Appalto - difetti - onere di allegazione - notifica dei difetti - minor valore

Incarti n.

12.2023.8

12.2023.33

Lugano

25 giugno 2023/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2013.166 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 2 settembre 2013 da

AP

1

rappr. da PA 1

contro

AO 1

AO 2

AO 3

tutti rappr. da PA 2

con cui l'attore ha chiesto

la condanna in solido dei convenuti al pagamento di

fr. 980'517.80 oltre interessi al 5% dal 30 ottobre 2011 su fr. 15'000.-, dal

16 novembre 2012 su fr. 937'476.55 e dal 26 aprile 2013 su fr. 28'041.25, il

rigetto in via definitiva per fr. 980'517.80 più spese e tasse d'incasso delle opposizioni

interposte ai PE n. __________07, __________26 e __________39 dell'UE di Lugano

e la condanna in solido dei convenuti a ottenere una licenza edilizia in

sanatoria dello stabile sito sul fondo n. __________ RFD __________ atta a

mettere in regola il piano superiore del suo attico, domande avversate dalle

controparti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il

Pretore, con decisione 25 novembre 2022, ha parzialmente accolto, condannando

in solido i convenuti al pagamento di fr. 57'584.- oltre IVA e di fr. 672.-

oltre interessi al 5% dall'11 dicembre 2012, da dedursi i fr. 10'000.-

depositati presso il notaio __________ e da liberare a suo favore (con la

conseguente autorizzazione al notaio a procedere in tal senso), e rigettando in

tale misura le opposizioni ai PE;

appellanti entrambe le

parti: l'attore, che con appello 13 gennaio 2023 (inc. n. 12.2023.8) ha

chiesto, in via principale, la riforma del querelato giudizio nel senso di condannare

in solido i convenuti al pagamento di fr. 233'905.25 e di fr. 9'184.- oltre

interessi al 5% dall'11 dicembre 2012, da dedursi i fr. 10'000.- depositati

presso il notaio __________ e da liberare a suo favore (con la conseguente

autorizzazione al notaio a procedere in tal senso), di rigettare per tali somme

più spese e tasse d'incasso le opposizioni ai PE nonché di condannare in solido

i convenuti a richiedere una licenza edilizia in sanatoria dello stabile sito

sul fondo n. __________ RFD __________ atta a mettere in regola il piano

superiore del suo attico e, nell'ipotesi di diniego di una tale licenza, di

condannarli in solido a mantenerlo indenne da ogni costo, spesa e danno legato

al mancato ottenimento della stessa, protestando spese e ripetibili di entrambe

le sedi, e, in via subordinata, l'annullamento della decisione impugnata con

rinvio dell'incarto al Pretore per una nuova pronuncia ai sensi dei

considerandi, protestando spese e ripetibili di secondo grado; i convenuti, che

con appello incidentale 1° marzo 2023 (inc. n. 12.2023.33) hanno chiesto la

riforma del querelato giudizio nel senso di essere condannati in solido al pagamento

di fr. 3'963.55 oltre interessi al 5% dall'11 dicembre 2012, da dedursi i fr.

10'000.- depositati presso il notaio __________ e da liberare a favore dell'attore

(con la conseguente autorizzazione al notaio a procedere in tal senso), somma per

la quale dovevano essere rigettate le opposizioni ai PE, protestando spese e

ripetibili di entrambe le sedi;

mentre i convenuti, con

risposta all'appello 1° marzo 2023, e l'attore, con risposta all'appello

incidentale 8 maggio 2023, hanno postulato la reiezione del gravame di parte

avversa, pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Con

rogito 6 novembre 2008 del

notaio __________ (doc. C) AO 1, AO 2 e AO

3, proprietari in ragione di

un terzo ciascuno del fondo n. __________

RFD __________, particella che

era stata costituita in proprietà per piani prima della costruzione, a quel

momento non ancora iniziata, hanno venduto a AP 1, che nell'ambito dell'edificazione sarebbe stato assistito dall'arch. __________

T__________, l'attico di tre

livelli di cui al foglio PPP n. __________ (quota di 385/1000 del fondo base) per un prezzo di fr. 1'726'000.-, successivamente

ridotto a fr. 1'606'000.- (doc. 2).

La presente vertenza trae origine da una parte da una

serie di presunti difetti (in particolare problemi di infiltrazioni d'acqua e

di statica) affliggenti le parti comuni del condominio (Condominio __________),

che era stato nel frattempo edificato “a terrazza” con ultimazione dei lavori

avvenuta nei primi mesi del 2011, a seguito dei quali, su istanza di tutti i

condomini, il 14 maggio 2012 l'ing. __________ B__________ aveva provveduto ad allestire

una perizia a titolo cautelare (doc. F), e dall'altra dal fatto che le

modifiche apportate all'attico non avevano ottenuto la licenza edilizia.

B. Con

petizione 2 settembre 2013 AP 1, al beneficio della necessaria autorizzazione

ad agire, ha convenuto in giudizio AO 1, AO 2 e AO 3 innanzi alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere la loro condanna in solido al

pagamento di fr. 980'517.80 oltre interessi al 5% dal 30 ottobre 2011 su fr. 15'000.-,

dal 16 novembre 2012 su fr. 937'476.55 e dal 26 aprile 2013 su fr. 28'041.25,

il rigetto in via definitiva per fr. 980'517.80 più spese e tasse d'incasso

delle opposizioni interposte ai PE n. __________07, __________26 e __________39

dell'UE di Lugano e la loro condanna in solido a ottenere una licenza edilizia

in sanatoria dello stabile sito sul fondo n. __________ RFD __________ atta a

mettere in regola il piano superiore del suo attico. Per quanto riguardava le

pretese creditorie egli, in estrema sintesi, ha domandato, a titolo di minor valore, l'attribuzione della

quota parte di sua spettanza degli importi che in base alla perizia allestita

dall'arch. __________ R__________ (doc. K) s'imponevano per ovviare ai problemi

segnalati nel doc. F e alle ulteriori problematiche riscontrate

nel doc. K

(fr. 922'476.55, ossia 385/1000 di fr. 2'396'043.-, somma questa da cui erano

già stati dedotti i lavori di risanamento di fr. 11'726.- effettuati nel

frattempo e riferiti alla scheda V.01 [doc. L]), la rifusione del costo della

perizia cautelare di cui al doc. F da lui anticipato (fr. 15'000.-), la

rifusione della sua quota parte del costo della perizia di cui al doc. K (acconto

di fr. 17'550.- [doc. N] e altri fr. 10'491.25, corrispondenti al 385/1000 del saldo

di

fr. 27'250.- [doc. N]) e il risarcimento delle spese legali preprocessuali a

lui occorse (fr. 15'000.-).

I

convenuti si sono integralmente opposti alla petizione.

C. Esperita

l'istruttoria di causa, nel corso della quale sono state in particolare assunte

la perizia giudiziaria 23 maggio 2017, la delucidazione 31 gennaio 2019 (in

seguito: delucidazione peritale 1) e la delucidazione 15 giugno 2020 (in

seguito: delucidazione peritale 2), in sede conclusionale i convenuti si sono

riconfermati nelle loro domande, mentre l'attore le ha parzialmente modificate

nel senso che ha chiesto la condanna in solido di questi ultimi al pagamento di

soli fr. 260'105.25 oltre interessi al 5% dal 30 ottobre 2011 su fr. 15'000.-,

dal 10 dicembre 2012 su fr. 233'905.25 e dal 26 aprile 2013 su

fr. 11'200.-, da dedursi i fr. 10'000.- ancora depositati presso il notaio __________,

depositario dei rogiti del

notaio rogante __________, e

da liberare a suo favore (con la

conseguente autorizzazione al notaio a procedere in tal senso), il rigetto in

via definitiva per tali somme più spese e tasse d'incasso delle opposizioni

interposte ai PE n. 1__________26 e __________39 (la domanda di rigetto dell'opposizione

al PE n. __________07 essendo invece divenuta priva d'oggetto a seguito del

ritiro della relativa esecuzione già comunicato e formalizzato con la replica), nonché la condanna in solido delle

controparti a richiedere una licenza edilizia in sanatoria dello stabile sito

sul fondo n. __________ RFD __________ atta a mettere in regola il piano

superiore del suo attico e, nell'ipotesi di diniego di una tale licenza, la

loro condanna in solido a mantenerlo indenne da ogni costo, spesa e danno

legato al mancato ottenimento della stessa. Egli ha in particolare preteso l'attribuzione della quota parte di sua

spettanza degli importi che per il perito giudiziario s'imponevano per ovviare

ai problemi segnalati nelle perizie di cui ai doc. F e K

(fr. 218'905.25, ossia 385/1000 di

fr. 568'585.10), la rifusione del costo della perizia cautelare di cui al doc.

F (fr. 15'000.-), la rifusione del costo della perizia di cui al doc. K (limitata

a fr. 11'200.-, ossia il 25% di fr. 44'800.-) e il risarcimento delle

spese legali preprocessuali (fr. 15'000.-).

D. Con

decisione 25 novembre 2022 il Pretore, in parziale accoglimento della petizione,

ha condannato in solido i convenuti al pagamento di fr. 57'584.- oltre IVA quale

quota parte dei costi di sistemazione dei difetti alle parti comuni a loro

imputabili (ossia 385/1000 di

fr. 149'829.-) e di fr. 672.- quale

rimborso delle spese del referto di cui al doc. K (ossia il 6% di fr. 11'200.-), oltre interessi al 5% dall'11 dicembre 2012, da

dedursi i

fr. 10'000.- depositati presso il notaio __________ e da liberare a favore dell'attore

(con la conseguente autorizzazione al notaio a procedere in tal senso), e ha rigettato

in tale misura le opposizioni ai tre PE, ponendo la tassa di giustizia di fr. 38'000.-

e le spese processuali, ivi comprese quelle peritali (di fr. 53'000.-), nonché

le spese della procedura di conciliazione (pari a

fr. 1'500.-), per il 6% a carico dei convenuti in solido e per il 94% a carico

dell'attore, obbligato altresì a rifondere alle controparti in solido fr. 45'000.-

a titolo di ripetibili.

E. La decisione

pretorile è stata impugnata da entrambe le parti.

Con appello 13 gennaio 2023 (inc. n. 12.2023.8) l'attore ha chiesto, in via

principale, la riforma del querelato giudizio nel senso di condannare in solido

i convenuti al pagamento di

fr. 233'905.25 e di fr. 9'184.- oltre interessi al 5% dall'11 dicembre 2012, da

dedursi i fr. 10'000.- depositati presso il notaio __________ e da liberare a

suo favore (con la conseguente autorizzazione al notaio a procedere in tal

senso), di rigettare per tali somme più spese e tasse d'incasso le opposizioni

ai tre PE nonché di condannare in solido i convenuti a richiedere una licenza

edilizia in sanatoria dello stabile sito sul fondo n. __________ RFD __________

atta a mettere in regola il piano superiore del suo attico e, nell'ipotesi di

diniego di una tale licenza, di condannarli in solido a mantenerlo indenne da

ogni costo, spesa e danno legato al mancato ottenimento della stessa,

protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi, e, in via subordinata, l'annullamento

della decisione impugnata con rinvio dell'incarto al Pretore per una nuova

pronuncia ai sensi dei considerandi, protestando spese e ripetibili di secondo

grado. Egli ha insistito per l'attribuzione

di fr. 218'905.25 a titolo di quota parte

dei costi di sistemazione dei difetti alle parti comuni imputabili ai convenuti

(ossia 385/1000 di fr. 568'585.10),

di

fr. 9'184.- per le spese del referto di

cui al doc. K (ossia l'82% di

fr. 11'200.-) e di fr. 15'000.- per le spese legali

preprocessuali.

Con appello

incidentale 1° marzo 2023 (inc. n. 12.2023.33) i convenuti hanno chiesto la

riforma del querelato giudizio nel senso di essere condannati in solido al

pagamento di fr. 3'963.55 oltre interessi al 5% dall'11 dicembre 2012, da

dedursi i

fr. 10'000.- depositati presso il notaio __________ e da liberare a favore dell'attore

(con la conseguente autorizzazione al notaio a procedere in tal senso), somma

per la quale dovevano essere rigettate le opposizioni ai tre PE, protestando

spese e ripetibili di entrambe le sedi. A loro dire, ad essere dovuta, oltretutto

in misura ridotta, era solo la quota parte dei costi di sistemazione dei

difetti alle parti comuni a loro imputabili (ossia 385/1000 di fr. 10'295.-).

F. Della

risposta all'appello 1° marzo 2023 dei convenuti, rispettivamente della

risposta all'appello incidentale 8 maggio 2023 dell'attore, con cui entrambe le

parti hanno postulato la reiezione del gravame di parte avversa, pure con

protesta di spese e ripetibili, si dirà, se e per quanto necessario, nei

prossimi considerandi.

considerando

Considerandi

in diritto:

1.

L'art. 308 CPC prevede che sono impugnabili mediante

appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza (cpv. 1 lett. a),

posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima

conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2).

Nel caso di specie, nei confronti della pronuncia pretorile in esame, che è una

decisione finale di prima istanza resa in una controversia patrimoniale dal

valore superiore a fr. 10'000.-, è così esperibile il rimedio dell'appello,

che, essendo stato inoltrato entro il termine di 30 giorni, sospeso dal 18

dicembre al 2 gennaio incluso (art. 145 cpv. 1 lett. c CPC), dalla

notificazione del giudizio (art. 311 cpv. 1 CPC), avvenuta il 28 novembre 2022,

è tempestivo e, da questo profilo, ricevibile.

Anche l'appello incidentale, presentato entro il

termine di 30 giorni dalla notificazione dell'appello (art. 313 cpv. 1 e 312

cpv. 2 CPC), avvenuta il 30 gennaio 2023, è a sua volta tempestivo e, da questo

profilo, ricevibile.

pretesa

per minor valore dell'opera

2.

Il Pretore ha preliminarmente ricordato - a ragione - che

laddove, come nel caso di specie, la compravendita abbia per oggetto un immobile

di cui il venditore deve ancora curare l'edificazione, il contratto presenta un

carattere misto ove convivono elementi sia della compravendita che del

contratto di appalto e che in presenza di un simile contratto l'azione di

garanza per difetti dell'immobile compravenduto soggiace alle norme sul

contratto di appalto, segnatamente

per quanto concerne i difetti che interessano le parti comuni (cfr. DTF 118 II

142; TF 4A_152/2021 del 20 dicembre 2022 consid. 4.1).

L'art. 367 cpv. 1 CO prevede che,

seguita la consegna dell'opera, il committente, appena lo consenta l'ordinario

corso degli affari, deve verificare lo stato e segnalarne all'appaltatore i

difetti. Ove i difetti si manifestassero soltanto più tardi, dovrà esserne dato

avviso tosto che siano scoperti; altrimenti l'opera si ritiene approvata

nonostante i difetti stessi (art. 370 cpv. 3 CO). La legge instaura quindi una

finzione di accettazione dell'opera nel caso in cui il committente omette di

segnalare tempestivamente i difetti, liberando da ogni responsabilità l'appaltatore

per quelli annunciati tardivamente (cfr. TF 4A_251/2018 dell'11 settembre 2018

consid. 3.1).

Il committente deve dare l'avviso dei

difetti "tosto" la loro scoperta. Può concedersi un breve periodo di

riflessione, ma deve decidersi rapidamente. Le circostanze del caso concreto, e

in particolare la natura del difetto, sono determinanti per valutare se ha

agito in tempo utile (cfr. DTF 118 II 142 consid. 3b, 131 III 145 consid.

7.2) e non sussiste alcuna regola generale che giustifica di richiedere in

maniera rigida, a protezione dell'appaltatore, che il committente proceda a una

segnalazione entro 7 giorni dalla scoperta del difetto. In maniera generale può

però essere preteso un termine breve per reclamare, qualora sussista il

pericolo che, attendendo a notificare il difetto, il danno aumenti (cfr. TF 4A_399/2018

dell'8 febbraio 2019 consid. 3.2).

Un difetto è considerato scoperto se il

committente ne constata l'esistenza con certezza in modo da poter formulare un

reclamo sufficientemente motivato. Ciò presuppone che possa misurarne l'importanza

ed estensione. I difetti occulti di una cosa si ritengono scoperti al momento

in cui il committente acquista la certezza della loro esistenza. Quelli che

appaiono progressivamente, nel senso che la loro estensione e la loro intensità

aumentano poco a poco, non si reputano dunque scoperti già quando si

manifestano i primi indizi, bensì solo quando il committente sia in grado di

rilevarne l'importanza e la portata, ciò al fine di evitare che - per non

perdere i suoi diritti - questi comunichi ogni bagattella all'appaltatore. Il

committente è tenuto a segnalare il difetto solo quando gli sia noto (o debba

essergli noto, secondo la buona fede) ch'esso costituisce un inadempimento del

contratto e non un fenomeno usuale, che non rappresenta una difformità

contrattuale (cfr. DTF 117 II 425 consid. 2, 131 III 145 consid. 7.2). Il

committente non è obbligato a rivolgersi a un esperto, ma può effettuare la

segnalazione sulla base di una semplice supposizione, prima che il difetto sia

stato constatato con certezza e dunque prima ancora che il termine in

discussione cominci a decorrere (cfr. TF 4A_293/2017 del 13 febbraio 2018

consid. 2.2.3).

Nel suo avviso il committente deve

indicare quali difetti ha scoperto, nonché esprimere la volontà di non

riconoscere che l'opera è conforme al contratto e di renderne l'appaltatore

responsabile. Occorre una certa precisione per quanto concerne la descrizione

del difetto, una generica esternazione d'insoddisfazione non essendo

sufficiente (cfr. TF 4A_251/2018 dell'11 settembre 2018 consid. 3.2). Basta per

contro indicare gli effetti negativi riscontrati (cfr. TF 4A_82/2008 del 29

aprile 2009 consid. 6.1; cfr. pure, sull'intera tematica, TF 4A_205/2020 del 13

luglio 2021 consid. 3).

La diminuzione della mercede ai sensi dell'art.

368.

cpv. 2 CO avviene in applicazione del cosiddetto metodo relativo, e

cioè proporzionalmente al rapporto tra il valore dell'opera senza difetti, che

si presume pari alla mercede convenuta, e il valore dell'opera difettosa, il

cui minor valore è presunto corrispondere ai costi di riparazione (cfr. DTF 111

II 162 consid. 3, 116 II 305 consid. 4a). Tale metodo tende a ristabilire

l'equilibrio fra le prestazioni, che è alla base dei contratti sinallagmatici (cfr.

DTF 85 II 192; TF 4C.346/2003 del 26 ottobre 2004 consid. 4.3.1; cfr. pure TF

4A_205/2020 del 13 luglio 2021 consid. 7).

3.

Come detto, il Pretore ha attribuito all'attore, quale quota

parte del minor valore dell'opera (art. 368 cpv. 2 CO), fr. 57'584.- oltre IVA.

Egli ha stabilito che gli unici difetti ad essere stati notificati

tempestivamente ai convenuti erano quelli che erano stati a suo tempo evidenziati dall'ing. __________ B__________ nel doc. F. Sulla

base delle risultanze della perizia giudiziaria egli ha così quantificato in fr.

212'213.- oltre IVA il minor valore di tutte le parti comuni riconducibile a

quei difetti. Ritenendo che la difettosità delle parti comuni dell'attico (che

“pesava” per fr. 62'384.- oltre IVA) era stata causata dalla carente direzione

dei lavori da parte dell'arch. __________ T__________, che era un

ausiliario dell'attore, ha quindi quantificato in fr.

149'829.- oltre IVA il minor valore delle parti comuni imputabili ai convenuti,

che ha infine attribuito all'attore proporzionalmente alla sua quota di

comproprietà (di 385/1000).

Sul minor valore dell'opera,

e dunque sulla quota parte dovuta all'attore (di

385/1000), le posizioni delle parti sono

antitetiche.

L'attore ha preteso l'attribuzione di fr. 218'905.25, rilevando come il minor

valore delle parti comuni riconducibile a tutti i difetti da lui invocati ammontasse

a fr. 568'585.10 (fr. 228'342.05 per quelli evidenziati dall'ing. __________ B__________

nel doc. F, fr. 284'403.95 per quelli ulteriormente riscontrati dall'arch. __________ R__________ nel doc. K e

fr. 55'839.10 per quello al vano lift -

persone di cui al doc. HHHH) ed escludendo poi che la difettosità delle parti

comuni dell'attico, che era pure stata evidenziata dall'ing. __________ B__________

nel doc. F, potesse essere ascritta alla carente direzione dei lavori da parte dell'arch.

__________ T__________.

I convenuti hanno per

contro ammesso di essere debitori di soli fr.

3'963.55, rilevando come il minor valore dei difetti evidenziati

dall'ing__________ B__________ nel doc. F si elevasse a fr. 10'295.-.

4.

L'attore ha innanzitutto

rimproverato al Pretore di aver violato il suo diritto alla prova per aver

respinto, con ordinanza 9 luglio 2018, la sua istanza 12 dicembre 2017 volta

alla produzione agli atti della nota tecnica 5 dicembre 2017 dell'ing. __________

H__________ (doc. JJJJ), il tutto con la sola motivazione che si trattava di un

“ennesimo referto peritale che la parte attrice ha fatto allestire in pendenza

di perizia, allorché le incombeva in quella sede chiedere tutti gli

accertamenti necessari a comprovare le sue pretese”. L'attore ha obiettato

che in realtà quel documento era stato allestito dopo che egli, preso atto che il

perito giudiziario non aveva riscontrato particolari difetti con riferimento

alle problematiche di impermeabilizzazione delle terrazze / tetti piatti, aveva

comunque deciso, confrontato con infiltrazioni ricorrenti in vari punti della

sua abitazione, di risanare integralmente le terrazze al livello del suo appartamento

affidandosi appunto all'ing. __________ H__________, il quale, avendo iniziato

a fare dei sondaggi, aveva così scoperto un danno alla guaina isolante del

piano terrazza al P5, attestato per l'appunto nel doc. JJJJ.

Il rimprovero mosso al

giudice di prime cure è inconsistente.

L'attore, in violazione

del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha spiegato per quale

ragione la motivazione che era stata posta alla base della reiezione dell'istanza

12.

dicembre 2017, su cui a ben vedere nemmeno si è confrontato, sarebbe stata

errata e con ciò da riformare. Egli nemmeno ha spiegato quale sarebbe stata la concreta

rilevanza per il giudizio di quel solo documento (senza cioè una sua verifica

peritale, che era invece stata da lui auspicata in prima sede, cfr. istanza 12

dicembre 2017), di cui per altro non ha minimamente illustrato il contenuto, e che

oltretutto, costituendo una mera perizia di parte, andava di per sé considerato alla stregua di una semplice

allegazione di parte e non beneficiava della forza probatoria di un mezzo di

prova (cfr.

TF 2C_337/2019 del 4 marzo 2021 consid. 3.2). E neppure ha chiarito se nell'occasione

pretendeva di produrre quel documento solo in seconda istanza oppure se

intendeva produrlo, previo annullamento della decisione impugnata, già innanzi

al Pretore.

5.

A questo

stadio della lite è del tutto pacifico che i difetti evidenziati

a suo tempo dall'ing. __________ B__________

nel doc. F erano stati notificati tempestivamente ai convenuti, siccome

relativi a problematiche già segnalate dall’attore in particolare il 22

settembre 2009 (doc. HHH e HHH1), il 17 agosto 2010 (doc. QQ, PP e RR), il 19

gennaio 2011 (doc. CCC) e il 4 aprile 2011 (doc. DDD), rispettivamente già note

ai convenuti (doc. AAA e BBB).

Dal punto di vista “contabile” si può così confermare -

riservato beninteso quanto si dirà al consid. 9 - che il minor valore delle

parti comuni riconducibile a quei difetti ammonti a fr. 212'213.- (fr. 181'313.-

per le problematiche evidenziate nell'allegato 1 della perizia giudiziaria, fr.

20'300.- [fr. 5'900.- e fr. 14'400.-] per quelle evidenziate negli allegati 4 e

5.

della perizia giudiziaria,

fr. 600.- per quelle evidenziate a p. 4 della delucidazione peritale 1 e

relative all'allegato 1/1 e fr. 10'000.- per quelle evidenziate a p. 6 della

delucidazione peritale 1 e relative all'allegato 1/29) oltre all'IVA (che, se

fosse stata dell'8%, avrebbe comportato un minor valore di fr. 229'190.05, mentre,

se fosse stata del 7.7%, avrebbe comportato un minor valore di fr. 228'553.40).

In questa sede l'attore, ribadendo quanto sostenuto con le

conclusioni (p. 14), ha invero preteso, dando per scontato che il tasso IVA

fosse quello dell'8%, che il minor valore in questione si elevasse a soli fr. 228'342.05

IVA inclusa (fr. 195'818.05 per le problematiche evidenziate nell'allegato 1

della perizia giudiziaria, fr. 6'372.- e fr. 15'552.- per quelle evidenziate

negli allegati 4 e 5 della perizia giudiziaria, fr. 600.- per quelle

evidenziate a p. 4 della delucidazione peritale 1 e fr. 10'000.- per quelle

evidenziate a p. 6 della delucidazione peritale 1). La differenza rispetto a quanto

riportato nella decisione impugnata è in realtà dovuta a un errore di calcolo,

ovvero al fatto che alle posizioni di fr. 600.- e di fr. 10'000.- non era stata

aggiunta l'IVA dell'8%, di fr. 848.-.

La

questione del tasso IVA applicabile verrà risolta al consid. 10.

6.

Per il Pretore, la

responsabilità per i difetti delle parti comuni dell'attico

evidenziati dall'ing. __________ B__________ nel doc. F (che dal punto di vista

contabile “pesavano” per fr. 62'384.- dei

fr. 212'213.- oltre IVA di cui si è detto sopra, cfr. perizia p. 5 con

riferimento agli allegati 1/43 - 1/55) doveva essere attribuita all'arch.

__________ T__________, che aveva curato la relativa direzione dei lavori, e

per esso all'attore.

Il giudice di prime cure

ha evidenziato che nel contratto di compravendita (doc. C) le parti avevano tra

le altre cose concordato che le isolazioni sotto le platee e i muri perimetrali

sarebbero state eseguite sulla base dei piani allestiti dall'arch. __________ T__________

e che la direzione dei lavori per l'appartamento e i locali oggetto della

compravendita sarebbe stata eseguita da quest'ultimo (punti 4 e 5), al quale

sarebbe stato concesso di visionare l'intero cantiere per accertarsi della

conformità dell'esecuzione delle parti comuni agli accordi contrattuali (punto

5). Ha poi rilevato che dalle prove assunte era emerso che già prima della

firma del contratto di compravendita, e meglio il 12 settembre 2008, l'arch. __________

T__________ aveva provveduto ad allestire dei piani con le modifiche da

apportare all'appartamento dell'attore, piani che erano poi stati approvati dai

convenuti al momento della firma del rogito (doc. 1a, doc. C ad 4) e che

contemplavano un ampliamento della platea del cantinato (da 31.28 mq a 110.14

mq), un'elevazione di tale locale, nonché una modifica dell'isolazione degli

annessi esterni. Ha inoltre accertato che l'arch. __________ T__________ aveva

provveduto a inserire nuovi punti luce e punti acqua nella struttura grezza

dell'attico (doc. EE). Ha quindi aggiunto che in corso d'opera l'arch. __________

T__________ aveva deciso di inserire un ascensore all'interno dell'attico e di

sostituire la passerella di collegamento tra l'ascensore condominiale e l'entrata

dell'appartamento dell'attore con una passerella in cemento armato. Ha pure

stabilito che dalla corrispondenza di cui ai doc. FF, HH, HH1, II, JJ, MM e NN

era scaturito che l'arch. __________ T__________ si sarebbe direttamente

occupato di allestire il programma dei lavori per la costruzione dell'attico e

di fornire istruzioni in merito al coordinamento e all'intervento dei singoli

artigiani attivi in cantiere (cfr. pure testi __________ O__________, __________

A__________, __________ e __________). In definitiva, era risultato che già al

momento della firma del doc. C il ruolo dell'arch. __________ T__________ fosse

ben più esteso di quello di progettista e direttore dei lavori di finitura dell'attico.

