Notaio - deposito giudiziale

Incarto n.

12.2023.50

Lugano

28 agosto 2023/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SO.2023.144 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 3 - promossa con istanza 12 gennaio 2023 da

AP

1

con cui l’istante ha

chiesto di essere autorizzata a depositare giudizialmente presso la Pretura la

somma di fr. 956'648.65;

domanda alla quale PI 1 __________

(rappr. dagli PA 1 ) ha aderito mentre PI 2 , e PI 3 (entrambi rappr. dall’ PA

2 ) si sono opposti, e che il Pretore, con decisione 6 aprile 2023, ha respinto;

appellante l’istante, con

appello 21 aprile 2023, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel

senso di accogliere l’istanza, protestando spese e ripetibili;

mentre PI 1, con risposta 9

maggio 2023, ha dichiarato di non opporsi all’appello, e PI 2 e PI 3, con risposta

11 maggio 2023, hanno postulato la reiezione del gravame con protesta di spese

e ripetibili;

preso atto della replica

spontanea 25 maggio 2023 di PI 1 e della duplica spontanea 15 giugno 2023 di PI

2 e PI 3;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1. Con

pubblico istrumento 8 marzo 2021 della notaia AP 1 (doc. 1 della parte PI 1 e

doc. 3 delle parti PI 2 e PI 3) PI 2 e PI 3 (in seguito anche: venditori) hanno

concesso a PI 1 (in seguito anche: acquirente), che ha accettato, un diritto di

compera immobiliare, scadente il 30 giugno 2023 ma in seguito rinnovabile, sulle

particelle n. __________ e __________ RFD di __________. Nell’atto pubblico le

parti contraenti hanno tra le altre cose concordato che il relativo prezzo di

compravendita, fissato in

fr. 16'260'000.-, avrebbe dovuto essere soluto secondo le modalità indicate al

punto 2.1, stabilendo poi, nel punto 2.2, che “attingendo dall’importo di

fr. 1'530'000.- … di cui al punto 2.1.i …, il notaio è irrevocabilmente incaricato

e autorizzato congiuntamente dalle parti di procedere alle seguenti formalità:

a) pagare eventuali imposte cantonali e comunali scoperte ed ogni altro onere

oggetto di ipoteca legale …; b) versare sul conto … intestato all’Ufficio

esazione e condoni … l’importo di

fr. 650'400.- …; c) pagare la provvigione di intermediazione come da punto 2.6

… che segue; d) versare il saldo alla parte venditrice secondo sue istruzioni”

e, nel punto 2.3, che “qualora la parte acquirente dovesse esercitare il …

diritto di compera prima del 30 … giugno 2023 …, essa dovrà versare sul conto

del notaio rogante il saldo del prezzo, dedotti gli acconti già versati fino a

quel momento; il notaio sarà incaricato di procedere con le incombenze di cui al

punto 2.2 … nonché, se del caso, a trattenere e pagare l’importo necessario per

l’estinzione del debito ipotecario, comprensivo di capitale e interessi,

esistente presso Banca __________ …”.

2. Avendo

ricevuto sul suo conto, il 30 novembre 2022, l’importo di fr. 5'920'000.-

necessario per l’esercizio del diritto di compera, la notaia AP 1, con

riferimento a quanto previsto nel punto 2.3 dell’atto pubblico, il 30 dicembre

2022 ha

provveduto ad

estinguere il debito ipotecario esistente

presso Banca __________ (fr. 3'850'879.90, cfr. doc. 6 delle parti PI 2 e PI 3)

e in seguito, nei primi giorni di gennaio 2023, ha versato all’Ufficio esazione

e condoni il deposito TUI (fr. 650'400.-) e ha pagato la provvigione di

intermediazione (fr. 461'871.45, cfr. doc. 5 e 7 delle parti PI 2 e PI 3).

Il

9 gennaio 2023 (doc. B), prima che il saldo del prezzo di compravendita ancora

in suo possesso (fr. 956'848.65) potesse essere versato a PI 2 e PI 3, PI 1,

ritenendo che, contrariamente a quanto a lei promesso nei punti 5.2 e 5.3

dell’atto pubblico, i fondi compravenduti fossero difettosi e i costi di

eliminazione dei difetti di cui nel frattempo aveva chiesto il pagamento alla

controparte a titolo di minor valore ammontassero a fr. 2'329'617.17 (somma

successivamente aumentata a fr. 3'329'617.17, cfr. doc. C), ha diffidato la

notaia a provvedere a qualsiasi versamento.

Il

10 gennaio 2023 (doc. B, cfr. doc. 7 delle parti PI 2 e PI 3) PI 2 e PI 3 le

hanno sollecitato il pagamento del saldo.

3. Con

istanza 12 gennaio 2023, promossa in procedura sommaria (art. 248 lett. e e 250

lett. a n. 6 CPC), AP 1, sostenendo che fosse controverso a chi spettava il

credito e che tale incertezza sulla persona del creditore non le fosse

imputabile, ha adito la Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, chiedendo

di essere autorizzata a depositarvi giudizialmente la somma di fr. 956'648.65 (recte:

fr. 956'848.65).

Mentre

PI 2 e PI 3 si sono opposti all’istanza, PI 1 ha aderito alla stessa.

4. Con

decisione 6 aprile 2023 il Pretore ha respinto l’istanza di deposito

giudiziale, ponendo a carico dell’istante le spese processuali di complessivi fr.

300.-, senza assegnare ripetibili o indennità d’inconvenienza. Egli ha in

sostanza ritenuto che nell’atto pubblico l’istante, autorizzatavi a trattenere

gli importi depositati sul suo conto al solo scopo di garantire il pagamento

degli impegni descritti nel punto 2.2 con il chiaro e incondizionato impegno di

versare poi ai venditori il residuo del prezzo di vendita, non fosse però stata

obbligata a trattenere quegli importi a seguito della difettosità dei fondi

compravenduti o di altre inadempienze dei venditori riferite a quanto da loro

promesso nei punti 5.2 e 5.3 nell’atto. In tali circostanze l’istante non

poteva dunque pretendere di trovarsi in uno stato di incertezza non colposa

sulla persona del creditore.

5. Con

l’appello 21 aprile 2023 che qui ci

occupa, formalmente avversato, con risposta 11 maggio 2023, dai soli PI 2 e PI

3 (PI 1, con risposta 9 maggio 2023, ha invece dichiarato di non opporsi allo

stesso), l’istante ha chiesto di riformare

il querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza, protestando spese e

ripetibili.

Successivamente,

il 25 maggio 2023 rispettivamente il 15 giugno 2023, PI 1 rispettivamente PI 2

e PI 3 hanno poi prodotto due allegati spontanei.

Nel

gravame l’istante, dopo aver premesso che nel caso di specie sarebbe venuto in

essere un contratto di escrow nell’ambito del quale a garanzia di

entrambe le parti le era stata demandata l’esecuzione del sinallagma

contrattuale (pagamento del residuo del prezzo contro consegna dell’immobile in

uno stato conforme agli intendimenti), ha sostenuto che a fronte della presunta

difettosità dei fondi compravenduti e delle altre presunte inadempienze dei

venditori riferite a quanto da loro promesso nell’atto, e dunque a fronte della

disputa tra loro circa la destinazione della somma depositata, essa, non

volendo entrare nella vertenza in essere, si fosse venuta a trovare in uno stato

di incertezza non colposa sulla persona del creditore. Ed ha escluso che questa

incertezza potesse essere stata ingenerata da lei sulla scorta di un contratto

non chiaro.

6. Ai

sensi dell’art. 96 CO il debitore, tra le altre cose, può procedere al deposito

giudiziale, se l’adempimento della prestazione dovuta non può aver luogo, né in

confronto del creditore né di un suo rappresentante, per un’incertezza non

colposa sulla persona del creditore. L’art. 168 CO è invece applicabile, quale

norma speciale dell’art. 96 CO, se a seguito di una cessione è controverso a

chi spetti il credito (cfr. DTF 143 III 102 consid. 2.1). Sia l’art. 96 CO sia

l’art. 168 CO presuppongono l’esistenza di un’incertezza non colposa sulla

persona del creditore (cfr. DTF 134 III 348 consid. 5.1).

In

base alla dottrina non si è segnatamente in presenza di un’incertezza non

colposa sulla persona del creditore, qualora il debitore o il creditore possiedano

un documento da cui risulti in modo univoco chi sia il vero creditore (cfr. Staehelin, Die Hinterlegung zu Handen

wes Rechtes und der Prätendentenstreit, in: BJM 1972 p. 227; Weber, Berner Kommentar, 2ª ed., n. 20 ad

art. 96 CO; Schraner, Zürcher

Kommentar, 2ª ed., n. 19 ad art. 96 CO), qualora vi sia solo incertezza

sull’esistenza del debito (cfr. Schraner,

op. cit., ibidem), oppure qualora l’insicurezza sulla persona del creditore sia

stata provocata dal debitore (segnatamente redigendo un contratto non chiaro,

cfr. Staehelin, op. cit., ibidem; Weber, op. cit., n. 24 ad art. 96 CO). Atteso

che l’incertezza non colposa sulla persona del creditore può essere ammessa

solo in presenza di seri dubbi che non possano essere chiariti dal debitore

nonostante un diligente esame dei fatti (cfr. Staehelin,

op. cit., p. 228; Weber, op. cit.,

n. 21 ad art. 96 CO; DTF 59 II 226 consid. 2), la dottrina ne ha pure dedotto

che un notaio può prevalersi dell’istituto del deposito giudiziale solo in casi

eccezionali (cfr. Weber, op. cit., n. 23 ad art. 96 CO, il

quale motiva la conclusione rilevando che un notaio dev’essere in grado di

esaminare la situazione giuridica in modo completo).

