Locazione - disdetta per motivi gravi - disdetta per violazione del dovere di diligenza e riguardo per i vicini - espulsione - tutela giurisdizionale nei casi manifesti

Incarto n.

12.2023.20

Lugano

3 maggio 2023/bs

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa a procedura sommaria (tutela giurisdizionale nei casi

manifesti) - inc. n. SO.2023.9 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

- promossa con istanza 2 febbraio (recte: gennaio) 2023 da

AP

1

rappr. da PA 1

contro

AO

1

con cui l’istante ha chiesto di ordinare, con la

comminatoria dell’esecuzione effettiva e dell’art. 292 CP, lo sfratto immediato

della convenuta dall’appartamento di 4 e 1/2 locali, compreso un box auto, sito

al piano terra dello stabile in Via __________ a __________;

domanda su cui la convenuta, preclusa, non si è

espressa, e che il Pretore con decisione 24 gennaio 2023 ha dichiarato

irricevibile;

appellante l’istante con appello 6 febbraio 2023, con

cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere

l’istanza nonché di porre a carico dello Stato del Cantone Ticino le spese processuali

di primo e secondo grado e le ripetibili della seconda sede;

mentre la convenuta con risposta all’appello 18 marzo

2023 ha postulato la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili;

preso atto della replica

spontanea 20 aprile 2023 dell’istante;

letti ed esaminati gli atti

e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con contratto di

locazione 18 dicembre 2014 (doc. B) AP 1 ha concesso in locazione a AO 1

l’appartamento di 4 e 1/2 locali, comprensivo di un box auto, sito al piano

terra dello stabile in Via __________ a __________. Il contratto, disdicibile

con un preavviso di 3 mesi alle scadenze del 31 marzo, del 30 giugno e del 30

settembre, prevedeva il pagamento, in via anticipata, di una pigione mensile di

fr. 2'200.- e di un acconto mensile per spese accessorie di fr. 300.-.

2. Con istanza 2 gennaio

2023, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi

manifesti (art. 257 CPC), AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla

Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere, con la comminatoria

dell’esecuzione effettiva e dell’art. 292 CP, il suo sfratto immediato

dall’ente locato. Essa, dopo aver premesso che la controparte le aveva sin

dall’inizio creato non pochi problemi, sia comportamentali, sia per il fatto di

aver voluto a tutti i costi pretendere una riduzione della pigione per motivi

diversi, e che il suo comportamento aveva dato adito a non pochi malumori da

parte degli altri inquilini, ha sostenuto di averla diffidata, il 20 maggio

2022 prima (doc. D) e il 29 luglio 2022 poi (doc. E), a tenere un comportamento

più rispettoso, prospettandole, qualora questo non fosse migliorato, la disdetta

ai sensi dell’art. 266g CO, e, rilevato come a due mesi di distanza nulla fosse

cambiato, di averle significato, il 27 settembre 2022 (doc. F), la disdetta

straordinaria del contratto per motivi gravi con effetto dal 31 dicembre 2022. Ha

inoltre sostenuto, dopo aver ribadito che gli altri inquilini si erano lamentati

del comportamento della controparte tanto che alcuni avevano minacciato la

disdetta e altri già se n’erano andati, di averle inviato, quello stesso giorno

(doc. F), anche una diffida motivata di disdetta anticipata ai sensi dell’art.

257f cpv. 3 CO, e, rilevato come neanche questa volta il suo atteggiamento

fosse cambiato, di averle significato, il 27 ottobre 2022 (doc. G), una nuova

disdetta straordinaria del contratto, con effetto dal 30 novembre 2022. Ha infine

aggiunto che a fronte di questi fatti la controparte, sollecitata con e-mail 6

dicembre 2022 (doc. H), si era limitata, con e-mail 10 dicembre 2022 (doc. H), a

chiederle copia delle disdette, non ritirate in precedenza, preannunciando che

si sarebbe manifestata per comunicare la data di uscita nel minor tempo

possibile.

La convenuta, preclusa,

non si è espressa sull’istanza.

3. Con decisione 24 gennaio

2023 il Pretore ha dichiarato irricevibile l’istanza, ponendo la tassa di

giustizia e le spese di fr. 200.- a carico dell’istante, senza assegnare indennità.

4. Con l’appello 6

febbraio 2023 che qui ci occupa, inoltrato tempestivamente entro i 10 giorni

dalla notificazione della decisione pretorile 24 gennaio 2023 (art. 314 cpv. 1

CPC in combinazione con l’art. 142 cpv. 1 e 3 CPC), avversato dalla convenuta

con risposta 18 marzo 2023, invece intempestiva siccome non inoltrata entro i

10 giorni dalla notificazione dell’ordinanza di

assegnazione di termine 7 febbraio 2023 (art. 314 cpv. 1 CPC; in effetti, in virtù dell'art. 138 cpv. 3 lett. a CPC la

notificazione mediante un invio postale raccomandato, come quella in esame, è

considerata avvenuta, in caso di suo mancato ritiro, il settimo giorno dal

tentativo di consegna infruttuoso, sempre che il destinatario dovesse

aspettarsi una notificazione, e in base alla giurisprudenza [cfr. DTF 127 I 31 consid.

2b, 141 II 429 consid. 3.3] la data determinante per la finzione di

notifica non viene modificata dalla sua scadenza in un giorno festivo o dalla

concessione da parte della posta di un termine di ritiro più lungo), l’istante

ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza

nonché di porre a carico dello Stato del Cantone Ticino le spese processuali di

entrambe le sedi e le ripetibili di secondo grado.

Il

20 aprile

2023 essa ha poi inoltrato una replica spontanea, con cui si è confermata nelle

sue precedenti richieste di giudizio.

5. In questa sede

l’istante ha sostenuto che, nell’ambito del giudizio sommario che reggeva la

procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC, il

Pretore, specialmente a fronte della preclusione della convenuta, avrebbe

senz’altro dovuto accogliere, anziché dichiarare irricevibile, la sua istanza

di espulsione, fondata su due disdette significate in applicazione dell’art.

266g CO, rispettivamente dell’art. 257f cpv. 3 CO.

6. Giusta l’art. 257

CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela

giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo

restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).

Fatti

I fatti sono incontestati, se non sono

stati contestati dal convenuto, e sono immediatamente comprovabili, se possono

essere accertati senza indugio e senza troppe spese. Di regola la prova è

addotta mediante la produzione di documenti conformemente all'art. 254 cpv. 1

CPC. Se il convenuto fa valere delle obiezioni o eccezioni motivate e

concludenti, che non possono essere subito scartate e che sono di natura tale

da far vacillare il convincimento del giudice, la procedura dei casi manifesti

è inammissibile (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 4A_347/2022 del 27 ottobre 2022

consid. 3).

La

situazione giuridica è chiara se l'applicazione della norma al caso concreto si

impone in modo evidente con riguardo al testo legale o in base a una dottrina e

una giurisprudenza invalse. Per contro la situazione giuridica non è di regola

chiara se la parte convenuta oppone delle obiezioni o eccezioni motivate su cui

il giudice non può statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma

richiede l'emanazione di una decisione di apprezzamento o in equità con una

valutazione di tutte le circostanze del caso (cfr. DTF 144

III 462 consid. 3.1; TF 4A_347/2022 del 27 ottobre 2022 consid. 3).

7. In presenza di una

disdetta straordinaria basata sull’art. 266g CO, rispettivamente sull’art. 257f

cpv. 3 CO, il giudice può ordinare l’espulsione del conduttore nella procedura

di tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC solo in situazioni

eccezionali (cfr. Tanner, Die Ausweisung

des Mieters im Rechtschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO unter

besonderer Berücksichtigung der ausserordentlichen Kündigungen nach Art. 257d

OR und Art. 257f OR, in ZZZ 2010 p. 308 segg.; Thanei,

Auswirkungen der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung auf die

mietrechtlichen Verfahren, insbesondere auf das Schlichtungsverfahren, in mp

2009 p. 195 seg.; Staehelin/Staehelin/Grolimund,

Zivilprozessrecht, 2ª ed., p. 402; Maag,

Kündigungsschutz und Ausweisung - ausgewählte zivilprozessuale Aspekte, in MRA

2014 p. 5; Püntener,

Zivilprozessrecht für die Mietrechtspraxis, p. 290 e 292; Reudt, Das Schweizerische Mietrecht

Kommentar, 4ª ed., n. 66 ad art. 257 CO; Lachat/Lachat,

Procédure civile en matière de baux et loyers, p. 247; Bachofner, Die Mieterausweisung, p. 258 seg., 479 seg.; Hulliger, Mietrecht in a nutshell, p.

172 seg.; Bohnet/Melcarne, Dix ans

de cas clairs en droit du bail, p. 7 e 22; II CCA 31 luglio 2014 inc. n.

12.2014.90; RJN 2015 p. 122 seg., secondo cui la procedura di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti risulta problematica e di regola non si

presta a questi casi). In effetti,

per evitare che la protezione accordata dalla massima inquisitoria sociale

vigente nel diritto sulla locazione venga elusa dalla procedura sommaria

prevista dall'art. 257 CPC, la tutela giurisdizionale

nei casi manifesti può unicamente essere accordata se non sussistono dubbi

sulla completezza dell'esposizione fattuale e la disdetta su questa basata

risulti chiaramente giustificata (cfr., per analogia, TF 4A_265/2013

dell’8 luglio 2013 consid. 6, riferita invero a una disdetta

straordinaria basata sull’art. 257d CO).

Alla luce di questi

principi si deve ritenere, sempre che i fatti posti alla base della domanda

siano incontestati o immediatamente comprovati, che in presenza di una disdetta

straordinaria basata sull’art. 266g CO, rispettivamente sull’art. 257f cpv. 3

CO, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può essere concessa solo laddove,

in modo evidente e inequivocabile, i motivi gravi concretamente posti alla base

della disdetta rendano insopportabile al locatore l’adempimento del contratto,

rispettivamente laddove, sempre in modo evidente e inequivocabile, a seguito

della grave violazione da parte del conduttore dell’obbligo di diligenza e di

riguardo per i vicini concretamente posta alla base della disdetta, la

continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente tollerata

dal locatore o dagli abitanti della casa (cfr. Tanner,

op. cit., p. 311; Bachofner, op.

cit., ibidem), il che per esempio si verifica in presenza di atti penalmente

reprensibili del conduttore nei confronti del locatore o dei vicini (reati

contro la vita e l’integrità della persona, danneggiamento dell’ente locato, incendio

intenzionale, ecc., cfr. Bachofner,

op. cit., p. 259). Il locatore è pertanto tenuto ad allegare in modo

sostanziato (e se del caso a dimostrare) le circostanze poste alla base della

disdetta, per permettere al giudice di valutare se la continuazione del

rapporto di locazione sia effettivamente “insopportabile”, rispettivamente

“intollerabile” (cfr. Bachofner,

Considerandi

op. cit., p. 258 seg.). E ciò anche laddove, per ipotesi, il conduttore sia rimasto

precluso nella causa (cfr. Bohnet,

Code de procédure civile commenté, n. 7 ad art. 257; Bachofner, op. cit., ibidem; RJN 2015 p. 122 seg.).

8.

Nel caso di specie, l’appello

dell’istante dev’essere disatteso già per il fatto che quest’ultima, in

violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non si è

confrontata criticamente con l’assunto pretorile secondo cui dalla (scarna) documentazione

versata agli atti, segnatamente dalle fotografie annesse allo scritto 20 maggio

2022.

(doc. D), non era possibile ritenere che la convenuta, il cui

comportamento a detta dell’istante avrebbe dato adito a non pochi malumori da

parte degli inquilini tanto che alcuni avrebbero minacciato di disdire i

contratti e altri se ne sarebbero già andati, circostanze queste di cui invero non

vi era traccia agli atti, avesse effettivamente avuto un comportamento,

oltretutto reiterato dopo la diffida da lei ricevuta, tale da giustificare una

disdetta straordinaria ex art. 257f cpv. 3 CO, rispettivamente una disdetta

straordinaria ex art. 266g CO, disdetta questa che per altro non poteva entrare

in considerazione laddove, come nel caso di specie, i motivi alla base della

stessa erano sempre quelli dell’art. 257f cpv. 3 CO.

9.

L’appello

dell’istante sarebbe stato in ogni caso destinato all’insuccesso, anche se

fosse stato motivato sufficientemente.

Innanzitutto l’istante, nella

sua istanza, si era limitata ad evidenziare le circostanze fattuali che sono

state riassunte nel considerando 2, sennonché dalle stesse, del tutto silenti

sui comportamenti della convenuta che avevano dato adito ai malumori da parte

degli altri inquilini, non è possibile stabilire se effettivamente la

continuazione del rapporto di locazione fosse “insopportabile” ai sensi

dell’art. 266g CO, rispettivamente “intollerabile” ai sensi dell’art. 257f cpv.

3.

CO. Contrariamente a quanto ribadito in questa sede dall’istante, il fatto

che la convenuta sia rimasta preclusa nella causa e non abbia così contestato

quelle circostanze fattuali, come detto insufficienti per valutare la

situazione, non migliora la sua posizione (cfr. supra consid. 7). A questo

proposito si osserva in particolare che nell’istanza, diversamente da quanto

fatto, irritualmente (art. 317 cpv. 1 CPC), in questa sede, l’istante non aveva

sostenuto che con l’e-mail 10 dicembre 2022 (doc. H) la convenuta avesse “ammesso”

indirettamente le disdette, il che per altro, si aggiunga qui, nemmeno era evincibile

da quel documento (con cui essa aveva sì preannunciato che si sarebbe

manifestata per comunicare la data di uscita nel minor tempo possibile, ma lo

aveva fatto dopo aver rilevato che nell’ambito dell’udienza in Pretura del 3

ottobre 2022 le era stata riconosciuta la facoltà di disdire il rapporto di

locazione senza tener conto dei termini contrattuali [cfr. doc. C] e che dunque

già in tale occasione aveva manifestato la sua intenzione di lasciare l’ente

locato).

L’istante, in questa sede,

ha inoltre evidenziato che i comportamenti problematici della convenuta, alla

base delle due disdette, erano stati dettagliatamente descritti nelle lettere

di avvertimento e di diffida menzionate nell’istanza (doc. D, E, F, G, dai

quali si evinceva: che essa lasciava di continuo i suoi due cani soli nel giardino

della palazzina, i quali con fare aggressivo e abbaiando in continuazione

spaventavano e disturbavano gli altri inquilini, non permettendo loro di

usufruire del giardino; che essa nemmeno si degnava di raccogliere gli

escrementi lasciati dai cani; che essa non rispettava i turni di utilizzo della

lavanderia, lasciando moniti all’attenzione degli altri inquilini e

molestandoli verbalmente; e che essa e le badanti di suo figlio posteggiavano

le automobili davanti al garage, intralciando e addirittura impedendo la

mobilità degli altri inquilini), sennonché i dettagli risultanti da quei

documenti, in assenza di un rinvio agli stessi nell’istanza, che non era implicito

e nemmeno è stato esplicitato in quel memoriale, non costituivano una valida allegazione

di causa (cfr. TF 4A_161/2021 del 27 settembre 2022 consid. 3.1, 4A_237/2021

del 1° dicembre 2022 consid. 4.3), per cui tutte quelle circostanze, addotte

per la prima volta solo in questa sede, risultano in realtà nuove e con ciò

irricevibili (art. 317 cpv. 1 CPC). Quei presunti comportamenti problematici

della convenuta, evocati perlopiù senza i necessari dettagli (non risultando in

particolare quando, quante volte e con quale frequenza si sarebbero verificati prima,

rispettivamente dopo la diffida, ecc.), sarebbero comunque stati insufficienti per

stabilire o meno la fondatezza delle due disdette ex art. 266g CO,

rispettivamente ex art. 257f cpv. 3 CO (cfr., per analogia, II CCA 31 luglio

2014.

inc. n. 12.2014.90, relativa a un caso in cui il locatore aveva disdetto

il contratto rimproverando al conduttore la presenza di uno o più cani

nell’appartamento e nel giardino), e in ogni caso, per la loro relativa gravità,

nemmeno parrebbero rientrare tra le circostanze a fronte delle quali si doveva

concludere in modo evidente e inequivocabile che la continuazione del rapporto

di locazione sarebbe stata “insopportabile”, rispettivamente “intollerabile”.

10.

In definitiva, il

giudizio con cui il Pretore ha ritenuto che nel caso concreto non fossero date

le condizioni per ottenere l’espulsione della convenuta nella procedura

sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere censurato.

11.

Ne discende che l’appello

dell’istante dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.

Le

spese processuali della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un

valore litigioso di fr. 90'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC),

ritenuto che non si assegnano ripetibili alla convenuta, la quale, oltre ad

essersi determinata con un allegato intempestivo e con ciò irrito (cfr. supra

consid. 4), nemmeno era stata patrocinata da un avvocato (art. 95 cpv. 3 lett.

b CPC) e neppure aveva richiesto, con una motivazione sufficiente, un’adeguata indennità

di inconvenienza (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC e la LTG

decide:

I. L’appello 6 febbraio 2023 di AP 1 è respinto nella

misura in cui è ricevibile.

II. Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico

dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili o indennità di inconvenienza.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).