Mediazione "rent to buy" - diritto alla mercede - riduzione di una mercede eccessiva

IncartI n.

12.2023.4

12.2023.5

Lugano

4 aprile 2023/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa – inc. n. SE.2021.275 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 3 – promossa con petizione 19 agosto 2021 da

AO

1

patrocinata dall' PA 2

contro

AP

1

ora patrocinato dall' PA 1

con cui l’attrice ha

chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 19'386.- oltre interessi

del 5% dal 20 gennaio 2020 nonché il rigetto in via definitiva dell'opposizione

interposta al PE n. __________41 dell'UE di Locarno;

domande

avversate dal convenuto e che il Pretore con decisione 18 novembre 2022 ha parzialmente

accolto limitatamente a fr. 13'000.- più IVA oltre interessi del 5% dal 21

febbraio 2020, ponendo la tassa di giustizia di fr. 1'400.- e le spese per 3/10

a carico dell’attrice e per 7/10 a carico del convenuto, tenuto a rifondere

alla controparte

fr. 2'600.- per ripetibili ridotte;

appellante

l'attrice

che, con atto di appello 9 gennaio 2023, chiede la riforma del giudizio

impugnato nel senso di accogliere integralmente la petizione (per fr. 18'000.-

più IVA oltre interessi del 5% dal 21 febbraio 2020), con protesta di spese e

ripetibili di prima e seconda istanza (inc. 12.2023.4);

mentre

il convenuto con risposta all'appello 2 marzo 2023 postula il rigetto del

gravame, con protesta di tasse spese e ripetibili;

appellante

anche il convenuto che, con atto di appello 9 gennaio 2023, chiede la riforma del

giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione e di

mantenere l'opposizione al PE n.

__________41, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le istanze

(inc. 12.2023.5);

mentre

l'attrice con risposta all'appello 3 marzo 2023 postula il rigetto del gravame,

con protesta di tasse, spese e ripetibili;

letti

ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 24 maggio 2019 AP

1, in qualità di mandante, e AO 1, in qualità di mandataria, hanno sottoscritto

un mandato di vendita immobiliare "semplice" (non esclusiva), avente

per oggetto la particella n. 978 RFD di __________ (casa bifamiliare, proprietà

del mandante). Il contratto prevedeva, fra l'altro, una provvigione del 3% (IVA

esclusa) sul prezzo effettivo (stante un minimo di fr. 639'000.-) che sarebbe

maturata "a vendita realizzata in seguito ad una segnalazione diretta

della mandataria" (doc. B, punto 2).

B. Il 1° ottobre 2019 S__________

C__________ ha risposto all'annuncio sulla piattaforma online ImmoScout24

chiedendo se v'era la disponibilità ad accettare anche la formula della

locazione con riscatto ("rent to buy"; doc. D). Al fine di

favorire l'acquisto dell'immobile con tale formula (cfr. doc. G e H), nel

dicembre del 2019 si è inserita – con quali modalità (controverse) si dirà in

seguito – la __________ SA con i suoi due amministratori F__________ S__________

(presidente) e S__________ Ca__________ (membro). Il 20 febbraio 2020 AP 1 ha

concesso a F__________ S__________ e a S__________ Ca__________ un diritto di

compera sul noto fondo al prezzo di fr. 650'000.- (doc. M), che i beneficiari hanno

esercitato il 28 aprile 2020 (doc. L).

C. Il 24 giugno 2020 F__________

S__________ e S__________ Ca__________ hanno, a loro volta, concesso a S__________

C__________ e alla moglie A__________ C__________ un diritto di compera sul

fondo n. 978 scadente il 30 giugno 2026 al prezzo di fr. 660'750.-. Il rogito attestava

fra l'altro che i beneficiari avevano già preso possesso dell'immobile dal 1°

maggio 2020 e stabiliva che fino all'esercizio del diritto di compera essi

avrebbero pagato una pigione mensile (fr. 1'750.- più fr. 750.-; doc. O, punto

4). Diritto di compera che S__________ C__________ e A__________ C__________

hanno esercitato – anticipatamente – il 2 agosto 2021.

D. Avendo richiesto

invano il pagamento della provvigione (doc. P), la AO 1 ha escusso AP 1 per

l'incasso di fr. 19'386.- (fr. 18'000.- più IVA) con PE n. __________41 dell'UE

di Locarno, cui l'escusso ha interposto opposizione (doc. U).