7. Nel

caso di specie l’appello dell’istante - la quale, contrariamente a quanto

preteso da PI 2 e PI 3, è senz’altro legittimata a impugnare la decisione

pretorile, disponendo, nella sua qualità di parte che aveva promosso la

procedura e di destinataria di quella pronuncia, a lei sfavorevole, del necessario

interesse degno di protezione (cfr. Tribunal cantonal de Vaud, Court d’appel

civile, HC / 2015 / 839 del 24 settembre 2015; cfr. pure per analogia TF

5A_441/2020 dell’8 dicembre 2020 consid. 1.2) - dev’essere innanzitutto dichiarato

irricevibile per il fatto che essa, in violazione del suo obbligo di

motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non si è minimamente confrontata con

l’argomentazione, riassunta al consid. 4, che il giudice di prime cure aveva

posto alla base del proprio giudizio. Oltretutto in questa sede la stessa ha pacificamente

dato atto che “nel testo del rogito non sia prevista alcuna trattenuta per

inadempienze” dei venditori (appello p. 7).

8. L’appello sarebbe

comunque stato da respingere anche laddove, per mera ipotesi, fosse stato sufficientemente

motivato.

La prima tesi ricorsuale,

quella secondo cui nel caso di specie sarebbe venuto in essere un contratto di escrow

nell’ambito del quale all’istante era stata demandata l’esecuzione del

sinallagma contrattuale (pagamento del residuo del prezzo contro consegna

dell’immobile in uno stato conforme agli intendimenti) e pertanto le era stato

conferito il ruolo di “garante del funzionamento del sinallagma contrattuale”

(appello p. 7), è in effetti stata evocata per la prima volta, e con ciò in

modo irrito (art. 317 cpv. 1 CPC), solo in questa sede. E per altro nemmeno è

stata provata.

La seconda (e ultima) argomentazione

ricorsuale, quella con cui l’istante ha escluso che l’esistenza di un’incertezza

non colposa sulla persona del creditore potesse essere stata ingenerata da lei

sulla scorta di un contratto non chiaro, non è invece pertinente, visto e

considerato che il giudice di prime cure mai, nel suo giudizio, aveva menzionato

una tale motivazione.

9. La decisione pretorile sarebbe in ogni caso stata da

confermare anche nel caso in cui l’argomentazione che il giudice di prime cure

aveva posto alla base del proprio giudizio non avesse potuto essere confermata,

e ciò in quanto l’istante, confrontata con una clausola contrattuale, come

quella contenuta nel punto 2.2 dell’atto pubblico, nell’ambito della quale “il

notaio è irrevocabilmente incaricato e autorizzato congiuntamente dalle parti

di procedere alle seguenti formalità: … d) versare il saldo alla parte

venditrice …”, non potrebbe sostenere di trovarsi in uno stato di

incertezza non colposa sulla persona del creditore. In effetti, se a seguito dell’espletamento

delle formalità di sua competenza (e ciò, ma solo a titolo di ipotesi, anche a

seguito della presunta difettosità dei fondi compravenduti o di presunte altre

inadempienze dei venditori riferite a quanto da loro promesso nei punti 5.2 e

5.3 nell’atto pubblico), fosse risultato un saldo positivo (ossia a favore dei

venditori), l’istante avrebbe senz’altro potuto e dovuto corrisponderlo ai venditori;

se, invece, a seguito dell’espletamento di quelle medesime formalità fosse

risultato un saldo negativo (ossia a favore dell’acquirente), essa, in assenza

di un’esplicita pattuizione tra le parti in tal senso, non avrebbe potuto e dovuto

versare nulla a nessuno, ma semmai solo trattenere quell’importo presso di sé (ciò

che l’acquirente le aveva chiesto di fare con il doc. B) in attesa di

istruzioni congiunte delle parti contraenti o di una decisione giudiziaria.

In

definitiva, in assenza nell’atto pubblico di un’esplicita clausola contrattuale

che permetteva e imponeva all’istante di corrispondere all’acquirente un

eventuale saldo a suo favore, essa, che oltretutto era una notaia per cui poteva

prevalersi dell’istituto del deposito giudiziale solo in casi eccezionali, avrebbe

dovuto rilevare che al momento attuale le uniche persone a cui avrebbe

eventualmente potuto corrispondere il saldo, e che dunque eventualmente potevano

essere i suoi creditori, sia pure per un importo non certo, erano i venditori.

10. Ne

discende che l’appello dell’AP 1 dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile,

senza che sia necessario esprimersi sull’ammissibilità o meno della replica

spontanea presentata da PI 1.

Le

spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate tenendo conto di

un valore litigioso di fr. 956'848.65, seguono la soccombenza dell’appellante

(art. 106 cpv. 1 CPC). A PI 2 e PI 3, che in questa sede erano rappresentati da

un avvocato e sono risultati vincenti, può essere attribuita un’indennità per

ripetibili (cfr. Tribunal cantonal de Vaud, Court d’appel civile, HC / 2015 / 839

del 24 settembre 2015). Non così invece a PI 1, che in questa sede, pur essendo

stata rappresentata da un avvocato, ha visto respinta la sua richiesta di

adesione all’appello.

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

Fatti

I. L’appello 21 aprile 2023 dell’AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

Considerandi

II. Le spese processuali di fr. 2’000.- sono poste a

carico dell’appellante, che rifonderà a PI 2 e PI 3 complessivi fr. 2’000.- per

ripetibili.

III. Notificazione:

-

- ,

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 3

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF).