentre il doc. W è

un plico di fotocopie

parzialmente illeggibili di ricevute di pagamento emesse fra aprile 2016 e

settembre 2016, senza indicazione del destinatario degli importi ricevuti. In

secondo luogo, la cifra d’affari non costituisce ancora il danno risarcibile,

da quest’ultima dovendosi ancora dedurre proporzionalmente le spese (variabili)

che la parte attrice avrebbe sostenuto qualora avesse effettivamente avuto questi

asseriti maggiori incassi per trattamenti estetici, e che non sono nel caso

concreto verificabili. Infine, il primo giudice ha osservato che la parte

attrice non ha sufficientemente sostanziato e dimostrato l’allegazione riferita

al suo asserito “grosso investimento pubblicitario” e che in ogni caso, secondo

quanto emerge dagli atti, essa ha potuto recuperare tutti gli appuntamenti

mancati, trattandosi di pacchetti già pagati in anticipo. Di qui la reiezione

integrale della pretesa di risarcimento, senza necessità di esaminare gli

ulteriori presupposti dell’art. 259e CO.

4.

Con una prima censura, gli

appellanti rimproverano al Pretore una carente motivazione in relazione alla

pretesa di riduzione della pigione: a loro modo di vedere, il primo giudice non

avrebbe difatti spiegato perché, pur essendo i lavori di ristrutturazione

perdurati sull’arco di tre mesi, non ha accordato una riduzione parziale

(oscillante fra l’8% e il 60%) anche per quei giorni in cui lo studio, pur non

essendo chiuso, aveva comunque subito dei disagi.

5.

Il diritto di essere sentito

garantito dall'art. 29 cpv. 2 Cost. impone all'autorità giudicante di motivare

la sua decisione. Secondo la costante giurisprudenza, essa non è tenuta a

pronunciarsi su ogni singolo fatto, mezzo di prova o censura; è piuttosto

sufficiente che menzioni, almeno brevemente, quelli che ritiene rilevanti,

ovvero le ragioni che l’hanno guidata e sulle quali ha basato la sua decisione,

affinché l'interessato possa apprezzarne la portata e contestarla con piena

cognizione di causa. Se le ragioni che hanno guidato il giudice possono essere

individuate, il diritto a una decisione motivata è rispettato, anche se la

motivazione è errata (STF 4A_145/2021 del 27 ottobre 2021 consid. 4.1).

Nel caso concreto, come evidenziato al precedente

consid. 3, il primo giudice ha indicato i giorni in cui, sulla base delle

testimonianze e della documentazione agli atti, i lavori di rifacimento del

parquet e di tinteggio hanno causato i principali disagi, accordando in equità una

riduzione della pigione del 100% per 15 giorni, ivi compresi alcuni giorni in

cui i locali erano formalmente abitabili ma ancora recavano tracce (seppur

sotto i valori minimi) di sostanze nocive (v. impugnato giudizio, p. 9). E

contrario, il primo giudice ha ritenuto ingiustificata una riduzione, anche

solo parziale, per altri periodi. Trattasi di una motivazione sufficiente,

ritenuto che gli appellanti erano in grado di contestarla, indicando se e

perché una riduzione in ulteriori periodi fosse giustificata, e in particolare

segnalando, sulla base delle risultanze istruttorie, in quali altri giorni si

erano eventualmente verificati disturbi, e di quale intensità. Sul tema, il

gravame non contiene tuttavia alcuna considerazione specifica, sicché la

questione non dev’essere ulteriormente approfondita.

6.

In merito alla richiesta di

risarcimento danni, gli appellanti premettono che il primo giudice ha sia

accertato l’esistenza di difetti dell’ente locato, sia riconosciuto che tali

difetti hanno ostacolato l’attività del centro estetico e causato la sua chiusura

per almeno 15 giorni, ciò che ha evidentemente comportato una perdita di

incassi. Nel seguito, essi criticano il Pretore per avere misconosciuto

l'efficacia della cifra d'affari quale parametro di valutazione del danno, per

avere ritenuto di non poterlo quantificare e per non avere applicato l’art. 42

cpv. 2 CO. A loro modo di vedere, le informazioni da loro fornite, e nello

specifico la testimonianza resa dal fiduciario T__________ e la documentazione

prodotta (doc. S e W) sarebbero invece state sufficienti. In particolare, gli

appellanti ritengono che le ricevute di pagamento (plico doc. W) non fossero

illeggibili e potessero essere verificate, precisando che i nominativi dei

pazienti sono stati anonimizzati onde rispettare il segreto professionale.

