Locazione - aumento della pigione - pigioni indicizzate - contestazione di pigioni indicizzate

Incarto n.

12.2023.127

Lugano

18 dicembre 2023

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SE.2023.90 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 5 aprile 2023 da

AO

1

contro

AP

1

con cui

l’attrice ha chiesto di condannare la convenuta a pagare la nuova pigione (trimestrale)

di fr. 5'733.57 + IVA dal 1° gennaio 2022, ritenuto che con la replica la

richiesta è poi stata mantenuta solo con effetto dal 1° gennaio 2023;

domanda avversata dalla controparte

e che il Pretore, con decisione 24 agosto 2023, ha (parzialmente) accolto, accertando

che la pigione trimestrale era aumentata a fr. 5'733.57 + IVA dal 1° febbraio

2023;

appellante

la convenuta, con appello

19 settembre 2023, con cui ha chiesto di annullare il querelato giudizio e di “riguardare

e giudicare il problema della idoneità dello spazio indicato nel contratto di

locazione per l’attività indicata nel contratto di locazione, … il problema della

domanda riconvenzionale, … il problema della mancanza del sistema di

riscaldamento e ventilazione nello spazio che deve essere idoneo per l’attività

indicata nel contratto di locazione”, il tutto con spese a carico della

controparte;

mentre l’attrice

non ha presentato una risposta all’appello;

letti ed esaminati gli atti e i documenti

prodotti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1. Con

contratto 9 ottobre 2020 (doc. B) AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 i locali

commerciali di complessivi circa mq 80 siti al piano sub dello stabile

denominato “__________” a __________, “adibibili ad onere e cura del

conduttore a negozio per vendita di abbigliamento”. Il contratto, per il

quale era stata pattuita una pigione pagabile in rate trimestrali di fr.

5'500.- + IVA, è stato concluso a tempo indeterminato con inizio dal 1° gennaio

2021 e con prima scadenza possibile fissata al 31 dicembre 2025. Nel documento

contrattuale è stato altresì concordato che “il contratto concluso per

almeno cinque anni è indicizzato, valendo l’art. 11.1”, ritenuto che in

quest’ultimo articolo è stato precisato che “se il presente contratto è

concluso per almeno 5 anni, la pigione verrà annualmente adeguata all’indice

nazionale dei prezzi al consumo; verrà preso come base di calcolo l’ultimo indice

generale noto al momento della firma del contratto; l’aumento deve essere

notificato su modulo ufficiale con 30 giorni di preavviso per la fine di un

mese”.

Il

20 dicembre 2022, su formulario ufficiale (doc. C), la locatrice ha notificato alla

conduttrice l’aumento della pigione trimestrale da fr. 5'500.- + IVA a fr. 5'733.57

+ IVA con effetto dal 1° gennaio 2023, indicando quale motivo dell’aumento “indicizzazione

canone locativo (indice base sett. 1977) - indice costo vita ottobre 2020 =

197.80 - indice costo vita novembre 2022 = 206.2 - nuovo canone locativo: fr.

5'500.- x 206.2 : 197.80 = fr. 5'733.57”. L’aumento della pigione è stato prontamente

contestato dalla conduttrice innanzi all’Ufficio di conciliazione.

2.

Con petizione 5 aprile 2023,

promossa nella procedura semplificata (art. 243 segg. CPC), AO 1, alla quale era stata rilasciata l’autorizzazione ad

agire in conseguenza del fallimento della procedura innanzi all’Ufficio di

conciliazione, ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenerne

la condanna al pagamento

della nuova pigione (trimestrale) di fr. 5'733.57 + IVA dal 1° gennaio 2022,

ritenuto che con la replica la domanda è poi stata mantenuta solo con effetto

dal 1° gennaio 2023.

La convenuta con la risposta si è dichiarata pronta “a

riguardare l’aumento di pigione indicato in caso se AO 1: 1. compensa le spese

per il montaggio delle pareti e la porta d’entrata in somma di fr. 12'000.- +

IVA e le spese per il montaggio del sistema elettrico in somma di fr. 2'000.- +

IVA; 2. monta il sistema di riscaldamento e ventilazione”, mentre con la

duplica ha chiesto che “l’istanza deve essere respinta”.

3.

Esperita l’udienza di

dibattimento, nell’ambito della quale non sono state offerte altre prove oltre

a quelle documentali già versate agli atti, e preso atto delle contestuali arringhe

finali delle parti, con decisione 24 agosto 2023 il Pretore, in (parziale)

accoglimento della petizione, ha accertato che la pigione trimestrale era aumentata a fr. 5'733.57

+ IVA dal 1° febbraio 2023 e ha posto la

tassa di giustizia di fr. 400.- e le spese di fr. 100.- a carico della

convenuta, obbligandola altresì a rifondere alla controparte fr. 100.- a titolo

di indennità.

4. Con l’appello 19 settembre 2023 che

qui ci occupa la convenuta ha chiesto di annullare il querelato giudizio e di “riguardare

e giudicare il problema della idoneità dello spazio indicato nel contratto di

locazione per l’attività indicata nel contratto di locazione, … il problema della

domanda riconvenzionale, … il problema della mancanza del sistema di

riscaldamento e ventilazione nello spazio che deve essere idoneo per l’attività

indicata nel contratto di locazione”, il tutto con spese a carico della

controparte.

L’attrice non ha presentato una

risposta all’appello.

5.

L’art. 308 CPC prevede che

sono impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali di prima

istanza (cpv. 1 lett. a), posto che in caso di controversie patrimoniali il

valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia

di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nel caso concreto, nei confronti della

pronuncia pretorile in esame, che è una decisione finale di prima istanza resa

in una controversia patrimoniale dal valore superiore a fr. 10'000.- (cfr.

consid. 10), è così esperibile il rimedio dell’appello, che, essendo stato in

concreto inoltrato dalla convenuta entro il termine di 30 giorni dalla

notificazione del giudizio (art. 311 cpv.

1 CPC), è senz’altro tempestivo.

6. Preliminarmente

è opportuno evadere alcune censure di carattere formale formulate dalla

convenuta.

6.1. È ampiamente a torto che la convenuta si è

lamentata per il fatto che il giudice di prime cure non ha limitato il

procedimento a singole questioni o conclusioni, non ha ordinato la disgiunzione

della causa nelle sue eventuali singole azioni, non ha ordinato la congiunzione

di più cause e non ha rinviato la domanda riconvenzionale a un procedimento

separato.

A parte il fatto che nessuna norma di

legge, tanto meno l’art. 125 CPC da lei menzionato, che è di natura

discrezionale (e meglio costituisce una cosiddetta “Kann-Vorschrift”, cfr. Bornatico, Basler Kommentar, n. 3 ad

art. 125 CPC), imponeva al primo giudice di agire in tal senso, si osserva che

nemmeno lei stessa aveva a suo tempo auspicato un tale modo di procedere,

sicché è malvenuta a dolersi in questa sede del fatto che non siano state

adottate quelle misure di semplificazione del processo (cfr. II CCA 13 maggio

2020 inc. n. 12.2019.197).

6.2. È parimenti a torto che la convenuta ha

rimproverato al giudice di prime cure di aver violato il suo

“diritto

… al dibattimento garantito dagli art. 228, art. 229, art. 230 ed art. 245 CPC”

con la conseguenza che

“non sono stati chiariti i problemi con lo

stato idoneo del locale in questione, con la durata del contratto, con gli

investimenti della convenuta, con il sistema di riscaldamento e ventilazione”

(appello p. 3).

L’operato del primo giudice è in realtà stato

del tutto ineccepibile. Egli ha in effetti concesso alla convenuta la

possibilità di esprimersi sulla petizione, che quest’ultima ha colto inoltrando

la sua risposta. E, in occasione dell’udienza di dibattimento del 24 maggio

2023, le ha dapprima dato la possibilità di esprimersi sulla replica, che essa

ha nuovamente colto presentando la sua duplica che è stata annessa al verbale,

e in seguito, non essendo state offerte altre prove oltre a quelle

documentali già versate agli atti,

ha preso atto delle contestuali arringhe finali delle parti, tra cui dunque

quella della convenuta, che si sono

riconfermate nelle rispettive e antitetiche allegazioni e domande.

E,

in ogni caso, nemmeno è dato di sapere quali sarebbero i non meglio precisati “problemi

con lo stato idoneo del locale in questione, con la durata del contratto, con

gli investimenti della convenuta, con il sistema di riscaldamento e ventilazione”,

che a detta della convenuta “non sono stati chiariti” a seguito delle violazioni

asseritamente rimproverate al giudice.

6.3. Ed è sempre a torto che la convenuta ha

rimproverato al giudice di prime cure una violazione degli art. 152 e 191 CPC per

non aver assunto “le prove che provino che il locale indicato nel contratto

di locazione sia idoneo per l’attività indicata nel contratto di locazione”

e per non aver eseguito l’interrogatorio delle parti in merito alla “situazione

con lo stato idoneo, con la durata del contratto, con gli investimenti della

convenuta, con il sistema di riscaldamento e ventilazione” (appello

p. 3).

L’operato

del primo giudice è in realtà stato ineccepibile anche in questo caso. Non

avendo - come detto - le parti offerto altre prove oltre a quelle

documentali già versate agli atti,

egli, in occasione dell’udienza di dibattimento del 24 maggio 2023, le ha in

effetti rese attente della circostanza chiedendo espressamente loro se avessero

ulteriori mezzi di prova da assumere, al che esse gli avevano dichiarato di non

averne. In tali circostanze, non avendo la convenuta sostenuto, e per altro non

essendo nemmeno risultato, che il giudice avesse oggettivamente motivo

di dubitare della completezza delle allegazioni di fatto e dei mezzi di prova

offerti, quest’ultimo non era tenuto

a fare altro (cfr. DTF 141 III 569 consid. 2.3.1 e 2.3.2, secondo cui, nelle

cause, come quella in esame, rette dalla cosiddetta “massima inquisitoria

sociale” il giudice, in prima

istanza, ha solo un

obbligo accresciuto di interpello, nel senso che deve unicamente informare le parti sul loro obbligo

di collaborare nell'accertamento dei fatti e nell’amministrazione delle prove

e, solo se ha oggettivamente motivo di dubitare della completezza delle

allegazioni di fatto e dei mezzi di prova da loro offerti, è tenuto a interrogarle

a tale proposito).

Si

aggiunga, come si vedrà nei prossimi considerandi, che le questioni per le

quali è stata lamentata la mancata assunzione di prove in realtà nemmeno erano rilevanti

per l’esito della lite.

7.

Ciò premesso, si tratta di esaminare

se, come preteso dalla convenuta con una domanda di giudizio formulata invero

al limite estremo della ricevibilità, il Pretore abbia avuto ragione ad accertare che in forza dell’aumento della pigione notificato

dall’attrice il 20 dicembre 2022 la pigione trimestrale era passata a fr. 5'733.57 + IVA con

effetto dal 1° febbraio 2023.

Come si vedrà qui di seguito, la conclusione pretorile

è corretta.

7.1. Il giudice di prime

cure, dopo aver rammentato che giusta l’art. 269b CO la pattuizione di pigioni

soggette all’adeguamento ad un indice era valida soltanto se la locazione era stata

conclusa per cinque anni almeno e se l’indice cui era stato fatto riferimento era

quello nazionale dei prezzi al consumo, ha innanzitutto ritenuto che nel caso

di specie queste condizioni, in particolare, per quanto qui interessa,

l’esistenza di una locazione conclusa per cinque anni almeno, fossero state

adempiute.

In

questa sede la convenuta ha censurato l’assunto pretorile, sostenendo che il

contratto tra le parti prevedeva una durata inferiore a cinque anni, essendo

iniziato il 1° gennaio 2021 e potendo essere disdetto già alla scadenza del 31

dicembre 2025. A torto. In base all’art. 17 cpv. 4 OLAL un contratto di

locazione è in effetti concluso per cinque anni ai sensi dell’art. 269b CO se

non può essere disdetto dal locatore per una durata di almeno cinque anni. Ed è

quello che è successo nel caso concreto, visto che il contratto tra le parti,

iniziato il 1° gennaio 2021 e disdicibile per la prima volta per il 31 dicembre

2025, non poteva per l’appunto essere disdetto per una durata di almeno cinque

anni (cfr. per analogia DTF 137 III 580 consid. A, 147 III 32 consid. A e TF

4A_252/2023 del 24 ottobre 2023 consid. Aa, in cui erano stati considerati

della durata minima di cinque anni tre contratti che avevano preso inizio il 1°

marzo 2004 e terminavano il 28 febbraio 2009 il primo, che avevano preso inizio

il 1° dicembre 2013 e terminavano il 30 novembre 2018 il secondo,

rispettivamente che avevano preso inizio il 1° aprile 2015 e terminavano il 31

marzo 2020 il terzo).

7.2. Il

giudice di prime cure, dopo aver ricordato che in applicazione dell’art. 270c

CO, fatta salva la contestazione della pigione iniziale, ciascuna delle parti

poteva contestare soltanto che l’aumento della pigione indicizzata domandato

dalla controparte era fondato su una variazione dell’indice o corrispondeva a

tale variazione, ha in seguito escluso che nell’ambito della procedura in esame

la convenuta potesse opporsi all’aumento della pigione prevalendosi di una

presunta difettosità dell’ente locato, che a suo dire inizialmente sarebbe

stato privo delle pareti, della porta d’entrata e del sistema elettrico, e

attualmente sarebbe ancora privo del sistema di riscaldamento e di

ventilazione.

In questa sede la convenuta ha censurato l’assunto

pretorile, lasciando intendere che la difettosità dell’ente locato, il quale attualmente

sarebbe privo del sistema di riscaldamento e di ventilazione, fosse tale da

vanificare almeno in parte l’aumento della pigione a lei notificato, e ciò per

il fatto che la stessa, nella misura in cui non avesse già comportato una

riduzione della pigione (art. 259d CO), faceva comunque sì che la pigione

indicizzata notificata dalla controparte risultasse eccessiva e con ciò abusiva

(art. 269 CO). La censura dev’essere anche in questo caso disattesa. Se

all’inizio della locazione con pigione indicizzata il conduttore ha in effetti

la possibilità di contestare la liceità della pigione iniziale alle condizioni

dell’art. 270 CO (cfr. DTF 147 III 32 consid. 3.2, secondo cui quest’ultima

azione è espressamente riservata nell’art. 270c CO), durante la durata iniziale

della locazione - di almeno cinque anni - la pigione non può invece essere

adattata, mediante una notifica d’aumento ex art. 269d CO, che al rincaro

secondo l’indice nazionale dei prezzi al consumo e alle condizioni previste dal

contratto, ritenuto che il conduttore in tal caso può unicamente obiettare che

l’aumento non è fondato da una variazione dell’indice o corrisponde a tale

variazione (cfr. DTF 147 III 32 consid. 3.3). Ora, la convenuta, confrontata

con un aumento della pigione indicizzata notificato durante la durata iniziale

minima di cinque anni della locazione, non si è affatto prevalsa di uno dei due

predetti motivi né laddove ha affermato che la pigione da indicizzare non era

quella indicata nel contratto ma quella da lei ritenuta giustificata in seguito

ai difetti da lei lamentati (cfr. TF 4A_31/2012 del 2 luglio 2012 consid. consid.

7, 4A_33/2012 del 2 luglio 2012 consid. consid. 8.3), né laddove ha sostenuto

che sempre in considerazione della difettosità dell’ente locato la pigione

indicizzata notificata dalla controparte risultava eccessiva e con ciò abusiva.

Si aggiunga che essa nemmeno ha allegato, ancor prima di averlo provato, in

quale percentuale la nuova pigione notificata dalla controparte avrebbe dovuto

essere ridotta per l’asserita difettosità dell’ente locato.

7.3. Il

giudice di prime cure, ammesso con ciò - a ragione, come si è appena visto -

che la clausola d’indicizzazione della pigione contenuta nel contratto tra le

parti era valida e che la convenuta non poteva opporsi all’aumento della

pigione prevalendosi di una presunta difettosità dell’ente locato, ha infine evidenziato

che l’adeguamento della pigione, notificato dall’attrice il 20 dicembre 2022 per

il 1° gennaio 2023, non era tuttavia rispettoso del termine di preavviso di 30

giorni previsto sia dal contratto stesso sia dall’art. 17 cpv. 3 OLAL. Egli ha così

concluso, fondandosi sulla dottrina e la giurisprudenza menzionata nella

decisione, a cui si può qui senz’altro rinviare, che l’adeguamento della

pigione in questione, che per il resto era stato calcolato in modo corretto,

poteva aver effetto solo per il mese successivo, ossia a far tempo dal 1°

febbraio 2023.

Questo

assunto non è stato censurato in questa sede dalla convenuta e deve pertanto

essere considerato assodato.

8. Resta ancora da

esaminare se, come preteso dalla convenuta, il Pretore abbia effettivamente

omesso di pronunciarsi su una sua domanda riconvenzionale, ciò che imporrebbe

di rinviargli l’incarto quanto meno per il relativo giudizio.

Non è così. Dal fatto che

la convenuta con la risposta si sia dichiarata pronta “a riguardare

l’aumento di pigione indicato in caso se AO 1: 1. compensa le spese per il montaggio

delle pareti e la porta d’entrata in somma di fr. 12'000.- + IVA e le spese per

il montaggio del sistema elettrico in somma di fr. 2'000.- + IVA; 2. monta il sistema

di riscaldamento e ventilazione”, mentre con la duplica abbia chiesto che “l’istanza

deve essere respinta”, non si può assolutamente ritenere che essa abbia

formulato una domanda riconvenzionale. Nella risposta non è in effetti stata

presentata alcuna domanda di giudizio a sé stante, la convenuta essendosi

limitata a indicare la sua disponibilità ad acquiescere alla petizione nel caso

in cui (“se”) fossero state adempiute le due condizioni da lei allora poste,

e nella duplica è stata chiesta unicamente la reiezione della petizione. Oltretutto

la convenuta, che per altro nella sede pretorile non aveva mai sostenuto che in

quelle sue due prese di posizione potesse essere intravista una domanda

riconvenzionale (tanto da non aver usato i termini “riconvenzione” o “domanda

riconvenzionale”), nemmeno ha mai lamentato, prima di adesso, il fatto, per lei

riconoscibile, che il giudice di prime cure potesse non essersi reso conto dell’esistenza

di un tale domanda (ciò che in effetti aveva fatto sì che essa non era stata

richiesta di fornire un’anticipazione delle spese processuali ex art. 98 CPC

per quell’azione e che la controparte non era stata invitata a presentare una

risposta riconvenzionale ex art. 224 cpv. 3 CPC). Essa è dunque malvenuta a dolersi in questa sede di questa

circostanza.

9. Ne discende che l’appello della convenuta dev’essere

respinto nella misura in cui è ricevibile.

Le

spese processuali della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un

valore litigioso di fr.

18'685.60 (fr. 233.57 x 4 trimestri x 20 anni, cfr. art. 92 cpv. 2 CPC; cfr.

pure DTF 137 III 580 consid. 1.1),

seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). All’attrice, che non ha

presentato la risposta all’appello, non vengono attribuite ripetibili.

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

Fatti

I. L’appello 19 settembre 2023 di AP 1 è

respinto

nella misura in cui è

ricevibile.

Considerandi

II. Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico

dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.

III. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000.

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).