Contratto di mediazione per presentazione - mercede

Incarto n.

12.2023.112

Lugano

23 novembre 2023

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2021.184 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 9 novembre 2021 da

AP

1

rappr. da PA 1

contro

AO 1

AO 2

tutti rappr. dall’ PA 2

con cui

l’attrice ha chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di fr. 164’781.-

oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2021, domanda avversata dalle controparti,

che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con

decisione 5 luglio 2023 ha respinto;

appellante

l’attrice, con

appello 4 settembre 2023, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio

nel senso di accogliere la petizione, protestando spese e ripetibili

di entrambe le sedi;

mentre i

convenuti, con risposta 2 novembre 2023, hanno postulato la reiezione del

gravame, pure con protesta di spese e di ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti

prodotti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1.

Il 4 luglio 2018 (doc. B) AO 1

e AO 2, in qualità di “mandante”, hanno conferito a AP 1, in qualità di “mandatario”,

un “mandato di vendita immobiliare non esclusivo” ai sensi degli art.

412 segg. CO, avente per oggetto la villa sita sul fondo n. __________ RFD di __________.

Le parti, oltre ad aver a quel momento stabilito che il prezzo di vendita

(provvigione inclusa) avrebbe dovuto essere di fr. 5'900'000.- e che al

mandatario sarebbe stata riconosciuta una provvigione pari al 3% del prezzo di

compravendita effettivamente realizzato oltre all’IVA, hanno tra le altre cose pattuito

una clausola denominata “protezione cliente”, in base alla quale “il

mandatario s’impegna a notificare per iscritto al mandante unicamente i

nominativi dei clienti che effettuano un sopralluogo della proprietà. La

protezione cliente verrà riconosciuta dal mandante unicamente per le visite

effettuate”, ritenuto che “se entro un anno dal termine o dalla

risoluzione di questo mandato, venisse perfezionata una vendita con un

interessato che ha visitato la proprietà, il mandante è obbligato a corrispondere

al mandatario l’intera provvigione”.

Il 21 settembre 2020 3__________ __________

(in seguito denominata semplicemente 3__________), che dal 17 marzo 2020 era stata

posta al beneficio di un diritto di compera sul fondo n. __________ RFD di __________

per un prezzo di fr. 5'100'000.-, ha regolarmente provveduto a esercitare quel

diritto.

2. Ottenuta l’autorizzazione ad agire, con petizione 9

novembre 2021 AP 1, ritenendo di aver maturato il diritto alla provvigione

concordata contrattualmente, ha convenuto in giudizio AO 1 e AO 2 innanzi alla

Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, per ottenerne la condanna in solido al pagamento di fr. 164’781.-

oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2021.

Essa, in estrema sintesi, ha sostenuto che i tre fratelli M__________, Mar__________

e Ma__________ F__________ erano i beneficiari e i rappresentanti della società

3__________ e che la prima (M__________ F__________) rispettivamente il terzo (Ma__________

F__________) avevano partecipato, assieme ad altri membri della famiglia (in

particolare il padre G__________ F__________), ad alcuni sopralluoghi da lei

organizzati sul fondo in questione.

Fatti

I convenuti si sono opposti alla petizione, rilevando

tra le altre cose che la vendita era stata mediata da S__________ __________,

alla quale era stata pagata una provvigione di fr. 100'000.-.

3. Esperita

l’istruttoria di causa - nell’ambito della quale sono stati sentiti, in qualità

di testimoni, alcuni membri della famiglia F__________ (il padre G__________ e

i figli M__________ e Ma__________, ritenuto che questi ultimi due hanno

ammesso in causa di essere pure azionisti di 3__________), l’amministratore unico

di 3__________ (N__________ Fr__________, cfr. doc. H), il titolare di S__________

__________ (Fa__________ Fe__________) e l’assistente dei convenuti nell’affare

(C__________ Sg__________), rispettivamente, in qualità di parti, uno dei convenuti

(AO 1) e due organi dell’attrice (Gi__________ R__________ e D__________ Fo__________,

cfr. doc. A) - e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con

decisione 5 luglio 2023, ha respinto la petizione, ponendo la tassa di

giustizia e le spese di fr. 2’800.- a carico dell’attrice, obbligata altresì a

rifondere alle controparti fr. 5’000.- a titolo di ripetibili.

4. Con

l’appello 4 settembre 2023 che qui ci

occupa, avversato dai convenuti con la risposta 2 novembre 2023, l’attrice ha

chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere la

petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

5. L’art. 308 CPC prevede che sono impugnabili mediante

appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza (cpv. 1 lett. a),

posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo

l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.-

(cpv. 2). Nel caso concreto, nei confronti della pronuncia pretorile in esame,

che è una decisione finale di prima istanza resa in una controversia

patrimoniale dal valore superiore a fr. 10'000.-, è così esperibile il rimedio

dell’appello, che, essendo stato in concreto inoltrato entro il termine di 30

giorni, sospeso dal 15 luglio al 15 agosto incluso (art. 145 cpv. 1 lett. b

CPC), dalla notificazione del giudizio (art. 311 cpv. 1 CPC), avvenuta il 6 luglio

2023, è senz’altro tempestivo.

6. Nel

caso di specie il Pretore, da p. 4 a p. 7 della sua decisione, ha accertato, in

fatto, quanto segue: che il 5 dicembre 2019 M__________ F__________ aveva visitato

lo showroom dell’attrice e si era poi fatta inviare della documentazione

relativa ad alcune proprietà in vendita, tra le quali quella dei convenuti; che

a seguito di questo interessamento, l’attrice aveva notificato ai convenuti la

protezione clienti in favore di “M__________ F__________ e il marito”,

che per il giudice sarebbe però stata in favore di Gl__________ F__________ e

del marito (G__________ F__________); che l’11 dicembre 2019, su iniziativa dell’attrice,

era stato effettuato un primo sopralluogo dell’immobile, al quale avevano

partecipato C__________ Sg__________, D__________ Fo__________, G__________ F__________

e Gl__________ F__________; che il 5 febbraio 2020 era stato effettuato un

secondo sopralluogo dell’immobile, al quale avevano partecipato C__________ Sg__________,