E. Previa autorizzazione

ad agire (inc. CM.2021.249), con petizione 19 agosto 2021 la AO 1 ha convenuto

dinanzi alla Pretura del Distretto di Lugano AP 1 postulandone la condanna al

pagamento di fr. 19'386.- oltre interessi del 5% dal 20 gennaio 2020 nonché il

rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta al PE n. __________41 dell'UE

di Locarno. In sintesi, l'attrice ha fatto valere che il convenuto ha potuto

vendere il fondo n. 978 RFD grazie alla sua mediazione e al suo impulso per

permettere l'implementazione della formula "rent to buy" auspicata

dai clienti da lei indicati (S__________ C__________ e A__________ C__________).

F. Con risposta 28

settembre 2021 il convenuto si è opposto alla petizione, osservando che il suo

fondo non è stato venduto ai clienti indicati dall'attrice bensì a F__________

S__________ e S__________ C__________ – amministratori della __________ SA da

lui direttamente contattati – i quali a loro volta hanno concesso una

possibilità di acquisto a S__________ C__________ e A__________ Ca__________ (ai

quali l'attrice avrebbe invece rinunciato) tramite l'operazione "rent

to buy" ch'egli avrebbe reso possibile grazie alla concessione di un

mutuo a questi ultimi.

G. Al dibattimento del

22 novembre 2021 l'attrice ha presentato un memoriale di replica in cui

precisava di avere presentato al convenuto non solo S__________ C__________ e A__________

Ca__________ ma anche la __________ SA e i suoi amministratori per permettere

l'accesso a modalità alternative di finanziamento dettate della carente

sostenibilità finanziaria dei primi. Al che il Pretore ha assegnato al

convenuto un termine di 30 giorni per presentare la propria duplica. Ciò che

egli ha fatto il 22 dicembre 2021 riaffermando il proprio punto di vista e

contestando fra l'altro che F__________ S__________ e S__________ C__________

gli sarebbero stati presentati dall'attrice. Esperita l'istruttoria, le parti

hanno ribadito le proprie posizioni alle arringhe finali del 23 agosto 2022.

H. Con decisione 18

novembre 2022 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione condannando il

convenuto al pagamento di fr. 13'000.- più IVA oltre interessi del 5% dal 21

febbraio 2020 e rigettando in via definitiva, per tale importo, l'opposizione

al PE n. __________41. La tassa di giustizia di fr. 1'400.- e le spese sono state

poste per 3/10 a carico dell'attrice e per 7/10 a carico del convenuto, tenuto

a rifondere alla controparte fr. 2'600.- per ripetibili ridotte.

I. Contro la sentenza

appena citata la AO 1 è insorta a questa Camera con un appello del 9 gennaio

2023 in cui chiede di riformare la decisione impugnata nel senso di accogliere

integralmente la petizione (per fr. 18'000.- più IVA e interessi del 5% dal 21

febbraio 2020) con seguito di spese e ripetibili (quantificate in fr. 4'000.-

per il primo grado) a carico del convenuto (inc. 12.2023.4).

L. Sempre il 9 gennaio

2023 ha appellato la sentenza del Pretore anche AP 1 per ottenerne la riforma

nel senso di respingere integralmente la petizione e mantenere l'opposizione al

PE, con seguito di spese giudiziarie di entrambe le istanze a carico

dell'attrice (inc. 12.2023.5).

M. Nella sua risposta

all'appello 2 marzo 2023 AP 1 propone il rigetto dell'appello dell'attrice.

Altrettanto postula il 3 marzo 2023 la AO 1 per quanto riguarda l'appello del

convenuto, rivendicando ripetibili di fr. 2'900.-.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

I

ricorsi in esame sono diretti contro la stessa decisione e si fondano sul

medesimo complesso di fatti. Si giustifica così di congiungere le procedure di

appello e di emanare una sentenza unica (art. 125 lett. c CPC), pur

mantenendone l’autonomia nel senso che i dispositivi restano separati e possono

essere impugnati anche singolarmente.

2.

L’art.

308.

cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le

decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie

patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta

nella decisione sia di almeno

fr. 10'000.- (cpv. 2). In

concreto, la decisione impugnata è una decisione finale in una controversia dal

valore superiore ai

fr. 10'000.-. Pacifica è

dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30 giorni

(art. 311 CPC). Introdotti il 9 gennaio 2023 contro la decisione impugnata

(notificata il 21 novembre 2022 all'attrice e, in virtù della finzione

dell'art. 138 cpv. 3 lett. a CPC, il 28 novembre 2022 al convenuto), gli

appelli sono tempestivi per effetto della sospensione dei termini degli art.

143.

cpv. 3 e 145 cpv. 1 lett. c CPC. Come sono tempestive le relative risposte del

2.

e 3 marzo 2023 (art. 312 CPC).

3.

Alla propria

risposta all'appello della controparte la AO 1 acclude un estratto dal sito

internet della __________ SA in cui figura una recensione di "S__________

C__________" – a mente dell'attrice palesemente identificabile con S__________

C__________ – nella quale viene elogiato l'intervento della società che gli

avrebbe permesso di realizzare il sogno dell'acquisto di una casa in proprietà

nonostante la mancanza della liquidità necessaria (doc. 3 di appello). Tale

documento dimostrerebbe, secondo l'attrice, che l'immobile è stato acquistato

grazie alla propria intermediazione e presentazione (loc. cit., pag. 4 seg.). Nuovi

fatti e nuovi mezzi di prova sono proponibili in appello soltanto se vengono

immediatamente addotti e dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile

addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle

circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). Ora, non è dato di sapere se la recensione

sia stata pubblicata solo dopo la procedura di primo grado, come pretende l'attrice.

A prescindere da ciò, l'ammissibilità del nuovo documento può rimanere irrisolta

perché il nuovo mezzo di prova non è, comunque sia, di rilievo ai fini del

giudizio, potendo tutt'al più provare che S__________ C__________ ha potuto

acquistare l'immobile grazie all'intervento della __________ SA (circostanza di

per sé pacifica) ma non anche che ciò sia stato possibile solo grazie

all'intermediazione dell'attrice. Al proposito non giova dunque attardarsi.

4.

Nella decisione

impugnata il Pretore, riepilogati i criteri che presiedono al riconoscimento di

una provvigione a seguito dell'indicazione o dell'interposizione del mediatore

(art. 412 segg. CO), ha anzitutto respinto – siccome non comprovata ma anzi

smentita dagli atti – l'obiezione del convenuto, stando al quale l'attrice si

sarebbe defilata dalle trattative nel momento in cui a S__________ C__________ e

A__________ Ca__________ era stato negato un finanziamento bancario. Per quanto

riguarda il ruolo della __________ SA, il Pretore ha accertato che, sin dal

primo contatto con l'attrice, S__________ C__________ e A__________ Ca__________,

sprovvisti del capitale necessario, avevano richiesto la formula "rent

to buy", motivo per cui era stata contattata una società che offrisse

questo genere di finanziamento, per l'appunto la __________ SA, e permettesse

loro di acquisire la proprietà nel giro di qualche anno. Per stabilire chi

abbia introdotto la __________ SA e i suoi amministratori nell'operazione, il

primo giudice ha dato credito all'affermazione dell'attrice secondo cui sarebbe

stata lei. Ciò era confermato dal teste M__________ C__________ (alle

dipendenze dell'attrice come consulente dal dicembre del 2019 al gennaio 2021),

che avrebbe preso appuntamento con detta società dopo che il titolare

dell'attrice (M__________ S__________) gli aveva girato il contatto, come pure

da alcuni documenti che dimostravano, fra l'altro, come il 19 (recte:

10) dicembre 2019 lo stesso M__________ C__________ aveva trasmesso a AP 1 il

contatto telefonico di S__________ C__________. Il Pretore ha per contro

scartato la tesi del convenuto – smentita dalla deposizione dello stesso S__________

C__________ – che sosteneva di avere contattato personalmente la __________ SA

e i suoi amministratori in quanto da lui già conosciuti. Pure sconfessato

dall'istruttoria era l'ulteriore argomento del convenuto secondo cui il

contratto "rent to buy" sarebbe stato possibile solo grazie

alla concessione di un mutuo personale da parte sua a S__________ C__________ e

A__________ Ca__________. Ciò posto, il Pretore ha concluso che il fondo del

convenuto ha potuto essere venduto grazie all'intervento iniziale dell'attrice

e che dunque era pienamente adempiuto il nesso causale tra l'attività di

quest'ultima e la decisione del terzo di contrarre che giustificava

l'attribuzione di una remunerazione (loc. cit., pag. 5 a 8).

Relativamente

all'ammontare della provvigione, il Pretore ha rilevato che nell'opposizione

del mandante al pagamento della medesima era implicita una richiesta di

riduzione. Ricordato che per fondi edificati la dottrina e la giurisprudenza

ritengono usuale, nell'ambito del commercio di immobili a titolo professionale,

provvigioni dell'1-2%, eccezionalmente del 3%, egli ha constatato che l'operato

dell'attrice si era rivelato tutto sommato contenuto, avendo essa svolto

essenzialmente l'attività di mediatrice per presentazione, senza interporsi o

interponendosi unicamente in maniera marginale nelle trattative che hanno

portato alla conclusione dell'affare. Non ravvisando così alcun elemento di

eccezionalità che giustificasse una provvigione del 3%, il Pretore l'ha ridotta

al 2% sul prezzo di vendita di fr. 650'000.-, pari a fr. 13'000.- più IVA oltre

agli interessi di mora dal 21 febbraio 2020 (loc. cit., pag. 8 seg.).

I. Sull'appello

di AP 1

5.