Oltre ad aver apportato ai progetti dell'attico modifiche di impatto

costruttivo su parti comuni dell'immobile (ampliamento ed innalzamento dei

locali, ascensore interno, punti luce, punti acqua, realizzazione della

passerella in cemento armato, serramenti, impermeabilizzazioni), costui

risultava altresì aver coordinato, istruito gli artigiani e diretto i lavori di

costruzione dell'attico, tanto per quanto riguardava la struttura al grezzo che

per quanto riguardava le successive opere di finitura. In tale contesto era

indubbio che spettasse a lui il compito di verificare la corretta esecuzione

dei lavori di costruzione dell'attico.

6.1

L'attore

ha censurato l'assunto pretorile secondo cui i difetti alle parti comuni dell'attico

sarebbero da ascrivere alla carente direzione dei lavori dell'arch. __________

T__________. A ragione.

Da

una parte l'istruttoria ha in effetti permesso di accertare che all'arch. __________

T__________, incaricato dall'attore di occuparsi delle finiture dell'attico e

meglio come alle modifiche progettuali indicate al punto 4 del doc. C,

incombeva in realtà solo la direzione dei lavori “per l'appartamento e i

locali oggetto di compravendita” sia pure con la facoltà “di

visionare l'intero cantiere per accertarsi della conformità dell'esecuzione

delle parti comuni agli accordi contrattuali” (doc.

C punto 5), ritenuto che la direzione dei lavori “generale”, quella relativa

alle parti comuni, ivi comprese dunque quelle dell'attico, rimaneva a carico dei

venditori. Per quanto riguardava le poche modifiche progettuali da lui apportate

successivamente, ovvero l'inserimento di nuovi punti luce e punti acqua nella

struttura grezza dell'attico e l'aggiunta di un ascensore all'interno dell'attico

e la sostituzione della passerella di collegamento tra l'ascensore condominiale

e l'entrata dell'appartamento dell'attore con una passerella in cemento armato,

non è contestato che la direzione dei lavori dei primi due interventi, che comunque

non riguardavano le parti comuni, incombesse a lui (cfr. replica ad 60), mentre

non è provato che la direzione dei lavori del terzo intervento fosse stata a

lui attribuita (cfr. anzi teste arch. __________ T__________ p. 9). Le numerose

prove menzionate nella decisione pretorile, specialmente quelle documentali

(che in realtà non sembrano confermare la tesi pretorile, tutt'altro), non sono

comunque sufficienti a dimostrare, specie a fronte della facoltà dell'arch. __________ T__________ “di visionare l'intero

cantiere per accertarsi della conformità dell'esecuzione delle parti comuni

agli accordi contrattuali”, che egli, con riferimento alle parti comuni

dell'attico, possa essersi sostituito ai convenuti, oltretutto con l'accordo di

tutte le parti, nella direzione dei lavori. Le uniche due prove di un certo

“peso” in tal senso, la testimonianza di __________ A__________ (il quale per

altro, a p. 1 seg., oltre a non essersi espresso in modo categorico [“a

quanto ricordo”], parrebbe anzi ammettere che la direzione dei lavori dell'arch.

__________ T__________ era sempre e comunque subordinata a quella “generale” dell'arch.

AO 3 [“come DL per la parte superiore era attivo tale AO 3. Quando poi è

stato venduto il piano attico è intervenuta anche una seconda DL. Quando avevo

bisogno di informazioni od altro riguardo la costruzione in generale mi

rivolgevo e chiedevo a AO 3. La seconda DL si occupava più che altro di tutto

quello che riguardava l'attico. La seconda DL a quanto ricordo si chiamava T__________

…

il nostro committente aveva quale DL AO 3 e quindi comunque quanto mi

ordinava il T__________ dovevo riferirlo al nostro committente rappresentato da

AO 3. In particolare se T__________ mi chiedeva una modifica rispetto ai piani

io dovevo comunque parlarne e raccogliere l'autorizzazione della DL”]) e la

testimonianza di __________ O__________ (p. 2), sono in effetti smentite dalla

testimonianza in senso contrario dell'arch. __________ T__________ (che a p. 8,

contestando tra le altre cose le opposte versioni rese da quei due testi, ha

confermato di essersi limitato a controllare la corretta esecuzione dei lavori

alle parti comuni). I convenuti non hanno in ogni caso dimostrato quanto da

loro addotto negli allegati preliminari (cfr. risposta ad 7), ossia che le

parti avrebbero in seguito derogato per scritto o verbalmente a quanto concordato

al punto 5 del contratto di cui al doc. C, estendendo le attività per le quali all'arch. __________ T__________ sarebbe stata conferita la direzione dei lavori. Emblematico

in tal senso è pure il fatto che essi abbiano per finire ammesso che “è

ovvio che il ruolo formale di direttore dei lavori sia stato perlomeno in

minima parte mantenuto dall'ing. AO 3” (cfr. duplica ad 74-76).

Ma soprattutto, dall'altra,

non vi è alcuna prova a sostegno del fatto che i difetti riscontrati alle parti

comuni dell'attico fossero da ricondurre a una carente direzione dei lavori (o

a un errore di progettazione), segnatamente poi da parte dell'arch. __________

T__________, nemmeno la perizia giudiziaria essendosi espressa in tal senso. È

in effetti ovvio che il fatto che un'opera presenti dei difetti non fa ancora

sì, in assenza di ulteriori allegazioni e prove in tal senso, qui mai addotte e

risultate, che gli stessi debbano necessariamente essere ascritti al direttore

dei lavori (o al progettista), specialmente poi se, come accertato dal Pretore

nel caso concreto, erano sostanzialmente da ricondurre a carenze costruttive

(cfr. decisione p. 32).

6.2

Si

deve pertanto concludere che nessuna deduzione può essere effettuata dal minor valore per i difetti delle parti comuni evidenziati dall'ing. __________

B__________ nel doc. F, che come detto dal punto di vista “contabile” ammontava

a fr. 212'213.- oltre IVA.

7.

Il Pretore ha

ritenuto che i difetti ulteriormente riscontrati dall'arch.

__________ R__________ nel doc. K (e in particolare nei doc. J, K, L e M, tutti

allestiti il 16 novembre 2012) non erano stati allegati e provati in modo

sufficiente e nemmeno erano stati validamente notificati ai convenuti.

Per il giudice di prime cure, nessuno dei citati documenti precisava in cosa

sarebbero consistite le presunte problematiche aggiuntive tali da giustificare

costi di risanamento supplementari asseritamente dell'ordine di fr. 1'522'954.-

(doc. K), per cui gli stessi non potevano assurgere a valide notifiche di

eventuali difetti supplementari riscontrati dopo l'allestimento della perizia

cautelare del 14 maggio 2012. Del resto di tali problematiche aggiuntive l'attore

nemmeno aveva fornito più ampio dettaglio negli allegati introduttivi,

essendosi limitato in quella sede a un laconico “si cita ad esempio un

calcolo termico assolutamente insufficiente, l'isolazione sommaria del tetto

dell'attico (addirittura con giunti di dilatazione di lattoneria finti e mai

realizzati) e chi più ne ha più ne metta” (cfr. petizione ad 19) e avendo

rinviato per il resto alle 113 schede di intervento (doc. L) prodotte agli atti

senza aver fornito ulteriori e precisi dettagli sui difetti lamentati e sugli

interventi che avrebbero dovuto porvi rimedio, ritenuto che i chiarimenti al

riguardo pervenuti solo al momento dell'inoltro delle conclusioni scritte

apparivano tardivi.

7.1

7.1.1

In questa sede l'attore ha dapprima rimproverato al

giudice di prime cure di aver erroneamente ritenuto che egli non avesse allegato

sufficientemente in cosa sarebbero consistiti i difetti ulteriormente riscontrati dall'arch. __________ R__________

nel doc. K (e in particolare nei doc. J, K, L e M) e i relativi interventi di

ripristino.

7.1.2

Visto il tenore della

censura d'appello, appare opportuno ricordare alcuni principi sanciti dal

diritto procedurale, ben riassunti dal Tribunale federale nella DTF 144 III 519.

Quando, come in concreto, è applicabile la

massima dispositiva (art. 55 cpv. 1 CPC), incombe alle parti, e non al giudice,

raccogliere i fatti del processo. Le parti devono allegare i fatti sui quali

fondano le loro pretese (onere di allegazione), produrre i mezzi di prova che

vi si riferiscono (onere di deduzione delle prove) e contestare i fatti

allegati dalla controparte (onere di contestazione), il giudice dovendo, giusta

l'art. 150 cpv. 1 CPC, unicamente assumere le prove su fatti controversi

giuridicamente rilevanti (DTF consid. 5.1).

In

virtù dell'art. 221 cpv. 1 lett. d CPC, rispettivamente dell'art. 222 cpv. 2

CPC, i fatti devono essere di principio allegati nella petizione,

rispettivamente nella risposta per quelli che devono essere allegati dal

convenuto. Possono anche essere allegati nella replica e nella duplica, se

viene ordinato un secondo scambio di scritti o, se ciò non si verifica, essere

dettati nel verbale durante un'udienza d'istruzione o all'inizio del

dibattimento giusta l'art. 229 cpv. 2 CPC (DTF consid. 5.2.1).

I

fatti pertinenti allegati devono essere sufficientemente motivati (onere di

sostanziare le allegazioni) affinché, da un lato, la parte convenuta possa

indicare chiaramente quali fatti della petizione riconosce o contesta e, dall'altro,

il giudice, partendo dalle allegazioni di fatto contenute nella petizione e

rispettivamente nella risposta, possa allestire un quadro esatto dei fatti

riconosciuti o contestati dalle parti, per i quali dovrà procedere all'assunzione

delle prove, prima di applicare il diritto materiale determinante. Le esigenze circa il contenuto e l'accuratezza delle

allegazioni dipendono dal diritto materiale e dagli elementi costitutivi della

norma applicabile e, dall'altro lato, dalla posizione assunta in merito dalla

parte avversa: l'attore deve dapprima illustrare i fatti concreti alla base

delle sue pretese in maniera sufficientemente precisa da permettere alla

controparte di determinarsi in merito e contrapporvi sue eventuali controprove;

se quest'ultima ha contestato dei fatti, l'attore è allora tenuto a esporre in

maniera più dettagliata e completa il contenuto dell'allegazione di ogni fatto

controverso in maniera tale da consentire al giudice di amministrare le prove

necessarie per chiarirli e decidere poi nel merito (DTF consid.

5.2.1.1).

Più elementi di fatto concreti distinti, come

differenti poste di danno, devono essere presentati sotto più numeri, ciò

essendo necessario per permettere al convenuto di determinarsi chiaramente. Per

quanto riguarda l'allegazione di una fattura (o di un conteggio), può capitare

che l'attore alleghi nella sua petizione (o nella replica) l'ammontare totale

della stessa e rinvii per il dettaglio a un documento da lui prodotto. In un

caso del genere occorre esaminare se la controparte e il tribunale ottengono

così le informazioni che sono loro necessarie, al punto che l'esigenza di riprendere il dettaglio della fattura nel memoriale

non avrebbe senso, oppure se il rinvio è insufficiente in quanto le

informazioni figuranti nel documento prodotto non sono chiare e complete o in

quanto queste informazioni devono ancora esservi ricercate. Non è infatti sufficiente

che il documento prodotto contenga, in una forma o in un'altra, le suddette

informazioni. Il loro accesso deve essere agevole e non deve sussistere alcun

margine d'interpretazione. Il rinvio

figurante nel memoriale deve designare specificamente il documento a cui si fa

riferimento e permettere di comprendere chiaramente quale sua parte è

considerata come allegata. L'accesso agevole è assicurato solo nel caso in cui

il documento in questione è esplicito (“selbsterklärend”) e contiene le

informazioni necessarie. Se ciò non è il caso, il rinvio può essere considerato

sufficiente solo se il documento prodotto è concretizzato e commentato nel

memoriale in modo tale che le informazioni divengano comprensibili senza

difficoltà, senza essere interpretate o ricercate (DTF

consid. 5.2.1.2).

Qualora

l'attore alleghi, nei suoi memoriali, un ammontare a lui dovuto producendo una

fattura (o un conteggio) dettagliati, che contenga le informazioni necessarie

in modo esplicito, si può esigere dal convenuto che abbia a concretizzare la

sua contestazione (onere di sostanziare

la contestazione), indicando con precisione

le posizioni della stessa (o dello stesso) che contesta. In caso contrario, la

fattura (o il conteggio) si considera ammessa (ammesso) e non deve essere

provata (provato) (DTF consid. 5.2.2.3). Una contestazione generica o globale

è quindi insufficiente (DTF consid. 5.2.2.1).

7.1.3

Nel

caso di specie è incontestabile che l'attore ha ossequiato il suo onere di

allegazione e di specificazione per quanto riguardava i difetti ulteriormente riscontrati dall'arch. __________ R__________

nei doc. J, K, L e M e i relativi interventi di ripristino.

Nella

petizione egli aveva in effetti premesso che “la perizia B__________ non si

esprimeva sui costi necessari per eliminare i difetti riscontrati alle parti

comuni” per cui “nell'autunno del 2012 i condomini hanno quindi

conferito mandato alla __________, arch. __________ R__________, di allestire

un progetto di risanamento con relativo preventivo dei costi” (ad 18). Egli

aveva poi evidenziato che “nell'elaborare il preventivo, l'arch. R__________

ha visitato più volte lo stabile, effettuando vari sondaggi, e scoprendo così

vari altri difetti non rilevati dal perito B__________. Si cita ad esempio un

calcolo termico assolutamente insufficiente, l'isolazione sommaria del tetto

dell'attico (addirittura con giunti di dilatazione di lattoneria finti e mai realizzati)

e chi più ne ha più ne metta” (ad 19). Ha quindi allegato che “l'arch. R__________

ha consegnato il progetto con relativo preventivo il 16 novembre 2012”, che

“il progetto fa passare piano per piano dello stabile, indicando sui rilievi

effettuati ogni gruppo di intervento di eliminazione difetti” e che “i

difetti oggetto della perizia B__________ sono marcati in rosso, quelli relativi

a problematiche emerse solo successivamente sono esposti in verde” (ad 20),

offrendo in particolare quali prove la “relazione arch. R__________ 16.11.12”

(doc. J) e la “ricapitolazione arch. R__________ 16.11.12” (doc. K, che

espone in rosso, per 28 singole posizioni, i costi di risanamento dei difetti

evidenziati nella perizia B__________ e in verde, per 29 singole posizioni, i

costi di risanamento degli ulteriori difetti evidenziati dall'arch. __________

R__________). Ha aggiunto che “l'arch. R__________ ha stimato che per

eliminare i difetti rilevati alle parti comuni dell'immobile sarà necessario (+/-

15% e con prezzi al novembre 2012 …) un esborso complessivo di fr. 2'407'769.-

IVA inclusa”, ritenuto che “i costi per eliminare i difetti oggetto della

perizia B__________ sono stati quantificati in fr. 706'462.- più IVA” e

che, implicitamente, quelli per eliminare gli ulteriori difetti ammontavano a

fr. 1'522'954.- più IVA (ad 21), offrendo nuovamente quali prove la “relazione

arch. R__________ 16.11.12” (doc. J) e la “ricapitolazione arch. R__________

16.11.12” (doc. K). Ha aggiunto che “per ogni singolo intervento, l'arch.

R__________ ha redatto un foglio di attività con il calcolo specifico per l'eliminazione

del difetto a regola d'arte” (ad 22), offrendo quali prove le “schede

tecniche d'intervento” (doc. L, che illustra nel dettaglio, una per una,

tutte le singole posizioni esposte nel doc. K, indicando per ogni difetto il

risanamento prospettato e il relativo costo) e le “planimetrie stabile con

riferimento a schede tecniche” (doc. M). Ed ha concluso che “essendo il

qui attore comproprietario in ragione di 385/1000, la parte di costi che

dovrebbe sopportare (calcolata in base al progetto di risanamento R__________,

dedotti i costi relativi alla scheda tecnica di intervento n. V.01 della

perizia R__________, doc. L, per un ammontare di fr. 11'726.- IVA inclusa, dunque

complessivi fr. 2'396'043.- IVA inclusa) è di fr. 922'476.55” (ad 45).

Non

avendo i convenuti nella risposta di causa lamentato, a fronte delle

allegazioni dell'attore e dei documenti da lui prodotti a quel momento (che, specialmente i doc. K e L, sono espliciti “selbsterklärend”

e contengono le informazioni necessarie),

una carenza di allegazione e in particolare non avendo contestato di non essere

stati in grado di comprendere in cosa sarebbero consistiti i difetti

ulteriormente riscontrati

dall'arch. __________ R__________ e i relativi interventi di ripristino (cfr. anzi

risposta ad 18 “agli atti”, ad 19-22 “contestato - sono integralmente

contestati i difetti e i costi di sistemazione indicati dall'arch. R__________”,

mentre ad 45 nulla è stato detto sul tema qui in discussione), nella replica l'attore

non ha, a giusta ragione, ritenuto di approfondire la questione (cfr. replica

ad 101-102, a cui la controparte ha obiettato in duplica ad 101-108 con un laconico

e generico “contestato, confermata integralmente la risposta - si rimanda

integralmente alle osservazioni di risposta e quelle che precedono”). È invece

per la prima volta solo in sede conclusionale, e con ciò in modo proceduralmente

irrito (art. 229 e contrario CPC), che i convenuti hanno sostenuto di non

aver compreso in cosa sarebbero consistiti quei difetti.

Si

aggiunga, per completezza di motivazione, che in occasione dell'udienza di

prime arringhe 25 marzo 2014 i convenuti nemmeno si erano opposti all'assunzione

della perizia giudiziaria offerta dall'attore, volta tra le altre cose proprio ad

accertare “l'esistenza dei difetti (nella misura in cui questi non sono già

compresi nella perizia B__________ doc. F) e l'adeguatezza di tutti gli

interventi di risanamento indicati nella perizia R__________ (doc. J-N)

rispettivamente la congruità degli importi previsti per tali interventi dall'arch.

R__________”, lasciando con ciò nuovamente intendere di aver compreso di

quali aspetti si stava discutendo.

7.2

L'attore può essere

seguito anche laddove ha sostenuto che i difetti in questione erano stati

notificati tempestivamente.

Confrontato con l'eccezione

con cui i convenuti avevano contestato la tempestività della notifica, egli, negli

allegati preliminari, aveva in effetti rammentato di aver effettuato una tale

notifica già con la lettera 19 novembre 2012 di cui al doc. P (cfr. petizione

ad 27 e soprattutto replica ad 53). In quella missiva, il legale dei comproprietari

del Condominio __________, tra cui dunque l'attore, aveva comunicato al legale

dei convenuti che “questa mattina l'arch. R__________ mi ha consegnato un

voluminoso incarto con il progetto di massima di risanamento dei difetti alle parti

comuni del Condominio __________. Ai difetti riscontrati nella perizia B__________

se ne sono aggiunti molti altri, riscontrati dagli specialisti che negli scorsi

mesi si sono occupati del progetto di risanamento. Il preventivo totale, IVA

inclusa, e +/- 15%, ammonta a fr. 2'407'769.-. Ti allego (i) copia della

ricapitolazione dell'arch. R__________, insieme (ii) a un CD-Rom contenente tutti

i piani, e tutte le schede di progetto, posizione per posizione, che permettono

di capire come si compone la somma sopra indicata”, sottolineando poi che “tutto

quanto si rileva dalla documentazione allegata, rispettivamente dal contenuto

del CD-Rom allegato alla presente, vale quale notifica di difetti ai sensi di

legge, da parte di tutti i comproprietari del Condominio __________”. Ritenuto

che lo scritto in questione, regolarmente ricevuto dal destinatario (cfr. doc.

Q, che a quel momento aveva dichiarato che “i miei clienti si astengono dall'esprimere

qualsiasi commento sul “progetto di riedificazione” del sedime presentato dalla

__________ per la modica spesa di fr. 2'467'769.-”), era stato inviato ai

convenuti il giorno in cui il legale dell'attore aveva ricevuto dall'arch. __________ R__________ la perizia, allestita

per altro solo 7 giorni prima, è incontestabile, anche perché i convenuti,

oltre a non aver qui preteso che i difetti ulteriormente riscontrati nei doc. J, K, L e M non sarebbero stati

occulti, nemmeno hanno provato se e in quale modo gli stessi fossero stati conosciuti dall'attore già in precedenza, che

tutti quei difetti siano stati notificati tempestivamente.

È

per la prima volta solo in sede conclusionale, e con ciò in modo

proceduralmente irrito (art. 229 e contrario CPC), che i convenuti hanno

invece sostenuto che lo scritto di cui al doc. P sarebbe stato incompleto e

farebbe riferimento a documenti non prodotti in causa e comunque non

corrispondenti ai doc. K, L e M, per cui non sarebbe una valida notifica dei

difetti.

7.3

Dal punto di vista “contabile” - riservato beninteso quanto

si dirà al consid. 9 - il minor valore per i difetti delle parti comuni ulteriormente riscontrati dall'arch. __________ R__________ nel doc. K

ammonta a fr. 263'337.- oltre IVA (corrispondenti,

per l'attore, tenendo conto del tasso IVA dell'8%, a fr.

284'403.95).

La

questione del tasso IVA applicabile verrà risolta al consid. 10.

8.

Il Pretore ha

ritenuto che il difetto al vano lift - persone,

riscontrato a fine marzo 2019 e comprovato dal

rapporto peritale di cui al doc. HHHH, che aveva poi indotto l'attore a

inoltrare il 6 maggio 2019 un'istanza di assunzione di nuovi mezzi di prova e

di complemento peritale, non fosse stato notificato tempestivamente. Il

giudice di prime cure ha dapprima rilevato che la presenza di infiltrazioni d'acqua

nell'ascensore condominiale era già stata notificata il 4 giugno 2012 (doc.

FFF) e il 6 giugno 2012 (doc. FFF1), che altri problemi di funzionamento dell'ascensore

erano stati segnalati il 21 aprile 2013 (doc. GGG2) e che la presenza di infiltrazioni

a fianco dell'ascensore esterno rispettivamente verso la colonna del lift

comune era stata segnalata il 29 luglio 2014 (doc. YYY e ZZZ), rispettivamente

il 23 febbraio 2015 (doc. AAAA), aggiungendo che tali problematiche non erano però

state allegate né al momento dello scambio degli allegati preliminari né

avevano fatto oggetto di più precise domande al momento dell'inoltro dei

quesiti peritali, per cui l'attore era malvenuto a non aver in precedenza

ritenuto di esporre, anche solo in modo sommario, le sue pretese per i problemi

all'ascensore ed aver atteso che si manifestassero nuove infiltrazioni per correggere

le sue carenze pregresse. In ogni caso, quand'anche tali infiltrazioni fossero

da considerarsi nuove rispetto a quelle notificate in precedenza, avendo l'attore

atteso più di un mese prima di segnalare la presenza di questi “nuovi” difetti

(da fine marzo 2019 al 6 maggio 2019), pur sapendo che i rilievi eseguiti nel

doc. HHHH avrebbero potuto essere richiesti nella sede pretorile senza necessità

di ricorrere ad un rapporto tecnico esterno, la notifica del difetto doveva

essere considerata tardiva.

8.1

In questa sede l'attore

ha ribadito che il difetto al vano lift - persone

era stato notificato tempestivamente. A

ragione.

A questo stadio della lite

- come detto - è pacifico che le infiltrazioni di acqua, che avevano poi

portato l’ing. __________ B__________ ad accertare i difetti da lui riscontrati

nel doc. F (cfr. in particolare doc. QQ, PP, RR, BBB, CCC e DDD), erano state

segnalate tempestivamente (cfr. supra consid. 5). La presenza di

infiltrazioni d'acqua nell'ascensore condominiale, che nella perizia cautelare del

14.

maggio 2012 non era più stata ritenuta attuale (cfr. doc. F p. 17, secondo

cui “il vano ascensore è stato ispezionato durante un periodo di pioggia, si

presenta asciutto e non mostra infiltrazioni di acqua. Si notano tracce di

salnitro sulla parete lasciate da una precedente infiltrazione di acqua tra betoncino

e platea”), si è tuttavia ripresentata il 4 giugno 2012 (doc. FFF, “stamane”)

ed è stata notificata ai convenuti quello stesso giorno (doc. FFF) e ancora il

6.

giugno 2012 (doc. FFF1), come evidenziato dall'attore con la petizione (ad

31) e con la replica (ad 53, con riferimento proprio ai doc. FFF e FFF1), poco

importando invece se altre problematiche relative all'ascensore (ossia dei problemi

di funzionamento) o la presenza di altre infiltrazioni in vicinanza dello

stesso (a fianco dell'ascensore esterno rispettivamente verso la colonna del

lift comune) possano essere state segnalate in seguito. Preso atto che l'arch. __________

R__________ nel suo referto del 16 novembre 2012 di cui al doc. K non aveva a

sua volta più riscontrato quel difetto e confortato dall'allegazione dei

convenuti secondo cui nel frattempo il difetto sarebbe stato effettivamente risolto

(cfr. risposta ad 31), l'attore non ha, giustamente, ritenuto di sottoporre la

questione all'esame del perito giudiziario.

Atteso poi che, contrariamente

a quanto ritenuto dal giudice di prime cure, nulla agli atti aveva permesso di

confermare che le infiltrazioni al vano lift -

persone riscontrate dall'attore a fine marzo 2019 e oggetto dell'istanza di assunzione di nuovi mezzi di prova e di

complemento peritale del 6 maggio 2019, per

altro accolta dal primo giudice con decisione processuale ordinatoria 27

novembre 2019, fossero da ricondurre a un

nuovo e diverso difetto rispetto a quello già notificato prima

dell’allestimento della perizia di cui al doc. F, rispettivamente a quello

notificato il 4 e il 6 giugno 2012 (tant'è che nemmeno risulta che negli anni siano

stati effettuati ulteriori lavori nel lift - persone che avrebbero potuto

causare un tale intervento), è così escluso che la notifica del difetto possa

essere considerata tardiva per quel motivo, ciò che del resto i convenuti nemmeno

avevano a suo tempo sostenuto (cfr. osservazioni 21 giugno 2019). A tale

proposito si rammenta che l'infiltrazione di acqua non è essa stessa un difetto

dell'opera, ma solo un sintomo o, se si preferisce, la conseguenza dell'esistenza

di un difetto già esistente (cfr. II CCA 18 marzo 1994 inc. n. 173/1993).

8.2

Il minor valore riconducibile al difetto al vano lift - persone, risultante dal doc. HHHH, può

essere quantificato in fr. 51'846.85 oltre IVA. A fronte di un importo

preventivato in quel documento di fr. 53'000.- oltre IVA, il perito

giudiziario, fondandosi su 8 documenti da lui “recuperati” da terze persone,

aveva in effetti ritenuto congruo e corretto un importo, leggermente inferiore,

di fr. 55'839.10 IVA al 7.7% inclusa (cfr. delucidazione peritale 2 p. 5 seg.),

ossia di fr. 51'846.85 oltre IVA. Il fatto che con decisione processuale ordinatoria

23.

ottobre 2020 il Pretore possa in seguito aver ordinato di estromettere dal

rapporto peritale quegli 8 documenti e di stralciare da quel referto ogni

riferimento agli stessi nulla toglie all'accertamento peritale sul tema, che in

definitiva può essere confermato.

9.

Dal

canto loro, i convenuti, in questa sede, hanno rimproverato al Pretore di non

essersi pronunciato, se non in due soli casi, sulle innumerevoli contestazioni alle

risultanze peritali da loro esposte mediante tabelle nel loro allegato

conclusionale (da p. 7 a p. 13). “Per comodità”, essi hanno pertanto

ripreso nel memoriale di risposta e appello incidentale “tutte le

contestazioni suddette, che vengono confermate in questa sede e devono portare

ad una diminuzione dell'importo” che era stato e che, a seguito dell'eventuale

accoglimento dell'appello, sarebbe eventualmente stato “riconosciuto all'appellante

quale minor valore”, ritenuto che “sempre per comodità, al presente

viene allegata una tabella riepilogativa delle conclusioni peritali e del

Pretore nonché le osservazioni tecniche dei convenuti (doc. B [recte: doc. B d'appello])”

(p. 9 seg.), documento quest'ultimo che non è comunque atto a integrare il

memoriale dei convenuti.

Contrariamente

a quanto preteso dall'attore, a fronte di un giudizio pretorile che in

larghissima misura non aveva esaminato le molteplici contestazioni sollevate

dai convenuti nel loro allegato conclusionale, un tale modo di procedere, che costituisce

a ben vedere un rinvio concreto e puntuale a quel memoriale, adempie senz'altro

alle esigenze di motivazione di cui all'art. 311 cpv. 1 CPC (cfr. TF 5A_751/2014

del 28 maggio 2015 consid. 2.6; II CCA 4 febbraio 2021 inc. n. 12.2020.77).

9.1

In

un primo capitolo denominato “A. voci che già da una lettura dei referti

peritali non attestano alcun minor valore”, i convenuti hanno spiegato che

“nella tabella esposta alle p. 7-9 delle conclusioni di causa, il cui

contenuto si dà qui per integralmente riprodotto, il minor valore riferito a

tutte le voci non evidenziate in grigio è indicato in fr. 0.00: ciò poiché, a

prescindere dai valori indicati dal perito negli allegati alla perizia del 26

maggio 2017 o nel complemento del 1° febbraio 2019, seguendo le sue stesse affermazioni

o confrontando le stesse con la documentazione fotografica in perizia risulta

che le voci non corrispondono ai difetti, o che il perito non ha accertato

personalmente la loro presenza, o che i difetti sono stati nel frattempo

sistemati” (cfr. risposta e appello incidentale p. 10).

9.1.1

Prima

di passare in rassegna le singole contestazioni alle risultanze peritali

esposte nel loro allegato conclusionale, è sin d'ora opportuno evadere,

trattandosi di un aspetto che riguarda molteplici voci, la censura dei

convenuti, secondo cui “per ogni difetto il cui corrispondente intervento di

riparazione è stato … nel frattempo … eseguito secondo le indicazioni dello

stesso perito (nel referto principale o nel complemento), nessun minor valore

può essere riconosciuto all'appellante … (non avendo l'appellante dimostrato,

ciò che era suo onere fare, di aver rimediato a proprie spese al difetto

iniziale)” (cfr. risposta e appello incidentale p. 10), censura a fronte

della quale l'attore aveva obiettato che “l'eliminazione del difetto dopo la

consegna dell'opera, quando invece il committente, come nel caso in esame,

aveva chiesto il minor valore, non” aveva “alcuna influenza sulla

determinazione del minor valore dell'opera che l'appaltatore è chiamato a

risarcire … quindi le eliminazioni dei difetti eseguite in seguito sono

irrilevanti per il calcolo del minor valore” (cfr. risposta all'appello

incidentale p. 3 seg.).

Nel

caso di specie, l'attore ha in sé ragione laddove ha sostenuto che, avendo egli

optato per il minor valore dell'opera, la successiva eliminazione dei difetti

da parte dei convenuti, da lui non voluta, non sarebbe di principio idonea a

migliorare la loro posizione processuale. Nel caso concreto va tuttavia

rilevato che l'eliminazione dei difetti, che come si è visto erano riferiti

alle parti comuni, era stata richiesta o comunque accettata dagli altri

condomini, che rappresentavano pur sempre la maggioranza delle quote di

comproprietà del Condomino __________, per cui i convenuti si trovavano a ben

vedere confrontati con due richieste opposte, quella della maggioranza di provvedere

alla riparazione e quella della minoranza di farsi attribuire il minor valore.

In tali circostanze l'avvenuta riparazione, che comunque ha portato giovamento

anche all'attore, non può essere foriera di inconvenienti per i convenuti, per

cui l'attuale divergenza tra le parti dev'essere risolta nel senso che l'avvenuta

eliminazione dei difetti, pur escludendo l'attribuzione del corrispondente

minor valore all'attore, che in effetti non è più esistente, verrà poi considerata

- trattandosi in definitiva di una circostanza che in tale misura ha reso priva

d'interesse la lite, sorta nelle more della causa e imputabile ai convenuti, che

devono con ciò essere considerati soccombenti - nel giudizio sulla rifusione

delle spese della perizia di cui al doc. K (cfr. consid. 11) e nel giudizio sulle

spese giudiziarie (cfr. consid. 17).

9.1.2

Come si è detto ai consid. 5 e 6, il minor valore “contabile” per

i difetti delle parti comuni evidenziati dall'ing. __________

B__________ nel doc. F (ossia per le problematiche poi evidenziate negli

allegati 1, 4 e 5 della perizia giudiziaria) ammonta a fr. 212'213.- oltre IVA.

Per

i convenuti, nell'ambito della posizione denominata “A. voci che già da una

lettura dei referti peritali non attestano alcun minor valore”, tale

importo dovrebbe in realtà essere ridotto di

fr. 166'218.- oltre IVA (il minor valore, di complessivi fr. 45'995.- oltre

IVA, relativo alle posizioni degli allegati 1/29 [di fr. 10'000.-], 1/33 [di

fr. 300.-], 1/37 [di fr. 9'995.-], 1/47 [di fr. 18'900.-] e 1/51 [di fr. 6'800.-]

non essendo contestato, almeno in questo punto, ma semmai al consid. 9.2).

Con

riferimento alle singole contestazioni dei convenuti si osserva quanto segue:

1)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/1 della perizia giudiziaria il

Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 1'000.-, al quale ha poi aggiunto,

alla luce delle risultanze della delucidazione peritale 1 (p. 4), un ulteriore

importo di fr. 600.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso

qualsiasi minor valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava

“1.2): nel caso non sia stata fatta …” e “1.a): intervento eseguito”.

Il rilievo è parzialmente fondato: mentre la critica all'importo di

fr. 1'000.- contenuta al punto 1.a) della delucidazione peritale 1 può essere

ammessa come al consid. 9.1.1, quella all'importo di fr. 600.- contenuta al

punto 1.2) della delucidazione peritale 1 non può esserlo, non solo siccome la

stessa non è stata motivata in modo sufficientemente chiaro, ma anche per il

fatto che i convenuti non si sono confrontati con la motivazione pretorile.

2)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/3 della perizia giudiziaria il

Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 3'536.-. In sede conclusionale i

convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla

delucidazione peritale 1 risultava “1.b): intervento eseguito”. Il rilievo

è parzialmente fondato, nel senso che la critica va ammessa come al consid. 9.1.1.

3)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/5 della perizia giudiziaria il

Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 5'800.-. In sede conclusionale i

convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla

delucidazione peritale 1 risultava “1.c): intervento da non eseguire”.

Il rilievo è fondato: al punto 1.c) della delucidazione peritale 1 il perito

aveva in effetti chiarito che gli elementi di cemento armato a vista “non

vadano carteggiati se non in corrispondenza delle parti interessate da

interventi di risanamento (p. es. __________), o laddove vi sono ancora tracce

di passate infiltrazioni (angolo del soffitto)”, sennonché nulla è dato di

sapere in merito all'estensione di queste superfici.

4)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/7 della perizia giudiziaria il

Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 5'700.-. In sede conclusionale i

convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia

risultava “intervento eseguito”. Il rilievo è parzialmente fondato, nel

senso che la critica va ammessa come al consid. 9.1.1.

5)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/9 della perizia giudiziaria il

Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 4'900.-. In sede conclusionale i

convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia

risultava “intervento eseguito” e dalla delucidazione peritale 1 “1.d)”.

Il rilievo è parzialmente fondato, nel senso che la critica va ammessa come al

consid. 9.1.1.

6)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/11 della perizia giudiziaria

il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 2'658.-. In sede conclusionale i

convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia

risultava “intervento eseguito”. Il rilievo è parzialmente fondato, nel

senso che la critica va ammessa come al consid. 9.1.1.

7)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/13 della perizia giudiziaria

il Pretore ha attribuito un minor valore di

fr. 2'500.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor

valore rilevando che dalla perizia risultava “intervento eseguito”. Il

rilievo è parzialmente fondato, nel senso che la critica va ammessa come al

consid. 9.1.1.

8)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/15 della perizia giudiziaria

il Pretore ha attribuito un minor valore di

fr. 8'300.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor

valore rilevando che dalla perizia risultava “intervento eseguito”. Il

rilievo è parzialmente fondato, nel senso che la critica va ammessa come al

consid. 9.1.1.

9)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/17 della perizia giudiziaria

il Pretore ha attribuito un minor valore di

fr. 5'500.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor

valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava “1.e): per

capire come intervenire”. Il rilievo è infondato: a parte che la critica

non è stata motivata in modo sufficientemente chiaro (nulla mutando al

proposito il fatto che i convenuti possano aver qui aggiunto, oltretutto per la

prima volta e con ciò in modo irrito [art. 317 cpv. 1 CPC], che “il perito

suggerisce interventi volti ad accertamenti quindi da lui non esperiti”, cfr.

risposta e appello incidentale p. 10),

si osserva in effetti che al

punto 1.e) della delucidazione peritale 1 il perito aveva spiegato che “un'ispezione

con microtelecamera si giustifica …”.

10)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/19 della perizia giudiziaria

il Pretore ha attribuito un minor valore di

fr. 6'200.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor

valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava che “1.f): non

vi sono più stati problemi”. Il rilievo dev'essere disatteso, la critica

non essendo stata motivata in modo sufficientemente chiaro. In ogni caso al

punto 1.f) della delucidazione peritale 1 il perito aveva ritenuto che comunque

“senza nulla togliere all'intervento della ditta specializzata … un

trattamento della scala esterna possa aumentare ulteriormente le garanzie di

sicurezza di tenuta verso l'acqua piovana, ed allo stesso tempo dare alla scala

un aspetto estetico che oggi soprattutto a causa delle macchie di salnitro non

è garantito”.

11)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/21 della perizia giudiziaria

il Pretore ha attribuito un minor valore di

fr. 2'140.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor

valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava che “1.g): non

abbiamo potuto confrontare la situazione”. Il rilievo dev'essere disatteso,

la critica non essendo stata motivata in modo sufficientemente chiaro (nulla

mutando al proposito il fatto che i convenuti possano aver qui aggiunto,

oltretutto per la prima volta e con ciò in modo irrito [art. 317 cpv. 1 CPC],

che “il perito … conferma di non aver potuto accertare quanto richiesto”,

cfr. risposta e appello incidentale p. 10). In ogni caso al punto 1.g) della

delucidazione peritale 1 il perito non aveva smentito quanto dichiarato in

precedenza nella perizia.

12)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/23 della perizia giudiziaria

il Pretore ha attribuito un minor valore di

fr. 1'300.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor

valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava “1.h): problema

risolto definitivamente”. Il rilievo è parzialmente fondato, nel senso che

la critica va ammessa come al consid. 9.1.1.

13)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/25 della perizia giudiziaria

il Pretore ha attribuito un minor valore di

fr. 19'100.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor

valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava “1.h): superfici

prive di difetti”. Il rilievo dev'essere respinto, la critica inerente alle

superfici essendo in realtà riferita a una nuova e diversa opera, poi realizzata

in sostituzione di quella prevista, incompleta.

14)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/27 della perizia giudiziaria

il Pretore ha attribuito un minor valore di

fr. 20'700.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor

valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava che “1.j): “posa

canaletta non eseguita”, ma la canaletta risulta dalla fotografia ed è indicata

dalla freccia!”. Il rilievo dev'essere respinto: al punto 1.j) della

delucidazione peritale 1 il perito aveva in effetti spiegato che la posa della

canaletta davanti al serramento non era ancora stata eseguita, e quel suo

accertamento non è poi stato contraddetto dalla fotografia da lui riprodotta a

quel momento, che si limitava a indicare dove la stessa avrebbe dovuto essere

posizionata.

15)

Per le problematiche evidenziate negli allegati 1/31 e 1/35 della perizia

giudiziaria il Pretore non ha attribuito alcun minor valore.

16)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/39 della perizia giudiziaria

il Pretore ha attribuito un minor valore di

fr. 2'900.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor

valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava “1.m):

intervento eseguito”. Il rilievo è parzialmente fondato, nel senso che la

critica va ammessa come al consid. 9.1.1.

17)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/41 della perizia giudiziaria

il Pretore ha attribuito un minor valore di

fr. 16'400.-. In sede conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor

valore rilevando che dalla delucidazione peritale 1 risultava “1.8)” e “1.n):

“corretta manutenzione basterebbe”. Il rilievo è fondato: al punto 1.n) della

delucidazione peritale 1 il perito ha in effetti ammesso che “una corretta

manutenzione basterebbe a risolvere il problema”, poco importando invece se

egli possa poi aver aggiunto, non potendosi escludere “che in caso di

temporali molto forti un po' di acqua abbia difficoltà a defluire nel canale

rettangolare esterno e si riversi verso la terrazza sottostante”, che “un

aumento dell'altezza frontale del canale, che si trova sulla terrazza del proprietario

sottostante, sia consigliabile”.

18)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/43 della perizia giudiziaria (e

riferite ai difetti delle parti comuni dell'attico, di cui si è detto al

consid. 6) il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 2'184.-. In sede

conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla

delucidazione peritale 1 risultava che “1.o): “non è un difetto”. Il

rilievo dev'essere respinto: al punto 1.o) della delucidazione peritale 1 il

perito ha in effetti evidenziato che “più che un difetto, la carteggiatura è

necessaria quale trattamento preliminare in previsione del tinteggio finale”.

A prescindere dalla sua natura giuridica, si trattava sempre e comunque di una

prestazione che i convenuti erano tenuti ad effettuare.

19)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/45 della perizia giudiziaria (e

riferite ai difetti delle parti comuni dell'attico, di cui si è detto al

consid. 6) il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 10'100.-. In sede

conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla

delucidazione peritale 1 risultava “1.9): v. 1.8): non è un difetto”. Il

rilievo dev'essere respinto: al punto 1.8) della delucidazione peritale 1 il

perito si è in effetti limitato a considerare eccessiva la richiesta originaria

dell'attore di rimuovere gli elementi di cemento con susseguente rifacimento di

tutta la lattoneria, confermando invece di ritenere sufficiente la soluzione

parziale, da lui proposta e ricalcolata con la perizia giudiziaria, consistente

nell'adattamento della scossalina.

20)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/49 della perizia giudiziaria (e

riferite ai difetti delle parti comuni dell'attico, di cui si è detto al

consid. 6) il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 13'600.-. In sede

conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla

delucidazione peritale 1 risultava “1.q): v. 1.n): corretta manutenzione

basterebbe”. Il rilievo è fondato: come già detto, al punto 1.n) della

delucidazione peritale 1 il perito ha in effetti ammesso che “una corretta

manutenzione basterebbe a risolvere il problema”, poco importando invece se

egli possa poi aver aggiunto, non potendosi escludere “che in caso di

temporali molto forti un po' di acqua abbia difficoltà a defluire nel canale

rettangolare esterno e si riversi verso la terrazza sottostante”, che “un

aumento dell'altezza frontale del canale, che si trova sulla terrazza del proprietario

sottostante, sia consigliabile”.

21)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/53 della perizia giudiziaria (e

riferite ai difetti delle parti comuni dell'attico, di cui si è detto al

consid. 6) il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 8'800.-. In sede conclusionale

i convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla

delucidazione peritale 1 risultava “1.s): intervento non più necessario”.

Il rilievo è fondato: al punto 1.s) della delucidazione peritale 1 il perito

aveva in effetti spiegato di aver inizialmente pensato, nella perizia, che l'inconveniente

riscontrato fosse costitutivo di un difetto, sennonché, nella delucidazione

peritale 1, a seguito degli accertamenti svolti in seguito, era giunto alla conclusione

che in realtà l'intervento di risanamento non era più necessario.

22)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/55 della perizia giudiziaria (e

riferite ai difetti delle parti comuni dell'attico, di cui si è detto al

consid. 6) il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 2'000.-. In sede

conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che

dalla perizia risultava “lavoro eseguito”. Il rilievo dev'essere respinto:

nella perizia giudiziaria il perito ha in effetti evidenziato che il lavoro in

questione era stato commissionato e pagato dall'attore.

23)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 4/1 della perizia giudiziaria il

Pretore ha attribuito un minor valore di

fr. 5'900.-. In sede conclusionale i convenuti nulla avevano obiettato a proposito

di questa posizione. Essi sono pertanto malvenuti a contestare, per la prima

volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), l'esistenza di un minor valore

rilevando che dalla perizia giudiziaria risultava “lavoro eseguito”.

24)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 5/1 della perizia giudiziaria il

Pretore ha attribuito un minor valore di

fr. 14'400.-. Né in sede conclusionale né in questa sede i convenuti hanno avuto

da ridire in merito a questa posizione, che risulta pertanto assodata.

9.1.3

Come

si è detto al consid. 7, il minor valore “contabile” per i difetti delle parti comuni ulteriormente riscontrati dall'arch. __________ R__________ nel doc. K (ossia

per le problematiche poi evidenziate nell'allegato 2 della perizia giudiziaria)

ammonta a

fr. 263'337.- oltre IVA.

Per

i convenuti, nell'ambito della posizione denominata “A. voci che già da una

lettura dei referti peritali non attestano alcun minor valore”, tale

importo dovrebbe in realtà essere ridotto di

fr. 133'587.- oltre IVA (il minor valore, di complessivi fr. 129'750.- oltre

IVA, relativo alle posizioni degli allegati 2/9 [di fr. 18'400.-], 2/17 [di fr.

20'700.-], 2/21 [di fr. 20'700.-], 2/27 [di fr. 4'100.-], 2/31 [di fr. 4'400.-],

2/33 [di fr. 14'900.-], 2/45 [di fr. 18'650.-] e 2/49 [di fr. 27'900.-] non

essendo contestato, almeno in questo punto, ma semmai al consid. 9.2).

Con

riferimento alle singole contestazioni dei convenuti si osserva quanto segue:

1)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/1 della perizia giudiziaria il

perito non ha esposto alcun importo.

2)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/3 della perizia giudiziaria il

perito ha esposto un importo di fr. 2'900.-. In sede conclusionale i convenuti

avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia giudiziaria

e dalla delucidazione peritale 1 risultava “manutenzione!” rispettivamente

“2/3 + 2/4: può essere oggetto di restyling”. Il rilievo è infondato:

nella perizia giudiziaria il perito ha in effetti dichiarato di ritenere “necessaria

… la manutenzione del cancello”.

3)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/5 della perizia giudiziaria il

perito ha esposto un importo di fr. 27'300.-. In sede conclusionale i convenuti

avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia giudiziaria

risultava “problema risolto”. Il rilievo dev'essere disatteso: a parte

che la critica non è stata motivata in modo sufficientemente chiaro, si osserva

in effetti che il perito aveva provveduto a ridurre l'intervento di risanamento

proposto nel doc. K e il relativo costo, rilevando che era “possibile

intervenire con la posa di uno strato impermeabilizzante senza dover rimuovere

il betoncino ma procedendo con un intervento di essicamento iniziale”,

aggiungendo che solo per il resto il problema era risolto.

4)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/7 della perizia giudiziaria il

perito ha esposto un importo di fr. 4'750.-. In sede conclusionale i convenuti

avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia risultava “intervento

eseguito”. Il rilievo è parzialmente fondato, nel senso che la critica va

ammessa come al consid. 9.1.1.

5)

Per le problematiche evidenziate negli allegati 2/11 e 2/13 della perizia

giudiziaria il perito non ha esposto alcun importo.

6)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/15 della perizia giudiziaria il

perito ha esposto un importo di fr. 14'600.-. In sede conclusionale i convenuti

avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla delucidazione

peritale 1 risultava “2/15 + 2/16: cfr. 1.n/q): “manutenzione basterebbe”.

Il rilievo è fondato: come già si è detto in precedenza, al punto 1.n) della delucidazione

peritale 1, che, come l'intervento in questione, è riferito alla scheda A.02 -

E.02, il perito ha in effetti ammesso che “una corretta manutenzione basterebbe

a risolvere il problema”, poco importando invece se egli possa poi aver

aggiunto, non potendosi escludere “che in caso di temporali molto forti un

po' di acqua abbia difficoltà a defluire nel canale rettangolare esterno e si

riversi verso la terrazza sottostante”, che “un aumento dell'altezza

frontale del canale, che si trova sulla terrazza del proprietario sottostante,

sia consigliabile”.

7)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/19 della perizia giudiziaria il

perito non ha esposto alcun importo.

8)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/23 della perizia giudiziaria il

perito ha esposto un importo di fr. 8'200.-. In sede conclusionale i convenuti

avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla delucidazione

peritale 1 risultava che “cfr. 1.j): “posa canaletta non eseguita”, ma la

canaletta risulta dalla fotografia ed è indicata dalla freccia!”. Il

rilievo dev'essere respinto: al punto 1.j) della delucidazione peritale 1 il

perito aveva in effetti spiegato che la posa della canaletta davanti al

serramento non era ancora state eseguita, e quel suo accertamento non poi è

stato contraddetto dalla fotografia da lui riprodotta a quel momento, che si

limitava a indicare dove la stessa avrebbe dovuto essere posizionata;

oltretutto quanto dichiarato dal perito si riferiva alla scheda A.06 - E.05 -

I.06 e non alla scheda A.04 - I.07 oggetto dell'intervento in questione.

9)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/25 della perizia giudiziaria il

perito ha esposto un importo di fr. 21'000.-. In sede conclusionale i convenuti

avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla delucidazione

peritale 1 risultava che “cfr. 1.j): “posa canaletta non eseguita”, ma la

canaletta risulta dalla fotografia ed è indicata dalla freccia!”. Il

rilievo dev'essere respinto: come già detto, al punto 1.j) della delucidazione

peritale 1 il perito aveva in effetti spiegato che la posa della canaletta

davanti al serramento non era ancora state eseguita, e quel suo accertamento

non poi è stato contraddetto dalla fotografia da lui riprodotta a quel momento,

che si limitava a indicare dove la stessa avrebbe dovuto essere posizionata.

10)

Per le problematiche evidenziate negli allegati 2/29, 2/35 e 2/37 della perizia

giudiziaria il perito non ha esposto alcun importo.

11)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/39 della perizia giudiziaria il

perito ha esposto un importo di fr. 2'537.-. In sede conclusionale i convenuti

avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia risultava “lavoro

eseguito”. Il rilievo dev'essere respinto: nella perizia giudiziaria il

perito ha in effetti evidenziato che il lavoro in questione era stato

commissionato e pagato dall'attore.

12)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/41 della perizia giudiziaria il

perito ha esposto un importo di fr. 5'200.-. In sede conclusionale i convenuti

avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla delucidazione

peritale 1 risultava “2/41 + 2/42: eseguita secondo le tolleranze”. Il

rilievo dev'essere respinto: ai punti 2/41 e 2/42 della delucidazione peritale

1.

il perito si è in effetti limitato a ritenere eccessiva la richiesta

originaria dell'attore di rifare l'intera scala esterna, che risultava essere “eseguita

secondo le tolleranze”, confermando invece di ritenere sufficiente la soluzione

parziale, con i costi ridotti, da lui esposta nella perizia giudiziaria.

13)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/43 della perizia giudiziaria il

perito ha esposto un importo di fr. 12'000.-. In sede conclusionale i convenuti

avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla delucidazione

peritale 1 risultava “2/43 + 2/44: cfr. 1.n/q): “manutenzione basterebbe”.

Il rilievo è fondato: come già si è detto in precedenza, al punto 1.n) della

delucidazione peritale 1, che, come l'intervento in questione, è riferito alla

scheda A.02 - E.02, il perito ha in effetti ammesso che “una corretta

manutenzione basterebbe a risolvere il problema”, poco importando invece se

egli possa poi aver aggiunto, non potendosi escludere “che in caso di temporali

molto forti un po' di acqua abbia difficoltà a defluire nel canale rettangolare

esterno e si riversi verso la terrazza sottostante”, che “un aumento

dell'altezza frontale del canale, che si trova sulla terrazza del proprietario

sottostante, sia consigliabile”.

14)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/47 della perizia giudiziaria

il perito non ha esposto alcun importo.

15)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/51 della perizia giudiziaria il

perito ha esposto un importo di fr. 15'300.-. In sede conclusionale i convenuti

avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che dalla perizia risultava “lavoro

eseguito”. Il rilievo è parzialmente fondato, nel senso che la critica va

ammessa come al consid. 9.1.1.

16)

Per le problematiche evidenziate negli allegati 2/53 e 2/55 della perizia

giudiziaria il perito non ha esposto alcun importo.

17)

Per “indennità alloggio” il perito ha esposto un importo di

fr. 19'800.-. Né in sede conclusionale né in questa sede i convenuti hanno avuto

da ridire in merito a questa posizione, che risulta pertanto assodata.

9.2

In

un secondo capitolo denominato “B. voci contestate per altri motivi”, i

convenuti hanno riproposto le loro ulteriori contestazioni alle posizioni degli

allegati 1/29, 1/47, 1/51, 2/17, 2/21, 2/33, 2/45 e 2/49, rilevando che il

Pretore si era espresso unicamente sulle posizioni degli allegati 1/29 e 1/51.

Con

riferimento alle singole contestazioni dei convenuti si osserva quanto segue:

1)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/29 della perizia giudiziaria

il Pretore ha attribuito un minor valore di

fr. 10'000.-. Egli ha rilevato che nell'ambito della delucidazione peritale 1

(p. 6) l'esperto, pur non avendo fornito maggiori dettagli riguardo alla

suddivisione dei costi descritti nella scheda I.04 stimandone il relativo costo,

aveva confermato la correttezza degli interventi, e ha aggiunto che la risposta

del perito, ancorché esposta in modo sintetico, forniva gli elementi necessari

per comprendere la natura e l'entità del difetto, come pure gli interventi da

eseguire ed il relativo costo.

In

questa sede i convenuti hanno ribadito che il perito non avrebbe dato alcuna

spiegazione né sui motivi per cui, cambiando idea rispetto a quanto dichiarato

nella sua perizia, avrebbe in seguito ammesso l'esistenza del difetto e la

necessità dell'intervento, né sulla composizione dei costi di sistemazione che

a suo parere “non dovrebbero superare i fr. 10'000.-”, ed ha aggiunto

che non si capiva se tale somma era con o senza l'IVA.

La

censura, laddove è ricevibile, è infondata. In occasione della delucidazione

peritale 1 l'esperto aveva in effetti fornito una spiegazione più che

sufficiente, per altro esplicitamente riportata anche dal giudice di prime

cure, laddove aveva riferito che “contrariamente a quanto riportato nella nostra

perizia del maggio 2017, durante il nostro ultimo sopralluogo del 18 dicembre

2018.

abbiamo potuto costatare che le macchie di salnitro sono aumentate d'intensità

(…). Per questo motivo possiamo ora concludere che l'intervento come proposto

dallo studio R__________ nella scheda I.04, allegato 1/29, sia giustificato.

Per quanto concerne i costi, a nostro avviso gli stessi non dovrebbero superare

i fr. 10'000.- tutto compreso (a fronte dei

fr. 25'175.- proposti dallo studio R__________)” (p. 5 seg.). La censura

sul tema dell'IVA è nuova e con ciò irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC).

2)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/47 della perizia giudiziaria (e

riferite ai difetti delle parti comuni dell'attico, di cui si è detto al

consid. 6) il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 18'900.-. In sede

conclusionale i convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che

nella delucidazione peritale 1 la posa di canalette di raccolta era stata

ritenuta necessaria siccome in applicazione delle normative vigenti, “se fra

il pavimento esterno della terrazza ed il filo superiore del telaio del

serramento vi sono meno di 60 mm, occorre prevedere all'esterno del serramento

stesso una canaletta per la raccolta delle acque”, mentre che, a loro dire,

visto che la norma prevedeva un'alternativa (telaio di almeno 60 mm, oppure

canaletta), non si vedeva per quale motivo il difetto risiederebbe nella

(pretesa) mancata posa della canaletta e non invece nella mancata posa di un

telaio del serramento di almeno 60 mm di altezza, imputabile all'attore.

Il

rilievo non può essere accolto. Innanzitutto non è dato di sapere se la norma

SIA 271, che per il perito giudiziario sarebbe stata qui applicabile ma non

risulta essere versata gli atti, preveda effettivamente l'alternativa a cui hanno

accennato, per altro per la prima volta e con ciò irritualmente solo in sede conclusionale

(art. 229 e contrario CPC), i convenuti. E comunque questi ultimi non hanno

mai preteso in precedenza né hanno dimostrato che il contratto prevedeva la

posa di un telaio del serramento di almeno 60 mm di altezza.

3)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 1/51 della perizia giudiziaria

(e riferite ai difetti delle parti comuni dell'attico, di cui si è detto al

consid. 6) il Pretore ha attribuito un minor valore di fr. 6'800.-. Egli ha

rilevato che nell'ambito della perizia cautelare del 14 maggio 2012 l'esperto aveva constatato uno sfaldamento della scala

esterna, giudicato non conforme per il tipo di materiale utilizzato (cemento armato),

per cui si trattava di un difetto e non di un problema di usura.

In

questa sede i convenuti hanno escluso qualsiasi minor valore rilevando che al

punto 1.r) della delucidazione peritale 1 il perito non aveva risposto alla

domanda postagli di spiegare per quale motivo l'intervento in esame costituiva

un difetto.

La

censura, laddove è ricevibile, è infondata. I convenuti, in violazione del loro

obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non si sono innanzitutto

confrontati con la motivazione pretorile. E in ogni caso al punto 1.r) della

delucidazione peritale 1 l'esperto aveva fornito una risposta più che

sufficiente, spiegando che “riteniamo che una scala esterna di cemento possa

e debba presentarsi in modo meno usurato di come si trovano le scale del condominio

__________ (…). Una normale stuccatura rappresenterebbe a nostro avviso un

intervento piuttosto provvisorio che maschererebbe i segni di degrado presenti

ma non garantirebbe a lungo termine un mantenimento del risultato. Per questo

motivo condividiamo la proposta dello studio R__________, che rappresenta il

corretto procedere”.

4)

Per le problematiche evidenziate negli allegati 2/17, 2/21, 2/33 e 2/45 della

perizia giudiziaria il perito ha esposto un importo rispettivamente di fr. 20'700.-,

di fr. 20'700.-, di fr. 14'900.- e di fr. 18'650.-. In sede conclusionale i

convenuti avevano escluso qualsiasi minor valore per queste posizioni rilevando

che la conclusione peritale secondo cui “un'importante dispersione di calore

nella parte bassa dei vasi di cemento … lascia ipotizzare che non vi sia uno

strato di isolante sotto il vaso” e secondo cui “i blocchi di cemento …

sono stati posati probabilmente direttamente sopra la soletta, senza taglio

termico”, si fondava su una semplice ipotesi, che nemmeno aveva tenuto

conto che l'importante dispersione di calore “altro non è che la logica

differenza di temperatura, constatata in pieno inverno ed al mattino presto,

tra il pavimento (esposto direttamente all'atmosfera) ed i blocchi in cemento

che delimitano le isole verdi sulle terrazze, i quali contengono un'importante

massa di terra che trattiene il calore immagazzinato durante le ore diurne”,

e oltretutto nemmeno era dimostrata, tant'è che era stata smentita dal doc. 2

allegato alle loro conclusioni.

Il

rilievo non può essere accolto. È vero che inizialmente, nella perizia

giudiziaria, il perito aveva ammesso l'esistenza del difetto in questione solo

sulla base del ragionamento deduttivo che è stato menzionato sopra. È però altrettanto

vero che nella delucidazione peritale 1 egli, non essendo stato richiesto di chiarire

quell'aspetto e non essendo in particolare stato confrontato con i dubbi, con

la spiegazione e con il documento poi sollevati e prodotti dai convenuti in

sede conclusionale, ha senz'altro ritenuto di poter confermare l'esistenza di quel

difetto, laddove, al punto 2/17 + 2/18 (al quale rinviavano poi anche i punti

2/21 + 2/22, 2/33 + 2/34 e 2/45 + 2/46), ha dichiarato che “riteniamo l'intervento

necessario per migliorare l'isolamento termico: in effetti, abbiamo potuto

costatare l'assenza di uno strato isolante fra le vasche dei fiori e la soletta

sottostante, con conseguente dispersione di calore (riscontrata con telecamera

termica)”. Le nuove argomentazioni e i nuovi documenti sollevati e prodotti

dai convenuti solo in sede conclusionale, per altro proceduralmente irriti

(art. 229 e contrario CPC), non permettono dunque di far astrazione dalla

conclusione del perito giudiziario.

5)

Per le problematiche evidenziate nell'allegato 2/49 della perizia giudiziaria il

perito ha esposto un importo di fr. 27'900.-. In sede conclusionale i convenuti

avevano escluso qualsiasi minor valore rilevando che la motivazione per cui il

perito nella delucidazione peritale 1 aveva ritenuto giustificato il nuovo

drenaggio a monte dell'edificio, ossia il fatto che si trattasse di un “elemento

importante per la sicurezza ed il comfort degli inquilini e proprietari”,

non bastava ad ammettere l'esistenza di un difetto in senso giuridico, costituendo

tutt'al più una proposta di miglioria o un parere di opportunità.

Il

rilievo è infondato. La considerazione esposta al punto 2/49 + 2/50 della

delucidazione peritale 1, che riteneva giustificato l'intervento in quanto “elemento

importante per la sicurezza”, non può in effetti essere intesa come una

semplice proposta di miglioria o un mero parere di opportunità. Tutt'altro.

9.3

I

convenuti hanno infine ribadito di non contestare il minor valore risultante

dalle posizioni degli allegati 1/33 (di fr. 300.-), 1/37 (di fr. 9'995.-), 2/9

(di fr. 18'400.-), 2/27 (di fr. 4'100.-) e 2/31 (di

fr. 4'400.-), per complessivi fr. 37'195.- oltre IVA.

Avendo tuttavia l'attore dato atto nella petizione (p. 8)

che i lavori di risanamento di fr. 11'726.- effettuati nella fase

preprocessuale dai convenuti con riferimento alla scheda V.01, ossia per quanto

riguardava la posizione dell'allegato 2/31, dovevano essere dedotti dalle sue

spettanze (cfr. supra consid. B), dalla somma che precede vanno tolti i

fr. 4'400.- che il perito aveva ritenuto di poter confermare relativamente a

quella voce.

10.

Ricapitolando, il

minor valore derivante dai difetti nelle parti comuni di cui ai considerandi

che precedono ammonta a complessivi fr. 398'952.85 (allegati 1/1 fr. 600.-, 1/17 fr. 5'500.-,

1/19 fr. 6'200.-, 1/21 fr. 2'140.-, 1/25 fr. 19'100.-, 1/27 fr. 20'700.-, 1/29

fr. 10'000.-, 1/33 fr. 300.-, 1/37 fr. 9'995.-, 1/43 fr. 2'184.-, 1/45 fr. 10'100.-,

1/47 fr. 18'900.-, 1/51 fr. 6'800.-, 1/55 fr. 2'000.-, 2/3 fr. 2'900.-, 2/5 fr.

27'300.-, 2/9 fr. 18'400.-, 2/17 fr. 20'700.-, 2/21 fr. 20'700.-, 2/23 fr. 8'200.-,

2/25 fr. 21'000.-, 2/27 fr. 4'100.-, 2/33 fr. 14'900.-, 2/39 fr. 2'537.-, 2/41

fr. 5'200.-, 2/45 18'650.-, 2/49 fr. 27'900.-, “indennità alloggio” fr. 19'800.-,

4/1 fr. 5'900.-, 5/1 fr. 14'400.-, consid. 8 fr. 51'846.85) oltre IVA,

che dev'essere considerata al tasso attualmente in vigore del 7.7% (del resto

anche il Pretore, a p. 38 della decisione, che su questo punto non è stata

censurata, aveva analogamente dato atto che “l'IVA effettivamente dovuta

dovrà essere calcolata al momento della fatturazione effettiva dei lavori di

ripristino”), ritenuto che i convenuti hanno nel frattempo già ovviato a

problematiche per ulteriori fr. 52'844.- (allegati 1/1 fr.

1'000.-, 1/3 fr. 3'536.-, 1/7

fr. 5'700.-, 1/9 fr. 4'900.-, 1/11 fr. 2'658.-, 1/13 fr. 2'500.-, 1/15

fr. 8'300.-, 1/23 fr. 1'300.-, 1/39 fr. 2'900.-,

2/7 fr. 4'750.-, 2/51

fr. 15'300.-) oltre all'IVA, importo quest’ultimo da considerare solo

come precisato al consid. 9.1.1.

All'attore, che è proprietario

in ragione di 385/1000, vanno così riconosciuti, a titolo di minor valore, fr. 153'596.85

oltre IVA.

spese della perizia di

cui al doc. K

11.

Il Pretore ha

riconosciuto all'attore fr. 672.- quale rimborso delle spese del referto di

parte di cui al doc. K. Pur avendo premesso che l'intervento dell'arch. __________

R__________ era risultato utile e necessario per valutare e precisare l'entità

degli interventi evidenziati nella perizia cautelare di cui al doc. F e che

quel referto, utilizzato anche dal perito giudiziario, aveva permesso una prima

valutazione dei presumibili costi di ripristino dei difetti e degli interventi

ritenuti idonei per il risanamento delle problematiche indicate dall'ing. __________

B__________, egli ha constatato che l'attore, a fronte di una pretesa di quasi

fr. 1'000'000.-, aveva pur sempre ottenuto solo un importo di fr. 57'584.- oltre

IVA, con una soccombenza del 94% rispetto alla domanda iniziale. Ha così concluso

che la sua quota parte del costo di quella perizia, che risultava essere stato solo di fr. 11'200.-, potesse essergli risarcita

solo in ragione del 6%.

Per le spese del referto di cui al doc. K in questa

sede l'attore ha invece chiesto il riconoscimento di

fr. 9'184.- (ossia l'82% di

fr. 11'200.-). A suo dire, quelle

spese, dovendosi prescindere dalla sua soccombenza per le posizioni defalcate o

ridotte da parte del perito giudiziario e dovendosi invece prendere in

considerazione solo la sua soccombenza sulle altre questioni, dovevano in

effetti essere poste a carico dei convenuti per l'82%. Non è così.

Le stesse possono in

realtà essergli riconosciute solo proporzionalmente all'utilità di quella

perizia di parte (cfr. Gauch, Der

Werkvertrag, 5ª ed., n. 1524 e 1873; DTF 126 III 388; TF 4C.22/2002 dell'8

luglio 2002 consid. 5.2.1; II CCA 1° aprile 2019 inc. n. 12.2017.182), ossia

facendo un confronto tra le somme indicate in quella perizia e quelle che sono

poi risultate da pagare (oppure non sono state riconosciute poiché relative ad

opere già riparate dai convenuti). Visto che nella perizia di cui al doc. K

erano state esposte pretese (poi da attribuire all'attore in base ai millesimi

di sua proprietà) per fr. 2'396'043.- e che nel presente giudizio quelle

pretese (sempre da attribuire all'attore in base ai millesimi di sua proprietà)

sono state ritenute fondate per fr. 399'950.- (fr. 398'952.85 ./. fr. 51'846.85

per quelle relative al difetto al vano lift - persone [non menzionato nel doc. K] +

fr. 52'844.- per quelle relative ad opere già riparate dai convenuti) le spese

del referto di cui al doc. K possono essergli risarcite per il 16.7%, ossia in

ragione di fr. 1'870.40.

spese legali preprocessuali

12.

In questa sede l'attore

ha riproposto la richiesta volta alla restituzione delle spese legali

preprocessuali (fr. 15'000.-), respinta dal Pretore per il fatto che egli aveva

omesso di produrre le note di onorario attestanti l'esistenza e l'ammontare del

preteso credito. Sul tema l'attore, dopo aver ritenuto che per il giudice di

prime cure le sue spese legali preprocessuali “non fossero state sostanziate”,

ha obiettato che in realtà “prima di incoare la causa di merito sfociata

nella sentenza impugnata, l'appellante ha dovuto adire il medesimo Pretore nel

contesto dell'assunzione di una perizia cautelare (la prima di B__________). La

procedura di perizia cautelare (da ritenersi notoria alla Pretura) - ma pure il

corposo incarto di corrispondenza preprocessuale fra i patrocinatori dell'appellante

e quelli degli appellati avrebbero dovuto imperativamente indurre il giudice di

prime cure ad accordare un indennizzo, che avrebbe al limite potuto quantificare

a ribasso” (cfr. appello p. 26).

La censura è irricevibile sia

per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), visto che l'attore non si è

confrontato con quanto sostenuto dal Pretore, sia per il fatto di essere

fondata su circostanze mai addotte in precedenza (art. 317 cpv. 1 CPC). Essa

sarebbe comunque stata da respingere anche nel merito, considerato che gli

argomenti da lui sollevati in questa sede, del tutto generici, erano ben lungi dall'adempiere

all'onere di allegazione sul tema, che era a suo carico (cfr. TF 10 agosto 2015

4A_264/2015 consid. 4.2.2, 28 luglio 2016 4D_24/2016 consid. 4.6.3), e in

particolare non erano sufficienti a sostanziare una pretesa risarcitoria di fr.

15'000.-. In assenza delle necessarie allegazioni negli allegati preliminari, non

è in effetti dato di sapere quale fossero concretamente le prestazioni legali

per le quali egli aveva chiesto il risarcimento.

rigetto delle opposizioni

ai PE

13.

L'attore ha ribadito

in questa sede la richiesta di estendere il rigetto delle opposizioni ai PE -

che il Pretore aveva invece ammesso solo per le somme in capitale a suo

giudizio dovute - anche alle spese esecutive e alle tasse d'incasso,

dichiarando di non condividere la motivazione pretorile secondo cui ciò non si

giustificava, siccome “a fronte … di una pressoché totale soccombenza il

protrarsi della causa durante quasi un decennio ha infatti comportato per gli

escussi maggior nocumento rispetto alle ragioni dell'attore” (decisione p.

38).

La domanda dell'attore, già

irricevibile per il fatto di non essere stata quantificata (ciò che invero sarebbe

stato possibile) e, per quanto riguarda le tasse d'incasso, per il fatto di non

essere stata assolutamente motivata (art. 311 cpv. 1 CPC), sarebbe comunque

stata da respingere anche nel merito. La giurisprudenza ha in effetti già avuto

modo di stabilire che il creditore non ha un interesse degno di protezione a

postulare il rigetto dell'opposizione per le spese esecutive (cfr. DTF 144 III

360.

consid. 3.6.2, secondo cui queste ultime in base all'art. 68 cpv. 2 LEF possono

essere da lui prelevate sui pagamenti del debitore) e ciò vale anche per le

tasse d'incasso (cfr. II CCA 22 gennaio 2002 inc. n. 10.1998.24, 28 marzo 2002

inc. n. 12.2001.100, 12 agosto 2013 inc. n. 12.2013.99), che del resto

rientrano a loro volta tra le spese esecutive ai sensi dell'art. 68 LEF (cfr.

DTF 73 III 69 consid. 2).

14.

Il giudizio con cui il

Pretore ha rigettato in via definitiva, beninteso limitatamente alle somme da

lui ritenute dovute, le opposizioni interposte ai tre PE non è stato di per sé

impugnato da nessuna delle parti, ma dev'essere rettificato d'ufficio.

Come si è accennato in

precedenza (cfr. supra consid. C), la domanda di rigetto dell'opposizione

al PE n. __________07 era in effetti divenuta priva d'oggetto a seguito del

ritiro della relativa esecuzione comunicato e formalizzato dall'attore con la

replica (p. 2 e 33). Il rigetto può pertanto essere ammesso solo per quanto

riguarda le opposizioni ai due PE n. __________26 e __________39.

liberazione delle somme

depositate presso il notaio

15.

A questo stadio della

lite è incontestato che dalle pretese residue a favore dell'attore debbano

essere dedotti i fr. 10'000.- ancora depositati presso il notaio __________ (con

la conseguente autorizzazione al notaio a liberare tale somma in favore di

quest'ultimo). La questione non deve essere approfondita.

richiesta di una

licenza

edilizia in sanatoria

16.

Il Pretore ha respinto

la domanda con cui l'attore, preso atto che l'appartamento da lui acquistato

non disponeva ancora della necessaria licenza edilizia, aveva chiesto di condannare

in solido i convenuti a "ottenere" una licenza edilizia in

sanatoria dello stabile sito sul fondo n. __________ RFD __________ atta a

mettere in regola il piano superiore del suo attico e, nell'ipotesi di diniego

di una tale licenza, di condannarli in solido a mantenerlo indenne da ogni

costo, spesa e danno legato al mancato ottenimento della stessa. Con

riferimento alla seconda parte del petitum (ossia alla richiesta

condannatoria formulata nel caso di diniego della licenza), egli ha ritenuto

che la stessa fosse irricevibile, essendo stata formulata per la prima volta

solo con le conclusioni e non apparendo fondata su nuovi fatti o nuovi mezzi di

prova (art. 230 CPC), e che comunque avrebbe dovuto essere respinta, poiché

formulata genericamente e non supportata da prove atte a dimostrare l'entità

delle spese da risarcirgli. Con riferimento alla prima parte del petitum,

ha invece rilevato che la stessa doveva essere respinta, atteso che le parti, a

fronte della decisione 17 agosto 2009 con cui il Municipio di __________ non

aveva approvato la domanda di variante relativa all'attico siccome non conforme

alle norme di PR (allora in via di aggiornamento), non si erano chinate sulle

modifiche apportate al PR dopo il 2010 e non avevano reso verosimile la possibilità

di ottenere una licenza edilizia atta effettivamente a sanare l'assenza della

licenza, sicché, ancor prima di sapere a chi spettasse l'onere e la

responsabilità per tale mancata autorizzazione, difettava già la prova dell'effettiva

ottenibilità di quella licenza dal profilo delle leggi edilizie vigenti.

16.1

In questa sede l'attore,

con riferimento alla seconda parte del petitum (ossia alla richiesta

condannatoria formulata nel caso di diniego della licenza), ha rimproverato al

giudice di prime cure di aver ritenuto a torto che la stessa fosse irricevibile.

La censura è

infondata. L'attore non ha in effetti spiegato, ancor prima di averlo provato,

sulla base di quali nuovi fatti o nuovi mezzi di prova, non già esistenti al

momento dello scambio degli allegati preliminari, si fonderebbe questa ulteriore

domanda di causa, da lui formulata irritualmente (art. 230 cpv. 1 CPC) solo con

le conclusioni, e che invece avrebbe potuto e dovuto essere presentata già con

la replica (in considerazione del fatto che i convenuti, già al punto ad 48 della

risposta, avevano obiettato che “la richiesta” formulata con la

petizione “è irrituale, oltre che infondata. Il giudice civile non può

condannare una parte ad “ottenere una licenza edilizia””). E in ogni caso non

avendo censurato l'ulteriore motivazione pretorile secondo cui quella parte del

petitum avrebbe comunque dovuto essere respinta poiché formulata

genericamente e non supportata da prove atte a dimostrare l'entità delle spese

da risarcirgli, egli non può validamente lamentare il mancato accoglimento

della stessa.

16.2

Pur essendo anch'essa

stata formulata dall'attore solo con le conclusioni, la prima parte del petitum,

ossia quella di condannare in solido i convenuti a "richiedere"

una licenza edilizia in sanatoria dello stabile sito sul fondo n. __________

RFD __________ atta a mettere in regola il piano superiore del suo attico, sulla

quale a ben vedere il Pretore non si era assolutamente pronunciato, può invece

essere accolta.

La domanda è innanzitutto

ricevibile, trattandosi di una limitazione, sempre ammissibile, dell'azione

volta ad “ottenere” la licenza edilizia in sanatoria (art. 230 cpv. 2 e

227.

cpv. 3 CPC).

Essa è parimenti fondata

nel merito. È in effetti incontestabile che l'ottenimento, e prima di

essa la richiesta di ottenimento, della necessaria licenza edilizia per

l'attico compravenduto all'attore rientrava, almeno implicitamente, nelle

incombenze a carico dei venditori. Emblematico, in tal senso, è il fatto che essi,

così richiesti il 12 febbraio 2009 dall'autorità preposta (cfr. doc. I° rich.),

il 9 luglio 2009 abbiano in un primo tempo provveduto a inoltrare una domanda

di variante in corso d'opera (cfr. doc. III), che era poi stata accolta il 12

agosto 2009 dal Municipio di __________ tranne per quanto riguardava proprio “la

modifica e l'ampliamento del livello 5” (cfr. plico doc. 9), ossia l'attico

dell'attore, e che essi il 9 aprile e il 18 maggio 2010 abbiano in seguito

inoltrato una notifica di lavori di costruzione variante in corso d'opera (cfr.

doc. I° rich.), a seguito delle quali il Municipio di __________ il 14 e il 27

maggio 2010 aveva comunicato di esigere l'inoltro di una domanda di

costruzione, precisando che nel frattempo “la pratica resta sospesa” (cfr.

doc. I° rich.). Contrariamente a quanto sostenuto dai convenuti, il fatto che l'arch.

__________ T__________, mandatario dell'attore, avesse apportato delle

modifiche all'attico, perlopiù già recepite nel contratto di compravendita (cfr.

doc. C ad 4, in cui si dà atto che “inoltre le parti sottoscrivono i piani

esecutivi dell'arch. __________ T__________, pure depositati presso il notaio rogante,

in cui si descrivono le modifiche che l'acquirente intende effettuare”;

cfr. pure i piani di cui al doc. 1a), non era tale da trasferire questa incombenza

a lui o all'attore. Con riferimento alle altre modifiche apportate successivamente

dall'arch. __________ T__________ (e in particolare l'inserimento di nuovi

punti luce e punti acqua nella struttura grezza dell'attico, l'aggiunta di un

ascensore all'interno dell'attico e la sostituzione della passerella di

collegamento tra l'ascensore condominiale e l'entrata dell'appartamento dell'attore

con una passerella in cemento armato, cfr. consid. 6), che per altro non hanno

assolutamente “stravolto” il progetto, non risulta che i convenuti abbiano a

suo tempo avuto da ridire.

spese e ripetibili

della sede pretorile

17.

L'attore ha contestato anche la ripartizione delle

spese giudiziarie operata dal Pretore, che nella sua decisione aveva attribuito

la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili in base alla rispettiva soccombenza

(94% dell'attore e 6% dei convenuti).

Egli, lamentando per altro il fatto che il giudice di prime

cure non si fosse espresso sulla sua richiesta in tal senso formulata con le conclusioni,

ha ribadito che nel caso particolare, avendo egli promosso la causa, poi oltretutto

sostanzialmente accolta, fondandosi in buona fede sulla quantificazione

effettuata nella perizia di parte dell'arch. __________ R__________ (doc. K),

si giustificava un'attribuzione delle spese giudiziarie in equità, nel senso

che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili, dovendosi prescindere

dalla soccombenza per le posizioni defalcate o ridotte da parte del perito

giudiziario, dovevano essere poste per il 18% a suo carico e per l'82% a carico

dei convenuti.

Nel caso di specie non vi

è in realtà motivo per derogare, nell'attribuzione delle spese giudiziarie, al

principio della soccombenza (art. 106 CPC), ciò che per altro sarebbe possibile

unicamente in casi particolari (art. 107 cpv. 1 lett. a-f CPC), da ammettere

solo restrittivamente (cfr. DTF

139.

III 358 consid. 3).

Il

fatto che l'attore abbia ritenuto di promuovere la causa, poi accolta solo in

misura ridotta, fondandosi in buona fede sulla quantificazione effettuata nella

perizia di parte dell'arch. __________ R__________ (doc. K), che alla luce dei

vari referti allestiti dal perito giudiziario e delle riparazioni nel frattempo

già messe in atto dai convenuti si è tuttavia rivelata essere manifestamente eccessiva

sia in considerazione del metodo da seguire per rimediare ai difetti esposti

sia in considerazione dei costi di risanamento degli stessi (cfr. perizia p. 4

seg.), non è in effetti sufficiente per discostarsi dal principio della

soccombenza, anche perché quella quantificazione

era pur sempre stata effettuata dal perito dell'attore e costituiva con ciò una

mera allegazione di parte (cfr. supra consid. 4). Un tale documento non

era dunque idoneo a creare in lui un affidamento degno di protezione circa la correttezza

della somma così azionata.

Nondimeno, nel giudizio

sulle spese giudiziarie della prima sede, si deve tener conto del fatto che l'attore,

limitatamente alle pretese che non gli sono state riconosciute poiché relative

ad opere già riparate nel frattempo dai convenuti, ossia per l'importo di fr. 52'844.-,

da ridurre in base ai millesimi di sua proprietà, ossia per fr. 20'344.95, non

poteva essere considerato soccombente.

In definitiva, le spese

giudiziarie vanno ripartite tra le parti, tenendo conto che l'attore è

risultato soccombente per l'82% e i convenuti sono risultati soccombenti per il

18%.

conclusione

18.

Ne discende che l'appello

dell'attore dev'essere parzialmente accolto come ai considerandi che precedono,

mentre che l'appello incidentale dei convenuti dev'essere respinto nella misura

in cui è ricevibile.

Le

spese giudiziarie dei procedimenti di secondo grado seguono la rispettiva

soccombenza delle parti (art. 106 cpv. 1 e 2 CPC), ritenuto che le stesse sono

state calcolate per la procedura di appello sulla base del valore ancora

litigioso di almeno

fr. 184'833.25 (tenendo conto delle sole pretese creditorie, senza nemmeno considerare

la richiesta di una licenza edilizia in sanatoria) e per la procedura di

appello incidentale sulla base del valore ancora litigioso di fr. 54'292.45.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

I. L'appello 13 gennaio 2023 di AP 1 (inc. n. 12.2023.8) è parzialmente accolto. Di conseguenza la decisione 25 novembre 2022 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 3, è così

riformata:

1.

La petizione è

parzialmente accolta.

1.1. Di

conseguenza AO 1, AO 2 e AO 3 sono condannati a versare in solido a AP 1 l'importo di

fr. 153'596.85 oltre IVA (al 7.7%) quale quota parte dei lavori di

sistemazione dei difetti alle parti comuni loro imputabili e

fr. 1'870.40 a rimborso delle spese del referto di cui al doc. K, con

decorrenza degli interessi a far tempo dall'11 dicembre 2012, da dedursi l'importo

risultante al dispositivo n. 2, ad avvenuta liberazione dello stesso a favore

dell'attore.

1.2. Le

opposizioni interposte ai PE n. __________26 e __________39 dell'UE di Lugano

sono rigettate in via definitiva limitatamente al suddetto importo.

1.3. AO

1, AO 2 e AO 3 sono condannati

in solido a richiedere una licenza edilizia

in sanatoria dello stabile sito sul fondo

n. __________ RFD __________ atta a mettere in regola il piano superiore dell'attico di AP 1.

2. Ad

avvenuta crescita in giudicato della presente decisione il notaio __________ è

autorizzato a liberare a favore dell'attore la somma di fr. 10'000.- presso di

lui depositata.

3.

La tassa di giustizia di fr. 38'000.- e le spese processuali, ivi

comprese quelle peritali (di fr. 53'000.-), nonché le spese della procedura di

conciliazione (pari a fr. 1'500.-), sono poste per l'82% a carico dell'attore e

per il rimanente 18% a carico dei convenuti in solido. L'attore rifonderà

inoltre ai convenuti in solido fr. 32'500.- a titolo di ripetibili parziali.

II. Le spese processuali della procedura di appello, di

fr. 10'000.-, sono poste per il 47.5% a carico dell'appellante e per il 52.5% a

carico delle controparti in solido, che rifonderanno, sempre in solido, all'appellante

fr. 500.- per ripetibili parziali.

III. L'appello incidentale 1° marzo 2023 di AO 1,

AO 2 e AO 3 (inc. n. 12.2023.33) è respinto nella misura in cui è ricevibile.

IV. Le spese processuali della procedura di appello

incidentale, di

fr. 6'000.-, sono poste a carico degli appellanti in via incidentale in solido,

che rifonderanno, sempre in solido, alla controparte

fr. 4'000.- per ripetibili.

V. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 3

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore

litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).