D__________ Fo__________, Gl__________ F__________, Ma__________ F__________ e,

pur non essendo chiaro su richiesta di chi, N__________ Fr__________; che a

seguito di questo incontro Ma__________ F__________, che era intervenuto nella

sua qualità di architetto per fornire un consulto tecnico, aveva ricevuto dall’attrice

i piani dell’edificio; che il 13 febbraio 2020, su mandato di N__________ Fr__________,

il quale aveva comunicato a M__________ F__________ che l’investimento era

interessante, l’immobile era stato visitato dal compagno di quest’ultima (T__________

R__________) e da Fa__________ Fe__________, il quale, già contattato ad inizio

2020 da N__________ Fr__________ allo scopo di ricercare un immobile in cui

investire, aveva proposto a 3__________ in rappresentanza di S__________ __________

l’immobile in questione e aveva poi notificato ai convenuti la protezione

clienti in favore di quella società; che il 25 febbraio 2020 Fa__________ Fe__________,

a nome di 3__________, aveva formulato un’offerta di fr. 5'100'000.-, che era

stata accettata; e che il 26 febbraio 2020 l’attrice, a nome di Gl__________ e

G__________ F__________, aveva inoltrato un’offerta di fr. 4’700'000.-, non

accettata.

Alla

luce di questi accertamenti, il Pretore ha ritenuto, in diritto, che un’attività

mediatoria dell’attrice in relazione alla sottoscrizione del contratto tra i

convenuti e 3__________, che pure era una società riconducibile a M__________ e

Ma__________ F__________, non fosse stata sufficientemente provata. Se,

infatti, una tale attività era riscontrabile con riferimento a Gl__________ e G__________

F__________, per la quale l’attrice aveva notificato una protezione clienti, lo

stesso non poteva essere detto per N__________ Fr__________, che aveva poi concretamente

deciso di acquistare l’immobile a nome e per conto di 3__________, il cui

interesse per l’affare non sembrava essere sorto grazie all’attività dell’attrice,

con la quale per altro neppure interagiva, ma piuttosto a seguito della

partecipazione di T__________ R__________ e Fa__________ Fe__________ al

sopralluogo del 13 febbraio 2020, che era stato il frutto dell’attività

mediatoria svolta da S__________ __________. Gl__________ e G__________ F__________,

presentati dall’attrice, avevano oltretutto agito per un interesse proprio e

non nell’interesse di 3__________, con cui in definitiva nulla avevano a che

vedere, presentata da S__________ __________.

7. Nell’appello

l’attrice, dopo aver rilevato che “i fatti, così come riportati nella

sentenza impugnata nel capitolo dei considerandi in fatto, da p. 1 a p. 3, non

sono contestati” (appello p. 3), ha invece rimproverato al giudice di prime

cure di aver accertato erroneamente i fatti esposti da p. 4 a p. 7 della sua

decisione - che, contrariamente a quanto preteso dai convenuti, possono essere qui

ridiscussi dall’attrice, atteso che il primo giudice, talvolta in modo

sorprendente, si era fondato su dei fatti diversi da quelli da lei in

precedenza proposti - e in particolare: di aver ritenuto che la protezione

clienti notificata ai convenuti fosse in favore di Gl__________ e G__________ F__________;

di aver considerato non provato che Ma__________ F__________ avesse partecipato

al primo sopralluogo dell’11 dicembre 2019; di aver ritenuto che Gl__________ F__________

avesse partecipato al secondo sopralluogo del 5 febbraio 2020; di aver considerato

non provato che quel secondo sopralluogo, per altro a suo dire già avvenuto in

vista di un eventuale acquisto dell’immobile da parte di 3__________, fosse

stato organizzato proprio da lei; di aver ritenuto non chiaro su richiesta di

chi N__________ Fr__________ avesse partecipato a quel sopralluogo, partecipazione

che a suo dire era stata in realtà richiesta da Ma__________ F__________; di

aver ritenuto che T__________ R__________ avesse visitato il 13 febbraio 2020

l’immobile su mandato di N__________ Fr__________, quando a suo dire ciò era

avvenuto su richiesta di M__________ F__________; di aver ritenuto che la

decisione di acquistare l’immobile a nome e per conto di 3__________, a suo

dire presa dagli azionisti M__________ e Ma__________ F__________, fosse invece

stata presa da N__________ Fr__________; di aver ritenuto che l’interesse di N__________

Fr__________ per l’immobile sembrava essere sorto a seguito della partecipazione

di T__________ R__________ e Fa__________ Fe__________ al sopralluogo del 13

febbraio 2020; di non aver ritenuto che S__________ __________ fosse intervenuta

solo dopo che Ma__________ F__________ aveva già parlato con N__________ Fr__________;

e di aver misconosciuto lo stretto legame tra 3__________ e la famiglia F__________.

7.1. L’attrice

ha fatto notare che la protezione clienti, da lei notificata con e-mail 10

dicembre 2019 ai convenuti, era in realtà riferita a “F__________ M__________

e il marito”. A ragione (doc. C; cfr. interrogatorio di D__________ Fo__________,

la quale ha dichiarato a p. 3 che “dunque ho notificato chi mi aveva chiesto

di fare il sopralluogo, ossia M__________ F__________ e marito. Ho notificato M__________

F__________ perché era lei ad aver chiesto il sopralluogo in data 10 dicembre

2019”; teste C__________ Sg__________, la quale ha dichiarato a p. 4 che “il

giorno prima di questo incontro [N.d.R.:

quello dell’11 dicembre 2019] avevo

ricevuto uno scritto di “protezione clienti” da parte della AP 1 e quali

clienti erano indicati la signora M__________ F__________ e il marito (di cui

non so il nome)”). Anche se, per il

giudice di prime cure, C__________ Sg__________, nella sua deposizione, aveva

confuso i nomi delle persone che avevano partecipato ai sopralluoghi (ritenendo

tra l’altro, a p. 4, che Gl__________ F__________ fosse M__________ F__________),

è escluso che la protezione clienti di cui al doc. C possa essere intesa

diversamente dal suo tenore letterale.

Con e-mail 4 febbraio 2020 (doc. E) l’attrice ha in

seguito informato i convenuti che avrebbe organizzato un “secondo” sopralluogo

con i “signori

F__________”, lasciando con ciò intendere, con una

comunicazione che andava pure considerata come una protezione clienti, che la

stessa era riferita alle persone che avevano effettuato il “primo” sopralluogo

dell’11 dicembre 2019.

