Locazione - spese accessorie - domande d'appello

Incarto n.

12.2023.75

Lugano

27 settembre 2023/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SE.2019.10 della Pretura della giurisdizione

di Locarno-Città - promossa con petizione 29 marzo 2019 da

AO 1

AO 2 , al quale,

deceduto nel corso della

causa, è poi subentrata

la prima

(patr. da PA 1 )

contro

AP 1

AP 2

con cui

gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di

fr. 24'301.63, somma poi aumentata con le conclusioni a fr. 30'978.95, oltre

interessi al 5% dal 1° giugno 2015, con conseguente ordine all’Ufficio di

conciliazione di Minusio di liberare a proprio favore i fr. 14'472.- ivi

depositati dai convenuti e a R__________ __________ di liberare a proprio

favore i fr. 5’000.- ivi depositati dai convenuti a garanzia delle pretese

derivanti dal contratto di locazione;

domanda avversata dalla controparte,

che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 11

maggio 2023, poi rettificata il 30 maggio 2023, ha parzialmente accolto, condannando

Fatti

i convenuti in solido al pagamento all’attrice di

fr. 17'958.85 oltre interessi al 5% su fr. 17'855.55 a decorrere dal 28

dicembre 2018 e su fr. 103.30 a decorrere dal 16 gennaio 2019, con conseguente

ordine all’Ufficio di conciliazione di Minusio di liberare a suo favore i fr. 14'472.-

ivi depositati, rispettivamente a R__________ __________ di liberare a suo

favore fr. 3'486.85 dei

fr. 5’000.- ivi depositati e di restituire la rimanenza ai convenuti;

appellanti

i convenuti, con “ricorso”

12 giugno 2023, con cui hanno chiesto: “a) annullamento della sentenza della

Pretura di Locarno-Città; b) rimozione delle spese accessorie reclamate dal

conteggio; c) incaricare il Tribunale di Locarno di esaminare in dettaglio i

fatti del contratto, del deposito e degli interessi e di valutarli

correttamente; d) eventuale aggiustamento della sentenza”, protestando tasse,

spese e ripetibili;

mentre l’attrice,

con risposta 28 agosto 2023, ha postulato la reiezione del gravame, pure con

protesta di tasse, spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti

prodotti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1. AO 1 e AO 2

hanno concesso in locazione ad AP 1 e AP 2, dal 1° luglio 2010, l’appartamento /

maisonette n. __________ sito al pianterreno e al primo piano dello stabile in

Via __________ a __________. Nonostante il contratto di locazione (doc. N) prevedesse

il pagamento di una pigione mensile di fr. 2'950.-, che con decisione 20

dicembre 2018 del Pretore aggiunto della giurisdizione di Locarno-Città è poi stata

ridotta a fr. 2'252.- retroattivamente dal 1° luglio 2010 per la difettosità

dell’ente locato (doc. C), e di un acconto mensile per spese accessorie di fr. 450.-,

i conduttori hanno sin da subito pagato, sempre per la presunta difettosità del

medesimo, solo un importo complessivo di fr. 2'900.- mensili, ritenuto che dal

mese di giugno 2015, a parte aver depositato

presso l’Ufficio di conciliazione di Minusio due importi, di

fr. 12’072.- il 18 settembre 2015 e di fr. 2'400.- il 26 maggio 2016, non hanno

poi sostanzialmente più pagato nulla.

Il

Considerandi

2.

febbraio 2016 i locatori hanno significato ai conduttori la disdetta del

contratto per mora con effetto dal 31 marzo 2016 (doc. III° rich.). A seguito

della decisione di espulsione, decretata il 1° giugno 2016 dal Pretore aggiunto

della giurisdizione di Locarno-Città e confermata il 31 agosto 2016 dalla Camera

civile dei reclami del Tribunale d’appello, il 30 settembre 2016 i conduttori

hanno spedito le chiavi dell’ente locato (doc. III° rich.).

2.