Inoltre, sottolineano che il teste T__________ ha dichiarato che “Il ricavo

dello studio medico è calcolato sulla base di tutte le ricevute di pagamento

dei pazienti”, che il doc. W riguarda tali ricevute, che sulla base di tale

documento egli ha allestito il doc. S, che lo studio medico non ha altri

introiti, che nel 2016 (grazie agli investimenti fatti) la cifra d'affari era

aumentata da fr. 256'000.- a fr. 499'000.- (sicché la documentazione contabile

degli anni precedenti non poteva essere significativa), che la media dei ricavi

mensili nel periodo gennaio-luglio 2016 era di fr. 55'300.-, come pure che i

ricavi di settembre 2016 ammontavano a soli

fr. 14'600.-, mentre quelli di ottobre 2016 a fr. 61'350.-. Gli appellanti ne

derivano che il danno può essere quantificato nella diminuzione della cifra

d’affari nel mese di settembre 2016, pari a fr. 40'700.- (fr. 55'300.- / fr.

14'600.-), oppure nell’ipotetica perdita d’incasso per 15 giorni di chiusura (metà

mese), pari a fr. 27'650.- (fr. 55'300.- : 2). Gli appellanti aggiungono che

essi non erano in grado di fornire ulteriori elementi e che non vi sono vantaggi

da imputare, ritenuto che il risparmio ottenuto a seguito della forzata

chiusura dell'attività è stato minimo e avrebbe se del caso potuto essere stimato

dal primo giudice. Precisano inoltre che nel centro estetico lavorano unicamente

il dr. med. AP 2 e sua moglie A__________ (pure amministratrice unica della

società), le cui spettanze erano coperte dalla cifra di affari realizzata dai

medesimi, e chiedono l’assunzione agli atti, quale nuovo documento, della

decisione di tassazione 16 settembre 2020 a loro riferita (doc. B annesso

all’appello). Infine, gli appellanti sostengono che, visto il costo della

campagna pubblicitaria da loro promossa fra il 5 settembre 2016 e il 1° gennaio

2017.

(fr. 450.-/settimana, v. doc. H), il Pretore avrebbe dovuto riconoscere,

quale danno, perlomeno il costo di due settimane di pubblicità, ovvero fr.

900.-.

7.

Secondo la cosiddetta “teoria

della differenza”, il danno giuridicamente riconosciuto è la riduzione

involontaria del patrimonio netto e corrisponde alla differenza tra l'importo

attuale del patrimonio della parte danneggiata e l'importo che tale patrimonio

avrebbe avuto se l'evento dannoso non si fosse verificato (DTF 147 III 463

consid. 4.2.1, STF 4A_431/2021 del 21 aprile 2022 consid. 6.1). Ai sensi

dell’art. 42 cpv. 2 CO, se l'ammontare esatto del danno non può essere provato,

il giudice lo determina secondo il suo prudente criterio avuto riguardo dell'ordinario

andamento delle cose e delle misure prese dalla parte lesa. Tale norma instaura

una prova facilitata in favore di quest’ultima, ma non la esonera dall'onere di

fornire al giudice, nella misura in cui ciò è possibile o da lei esigibile,

tutti gli elementi che costituiscono degli indizi per l'esistenza del

pregiudizio e che permettono o facilitano la sua stima, non accordandole la

facoltà di semplicemente formulare delle imprecisate pretese di risarcimento.

Di conseguenza, se essa non adempie interamente il suo dovere di fornire gli

elementi utili alla stima, una delle condizioni da cui dipende l'applicazione

dell'art. 42 cpv. 2 CO non è soddisfatta, e ciò anche nell'eventualità in cui

l'esistenza di un danno sia certa (DTF 131 III 360 consid. 5.1, STF 4A_311/2020

del 17 maggio 2022 consid. 5.1.1 e 5.1.2, 4A_431/2015 del 19 aprile 2016

consid. 5.1.2; IICCA del 5 settembre 2018, inc. 12.2017.127).

8.

Nel caso concreto, va

innanzitutto premesso che nei 15 giorni complessivamente riconosciuti dal Pretore

nell’ambito della riduzione della pigione sono inclusi anche due sabati e due

domeniche durante i quali il centro, verosimilmente, era comunque chiuso. Ma

soprattutto, l’appello non menziona alcunché in relazione al numero e al tipo

di appuntamenti e trattamenti definitivamente annullati o persi e ai derivanti

costi/utili; in particolare, non censura la conclusione pretorile (basata sulle

testimonianze di P__________ __________ e D__________ __________ __________),

secondo cui tutti gli appuntamenti persi dallo studio hanno potuto essere nel

seguito recuperati. Non confrontandosi con questa motivazione indipendente del

primo giudice, sul tema del mancato guadagno esso risulta di primo acchito

irricevibile. Ciò è già sufficiente per confermare la decisione di primo grado.

In ogni caso, anche in relazione alla cifra d’affari,

i doc. S e W attestano unicamente gli incassi lordi realizzati in determinati

mesi del 2016 (aprile-ottobre 2016). Gli appellanti non contestano l’assunto

pretorile secondo cui detti ricavi sono fortemente variabili a dipendenza del

periodo, rispettivamente secondo cui essi sono più alti nei mesi che precedono

la stagione estiva e più bassi nel mese di settembre, né spiegano perché gli

incassi generati nei mesi precedenti all’insorgere dei difetti potrebbero

essere equiparati a quelli realizzabili nel mese di settembre 2016, o perché la

media di gennaio-luglio 2016 indicata da T__________ potrebbe essere paragonata

a quella ipotetica di settembre o del periodo settembre-novembre. In altre

parole, anche su questo argomento l’impugnativa non si confronta

sufficientemente con il giudizio di primo grado. Inoltre, pur volendo supporre,

seguendo la tesi appellatoria, che la situazione del 2015 fosse diversa da

quella del 2016 (alla luce degli investimenti nel frattempo effettuati), ciò

ancora non significa che essa non avrebbe potuto fornire elementi utili alla

quantificazione del danno, potendo la stessa perlomeno illustrare

l’oscillazione degli affari a dipendenza della stagione. Gli appellanti non

spiegano poi perché la produzione del doc. B solamente in questa sede sarebbe

ammissibile alla luce dell’art. 317 CPC o cosa se ne dovrebbe dedurre. Anche con

riguardo all’imputazione dei vantaggi, ovvero del risparmio dei costi derivante

dai mancati appuntamenti (non solo dei costi del personale, che sono

solitamente fissi, ma anche e soprattutto dei costi variabili, come quelli dei

vari trattamenti), l’appello contiene unicamente delle considerazioni generiche

e soggettive che non consentono alcuna stima. Aggiungasi che neppure il costo

di due settimane di pubblicità (fr. 900.-) può essere qualificato come danno, non

derivando esso dai difetti bensì essendo una spesa che il centro avrebbe in

ogni caso sopportato (né l’appello sostiene il contrario). Il danno sarebbe

casomai ancora una volta stato costituito dal mancato guadagno, da determinare

raffrontando i ricavi netti ipotizzabili nel periodo in questione (anche grazie

all’eventuale impatto della promozione pubblicitaria) e quelli che si sono

effettivamente realizzati, e che nella fattispecie non può essere stabilito. Ne

deriva che, pur comportando certamente la valutazione di scenari ipotetici

delle difficoltà, nel caso concreto non vi era spazio per l’applicazione

dell’art. 42 cpv. 2 CO. Per il resto, in merito alle spese peritali e di

pulizia (fr. 669.60 rispettivamente fr. 602.25) il gravame non si pronuncia.

Per tutti questi motivi, la decisione del Pretore di

respingere integralmente la pretesa di risarcimento dei danni resiste alla

critica.

9.

Alla luce di tutto quanto

precede, l’appello dev’essere respinto nella limitata misura della sua

ricevibilità, con conseguente conferma della decisione di primo grado.

Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla

base di un valore litigioso di fr. 41'600.- (fr. 40'700.- + fr. 900.-), determinante anche per un

eventuale ricorso al Tribunale federale,

seguono la soccombenza degli appellanti (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese

processuali ammontano a fr. 3’500.- (art. 2, 7 e 13 LTG) e le ripetibili in

favore di AO 1 a fr. 2’500.- (art. 11 cpv. 1, 2 lett. a e 5 RTar). Alla

denunciata in lite LI 1 non vengono attribuite ripetibili, dal momento che non

ha fornito alcuna motivazione per giustificarne l’ottenimento in via

eccezionale (DTF 130 III 571 consid. 6, STF 4A_635/2018 del 27 maggio 2019

consid. 5.2).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar,

decide:

1. L’appello

16 gennaio 2023 di AP 1 e AP 2 è respinto nella misura della sua

ricevibilità.

2. Le spese processuali

della procedura d’appello, pari a

fr. 3’500.-, sono a carico di AP 1 e AP 2 in solido fra loro, che rifonderanno

a AO 1, con uguale vincolo di solidarietà, fr. 2’500.- per ripetibili di

seconda sede.

3. Notificazione:

-

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).