Acquisto di PPP da parte di persone all'estero con vincolo LAFE di utilizzarli nella forma dell'apparthotel; conseguenze della disdetta del contratto di locazione e di mancata sottoscrizione di un nuovo contratto

Incarto n.

12.2023.120

Lugano

7 marzo 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

cancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa inc. n. SE.2022.46 della Pretura della giurisdizione

di Locarno-Città promossa con petizione 7 novembre 2022 da

AP 1

patrocinata dall’ PA 1

contro

AO

1

patrocinata dall’ PA 2

con cui l’attrice ha chiesto

la condanna della convenuta al versamento a suo favore di fr.

21'495.- e il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta da AO 1 al

PE n. __________ dell’UE di Locarno, oltre interessi al 5% per fr. 10'747.50 a

far tempo dal 31 dicembre 2016 e per fr. 10'747.50 a far tempo dal 31 dicembre

2017, con protesta di spese e ripetibili;

domanda avversata da AO

1 con risposta 2 gennaio 2023;

vista la decisione 26

luglio 2023 con la quale il Pretore aggiunto ha respinto la petizione caricando

le spese processuali di fr. 400.- all’attrice, condannata pure a corrispondere

a AO 1 fr. 3'000.- a titolo di spese ripetibili;

appellante l’attrice con

atto di appello del 14 settembre 2023, con cui ha chiesto la riforma del

querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione, con protesta di spese

e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre LI 1, con

risposta 3 novembre 2023, ha postulato la reiezione del gravame, con protesta

di spese e ripetibili di seconda sede;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

AP 1, nata __________, è proprietaria della PPP n. __________ del

fondo base part. n. __________ RFD del Comune di __________, corrispondente a una

quota di 17/1000.

L’immobile in

questione, denominato “Condominio A__________”, è suddiviso in 90 unità di proprietà

per piani organizzate nella forma di apparthotel, ossia una struttura

interconnessa con componenti dell’albergo e altre di camere/appartamenti in,

appunto, proprietà per piani appartenenti a privati che usufruiscono dei

servizi del primo e vengono messi a disposizione di tale attività turistica

sulla scorta di contratti specifici (art. 10 LAFE).

In

data 18 febbraio 1995, AP 1 ha sottoscritto con AO 1 un contratto di locazione

del suo appartamento da destinare all’attività di apparthotel, con effetto a

far tempo dal 1° gennaio 1995. Lo stesso hanno fatto tutti gli altri

comproprietari, tant’è che la pigione è stata fissata non a titolo individuale

ma come pigione annuale forfettaria di fr. 750'000.-, rispettivamente fr.

800'000.- nel caso in cui fosse stato arredato il 6° piano dell’immobile, da riconoscere

alla comunione dei comproprietari e locatori. Il canone locativo avrebbe dovuto

essere pagato ai singoli proprietari nella forma di 12 rendite mensili, e

avrebbe dovuto essere suddiviso tra loro in proporzione alla superficie locata,

ossia alla quota PPP.

Il

contratto sarebbe stato disdicibile al più presto il 1° gennaio 2005, con un

preavviso di 12 mesi e, in assenza di tempestiva disdetta, si sarebbe

automaticamente rinnovato di 5 ulteriori anni. Diverse modalità di disdetta

erano possibili con il consenso della maggioranza (51%) dei comproprietari.

B.

In occasione dell’assemblea ordinaria del 1° marzo 1997 i

comproprietari hanno deciso il rinnovo per ulteriori due quinquenni dei loro

contratti di locazione con AO 1.

Trascorso questo

periodo, con scritto 29 ottobre 2007, AO 1 ha disdetto il contratto di

locazione con i vari comproprietari con effetto al 31 dicembre 2009,

giustificando la decisione con l’intenzione di lasciare la gestione

dell’albergo, che avrebbe passato a un nuovo gestore proposto dai condomini con

la consegna dell’immobile, unitamente ai conteggi degli affitti.

Durante l’assemblea

condominiale del 27 giugno 2011, dopo lungo esame delle candidature, la

gestione alberghiera del condominio è stata attribuita alla società Hotel A__________

AG, i cui organi sono gli stessi di AO 1. Di conseguenza è stato sottoposto ai

condomini un nuovo contratto di locazione con quest’ultima in veste di

conduttrice che tuttavia AP 1, come una minoranza di altri comproprietari, ha

rifiutato di sottoscrivere. Di conseguenza, a quest’ultima non è più stato

pagato alcun canone di locazione a partire dal 2010.

C.

In data 27 dicembre 2021 AP 1 ha fatto spiccare un precetto

esecutivo a carico di AO 1 per fr. 57'375.- oltre accessori a titolo di affitti

arretrati, al quale è stata interposta tempestiva opposizione.

In data 16 agosto 2022

il Pretore aggiunto della Pretura di Locarno-Città ha respinto l’istanza di

“parziale” rigetto provvisorio dell’opposizione introdotta da AP 1, decisione

cresciuta in giudicato.

Fallita la procedura

conciliativa avviata dalla locatrice nei confronti della conduttrice, tendente

ad ottenere, in caso di mancato accordo, il pagamento di fr. 21'495.- oltre

interessi al 5% dal 31 dicembre 2016 su fr. 10'747.- e dal 31 dicembre 2017 su

fr. 10'747.- a titolo di pigioni arretrate per gli anni 2016 e 2017, e ottenuta

la necessaria autorizzazione ad agire, AP 1 ha così dato avvio alla procedura

giudiziaria con petizione 7 novembre 2022 formulando la medesima richiesta avanzata

in conciliazione.

La convenuta ha dal

canto suo chiesto la reiezione della petizione, argomentando che il contratto

su cui l’attrice fondava la sua pretesa sarebbe stato validamente disdetto e

sarebbe stato soppiantato, ma soltanto per coloro che lo avevano sottoscritto,

da quello attualmente in vigore. Inoltre, a suo avviso, trattandosi di una

pretesa fondata su un contratto di locazione disdetto nel 2007 a far tempo dal

2009, il credito sarebbe in ogni caso prescritto ai sensi dell’art. 128 CO.

D.

Esperita l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi

delle parti, il Pretore aggiunto, con decisione 26 luglio 2023, ha respinto la

petizione, ponendo la tassa e le spese processuali di complessivi fr. 400.- a

carico dell’attrice, condannata altresì a versare a AO 1 fr. 3'000.- per ripetibili.

E.

Con appello 14 settembre 2023 l’attrice si è aggravata contro il

suddetto giudizio, postulandone la riforma nel senso di accogliere la petizione

con protesta di spese e ripetibili di prima e seconda sede.

Con risposta

all’appello 3 novembre 2023, la convenuta ne ha invocato la reiezione

integrale.

E considerato

in diritto:

Considerandi

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore, quantificabile in fr.

21'495.-, supera pacificamente questa soglia.

I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni

(art. 311 e 312 CPC). L’appello 14 settembre 2023 contro la decisione 26 luglio

2023, tenuto conto delle ferie giudiziarie estive (art. 145 cpv. 1 CPC), è

tempestivo, così come è tempestiva la risposta 3 novembre 2023 di AO 1.

2.

L’atto di appello deve

contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato

(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). La parte appellante deve spiegare non perché le

sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le

motivazioni del Pretore. Essa non può dunque limitarsi a proporre una propria

tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali,

esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa

nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena

l’irricevibilità delle medesime.

In presenza di una decisione pretorile fondata su più

motivazioni indipendenti, la parte appellante è tenuta a dimostrare, pena

l’irricevibilità, che ciascuna di esse è contraria al diritto. Difatti, se

anche una sola di esse reggesse, le contestazioni delle altre si ridurrebbero a

semplici e inammissibili critiche dei motivi della decisione dell'autorità

inferiore (IICCA del 3 aprile 2019, inc. 12.2018.6, consid. 6; DTF 142 III 364

consid. 2.4).

L’appello in disamina non rispecchia in buona parte questi

dettami, limitandosi a criticare la decisione impugnata in maniera superficiale

e a contrapporvi una propria interpretazione dei fatti e dell’applicazione

delle norme di diritto, senza spiegare perché quella pretorile sarebbe errata e

senza illustrare su quali basi e su quali prove essa si fonderebbe. Esso verrà

quindi trattato qui di seguito solo entro i limiti della sua ricevibilità.

3.

Con la decisione impugnata il

Pretore aggiunto non si è chinato sulla questione della prescrizione delle

pretese ai sensi dell’art. 128 CO, eccepita già in prima sede dalla parte

convenuta.

Tale eccezione è stata sollevata nuovamente con la

risposta all’appello, per cui si impone la sua trattazione in via preliminare.

Giusta l’art. 128 cifra 1 CO, si prescrivono in 5 anni

le azioni per mercedi di pigioni, noli e affitti, interessi di capitali e altre

prestazioni periodiche.

La petizione è stata introdotta il 7 novembre 2022,

dopo che in precedenza, il 27 dicembre 2021, per il credito in oggetto, era

stato fatto spiccare un precetto esecutivo e dopo l’avvio della procedura di

conciliazione con istanza 23 agosto 2022.

Oggetto della vertenza che qui occupa sono pigioni

arretrate per gli anni 2016 e 2017. Ritenuto che in base al contratto 18

febbraio 1995, clausola 4.1., le pigioni sono dovute in dodici rate mensili al

15.

di ogni mese (“Der Mietzins ist fällig in 12 gleichen Monatsraten,

jeweils zum 15 jeden Monats”, doc. E), stante la data del primo atto

interruttivo conosciuto (art. 135 cifra 2 CO), ossia il precetto esecutivo,

sono sicuramente prescritte tutte le pretese relative ai canoni del 2016,

ritenuto che anche l’ultimo, quello di dicembre, avrebbe dovuto essere

corrisposto entro la metà del mese.

Ininfluente per la prescrizione delle pretese è per

contro il momento della disdetta del contratto di locazione, poiché se legittima,

non sussistono crediti del locatore, mentre che se nulla, fa stato la data in

cui i singoli canoni sono divenuti esigibili, come testé indicato.

4.

Chinandosi sulla questione

della valutazione della disdetta in assenza del consenso dell’autorità LAFE, il

Pretore aggiunto l’ha considerata efficace poiché era stato rispettato il termine

di preavviso concordato di 12 mesi per la fine di un anno e perché i contenuti

della clausola n. 10 del contratto di locazione titolata “Gesetzliche

Bestimmungen”, nella quale veniva

menzionato il “Grundbuchinspektorat” (“Dieser Vertrag bildet einen

integrierenden Bestandteil der für diese Parzelle in Locarno erteilten

Globalbewilligung für den Verkauf von Grundstücken an Personen im Ausland. Die Abänderung

oder Aufhebung bedarf der Zustimmung des kantonalen Grundbuchinspektorats”),

non consentivano di concludere per la sussistenza di un presupposto

irrinunciabile per la validità della rescissione contrattuale consistente nella

sua approvazione da parte dell’autorità competente. Questa conclusione si

fondava in primo luogo sull’esame della sistematica del contratto, ritenuto che

tale clausola non era stata inserita nel paragrafo concernente la durata e la

rescissione ma in uno a sé stante, distinto. Inoltre trovava conferma nel testo

letterale della norma che, tradotto testualmente, stabiliva che il consenso del

“Grundbuchinspektorats” era (“parrebbe”) necessario per la modifica (“Abänderung”)

e l’abolizione (“Aufhebung”) del contratto, ma non per la rescissione

contrattuale (“Kündigung”), non menzionata.

A questo andava aggiunto che la tesi dell’attrice non

sarebbe stata sostenibile nemmeno poiché il suo agire, ossia contestare la

disdetta contrattuale del 29 ottobre 2007 oltre 10 anni dopo, era contrario

alla buona fede e non poteva di conseguenza essere tutelato.

Ciò posto, il Pretore aggiunto pure ha respinto la

tesi attorea per la quale il contratto di locazione sarebbe ancora vincolante

in base ai principi della Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di

persone all’estero (LAFE), non avendo AP 1 sottoscritto un contratto

sostitutivo. L’ obiter dictum della I CCA del Tribunale d’appello usato

dalla procedente come fondamento per questa posizione, ossia quello contenuto

nella decisione 29 dicembre 2020, inc. 11.2019.26, recitante “finché non è siglato un nuovo contratto e tale

contratto non è approvato dall’autorità è possibile che i contratti

precedentemente conclusi secondo l’autorizzazione globale continuino a rimanere

validi” (consid. 7d) non permetteva di propendere per una simile

conclusione. Innanzitutto per la sua chiara formulazione ipotetica. Inoltre poiché

sarebbe stata smentita da quanto scritto più oltre dalla stessa Camera, che aveva

dato per acquisito che il contratto precedente non era più valido e che gli

attori in quella vertenza (tra i quali la qui attrice) si erano ritrovati ad

essere comproprietari di unità PPP in apparthotel senza più un contratto di

locazione: “spetterà di conseguenza a quest’ultimo o alla Comunione dei

comproprietari adire l’autorità amministrativa per indurre i comproprietari

senza contratto a concludere un nuovo accordo oppure, ove ciò non fosse

possibile, per ottenere una revoca del permesso” (consid. 7f).

Ma anche se così non fosse stato, ossia se

effettivamente il Tribunale d’Appello avesse nei considerandi menzionati inteso

affermare che il vecchio contratto di locazione sarebbe tuttora valido per

tutti i comproprietari che non hanno (ancora) sottoscritto un contratto di

locazione nuovo, tale affermazione non sarebbe vincolante poiché la regiudicata

materiale vincola il tribunale di un processo successivo a tutto quanto è stato

giudicato nel dispositivo della decisione anteriore. I meri obiter dicta

restano - anche se non sono del tutto privi di significato - sostanzialmente

irrilevanti e non hanno valore di precedente.

5.

Per l’appellante la disdetta

del contratto tra le parti sarebbe nulla non essendo stata ratificata dalla

competente autorità in materia di Legge federale sull’acquisto di fondi da

parte di persone all’estero (LAFE).

In effetti non si trattava di una comunissima disdetta

ma di una disdetta di un contratto obbligatorio per legge e per disposizione

dell’autorità LAFE. Trattandosi di un motivo di nullità dato da una

disposizione obbligatoria di diritto privato ma di interesse pubblico, il fatto

che non sia stata contestata non le conferisce validità.

Il primo giudice, a suo dire, sembra riconoscere la

necessità del consenso dell’autorità LAFE per la modifica del contratto e per

la sua abolizione ma non per la disdetta, ma è difficile comprendere quale sia

la differenza tra disdetta e abolizione del contratto.

Neppure comprensibile sarebbe perché, come invece

sostiene il primo giudice, il paragrafo 10 del contratto, intitolato “Gesetzliche

Bestimmungen” non dovrebbe applicarsi alla disdetta, mentre quello seguente

sul diritto applicabile sì. I singoli condomini beneficiavano in realtà del

fatto che il contratto non potesse essere modificato a loro detrimento senza il

consenso dell’autorità LAFE.

Inoltre il nuovo contratto non rispetterebbe l’art. 10

lett. a LAFE e sarebbe pertanto invalido.

In definitiva quindi, l’assenza di una ratifica

dell’autorità LAFE e la mancata conclusione di un nuovo contratto con il

gestore della struttura alberghiera subentrato a AO 1 imporrebbero, a mente di AP

1, di concludere che il contratto originariamente concluso e invalidamente

disdetto continua a essere valido. Come confermato dalla Prima camera civile

del Tribunale d’appello nel menzionato obiter dictum della sua decisione

del 29 dicembre 2020 (inc. 11.2019.26).

In merito alla tardività dell’obiezione della nullità

della disdetta e alla lesione del principio della buona fede che questo agire

avrebbe comportato, l’appellante si limita a sostenere che il concetto di buona

fede sarebbe sempre sottoposto ad apprezzamento e che la conclusione del

Pretore sarebbe ingenerosa ritenuto che avrebbe potuto essere stata rilevata

d’ufficio dalla stessa Pretura prima dell’obiter dictum del Tribunale

d’appello. In ogni caso non esisterebbe buona fede che possa riparare a una

violazione della LAFE.

6.

Partendo da quest’ultima

argomentazione, va rilevato il principio ormai da tempo consolidato (DTF 121

III 156 consid. 1c) per il quale, se da un lato le disdette inefficaci e quelle

colpite da nullità non devono essere impugnate entro il termine di 30 giorni

fissato dall’art. 273 cpv. 1 CO, ritardi nella contestazione che costituiscono

abuso di diritto non sono tutelabili.

Nel caso che occupa, come succintamente spiegato dal

Pretore aggiunto, a fronte di una disdetta del contratto di locazione data il

29.

ottobre 2007 per il 31 dicembre 2009 che non è stata oggetto di

contestazione da parte della conduttrice, appare palesemente contrario alla

buona fede rivendicarne dopo oltre un decennio la nullità. Soprattutto tenuto

conto che, con piena consapevolezza di AP 1, AO 1 ha smesso di usufruire dei

suoi locali a partire dal gennaio 2010 (agli atti non vi è alcuna prova del

contrario) e di conseguenza interrotto ogni pagamento del canone locativo.

In simili circostanze, il comportamento assunto dalla

qui appellante non poteva che essere interpretato come un’accettazione tacita

della validità della disdetta (DTF 109 II 327 consid. 2b; 135 III 410 consid.

3.2; 133 III 675 consid. 3.3).

D’altronde, che il contratto con AO 1 non fosse più in

essere, lo ha ammesso la stessa procedente nella causa da lei avviata unitamente

ad altri comproprietari con petizione 8 maggio 2015 di fronte alla Pretura di

Locarno-Città (OR.2015.8, con decisione della I CCA del 29 dicembre 2020, inc.

11.2019.26, doc. F), volta a chiedere l’annullamento di alcune decisioni

dell’assemblea dei condomini prese in data 16 aprile 2014, tra le quali una in

cui si trattava dei “comproprietari senza contratto di locazione” di cui lei

riconosceva fare parte.

In base al principio della buona fede, la disdetta del

contratto di locazione del 29 ottobre 2007 deve conseguentemente essere

considerata valida ed effettiva, sicché nessuna pretesa può più essere avanzata

in relazione ad esso.

Già per ciò solo la reiezione della petizione deve

trovare conferma e l’appello deve essere respinto.

A questo proposito va rilevato che dal punto di vista

procedurale, tale argomentazione pretorile nemmeno è stata debitamente

contestata dall’appellante, che si è limitata, in maniera irricevibile (art.

310.

e 311 CPC), ad affermazioni generiche sull’apprezzamento della buona fede e

sul fatto che questa non potrebbe sanare una violazione della LAFE, senza

confrontarsi in maniera debita e con ragionamenti concreti con la sentenza di

prime cure. Rimanendo incontrastata tale argomentazione alternativa e

indipendente, nemmeno sarebbe stato necessario motivare ulteriormente la

reiezione dell’impugnativa.

7.

L’appellante nemmeno si misura

con una seconda argomentazione del Pretore aggiunto che ha valenza autonoma e gli

ha consentito di escludere che l’autorizzazione dell’autorità LAFE fosse un

requisito irrinunciabile per la validità della disdetta.

In effetti, ella non spende parola alcuna per spiegare

perché sarebbe errato concludere che la relativa clausola del contratto

stipulato a suo tempo dalle parti con la quale era stata precisata la necessità

del consenso del Grundbuchinspektorats per la sua modifica e per la sua abolizione,

non poteva valere anche per la sua rescissione (sentenza impugnata, consid. 3

in fine).

Limitarsi a dire che non si comprende quale sia la

differenza tra abolizione e disdetta e che non si capisce quale sia l’argomento

sistematico che impone di dividere il contratto in parti in qualche modo

indipendenti, non è certo sufficiente per contestare validamente la tesi

pretorile.

8.

Ciò posto, per dovere di

completezza, è utile affrontare alcuni ulteriori aspetti delle tesi avanzate da

AP 1, così da fare chiarezza su determinati punti che sono stati da ella recepiti

in maniera scorretta. In particolare è errata la tesi proposta nell’allegato

ricorsuale - invero solamente abbozzata piuttosto che compiutamente sviluppata

- secondo la quale il mancato consenso dell’autorità LAFE alla disdetta del

contratto e l’assenza di un nuovo contratto sostitutivo comporterebbero il

persistere della validità di quello originario.

8.1

L’obbligo di esercizio

alberghiero dal quale dipende il riconoscimento della natura di apparthotel

(art. 10 LAFE) deve essere assicurato con l’introduzione nell’atto di

costituzione e nel regolamento d’amministrazione e utilizzazione della PPP di

un vincolo gravante i comproprietari a mettere le loro unità abitative a

disposizione dell’esercente. Si tratta di una condizione per l’acquisto che

deve essere menzionata a registro fondiario (art. 14 cpv. 3 LAFE) e alla quale

non è possibile derogare tramite un accordo tra privati.

Per poter adempiere all’obbligo di gestione da un lato

e messa a disposizione delle PPP dall’altro, il gestore del residence

deve stipulare un contratto di locazione con i singoli proprietari degli

appartamenti che, servendo a concretizzare il requisito di diritto pubblico,

viene poi dichiarato vincolante nell’autorizzazione di base dell’autorità, con

la precisazione che la sua cancellazione e modifica sono soggette ad

approvazione della stessa. In tal modo si garantisce da un punto di vista del

diritto pubblico che il contratto di locazione originariamente approvato sia

rispettato.

8.2

Quello concluso tra le parti è tuttavia

sempre un contratto di locazione di diritto privato, per il quale valgono le

regole del diritto privato. Il fatto che la sua stipulazione sia stata inserita

tra le condizioni irrinunciabili per l’ottenimento delle autorizzazioni per

l’acquisizione di fondi da parte di persone residenti all’estero (art. 8 e 10

LAFE) non consente assolutamente di derogare ai principi fondamentali del

diritto privato e concludere che esso possa perdurare a prescindere dalla

volontà dei contraenti. Il diritto pubblico non ha in questo caso forza tale da

imporsi e divenire un vincolo ai diritti fondamentali delle parti.

Vero è, al contrario, che l’assenza di un contratto di

locazione con l’assuntore dell’esercizio alberghiero ha un influsso sulla

concessione dell’autorizzazione all’acquisto e quindi sulla proprietà che la

persona straniera ha potuto ottenere grazie alle norme sugli apparthotel della

LAFE.

La valutazione della fattispecie non prevede quindi

sconfinamenti di campo tra i due ambiti del diritto, che continuano ad essere

regolati secondo i propri principi, ma che risultano essere influenzati

vicendevolmente.

8.3

In un simile contesto giuridico,

se il contratto di locazione viene risolto e si conclude, sia per scadenza dei

termini sia per disdetta, i proprietari delle unità PPP sono obbligati a

concluderne uno nuovo per soddisfare l’obbligo di gestione alberghiera (STF

2A.116/1994 del 21 dicembre 1994 consid. 3d, in RDAT 1995 II n. 57 pag. 151).

Fondamentale è che qualsiasi sia il motivo di decadimento del contratto,

l’onere, di durata illimitata, non si estingue (ibidem).

Nel caso venga meno il contratto di locazione con

l’esercente nonostante il menzionato onere di destinazione delle proprietà

all’attività alberghiera, subentra uno stato di illegalità che non può essere

tollerato.

Solamente in situazioni eccezionali è possibile

ottenere l’abolizione del vincolo ai sensi dell’art. 14 cpv. 4 LAFE perché le

condizioni iniziali sono a tal punto cambiate da renderne impossibile o non

esigibile l’adempimento (art. 11 cpv. 4 OAFE). Non sono in particolare

riconosciute come condizioni straordinarie quelle nelle quali l’attività

alberghiera subisce perdite che si ripercuotono pure sul pagamento degli

affitti. In effetti, al momento dell'acquisto delle unità abitative, i proprietari

erano consapevoli d’aver ottenuto a titolo eccezionale un’autorizzazione

all’acquisto della proprietà proprio perché si trattava di un immobile adibito

a residence, per cui è del tutto legittimo attendersi da loro una certa

disponibilità a collaborare con il proprietario e gerente della parte

alberghiera. A questo si aggiunge il fatto che acquistando l’abitazione in un

apparthotel, hanno accettato di assumersi il rischio economico derivante dal

rapporto contrattuale con il proprietario delle strutture commerciali e

dall'obbligo di diritto pubblico. In particolare è legittimo reputare che essi erano

coscienti del rischio che ogni attività commerciale comporta e non potevano aspettarsi

di realizzare con certezza un profitto affittando i loro appartamenti. Potevano

invece attendersi di ricevere un contributo più o meno grande ai costi di

gestione (DTF 118 II 178 consid. 4).