Dopo aver ottenuto la

necessaria autorizzazione ad agire, con petizione 29 marzo 2019 AO 1 e AO 2, al quale -deceduto nel corso della causa - è

poi subentrata la prima (N.d.R.: con il termine “attrice” verranno in seguito

indicati, salvo puntualizzazioni, AO 1 e il defunto AO 2), hanno convenuto in

giudizio AP 1 e AP 2 innanzi alla Pretura

della giurisdizione di Locarno-Città per ottenere la loro condanna in solido al pagamento di una somma poi

aumentata con le conclusioni dagli iniziali

fr. 24'301.63 a fr. 30'978.95 oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2015, con

conseguente ordine all’Ufficio di conciliazione di Minusio di liberare a

proprio favore i fr. 14'472.- ivi depositati dai convenuti e a R__________ __________

di liberare a proprio favore i fr. 5’000.- ivi depositati dai convenuti a

garanzia delle pretese derivanti dal contratto di locazione. Essi, in estrema sintesi, hanno preteso il pagamento

del saldo delle

pigioni e spese accessorie dal 1° luglio 2010 al 31 ottobre 2016 (fr. 24'492.50) e il risarcimento dei danni causati all’ente

locato dai convenuti

(fr. 7'733.15), dedotte le ripetibili, le spese legali e le spese esecutive già

riconosciute alla controparte (fr. 1'246.70).

I

convenuti si sono integralmente opposti alla petizione.

3.

Esperita

l’istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, con decisione 11 maggio

2023.

(di ben 45 pagine), poi rettificata il 30 maggio 2023, il Pretore, in parziale accoglimento della petizione,

ha condannato i convenuti

in solido al pagamento all’attrice di fr. 17'958.85 oltre interessi al 5% su

fr. 17'858.55 (recte: fr. 17'855.55) a decorrere dal 28 dicembre 2018 e su

fr. 103.30 a decorrere dal 16 gennaio 2019, con conseguente ordine all’Ufficio

di conciliazione di Minusio di liberare a suo favore i fr. 14'472.- ivi

depositati, rispettivamente a R__________ __________ di liberare a suo favore

fr. 3'486.85 dei

fr. 5’000.- ivi depositati e di restituire la rimanenza ai convenuti, il tutto ponendo le spese processuali di fr. 250.-

per 2/5 a carico dell'attrice e per 3/5 a carico dei convenuti in solido,

obbligati altresì a rifondere alla controparte fr. 850.- per ripetibili. Per il

primo giudice, dalle pigioni e spese accessorie non ancora pagate all’attrice dal

1° giugno 2015 al 30 settembre 2016

(fr. 40'832.-) e dalle ripetibili riconosciute a suo favore (fr. 1'900.-)

dovevano dapprima essere dedotte le pretese dei convenuti per pigioni e spese

accessorie da loro versate in eccesso dal 2010 al 2014 (fr. 18'563.52) e nel

2015.

(fr. 1’601.65) nonché le spese per la riparazione della cappa e del frigorifero

(fr. 514.75) e per la riparazione del trasformatore della cappa (fr. 333.-);

dal saldo così risultante, di fr. 21'719.08, che costituiva lo scoperto al 31

dicembre 2016, dovevano in seguito essere aggiunti gli interessi di mora

maturati fino ad allora (fr. 627.16); dalla somma così ottenuta, di fr.

22'346.24, dovevano poi essere dedotte le pretese dei convenuti per spese

accessorie da loro versate in eccesso nel 2016 (fr. 1'496.40); da questo

risultato, di

fr. 20'849.84, dovevano quindi essere aggiunti gli interessi di mora maturati dal

1° gennaio 2017 al 27 dicembre 2018

(fr. 2'070.70); e dal saldo, di fr. 22'920.55, che costituiva in definitiva lo

scoperto al 27 dicembre 2018, dovevano infine essere tolte le spese giudiziarie

riconosciute a favore dei convenuti (fr. 5'065.-). Parimenti da rifondere erano

le spese di precetto di fr. 103.30.

4.

Con

il “ricorso” (recte:

appello) 12 giugno 2023 che qui ci

occupa, inoltrato tempestivamente entro il termine di 30 giorni dalla

notificazione della decisione pretorile (art. 311 cpv. 1 CPC) e avversato dall’attrice

con risposta 28 agosto 2023, anch’essa tempestiva (art. 312 cpv. 2 CPC in combinazione

con l’art. 145 cpv. 1 lett. b CPC), i convenuti hanno segnatamente chiesto: “a)

annullamento della sentenza della Pretura di Locarno-Città; b) rimozione delle

spese accessorie reclamate dal conteggio; c) incaricare il Tribunale di Locarno

di esaminare in dettaglio i fatti del contratto, del deposito e degli interessi

e di valutarli correttamente; d) eventuale aggiustamento della sentenza”,

protestando tasse, spese e ripetibili.

5.

L’attrice non può

essere seguita laddove ha preliminarmente chiesto di dichiarare irricevibile l’appello

già per il fatto che i convenuti si erano limitati a ricorrere contro la

decisione 11 maggio 2023, ma non avevano invece provveduto a impugnare la successiva

decisione su rettifica 30 maggio 2023, che

l’aveva sostituita e che a suo dire sarebbe cresciuta in giudicato. Nelle

particolari circostanze la sua richiesta di sanzionare l’appello dei convenuti

costituisce in effetti un formalismo eccessivo, tanto più che il giudizio su

rettifica aveva comportato solo una modifica a livello redazionale (nel senso

che, invece della condanna al pagamento degli interessi “dal 28 dicembre 2018 su fr. 17'855.55 e dal 16 gennaio 2019

su fr. 103.30”, era allora stata

decisa la condanna al pagamento degli interessi “su fr. 17'858.55 [N.d.R. recte: fr. 17'855.55] a

decorrere dal 28 dicembre 2018 e su fr. 103.30 a decorrere dal 16 gennaio 2019”).

6.

Come

rilevato con pertinenza dall’attrice, l’appello dei convenuti risulta tuttavia invece

assai problematico per quanto riguarda il particolare tenore delle domande in

esso contenute (a - d).

6.1

Nella

misura in cui, come risulta inequivocabilmente, è volto ad ottenere l’annullamento

della decisione impugnata e il rinvio dell’incarto al primo giudice per una

nuova pronuncia (con per altro alcune indicazioni di come eventualmente “aggiustarla”),

l’appello dei convenuti è di per sé ammissibile (cfr. TF 4A_510/2022 del 22 dicembre 2022 consid. 3.2, 4A_555/2022

dell’11 aprile 2023 consid. 2.6, secondo cui l’appello è un rimedio giuridico di

natura riformatoria e solo eccezionalmente di natura cassatoria), visto che,

come si vedrà qui di seguito (consid. 6.1 - 6.3), in questa sede questi ultimi,

riferendosi implicitamente all’art. 318 cpv. 1 lett. c n. 2 CPC, avevano

sostenuto che i fatti dovevano essere completati in punti essenziali, e meglio

per quanto riguardava “in dettaglio i fatti del contratto, del deposito e degli interessi”.

Esso, in tale misura, dev’essere tuttavia respinto nel

merito, considerato che, come si vedrà sempre qui di seguito (consid. 6.1 -

6.3), i convenuti non sono stati in grado di dimostrare che i fatti di causa dovevano

essere completati in quei punti.

6.1.1

I convenuti avevano innanzitutto

rimproverato al giudice di prime cure di non aver “esaminato adeguatamente

la validità legale del contratto di locazione” e in particolare di non aver

rilevato che “alla conclusione del contratto di locazione i locatori hanno

evidentemente ingannato gli inquilini intenzionalmente in riguardo all’entità

effettiva dell’oggetto della locazione” e che “poi i locatori hanno

tenuto l’inquilino nell’ignoranza, e quindi nell’errore, per cinque anni

sull’effettivo importo dell’affitto e sull’importo delle spese accessorie” (appello

p. 3); e avevano di conseguenza concluso che egli “deve

approfondire

questa circostanza ed esaminare tutti gli aspetti se presuppone un atto

giuridico valido (contratto di locazione)” (appello p. 3). A torto.

Il fatto che il

contratto di locazione tra le parti (doc. N) potesse eventualmente essere

viziato da dolo o da errore essenziale non doveva in effetti essere esaminato

dal primo giudice, la contestazione in tal senso essendo stata addotta dai convenuti

per la prima volta, e con ciò irritualmente (art. 317 cpv. 1 CPC), solo in questa

sede. L'esistenza di un contratto viziato da dolo o da errore essenziale non è

peraltro stata minimamente provata.

6.1.2

I convenuti, rilevando che

il giudice di prime cure aveva considerato “abusivo” il deposito presso l’Ufficio di conciliazione di Minusio

dei due importi di fr. 12’072.- e di fr.

2'400.-, senza aver “tenuto conto che al momento del deposito la

locazione includeva i seguenti difetti: mancanza delle cose locate secondo il

contratto di locazione (cantina, patio, parcheggio); sin dall’inizio del

rapporto di locazione il proprietario ha rifiutato di adattare correttamente il

canone di locazione; dall’inizio del rapporto di locazione il proprietario ha

consapevolmente sopravvalutato le spese accessorie e si è rifiutato di presentare

il conteggio delle spese accessorie” (appello p. 4), gli avevano in seguito

rimproverato di non aver “né interrogato le parti né valutato la

corrispondenza su questo importante punto” (appello p. 5). Il rilievo è del

tutto infondato.

A parte che il primo

giudice, nel suo giudizio, nemmeno aveva mai accertato l’ “abusività” del

deposito dei complessivi

fr. 14’472.- effettuato presso l’Ufficio di conciliazione di Minusio, è in effetti per la prima volta, e con ciò irritualmente (art.

317.

cpv. 1 CPC), solo in questa sede, che i convenuti hanno preteso che quella

tematica fosse rilevante e che egli fosse pertanto tenuto ad interrogare le

parti e a valutare la corrispondenza, per altro non meglio precisata, a tale

proposito.

6.1.3

I convenuti, fondandosi

da una parte sul fatto che il contratto di locazione tra le parti (doc. N) fosse

viziato da dolo o da errore essenziale e dall’altra sul fatto che il deposito dei complessivi

fr. 14’472.- effettuato presso l’Ufficio di conciliazione di Minusio non fosse “abusivo”, avevano infine reclamato “anche l’accertamento degli

interessi per i locatori e gli inquilini”, rilevando che “il locatore

sarebbe in debito con interessi sulle entrate eccessive per il periodo in cui

ha volontariamente ritenuto ingiustamente l’inquilino da un adeguamento del

canone di locazione e si è rifiutato di conteggiare correttamente le spese

accessorie” (appello p. 4). Il rilievo, non pertinente, è nuovamente

infondato.

Già detto

(consid.

6.1.1

e 6.1.2)

che il contratto di locazione tra le parti non poteva

essere considerato viziato da dolo o da errore essenziale e che il deposito dei complessivi fr. 14’472.- effettuato presso

l’Ufficio di conciliazione di Minusio non era stato considerato “abusivo”, si osserva in effetti che i convenuti, che per altro nemmeno si

sono confrontati con il preciso e dettagliato giudizio pretorile sulla tematica

del calcolo degli interessi e dunque non hanno motivato in modo sufficiente la

loro censura (art. 311 cpv. 1 CPC), non hanno spiegato, dandone oltretutto

puntuale dimostrazione, se e in che modo su quel tema i fatti dovessero essere

completati in punti essenziali.

6.2

Nella misura in cui,

per mera ipotesi, l’appello dei convenuti potesse e dovesse essere inteso quale

richiesta di riforma della decisione pretorile, esso sarebbe stato in ogni caso

irricevibile. Nell’ambito di una causa, com’è pacificamente quella in esame,

volta al pagamento di una somma in denaro, la giurisprudenza impone in effetti all’appellante

di quantificare e cifrare la sua domanda e in particolare di indicare nel petitum

d’appello la somma di denaro che, in riforma del giudizio di primo grado, ritiene

dovuta (cfr. TF 4A_555/2022 dell’11 aprile 2023 consid. 2.6, 4D_14/2023 del 15

maggio 2023 consid. 3.3). Sennonché nel caso di specie i convenuti, nel loro petitum

d’appello, si sono sostanzialmente limitati a richiedere la “rimozione delle spese accessorie reclamate dal conteggio” e in particolare - tenendo conto quanto è stato da

loro spiegato nei considerandi (appello p. 1 e 2) - dei costi per

l’ascensore, dei costi di manutenzione dell’estintore, delle tasse per acqua e

fognatura e delle spese accessorie del mese di ottobre 2016 (la loro ulteriore

richiesta “di esaminare in dettaglio i

fatti del contratto, del deposito e degli interessi e di valutarli

correttamente”, laddove fosse

rilevante in questa ipotesi, è già stata discussa

ed evasa nei consid. 6.1.1 - 6.1.3, a cui si può rinviare), ma non hanno minimamente

quantificato e cifrato la loro domanda e in particolare non hanno assolutamente

indicato la somma di denaro che, in forza delle loro censure al giudizio

impugnato, consideravano invece dovuta. Ritenuto che una tale indicazione nemmeno

era senz’altro evincibile, in modo chiaro e evidente, dai considerandi

dell’appello (che per nessuna delle quattro posizioni censurate riportava un qualsiasi

importo concreto) o dalla lunghissima decisione pretorile (nella quale gli

importi relativi a quelle quattro posizioni, che erano contenuti tra le pretese

compensatorie dei convenuti per pigioni e spese accessorie da loro versate in

eccesso dal 2010 al 2016 [di fr. 18'563.52 per gli anni dal 2010 al 2014, di

fr. 1'601.65 per il 2015 e di fr. 1'496.40 per il 2016], avrebbero dovuto esservi

faticosamente ricercati ed estrapolati con un calcolo assai complesso, fermo

restando che, se non fossero stati confermati, ciò avrebbe pure comportato la conseguente

modifica del calcolo assai complesso in materia di interessi di mora), non è

possibile entrare nel merito dell’appello, ritenuto che un tale rigore formale

può essere imposto anche alle parti, come i qui convenuti, non patrocinate da

un avvocato (cfr. TF 4A_555/2022 dell’11 aprile 2023 consid. 2.7).

7.

Si aggiunga, per

completezza di motivazione, che gran parte delle quattro censure riferite alle spese accessorie di cui si è detto sarebbero

comunque state da respingere nel merito.

Se

da una parte i convenuti non sembrerebbero avere tutti i torti a censurare il riconoscimento

da parte del giudice di prime cure dei costi per l’ascensore, che non paiono

essere stati inseriti in modo sufficientemente chiaro, preciso e dettagliato, con

la generica formulazione “Service Abonnemente”, tra le spese accessorie

del contratto (cfr. Del Duca,

Serviceverträge und Nebenkosten unter besonderer Berücksichtigung von

Serviceverträgen für Aufzüge, in: mp. 2016 p. 6; Bieri, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ª ed., n. 28 ad

art. 257a/257b CO; Cour de Justice Genève 1357/2018 dell’9 ottobre 2018), dall’altra

le loro ulteriori tre censure sembrerebbero infondate. Non è in effetti vero

che i costi di manutenzione dell’estintore non potrebbero concettualmente rientrare

tra le spese accessorie (cfr. anzi Del

Duca, op. cit., p. 10; Bieri,

op. cit., n. 79 ad art. 257a/257b CO). Il fatto poi che le spese accessorie relative

alle tasse per acqua e fognatura non fossero state documentate e dimostrate rispettivamente

che il loro effettivo pagamento da parte dell’attrice non fosse stato provato è

irricevibile, essendo stato addotto per la prima volta solo in appello (art.

317.

cpv. 1 CPC). Ed infine, per quanto riguarda le spese accessorie del 2016, pur

essendo vero che nella decisione impugnata le stesse, con riferimento a quanto

risultava dal doc. V, erano state erroneamente conteggiate per 10 mesi (ossia fino

al 31 ottobre) anziché per 9 mesi (ossia fino al 30 settembre), è però

altrettanto vero che ciò non ha causato alcun pregiudizio ma semmai un

vantaggio ai convenuti, visto che per quell’anno il giudice di prime cure aveva

riconosciuto loro una pretesa per spese accessorie versate in eccesso (di fr.

1'496.40), che, se giustamente fosse stata calcolata su 9 mesi anziché su 10

mesi, sarebbe stata minore e non certo maggiore.

8.

Ne discende che

l’appello dei convenuti dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.

Le

spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del

valore litigioso di fr.

17'958.85, seguono la soccombenza (art.

106.

cpv. 1 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

I. L’appello 12 giugno 2023 di AP 1 e AP 2 è respinto

nella misura in cui è ricevibile.

II. Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico degli appellanti

in solido, che rifonderanno all’appellata, sempre in solido, fr. 1'000.- per

ripetibili.

III. Notificazione:

-

-

-

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno-Città

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).