Locazione. Disdetta per mora

Incarto n.

12.2023.25

Lugano

25 aprile 2023/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Fiscalini,

presidente,

vicecancelliera:

Federspiel

Peer

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SO.2023.106 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4 - promossa con istanza dell’11 gennaio 2023 da

AO

1

rappr. da RA 1

contro

AP

1

M__________

__________

in materia di locazione, con cui

l’istante ha postulato lo sfratto di AP 1,

domanda a cui si è opposta

la convenuta e che il Pretore con decisione del 8 febbraio 2023 ha parzialmente

accolto ordinando lo sfratto di AP 1 mentre che ha dichiarato l’istanza irricevibile

nei confronti di M__________ __________,

appellante la convenuta AP

1 con atto di appello di data 17 febbraio 2023 con cui chiede la riforma

del querelato giudizio nel senso di annullare la disdetta del contratto di

locazione e che le venga permesso di restare a vivere coi figli

nell’appartamento di via __________ a __________,

mentre l’istante con

risposta del 17 marzo 2023 postula la reiezione dell’appello e la conferma del

giudizio impugnato, con protesta di tasse, spese, ripetibili e indennità;

letti ed esaminati gli atti e i

documenti prodotti,

ritenuto,

in fatto e in diritto:

che, a partire dal 1°

dicembre 2014, AO 1 ha concesso in locazione ai coniugi AP 1 e M__________ __________ l’appartamento di 4,5 locali al quarto piano

dell’immobile sito in via __________ a __________, per una pigione mensile di

fr. 2’130.-, oltre spese accessorie; dal 1° luglio 2018 essi hanno pure locato un parcheggio al canone mensile di fr. 150.-;

che, in data 1° aprile

2022, a seguito della separazione dei coniugi, è stato stipulato un nuovo

contratto di locazione dell’appartamento, alle medesime condizioni, intestato unicamente

a AP 1 (doc. A); lo stesso è

stato fatto anche per il contratto relativo al posteggio (doc. B);

che, constatato il ritardo nel pagamento del

canone di locazione da parte dell’inquilina, in data 12 ottobre 2022 AO 1, per

il tramite di RA 1, ha diffidato la stessa a pagare l’importo di fr. 2'319.-

entro 30 giorni, con la comminatoria che trascorso infruttuosamente detto

termine il contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. C);

che, non essendo intervenuto il

pagamento dovuto, in data 22

novembre 2022 la locatrice ha notificato a AP 1 e a M__________ __________, con

il modulo ufficiale, la disdetta del contratto in questione per il 31 dicembre

2022 (doc. E);

che, con istanza del 21 dicembre 2022 AP 1 ha

adito il competente Ufficio di conciliazione contestando la disdetta e

chiedendone l’annullamento (doc. H). Constatata la mancata conciliazione, in

data 12 gennaio 2023 l’UC di Lugano Ovest ha rilasciato alla stessa l’autorizzazione

ad agire giusta l’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC;

che, nel contempo, non avendo l’inquilina

provveduto alla riconsegna dell’ente locato entro il 31 dicembre 2022 (doc. F e

G), in data 11 gennaio 2023 AO 1 ha convenuto innanzi alla Pretura di Lugano AP

1 e M__________ __________ e ha chiesto, nella procedura sommaria a tutela dei

casi manifesti, lo sfratto di AP 1;

che con osservazioni 23 gennaio 2023 AP 1 ha

rilevato che il marito si era trasferito altrove e che il nuovo contratto di

locazione era intestato unicamente a lei. Essa ha sottolineato il fatto di aver

pagato tutte le pigioni fino al mese di ottobre 2022 e ha chiesto di poter

restare nell’appartamento impegnandosi a pagare le pigioni arretrate. La

conduttrice ha inoltre posto l’accento sulla sua difficile situazione

professionale e famigliare;

che, con decisione dell’8 febbraio 2023, il Pretore ha

parzialmente accolto l’istanza ordinando lo sfratto di AP 1, ritenendone adempiute le premesse, in particolare

giudicando data la mora dell’inquilina e la validità della disdetta; egli ha,

di contro, dichiarato l’istanza irricevibile nei confronti di M__________ __________ non avendo questi né qualità

di conduttore né applicandosi nella specie l’art. 266n CO;

che, con appello di data 17 febbraio 2023, AP 1 chiede

la riforma del querelato giudizio nel senso di annullare la disdetta del contratto

di locazione e permetterle di continuare a vivere nell’appartamento coi figli;

essa afferma di aver sempre cercato di far fronte puntualmente ai propri

impegni ma di essersi trovata in difficoltà finanziaria a partire da settembre

2022 a causa di ritardi nel pagamento di onorari a lei spettanti da parte di

suoi clienti. AP 1 ribadisce di essere intenzionata a sanare quanto prima il

proprio debito e spiega che a partire da aprile 2023 oltre all’entrata della

disoccupazione potrà contare sullo stipendio del figlio, assunto quale primo tenente

dall’Esercito svizzero. Essa pone inoltre l’accento sulle gravi ripercussioni -

economiche e psicofisiche - che lo sfratto avrebbe su di lei e sui suoi due figli,

il minore dei quali ha solo dodici anni;

che lo sfratto di un conduttore dai locali

occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria,

avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o

in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257

CPC), che non richiede la previa conciliazione (HOHL, Procédure civile, Tome

II, 2° ed., n. 1429 pag. 260);

che giusta l'art. 257 cpv. 1 CPC il giudice accorda

tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili (lett. a) e la situazione giuridica è chiara (lett.

b). In base alla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620), un

fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato

senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola

essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela

giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio:

l’istante non può limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve

recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali. Sempre

in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123), la situazione

giuridica è chiara se alla luce del testo legale o sulla base di una dottrina e

Fatti

di una giurisprudenza invalse e autorevoli, l’applicazione della norma al caso

concreto si impone in modo evidente e porta a un risultato univoco; premesse

che nella fattispecie in esame sono date;

che, per

sua natura, l’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui

quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L‘appellante

deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando

per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e pertanto da

riformare, ciò che nel concreto caso AP 1 omette di fare;

che, in effetti, l’appellante non contesta la mora, e

quindi l’importante esposizione debitoria nei confronti della parte locatrice,

incentrandosi sulla propria difficile situazione economica e famigliare e sulla

sua volontà di far fronte ai propri obblighi contrattuali e di saldare il

debito sin qui accumulato;

che anche senza considerare la mora che ha originato

la disdetta, si osserva che - malgrado i buoni proponimenti manifestati dalla

Considerandi

conduttrice - ad oggi non risulta che quanto dovuto sia stato (fosse anche solo

parzialmente) corrisposto, tant’è che - come indicato dalla locatrice nelle proprie

osservazioni - il suo debito è ulteriormente aumentato;

che l’inquilina

neppure ha prodotto della documentazione comprovante il prospettato

miglioramento della propria situazione economica grazie all’entrata aggiuntiva

assicurata dallo stipendio che percepirà il figlio maggiore quale primo tenente

dell’Esercito svizzero e al previsto incasso di propri onorari professionali, documenti

che avrebbero permesso alla locatrice di avere reali garanzie sull’effettivo (e

prossimo) rientro del debito e sul pagamento delle pigioni future;

che la mora è peraltro pacifica, oltre che ammessa, di

modo che la conclusione del primo giudice risulta corretta;

che le spese giudiziarie della procedura di secondo

grado seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 CPC). Nel concreto caso

si giustifica di contenere le spese processuali in fr. 100.-. e di fissare l’indennità

per ripetibili spettante alla locatrice in fr. 100.- ritenuto che essa si è

limitata a trasmettere uno scritto di osservazioni di poche righe (art. 68 cpv.

2.

lett. d e 95 cpv. 3 lett. b CPC, art. 12 cpv. 1 LACPC);

che la presente decisione viene presa dalla Camera

nella composizione di un giudice unico in applicazione dell’art. 48b cpv. 1

lett. a cfr. 2 e lett. b cfr. 3 LOG.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamato l’art. 106 CPC, la LTG e il Rtar,

decide:

1. L’appello 17 febbraio 2023

di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

2. Le spese processuali della procedura di appello di fr.

100.- sono poste a carico dell’appellante, la quale rifonderà alla controparte

fr. 100.- a titolo di ripetibili.

3. Notificazione:

- arch.

-

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).