In assenza di un rinnovo del contratto ed esclusa la

possibilità di abolizione della condizione dell’esercizio alberghiero,

l’autorità LAFE deve diffidare il proprietario ad adempire all’onere che lo

grava sottoscrivendo un nuovo contratto e, se questi non vi dà seguito, deve

revocargli l’autorizzazione ai sensi dell’art. 25 cpv. 1 LAFE. L’autorità

amministrativa può spingersi sino al punto di diffidare i proprietari degli

appartamenti, sotto la minaccia di una revoca della licenza, ad accettare determinate

modifiche ai contratti stabilite dall’autorità stessa (DTF 130 II 290 consid.

2.7).

8.4

È quindi, come accennato, il

vincolo imposto dalla LAFE a perdurare nonostante la disdetta contrattuale, non

il contratto in quanto tale. Le parti hanno tutto il diritto di rescinderlo

secondo le regole del diritto privato, ma ne devono se del caso sopportare le

conseguenze imposte dal diritto pubblico.

Nemmeno in situazioni

particolari, quando l’atteggiamento in malafede di una di esse impedisce

all’altra di adempiere le condizioni previste dalla LAFE, è pensabile un

intervento d’imperio dell’autorità per imporre la conclusione di un nuovo

contratto e consentire di garantire il perpetuarsi del concetto operativo su

cui si fonda un apparthotel.

8.5

Questo principio è stato

riconosciuto dal Tribunale federale nella decisione DTF 130 II 290. La ripresa

che ne ha fatto la Prima camera civile del Tribunale d’appello nel citato obiter

dictum è testuale e corretta, ma può indurre in errore il lettore distratto

per le modalità di esposizione. Cosa non accaduta al Pretore aggiunto che nel

considerando n. 5 della sentenza impugnata ha, come visto, rettamente precisato

che la stessa aveva proseguito il proprio ragionamento indicando chiaramente

che il gestore o la Comunione dei comproprietari, per assicurarsi il rispetto

dei dettami imposti dalla LAFE, avrebbero dovuto adire la competente autorità

amministrativa chiedendole di intervenire presso i proprietari senza contratto inducendoli

a concluderne uno nuovo, rispettivamente, se questo non fosse avvenuto, per

ottenere una revoca del permesso, concludendone che in questo modo anche tale

tribunale aveva dato per acquisito che il contratto tra le parti qui in causa

non era più valido e che “gli attori si trovavano ad essere comproprietari in

un apparthotel ma senza contratto di locazione” (sentenza impugnata, consid. 5

pag. 6 in fine).

Come visto, né il gestore, né

la Comunione dei comproprietari (inteso quelli che avevano sottoscritto un

nuovo contratto) hanno ritenuto di adire l’autorità LAFE, ciò di cui AP 1 non

può certo dolersi viste le conseguenze che tale atto avrebbe comportato

(“obbligo” di concludere il contratto che ella non aveva voluto sottoscrivere o

revoca del permesso).

9.

Alla luce di tutto quanto

precede, l’appello dev’essere respinto nella misura della sua ricevibilità, con

conseguente conferma della decisione di primo grado.

Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla

base di un valore litigioso di almeno fr. 21'495.-, determinante anche per un eventuale ricorso al

Tribunale federale, e tenuto conto della natura semplificata della

procedura, seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC).

Non avendo la presente vertenza per oggetto questioni

di mera natura locativa, trova applicazione il cpv. 1 dell’art. 8 LTG e non il

cpv. 2.

Le spese processuali ammontano a fr. 2’700.-, ossia

fr. 2'500.- di tassa di giustizia e fr. 200.- di spese (art. 2, 8 cpv. 1 e 13

LTG) e le ripetibili in favore di AO 1 a fr. 2’000.- (art. 11 cpv. 1, 2 lett. a

e 5 RTar).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar,

decide:

1.

L’appello 14 settembre 2023 di

AP 1 è respinto nella misura della sua ricevibilità.

2. La tassa di

giustizia di fr. 2’500.- e le spese processuali della procedura d’appello, pari

a fr. 200.-, sono a carico dell’appellante che rifonderà a AO 1 fr. 2’000.- per

ripetibili di seconda sede.

3. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno-Città.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La cancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).