Il convenuto

contesta il diritto – come tale – alla provvigione di mediazione. Conviene

pertanto, ai fini della motivazione, trattare con priorità l'appello di costui

poiché se fosse accolto, ciò renderebbe superfluo l'esame dell'appello

dell'attrice che chiede invece di aumentare la propria remunerazione. AP 1

rileva che l'accertamento del primo giudice secondo cui l'attrice gli avrebbe

presentato i potenziali acquirenti sarebbe smentito dalle prove. In primo luogo

perché il fondo è stato venduto agli amministratori della __________ SA e non

agli interessati segnalati dall'attrice. Inoltre perché, contrariamente a

quanto indicato dal teste M__________ C__________, F__________ S__________ e S__________

C__________ non sono stati introdotti nell'operazione dall'attrice, bensì da

lui medesimo. Ciò si evincerebbe dalla deposizione di S__________ C__________,

il quale, oltre a escludere che al primo incontro con S__________ C__________

fosse presente anche il dipendente dell'attrice, ha dichiarato fra l'altro che

"S__________ C__________ con il quale ho un amico in comune ha dato ad AP

1.

il mio numero di telefono" e "confermo che ho sentito

parlare per la prima volta dell'oggetto immobiliare in questione quando mi

telefonò AP 1" (verbale del 22 giugno 2022, pag. 1 e pag. 3). Dello

stesso tenore, secondo il convenuto, anche la deposizione di S__________ C__________,

il quale, oltre a non ricordare la presenza di M__________ C__________ al primo

incontro presso la propria abitazione, ha dichiarato che "sono stato ricontattato

da AP 1 o C__________, non ricordo esattamente da quale dei due, che mi disse

che c'era una possibilità di acquisto tramite la società __________"

precisando che "mi interfacciavo (…) sostanzialmente con S__________, C__________

e AP 1" (verbale del 22 febbraio 2022, pag. 6). Ciò dimostrerebbe a

suo avviso, contrariamente alla ricostruzione dei fatti operata dal Pretore, che

egli ha introdotto S__________ C__________ e con lui la __________ SA, la quale

ha valutato un piano di finanziamento per gli acquirenti proposti dalla AO 1

che però non era sostenibile, sicché il mandato di quest'ultima era così

terminato. Ne discende che la vendita dell'immobile è avvenuta il 27 aprile

2020.

tra lui e F__________ S__________ e S__________ C__________ senza

l'intervento dell'attrice cui non spetta alcuna provvigione. Anche perché –

epiloga l'appellante – l'attrice non avrebbe comprovato alcuna relazione così

forte da poter considerare F__________ S__________ e S__________ C__________ un

tutt'uno con S__________ C__________ e A__________ Ca__________ (memoriale,

pag. 3 a 7).

6.

Come obietta a

ragione l'attrice (risposta all'appello, pag. 2 segg.), il convenuto si

confronta solo in minima parte con la decisione impugnata. Per accertare che

l'attrice aveva introdotto nell'operazione la __________ SA e i suoi amministratori,

il Pretore si è fondato sulla testimonianza di M__________ C__________ come

pure sul riscontro nella e-mail del 5 dicembre 2019 (doc. I), in cui il

dipendente dell'attrice trasmetteva a S__________ C__________ i documenti

"da voi richiesti" relativi alla vendita del fondo a __________

"AP 1-C__________", e nel successivo messaggio telefonico del 10

dicembre 2019 (doc. Z), in cui sempre M__________ C__________ inviava a AP 1 il

contatto telefonico di S__________ C__________. Ora, invano si cercherebbe nell'appello

del convenuto un qualsivoglia accenno critico a questi due documenti – che

confermano la tesi di M__________ C__________ – per sovvertire l'accertamento

pretorile. Sprovvisto di sufficiente motivazione (nel senso dell'art. 311 cpv.

1.

CPC), l'appello si rivela dunque al proposito irricevibile e potrebbe già esaurirsi

in questi termini.

Per abbondanza si rileva tuttavia

che la testimonianza di S__________ C__________, su cui il convenuto imposta

essenzialmente la propria tesi, è – come eccepisce l'attrice – inattendibile,

denotando varie incongruenze e contraddizioni. A partire dall'asserto secondo

cui costui avrebbe sentito parlare "per la prima volta"

dell'oggetto immobiliare in questione quando gli telefonò AP 1. Tale circostanza

è smentita, oltre che dai documenti citati, dal teste M__________ C__________

(verbale del 22 febbraio 2022, pag. 2: "Il signor Sc__________ mi ha

girato il contatto e ho preso appuntamento con la società per capire come si

poteva procedere"). Quanto al fatto che, stando alla dichiarazione di S__________

C__________, AP 1 avrebbe ricevuto il suo numero da S__________ C__________ –

circostanza, come detto, contraddetta dai citati documenti e dalla nota

testimonianza di M__________ C__________ – "in quanto era l'unica

conoscenza in comune che avevamo" (verbale del 22 giugno 2022, pag. 3),

l'appellante trascura che lo stesso S__________ C__________ aveva poco prima ammesso

di conoscere, per ragioni professionali, il titolare dell'attrice (M__________

Sc__________) dal 2008 (loc. cit., pag. 1). Né la posizione del convenuto esce

rafforzata dalle dichiarazioni del teste S__________ C__________. Costui non ha

ricordato chi dei due (AP 1 o C__________) gli avesse detto della possibilità di

acquisto tramite la società __________ (verbale 22 febbraio 2022, pag. 6). Né

egli ha potuto escludere la presenza di M__________ C__________ – a ogni modo

di nessuna rilevanza ai fini del giudizio – al primo incontro tra le parti

interessate a __________ (ibidem). Poco importa poi che S__________ C__________

abbia dichiarato di interfacciarsi "sostanzialmente" con S__________,

C__________ e AP 1, ciò non escludendo di certo che l'attrice abbia indicato al

convenuto la __________ SA e i suoi amministratori ai fini dell'operazione in

esame. Al riguardo l'appello manca dunque di consistenza.

7.

Non si disconosce

che il convenuto ha venduto (il 28 aprile 2020, contestualmente all'esercizio

del diritto di compera da parte dei suoi beneficiari) il proprio fondo agli

amministratori della __________ SA e non a S__________ C__________ e A__________

Ca__________. Sta di fatto che, per quanto testé illustrato al considerando

precedente, gli stessi amministratori della __________ SA sono stati indicati

dall'attrice. Il che basterebbe già per riconoscere all'attrice il diritto alla

mercede. Nella mediazione per indicazione o presentazione – come è stato

giustamente qualificato, senza contestazione, l'accordo del 24 maggio 2019 (doc.

B; sentenza impugnata, pag. 9) – l'esigenza di un nesso causale psicologico tra

gli sforzi del mediatore e la decisione del terzo è infatti sostanzialmente

priva di senso poiché il mediatore (la cui prestazione si esaurisce con

l'indicazione o la presentazione di un possibile contraente fin lì sconosciuto

al mandante) si limita a comunicare al mandante il nome delle persone

interessate a concludere e non influenza la volontà di costoro (STF 4A_461/2020

del 16 febbraio 2021 consid. 5.1.3 con riferimento; II CCA inc. 12.2020.12 del

13.

gennaio 2021 consid. 6 con richiami).

Ma anche a prescindere da quanto

precede, il manifesto scopo dell'operazione era – sin dall'inizio – quello di

permettere a S__________ C__________ e A__________ Ca__________ – anch'essi

pacificamente indicati dalla AO 1 – di acquisire la proprietà in questione pur

non disponendo essi ancora dei mezzi necessari e facendo quindi capo allo

strumento del "rent to buy" che è stato mediato loro dall'attrice

medesima con l'introduzione della __________ SA e dei suoi amministratori.

Operazione che è poi stata coronata dal successo, come conferma il fatto che F__________

S__________ e S__________ C__________ hanno concesso il 24 giugno 2020 un

diritto di compera (poi esercitato il 2 agosto 2021) a S__________ C__________

e A__________ Ca__________, i quali – come ha accertato senza contestazione il

Pretore – nel frattempo già si erano trasferiti nella proprietà in qualità di

inquilini paganti (doc. O, punto 4; verbale d S__________ C__________ 22

febbraio 2022, pag. 7 in basso). In condizioni del genere, sostenere che

l'attrice non avrebbe mediato l'affare e non avrebbe diritto alla provvigione

non è serio. Quand'anche ci si volesse infatti limitare a considerare la

posizione dei beneficiari finali dell'operazione – facendo così astrazione del

fatto che gli stessi F__________ S__________ e S__________ C__________ erano

stati indicati dall'attrice al convenuto – l'esito del giudizio non muterebbe.

Fra l'acquirente (iniziale: gli amministratori della __________ SA) e

l'interessato originario (S__________ C__________ e A__________ Ca__________)

sussisteva – con il benestare di tutti i partecipanti all'operazione – un

rapporto economico talmente stretto, creato ad hoc, da costituire in un

certo senso un'unità. Anche in siffatta eventualità, una limitazione rigorosa

del legame al solo interessato originario sarebbe iniqua e aprirebbe la porta

ad abusi nei confronti del mediatore (analogamente: STF 4A_115/2021 del 22

novembre 2022 consid. 3 con rinvio). Anche sotto questo profilo la sentenza

impugnata resiste dunque alla critica, essendo evidente che l'attrice ha svolto

delle attività di mediazione in relazione all'oggetto del contratto di mediazione

suscettibili di favorire la conclusione dell'operazione immobiliare.

II. Sull'appello

della AO 1

8.

L'attrice rimprovera

da parte sua al Pretore di avere ridotto la provvigione ritenendola

erroneamente eccessiva. Rileva, in primo luogo, che il convenuto non ha mai

contestato – come tale – l'ammontare della provvigione, né dopo la ricezione

della fattura del 20 gennaio 2020 (doc. P, Q e S) né nel corso della causa,

incentrando piuttosto le proprie contestazioni su altri argomenti. Considerata

l'assenza di censure al riguardo il Pretore non era dunque abilitato a

verificare la correttezza della provvigione. Oltre a dolersi di una violazione

dell'art. 417 CO, l'appellante lamenta un accertamento (manifestamente) errato

dei fatti. A cominciare dalla constatazione che una provvigione del 3% sarebbe

eccessiva, sebbene non sia in realtà mai stata fatturata per tale percentuale. L'appellante

fa valere di avere conteggiato una provvigione di fr. 18'000.-, l'IVA essendo per

contratto dovuta in aggiunta. E poiché l'immobile è stato venduto per fr.

650'000.-, la provvigione richiesta equivale al 2.77% del prezzo conseguito.

Percentuale che si riduce ulteriormente (al 2.72%) ove si considerasse il

prezzo di vendita (fr. 660'750.-) del fondo agli acquirenti finali. Già solo

per questo motivo la decisione pretorile che si è fondata sull'erronea

percentuale del 3% ritenendola eccessiva si rivelerebbe sbagliata e costitutiva

di un abuso del potere di apprezzamento del primo giudice (memoriale, pag. 3 a

5).

A parte ciò, il Pretore

avrebbe fondato il suo giudizio, non compiutamente motivato su tale punto, circa

l'estensione del proprio operato di intermediazione sulla testimonianza,

inattendibile e contraddittoria oltre che caratterizzata da una serie infinita

di "non ricordo", di S__________ C__________, trascurando che

la vendita dell'immobile è stata resa possibile solo grazie al di lei

intervento che non si è limitato alla presentazione di un potenziale acquirente

ma ha riguardato anche la ricerca delle possibilità di finanziamento

dell'operazione. La sua azione avrebbe quindi permesso di trovare dei

potenziali acquirenti e di vendere il fondo in tempi molto rapidi e a un prezzo

superiore a quello di riferimento, giustificando così la piena retribuzione.

Tanto più che una provvigione del 3% non si giustificherebbe soltanto in

circostanze eccezionali (come ha ritenuto il primo giudice), queste ultime

entrando in linea di conto semmai per ammettere tassi superiori al 3%.

L'appellante evidenzia altresì come il Pretore si è contraddetto nel citare una

sentenza di questa Camera (inc. 12.2009.61 del 22 aprile 2010, consid. 4.3) per

dimostrare che il tasso pattuito era eccessivo, non avvedendosi che in quel

precedente (come in altri) si era sostenuto esattamente il contrario, ovvero che

una mercede del 3% era conforme all'uso locale e risultava finanche notoria per

i mediatori professionali. L'attrice obietta inoltre che non tutte le

provvigioni che superano i tassi di riferimento andrebbero automaticamente

ridotte bensì solo quelle eccessive. Così il Tribunale federale non sarebbe intervenuto

su provvigioni varianti dal 3% (su prezzi di vendita fino a fr. 16'400'000.-)

al 3.57% (a fronte di prezzi di vendita fino a fr. 2'800'000.-: DTF 138 III 669

consid. 3.1). Considerato dunque che la provvigione fatturata ammonta a un

tasso percentuale del 2.77% ove il tasso usuale è del 3%, che il proprio

operato è stato straordinario e che il valore dell'immobile era relativamente

esiguo, nulla giustificava in assenza di una domanda in tal senso di ridurre la

mercede al 2% del prezzo di vendita. Così non fosse – epiloga l'appellante – si

spalancherebbero le porte a una riduzione sistematica di tutte le provvigioni

di immobili applicate dagli intermediari in Svizzera e nel Cantone Ticino che

si aggirano tra il 3 e il 4% con punte anche del 5% (loc. cit., pag. 5 a 7).

9.

Per quel che

riguarda la mancata contestazione dell'ammontare della provvigione (in prima come

in seconda sede) da parte del convenuto, giova subito chiarire che la decisione

del Pretore che ha ravvisato nell'opposizione del mandante al pagamento della

medesima una implicita richiesta di riduzione non è criticabile ma è anzi conforme

alla giurisprudenza e alla dottrina in materia (v. Ammann in: Basler Kommentar, OR I, 7a edizione,

n. 3 ad art. 417 CO con riferimento a DTF 111 II 366 consid. 3a). Nulla

impediva pertanto al primo giudice, sotto questo profilo, di verificare che la

provvigione rivendicata non fosse eccessiva.

10.

Ora, per stabilire se

è stata stipulata una mercede eccessiva nel senso dell'art. 417

CO, che può essere ridotta dal giudice, occorre tenere conto di tutte le

circostanze del caso concreto. Ritenuto il carattere aleatorio del contratto di

mediazione, occorre partire dal presupposto che la mercede retribuisce il

successo del mediatore e non l'attività svolta. Il tasso usuale può variare in

ragione del prezzo che serve da referenza e diminuire nella misura in cui

questo aumenta. Una mercede può superare leggermente la tariffa o il tasso

percentuale usuale senza che per questo essa debba essere considerata

eccessiva. In effetti nella misura in cui limita la libertà contrattuale delle

parti, l'art. 417 CO dev'essere interpretato in maniera restrittiva. La

determinazione del carattere eccessivo della mercede del mediatore rientra nel

potere di apprezzamento del giudice (DTF 138 III 669 consid. 3.1; STF 4A_334/2018

del 20 marzo 2019 consid. 5.1).

11.

Per quanto attiene al tasso percentuale della provvigione fatturata

in concreto, si conviene con l'appellante che l'importo di fr. 18'000.- (IVA

esclusa) è inferiore al 3% pattuito e dal quale si è erroneamente dipartito il

Pretore. Calcolato sulla base di un prezzo di vendita di fr. 650'000.- (doc. M),

l'importo corrisponde in effetti a una percentuale del 2.77%, mentre rapportato

al prezzo di acquisto (fr. 660'750.-: doc. O) pagato da S__________

C__________ e A__________ Ca__________ esso scende al 2.72%, come fa valere a

ragione l'attrice (l'IVA andando conteggiata in aggiunta: cfr. II CCA inc.

12.2022.157

del 6 marzo 2023 consid. 2, inc. 12.2010.141 del 5 marzo 2012

consid. 9.2 e inc. 12.2004.31 del 1° marzo 2005 consid. 4.4). Si dà inoltre

atto all'appellante che il Tribunale federale non ha reputato eccessiva una

provvigione del 3% calcolata su un prezzo di vendita di fr. 1'695'000.- (STF

4C.121/2005 del 5 luglio 2005 consid. 4.2.2) e di fr. 3'800'000.- (DTF 138 III

669.

consid. 3.2), né ha ridotto (pur ritenendolo un caso limite) una mercede di

fr. 492'000.- corrispondente a un tasso del 3% sul prezzo di vendita di diverse

particelle di complessivi fr. 16'400'000.- (STF 4C.362/1999 del 22 marzo 2000

consid. 4c). Neppure ha considerato eccessiva una commissione del 3.57% per

delle vendite immobiliari di

fr. 1'750'000.- (STF 4C.183/1998 del 16 giugno 1999 consid. 4b) e di fr.

2'800'000.- (STF 4C.28/1995 del 1° ottobre 1996 consid. 5b). Infine ha pure reputato

che una provvigione del 3% sul prezzo di vendita corrispondeva al tasso usuale

e non era troppo elevata (DTF 117 II 286 consid. 5b). Nel solco di questa

giurisprudenza anche questa Camera ha già avuto modo di dichiarare – come rileva

l'attrice – conforme all'uso

locale (e fatto notorio per mediatori professionisti) una mercede del 3% (Rep.

1991.

460, Rep. 1969 257; II CCA inc. 12.2022.157 del 6 marzo 2023 consid. 5.2, inc.

12.2009.61

del 22 aprile 2010 consid. 4.3 [citata dallo stesso Pretore] e inc.

n. 12.2004.31 del 1° marzo 2005 consid. 4.4). E non ha mancato di ritenere

congrua una percentuale del 4% a fronte di un prezzo di fr. 880'000.- (II CCA

inc. 12.2022.157, citata, consid. 5.2 in fine) e di fr. 2'000'000.- (II CCA

inc. 12.2016.148 del 12 febbraio 2018 consid. 8).

12.

Considerato che l'art.

417.

CO va applicato in modo restrittivo, che la percentuale fatturata (che la

controparte neppure contesta in questa sede) si attesta al di sotto della

soglia usuale come pure di quella pattuita, che in concreto il prezzo di

compravendita era di molto inferiore rispetto a quelli testé menzionati dalla

giurisprudenza e che – comunque sia – l'attività dell'intermediaria non si è

limitata alla mera indicazione di un possibile contraente ma ha contribuito

anche fattivamente alla riuscita della – nelle sue modalità ("rent to

buy") particolari – operazione immobiliare, la decisione del Pretore di

ridurre al 2% la provvigione (dopo che in una decisione di pochi giorni

precedente a quella qui impugnata non è intervenuto per ridurre una provvigione

del 4% a fronte di un prezzo di riferimento di fr. 880'000.- e in cui la

vendita nemmeno si era perfezionata: II

CCA inc. 12.2022.157, citata) costituisce un eccesso di apprezzamento

che non può trovare tutela.

13.

Ne discende che

l'appello della AO 1 va accolto e la sentenza impugnata riformata nel senso di

accogliere pressoché integralmente (eccezion fatta per gli interessi che

decorrono qualche giorno più tardi rispetto alla richiesta), la petizione, con

conseguente condanna del convenuto a pagare

fr. 18'000.- più IVA oltre interessi del 5% dal 21 febbraio 2020 e rigetto in

via definitiva, per tale importo (v. doc. U), dell'opposizione al PE n. __________41

dell'UE di Locarno. Per quel che è delle spese giudiziarie di primo grado, esse

seguono la soccombenza del convenuto. La richiesta dell'attrice di vedersi

rifondere fr. 4'000.- per ripetibili di prima istanza (v. memoriale, pag. 8) può

essere ugualmente accolta, l'importo fissandosi al di sotto di quello che il

Pretore le avrebbe riconosciuto – in proporzione (v. RtiD II-2016 pag. 638

consid. 3) – se l'avesse considerata vittoriosa per intero e rispettando per il

resto i limiti dell'art. 11 del regolamento

sulla tariffa

per i casi di

patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle

ripetibili (RTar: RL 178.310).

III. Sugli

oneri processuali e le ripetibili di appello

14.

Le spese processuali e

le ripetibili dell'appello presentato dalla AO 1, calcolate sulla base di un

valore litigioso di fr. 5'000.-, seguono la soccombenza dell'appellato (art.

106.

cpv. 1 CPC).

15.

Le spese processuali e

le ripetibili dell'appello presentato da AP 1, calcolate sulla base di un

valore litigioso di

fr. 13'000.-, seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellata

insta affinché le sia assegnato a titolo di ripetibili il massimo secondo la

tariffa di fr. 2'900.- in ragione dell'infondatezza delle argomentazioni

dell'appello della controparte e del fatto che altrimenti vi sarebbe una

disparità tra l'effettivo dispendio orario e il valore di causa (risposta

all'appello, pag. 7). A parte però che la tariffa massima in base all'art. 11 RTar

determinerebbe un'indennità per

ripetibili di non più di fr. 1'950.- (fr. 13'000.- x 25% x 60%: art. 11 cpv. 1

e cpv. 2 lett. b RTar), l'attrice nemmeno illustra quale sarebbe stato il suo

dispendio orario per al limite giustificare un'eccezione (nel senso dell'art.

13.

RTar) dal calcolo secondo il valore litigioso. Considerato inoltre che

l'appello (di 7 pagine, compreso il frontespizio) nei limiti della sua

ricevibilità non ha richiesto oggettivamente un dispendio oltre la media, si

giustifica, tutto sommato, di riconoscere all'appellata ripetibili di fr. 1'500.-.

IV. Sui

rimedi giuridici a livello federale

16.

Circa

i rimedi giuridici esperibili sul piano federale contro l'odierna sentenza

(art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso degli appelli non raggiunge

la soglia di fr. 30'000.- ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il RTar,

decide:

I. Le cause inc.

12.2023.4 e 12.2023.5 sono congiunte.

II. L’appello 9 gennaio

2023 della AO 1 è accolto. Di conseguenza la sentenza 18 novembre 2022

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, è così riformata:

1. La petizione è accolta nel senso che:

1.1 AP 1 è

condannato a pagare alla AO 1 l’importo di fr. 18'000.- più IVA oltre interessi

del 5% dal 21 febbraio 2020.

1.2 L'opposizione

interposta al PE n. __________41 dell'UE di Locarno è respinta in via

definitiva.

2. La tassa di giustizia di fr. 1'400.- e le spese, da

anticipare come di rito, sono poste a carico del convenuto, che rifonderà alla AO

1 ripetibili di fr. 4'000.-.

III. Le

spese di tale appello, di fr. 800.-, sono poste a carico di AP 1, che rifonderà

all'appellante fr. 1’000.- per ripetibili di seconda sede.

IV. Nella

misura in cui è ricevibile, l'appello 9 gennaio 2023 di AP 1 è respinto.

V. Le

spese di tale appello, di fr. 1'500.-, sono poste a carico dell'appellante, che

rifonderà alla controparte fr. 1'500.- per ripetibili di seconda sede.

VI. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).