Locazione, sfratto, casi manifesti

Incarto n.

12.2023.143/149

Lugano

16 gennaio 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

cancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SO.2023.644 della Pretura della

giurisdizione di Locarno-Città - promossa con istanza 25 agosto 2023 da

AO 1 Zurigo

rappr. da: RA 1

contro

AP 1

AP 2

chiedente nella procedura sommaria a

tutela dei casi manifesti l’espulsione immediata

dei convenuti dall’ente locato;

domanda avversata dai convenuti e che il

Pretore aggiunto ha accolto con decisione 20

ottobre 2023;

appellanti i convenuti con appello 9 novembre 2023, con cui chiedono di conferire

effetto sospensivo al loro

gravame, di non entrare nel merito della richiesta di

espulsione o subordinatamente di

concedere loro un termine di grazia di almeno 30

giorni e di ammetterli al

beneficio dell’assistenza giudiziaria, con protesta di spese e

ripetibili;

mentre con osservazioni 27 novembre 2023

l’istante si è opposta al gravame,

postulandone la reiezione;

letti ed esaminati gli atti e i

documenti di causa;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

Con contratto 15/23 gennaio 2020 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1, a partire dal 1°

febbraio 2020, un appartamento sito nello stabile in via __________, __________,

per una pigione mensile di fr. 2'000.- e spese mensili di fr. 270.- e un

annesso posteggio per fr. 150.- mensili (doc. A).

B.

Con separati scritti 10 maggio

2023 (doc. B), la locatrice ha diffidato la conduttrice nonché il di lei marito

AP 2 a saldare la pigione scoperta per i mesi di aprile e maggio 2023 (fr. 4'540.-

complessivi) entro 30 giorni, con la comminatoria della disdetta del contratto

per mora ai sensi dell’art. 257d CO. Contemporaneamente ha diffidato la

conduttrice al pagamento delle pigioni scoperte di aprile e maggio 2023

relative al posteggio (fr. 300.- complessivi), sempre con la comminatoria dell’art.

257d CO (doc. B).

C.

Costatata l’assenza di

pagamenti, con due separati moduli ufficiali del 26 giugno 2023 (doc. C) la

locatrice ha notificato alla conduttrice e al suo coniuge la disdetta del

contratto per il 31 luglio 2023. Gli inquilini non hanno tuttavia provveduto a

liberare l’abitazione.

D.

Con istanza 25 agosto 2023 AO

1 ha convenuto in giudizio AP 1 e AP 2 presso la Pretura della giurisdizione di

Locarno-Città postulando, nella procedura sommaria per la tutela nei casi

manifesti, la loro espulsione dall’ente locato.

E.

Con ordinanza 12 settembre

2023, notificata il 26 settembre 2023 per il tramite della Polizia comunale, il

Pretore aggiunto ha assegnato separatamente ai convenuti un termine di 15

giorni per formulare le loro osservazioni. Il 10/11 ottobre 2023 i convenuti

hanno chiesto che venisse loro assegnato un periodo di tempo sufficiente per

tradurre e presentare le loro contestazioni in lingua italiana, formulando poi

in via precauzionale delle osservazioni in lingua tedesca. In sostanza, essi

hanno sottolineato che AP 1 si trovava in difficoltà economiche temporanee a

lei non imputabili cagionate da una controversia sorta in Germania, che ella in

data 15 giugno 2023 aveva informato di ciò (come pure della sua assenza

all’estero) la rappresentante della locatrice e richiesto una dilazione dei

pagamenti, e che quest’ultima aveva preso contatto con loro solo il 17 agosto

2023. Unicamente in quel momento AP 1 avrebbe appreso dell’avvenuta pronuncia

della disdetta. Quest’ultima ha altresì espresso la sua volontà (tutt’ora

rimasta priva di riscontri) di pagare le pigioni arretrate, non appena

possibile.

F.

Con ordinanza 16 ottobre 2023

il Pretore aggiunto ha chiesto all’istante di comunicare se vi fosse la

necessità di far tradurre in italiano le osservazioni dei convenuti, o se la

decisione potesse essere emanata sulla base della loro presa di posizione in

tedesco. Il 19 ottobre 2023, l’istante ha dato il suo assenso alla pronuncia di

una decisione sulla base delle osservazioni 10 ottobre 2023.

G.

Con decisione 20 ottobre 2023

il Pretore aggiunto ha accolto l’istanza, ordinando l’espulsione dei convenuti

dall’ente locato, con le comminatorie di rito e seguito di spese processuali

(fr. 200.-) a loro carico in solido, senza assegnare ripetibili o indennità. In

sintesi, ha concluso per l’esistenza di un caso manifesto ex art. 257 CPC, dal

momento che i documenti agli atti dimostrano la validità della disdetta per

mora ex art. 257d CO e che le osservazioni dei convenuti relative alla

procedura pendente in Germania e alle loro difficoltà finanziarie non possono

avere alcuna influenza sull’esito della procedura.

H.

Con appello 9 novembre 2023

(formulato in tedesco con annessa traduzione italiana) AP 1 e AP 2 si sono

aggravati contro tale decisione, postulando in via preliminare il conferimento

dell’effetto sospensivo e in via principale l’annullamento del giudizio,

rispettivamente la sua riforma nel senso di non entrare nel merito della

richiesta di espulsione (con protesta di spese e ripetibili) e in via

subordinata (in caso di insuccesso del rimedio) l’assegnazione di un termine di

grazia di almeno 30 giorni per la liberazione dei locali e la ricerca di

un’abitazione sostitutiva (inc. 12.2023.143). Contestualmente, essi hanno

altresì chiesto l’ammissione all’assistenza giudiziaria (inc. 12.2023.149).

I.

Con osservazioni 27 novembre

2023 AO 1 si è opposta all’appello postulandone l’integrale reiezione e

rilevando che le pigioni scoperte ammontavano, a tale data, a fr. 21'552.- (come

da annesso conteggio).

J.

Con scritto 8 dicembre 2023

gli appellanti hanno postulato l’assegnazione di un termine di 10 giorni per

formulare una replica spontanea. L’11 dicembre 2023 essi sono stati informati

che per principio, questa Camera non fissa termini per presentare delle

repliche, in assenza di elementi di novità, ma che rimaneva comunque loro

riservato il diritto di presentare un allegato spontaneo entro un breve

termine. Ciò non è poi avvenuto.

E

considerato

in

diritto:

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2).

Nella

fattispecie tale valore supera la soglia testé menzionata, essendo

quantificabile in almeno fr. 14’520.- (pigione lorda complessiva per la durata

di sei mesi) qualora si consideri che in prima sede i convenuti non hanno

contestato (perlomeno non con la sufficiente chiarezza) la validità della

disdetta (cfr. STF 4A_565/2017 dell’11 luglio 2018 consid. 1.2.1 e 4A_99/2010

del 4 aprile 2011 consid. 2.1). L’appellabilità è comunque data anche solo

volendo considerare lo scoperto esistente al momento del primo giudizio,

corrispondente ad almeno fr. 14’319.-. La decisione pretorile era pertanto

appellabile, contrariamente a quanto indicato in calce alla medesima. La svista

non ha in ogni caso recato pregiudizio ai ricorrenti, il cui gravame viene

trattato quale appello con cognizione piena. Per legge, tale rimedio ha effetto

sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC).

Considerandi

2.

I termini di impugnazione e

risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314

cpv. 1 CPC), come rettamente indicato nella decisione impugnata.

Nel

caso concreto l’appello 9 novembre 2023 contro la decisione 20 ottobre 2023

(notificata il 30 ottobre 2023) è tempestivo, così come sono tempestive le

osservazioni 27 novembre 2023 dell’appellata.

3.

L’atto di appello deve

contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato

(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). La parte appellante deve spiegare non perché le

sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le

motivazioni del Pretore. Non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e

una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite

e circostanziate al giudizio pretorile, pena l’irricevibilità delle medesime.

Giusta

l’art. 317 cpv. 1 CPC, in sede di appello, nuovi fatti o nuovi mezzi di prova

sono considerati solo se vengono immediatamente addotti e dinnanzi alla

giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza

ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze. Trattandosi di

elementi che avrebbero teoricamente già potuto essere presentati innanzi alla

prima istanza, spetta alla parte che intende invocarli in secondo grado

dimostrare di aver fatto prova della diligenza da lei esigibile, ciò che

implica in particolare il dovere di esporre precisamente le ragioni che hanno

in precedenza impedito la loro produzione (STF 4A_334/2012 del 16 ottobre 2012

consid. 3.1).

4.

Secondo l'art. 257 cpv. 1 CPC,

l’autorità giudiziaria accorda la tutela giurisdizionale in procedura sommaria

se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e la

situazione giuridica è chiara (lett. b). Se queste condizioni non sono adempiute,

essa non entra nel merito della domanda (art. 257 cpv. 3 CPC) e la dichiara

inammissibile. L'ammissibilità della procedura sommaria della tutela

giurisdizionale nei casi manifesti è quindi soggetta a due condizioni

cumulative.

Innanzitutto,

i fatti sono incontestati se non sono stati contestati dalla parte convenuta, e

sono immediatamente comprovabili se possono essere accertati senza indugio e

senza troppe spese. Di regola la prova è addotta mediante la produzione di

documenti conformemente all'art. 254 cpv. 1 CPC. Se la parte convenuta fa valere

delle obiezioni motivate, concludenti e plausibili, che non possono essere

subito scartate e che sono di natura tale da far vacillare il convincimento dell’autorità

giudicante, la procedura dei casi manifesti è inammissibile. La situazione

giuridica è chiara se l'applicazione della norma al caso concreto si impone in

modo evidente con riguardo al testo legale o in base a una dottrina e una

giurisprudenza invalse. Per contro, la situazione giuridica non è di regola

chiara se la parte convenuta oppone delle obiezioni o eccezioni motivate sulle

quali non è possibile statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma

richiede l'emanazione di una decisione di apprezzamento o in equità con una

valutazione di tutte le circostanze del caso. Per impedire l’accoglimento di

una domanda fondata sull’art. 257 CPC non basta tuttavia che la parte convenuta

semplicemente sostenga che ci si trova in presenza di una simile situazione o

che la stessa potrebbe remotamente entrare in linea di conto (DTF 144 III 462

consid. 3.1, 141 III 23 consid. 3.2; STF

4A_250/2022 del 3 ottobre 2023 consid. 4.2).

5.

Con l’impugnativa, gli

appellanti contestano innanzitutto la valida rappresentanza di AO 1 da parte

della RA 1, non avendo essa prodotto una procura né per la disdetta, né per la

procedura giudiziaria.

6.

La capacità processuale, ivi

compresa la facoltà di rappresentanza, costituisce un presupposto processuale

ai sensi dell'art. 59 cpv. 2 lett. c CPC, che difettando conduce

all’inammissibilità dell’atto in discussione. La semplice mancanza della

procura è considerata invece una carenza formale, che può essere sanata non

solo entro un termine fissato a tal fine dal giudice (art. 132 cpv. 1 prima

frase CPC), bensì anche mediante ratifica a posteriori degli atti già

intrapresi, ai sensi dell'art. 38 cpv. 1 CO (STF 4A_131/2022 del 20 giugno 2023

consid. 4.3, 5D_142/2017 del 24 aprile 2018 consid. 3.1).

Nel

caso concreto, gli appellanti lamentano l’assenza di una procura per la prima

volta soltanto in questa sede, ovvero tardivamente. In precedenza, la facoltà

di rappresentanza di RA 1 non era mai stata messa in discussione; peraltro, è

stata tale società a sottoscrivere il contratto per conto della locatrice e a

gestire il rapporto di locazione (tant’è che gli appellanti medesimi, nelle

loro osservazioni di prima sede, l’hanno indicata quale rappresentante e

referente contrattuale) e a inviare le diffide nonché la disdetta. La censura,

sollevata con chiara malafede processuale, non può dunque rimettere in discussione

il giudizio di primo grado né mettere in dubbio la suddetta capacità di

rappresentanza.

7.

Gli appellanti rimproverano al

Pretore aggiunto di aver violato il loro diritto di essere sentiti, per non

aver considerato la loro richiesta del 10/11 ottobre 2023, e meglio per non

aver né accordato la proroga di termine da loro postulata, né indicato se le

osservazioni in tedesco potevano bastare o dovevano essere redatte in italiano

e per non aver predisposto un’udienza orale.

8.

Nell’ambito della procedura

sommaria, l’art. 253 CPC prevede alternativamente una presa di posizione

scritta oppure orale. Avendo il primo giudice optato ammissibilmente per la

procedura scritta, i convenuti non avevano pertanto diritto a un’udienza

(peraltro da loro neppure richiesta). Posto che le loro osservazioni sono

pervenute in Pretura l’11 ottobre 2023 (ovvero l’ultimo giorno utile), essi

neppure avevano diritto a una proroga; inoltre, le loro osservazioni in lingua

tedesca sono state tenute in considerazione dal giudice di prima sede (v. sopra

consid. E-G). Non è pertanto ravvisabile una violazione del loro diritto di

essere sentiti.

9.

Gli appellanti sottolineano

altresì che il caso in esame non avrebbe natura manifesta (art. 257 CPC). A

loro modo di vedere, la disdetta del contratto di locazione sarebbe nulla ex

art. 266o CO, dal momento che non è stata preceduta da una valida messa in mora

ex art. 257d CO. In primo luogo, la locatrice nella sua istanza di espulsione

avrebbe contraddittoriamente indicato che la sua diffida doc. B risalirebbe al

16.

maggio 2023, malgrado sia datata 10 maggio 2023. In secondo luogo,

quest’ultima non avrebbe dimostrato la valida notifica della diffida, ritenuto

che essi erano reperibili al loro indirizzo sino al 27 maggio 2023 e non

avrebbero ricevuto alcun avviso di ritiro. Successivamente, essi sarebbero

stati lungamente assenti per motivi lavorativi, come ben noto alla controparte,

e il 15 giugno 2023 avrebbero nuovamente segnalato la loro assenza sino ad

almeno il 31 agosto 2023 e fornito un indirizzo alternativo, sicché la

locatrice sarebbe stata al corrente della loro impossibilità di ritirare la corrispondenza.

A comprova di ciò, essi rinviano a un loro scritto del 30 novembre 2022 annesso

all’impugnativa e alla testimonianza del custode “__________”. A mente degli

appellanti, la diffida sarebbe oltretutto erronea e inefficace dal momento che

pretende fr. 4'540.- da ciascun coniuge, ovvero il doppio dell’importo rimasto

scoperto.

10.

Ora, trattasi ancora una volta

di censure mai avanzate in prima sede, ove i convenuti non avevano contestato né

la loro mora, né la validità della diffida e della relativa notifica, né la

violazione dell’art. 266o CO, né il mancato adempimento dei presupposti di cui

all’art. 257 CPC, bensì avevano sollevato, e solo in termini generici, la loro

irreperibilità in Svizzera e la loro volontà di saldare le pigioni arretrate il

prima possibile (cfr. sopra consid. E). Esse sono dunque tardive e irricevibili

(art. 317 CPC). Ciò solo già conduce all’insuccesso dell’appello.

11.

Comunque sia, premesso che la

menzionata discrepanza relativa alla data della diffida è del tutto ininfluente

ai fini del giudizio mancando nel gravame qualsivoglia conclusione sulle

conseguenze che vi si dovrebbero trarre, si ricorda che in presenza di

un’abitazione familiare, la diffida ex art. 257d CO dev’essere notificata

separatamente al conduttore e al suo coniuge (art. 266n CO), come avvenuto nel

caso concreto.

12.

In relazione alla notifica dei

vari atti, malgrado la tardività delle contestazioni appellatorie, si può in

via abbondanziale evidenziare quanto segue.

In

caso di assenza prolungata spetta alla parte conduttrice organizzarsi affinché

possa prendere conoscenza della corrispondenza concernente la locazione e, se

necessario, comunicare alla parte locatrice l'indirizzo al quale può essere

raggiunta. In assenza di una simile comunicazione o di pattuizioni contrarie,

la parte locatrice può in buona fede ritenere quale valido recapito l’indirizzo

indicato sul contratto di locazione, e le notifiche ivi trasmesse sono ritenute

valide (STF 4A_67/2021 dell’8 aprile 2021 consid. 5.2, IICCA del 14 dicembre

2021, inc. 12.2021.84, consid. 18.3). Nell’ambito delle comunicazioni fra

privati e in particolare della trasmissione della disdetta del contratto di

locazione, una notifica viene di regola considerata come avvenuta quando l’atto

giunge nella sfera di influenza del destinatario (teoria della ricezione

assoluta, cfr.

STF 4A_293/2016 del 13 dicembre 2016

consid. 4.1, 4A_74/2011 del 2 maggio 2011 consid. 3). In casi particolari (come

in caso di invio di una diffida ex art. 257d CO) si applica piuttosto la teoria

della ricezione relativa, basata sul momento dell’effettiva ricezione della

comunicazione. Tuttavia, anche in tale evenienza, se il destinatario non ritira

la raccomandata, essa è considerata notificata l'ultimo dei 7 giorni di sua

giacenza presso l'Ufficio postale, ovvero indipendentemente dal fatto che

questi ne prenda effettivamente conoscenza o meno (DTF 119 II 147 consid. 2).

13.

Nella fattispecie, quanto agli

scritti di diffida, gli appellanti non contestano di essere stati reperibili al

loro indirizzo di __________ perlomeno sino al 27 maggio 2023 (appello, p. 3). In

effetti, i codici delle raccomandate presenti sul doc. B permettono di accedere

al sistema di tracciamento postale, da cui si evince che essi sono giunti

regolarmente al punto di ritiro e dopo essere rimasti in giacenza, sono stati

ritornati al mittente in data 25 maggio 2023 con dicitura “Rinviato in base

a disposizione preliminare”. Per il resto, gli insorgenti non censurano il

rispetto dei presupposti di cui all’art. 257d CO, né la valida notifica della

disdetta (perlomeno non con la debita chiarezza). In ogni caso, essi pretendono

di avere informato la parte locatrice della loro irreperibilità con uno scritto

del 15 giugno 2023, ma in prima sede non l’hanno mai prodotto o altrimenti

sostanziato i loro spostamenti, il loro periodo di assenza e la congrua

informazione della parte locatrice, né hanno mai asserito di averle segnalato

un valido indirizzo alternativo (e quale). Anche in questa sede, i medesimi non

ne hanno indicato alcuno. Lo scritto 30 novembre 2022 annesso al gravame

costituisce un tardivo e inammissibile nuovo mezzo di prova (art. 317 CPC) e

comunque non vi si può dedurre alcunché, siccome generico e ben antecedente ai

fatti qui in esame. La testimonianza proposta dagli appellanti per la prima

volta in questa sede è parimenti inammissibile ai sensi dell’art. 317 CPC,

oltre a essere poco compatibile con la natura celere della procedura sommaria.

Aggiungasi che pure le due disdette, esaminandone il tracciamento sulla base dei

codici delle raccomandate di cui al doc. C, sono giunte regolarmente all’unico

indirizzo noto dei conduttori (__________) e in seguito ritornate al mittente dopo

7.

giorni (“Rinviato in base a

disposizione preliminare”). Esse

inoltre sono state notificate separatamente ai conduttori, per iscritto e

mediante modulo ufficiale, ai sensi degli art. 266l e 266n CO Abbondanzialmente,

si rileva che anche le due notifiche dell’istanza di sfratto trasmesse ai

convenuti dalla Pretura tramite raccomandata all’indirizzo di __________ (v.

anche sopra consid. E) non sono state da loro ritirate, e che essi tuttavia in

seguito sono stati reperiti, sempre a __________, ma unicamente grazie

all’intervento della Polizia comunale.

In

conclusione nulla, nelle censure contenute nell’appello, fa ritenere che le

formalità e i termini previsti dall’art. 257d CO non siano stati rispettati e

che le varie notifiche non siano valide, ovvero esse non appaiono

sufficientemente plausibili da far vacillare il convincimento di questa Camera

sull’adempimento dei requisiti dello sfratto ai sensi dell’art. 257 CPC. Ne

deriva che anche su questi aspetti, il giudizio di prima sede resiste alla

critica.

14.

Quanto alla richiesta

subordinata degli appellanti di assegnazione di un termine di grazia per

liberare l’ente locato, di principio la decisione pretorile di espulsione (esecutiva

dal momento del suo passaggio in giudicato, cfr. art. 336 cpv. 1 lett. a CPC) non

può essere ritardata dall’autorità d’appello; tenuto conto oltretutto che durante

le more della procedura ricorsuale i conduttori hanno de facto

beneficiato di un ulteriore periodo per organizzare il trasloco, oltretutto più

lungo dei 30 giorni da loro richiesti (v. anche IICCA dell’8 giugno 2021, inc.

12.2020.160, consid. 7), la conferma dell’espulsione immediata non viola il

principio della proporzionalità. Un’eventuale proroga del termine entro cui

dev’essere lasciato l’ente locato può semmai essere accordata dalla parte

locatrice.

15.

Alla luce di tutto quanto

precede l’appello dev’essere respinto nella misura della sua ricevibilità, con

conseguente conferma della decisione impugnata.

16.

Infine, la richiesta degli

appellanti di essere posti al beneficio dell’assistenza giudiziaria è

manifestamente irricevibile per assenza di qualsivoglia motivazione e

documentazione (cfr. IICCA del 3 ottobre 2022, inc. 12.2022.72, consid. 7 e

riferimenti).

17.

Il valore litigioso della

presente procedura ammonta ad almeno fr. 14’520.-.

Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106

cpv. 1 CPC). Le spese processuali, sulla base degli art. 2, 9 cpv. 3 e 13 LTG, sono

fissate in fr. 200.-. Non si assegnano ripetibili o indennità, neppure

postulate dalla parte appellata.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC e la LTG,

decide:

1. La richiesta di assistenza giudiziaria contenuta nell’appello 9 novembre

2023 (inc. 12.2023.149) è irricevibile.

2. L'appello 9 novembre 2023 di AP 1 e AP 2 (inc. 12.2023.143) è

respinto nella misura della sua ricevibilità.

3. Le spese processuali di appello di fr. 200.- sono a carico degli

appellanti in solido fra loro. Non si assegnano ripetibili.

4. Notificazione:

- ;

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Locarno-Città.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La cancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il

ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso

in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario

in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare

una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).