Locazione, sfratto, caso manifesto; diritto di essere sentito del conduttore, onere di proporre contestazioni sostanziate, difetti dell'ente locato

Incarto n.

12.2023.30

Lugano

18 aprile 2023/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa – inc. n. SO.2023.593 – della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4 promossa con istanza 6 febbraio 2023 da

AO 1

AO 2

entrambi rappr. dalla RA 1

contro

AP

1

volta a ottenere nella procedura sommaria a tutela dei

casi manifesti l’espulsione del convenuto dall’ente locato di 3 locali al

secondo piano dello stabile "Condominio __________" sito in via

__________ ad __________;

domanda sulla quale il convenuto non si è espresso e

su cui il Pretore ha statuito con decisione 17 febbraio 2023, accogliendo

l’istanza e ordinando al convenuto – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di

mettere a libera disposizione degli istanti l’ente locato entro 10 giorni dalla

notificazione della decisione con l'avvertenza che l'inesecuzione dell'ordine

avrebbe comportato il diritto per gli istanti di postulare il risarcimento dei

danni nonché agli organi di polizia preposti di prestare man forte

nell'esecuzione della decisione, compresa la possibilità di fare depositare gli

oggetti non sgomberati a spese del conduttore;

appellante il convenuto con atto di appello 25 febbraio 2023, integrato il 1°

marzo 2023, con cui chiede di annullare la decisione impugnata;

mentre l'istante con

osservazioni 22 marzo 2023 postula il rigetto dell'appello;

letti ed esaminati gli atti

e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1. Con contratto 21

aprile 2022 AO 1 e AO 2 (rappresentati dalla I__________ SA di __________) hanno

concesso in locazione a AP 1, dal 1° maggio 2022, l'appartamento di 3 locali al

secondo piano, interno n. 3, nello stabile "Condominio __________"

sito in via __________ ad __________ per una pigione mensile di fr. 1'050.- (oltre

l'acconto per le spese accessorie di fr. 150.- mensili; doc. A).

2. A seguito del

mancato versamento delle pigioni dal maggio del 2022 (compreso) per complessivi

fr. 6'000.-, con scritto raccomandato del 27 settembre 2022 i locatori hanno

notificato al conduttore una diffida, fissando un termine di pagamento di 30

giorni con la comminatoria della disdetta del contratto per mora ai sensi

dell’art. 257d CO (doc. B).

3. Decorso infruttuoso

anche tale termine, il 22 dicembre 2022 i locatori hanno notificato al

conduttore, mediante modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione

per il 31 gennaio 2023 (doc. C).

4. Con istanza di

conciliazione 20 gennaio 2023 AP 1 ha contestato la disdetta testé menzionata

innanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________,

chiedendone contestualmente la motivazione. L'ufficio di conciliazione ha

indetto l'udienza per il 2 marzo 2023.

5. Intanto, con istanza

6 febbraio 2023 AO 1 e AO 2 hanno convenuto in giudizio AP 1 dinanzi alla

Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere la sua espulsione

immediata dall'ente locato, protestando spese e ripetibili.

6. Il Pretore, trattata

la richiesta con la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi

manifesti (art. 257 CPC), ha notificato il 7 febbraio 2023 l'istanza al

convenuto, assegnandogli un termine di 10 giorni per presentare le

osservazioni. Questo invio raccomandato non ha potuto però essere recapitato ed

è rimasto in giacenza presso la posta dall'8 febbraio (giorno dell'avviso per

il ritiro, come si evince dal tracciamento n. 98.__________, agli atti) fino al

16 febbraio 2023 quando esso è stato rinviato al mittente (che l'ha ricevuto

l'indomani) con l'indicazione "non ritirato".

7. Con decisione 17

febbraio 2023 il Pretore ha accolto l'istanza e ordinato a AP 1 – sotto

comminatoria dell'art. 292 CP – di mettere a libera disposizione degli istanti

l’ente locato entro 10 giorni dalla notificazione della decisione con

l'avvertenza che l'inesecuzione dell'ordine avrebbe comportato il diritto per i

medesimi di postulare il risarcimento dei danni. Contestualmente egli ha

ordinato agli organi di polizia preposti di prestare man forte nell'esecuzione

della decisione, compresa la possibilità di fare depositare gli oggetti non

sgomberati a spese del convenuto. Le spese processuali di fr. 100.- sono state

poste a carico di AP 1 che è stato altresì obbligato a rifondere alla

controparte fr. 100.- per ripetibili. In sintesi, il Pretore, constatato – in

via pregiudiziale – che la mancata prova del pagamento delle pigioni rivendicate

rendeva la contestazione (generica) della disdetta (davanti all'autorità di

conciliazione) priva di buon diritto, ha reputato adempiuti i presupposti

dell'art. 257d CO (mora del conduttore) sulla scorta di una fattispecie

ritenuta liquida nel senso dell'art. 257 CPC.

8. Contro la decisione

appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del 25 febbraio

2023, integrato il 1° marzo seguente, in cui chiede di annullare la decisione

di sfratto. L'appellante rimprovera al primo giudice di avere emesso la propria

decisione senza attendere la scadenza del termine che gli era stato assegnato

con ordinanza 7 febbraio 2023 per presentare le osservazioni. Rilevato che

l'invio non ritirato (causa sua assenza dal domicilio) doveva considerarsi notificato

il settimo giorno di giacenza in posta, ovvero il 15 febbraio 2023, il Pretore

non poteva a suo avviso emettere la decisione già il 17 febbraio 2023 (giorno

in cui l'invio è stato ritornato al mittente con l'indicazione "non

ritirato"). Prendendo poi posizione – il 1° marzo 2023 – sull'istanza

di sfratto, il convenuto obietta che il contratto di locazione doveva entrare

in vigore il 1° maggio 2022 "a esecuzione avvenuta di tutti lavori di

ripristino dell'appartamento a carico di parte locatrice". Ma poiché

all'inizio del contratto nessun ripristino era stato fatto, egli si era

accordato con la I__________ SA di eseguire i lavori di tinteggio dietro

l'abbuono di una mensilità del canone di locazione. Quanto agli altri lavori di

ripristino (soffitto, sistemazione parquet e sostituzione della cucina e degli

elettrodomestici, non funzionanti), il convenuto fa valere che essi non sono

stati mai effettuati, di modo che le pigioni arretrate non erano dovute "per

mancata abitabilità dell'appartamento".

9. Con osservazioni 22

marzo 2023 gli istanti contestano le allegazioni dell'appellante, facendo

notare che l'appartamento locato era abitabile e completamente funzionante.

Oltre a ciò essi escludono di avere mai promesso l'esecuzione dei lavori

menzionati dal convenuto, mentre per quel che riguarda il preteso abbuono, esso

si riferiva unicamente alla prima pigione di maggio 2022.

10. Contro una decisione

emanata in procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti il

cui valore è (come nella fattispecie, secondo l'accertamento, non contestato

dalle parti: v. decisione impugnata, pag. 3) di almeno fr. 10'000.-, è dato il

rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC), che

legalmente dispiega effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC). Introdotto il 25

febbraio e integrato il 1° marzo 2023 contro la decisione impugnata (notificata

il 21 febbraio 2023 al convenuto), l'appello in esame è tempestivo. Come è

tempestiva la relativa risposta del 22 marzo 2023 (art. 314 cpv. 1 CPC).

11. Nella misura in cui

rimprovera al Pretore di avere emesso la decisione impugnata prima di avere

atteso la scadenza dei 10 giorni assegnatigli per prendere posizione

sull'istanza, il convenuto si duole di una violazione del suo diritto di essere

sentito, garantito dall'art. 53 CPC. Ora, è palese che con l'emissione della

decisione impugnata già il 17 febbraio 2023 il Pretore non abbia atteso i 10

giorni (che scadevano il più presto quello stesso giorno) fissati al convenuto

con l'ordinanza del 7 febbraio 2023 e abbia precluso così a AP 1 la possibilità

di esprimersi sull'istanza di espulsione, a prescindere dal fatto che l'invio

postale non sia stato ritirato e il destinatario dovesse – ipotesi invero piuttosto

da scartare – aspettarsi una notificazione per fare scattare la finzione della

notifica il settimo giorno dal tentativo di consegna (nel senso dell'art. 138

cpv. 3 lett. a CPC). Nell'uno come nell'altro caso la decisione querelata era,

comunque sia, prematura e il Pretore ha gravemente violato il diritto di essere

sentito dell'interessato.

12. Una grave lesione del

diritto di essere sentito comporterebbe di principio l'annullamento della

decisione impugnata, indipendentemente dalle possibilità di successo nel

merito. La giurisprudenza ha stabilito nondimeno che anche in caso di grave

violazione del diritto di essere sentito si può prescindere da un rinvio della

causa all'autorità precedente ove l'annullamento della decisione viziata

costituisse una vana formalità e causasse un'inutile protrazione della

procedura, incompatibilmente con l'interesse delle parti a che la loro causa

sia decisa entro un termine ragionevole (DTF 142 II 218 consid. 2.8.1 con

rinvii). Orbene, nel caso specifico si può prescindere da un rinvio della causa

al Pretore per rimediare alla violazione. La lesione del diritto di essere

sentito è stata infatti sanata innanzi alla scrivente Camera, autorità di

ricorso dotata di pieno potere di esame sui fatti e sul diritto. Il convenuto

ha avuto modo di esprimersi compiutamente sull'istanza di sfratto della

controparte nell'ambito della sua attuale impugnativa. Tant'è che nel proprio

atto complementare del 1° marzo 2023 ha integrato le osservazioni mancanti di

prima sede. In tali circostanze, l'annullamento della decisione pretorile

costituirebbe un inutile formalismo e condurrebbe a ritardi superflui, non

compatibili con l'almeno equivalente interesse della controparte a una celere

trattazione della procedura di merito (analogamente: II CCA inc. 12.2022.7 del

Fatti

28 giugno 2022 consid. 2.3 in fine; Obergericht Zürich inc. LF140064 del

14 agosto 2014 consid. 3b e inc. PF130037 del 10 ottobre 2013 consid. 3.3). Senza

contare che, per quanto si vedrà in appresso, l'appellante (che già nel

febbraio del 2022 aveva contestato, in maniera irricevibile, davanti a questa

Camera una precedente disdetta, sempre per mora, pronunciatagli dai locatori di

un altro ente locato a Lugano: inc. 12.2022.22 del 15 febbraio 2022) non adduce

nulla che potrebbe modificare l'esito del giudizio impugnato.

13. Per quel che è delle censure

sollevate con il complemento del 1° marzo 2023, stante l'obbligo del giudice

dell'espulsione di verificare in via pregiudiziale la validità della disdetta

qualora il conduttore abbia precedentemente introdotto un'istanza di

contestazione della medesima che non si è ancora conclusa (DTF 144 III 462

consid. 3.3.1; 141 III 262 consid. 3.2), l'appellante non contesta il mancato

pagamento delle pigioni né nega di avere ricevuto la diffida di pagamento con

l'avvertenza che, scaduto infruttuosamente il termine per pagare gli arretrati,

il rapporto di locazione sarebbe stato disdetto (art. 257d cpv. 1 CO),

né di avere ricevuto la disdetta del contratto sul modulo ufficiale (art. 257d

cpv. 2 CO). Certo, egli fa valere di essersi fatto carico dei lavori di

tinteggio dietro abbuono di una mensilità del canone di locazione di fr. 1'200.-

complessivi e di non avere effettuato per il resto alcun pagamento siccome

l'appartamento non era abitabile e i locatori non avevano effettuato "i

Considerandi

restanti lavori di ripristino". Sta di fatto però che, a parte per la

prima pigione di maggio che gli appellati riconoscono di avere abbuonato al

conduttore previo accordo con "la ditta assunta dal signor AP 1 __________"

e per altro per venire incontro alla richiesta di costui di entrare prima nell'appartamento,

le obiezioni del convenuto sono integralmente contestate e non sono sorrette

dal benché minimo riscontro atto a insinuare seri dubbi sulla mora del

conduttore (sull'onere del convenuto di sollevare contestazioni sostanziate e

concludenti nella procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti: DTF 144

III 462 consid. 3.1). E comunque sia, ammesso ma non concesso che l'ente locato

presentasse dei difetti, ciò non consentiva di non versare la pigione, il

conduttore che esige la riparazione di un difetto avendo unicamente la

possibilità di depositare il canone di locazione (art. 259g CO;

analogamente: CCR inc. 16.2019.6 del 21 marzo 2019 consid. 5e). Dandosi così un

caso chiaro (nei fatti e in diritto) per quanto concerne la mora e la validità

della disdetta (art. 257d CO), i presupposti per ottenere l'espulsione

del conduttore dall'ente locato con la procedura sommaria di cui all'art. 257

CPC erano in concreto effettivamente adempiuti. L'appello vede pertanto la sua

sorte segnata.

14.

Le spese giudiziarie

della procedura di appello seguono l'integrale soccombenza dell'appellante

(art. 106 cpv. 1 CPC) e sono fissate sulla base dell'art. 9 cpv. 3 LTG, fermo

restando che il valore litigioso determinante (anche) ai fini di un eventuale

ricorso al Tribunale federale ammonta a fr. 43'200.- come indicato – senza

contestazione – dal Pretore. Non si pone invece problema di ripetibili o

d'indennità di inconvenienza (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC), per altro neppure

richieste.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide:

1. L'appello 25 febbraio/1° marzo 2023 di AP 1 è respinto.

2. Le

spese processuali di fr. 200.- sono poste a carico dell’appellante. Non si

assegnano ripetibili né indennità d'inconvenienza.

3. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).