7.2. L’attrice

ha ragione anche laddove ha sostenuto che al primo sopralluogo, quello dell’11

dicembre 2019, oltre a C__________ Sg__________, D__________ Fo__________, Gl__________

F__________ e G__________ F__________, aveva partecipato anche Ma__________ F__________.

La circostanza, nemmeno oggetto di contestazione nella fase preprocessuale

(cfr. doc. I e N), era in effetti stata da lei allegata nella petizione (ad 3 p.

2) e nella replica (ad 3 p. 2), senza essere poi stata contestata dai

convenuti, che nella risposta (ad 3 p. 3), nella duplica (ad 3 p. 2) e nelle

conclusioni (ad I.2 p. 3) si erano limitati a considerare quella visita “irrilevante”

o “priva di rilevanza”. La stessa ha oltretutto trovato conferma nell’istruttoria

(cfr. interrogatorio di D__________ Fo__________, la quale ha dichiarato a p. 3

che “vi era stato un sopralluogo l’11.12.2019 dove ero presente io, i

signori F__________ G__________ e la moglie Gl__________ e il figlio Ma__________

F__________, che mi era stato presentato come figlio e loro architetto … sono

comparsi G__________ F__________, sua moglie Gl__________ e il figlio Ma__________

F__________ ” e a p. 4 che “durante questo primo sopralluogo dell’11

dicembre 2019 si sono presentati come F__________ e mi hanno presentato Ma__________

come il loro figlio architetto”; teste Ma__________ F__________, il quale

ha dichiarato a p. 7 che “ho però partecipato come architetto a due sopralluoghi

riferiti a questa particella: uno dei due sopralluoghi è avvenuto nel febbraio

2020. Nel primo incontro c’ero io e mio padre [N.d.R.: ed è dunque quello dell’11 dicembre 2019]. L’appuntamento l’aveva organizzato mio padre e io

presenziavo come architetto. Nel secondo incontro ero presente io, sempre come

architetto ed era presente anche Fr__________ [N.d.R.: ed è dunque quello del 5 febbraio 2020]”; teste G__________ F__________, il quale ha

dichiarato a p. 11 che “al sopralluogo [N.d.R.: che, essendo l’unico da lui svolto, non può che essere quello

dell’11 dicembre 2019] eravamo

presenti io, mia moglie e mio figlio Ma__________”; teste N__________ Fr__________, il quale ha dichiarato

a p. 2 che in precedenza “il signor F__________ [N.d.R.: Ma__________ F__________] accompagnò in veste

di figlio e fratello anche gli altri membri della famiglia”).

7.3. L’attrice

può essere seguita anche laddove ha censurato l’accertamento dei fatti effettuato

dal giudice di prime cure con riferimento al secondo sopralluogo, quello del 5

febbraio 2020.

7.3.1. Innanzitutto,

effettivamente, non è stato provato che a quel sopralluogo, oltre a C__________

Sg__________, D__________ Fo__________, Ma__________ F__________ e N__________

Fr__________, avesse partecipato anche Gl__________ F__________. La sua partecipazione,

attestata da C__________ Sg__________ (che a p. 5 della sua testimonianza ha

dichiarato che al sopralluogo aveva partecipato “la signora F__________”,

aggiungendo poi che “non ricordo se c’era una persona in più rispetto alla

signora F__________”), è in effetti stata smentita da D__________ Fo__________

(che a p. 2 del suo interrogatorio ha dichiarato che al sopralluogo avevano

partecipato solo le altre tre persone) e da N__________ Fr__________ (che a p.

1 della sua testimonianza ha dichiarato che al sopralluogo “c’era la signora

C__________ (assistente del signor AO 1) e un'altra persona di cui non ricordo

il nome [N.d.R.: che però non può

che essere D__________ Fo__________].

Assieme a me era presente l’arch. Ma__________ F__________”). L’altro partecipante all’incontro (Ma__________ F__________)

ha dichiarato di non ricordare se fossero state presenti anche altre persone (cfr.

teste Ma__________ F__________ p. 7).

7.3.2. Che

poi quel sopralluogo fosse stato organizzato dall’attrice, e non da altri, è già

dimostrato dal fatto che allo stesso aveva pacificamente partecipato anche D__________

Fo__________. La circostanza, nemmeno oggetto di contestazione nella fase

preprocessuale (cfr. doc. I e N), era inoltre stata da lei allegata nella

petizione (ad 3 p. 2) e nella replica (ad 3 p. 2, ad 6 e 7 p. 3), senza essere

stata contestata dai convenuti nella risposta (ad 3 p. 3) o nella duplica (ad 3

p. 2). La stessa ha oltretutto trovato puntuale conferma nell’istruttoria (cfr.

interrogatorio di D__________ Fo__________, la quale ha dichiarato a p. 3 che “in

merito al sopralluogo del 5 febbraio 2020 mi è stato chiesto di organizzarlo da

parte del signor G__________ F__________” e a p. 4 che “di seguito G__________

mi ha chiamato dicendomi che avrebbe voluto fare un secondo sopralluogo. Io ho

scritto il 4 febbraio alla signora Sg__________ informandola che sarebbe

avvenuto un secondo sopralluogo .... Il sopralluogo è appunto avvenuto il 5

febbraio 2020”; teste C__________ Sg__________, la quale ha dichiarato a p.

5 che “il 4 febbraio 2020 la signora D__________ mi dice che i signori F__________

erano forse ancora interessati … Dunque è stato organizzato su richiesta dei

signori F__________ un secondo sopralluogo il 5 febbraio 2020”). Poco

importa invece se N__________ Fr__________ non fosse consapevole della

circostanza, tanto da aver persino dichiarato, contro ogni evidenza, che “io

non interagivo con la AP 1 bensì con la S__________ __________”, che la sua

presenza al sopralluogo era stata richiesta da Ma__________ F__________ “che

immagino fosse d’intesa con Fe__________” (p. 2) e che “io con la AP 1

non ho mai avuto contatti per questa mediazione, lo ripeto” (p. 3).

7.3.3. Che

inoltre il sopralluogo potesse essere avvenuto anche nell’interesse di 3__________

- senza beninteso che ciò fosse stato allora riconosciuto dai convenuti (cfr.

teste C__________ Sg__________, la quale a p. 5 ha dichiarato che “nel

sopralluogo del 5 febbraio 2020 mi viene chiesto se la AP 1 mi ha detto che

questa visita avveniva per conto di organi o rappresentanti della 3__________ __________.

Rispondo di no, non mi hanno mai fatto questa comunicazione, in nessun momento.

Il nominativo di N__________ Fr__________ non mi è mai stato comunicato da

parte della AP 1: né questo nominativo né il nome della 3__________ __________ …

il nome di Ma__________ F__________ e quello di N__________ Fr__________ non

sono mai venuti fuori ossia non mi sono mai stati comunicati”) - risulta chiaramente

dal fatto che allo stesso avevano partecipato Ma__________ F__________, che per

altro aveva già visitato l’immobile l’11 dicembre 2019, e soprattutto N__________

Fr__________, ritenuto che entrambi avevano una posizione di rilievo in quella

società. La circostanza ha oltretutto trovato ulteriore conferma

nell’istruttoria (cfr. teste Ma__________ F__________, il quale ha dichiarato a

p. 7 che “l’amministratore della 3__________ __________, Fr__________, era

interessato all’immobile e aveva bisogno di un consulto da parte del

sottoscritto; questa è la ragione della mia partecipazione al sopralluogo di

febbraio 2020” e a p. 8 che “durante la visita di febbraio 2020 ho

chiesto di vedere dei piani per capire meglio come era distribuito l’immobile e

per capire se era interessante a livello architettonico per un futuro acquisto”;

teste N__________ Fr__________, il quale ha dichiarato a p. 1 seg. che “io

ho partecipato ad un sopralluogo in data 5 febbraio 2020 … Eravamo interessati

a quella abitazione per l’acquisizione”, aggiungendo poi a p. 2 che “lo

scopo di questo sopralluogo, ossia quello del 5 febbraio 2020, era di vedere la

casa per verificare se era possibile fare una piscina e avere un diverso

accesso dell’abitazione”;

teste G__________

F__________, il quale ha dichiarato a p. 11 che “mio figlio ne aveva parlato

con Fr__________, per sapere se questa casa poteva interessare alla società 3__________

__________ quale investimento immobiliare”).

7.3.4. È

infine vero che è stato Ma__________ F__________ ad aver convocato N__________

Fr__________ al sopralluogo (teste N__________ Fr__________ p. 2).

7.3.5. Si

aggiunga che è solo in occasione di quel sopralluogo che l’attrice era venuta a

conoscenza che Ma__________ F__________, che nel precedente sopralluogo gli era

stato presentato come il figlio architetto di Gl__________ e G__________ F__________,

era anche dipendente di 3__________ (cfr. doc. F; cfr. pure interrogatorio di D__________

Fo__________, la quale ha dichiarato a p. 2 che “il nome della società 3__________

è uscito in occasione di quel sopralluogo del 5 febbraio 2020 perché il signor

Ma__________ F__________ mi ha dato il suo biglietto da visita dove figurava il

nome della società e la sua funzione di architetto”, aggiungendo poi a p. 4

che “loro [N.d.R.: Gl__________,

G__________ e Ma__________ __________] durante la prima visita dell’11.12.2019 mi avevano detto che avevano

una società che si occupava di costruzioni e rinnovi di immobili e mi avevano

detto che il figlio vi lavorava e il 5 febbraio 2020 Ma__________ F__________

mi ha dato il suo biglietto da visita dove era indicato il nome di questa 3__________

__________. Le e-mail a Ma__________ F__________ dove ho inviato le planimetrie

e lo studio della piscina le ho sempre inviate a ma__________.f__________@3______________________________.ch”), e che è solo da quel momento che essa aveva pensato

che quella società si indentificasse con la famiglia F__________ (cfr.

interrogatorio di D__________ Fo__________, la quale ha dichiarato a p. 5 che “per

me la 3__________ __________ era la famiglia F__________ come ho già detto:

ripeto che vi lavorava il figlio Ma__________ e il padre G__________ mi aveva

detto che era la loro società attiva nel settore immobiliare e delle

costruzioni”), anche se allora non sapeva quale fosse il ruolo effettivo svolto

nella società dai vari membri della famiglia.

7.4. Con

riferimento al terzo sopralluogo, quello del 13 febbraio 2020, organizzato da S__________

__________ d’intesa con N__________ Fr__________ e a cui avevano partecipato C__________

Sg__________, Fa__________ Fe__________ e T__________ R__________, si osserva

che la partecipazione di T__________ R__________ era in realtà dovuta al fatto

che M__________ F__________, richiesta di parteciparvi da N__________ Fr__________,

aveva delegato l’incombenza a quest’ultimo (cfr. teste M__________ F__________,

la quale a p. 9 ha dichiarato che “ho mandato il mio compagno a visitarla,

in inverno dell’anno 2020 (penso), perché N__________ Fr__________ mi aveva

detto che poteva essere un investimento interessante … ho mandato il mio

compagno a questo sopralluogo”), rispettivamente al fatto che N__________ Fr__________

non aveva potuto partecipare in quanto già occupato (cfr. teste Fa__________ Fe__________,

il quale a p. 2 ha dichiarato che “io ho cercato di fare l’appuntamento con

lui per svolgere un sopralluogo ma Fr__________ era occupato e la visita l’ho

fatta con il signor R__________ che è una persona molto vicina al signor Fr__________”).

7.5. L’accertamento

Considerandi

pretorile secondo cui la decisione di acquistare l’immobile a nome e per conto

di 3__________ sarebbe stata presa solo da N__________ Fr__________ e non anche

dagli azionisti M__________ e Ma__________ F__________ non può essere condiviso,

anche se è vero che Ma__________ F__________ a p. 8 della sua testimonianza aveva

dichiarato che “è stato l’amministratore Fr__________ ad aver deciso

l’acquisto della part. __________ RFD. Lui gestisce la società e ha ritenuto

che l’acquisto in questione fosse valido a livello societario”.

