Compravendita immobiliare - responsabilità per difetti - notifica dei difetti

Incarto n.

12.2023.138

Lugano

5 marzo 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

cancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa inc. n. OR.2020.131 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 3, promossa con petizione 28 settembre 2020 da

AO

1

patrocinata dall' PA 2

contro

AP

1

patrocinato dagli PA 1

con cui

l'attrice ha chiesto la risoluzione del contratto di compravendita relativo

alla proprietà per piani n. _____ RFD L______-P______ e la condanna del

convenuto al pagamento di fr. 1'613'633.- più interessi del 5% dal 5 luglio

2012, da cui dedurre fr. 443'000.- ricavati dalla locazione dell'immobile,

oltre al risarcimento del danno di fr. 329'514.- (aumentati a fr. 520'975.40

con la replica) più interessi del 5% dal 23 dicembre 2019 oppure, in via

subordinata, la condanna del convenuto al risarcimento del minor valore di fr.

713'122.- e degli ulteriori danni di fr. 605'880.20 (aumentati a fr. 653'155.40

con la replica) più interessi del 5% dal 23 dicembre 2019;

pretese

avversate dal convenuto che fra l'altro ha sollevato l'eccezione di tardiva

notifica dei difetti;

eccezione

che il Pretore ha respinto con decisione incidentale dell'11 ottobre 2023;

appellante

il convenuto che con atto di appello del 23 ottobre 2023 postula la riforma del

giudizio impugnato nel senso di accogliere l'eccezione di tardiva e non valida notifica

dei difetti e di respingere di conseguenza la petizione, con protesta di spese

e ripetibili di primo e secondo grado;

mentre

l'attrice con risposta 11 dicembre 2023 propone di respingere l'appello, pure

con protesta di spese e ripetibili di seconda sede;

vista

l'istanza di ammissione di nuove prove formulata dall'attrice il 12 gennaio

2024, alla quale si è opposto il convenuto il 16 gennaio successivo;

letti ed esaminati gli atti

e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Nel corso del 2008 è terminata

l'edificazione di uno stabile residenziale, costituito in proprietà per piani

(Condominio R______ a______ F______, da n. _____ a _____), sul fondo base n.

___ RFD di L______-P______, appartenente a AP1. Promotore immobiliare

dell'operazione, costui con atto pubblico del 5 luglio 2012 ha venduto alla AO1

di L______ – società attiva nell'acquisto, vendita e locazione di fondi al fine

di esercitarvi un commercio, un'industria o una libera professione (doc. S) –

la proprietà per piani n. 27516 (pari a 66/1000 del fondo base) con diritto

esclusivo sull'appartamento n. 27 (attico al settimo piano) e attribuzione in

uso riservato di un posteggio interno, tre posteggi esterni e una cantina per

fr. 1'613'633.- (doc. B).

B. L'appartamento è

stato concesso in locazione al dott. med. F______ C______ – dall'ottobre 2023 divenuto

amministratore unico della AO1 – con effetto dal 9 luglio 2012 (doc. CC). Nel

frattempo la AO1 aveva ottenuto, il 29 maggio 2012, la licenza edilizia per il

cambio di destinazione dell'appartamento in studio medico (doc. FF). La

proprietaria ha annunciato l'inizio dei lavori il 27 dicembre 2012 (doc. GG) e

l'autorità comunale li ha autorizzati il 28 gennaio 2013 (doc. HH). Agli inizi

di febbraio 2013 i lavori di trasformazione hanno poi preso avvio mostrando –

sin da subito – dei problemi di umidità nel garage.

C. Il 21 febbraio 2013

P______ B______, assistente del dott. F______ C______ e da quegli incaricata di

seguire i lavori di ristrutturazione ("direzione lavori"), ha

inviato all'arch. S______ T______, progettista e direzione lavori dello stabile,

al quale AP1 aveva consigliato – poche settimane prima – di rivolgersi "per

problemi tecnici" (doc. KK), alcune fotografie (scattate tra il 18 e

il 21 febbraio) dalle quali si evinceva – come rispondeva a stretto giro di

posta elettronica lo stesso S______ T______ – "un danno di umidità"

nell'appartamento (doc. JJ).

D. Il 26 febbraio 2013

P______ B______ ha inoltrato alla AO1 "un breve riassunto dei problemi

riscontrati" elencandoli in sei punti: 1) crepe strutturali nel

palazzo dal pianterreno al sesto piano; 2) infiltrazioni di umidità nel garage

con gocciolamento esteso di salnitro e crepe sul soffitto vicino agli

ascensori; 3) infiltrazione d'acqua dal tetto, due pareti con muffa e

cartongesso ammuffito; 4) fissazione non idonea dei pensili della cucina; 5)

deflusso verso l'interno dell'acqua piovana a causa di un'errata pendenza della

terrazza; 6) malfunzionamento dell'ascensore (doc. LL).

E. Il 1° marzo 2013 La

AO1 ha segnalato queste sei problematiche a AP1 chiedendo di effettuare un

sopralluogo con l'amministrazione del condominio (L______ SA) e la propria

direzione lavori (P______ B______ e Fi______ Sagl) (doc. Q). Al che AP1 ha

risposto il 3 marzo seguente di rivolgersi "a chi di dovere"

(doc. MM). È seguito, l'8 marzo 2013, il sopralluogo alla presenza dell'amministrazione

del condominio, di R______ S______ e P______ B______ per la AO1 nonché degli

arch. T______ e C______ "per l'amministrazione e promotore

dell'immobile" (allegato al doc. Q). In tale occasione l'arch. T______

contestava che le fessure (nei corridoi) fossero strutturali e ne prometteva la

sistemazione entro la fine di giugno 2013. Entro tale data egli prospettava

altresì di sistemare le infiltrazioni di umidità nel garage. Quanto alle

infiltrazioni d'acqua nell'appartamento, l'arch. T______ le riconduceva a una

rottura dei raccordi pluviali sul tetto e indicava che i lavori di riparazione

erano già stati commissionati e annunciati all'assicurazione. Egli non

ravvisava inoltre un problema legato alla pendenza (minima) della terrazza,

mentre per quel che concerneva i pensili della cucina e l'ascensore il problema

sembrava essere stato risolto (loc. cit.).

F. L'8 giugno 2015

l'assemblea dei comproprietari, preso atto delle doglianze di altri condomini

risalenti a oltre un anno prima in relazione a infiltrazioni d'acqua

nell'autorimessa e negli attici che potevano correlarsi a un difetto di

costruzione, ha incaricato l'ing. M______ B______ della B______ SA di trovare

le cause delle perdite e proporre delle soluzioni (doc. 2). Non consta che AP1,

tuttora comproprietario di varie unità nello stabile in questione, abbia

contestato tale decisione.

G. L'ing. M______

B______ ha allestito il suo rapporto di verifica il 15 dicembre 2015 elencando i

vari "danni annunciati/visibili" dal piano -2 fino agli attici

del settimo piano ed evidenziando – in generale – il cattivo stato dei

rivestimenti esterni e delle impermeabilizzazioni (doc. O). Tale referto veniva

in seguito completato il 14 marzo 2016 su incarico del comitato condominiale in

esito a nuove segnalazioni. Venivano fra l'altro rilevate ulteriori

manifestazioni di umidità – con presenza di condensazione tra la parete esterna

in calcestruzzo e il rivestimento interno in cartongesso – al 7° piano in

corrispondenza dei serramenti e una nuova perdita dal tetto in corrispondenza

di uno scarico sopra lo studio medico del dott. F______ C______ (doc. N). Il 30

marzo 2016 l'ing. M______ B______ ha presentato un preventivo dei costi di

risanamento quantificati in fr. 1'053'853.20 (IVA inclusa), cui ne facevano

seguito il 18 aprile e il 3 maggio 2016 altri due suddivisi "per

priorità" (fr. 968'706.-) e per interventi da eseguire con urgenza

(fr. 251'008.20; doc. 4).

H. Il 2 maggio 2016 si è

tenuta una nuova assemblea dei comproprietari per discutere le risultanze dei

referti dell'ing. M______ B______. Nel relativo verbale si rilevava che i

problemi d'infiltrazione d'acqua si erano già manifestati dopo il 2008 e che i

tentativi di sistemazione (più precisamente: del terrazzo nel 2009 e del garage

nel 2011) erano solo parzialmente riusciti con un peggioramento nell'anno e

mezzo precedente. Inoltre si precisava che i lavori su tetti, terrazze e garage

erano stati effettuati anche dalla ditta M______ SA, di cui AP1 era stato

azionista (doc. 5).

I. Il 4 maggio 2016

l'ing. M______ B______ ha allestito un secondo complemento al rapporto del 15

dicembre 2015 da cui si evincevano diverse difformità rispetto alle normative

applicabili all'epoca, "nella scelta dei materiali e nei dettagli di

posa" (doc. M).

J. Seguiva, il 1°

giugno 2016, un'ulteriore assemblea dei comproprietari nella quale si discuteva

una proposta di AP1 di assumersi parte degli interventi di riparazione (terrazze

attici 7° piano [A], messa in sicurezza tetto, verifica generale sommaria,

riparazione difetti conosciuti [B1], riparazione locale di danni e difetti [C1])

per complessivi fr. 348'570.-, a esclusione degli altri interventi ritenuti di

miglioria. L'assemblea, aderendo alla proposta, decideva di deliberare tali

interventi all'ing. M______ B______ e di partecipare con un importo di fr.

60'000.- a carico del fondo di rinnovamento (doc. 6 pag. 3 in relazione con il

doc. 4).

K. L'ing. M______

B______ ha presentato il 15 giugno 2016 l'offerta esecutiva per la sistemazione

delle terrazze degli attici al 7° piano, le riparazioni del tetto e la sua

messa in sicurezza nonché per l'autorimessa e i pavimenti al pianterreno per

fr. 330'956.82 (doc. 8). Gli interventi sono stati effettuati tra il 2016 e il

2017, con fatturazione finale del 20 luglio 2017 (doc. 9, 12 e 13).

L. Nel frattempo, il 16

febbraio 2017 la AO1 trasmetteva a AP1 una relazione tecnica dell'ing. F______

B______ allestita in esito a un sopralluogo effettuato il 15 dicembre 2016 dal

quale risultavano diverse problematiche costruttive di cui tenere conto durante

gli interventi di sistemazione (doc. L). Il 7 marzo 2017 la AO1 ha notificato a

AP1 vari difetti che sono stati constatati all'interno dell'appartamento n. 27

a seguito dell'intervento dell'ing. M______ B______, ovvero: l'assenza di

isolamento termico sulla muratura perimetrale all'origine di condense nella

muratura perimetrale interna e nel serramento; l'assenza di continuità

dell'ermeticità dello sbarramento a vapore con conseguente condensa e

danneggiamento dell'isolamento e del cartongesso, formazione di muffe e funghi

e gocciolamenti; la presenza di acqua (con manicotti non saldati) alla base

della soletta e nelle condotte interne; l'assenza di isolamento termico e

fonico della condotta; il danneggiamento (fori) del telaio dei serramenti; una

nuova copertura delle terrazze di qualità inferiore; la presenza di ruggine sui

profili in ferro della terrazza e sui serramenti (doc. I).

M. Il 29 aprile e il 3

maggio 2019 la AO1 ha segnalato al venditore la ricomparsa e il peggioramento dei

difetti nell'appartamento (tra cui la presenza di fessure di 2-3 mm sull'intero

soffitto della cucina, crepe nell'ufficio del dott. F______ C______ come pure sopra

la grande finestra nell'entrata) prospettando l'ultimazione di un nuovo referto

tecnico (doc. U e V) che è poi stato allestito il 29 novembre 2019 dall’ing.

F______ B______ della F______ Sagl (doc. G e H).

N. Il 6 febbraio 2020 la

AO1 ha notificato a AP1 la recente comparsa di un'estesa macchia di umidità sul

soffitto dell'appartamento (a ridosso di una finestra) allegando le relative

fotografie (doc. Z).

O. Su incarico di AP1

l'ing. M______ B______ ha effettuato il 3 marzo 2020 un'ispezione dello studio

del dott. F______ C______ constatando in generale che esso era in buono stato,

eccezion fatta per il vano atrio dove erano stati riscontrati un'infiltrazione d'acqua

presso la finestra fissa, probabilmente proveniente dal tetto, come pure un

ponte termico da correggere nella striscia di soffitto contro il serramento

ascrivibile a una posa non corretta delle lastre in polistirolo estruso in

getto, troppo interne rispetto al bordo della soletta e alla posizione del

serramento fisso più sottile degli altri (doc. 9). Valutazione che è stata

contestata dalla AO1 il 12 marzo 2020 (doc. AA).

P. Previo ottenimento

dell'autorizzazione ad agire, con petizione 28 settembre 2020 la AO1 ha

convenuto innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, AP1 per

ottenere la risoluzione del contratto di compravendita e la condanna del

convenuto al pagamento di fr. 1'613'633.- più interessi del 5% dal 5 luglio

2012, da cui dedurre fr. 443'000.- ricavati dalla locazione dell'immobile,

oltre al risarcimento del danno di fr. 329'514.- più interessi del 5% dal 23

dicembre 2019 oppure, in subordine, la condanna del convenuto al risarcimento

del minor valore di fr. 713'122.- e degli ulteriori danni di fr. 605'880.20 più

interessi del 5% dal 23 dicembre 2019.

Q. Con risposta 20

gennaio 2021 il convenuto si è opposto alla petizione, eccependo "in

limine litis" la mancanza di una valida e tempestiva notifica dei

difetti e la conseguente perenzione dei diritti di garanzia del compratore. Con

contestuale domanda riconvenzionale AP1 ha postulato inoltre la condanna

dell'attrice al pagamento di fr. 46'453.75 oltre interessi del 5% dal 21

gennaio 2021, corrispondenti alla quota di responsabilità (50%) a carico di

costei per avere contribuito ai problemi della terrazza con la posa non

autorizzata di un impianto di condizionamento e ai costi già assunti da lui

(fr. 92'907.50 per il risanamento della sola terrazza della AO1).

R. Con replica 3 maggio

2021 l'attrice ha ribadito le proprie richieste (aumentando a fr. 520'975.40 il

risarcimento danni in caso di risoluzione del contratto e a fr. 653'155.40

quello in caso di minor valore) e si è opposta alla domanda riconvenzionale

come pure all'eccezione di non valida e tardiva notifica dei difetti. Con

duplica e replica riconvenzionale 15 settembre 2021 AP1 ha mantenuto il proprio

punto di vista. Altrettanto ha fatto la AO1 con la duplica riconvenzionale del 4

novembre 2021.

S. Alle prime arringhe

del 15 dicembre 2021 il Pretore (allora in carica) ha limitato, d'intesa con le

parti, l'istruttoria all'eccezione di valida e tempestiva notifica dei difetti.

T. Esperita

l'istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi 2 e 22 dicembre 2022 in cui le

parti hanno ribadito le proprie posizioni, con decisione incidentale 11 ottobre

2023 il Pretore (subentrato in carica) ha respinto l'eccezione di tardiva e non

valida notifica dei difetti sollevata dal convenuto e ha posto la tassa (fr.

1'500.-) e le spese a carico di quest'ultimo, tenuto a rifondere alla

controparte fr. 4'000.- per ripetibili.

U. Contro la decisione

appena citata AP1 è insorto a questa Camera con un appello del 23 ottobre 2023

in cui postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere

l'eccezione di tardiva e non valida notifica dei difetti e di respingere di

conseguenza la petizione, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le

sedi. Con risposta 11 dicembre 2023 la AO1 propone di respingere l'appello, pure

con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.

V. Il 12 gennaio 2024

l'appellata ha presentato un'istanza di assunzione di nuovi mezzi di prova

(doc. OOO-RRR), alla quale l'appellante si è opposto il 16 gennaio seguente. Il

2 febbraio 2024 l'attrice ha reiterato la propria richiesta.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili

mediante appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza (come è da

qualificare anche quella in esame che si limita all'esame di una questione

pregiudiziale di natura sostanziale quale è la tempestività della notifica dei

difetti: Graber, Die Berufung in

der Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2011, pag. 83), posto che in caso di

controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione

riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella

fattispecie tale valore supera ampiamente la soglia testé menzionata. I termini

di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel caso

concreto l’appello 23 ottobre 2023 contro la decisione incidentale 11

ottobre 2023 è tempestivo. Così come tempestiva è – tenuto conto della

proroga del termine in virtù dell'art. 142 cpv. 3 CPC (l'8 dicembre 2023

essendo un giorno festivo del diritto cantonale) – la risposta all'appello 11

dicembre 2023.

2.

Con

l'istanza di assunzione di nuovi mezzi di prova del 12 gennaio 2024 l'appellata

chiede di acquisire agli atti nuovi documenti, ovvero: una lettera 22 dicembre

2023.

(doc. OOO) della L______ SA (amministratrice del Condominio R______

a______ R______ a______ F______) che, dando seguito a una richiesta dell'avv.

PA2 del 5 dicembre precedente, trasmette copia del Beratervertrag 20

aprile 2008 tra AP1 e H______ B______ (doc. PPP) come pure del contratto di

appalto dell'agosto 2007 tra AP1 (in qualità di committente) e S______ Sagl e

ditta M______ SA (in qualità di assuntori) inerente alle opere di

impermeabilizzazione e pavimentazione in resina sintetica sulla "nuova

edificazione al mappale n. ___ di P______" (doc. QQQ). Entrambi i documenti

erano menzionati nel verbale assembleare del 2 maggio 2016 (doc. 5) ma non sarebbero

stati allegati al medesimo. Oltre a ciò l'attrice produce uno scambio di

messaggi di posta elettronica sempre tra la L______ SA e l'avv. PA2 in cui la

prima comunica di non avere trovato traccia di altri allegati nel verbale (doc.

RRR). Per l'interessata, i documenti sarebbero rilevanti per valutare a chi

sono riconducibili i difetti nonché per valutare il dolo del convenuto al

momento della vendita dell'immobile. Il problema è che i nuovi documenti (a parte la lettera

accompagnatoria 22 dicembre 2023 e il doc. RRR, semplicemente interlocutori)

sono anteriori alla decisione impugnata come pure al memoriale conclusivo di

prima sede. E l'appellata non spiega perché le fosse impossibile – con la diligenza

ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze – esibire quei

documenti già davanti al Pretore (v. art. 317 cpv. 1 CPC). Ne discende che i nuovi mezzi di prova

sono improponibili in questa sede.

3.

3.1

Nella

decisione impugnata, il Pretore, dopo avere esposto le norme che reggono la

garanzia per difetti nell'ambito di una compravendita immobiliare (art. 197

segg. CO, applicabili in virtù del rinvio operato dall'art. 221 CO) e in

particolare avere illustrato la nozione di difetto (palese o occulto), il

momento determinante (la vendita) del trasferimento del rischio, l'obbligo di

verifica della cosa e di avviso (sostanziato) al venditore (art. 201 CO),

l'eventuale rinuncia – per atti concludenti – del venditore a prevalersi della

tardività di una notifica nel caso in cui costui si adoperi nell'eliminazione

dei difetti e finanche la sua preclusione in caso di dolo (art. 203 CO), ha

vagliato la natura dei difetti lamentati. Al proposito egli ha accertato

problemi di condotte, di impermeabilizzazione, di isolazione, di pendenze dei

terrazzi e in generale dettagli costruttivi eseguiti in maniera non accurata e

difforme dalle prescrizioni vigenti che, sommati, avevano causato

nell'appartamento dell'attrice e nell'intero palazzo problemi di infiltrazione,

muffe e macchie di umidità che in un primo tempo erano stati corretti con

interventi puntuali rivelatisi però nel tempo inefficaci visto il loro

riproporsi.

3.2

Per

il Pretore tali manifestazioni non costituivano i difetti veri e propri i quali

sono stati appurati solo nel 2015 dopo che l'assemblea dei condomini aveva

constatato che gli interventi puntuali eseguiti negli anni su ordine di H______

e T______ non avevano sortito gli effetti sperati. Dal verbale di quella

assemblea (doc. 5) si evinceva che già nel 2009 la ditta M______ SA, facente

capo al convenuto ed esecutrice dei lavori relativi ai tetti, le terrazze e le

autorimesse, era intervenuta per la sistemazione del terrazzo e che prima del

2011.

erano stati eseguiti su richiesta di H______ interventi nelle autorimesse

(sistemazione dei giunti dove colava l'acqua, iniezioni e creazione di pozzetti

lungo tutto il perimetro). La situazione era peggiorata soprattutto a fine 2014

e nel 2015 con infiltrazioni dal tetto, dai terrazzi degli attici e

nell'autorimessa, ragione per cui era stato incaricato l'ing. M______ B______

di individuare le cause dei difetti. Dal referto del 15 dicembre 2015 e dal

verbale condominiale del 2 maggio 2016 risultava che le cause delle

infiltrazioni non erano riscontrabili a un'ordinaria verifica, trattandosi di

problemi strutturali e costruttivi. Tali difetti occulti avevano inoltre

dispiegato effetti nel tempo di varia gravità che si sono poi manifestati

progressivamente in diversi punti dell'edificio con modalità e tempistiche

differenti.

3.3

Per

il Pretore non v'era evidenza che i problemi notificati il 1° marzo 2013

fossero già ravvisabili al momento della compravendita. Tant'è che il dott.

F______ C______ aveva dichiarato che alla consegna dell'appartamento nel luglio

del 2012 l'immobile si trovava in perfetto stato e che in un paio di occasioni nell'autunno

del 2012 aveva pulito la terrazza senza che si verificasse un ritorno

dell'acqua verso l'appartamento. Il Pretore ha altresì escluso che il convenuto

abbia intenzionalmente sottaciuto i difetti all'attrice. Certo, già prima della

compravendita della proprietà per piani n. _____ gli erano noti – visti gli

interventi di sistemazione effettuati nel 2009 e nel 2011 – problemi di

infiltrazione nelle autorimesse e nei terrazzi. Per quanto riferito dal dott.

F______ C______, questi potevano tuttavia sembrare – in buona fede – essersi

risolti al momento del rogito.

3.4

Il

Pretore si è poi interrogato se i difetti erano stati validamente e

tempestivamente notificati. Egli ha rilevato che l'autorizzazione alla

trasformazione in studio medico era stata rilasciata il 28 gennaio 2013, che i

lavori erano stati avviati agli inizi di febbraio 2013 e che, per quanto

riferito dalla teste P______ B______, solo durante i lavori sarebbero emersi i

problemi segnalati con la e-mail 21 febbraio 2013 all'amministratore e a

S______ T______ che il convenuto aveva indicato quali suoi referenti per

eventuali problemi tecnici o amministrativi (doc. JJ e doc. KK). Il primo

giudice ha poi respinto l'obiezione del medesimo che reputava eccessiva

l'attesa dell'attrice per avviare i lavori e segnalare i difetti. Il contratto

di compravendita era stato stipulato nel luglio 2012 a ridosso delle ferie

giudiziarie e quattro mesi per procedere alla progettazione esecutiva, alla

raccolta delle offerte, all'ottenimento delle autorizzazioni necessarie e alle

relative delibera erano congrui. Quanto al fatto che il convenuto avrebbe perso

i suoi diritti di garanzia di committente, il Pretore gli ha risposto che era

stato lui stesso ad avere omesso di effettuare verifiche più approfondite e a

provvedere alle necessarie notifiche quantunque fosse informato già dal 2009

della presenza di infiltrazioni.

3.5

Ricostruita

la successione degli eventi (v. sopra, lett. B-E) e accertato che – stando alla

teste P______ B______ – a seguito della scoperta dei primi difetti, nei giorni

successivi al 21 febbraio 2013 era stata effettuata un'ispezione più

approfondita dell'immobile e dell'appartamento, a cui era seguita una lista di

problematiche riscontrate, trasmessa all'attrice il 26 febbraio 2013 e da

questa inoltrata ad H______ il 1° marzo successivo, il Pretore ha stabilito che

le reali cause dei problemi di umidità e acqua erano altri. Tant'è che

nonostante gli interventi messi in atto su richiesta di H______ e T______, già

dalla fine del 2014, i problemi si sarebbero riproposti con maggiore intensità,

inducendo, nel maggio 2015, la comunione dei condomini (H______ incluso) ad

approfondire le cause delle infiltrazioni (doc. 3 e doc. 5) e a eseguire nella

seconda metà del 2016 e poi nel 2017 degli interventi urgenti di risanamento

delle terrazze e del tetto degli attici e dell'autorimessa (doc. O, N e doc. 4

a 6). Tuttavia tali interventi non avrebbero risolto tutti i problemi giacché già

nel corso di tali interventi ne sono stati segnalati altri e dal 2019 vi sono

state nuove manifestazioni di umidità e infiltrazioni nello studio medico (doc.

I, L, U, V, Z e doc. 9).

3.6

Ciò

posto, per il Pretore l'attrice aveva segnalato tempestivamente i problemi

riscontrati all'interno dell'appartamento. Dopo la loro scoperta, avvenuta il

18.

febbraio 2013, P______ B______ aveva annunciato con tanto di fotografie, il

21.

febbraio seguente, quanto emerso e nei giorni successivi aveva svolto

ulteriori verifiche allestendo una lista dei problemi rilevati che era stata

trasmessa all'attrice il 26 febbraio 2013 e che quest'ultima aveva ripreso

nello scritto 1° marzo 2013 al convenuto. Tale scritto risultava inoltre

sufficientemente chiaro riguardo al tipo e alla natura dei problemi elencati e

al fatto che, seppure non espressamente, il venditore fosse chiamato a farsene

carico. Oltre a ciò, relativamente a quella lista, il convenuto si era attivato

senza riserve per porre rimedio alle doglianze incaricando dapprima l'arch.

T______ di verificare e trovare le necessarie soluzioni e aderendo poi alla

decisione di coinvolgere l'ing. M______ B______ per individuare le cause. Il

che ostava all'eccezione di intempestiva notifica dei difetti. Considerato

infine che i reali difetti dell'immobile erano poi emersi e resi noti alle

parti coinvolte a seguito del referto del 15 dicembre 2015 dell'ing. M______

B______ e che i difetti lamentati in seguito erano tutti da ricondurre a quelli

già appalesatisi e segnalati in quel referto, il Pretore ha respinto

l'eccezione di tardiva e non valida notifica dei difetti.

4.

4.1

Le

regole sulla garanzia per i difetti della cosa venduta (art. 197

segg. CO) sono applicabili anche nell'ambito della compravendita immobiliare in

virtù del rinvio di cui all'art. 221 CO. La responsabilità del venditore

presuppone l'esistenza di un difetto ai sensi dell'art. 197 CO, ovvero

l’assenza di una qualità promessa o la presenza di un difetto che,

materialmente o giuridicamente, diminuisce il valore della cosa o l'attitudine

all'uso cui è destinata. Il difetto deve essere sorto prima del trasferimento dei

rischi e ignorato dal compratore al momento della vendita (art. 200 CO). Il

momento determinante è quello della conclusione del contratto (nel caso della

compravendita immobiliare quello dell’istrumento notarile) e non quello del

trapasso di proprietà (DTF 117 II 259, 131 III 145). Il compratore può dunque

prevalersi dei diritti fondati sulla garanzia per i difetti della cosa venduta

(art. 205 CO), a patto che abbia notificato tempestivamente il difetto (art.

201.

CO) - a meno che il venditore abbia intenzionalmente ingannato il

compratore (art. 203 CO) - ed introduca l'azione di garanzia

entro i termini di cui all'art. 210 CO (II CCA 14 dicembre 2011, inc. 12.2010.28, consid. 3 con

riferimenti).

La

legge impone, infatti, al compratore di esaminare lo stato della cosa

compravenduta, tosto che l’ordinario andamento degli affari lo consenta e a

condizione, se vi scopre difetti di cui il venditore sia responsabile, di

dargliene subito notizia (art. 201 cpv. 1 CO), ritenuto come in caso contrario

la cosa si ritiene accettata (art. 201 cpv. 2 CO). I difetti occulti di una

cosa si ritengono scoperti al momento in cui il compratore acquista la certezza

della loro esistenza. I difetti che appaiono progressivamente, nel senso che la

loro estensione e la loro intensità aumentano poco a poco, non si reputano

dunque scoperti già quando si manifestano i primi indizi, bensì solo quando il

compratore sia in grado di rilevarne l'importanza e la portata (DTF 118 II 142

consid. 3b), altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto a questi

difetti (art. 201 cpv. 3 CO). In altre parole, il compratore è tenuto a

segnalare il difetto solo quando gli sia noto - o debba esserlo, secondo la

buona fede - ch'esso costituisce un inadempimento del contratto (DTF 131 III

145.

consid. 7.2; II CCA 14 dicembre

2011, inc. 12.2010.28, consid. 3).

4.2

Dato

che al committente nel quadro del contratto di appalto incombe un onere di

notifica analogo a quello del compratore (art. 370 cpv. 3 CO), per definire le

esigenze poste all’obbligo di notificare i difetti “subito dopo la scoperta”,

ci si può fondare anche sulla giurisprudenza in materia di appalto (DTF 131 III

145.

consid. 7.2; II CCA 30 settembre 2013, inc. n. 12.2012.36, consid. 7 con

rinvii). La durata del termine entro il quale il compratore è tenuto a

notificare i difetti va così determinata tenendo conto delle specifiche

circostanze che caratterizzano il singolo caso, fermo restando che il termine è

più breve se v’è il rischio che l’attesa aggravi ulteriormente il danno (DTF

118.

II 142 consid. 3b), mentre negli altri casi la valutazione circa l’adeguatezza

del tempo di reazione può avvenire in modo più ampio, anche per evitare di

pregiudicare eccessivamente la posizione del compratore (II CCA 30 settembre

2013, inc. 12.2012.36, consid. 7 con richiami; Rüegg, Die Haftung des

Grundstücksverkäufers, n. 238 in: Koller, Der Grundstückkauf, 3a

ed.; Gauch, Der Werkvertrag, 6ª ed., n. 2177 e 2181). A titolo

puramente esemplificativo, ricordato che la dottrina ritiene usuale un termine

di 7-10 giorni (Zindel/Schott in:

Basler Kommentar, OR I, 7a ed., n. 16 ad art. 370 CO), giovi

comunque rammentare che, in fattispecie in cui dall’attesa non poteva scaturire

un maggior danno, il Tribunale federale ha ritenuto accettabile un termine di

avviso di una settimana (STF 4C.143/1996 del 12 novembre 1996, 4C.82/2004

del 3 maggio 2004) rispettivamente di 5 giorni lavorativi o di 7 giorni di

calendario (STF 4A_82/2008 del 29 aprile 2009 consid. 7.1, 4C.159/1999

del 28 luglio 2000), non però un termine di 10 (STF 4C.517/1996

del 10 dicembre 1997) o ancora di 14 (STF 4C.112/1999

del 14 giugno 1999) o di 17 giorni (DTF 118 II 142 consid. 3b; STF 4C.205/2003

del 17 novembre 2003). La prova che la notifica dei difetti è

stata data tempestivamente incombe al compratore (da non confondere con l'onere

di allegazione dell’intempestività della notifica dei difetti, a carico del

venditore), il quale deve così dimostrare quando i difetti gli sono divenuti

riconoscibili e come e a chi ne ha comunicato l'esistenza (STF 4A_288/2018 del

29.

gennaio 2019 consid. 6.1.2 in: SJ 2019 pag. 214; Rüegg, op. cit., n. 239).

4.3

Per quanto concerne il

contenuto, la notifica al venditore dei difetti riscontrati nella cosa venduta,

pur non sottostando ad alcuna forma, deve nondimeno essere sufficientemente

sostanziata. Essa deve, da una parte, permettere al venditore di capire il

genere e l’importanza del difetto riscontrato e, dall’altra, contenere una

chiara espressione della volontà dell’acquirente di far valere la garanzia per

i difetti della cosa. È pertanto necessario indicare in che maniera il bene

venduto non corrisponde a quanto pattuito contrattualmente. La necessità di

sostanziare la notifica dipende dal suo scopo. Essa deve permettere al

venditore di conoscere il genere, l’importanza e i motivi della lamentela.

Quali indicazioni sono necessarie a tale scopo dipende dal caso concreto, non

da ultimo anche dalla posizione delle parti, posto che da un compratore

professionale o commerciale ci si può attendere maggior rigore che da un

compratore occasionale (Honsell,

Basler Kommentar, op. cit., n. 10 seg. ad art. 201 CO; Rüegg, op. cit., n. 221). Il compratore non deve indicare

né le cause del difetto né usare termini tecnici o giuridici per descrivere i

diritti di garanzia che invoca. Determinante è unicamente che il venditore

possa comprendere senza esitazione che il compratore lo ritiene responsabile

dei difetti. Non sono sufficienti notifiche generiche, senza alcuna indicazione

del difetto. Per contro è sufficiente l’indicazione della conseguenza dello

stesso. In applicazione del principio dell’affidamento, la notifica dei difetti

deve essere interpretata secondo il senso che il venditore poteva in buona fede

comprendere tenuto conto di tutte le circostanze concrete (II CCA 15 gennaio

2018, inc. 12.2016.134, consid. 5.1). Dandosi infine più difetti, l'obbligo di

notifica vale per ognuno di essi e non può limitarsi solo a quelli principali (Gauch, op. cit., n. 2130).

5.

L'appellante

esordisce con una libera esposizione dei fatti (memoriale, pag. 4 a 9) senza

confrontarsi con la decisione impugnata né tanto meno spiegare perché l'accertamento

pretorile sarebbe erroneo nel senso dell'art. 310 CPC. Al riguardo non soccorre

dunque attardarsi.

6.

L'appellante si

duole quindi di una violazione dell'art. 201 CO per avere il Pretore respinto

l'eccezione di tardiva e non valida notifica dei difetti in modo del tutto

generico, ovvero per tutti quelli segnalati dall'attrice in prima sede (vale

a dire anche per quelli di cui ai doc. I, L, M, N, U, V, Z, AA, LLL), sebbene

il primo giudice si sia limitato a verificare unicamente le notifiche del 1°

marzo 2013 (doc. Q) e del 15 dicembre 2015 (doc. O; memoriale, pag. 10). Il

convenuto perde di vista tuttavia che il Pretore si è espresso – seppure

telegraficamente – anche sui difetti lamentati successivamente al referto

dell'ing. M______ B______, accertando che essi erano tutti da ricondurre a

quelli già manifestatisi e segnalati in quel referto (decisione impugnata, pag.

19.

in basso). Se ciò sia effettivamente così e se anch'essi siano stati

notificati tempestivamente si vedrà in appresso.

Difetti

segnalati il 1° marzo 2013 (doc. Q)

7.

Per

quel che è dei difetti segnalati il 1° marzo 2013 (doc. Q), l'appellante

rimprovera al primo giudice di averli considerati, globalmente, tutti occulti e

tempestivamente notificati, quando invece avrebbe dovuto verificare la

tempestività della notifica per ciascuno di loro (memoriale, pag. 12 a 18). Il

convenuto lamenta che il Pretore si è limitato ad aderire alla tesi della

controparte secondo cui tutti i problemi elencati nella comunicazione del 1°

marzo 2013 (per il dettaglio v. sopra, lett. D, E) sarebbero emersi soltanto

durante i lavori di trasformazione dell'appartamento in studio medico. Se non

che tale conclusione sarebbe manifestamente errata già solo perché i difetti,

salvo per le pareti interne, la cucina e la terrazza, riguardavano parti comuni

del condominio (il garage, le crepe su sei piani e l'ascensore). Non occorreva

attendere pertanto l'inizio dei lavori all'interno dell'appartamento per

accorgersi della loro presenza, essendo essi tutti visibili a occhio nudo. E

dal momento che l'attrice, specializzata nel campo immobiliare (doc. S), ha

ammesso che le chiavi dell'appartamento le erano state consegnate alla

sottoscrizione del rogito (il 5 luglio 2012), ciò significa che essa ha

tergiversato per sei mesi prima di procedere alla verifica dell'immobile

acquistato. Del resto la licenza edilizia era già stata rilasciata il 23 maggio

2012.

(doc. FF). Bastava quindi, a mente dell'appellante, deliberare – a

prescindere dalle ferie edilizie – e iniziare i lavori già nell'autunno del

2012.

Senza contare che già nella fase di progettazione esecutiva e di

dettaglio gli artigiani e progettisti avrebbero avuto modo di ravvisare i

difetti in rassegna. Il Pretore avrebbe erroneamente qualificato i difetti

segnalati il 1° marzo 2013 come occulti, quando in realtà non lo erano né erano

stati indicati come tali nella notifica. Egli avrebbe quindi sbagliato e

violato l'art. 201 CO nel considerare che occorrevano otto mesi (dal rogito

alla segnalazione) per accertarli. In difetto di specifica allegazione e prova,

i difetti in questione erano verificabili secondo l'ordinario esame che andava

eseguito entro il 13 luglio 2012 (memoriale, pag. 12-15).

L'appellante

censura altresì la mancata presa in considerazione di alcuni elementi a

sostegno della riconoscibilità dei difetti a un esame ordinario e della loro

tardiva notifica. A cominciare dal fatto – dichiarato dalla teste P______

B______ – che all'assistente del dott. F______ C______, anch'essa esperta del

ramo immobiliare essendosi spesso occupata di fungere da direzione lavori, era

bastato "un giro veloce" per riscontrarli in una sola giornata,

a dimostrazione del fatto che i difetti in questione non erano occulti. Sarebbe

inoltre poco credibile e contrario al corso ordinario delle cose e

all'esperienza generale sostenere, come ha fatto il dott. F______ C______, che

prima dei lavori l'appartamento era "bellissimo" e si trovava

in "stato perfetto" e dopo neanche 15 giorni si sarebbero

presentate, insieme, ben sei gravi problematiche (crepe su tutti i piani,

infiltrazioni d'acqua dal tetto, gocciolamento di salnitro nel garage, cambio

di pendenze nella terrazza, tasselli di colpo inidonei e problemi

all'ascensore). Per tacere del fatto che se tali problemi fossero emersi

progressivamente fra luglio 2012 e gennaio 2013, l'attrice avrebbe dovuto

quanto meno segnalare l'inizio del difetto. Fatto sta che la AO1 non avrebbe,

prima della replica (e soltanto in reazione all'eccezione di tardiva notifica),

mai allegato la presenza di difetti occulti e il Pretore, benché resovi

attento, non ha colto questa contraddizione. Ma quand'anche per denegata ipotesi

fossero stati scoperti il 15 febbraio 2013, come ha dichiarato P______ B______,

i difetti avrebbero dovuto essere notificati entro sette giorni, ossia entro il

22.

febbraio 2013 in virtù dell'art. 201 cpv. 3 CO. Considerato poi che P______

B______ le aveva già scritto il 18 febbraio 2013 (doc. JJ), l'attrice non

poteva attendere il 1° marzo per notificare i difetti (loc. cit., pag. 16

seg.).

Per

quanto attiene ai problemi di umidità/muffe e delle infiltrazioni d'acqua dal

tetto e nel piano garage, l'appellante fa valere che essi erano ben antecedenti

al momento della compravendita, tant'è che i condomini ne avevano già discusso

negli anni 2010, 2011 e 2012 (deposizione di C______ L______; doc. NN). Lo

stesso Pretore ha del resto riconosciuto che le infiltrazioni si erano già

manifestate dopo il 2008, sebbene non ne abbia poi tenuto conto ai fini della

decisione. L'attrice doveva sapere delle infiltrazioni d'acqua e dei problemi

di umidità già al momento della compravendita. Con un minimo di diligenza,

sarebbe infatti bastato richiedere i verbali assembleari degli anni precedenti

(art. 649a CC). Ciò imponeva a maggior ragione una verifica immediata del

bene comprato, tanto più che – a prescindere dalla sistemazione del tetto nel

2009.

e nel 2011 (doc. 5) – l'immobile non era nuovo ma era stato costruito sei

anni prima. In merito alla pendenza della terrazza, il convenuto ribadisce che

essa non può essere cambiata di colpo. Il dott. F______ C______ aveva

dichiarato di averla pulita senza problemi nell'autunno del 2012 e non aveva

notato il problema prima del 1° marzo 2013. A parte ciò, il problema era –

semmai – presente sin dall'edificazione e non poteva manifestarsi solo cinque

anni dopo. Non si trattava quindi di un difetto occulto scopribile soltanto nel

febbraio 2013 (loc. cit., pag. 17 seg.).

8.

Si

conviene

avantutto con l'appellante che l'esame della tempestività della

notifica andava fatto singolarmente per ogni difetto (v. sopra, consid. 4.3 in

fine). Come gli si deve dare atto che la scoperta dei difetti sulle parti

comuni (crepe dal pianterreno al 6° piano, infiltrazioni nel garage,

funzionamento dell'ascensore) non poteva dipendere dall'avvio dei lavori

all'interno dell'appartamento n. 27. Posto come i problemi relativi alla cucina

(pensili) e all'ascensore sembrerebbero essere stati risolti e non sono più

rivendicati in questa sede (risposta all'appello, pag. 11), gli altri difetti

vanno vagliati distintamente, seguendo le censure del convenuto.

8.1

8.1.1

Ora,

per quanto concerne l'"infiltrazione d'acqua dal tetto, due pareti con

muffa e cartongesso ammuffito", l'appellante non contesta che tali

difetti – erroneamente ricondotti dall'arch. T______, al sopralluogo dell'8

marzo 2013, a una rottura dei raccordi dei tubi pluviali sul tetto (doc. Q) –

sono stati riscontrati durante gli interventi su un muro nel bagno che hanno

portato alla luce infiltrazioni dietro alla parete e la presenza di muffa nella

lana di vetro isolante. Come non v'è motivo di dubitare che la macchia

nell'ufficio del dott. F______ C______ che fino ad allora sembrava essere una

macchia di sporco, si sia rivelata essere chiaramente un problema d'umidità

proprio in quella occasione (verbale 24 marzo 2022 di P______ B______, pag. 2,

con riferimento alle fotografie del doc. JJ). Ora che tali difetti potessero

essere verificabili secondo l'ordinario esame già al momento della

compravendita è fuori discussione. Come non si vede come essi fossero già

riscontrabili in fase di progettazione esecutiva dei lavori di trasformazione dal

momento che si sono manifestati con chiarezza solo in seguito alla rottura del

muro eseguita per creare un bagno per disabili (loc. cit.). Che poi l'attrice

potesse iniziare i lavori già nell'autunno del 2012 è una mera congettura

dell'appellante che non tiene conto del fatto che la compravendita si è

perfezionata nel luglio del 2012 – a ridosso delle ferie dell'edilizia – e implicava

dei tempi tecnici per la delibera e la progettazione esecutiva. Ma soprattutto l'appellante

non spiega perché la conclusione pretorile secondo cui non v'era evidenza di un

agire colpevole dell'acquirente sarebbe erronea.

8.1.2

Appurato

che tali difetti sono stati scoperti tra venerdì 15 e giovedì 21 febbraio 2013

(verbale 24 marzo 2022 di P______ B______, pag. 2: "a metà febbraio,

quando abbiamo eseguito dei lavori in bagno. Ci siamo accorti della presenza di

muffa, la quale è stata trovata dietro il muro che era stato rotto per creare

un bagno per disabili"; "Mi sembra di aver fatto delle

fotografie il venerdì e subito lunedì [in realtà il 21 febbraio 2013 era un

giovedì, ndr] le ho mandate all'arch. T______"), resta da determinare se

l'attrice ne abbia dato subito notizia al convenuto. Ora, non fa dubbio che il

21.

febbraio 2013 P______ B______, la quale agiva in qualità di direzione lavori

per conto del dott. F______ C______ ma anche dell'attrice medesima (tant'è che

il dott. F______ C______, diventato formalmente amministratore della società

solo nell'ottobre del 2023, è stato pacificamente sentito dal Pretore in

qualità di parte nel senso dell'art. 192 CPC il 24 ottobre 2022 e che la stessa

AO1 ha indicato il 1° marzo 2013 nella P______ B______ e Fi______ Sagl,

di cui P______ B______ era socia e direttrice, la propria direzione lavori

[doc. Q]) abbia inviato le fotografie raffiguranti il

problema di umidità nel bagno ma anche nell'ufficio del dott. F______ C______

(v. verbale citato, pag. 2: "Vi era anche una foto con una macchia sul

muro del locale che sarebbe divenuto l'ufficio del dott. F______ C______, che

inizialmente non sapevamo se si trattasse di muffa o di sporco")

all'arch. T______ ma non al convenuto (doc. JJ). Sta di fatto che se – come si

vedrà in appresso (consid. 8.1.3) – l'arch. T______ era abilitato a ricevere la

comunicazione del "danno di umidità da voi paventato" (doc.

JJ) per conto di AP1, la notifica dei difetti in rassegna quel 21 febbraio 2013

va considerata tempestiva, come osserva a ragione l'appellata (risposta

all'appello, pag. 14 seg.), rendendo superfluo l'esame della tempestività della

successiva segnalazione direttamente al convenuto del 1° marzo 2013 che, per

l'aspetto in questione, si connotava quale semplice precisazione del medesimo

problema (doc. Q).

8.1.3

L'appellante

rileva – in relazione agli interventi di sistemazione prospettati dall'arch.

T______, ma ciò vale a maggior anche per la capacità di quest'ultimo di

ricevere per il venditore la comunicazione del 21 febbraio 2013 – che il fatto

di avere consigliato, il 29 gennaio 2013 (doc. KK), di rivolgersi a lui non

significa che egli lo avrebbe incaricato di risolvere i problemi. Tant'è che in

risposta alla notifica del 1° marzo 2013 egli aveva scritto il 3 marzo seguente

alla AO1 di rivolgersi "a chi di dovere" (doc. MM). Sarebbe

stato l'arch. T______ a verificare di propria iniziativa le doglianze, consigliare

i rimedi, sottoscrivere il verbale e promettere la sistemazione entro la fine

di giugno 2013 (memoriale, pag. 26). L'obiezione non convince. Non solo AP1 ha

invitato, il 29 gennaio 2013, l'attrice (e meglio il suo amministratore di

allora, R______ S______, e il dott. F______ C______) a rivolgersi "per

problemi tecnici" allo Studio T______ e C______ siccome egli nel 2013

non svolgeva più nessuna attività (doc. KK). L'appellante perde di vista che

gli arch. T______ e C______ (con i quali l'attrice non aveva alcun rapporto

contrattuale) hanno presenziato al sopralluogo dell'8 marzo 2013 per conto del

"promotore immobiliare" (v. doc. Q, verbale, pag. 1). L'attrice

poteva dunque, in buona fede (art. 33 cpv. 3 CO), ritenere che l'arch. T______ rappresentasse

il convenuto (v. risposta all'appello, pag. 20) nelle questioni in esame.

8.1.4

Trattandosi

della validità sotto il profilo del contenuto, l'appellante obietta che la

notifica – intendendo la lettera del 1° marzo 2013, ma ciò vale a maggior

ragione per la comunicazione del 21 febbraio 2013 – costituisce un mero elenco

(per la comunicazione del 21 febbraio 2013: una serie di fotografie) privo di

ogni indicazione del momento in cui sono stati scoperti i presunti difetti e,

soprattutto, della volontà – anche solo implicita – dell'acquirente di fare

valere la garanzia per difetti (instando per la loro eliminazione o per la

riversione del contratto e per il risarcimento dei danni) e di rendere

responsabile il venditore (memoriale, pag. 25). Il convenuto trascura tuttavia

che il suo rappresentante, arch. T______, non ha avuto alcuna esitazione nel

comprendere il senso della notifica ("il danno di umidità da voi

paventato": doc. JJ). A parte ciò, in base anche all'esperienza

generale della vita si presume che la semplice comunicazione dei difetti da

parte del compratore includa anche la manifestazione della volontà di non

riconoscere il bene venduto come conforme al contratto e di voler rendere

responsabile il venditore (per il contratto di appalto: Gauch, op. cit., n. 2133 seg.). Contrariamente all'opinione

dell'appellante (memoriale, pag. 25 e 27), infine, la notifica dei difetti non

deve contenere necessariamente la dichiarazione se l'interessato intende

risolvere il contratto, chiedere il minor valore o al limite la riparazione

dell'opera (Gauch, op. cit., n.

2136). Anche sotto questo aspetto, l'appello manca dunque di consistenza.

8.1.5

Comunque

sia, quand'anche ci si limitasse alla notifica del 1° marzo 2013, facendo

astrazione della segnalazione del 21 febbraio, l'esito non muterebbe. Il

Pretore ha infatti stabilito che il convenuto si era attivato senza riserve – e

rinunciando così per atti concludenti a prevalersi di un'eventuale tardività

della notifica – per porre rimedio alle doglianze, incaricando dapprima l'arch.

T______ di trovare le necessarie soluzioni (in concreto, per le infiltrazioni

dal tetto: avviso all'assicurazione che avrebbe partecipato alle spese di

ripristino descritte in un preventivo del 25 febbraio 2013 e lavori di

riparazione già commissionati che sarebbero stati eseguiti non appena il meteo

l'avesse permesso: doc. Q) e aderendo poi alla decisione di coinvolgere l'ing.

M______ B______ per individuare le cause. Certo, il convenuto contesta ciò,

rilevando che il fatto di avere consigliato, il 29 gennaio 2013 (doc. KK), di

rivolgersi all'arch. T______ non significa che egli lo avrebbe incaricato per

risolvere i problemi e che sarebbe stato quest'ultimo a intraprendere le varie

iniziative. Così facendo, egli non discute però la messa in atto dei tentativi

di riparazione (cfr. al proposito pure doc. 2, pag. 1 seg., e doc. 5) né tanto

meno che essi potessero configurare una rinuncia tacita all'eccezione di

tardività (cfr. STF 4A_603/2021 del 31 gennaio 2023 consid. 3.3; 4A_275/2009

del 12 agosto 2009 consid. 3, 4C.347/2005 del 13 febbraio 2006 consid. 2) ma

solo che i medesimi gli possano essere imputati. Se non che al riguardo già si

è detto (sopra, consid. 8.1.3) e non giova ripetersi. Come non soccorre

all'appellante il richiamo (memoriale, pag. 27) alla riserva espressa a

distanza di oltre tre anni, il 2 giugno 2016 (doc. 7), per la presa a carico

degli interventi prospettati dall'ing. M______ B______ dopo che i precedenti

interventi non avevano dispiegato gli effetti sperati.

8.1.6

Nulla

muta dipoi ai fini del giudizio l'accenno all'art. 649a CC per sostenere

che all'attrice sarebbe bastato richiedere i verbali assembleari degli anni

precedenti alla compravendita per sapere delle infiltrazioni dal tetto. A parte

che il disposto di legge in questione riguarda la vincolatività di norme e

decisioni che l'appellante nemmeno si cura di indicare, egli dimentica che un

suo richiamo si porrebbe in contrasto con gli obblighi d'informazione del

venditore (Brunner/Wichtermann in:

Basler Kommentar, ZGB II, 7a ed., n. 7 ad art. 649a CC).

Comunque sia, il convenuto non discute che in particolare già nel 2009 (per

quanto riguarda il terrazzo: doc. 5, pag. 2) erano stati disposti degli

interventi di sistemazione che almeno temporaneamente avevano posto rimedio ai

problemi e che questi potevano dunque essere considerati dal compratore in

buona fede risolti al momento della compravendita.

8.2

8.2.1

Per quel che è delle infiltrazioni di umidità nel

garage, il Pretore ha accertato sulla scorta della deposizione di P______

B______ che esse erano già state riscontrate "a inizio lavori",

ovvero ai primi di febbraio 2013 (verbale 24 marzo 2022, pag. 2: "Ai

primi di febbraio 2013 abbiamo fatto il primo giro con gli artigiani. Da subito

ci siamo accorti che c'erano dei problemi di umidità in garage"). Ora,

ci si può effettivamente interrogare, con il convenuto, se il problema – che è

stato subito riscontrato all'avvio dei lavori – non dovesse in buona fede

essere già noto in precedenza all'attrice. Come non si disconosce che

quand'anche la AO1 dovesse avere acquisito certezza, attraverso la

propria direzione lavori, dell'esistenza del difetto nel garage soltanto ai

primi di febbraio 2013, la sua segnalazione al convenuto poteva effettivamente

apparire tardiva dal momento che, prima del 21 febbraio 2013, mancava qualsiasi

notifica di difetto e che la comunicazione del 21 febbraio 2013, intervenuta

ben oltre i termini previsti in quest'ambito (sopra, consid. 4.2), non

conteneva il minimo accenno ai problemi del garage.

8.2.2

Sta di fatto che, come

testé illustrato per le infiltrazioni d'acqua dal tetto, anche per le

infiltrazioni di umidità nel garage (e più in generale per i problemi elencati

al doc. Q) il Pretore ha accertato la rinuncia tacita del venditore

all'eccezione di intempestività constatando la messa in atto da parte

dell'arch. T______ di lavori di sistemazione (per il garage: il rifacimento dei

giunti [doc. 2]). L'appellante non discute ciò, ma revoca in dubbio

l'imputabilità delle iniziative dell'arch. T______. Sulla questione non giova però

tornare (v. consid. 8.1.3 e 8.1.5). Né occorre vagliare in questa sede la

legittimazione dell'attrice – neppure evocata dalle parti – a fare valere i

difetti su una parte comune dell'immobile (sul tema cfr. STF 4A_603/2021 del 31

gennaio 2023 consid. 5.3; II CCA del 25 aprile 2022, inc. 12.2021.153, consid.

3.3

con riferimenti).

8.3

La stessa conclusione

(rinuncia tacita all'eccezione di tardività) deve valere per le crepe che si

erano create nei corridoi dal pianterreno al 6° piano (doc. Q). A prescindere

dalla tempestività della notifica, in occasione del sopralluogo dell'8 marzo

2013.

erano stati prospettati il riempimento e la sistemazione entro la fine di

giugno 2013 (loc. cit.). Ciò che l'appellante non contesta.

8.4

Per quanto attiene invece

alla pendenza della terrazza, è pacifico che essa non possa essere cambiata

dopo la compravendita. Ben difficilmente inoltre, come sostiene a ragione

l'appellante, il difetto poteva essere stato scoperto soltanto a febbraio 2013

(oltre mezz'anno dopo la compravendita) se – come indicato dall'attrice nella

notifica del 1° marzo 2013 (doc. Q) – in caso di pioggia l'acqua andava verso

l'interno e non l'esterno. E ciò a prescindere dal fatto che la pendenza fosse

minima e non osservabile a occhio nudo (tant'è che al sopralluogo dell'8 marzo

il difetto non era stato rilevato dall'arch. T______: v. verbale 24 marzo 2022

di P______ B______, pag. 3) e dal fatto che il dott. F______ C______ non avesse

riscontrato alcuna anomalia durante la pulizia (in un paio di occasioni) della

terrazza nell'autunno del 2012 (verbale 24 ottobre 2022 di F______ C______,

pag. 2 n. 3). L'accertamento pretorile risulta al proposito problematico se si

considera che, per quanto dichiarato dalla teste P______ B______ e dal Pretore,

il problema aveva potuto essere rilevato in occasione di un "giro

veloce" dopo la segnalazione – il 21 febbraio 2013 – della macchia

nello studio del dott. F______ C______ (loc. cit., pag. 2 in basso; doc. JJ; sentenza

impugnata, pag. 18). Ciò significa che il difetto doveva in buona fede essere

noto all'attrice ben prima di quel momento, di modo che la notifica del 1°

marzo 2013 si rivela tardiva.

Se al proposito siano

stati effettuati lavori di riparazione non è dato di sapere, o perlomeno ciò

non risulta dal verbale di sopralluogo dell'8 marzo 2013 (doc. Q),

contrariamente a quanto sostiene – globalmente – l'attrice (risposta

all'appello, pag. 15). Non si pone quindi per tale difetto il problema di una

eventuale rinuncia tacita all'eccezione di tardività della notifica. Né

l'appellata può prevalersi al proposito di un inganno intenzionale da parte del

venditore (art. 203 CO) per il fatto che "alcuni problemi già parevano

emergere" dai verbali delle assemblee condominiali anteriori alla

compravendita (risposta all'appello, pag. 8). L'attrice invoca i doc. NN e doc.

5, ma da essi non si evince alcun accenno al problema della pendenza della

terrazza. Né del resto l'arch. T______ al sopralluogo dell'8 marzo 2013 aveva

individuato nella pendenza della terrazza un problema già noto in precedenza

(verbale doc. Q). Nella misura in cui ha accertato la tempestiva e valida

notifica di tale difetto, la decisione impugnata non resiste pertanto alla

critica.

Rapporto

della B______ SA 15 dicembre 2015 (doc. O)

9.

Per quel che attiene

al rapporto di verifica della B______ SA (ing. M______ B______) del 15 dicembre

2015.

che ha constatato in generale uno stato "non buono" dei

rivestimenti esterni e delle impermeabilizzazioni in resina (riconducibile a

un'erronea scelta dei materiali, a una carente esecuzione oppure a fenomeni

fisici e meccanici propri del manufatto) e ha stilato un elenco dei difetti

annunciati e visibili in tutto l'edificio (doc. O), l'appellante rileva che

esso è stato commissionato dal Condominio R______ a______ F______ il 17

settembre 2015 con lo scopo di "localizzare i difetti all'origine delle

infiltrazioni d'acqua" ma non di stabilire la responsabilità del

venditore. Tale rapporto non costituisce a suo parere una notifica nel senso

dell'art. 201 CO né una simile notifica (che lo rendesse responsabile o con la

quale l’attrice non accettasse il bene acquistato) è seguita dopo tale referto.

La prima notifica dell'attrice sarebbe stata spedita il 16 febbraio 2017 con

l'invio di una nuova relazione tecnica dell'ing. F______ B______ (doc. L),

ovvero un anno e due mesi dopo il rapporto della B______ SA e quindi

tardivamente "visto che, come considera la prima Giudice, è solo con

tale rapporto che l'appellata ha potuto scoprire i 'veri e propri difetti' del

condominio". La notifica sarebbe dovuta invece avvenire pochi giorni (al

massimo sette) dopo il 15 dicembre 2015, ma così non è stato. A parte ciò, il

rapporto, che è stato inviato all'amministrazione ma non a lui, non integra una

tempestiva e valida notifica siccome non stabilisce chi fosse il responsabile

delle infiltrazioni d'acqua né esprime la volontà dell'acquirente di non

accettare l'appartamento. Oltretutto – prosegue il convenuto – a seguito della

segnalazione 1° marzo 2013 l'attrice avrebbe potuto approfondire con incarico

di parte i difetti segnalati, senza attendere che il condominio incaricasse due

anni dopo l'ing. M______ B______. Se è pur vero che il compratore non è

obbligato a rivolgersi a un esperto, ma può effettuare la segnalazione sulla

base di una semplice supposizione, prima che il difetto sia stato constatato

con certezza, l'avere atteso due anni (facendo cadere inoltre in prescrizione

le coperture assicurative del promotore) prima di approfondire le problematiche

ha determinato la perenzione dei diritti dell'attrice (memoriale, pag. 18 a

20).

Circa il fatto – sostenuto

dal Pretore – che egli unitamente all'arch. T______ si sarebbe adoperato negli

anni per sistemare il problema con interventi solo parzialmente riusciti e

avrebbe di conseguenza perso la possibilità di prevalersi dell'eccezione di

tardiva e non valida notifica dei difetti (loc. cit., pag. 20), l'appellante

obietta che ciò è avvenuto a titolo bonale con tutte le esplicite riserve di

rito e quindi senza rinunciare per atti concludenti a sollevare l'eccezione

(loc. cit., pag. 28 seg.).

10.

Che il rapporto sia

stato commissionato per localizzare i difetti all'origine delle infiltrazioni

d'acqua ma non per stabilire la responsabilità del venditore è un argomento che

non considera il contesto in cui esso è stato ordinato. L'allestimento del

rapporto segue temporalmente la segnalazione precedente dei difetti al

convenuto (sopra, consid. 8.1-8.4) come pure i tentativi messi in atto

dall'arch. T______ per conto dello stesso promotore (sopra, consid. 8.1.3) per

risolvere i problemi d'infiltrazione segnalati anche da altri comproprietari

(sopra, lett. F) e sui quali l'appellante non spende per altro parola. Né

costui confuta in sé il fatto – accertato dal Pretore – di avere aderito alla

decisione di coinvolgere l'ing. M______ B______ per individuare le cause dei

problemi che continuavano a riproporsi. Il convenuto si limita al proposito

a rilevare che l'assemblea dei condomini aveva deliberato "all'unanimità

dei presenti (convenuto escluso)" (memoriale, pag. 6 e 27) senza per

altro recare alcun elemento probatorio che smentisca l'accertamento pretorile,

posto come il richiamato verbale dell'8 giugno 2015 (doc. 2) non chiarisca la

questione. Certo, l'appellante obietta che la mancata contestazione del verbale

assembleare non significa che egli abbia accettato senza riserva

la

responsabilità per i difetti segnalati, ma ciò riguarda un'altra questione

(l'eventuale rinuncia tacita a sollevare l'eccezione di tardiva notifica). Ad

ogni buon conto lo scopo e la portata dell'esame – visto il contesto in cui è

stato richiesto – non potevano sfuggire al convenuto. Il quale riconosce del

resto che l'attrice ha scoperto i difetti veri e propri del condominio solo con

il rapporto 15 dicembre 2015, mentre non si pronuncia minimamente – e questa

Camera, vigendo il principio dispositivo (art. 55 CPC), non può intervenire

d'ufficio – sulle segnalazioni dei comproprietari alla base del rapporto.

11.

Ciò posto, non si

comprende perché tale rapporto non dovesse configurare una valida notifica

(cfr. al proposito Gauch, op.

cit., n. 2139). Quanto alla mancata notifica al venditore, l'obiezione non

manca di contraddizione, il convenuto avendo nello stesso memoriale eccepito

che "il mero invio di tale rapporto alle parti da parte del perito non

costituisce una tempestiva e valida notifica" (appello, pag. 19). Sia

come sia, basta il rilievo che il rapporto in questione era stato inviato anche

al comitato condominiale in cui – come ha accertato il Pretore (decisione

impugnata, pag. 4 n. 11) – agiva il figlio del convenuto, M______ H______, che

tuttavia non era un comproprietario (doc. 5), contrariamente al padre che lo

era all'epoca per una quota rilevante complessiva di 363/1000 (esame

del registro fondiario).

12.

Come cade nel vuoto il

rimprovero secondo cui l'attrice avrebbe potuto approfondire con incarico di

parte i difetti segnalati senza attendere due anni che il condominio

incaricasse l'ing. M______ B______. Al riguardo l'appellante si avvale di una

sentenza del Tribunale federale (STF 4A_293/2017 del 13 febbraio 2018 consid.

2.2.3), la quale però – come rileva il convenuto medesimo (memoriale, pag. 20)

– sottolinea che il committente (o compratore) non è tenuto a rivolgersi a un

esperto ma può effettuare la segnalazione sulla base di una semplice

presunzione prima ancora che il difetto sia accertato con certezza e dunque

prima ancora che il termine di notifica cominci a decorrere. Ora, nel caso

specifico è il convenuto stesso a riconoscere che la scoperta vera e propria dei

difetti è avvenuta in occasione del referto 15 dicembre 2015. Ciò comporta che

il termine di notifica per i difetti ivi rilevati poteva decorrere solo da quel

momento e non già – circostanza che non pretende per altro neppure l'appellante

– da quello precedente delle segnalazioni (o semplici presunzioni) che avevano

indotto la comunione dei comproprietari (dovendosi esaminare anche aspetti che

riguardavano le parti comuni o le parti esclusive di altri comproprietari,

sottratte alla libera disposizione dell'attrice) a sottoporre il problema a un

esperto e sulle quali il convenuto, come detto, non spende parola. Ciò rende

quindi superflua la questione relativa a una eventuale rinuncia tacita a sollevare

l'eccezione di tardiva e non valida notifica dei difetti.

13.

Quanto al fatto che

l'attesa di due anni avrebbe determinato la prescrizione delle sue "coperture

assicurative" (di committente), l'appellante perde di vista – come

osserva a ragione l'appellata (risposta all'appello, pag. 16 seg.) – che in

tale periodo di tempo egli ha disposto (tramite l'arch. T______) degli

interventi che non hanno risolto la situazione (doc. 2 e doc. 5) e che,

comunque sia, egli sapeva almeno dal 2009/2011 delle infiltrazioni nel garage e

sul terrazzo (doc. 5, pag. 2). Se egli ha perso i propri diritti di garanzia,

va dunque rimesso alle sue responsabilità.

Complementi

della B______ SA del 14 marzo (doc. N) e del 4 maggio 2016 (doc. M)

14.

L'appellante deplora

che il Pretore non abbia esaminato la tempestività di tali rapporti ritenendo a

torto che ogni altro difetto in seguito segnalato si riconduceva a quelli

appurati nel referto del 15 dicembre 2015. In realtà – fa valere il convenuto –

il rapporto del 4 (recte: 14) marzo 2016 (doc. N) identificava una nuova

problematica, non riconducibile al tetto ma all'interno dell'appartamento, ovvero

la condensazione tra la parete esterna in calcestruzzo e il rivestimento

interno in cartongesso a causa del mancato completamento dell'isolamento

termico e della barriera a vapore presso il serramento. E anche in questo caso

la controparte avrebbe notificato tardivamente il difetto, un anno dopo (il 16

febbraio 2017). Senza contare che il complemento del 4 maggio 2016 (doc. M)

poneva l'accento dell'errore in capo al progettista arch. T______ (memoriale,

pag. 20 seg. e 29 seg.).

La doglianza non può

trovare ascolto. A ben vedere già il referto 15 dicembre 2015 ravvisava "soluzioni

di continuità nell'isolamento termico e nelle impermeabilizzazioni, che possono

favorire l'esistenza di ponti termici e la condensazione del vapore" e

rilevava nell'attico del blocco nord (G______) una parete perimetrale umida o

bagnata presso la finestra che poteva ricondursi a una "errata scelta e

stratificazione dell'isolamento termico e barriera vapore sotto pavimento"

e che poteva contribuire anche "alla diffusione d'acqua (condensato)

nell'appartamento 6° piano" (doc. O, pag. 1 e 4 seg.). A parte ciò,

l'appellante trascura che il problema di condensazione riscontrato nell'attico

G______ è stato confermato il 17 febbraio 2016 in esito a una ispezione con

sondaggio nella parete ed è stato rilevato "con ogni probabilità"

nell'appartamento del dott. F______ C______ che mostrava gli stessi "sintomi"

presso alcuni serramenti dopo ispezione dell'8 marzo 2016 in seguito a

un'ulteriore segnalazione del giorno precedente per una "venuta d'acqua

in corridoio 6° piano". Ciò posto, la notifica del difetto il 14 marzo

2016.

al convenuto medesimo (doc. N, in calce) non poteva dirsi intempestiva e

non valida. Che poi il complemento del 4 maggio 2016 accennasse a una

responsabilità (non ancora prescritta) del progettista e della direzione

lavori, arch. T______, nulla muta ai fini della valutazione dei rapporti tra le

parti in causa. Anche al riguardo l'appello è destinato all'insuccesso.

Raccomandata

del 16 febbraio 2017 (doc. L)

15.

Per scrupolo,

l'appellante eccepisce come tardiva anche questa notifica siccome essa –

indicante costi di riparazione dei difetti costruttivi di complessivi fr.

2'669'525.45 – contemplerebbe sia i difetti di cui alla segnalazione del 1°

marzo 2013, sia quelli di cui al rapporto 15 dicembre 2015 della B______ SA e

ai suoi complementi. E siccome già le precedenti segnalazioni erano tardive, a

maggior ragione lo sarebbe la raccomandata del 16 febbraio 2017 (memoriale,

pag. 21 seg.). Dopo quanto testé illustrato nei considerandi precedenti in

relazione alla tempestività delle precedenti segnalazioni, la questione della tardività

– come pure della validità, sotto il profilo del contenuto (memoriale, pag. 30

seg.) – della lettera 16 febbraio 2017 è tuttavia superata. Anche perché la

stessa appellata riconosce trattarsi dei medesimi difetti costruttivi d'isolazione

(risposta all'appello, pag. 18). Al riguardo non giova dunque attardarsi.

Raccomandata

del 7 marzo 2017 (doc. I)

16.

Medesimo discorso vale

per la nuova segnalazione del 7 marzo 2017 che, come evidenzia l'appellante,

non notifica alcun nuovo difetto ma si limita a chiedere un incontro e acclude

un'ulteriore relazione tecnica in punto ai noti problemi (memoriale, pag. 22

seg. e 31 seg.).

Segnalazioni

successive fra il 2019 e il 25 ottobre 2022 (doc. U, V, Z, AA, LLL)

17.

Identiche

considerazioni valgono infine per le segnalazioni del 29 aprile (doc. V) e del 3

maggio 2019 (doc. U) come pure per quelle del 6 febbraio (doc. Z) e del 12

marzo 2020 (doc. AA), dal momento che esse si riferiscono agli stessi difetti

di umidità, macchie e infiltrazioni d'acqua già segnalati (memoriale, pag. 23 e

32; risposta all'appello, pag. 19). Sulla lettera 25 ottobre 2022 (doc. LLL)

non occorre invece esprimersi. Come rileva lo stesso appellante, il documento non

era stato acquisito agli atti poiché il Pretore con ordinanza 14 aprile 2023

aveva respinto un'istanza di assunzione di nuove prove dell'attrice proprio per

il motivo che la domanda riguardava l'ennesima notifica di macchie di umidità,

muffa e infiltrazioni d'acqua, e quindi non un nuovo aspetto.

18.

Se ne conclude che,

tranne per un minimo aspetto (la pendenza della terrazza: sopra, consid. 8.4),

l'appello vede la sua sorte segnata. Le spese processuali calcolate sulla base

di un valore litigioso di fr. 1’691'608. 40 (sopra, lett. P, R), determinante

anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, seguono la

soccombenza pressoché totale dell'appellante (art. 106 CPC). La tardiva

notifica dell’errata pendenza della terrazza non conduce a porre parte delle

spese processuali a carico dell’appellata, trattandosi come detto di un aspetto

minimo. Le spese processuali, calcolate secondo quanto prescritto dagli art. 2,

7.

e 13 LTG, ammontano a fr. 9’000.- onde tener conto del tema limitato della presente

decisione ma anche dell'importante dispendio causato dall'appello (memoriale di

34.

pag. e risposta all'appello di 25 pag.). Le ripetibili, quantificate sulla

base dell’art. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle

spese e dell’IVA e opportunamente ridotte ai sensi dell’art. 13 RTar, sono

fissate in fr. 6'000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

I. L’appello 23 ottobre 2023 di AP1 è parzialmente

accolto, nel senso che

la decisione 11 ottobre 2023 della

Pretura del Distretto di Lugano, sezione

3, è così riformata:

1.

L'eccezione di tardiva e

non valida notifica dei difetti sollevata dal convenuto è accolta limitatamente

alla segnalazione 1° marzo 2013 di non corretta pendenza della terrazza della

proprietà per piani n. _____ RFD L______-P______. Per il resto l'eccezione è

respinta.

2.

Invariato

3. Invariato

II. Le spese processuali della procedura di appello, di fr.

9'000.-, sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr.

6’000.- per ripetibili di seconda sede.

III. Notificazione:

- ocati ;

- .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

cancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF).