Disdetta del contratto di locazione, obblighi formali e contenutistici; valida rappresentanza; nullità della disdetta

Incarto n.

12.2023.141

Lugano

19 aprile 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

cancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SE.2022.333 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 25 novembre 2022 da

AO

1

patrocinata dall’ PA 2

contro

AP

1

patrocinata dall’ PA 1

chiedente di accertare la nullità della disdetta del rapporto di

locazione comunicatale

l’11 luglio 2022;

domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore ha accolto con

decisione 4 ottobre

2023;

appellante la convenuta con appello 6 novembre 2023, con cui

chiede la riforma della

sentenza impugnata nel senso di respingere la petizione, con

protesta di spese e

ripetibili di entrambe le sedi;

mentre con risposta 21

febbraio 2024 l’attrice chiede di respingere il gravame, con protesta di spese

e ripetibili di seconda sede;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

Con contratto del 26 maggio 2021, la AP 1 (locatrice) ha concesso in

locazione alla AO 1 (conduttrice) la superficie commerciale adibita a

ristorante, discoteca al piano -1, saletta al 1° piano, appartamento al 2°

piano, ufficio, lavanderia e posteggi nello stabile denominato “__________” in

via __________, __________ (doc. B). Il contratto, di durata indeterminata,

prevedeva un diritto alla disdetta annuale per il 31 maggio (la prima volta per

il 31 maggio 2026), con preavviso di 6 mesi, e una pigione mensile di fr.

30'000.- oltre a spese accessorie (integralmente a carico della conduttrice).

B.

Con raccomandata 2 giugno 2022 l’avv. PA 1 e l’MLaw L__________, in

rappresentanza della locatrice, hanno fra le altre cose diffidato la

conduttrice a versare le pigioni rimaste scoperte (aprile e giugno 2023), per

un importo complessivo di fr. 44'620.-, entro 30 giorni, con la comminatoria

che trascorso infruttuosamente detto termine la AP 1 avrebbe pronunciato la

disdetta del contratto per mora ex art. 257d CO (doc. C).

C.

In data 11 luglio 2022 alla conduttrice è stata notificata, tramite

modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione, con effetto a

decorrere dal 31 agosto 2022 (doc. D).

D.

Con istanza 2 settembre 2022 la locatrice, rappresentata dall’avv. PA

1, ha postulato innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano (sezione 4) l’espulsione

della conduttrice dall’ente locato nella procedura sommaria di tutela nei casi

manifesti (inc. SO.2022.4127).

E.

Previo inoltro dell’istanza di conciliazione in data 11 agosto 2022,

esperimento infruttuoso del tentativo di conciliazione e ottenimento

dell’autorizzazione ad agire in data 27 ottobre 2022, con

petizione 25 novembre 2022 la conduttrice ha convenuto la locatrice innanzi

alla medesima Pretura chiedendo di accertare la nullità della disdetta per

mancato rispetto della forma scritta (art. 266l e 266o CO), in quanto dalla

stessa non sarebbe evincibile né chi fosse la persona fisica incaricata di

rappresentare la società né l’identità di chi aveva apposto la firma autografa

sul modulo ufficiale (inc. SE.2022.333).

F.

In data 7 novembre 2022 la locatrice ha ritirato la propria istanza

di espulsione, in attesa di conoscere l’esito della suddetta procedura di

contestazione della disdetta. Di conseguenza, la procedura di cui all’inc.

SO.2022.4127 è stata stralciata per desistenza con decisione 23 novembre 2022.

G. Con

osservazioni 16 gennaio 2023 la locatrice, sempre rappresentata dall’avv. PA 1,

ha postulato di respingere la petizione 25 novembre 2022 della controparte, dal

momento che la sua disdetta sarebbe perfettamente valida. In particolare, ha ribadito

che la firma apposta sul modulo di disdetta apparteneva riconoscibilmente all’avv.

S__________, che unitamente all’avv. PA 1 (quali contitolari dello studio

legale F__________) era stato incaricato della sua rappresentanza. Ha pure

osservato che tale circostanza era nota alla controparte, che in precedenza

aveva già interloquito con uno o l’altro legale o collaboratore di tale studio

(doc. 1, doc. 2), senza mai eccepire alcunché. La convenuta ha altresì prodotto

quale doc. 3 una dichiarazione del 12 gennaio 2023 con cui l’avv. S__________ affermava

di essersi occupato unitamente all’avv. PA 1 del mandato conferito dalla AP 1

per la gestione del rapporto locativo e di essere il firmatario della disdetta

in questione, e quale doc. 4 una dichiarazione del 13 gennaio 2023 con la quale

la AP 1, per il tramite di B__________ e A__________ (a quel tempo presidente,

rispettivamente membro del CdA con firma collettiva a due), indicava di aver

conferito mandato di patrocinio allo studio legale F__________ e dunque

indistintamente agli avv. PA 1 o S__________ o agli altri collaboratori dello

studio, e ratificava incondizionatamente il loro agire, ivi compresa la

pronuncia della disdetta in questione.

H.

In occasione del dibattimento del 26 gennaio 2023, la parte attrice

ha prodotto quale doc. E una procura della AP 1 relativa al contratto di

locazione, rilevando che la stessa era stata conferita personalmente all’avv. PA

1 senza facoltà di subdelega. La parte convenuta ha invece ribadito la validità

del rapporto di rappresentanza e messo in discussione quello dell’avv. PA 2 in

favore della controparte (in particolare per assenza di una procura). In

occasione del medesimo dibattimento si sono svolte anche le arringhe finali, ove

le parti si sono riconfermate nelle proprie antitetiche posizioni.

I.

Con decisione 4 ottobre 2023 il Pretore ha accolto la petizione,

accertando la nullità della disdetta 11 luglio 2022 e ponendo la tassa di

giustizia (fr. 2'300.-), le spese (fr. 200.-) e le ripetibili (fr. 4'000.-) a

carico della convenuta.

J.

Con appello 6 novembre 2023 la convenuta si è aggravata contro

questa decisione, chiedendone la riforma nel senso di respingere la petizione,

con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.

K.

Con risposta 21 febbraio 2024 l’attrice si è opposta al gravame chiedendo

di respingerlo, pure con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.

E considerato

in diritto:

Considerandi

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore litigioso supera la soglia testé

menzionata.

2.

I termini di impugnazione e

risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). L’appello 6 novembre 2023

contro la decisione 4 ottobre 2023 è pertanto tempestivo, così come la risposta

all’appello 21 febbraio 2024.

3.

Con l’impugnata decisione, il

Pretore ha innanzitutto esposto dottrina e giurisprudenza in relazione alla

forma della disdetta (art. 266l CO) e ai requisiti della forma scritta (art. 12

seg. CO), osservando in particolare che l’apposizione della firma autografa è

necessaria, che ciò soddisfa l'esigenza di poter attribuire una dichiarazione a

una persona chiaramente identificabile, che una disdetta può essere notificata

anche tramite un rappresentante, ma solo se il rapporto di rappresentanza

risulta in maniera inequivocabile dal formulario stesso o dallo scritto

accompagnatorio, che la disdetta notificata da un rappresentante non

autorizzato è priva di effetti ex tunc ed è quindi nulla e che tale nullità

non può essere sanata da una ratifica a posteriori da parte della locatrice.

Con riferimento alla concreta fattispecie, il primo

giudice ha evidenziato che il modulo ufficiale di disdetta (doc. D), privo di

lettera accompagnatoria, indicava quale mittente la locatrice AP 1, rappresentata

dal proprio CdA e per esso dallo studio legale F__________ e recava in calce una

firma non specificata, che poi è risultata appartenere all’avv. S__________. Ha

nel seguito osservato che secondo la procura agli atti, AP 1 aveva incaricato

quale suo rappresentante il solo avv. PA 1 (già suo membro del CdA) senza

facoltà di subdelega, che lo studio legale F__________ non costituisce

un’entità giuridica e non poteva neppure essere designato quale titolare del

mandato, come pure che S__________ non poteva dunque firmare in qualità di suo

organo, né tantomeno quale organo di AP 1 (né formale né di fatto). Avendo

anche escluso che la dichiarazione di ratifica del 13 gennaio 2023 degli organi

della AP 1 potesse sanare la lacuna, il Pretore ha pertanto sancito la nullità

della disdetta. Infine, ha scartato la censura della parte convenuta relativa

alla mancata produzione della procura rilasciata dall’attrice in favore

dell’avv. PA 2.

4.

Con l’appello in esame la AP 1

si oppone a tali accertamenti, osservando innanzitutto che la firma

dell’avv. S__________ era ben riconoscibile per la controparte e che quest’ultimo

non ha mai preteso di essere un suo organo, avendo egli agito quale contitolare

dello studio legale F__________ (che peraltro essendo una società di

persone, costituisce un’entità giuridica) in virtù della procura da lei conferita.

A tal proposito, l’appellante rileva che,

a prescindere dal testo formale della

procura, l'ampiezza della facoltà di rappresentanza e la facoltà di subdelegare

attengono innanzitutto al rapporto interno tra mandante e mandataria e può

risultare anche da atti concludenti se il partner contrattuale può dedurre il

rapporto di rappresentanza dalle circostanze (art. 33 cpv. 3 CO), come pure che

nella fattispecie essa consentiva la subdelega ed era estesa a tutti i legali e

ai praticanti legali dello studio. Ciò sarebbe attestato dalla dichiarazione

della mandante del 13 gennaio 2023 (doc. 4, del tutto trascurato dal Pretore)

oltre che dai doc. 1-3 (scambi di corrispondenza intercorsi fra il

patrocinatore della conduttrice e l’avv. S__________ o il praticante dello

studio, dichiarazione del 12 gennaio 2023 dell’avv. S__________). L’appellante

ne deduce che l’avv. S__________ era un valido rappresentante della locatrice

allorché ha sottoscritto la disdetta. Ma se anche così non fosse, essa invoca

l’ammissibilità di una ratifica a posteriori ex art. 38 CO, che pure potrebbe

avvenire sia espressamente che per atti

concludenti e sarebbe nel caso concreto attestata dai doc. 1-4 e dal doc. C.

Infine, l’appellante rimprovera alla controparte di

non aver mai messo in dubbio la validità della rappresentanza e della disdetta

prima dell’avvio della presente controversia e anzi di averla riconosciuta

perlomeno per atti concludenti mediante il suo comportamento pregresso, ciò che

equivarrebbe a un agire in mala fede (art. 2 cpv. 2 CC).

5.

Malgrado le considerazioni

dottrinali e giurisprudenziali già esposte dal primo giudice, vale comunque la

pena ribadire i seguenti concetti.

Ai sensi dell’art. 266l CO la disdetta per locali d’abitazione

e commerciali dev’essere data per scritto e, se emana dalla parte locatrice, mediante

un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata alla parte conduttrice

la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della

locazione. Lo scopo del modulo di disdetta è di informarla sui suoi diritti, in

modo che essa possa difendersi in maniera adeguata (STF 4A_256/2020 del 3

novembre 2020 consid. 3.1.4).

Si tratta di una forma scritta qualificata che

riguarda non solo il modo, ma anche il contenuto della comunicazione, che

dev’essere chiaro. La forma scritta è regolata dagli art. 12 seg. CO e

presuppone in particolare la firma autografa dell’estensore, ciò che risponde

all’esigenza di poter attribuire la dichiarazione a una persona chiaramente

identificabile (DTF 140 III 54 consid. 2.3; STF 4A_193/2018 del 27 luglio 2018 consid.

4.1.1, 4A_196/2016 del 24 ottobre 2016 consid. 3.1.2). Giusta quanto

evidenziato dal Tribunale federale, il diritto della locazione è un settore giuridico

caratterizzato dal formalismo, ove è opportuno mostrarsi rigorosi

nell’esaminare il rispetto delle prescrizioni di forma e non consentire di

principio eccezioni alle regole stabilite nell'interesse della parte

conduttrice (STF 4A_196/2016 del 24 ottobre 2016 consid. 3.1.2).

La risoluzione di un contratto è un diritto formatore

esercitato con una dichiarazione giuridica unilaterale, che può anche emanare da

un rappresentante di una parte del contratto ai sensi dell’art. 32 seg. CO (STF

4A_196/2016 del 24 ottobre 2016 consid. 4.1.1, 4A_478/2015 del 20 maggio 2016

consid. 3.1). Questi deve agire per conto di tale parte e firmare come suo rappresentante,

ritenuto che i nomi della parte rappresentata e del rappresentante devono di

principio figurare sul modulo di disdetta (STF 4A_193/2018 del 27 luglio 2018

consid. 4.1.1). Il Tribunale federale ha però già sottolineato che anche una

disdetta senza un’indicazione esplicita o con un’indicazione carente può, in

determinati casi, essere valida, se il destinatario può dedurre chiaramente

dalla disdetta o da altre circostanze, secondo i principi della buona fede e

dell’affidamento, che chi pronuncia la disdetta agisce quale valido

rappresentante della parte contrattuale (STF 4A_12/2010 del 25 febbraio 2010

consid. 3.4.1, 4A_256/2020 del 3 novembre 2020 consid. 3.1.4).

La disdetta pone fine a un rapporto giuridico e ha

effetto dal momento in cui entra nella sfera di influenza del destinatario. Le

condizioni per la sua validità devono pertanto essere soddisfatte in quel

momento. Essa è inoltre irrevocabile e in linea di principio non può essere

subordinata a condizioni (DTF 128 III 129 consid. 2, 108 II 190 consid. 3; STF 4A_196/2016

del 24 ottobre 2016 consid. 3.1.2, 4A_478/2015 del 20 maggio 2016 consid. 3.1).

Se non rispetta le menzionate condizioni di forma, in particolare qualora non

sia stata comunicata da un rappresentante autorizzato, la disdetta di un

contratto di locazione è nulla ai sensi dell’art. 266o CO (STF 4A_196/2016 del

24.

ottobre 2016 consid. 3.1.1, STF

4A_193/2018 del 27 luglio 2018 consid. 4.1.1).

Se un tale vizio possa essere sanato da una successiva

ratifica ai sensi dell’art. 38 CO è una questione controversa. Ciò poiché subordinare

la validità ed efficacia di una disdetta alla sua successiva ratifica significa

creare una situazione giuridica incerta (“Schwebezustand”) finché una

tale ratifica non sia eventualmente pronunciata (STF 4A_478/2015 del 20 maggio

2016.

consid. 3.1, DTF 108 II 190 consid.

3). Una parte della dottrina la ritiene ammissibile (Bohnet/Dietschy-Martenet in: Commentaire pratique Droit du

bail à loyer et à ferme, 2a ed. 2017, n. 19 ad art. 266a; Müller in: SVIT, Das schweizerische

Mietrecht Kommentar, 4a ed. 2018, n. 28 ad Vorbemerkungen zu Art.

266–266o). Un’altra parte lo esclude (Higi/Bühlmann

in: Zürcher Kommentar OR, 5a ed. 2020, n. 73 seg. ad Vorbemerkungen

zu Art. 266–266o; Weber in: Basler

Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed. 2020, n. 4 ad art. 266o). Il

Tribunale Federale, nella DTF 108 II 190 consid. 3, si è allineato a questa seconda

visione, per poi allentare la sua giurisprudenza e ammettere un’eccezione

qualora il destinatario non si è trovato in una situazione di incertezza

giuridica (STF 4A_478/2015 del 20 maggio 2016 consid. 3.1; DTF 128 III 129

consid. 2).

Di principio, la nullità della disdetta può essere

invocata in qualsiasi momento e l’autorità competente può verificarla d’ufficio,

anche in assenza di contestazioni (IICCA del 3 giugno 2020, inc. 12.2019.127,

consid. 9 e 10). Non è dunque neppure necessario eccepirla entro il termine di

contestazione dell’art. 273 CO, riservato l’abuso di diritto (DTF 121 III 156

consid. 1c).

6.

Giova altresì sottolineare che

ciascuna azione giudiziale dev’essere sorretta dal presupposto processuale

dell’interesse degno di protezione (art. 59 cpv. 2 lett. a CPC) e che tale

interesse dev’essere pratico, nel senso che il diritto non si presta a rispondere

a questioni giuridiche meramente astratte e prive di effetti sulle relazioni

giuridiche concrete riferite a una parte (v. Trezzini

in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa

ed., Vol. 1, n. 43 ad art. 59 CPC). Inoltre, giusta l’art. 2 cpv. 1 CC, ognuno

è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell’esercizio dei propri diritti

come nell’adempimento dei propri obblighi. Il manifesto abuso del proprio

diritto non è protetto dalla legge (art. 2 cpv. 2 CC). L’assenza di interesse

degno di protezione costituisce uno scenario classico in cui può manifestarsi

l’abuso di diritto. Commette in effetti un abuso manifesto colui che pretende

di esercitare un diritto senza avere alcun interesse. Un altro scenario

classico è costituito dal comportamento contraddittorio (venire contra

factum proprium), laddove l’abuso consiste nell’invocare un diritto mentre

con il proprio comportamento la parte ha lasciato intendere altro.

7.

Ora, la petizione di AO 1 si

incentra su aspetti formali, lamentando da un lato l’assenza di personalità

giuridica dello studio legale F__________, e dall’altro l’impossibilità di

comprendere di chi sia la firma autografa apposta sul modulo della disdetta. Essa

omette tuttavia di spiegare quale sia il suo interesse pratico a sollevare tali

aspetti, e meglio non pretende di non essere stata posta nelle condizioni di

poter esercitare opportunamente i suoi diritti di difesa riferiti alla disdetta

(contestazione della medesima, rispettivamente richiesta di protrazione del

contratto di locazione) o di essere stata ostacolata nel loro esercizio. Essa

cioè non spiega in quale misura l’identificazione della firma di un avvocato

piuttosto che di un altro dello studio legale F__________ sul modulo di

disdetta abbia avuto incidenza sull’esercizio di quei diritti. La medesima

neppure spiega quale incertezza giuridica le avrebbe provocato il fatto di non

sapere quale avvocato del suddetto studio avesse firmato il modulo, né rende

verosimile di aver nutrito dei dubbi che la disdetta originasse e fosse

attribuibile alla parte locatrice. Difatti, la corrispondenza intercorsa fra le

parti prima della sua pronuncia (v. doc. C e doc. 1) attesta che il

patrocinatore di AO 1, avv. PA 2, sapeva benissimo che lo studio legale F__________

(indipendentemente dalla forma giuridica cui esso può fare riferimento),

rappresentava la locatrice AP 1, avendo interloquito indistintamente con l’uno

o con l’altro avvocato del suddetto studio, rispettivamente con il praticante

legale, senza nulla chiedere o eccepire se non con l’avvio della causa

giudiziaria, entrando in contrasto in maniera contraddittoria con la posizione

precedentemente assunta e che era suscettibile di suscitare un legittimo

affidamento. Oltretutto la conduttrice medesima, sia nella sua istanza di

contestazione della disdetta 11 agosto 2022 (pag. 1), sia nella successiva

petizione 25 novembre 2022 (pag. 1), ha indicato lo studio legale F__________

(ovvero non il solo avv. PA 1) quale rappresentante della controparte.

In definitiva gli atti dimostrano che, indipendentemente

da chi abbia firmato il modulo, la conduttrice sapeva perfettamente qual era il

rapporto contrattuale oggetto della disdetta come pure che la stessa originava

dalla AP 1, non aveva serie ragioni per dubitare della sua validità ed è stata

adeguatamente informata sui propri diritti (che ha potuto esercitare). In

siffatte circostanze, la sua obiezione formale risulta priva di un interesse

degno di protezione, in contrasto con l’art. 2 cpv. 2 CC e costituisce un

manifesto abuso di diritto. Di conseguenza la petizione avrebbe potuto finanche

essere considerata irricevibile.

In ogni caso, a titolo abbondanziale, si possono fare

le seguenti considerazioni.

8.

Secondo il tenore della procura

del 14 febbraio 2022 agli atti quale doc. E la AP 1, rappresentata da A__________

e B__________, ha conferito procura «all’Avv. PA 1 dello Studio legale e notarile F__________

[…], perché abbia a rappresentarla singolarmente o

congiuntamente nell’ambito di ogni questione direttamente ed indirettamente

connessa con il contratto di locazione sottoscritto in data 26.05.2021 da AP 1

e AO 1 (__________ SA), relativo all’immobile denominato “__________”». Trattasi

quindi di una procura di natura personale e individuale, ma l’appellante

sostiene che essa sia stata estesa per atti concludenti, come pure rinvia

all’art. 33 cpv. 3 CO.

9.

Di principio la procura ai

sensi dell’art. 32 cpv. 1 CO può essere conferita a un rappresentante in

qualsiasi forma, esplicitamente o implicitamente per atti concludenti (DTF 99

II 159 consid. 2b, 85 II 22 consid. 1), anche solo tollerando consapevolmente

che esso si comporti come tale (cosiddetta procura interna per tolleranza, cfr.

anche IICCA del 18 agosto 2015, inc. 12.2014.227, consid. 6.1). Una simile

procura sussiste anche se la parte rappresentata non è a conoscenza del fatto

che un’altra persona si presenta come sua rappresentante, ma prestando la

dovuta attenzione avrebbe dovuto accorgersene, e se cumulativamente la

rappresentante può in buona fede interpretare il comportamento della parte

rappresentata come un’autorizzazione (cfr. DTF 141 III 289 consid. 4.1, STF

5A_500/2010 del 12 ottobre 2010 consid. 6.2.2).

Un vincolo della parte rappresentata può pure sorgere

secondo quanto previsto dall’art. 33 cpv. 3 CO (procura esterna apparente) e in

particolare se essa induce una persona terza a presumere l’esistenza di poteri

di rappresentanza più estesi di quelli effettivamente conferiti con un

comportamento che può consistere in un’azione positiva, ma anche in un

comportamento passivo, rispettivamente in un’omissione o una tolleranza

consapevole o normativamente a lei imputabile (cfr. DTF 120 II 197 consid. 2b/aa

e bb, 131 III 511 consid. 3.2).

10.

Nel caso concreto, il doc. 1 attesta,

come detto, uno scambio di corrispondenza relativo al rapporto locativo in

esame nel quale l’avvocato della parte conduttrice (avv. PA 2) si interfacciava

con il praticante dello studio legale F__________ (MLaw L__________),

trasmettendo lo scritto per conoscenza anche alla sua mandante (“c.p.c.

cliente”), rispettivamente il suddetto praticante legale comunicava

all’avvocato della conduttrice, per conto della parte locatrice (pure messa in

copia), questioni inerenti al contratto e a una relativa procedura giudiziaria.

Lo scritto di diffida di cui al doc. C, firmato per procura (“p.p.”) dall’avv.

S__________ e trasmesso alla parte conduttrice con copia alla parte locatrice,

certifica che anche il medesimo era coinvolto nell’incarico di rappresentanza

(v. anche doc. 3). Da questi scritti si deduce non solo che la parte locatrice

era al corrente di una rappresentanza più estesa rispetto a quella fissata

nella procura e quantomeno la tollerava (cfr. doc. 4), ma anche che ciò era riconoscibile

per la parte conduttrice per il tramite del suo rappresentante e che pure la

medesima si è adattata a queste modalità.

11.

Ne deriva che, anche a

prescindere da quanto sopra esposto ai consid. 6 e 7, si dovrebbe ammettere

un’avvenuta estensione per atti concludenti della procura conferita dalla AP 1

all’avv. PA 1. Non occorre pertanto approfondire l’eventualità e

l’ammissibilità di una ratifica a posteriori ex art. 38 cpv. 1 CO.

12.

In conclusione, dovendo la

disdetta 11 luglio 2022 essere ritenuta valida, l’appello è pertanto accolto,

con conseguente riforma della decisione impugnata.

Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla

base di un valore litigioso di almeno fr. 1'080’000.- (come stabilito dal

Pretore e non contestato in questa sede), seguono la soccombenza della parte

appellata (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese processuali ammontano a fr. 10’000.-

(art. 2 cpv. 1 e 2, 7, 8 cpv. 1 e 13 LTG). Le ripetibili, quantificate sulla

base dell’art. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 e dell’art. 13 cpv. 1 RTar,

tenuto pure conto delle spese e dell’IVA, ammontano a fr. 5’000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

1. L’appello

6 novembre 2023 di AP 1 è accolto.

Di

conseguenza, la decisione 4 ottobre 2023 della Pretura del Distretto di Lugano,

Sezione 4 (inc. SE.2022.333) è così riformata:

1. Nella misura in cui è ricevibile, la

petizione è respinta.

2. La tassa di giustizia di fr. 2'300.-

e le spese di fr. 200.-, già anticipate dalla parte attrice, rimangono a suo

carico, con l’obbligo di rifondere alla convenuta fr. 4'000.- a titolo di

ripetibili.

3. Invariato.

2. Le

spese processuali della procedura d’appello, pari a fr. 10’000.-, sono a carico

di AO 1, che rifonderà a AP 1 fr. 5’000.- per ripetibili di seconda sede.

3. Notificazione:

-

;

-

.

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

cancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il

ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale

unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).