L’istruttoria ha in effetti confermato che quella decisione, che da un punto di

vista formale spettava beninteso a N__________ Fr__________ nella sua qualità

di amministratore unico (doc. H), era in realtà stata quanto meno approvata da

M__________ F__________ (cfr. teste M__________ F__________, la quale a p. 9 ha

dichiarato che “il mio compagno mi ha detto che per noi l’oggetto non andava

bene ma che poteva essere interessante come investimento. Di conseguenza ho

chiamato il signor Fr__________ e gli ho detto di proseguire come volesse,

ossia di acquistare questo bene”) e da Ma__________ F__________ (cfr. teste

Ma__________ F__________, il quale a p. 9 ha dichiarato che “io ho ritenuto

questo acquisto interessante dal punto di vista architettonico e lui (Fr__________)

ha preso questa decisione”). Come rilevato con una certa pertinenza

dall’attrice, è del resto alquanto inverosimile, in base alla comune esperienza

e al normale andamento delle cose, che la decisione di acquistare un immobile,

oltretutto per un prezzo ingente di ben fr. 5'100'000.-, possa essere stata

presa dall’amministratore unico della società, solo di sua iniziativa e senza

il consenso almeno implicito degli azionisti, che erano in sostanza i tre

fratelli M__________, Mar__________ e Ma__________ F__________ (cfr. testi Ma__________

F__________ p. 7, M__________ F__________ p. 9, G__________ F__________ p. 11),

fermo restando però che Ma__________ F__________ era l’azionista di maggioranza

(cfr. teste Ma__________ F__________ p. 7) e il direttore (cfr. teste N__________

Fr__________ p. 1).

7.6

Ma,

soprattutto, neanche l’accertamento pretorile secondo cui l’interesse di N__________

Fr__________ per l’immobile sembrava essere sorto a seguito della

partecipazione di T__________ R__________ e Fa__________ Fe__________ al

sopralluogo del 13 febbraio 2020, che sarebbe stato poi il frutto dell’attività

mediatoria precedentemente svolta da S__________ __________, può essere

confermato.

7.6.1

Sul tema del momento in cui l’interesse di N__________

Fr__________ per l’immobile sarebbe sorto, si osserva che il Pretore stesso aveva

accertato che quest’ultimo aveva già partecipato personalmente al sopralluogo del

5.

febbraio 2020 e in seguito aveva chiesto a M__________ F__________, dopo averle

segnalato che l’investimento era interessante, di partecipare all’ulteriore

sopralluogo del 13 febbraio 2020. In tali circostanze non si vede proprio come il

giudice di prime cure possa concludere che il suo interesse fosse invece sorto solo

a seguito della partecipazione di T__________ R__________ e Fa__________ Fe__________

a quest’ultimo sopralluogo.

7.6.2

Sul

tema dell’attività mediatoria svolta da S__________ __________, si osserva che l’istruttoria

non ha permesso di stabilire quando, verso l’inizio dell’anno 2020 (come del

resto sostenuto dai convenuti, cfr. conclusioni ad 3.1 p. 3, risposta

all’appello p. 8), Fa__________ Fe__________ avesse proposto l’immobile in

questione a 3__________, i testimoni essendosi espressi al proposito solo in modo

vago (cfr. teste Fa__________ Fe__________, il quale a p. 2 ha dichiarato che “io

ero stato contattato dal signor N__________ Fr__________ il quale mi aveva

spiegato che per la società 3__________ __________ stava cercando una operazione

immobiliare a carattere speculativo per realizzare un profitto. Ciò è avvenuto

più o meno ad inizio 2020. Di conseguenza io gli ho proposto diverse opzioni

tra cui la villa del signor AO 1, che ha attirato la sua attenzione: io ho

spinto molto perché ero convinto che a un determinato prezzo potesse essere un

buon affare. Io ho cercato di fare l’appuntamento con lui per svolgere un

sopralluogo ma Fr__________ era occupato e la visita [N.d.R.: che è quella del 13 febbraio 2020] l’ho fatta con il signor R__________ che è una persona

molto vicina al signor Fr__________”;

teste N__________ Fr__________, il quale a p. 9 ha dapprima dichiarato che “noi

avevamo infatti organizzato un sopralluogo [N.d.R.: che è quello del 13 febbraio 2020] attraverso la 3__________ per visitare la casa prima o

dopo il 5 febbraio 2020, non mi ricordo, e in ogni caso gli appuntamenti li

faceva il Fe__________ e non il sottoscritto” e ha poi aggiunto che “il 5 febbraio 2020 sono stato convocato a

questo sopralluogo dal signor F__________ che immagino fosse d’intesa con Fe__________”

quando in realtà è stato dimostrato che quel sopralluogo era stato organizzato

dall’attrice; teste Ma__________ F__________, il quale ha dichiarato a p. 7 che

“mi viene chiesto se conoscevo il nome della S__________ __________ e Fe__________

Fa__________: rispondo che io personalmente ho conosciuto questi nomi

successivamente [N.d.R.: ossia

successivamente al sopralluogo del 5 febbraio 2020]”; teste G__________ F__________, il quale ha

dichiarato a p. 11 che “mio figlio mi ha detto che Fr__________ aveva

attivato a questo scopo un agente immobiliare di nome Fe__________ (della S__________)”).

La prima attività svolta da S__________ __________ in relazione all’immobile in

questione, sicuramente successiva al 5 febbraio 2020, risulta in definitiva essere

la presentazione di T__________ R__________ ai convenuti, con la relativa

notifica di una prima protezione clienti, avvenuta il 12 febbraio 2020 (cfr.

teste C__________ Sg__________, la quale a p. 5 ha dichiarato che S__________ __________

“ci aveva presentato il cliente T__________ R__________ il 12.2.2020. Ho ricevuto

una protezione clienti con questo nome … Questo T__________ R__________ non lo conoscevo

e mi è stato presentato dalla S__________, che fa capo al signor Fe__________”),

a seguito della quale è poi stato effettuato il sopralluogo del 13 febbraio

2020.

(cfr. teste C__________ Sg__________, la quale a p. 5 ha dichiarato che “Io

ho chiesto un sopralluogo che è avvenuto il giorno seguente, ossia il 13.2”);

la notifica ai convenuti di una seconda protezione clienti, questa volta in

favore di 3__________, è invece avvenuta solo in un momento successivo, il 25

febbraio 2020 (cfr. teste C__________ Sg__________ p. 6).

8.

Ricapitolando, per

quanto qui interessa, è in definitiva stato accertato quanto segue: che tra il

marzo e il settembre 2020 i convenuti avevano provveduto a vendere il fondo n. __________

RFD di __________ a 3__________, società di cui M__________, Mar__________ e Ma__________

F__________ erano gli azionisti e di cui N__________ Fr__________ era

l’amministratore unico; che, in precedenza, il 5 dicembre 2019 M__________ F__________

aveva visitato lo showroom dell’attrice e si era poi fatta inviare la

documentazione relativa all’immobile in questione; che il 10 dicembre 2019, a

seguito di questo suo interessamento, l’attrice aveva notificato ai convenuti

la protezione clienti in favore di “__________ F__________ e il marito”;

che l’11 dicembre 2019 Gl__________, G__________ e Ma__________ F__________ avevano

partecipato a un primo sopralluogo in loco, organizzato dall’attrice, e a

seguito di questa visita Ma__________ F__________ aveva ricevuto da lei i piani

dell’edificio; che il 4 febbraio 2020 l’attrice aveva notificato ai convenuti

la protezione clienti a favore dei “signori

F__________”, a

favore cioè delle persone che avevano partecipato al sopralluogo dell’11 dicembre

2019; che il 5 febbraio 2020 Ma__________ F__________ e, da lui invitato, N__________

Fr__________ avevano partecipato a un secondo sopralluogo in loco, sempre

organizzato dall’attrice; che a quel momento l’attrice, diversamente dai

convenuti, era consapevole che 3__________ si identificasse con la famiglia F__________;

e che la prima attività svolta da S__________ __________ a favore di 3__________

in relazione all’immobile, sicuramente successiva al 5 febbraio 2020, era stata

la presentazione di T__________ R__________, con la relativa notificazione

della protezione clienti in suo favore, avvenuta il 12 febbraio 2020.

9.

Si tratta ora di

stabilire, in diritto, se alla luce degli accertamenti così rettificati l’attrice,

per l’attività mediatoria da lei svolta in relazione alla sottoscrizione del

contratto tra i convenuti e 3__________, possa effettivamente pretendere la

provvigione prevista nell'accordo del 4 luglio 2018 (doc. B), pertinentemente fatturata

in ragione di fr. 164’781.- (3% di fr.

5'100'000.- + IVA al 7.7%).

9.1

A tale proposito va innanzitutto

premesso che tra le parti, contrariamente a quanto preteso in prima sede dai

convenuti (i quali in seconda istanza non si sono invece più espressi sulla

questione, lasciata indecisa dal primo giudice), non è venuto in essere un

contratto di mediazione per interposizione, bensì un contratto di mediazione per

indicazione o presentazione. Nell'accordo di cui al doc. B era in effetti stato

stabilito che i convenuti avrebbero corrisposto all’attrice la provvigione già

in caso di una vendita conclusa con un interessato da lei presentato che aveva

visitato l’immobile (“se entro un anno dal termine o dalla risoluzione di

questo mandato, venisse perfezionata una vendita con un interessato che ha

visitato la proprietà, il mandante è obbligato a corrispondere al mandatario

l’intera provvigione”), e non risultava, né dall’accordo né dalle altre

prove assunte, che l’attrice avrebbe dovuto svolgere anche un ruolo attivo

nelle trattative. Si aggiunga

che, in caso di dubbio sulla natura del

contratto di mediazione, si sarebbe in ogni caso dovuto concludere a favore

della forma di mediazione meno estesa, ossia per l’appunto quella per indicazione

o presentazione (TF 4C.322/2003 del 5 aprile 2004 consid. 2.4.1).

9.2

Ai sensi dell’art. 413

cpv. 1 CO la mercede del mediatore per indicazione o presentazione è dovuta

tosto che il contratto sia concluso a seguito della sua indicazione o presentazione.

Per far sì che la

mercede sia dovuta occorre che il contratto che il mandante cercava di ottenere

sia stato concluso e che esista un nesso di causalità tra l’attività del

mediatore e la conclusione di quel contratto. A tale proposito è sufficiente

che il mediatore per indicazione o presentazione abbia comunicato al suo

mandante un’occasione di concludere che fino a quel momento gli era sconosciuta

(TF 4A_461/2020 del 16 febbraio 2021 consid. 5.1.3), ritenuto che è al

mediatore che incombe l’onere di provare di essere stato il primo a designare,

come interessato all’affare, colui che ha in seguito concluso il contratto, e

che è precisamente sulla base di quella sua indicazione o presentazione che le

parti sono entrate in relazione ed hanno concluso il contratto (TF 4A_153/2017

del 29 novembre 2017 consid. 2.3.2, 4A_334/2018 del 20 marzo 2019 consid. 4.1.3).

Il mediatore può nondimeno avere diritto alla mercede anche

quando il contratto non è stato concluso con l’interessato all’affare da lui originariamente

indicato o presentato. Un tale caso si verifica quando fra il terzo acquirente

e l'interessato originario sussiste un rapporto economico o socio-personale

talmente stretto che in un certo senso essi costituiscono un'unità. Questo

presupposto è soddisfatto quando, invece dell'interessato originario, una

società da questo partecipata conclude il contratto oppure se costui e il terzo

acquirente appartengono alla medesima economia domestica o famiglia. In tali

circostanze si può partire dall'idea che, in base alla generale esperienza di

vita, in ragione del legame economico o personale esistente fra l'interessato

originario e il terzo acquirente, l'attività del mediatore abbia influenzato

anche quest'ultimo. Una limitazione rigorosa del legame al solo interessato

originario pare iniqua e aprirebbe la porta ad abusi nei confronti del

mediatore (DTF 76 II 378 consid. 3; TF 4A_213/2017 del 27 ottobre 2017 consid. 4, 4A_115/2021

del 22 novembre 2022 consid. 3).

Il mediatore ha diritto

alla provvigione anche se il mandante conclude il contratto ignorando che la

sua conclusione è il risultato dell’attività del mediatore (DTF 84 II 521

consid. 2c).

9.3

Ciò premesso, nel caso

di specie è indubbio, sulla base della giurisprudenza menzionata, che l’attrice

possa effettivamente pretendere il pagamento della provvigione prevista nel contratto.

Essa ha in effetti

dimostrato di aver suscitato negli azionisti del terzo acquirente (M__________

e Ma__________ F__________) e nell’amministratore unico del terzo acquirente (N__________

Fr__________), rispettivamente nei genitori degli azionisti del terzo acquirente

(Gl__________ e G__________ F__________), un interesse all’acquisto dell’immobile

in questione già a far tempo dal 5 dicembre 2019 (per quanto riguardava M__________

F__________), dall’11 dicembre 2019 (per quanto riguardava Gl__________, G__________

e Ma__________ F__________) e comunque dal 5 febbraio 2020 (per quanto

riguardava N__________ Fr__________), ben prima cioè che l’avesse fatto S__________

__________, il 12 febbraio 2020, e comunque dopo il 5 febbraio 2020. Essa ha

inoltre dimostrato di aver notificato ai convenuti il 10 dicembre 2019 una

protezione clienti in favore dell’azionista del terzo acquirente (M__________ F__________)

e il 4 febbraio 2020 in favore dei “signori

F__________”. Ed ha infine

provato che 3__________, l’acquirente dell’immobile, era una società in cui M__________

F__________, Ma__________ F__________ e N__________ Fr__________ rivestivano un

ruolo di rilievo. Poco importa invece se i convenuti avessero a suo tempo ignorato

che M__________ F__________, Ma__________ F__________ e N__________ Fr__________,

presentati dall’attrice, avevano un tale ruolo nella 3__________.

9.4

I convenuti hanno

obiettato che l’attrice non avrebbe tuttavia avuto diritto alla provvigione per

il fatto di non aver mai notificato a loro né 3__________ né N__________ Fr__________

quali potenziali acquirenti o quali persone che avrebbero partecipato a un

sopralluogo, ossia, in altre parole, per il fatto che la persona in favore

della quale essa aveva notificato a loro una protezione cliente (M__________ F__________,

che poi a loro dire s’identificava con i “signori F__________”) non

aveva però poi partecipato ad alcuna visita in loco.

Il rilievo, nella

misura in cui non è già da respingere per le considerazioni esposte nel

considerando precedente, è privo di fondamento. È ben vero che nella clausola

denominata “protezione cliente” era stato tra l’altro concordato che “il

mandatario s’impegna a notificare per iscritto al mandante unicamente i

nominativi dei clienti che effettuano un sopralluogo della proprietà” e che

“la protezione cliente verrà riconosciuta dal mandante unicamente per le

visite effettuate”. È però altrettanto vero che lo scopo della clausola,

formulata in quei termini pensando al caso (tipico) in cui la persona

notificata dal mandatario siccome interessata ad effettuare il sopralluogo

avrebbe poi anche effettuato la visita in loco, era palesemente quello di

riconoscere la protezione cliente nel caso in cui una visita in loco fosse

stata effettuata a seguito dell’interessamento di una persona notificata dal

mandatario (cfr. pure interrogatorio di D__________ Fo__________, la quale ha

dichiarato a p. 3 che “la protezione clienti funziona così: nel caso

specifico abbiamo il mandato con la protezione clienti sulla visita”) e non

era certamente quello di escludere invece la protezione cliente nel caso (del

tutto straordinario), come quello in esame, in cui la persona notificata dal

mandatario siccome interessata al sopralluogo (M__________ F__________) avesse

poi fatto effettuare la visita in loco da altri (Gl__________, G__________ e Ma__________

F__________), specialmente poi se, come in concreto, questi altri erano i suoi

familiari.

Ma a prescindere da quanto

precede, resterebbe comunque il fatto che la protezione clienti del 4 febbraio

2020.

in favore dei “signori F__________” era effettivamente riferita a

persone che avevano partecipato a un sopralluogo organizzato dall’attrice.

10.

Come rilevato a

ragione dall’attrice, le ulteriori argomentazioni difensive sollevate dai

convenuti nell’istanza pretorile (invero non trattate nella decisione

impugnata), che oltretutto nemmeno risultano essere state riproposte da costoro

nella risposta all’appello e con ciò nemmeno dovrebbero essere esaminate in questa

sede, non possono essere seguite.

10.1

Per i convenuti,

l’attrice non avrebbe potuto pretendere alcuna provvigione in quanto l’unica

offerta di prezzo da lei formulata per l’immobile (quella a nome di Gl__________

e G__________ F__________), diversamente da quella formulata da S__________ __________

(a nome di 3__________), non era stata da loro accettata.

L’assunto era

infondato. Nei precedenti considerandi (consid. 9.1) è in effetti già stato accertato

che tra le parti non era venuto in essere un contratto di mediazione per

interposizione bensì un contratto di mediazione per indicazione o presentazione,

sicché l’attrice, per ottenere la provvigione, non era tenuta a intervenire

nelle trattative per la conclusione della compravendita tra i convenuti e

l’interessato da lei segnalato (o il terzo acquirente).

10.2

Secondo i convenuti, l’eventuale

provvigione a favore dell’attrice avrebbe in ogni caso dovuto essere ridotta

del 95%, siccome la vendita dell’immobile era stata possibile anche e

soprattutto grazie alla mediazione di S__________ __________, che aveva svolto il

“grosso del lavoro” e in particolare si era occupata delle trattative e delle

pratiche LAFE, tutte andate a buon fine.

L’argomento doveva essere anche

in questo caso disatteso. Il Tribunale federale ha in effetti già avuto modo di

precisare che la provvigione dovuta dal mandante deve essere ripartita tra più

mediatori, a dipendenza dell’importanza delle rispettive attività, solo nel

caso in cui essi siano intervenuti in virtù di contratti di mediazione per

interposizione paralleli e indipendenti (DTF 72 II 421 consid. 3; TF

2C_638/2020 del 25 febbraio 2021 consid. 3.3.3). Sennonché, come si è detto,

nel caso in esame tra le parti era stato concluso un contratto di mediazione

per indicazione o presentazione, e un identico contratto, visto che S__________

__________ aveva a sua volta provveduto a notificare ai convenuti una

protezione clienti, era stato concluso anche tra i convenuti e quest’ultima. In

tali circostanze, la provvigione doveva essere riconosciuta solo al mediatore

che per primo aveva designato, come interessato all’affare, la persona che aveva

poi concluso il contratto.

10.3

I convenuti avevano infine

opposto in compensazione all’eventuale pretesa dell’attrice la provvigione di

fr. 100'000.- da loro nel frattempo pagata a S__________ __________. Essi avevano

rimproverato all’attrice di non averli a suo tempo resi attenti che le persone che

avevano partecipato a diversi sopralluoghi da lei organizzati (Ma__________ F__________

e N__________ Fr__________), da loro nemmeno conosciuti per nome, erano gli

azionisti e l’amministratore unico di 3__________, società che era poi stata oggetto

di una protezione cliente da parte di S__________ __________, a seguito della

quale avevano ritenuto di doverle corrispondere una provvigione (in tal senso il

loro scritto 21 dicembre 2020 alla controparte di cui al doc. M, in cui hanno

dato atto che “3__________ __________ ci è stata presentata dal signor Fa__________

Fe__________, con il quale pur sussisteva un mandato di vendita non esclusivo,

Né al momento della stipula del diritto di compera né successivamente siamo

stati a conoscenza di informazioni che ci avrebbero dovuto indurre a ritenere

che dietro 3__________ __________ ci fossero delle persone già precedentemente

presentateci da AP 1”).

La richiesta doveva

essere respinta. Per far sì che il mediatore possa essere tenuto a risarcire al

mandante il danno causatogli da una violazione del suo obbligo di informazione è

in effetti necessario, a meno che le parti abbiano pattuito un obbligo di

informazione più esteso, che egli abbia omesso almeno colposamente di segnalare

alla controparte un interessato da lui reperito che ha poi concluso il

contratto con quest’ultima, ritenuto che una tale omissione può in particolare

essergli rimproverata se egli aveva seri motivi per ritenere che

quell’interessato, dopo aver in un primo tempo declinato ogni interesse, avrebbe

poi contattato direttamente il mandante, oppure se in precedenza gli aveva

sempre segnalato spontaneamente tutte le persone che si erano interessate (DTF

84.

II 521 consid. 2d). Sennonché nel caso concreto tali condizioni non risultavano

essere adempiute. L’attrice aveva in effetti notificato ai convenuti, già il 10

dicembre 2019, una protezione clienti in favore di M__________ F__________ e,

il 4 febbraio 2020, una protezione clienti in favore dei “signori F__________”

(ossia dei partecipanti al sopralluogo dell’11 dicembre 2019), che, come detto,

valeva di fatto anche per i familiari e per le società a lei / a loro riconducibili,

e dunque non aveva violato il contratto, che le faceva obbligo di “notificare

per iscritto al mandante unicamente i nominativi dei clienti che effettuano un

sopralluogo della proprietà”, ovvero che intendevano farlo o l’avrebbero

poi fatto fare da altri. Ammesso - ma non concesso - che una violazione

contrattuale potesse essere intravista nel fatto che l’attrice non aveva provveduto

a notificare ai convenuti, per iscritto, il nominativo di Ma__________ F__________

e N__________ Fr__________, si osserva che nelle particolari circostanze

evocate nei consid. 7.2 e 7.3.5, e in particolare alla luce di quanto riferito

da D__________ Fo__________ (che aveva dichiarato a p. 4 del suo interrogatorio

che “durante questo primo sopralluogo dell’11 dicembre 2019 si sono presentati

come F__________”, aggiungendo poi a p. 3 che “a quel sopralluogo [N.d.R.:

ed è dunque quello del 5 febbraio 2020] si sono presentati Ma__________ F__________

e N__________ Fr__________”), l’attrice poteva comunque ritenere in

buona fede che (anche) i convenuti, e per essi C__________ Sg__________, avessero

capito con quali persone, per altro riconoscibili, avevano avuto a che fare in

occasione del sopralluogo dell’11 dicembre 2019 (a cui avevano partecipato Gl__________,

G__________ e Ma__________ F__________) e poi in occasione del sopralluogo del

5.

febbraio 2020 (a cui avevano partecipato solo Ma__________ F__________ e N__________

Fr__________, e nessun altro !), entrambi da lei organizzati, sicché il loro

rimprovero appare pretestuoso. Avendo poi appreso solo nel novembre 2020 (cfr.

doc. I) che l’acquirente sarebbe stata 3__________, l’attrice non aveva inoltre

alcun motivo di rendere attenti i convenuti, prima del pagamento della

provvigione a S__________ __________, avvenuto al momento dell’esercizio del

diritto di compera, ossia il 15 settembre 2020, che M__________ F__________, M__________

F__________ e N__________ Fr__________ rivestivano in realtà funzioni di rilievo

all’interno di quella società. Ma, a prescindere da quanto precede, i

convenuti, che dal 10 dicembre 2019 erano stati informati che M__________ F__________

aveva visitato lo showroom dell’attrice e che almeno la stessa era stata

oggetto di una protezione clienti da parte di quest’ultima, avrebbero senz’altro

potuto e dovuto controllare se essa fosse eventualmente stata un’azionista di 3__________,

ciò che avrebbe escluso il pagamento della provvigione a S__________ __________.

E in ogni caso, visto che il termine triennale di prescrizione per un’azione di

ripetizione dell’indebito nei confronti di S__________ __________ non era attualmente

ancora scaduto, nemmeno risultava che la somma di fr. 100'000.- fosse stata da

loro definitivamente persa e che dunque essi avessero effettivamente subito un

danno di quell’entità, da opporre in compensazione alla pretesa dell’attrice.

11.

Ne

discende, in accoglimento dell’appello dell’attrice, che la petizione

dev’essere integralmente accolta.

Le

spese giudiziarie di entrambe le sedi, calcolate sulla base del valore

litigioso di fr. 164’781.-, seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art.

106.

cpv. 1 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

I. L’appello 4 settembre 2023 di AP 1 è

accolto. Di conseguenza la decisione 5 luglio 2023 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 1, è così

riformata:

1.

La petizione è accolta.

Di

conseguenza AO 1 e AO 2 sono condannati in solido a pagare a AP 1 l’importo di

fr. 164'781.- oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2021.

2. La tassa di giustizia e le spese di fr. 2’800.- sono poste

a carico dei convenuti in solido, che rifonderanno in solido alla controparte

fr. 5’000.- a titolo di ripetibili.

II. Le spese processuali di fr. 8'000.- sono poste a

carico degli appellati in solido, che rifonderanno in solido all’appellante

fr. 6’000.- a titolo di ripetibili.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF).