Contratto di compravendita, danneggiamenti all'immobile compravenduto, risarcimento danni; momento della determinazione del danno

Incarto n.

12.2023.87

Lugano

11 dicembre 2023

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliera:

Federspiel

Peer

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2017.65 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 13 marzo 2017 da

AP

1

patrocinato da: PA 1

contro

AO 1

AO 2

entrambi

patrocinati da: PA 2

con cui l’attore ha chiesto

la condanna dei convenuti in solido al pagamento dell’importo di fr. 682'948,50

oltre interessi al 5% dal 29 febbraio 2016 e della somma di fr. 20'000.-. mensili

a partire dal mese di luglio 2016 compreso fino al ristabilimento

dell’abitabilità della villa e del rilascio della dichiarazione di abitabilità

da parte del funzionario comunale competente, domanda modificata in sede di

conclusioni nel senso di condannare la controparte al pagamento di fr.

156'000.-; il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta ai PE n. __________

e __________ dell’UE di __________, protestate tasse, spese e ripetibili;

domande avversate dai

convenuti e che il Pretore aggiunto ha respinto con sentenza 5 giugno 2023;

appellante l’attore

con atto di appello 6 luglio 2023 con cui ha chiesto in via principale la

riforma della sentenza di primo grado nel senso di accogliere integralmente la

petizione (integrata con le conclusioni 31 marzo 2023 relativamente al punto

1.2 del petitum), con seguito di tasse spese e ripetibili di ogni grado

di giudizio a carico delle parti appellate; in via subordinata l’annullamento

del primo giudizio e il rinvio degli atti alla Pretura per assumere quale prova

l’interrogatorio formale dell’attore medesimo e l’emanazione di una nuova

decisione ai sensi dei considerandi sulle pretese avanzate con la petizione

(integrata come sopra con le conclusioni) con seguito di tasse spese e

ripetibili di ogni grado di giudizio a carico delle parti appellate;

mentre i convenuti con

risposta 13 settembre 2023 hanno postulato la reiezione del gravame, pure con

protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i

documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. In data 18 dicembre 2015 AO 2 e AO 1 (in

qualità di membri della comunione ereditaria fu A__________ e di venditori) e AP

1 (in veste di acquirente) hanno sottoscritto un contratto di compravendita del

mapp. __________ RFD di __________, su cui sorgeva una villa, per un prezzo

complessivo di fr. 19'800'000.-.

Il rogito, allestito dal notaio M__________

Suà e iscritto a RF in data 21 dicembre 2015, prevedeva - tra le altre cose -

quanto segue (doc. C):

“Punto VII n. 2

“I beni vengono venduti ed acquistati nello

stato di fatto e di diritto in cui si trovano e non altrimenti (…) I beni

dovranno essere consegnati così come visionati, ispezionati dall’ACQUIRENTE, e

vuoti (…).

Punto VII n. 7

L’immissione in possesso è pattuita al massimo

per il giorno 29.02.2016 (…) Entro al massimo tale data la VENDITRICE si

impegna a mettere l’IMMOBILE vuoto a piena disposizione dell’ACQUIRENTE.

Alla consegna la VENDITRICE si impegna a

consegnare tutte le chiavi esistenti, le relative istruzioni, copia dei

contratti di manutenzione, i piani per quanto riguarda le costruzioni, così

come ogni ulteriore documentazione in suo possesso e connessa con l’IMMOBILE

compravenduto.

Fatto salvo quanto previsto nel presente ATTO,

sino all’immissione in possesso, la VENDITRICE si impegna (…) a non compiere

ogni atto che riduce o potrebbe ridurre il valore della totalità o parte

dell’IMMOBILE.”

B. In data 2 marzo 2016 AO 1 ha confermato per

email al notaio rogante di essere in grado di “consegnare le chiavi

necessarie a consentire l’accesso alla villa come richiesto dal proprietario

Dott. S__________ alle 9:30 di venerdì mattina”. Nel contempo egli ha pure

indicato che le operazioni di carico connesse al trasloco non avrebbero

impedito in alcun modo il lavoro dei professionisti incaricati da AP 1 che “anzi

avranno la piacevole sorpresa di poter meglio comprendere e apprezzare le

potenzialità architettoniche della villa grazie alla rimozione di buona parte

delle strutture accessorie interne” (doc. P).

Con scritto del 25 marzo 2016, l’avv. PA 1,

legale di AP 1, si è rivolto a AO 2 e a AO 1 lamentando il mancato rispetto

delle condizioni pattuite nel rogito per una regolare immissione in possesso e

informandoli che l’immobile così come da loro lasciato non garantiva

l’abitabilità dal momento che prima di abbandonare lo stesso erano state

asportate diverse parti costitutive (come “ad es. la cucina, i bagni con i

relativi sanitari, le porte e gli infissi, le coperture in marmo/granito, il

camino, vari rivestimenti, soffitti, pavimenti, ecc.”), ciò che aveva provocato

tra le altre cose l’insorgere della problematica legata alla presenza di

amianto. A mente del legale tale comportamento configurava un atto illecito

giusta gli art. 41 segg. CO oltre che una crassa violazione contrattuale giusta

l’art. 97 CO; egli ha pertanto richiesto agli stessi il risarcimento del danno

così arrecato al suo cliente quantificato in almeno fr. 500’000.-.

Sussidiariamente il legale ha invocato pure l’art. 62 CO e ha imputato agli acquirenti

una responsabilità di natura penale per aver violato gli art. 138 e 144 CP

(doc. M).

C. Il 4 maggio 2016 l’arch. O__________, su

mandato di AP 1, ha allestito un rapporto inerente al mapp. __________ RFD di __________

intitolato “Quantificazione degli oneri per il ripristino dell’immobile allo

stato immediatamente antecedente il 31 dicembre 2015”, oneri che sono stati

da lui stimati in complessivi fr. 540'755.-“ (doc. L).

D. Parallelamente, risulta dagli atti che, in

data 21 dicembre 2015 gli arch. A__________ e St__________ hanno inoltrato -

per conto di AP 1 - una domanda di costruzione preventiva avente per oggetto la

verifica della compatibilità con le normative in vigore di un intervento

costituito dalla ristrutturazione e dall’ampliamento della villa esistente sita

sul mapp. __________ RFD di __________ con la suddivisione in due unità

abitative, dalla trasformazione della dépendance in una terza unità

abitativa e dalla formazione di tre posteggi esterni (doc. T1). La relativa

licenza informativa preliminare è stata rilasciata in data 24 febbraio 2016

(doc. T2).

In data 24 maggio 2016 l’arch. A__________,

per conto di AP 1 e della di lui moglie Ch__________, ha poi presentato,

secondo la procedura ordinaria, una domanda di licenza edilizia prevedente, tra

le altre cose, la ristrutturazione e l’ampliamento della villa esistente con la

formazione di una grande unità abitativa su due piani e di un piccolo

appartamento al livello superiore, la demolizione della dépendance e la

costruzione di un nuovo edificio contenente un appartamento, una zona piscina e

fitness nonché un’autorimessa (doc. T3); la relativa licenza edilizia è stata

concessa in data 29 dicembre 2016, per i dettagli si rinvia alla stessa (inc.

rich. dal Comune di __________ - edilizia privata come pure perizia giudiziaria

17 luglio 2019 dell’arch. Cl__________).

Successivamente, in data 24 febbraio 2017 il

medesimo architetto ha inoltrato una nuova domanda di costruzione avente

anch’essa per oggetto la ristrutturazione e l’ampliamento della villa ma

prevedente nel contempo il mantenimento della dépendance e la sua

trasformazione in autorimessa. Il progetto prevedeva inoltre la costruzione di

un nuovo edificio composto da un’unità abitativa sopra un piano seminterrato

adibito a piscina e fitness. La relativa licenza edilizia è stata concessa in

data 27 settembre 2017 (per i dettagli cfr. inc. rich. dal Comune di __________

- edilizia privata nonché perizia giudiziaria 17 luglio 2019 dell’arch. Cl__________).

Stando a quanto accertato dall’arch. Cl__________ nel proprio referto i lavori

poi realizzati sul fondo corrispondevano al progetto autorizzato con

quest’ultima licenza (perizia cit., pag. 9).

E. Dopo varie vicissitudini, su cui si tornerà

per quanto necessario in seguito, e dopo un infruttuoso tentativo di

conciliazione (inc. CM.2016.505), in data 13 marzo 2017 AP 1 ha convenuto in

giudizio AO 2 e AO 1 chiedendo la condanna, in solido, degli stessi al

pagamento di fr. 682'948.50, oltre interessi, nonché di ulteriori fr. 20’000.-

al mese a partire dal mese di luglio 2016 compreso fino al ristabilimento

dell’abitabilità della villa. Nel

contempo egli ha postulato il rigetto definitivo dell’opposizione interposta

dagli stessi al PE n. __________ (doc. F2) e al PE n. __________ (doc. F1)

dell’UE di __________.

In breve, l’attore ha contestato ai convenuti

il mancato corretto adempimento del contratto di compravendita in quanto questi

ultimi dopo la firma dell’atto avrebbero danneggiato l’immobile asportando

diversi elementi costitutivi (tra cui i sanitari dei bagni e i relativi

accessori, i faretti a incasso come pure altri impianti di illuminazione, i serramenti

con i relativi telai, diversi rivestimenti e coperture di pregio, le mensole,

le maniglie e le rosette, il camino, le librerie fisse e altri mobili fissi

fatti su misura, diversi elettrodomestici fissi della cucina, le cornici del

controsoffitto, i davanzali, ecc.) compromettendone così l’abitabilità e

riducendone il valore; nel contempo i venditori non avrebbero consegnato tutte

le chiavi e la documentazione riguardanti la villa come invece previsto

nell’accordo.

In relazione alle asportazioni, l’attore ha

inoltre evidenziato come le stesse oltre a una diminuzione del valore dello

stabile avrebbero causato anche l’insorgere della problematica dell’amianto con

la conseguente necessità di procedere con urgenza alle operazioni di

risanamento.

Contrariamente a quanto sostenuto a più

riprese dai venditori, AP 1 ha ribadito che non vi è stato alcun suo consenso -

né esplicito né desumibile dalle circostanze - a queste asportazioni.

L’attore - ritenendo adempiute le premesse

dell’art. 97 CO - ha quindi rivendicato il risarcimento del danno subito a

seguito dell’inadempienza contrattuale imputabile ai convenuti; danno che egli

ha quantificato in complessivi fr. 682'948.50 (di cui fr. 540'755.- quali costi

per riportare la villa nello stato antecedente alle asportazioni; fr. 80'000.-

quale pigione per un’abitazione alternativa per l’attore per i mesi da marzo a

giugno 2016; fr. 6'382.80 per i costi della perizia di parte; fr. 4'909.70 per

i costi di rifacimento delle chiavi e fr. 50'901.- per i costi di rifacimento

dei piani) e ulteriori fr. 20'000.- per ogni mese di mancata abitabilità.

Parimenti adempiute sarebbero pure - a mente

dell’attore - le condizioni per poter rivendicare il danno in base all’art. 41

CO visto l’atto illecito compiuto dai venditori. Da qui la presente azione.

Con risposta del 22 giugno 2017 i convenuti si

sono integralmente opposti alla petizione. In sintesi, essi hanno sostenuto che

le asportazioni erano avvenute in conformità con quanto previsto nel contratto

secondo cui i venditori avrebbero dovuto consegnare l’immobile vuoto e vista

l’intenzione di AP 1 di ristrutturare completamente la villa. Essi hanno negato

altresì che l’immobile avrebbe dovuto essere consegnato abitabile, condizione

questa che non solo non figurava nel rogito ma che strideva pure con l’intenzione

di AP 1 di procedere alla sua ristrutturazione.

Essi hanno poi relativizzato la problematica

dell’amianto adducendo che la stessa era preesistente alle rimozioni e che si

sarebbe comunque manifestata al momento dei lavori programmati dall’attore.

In merito alle chiavi i venditori hanno

affermato che la consegna era avvenuta correttamente in data 4 marzo 2016 con

la messa a disposizione dell’arch. S__________ delle stesse. Analogamente essi

hanno sostenuto di aver consegnato all’acquirente tutti i piani in loro

possesso.

I venditori hanno quindi negato l’esistenza di

un qualsiasi danno sostenendo che le strutture asportate non avevano in realtà

alcun valore. A mente degli stessi il costo stimato dal perito di parte per

ristabilire la villa nello stato antecedente alle rimozioni era non solo

sbagliato ma insensato in ragione dell’intenzione di AP 1 di procedere con una

totale ristrutturazione.

Ingiustificata si rivelerebbe pure - a detta

dei convenuti - la richiesta di vedersi riconosciuti fr. 20'000.- quali spese

di pigione per un’abitazione sostitutiva dal momento che l’attore, in attesa

della ristrutturazione, avrebbe continuato a vivere nella propria abitazione di

__________. Infondata, in quanto inutile ai fini di causa, sarebbe pure la

richiesta di rifusione dei costi della perizia di parte. Parimenti contestate

sono state pure le richieste connesse alla lamentata mancata consegna di chiavi

e piani che sarebbe invece avvenuta correttamente.

I convenuti hanno quindi concluso negando fermamente

che fossero realizzate le condizioni per ammettere una loro responsabilità per

inadempimento contrattuale ex art. 97 CO, rispettivamente per atto illecito ex

art 41 CO. Delle diverse argomentazioni si dirà per quanto necessario in

seguito.

In sede di replica e duplica le parti hanno

sostanzialmente ribadito le proprie allegazioni e domande.

Esperita l’istruttoria, nel corso della quale

sono stati allestiti anche due rapporti peritali dall’arch. Cl__________ - il

primo di data 17 luglio 2019 avente per oggetto le tre domande di costruzione

inoltrate da AP 1 e il secondo di data 21 ottobre 2022 (e successivo

complemento del 30 gennaio 2023) relativo alla quantificazione del danno - i

contendenti hanno rinunciato al dibattimento finale producendo dei memoriali

conclusivi scritti con cui si sono riconfermati nelle rispettive antitetiche

posizioni. In questa sede l’attore ha quantificato in complessivi fr. 156’000.-

(fr. 20'000.- x 7 mesi e 24 giorni) la pretesa per la mancata abitabilità della

villa e la locazione di un alloggio equivalente.

F. Con decisione del 5 giugno 2023 il Pretore

aggiunto ha integralmente respinto la petizione e posto tasse e spese, per

complessivi fr. 31'600.-, a carico dell’attore il quale è pure stato condannato

a versare alla controparte fr. 36'500.- a titolo di ripetibili.

Il Pretore aggiunto ha dapprima rilevato

che i venditori avevano violato il contratto non avendo trasferito nello stato

di fatto i beni così come visionati e ispezionati dall’acquirente e avendo

quindi violato l’impegno a non compiere atti che ne riducevano il valore (v.

doc. C, pag. 12 in alto). In particolare ha osservato che erano state asportate

delle parti costitutive (non accessorie) tra l’11 febbraio e il 4 marzo 2016

(data quest’ultima dell’immissione in possesso), che non vi era stato alcun

consenso dell’acquirente a dette asportazioni e che in base a

un’interpretazione soggettiva degli accordi contrattuali la consegna dell’immobile

vuoto era da intendersi sgombro da mobilia ed effetti personali, esclusi

pertanto tutti gli elementi asportati.

Sul tema

della (compromessa) abitabilità il primo giudice ha invece ritenuto che non si

trattava di un’esigenza prevista contrattualmente dal momento che l’acquirente

era intenzionato a ristrutturare la villa e non ad abitarla o concederla in

affitto dopo l’immissione in possesso.

Il Pretore

aggiunto ha rilevato un ulteriore inadempimento contrattuale nella mancata

consegna da parte dei venditori all’acquirente di tutte le chiavi ma non per la

lamentata mancata consegna dei piani, quest’ultimo non avendo dimostrato di non

averli ricevuti.

In virtù di

quanto precede il giudice di prime cure ha così d’acchito respinto le pretese

risarcitorie riferite alle conseguenze dell’inabitabilità della villa

(quantificate in fr. 156'000.-) e al rifacimento dei piani (quantificato in fr.

50'901.-).

Egli ha

altresì respinto la richiesta di rimborso dei costi necessari per ristabilire

lo stato della villa nella situazione in cui si trovava al momento della firma

del contratto (quantificati in fr. 416'155.-) dal momento che questa pretesa

faceva astrazione delle intenzioni dell’acquirente di ristrutturare l’edificio

principale. In effetti, secondo il Pretore aggiunto occorreva considerare che (i)

il momento determinante per eseguire il raffronto tra i due stati del

patrimonio (con o senza la violazione contrattuale) è quello della sentenza (in

virtù di quanto prescritto dalla DTF 145 III 225, consid. 4.1.2.2) e che (ii)

la ristrutturazione aveva interessato anche le parti oggetto delle

asportazioni. Sulla base di questi due concetti ha quindi costatato che la

somma rivendicata in causa, non contemplando appunto la ristrutturazione, non

permetteva di accertare una diminuzione del patrimonio dell’attore. In altri

termini, siccome le asportazioni avevano interessato anche le parti oggetto di

ristrutturazione, non si poteva escludere che i costi rivendicati non si

sarebbero mai concretizzati poiché attinenti a parti della villa che sarebbero

state comunque rimosse; procedere in altro senso condurrebbe a indennizzare

costi che l’attore non avrebbe mai sostenuto, con il risultato quindi di

arricchirlo.

Sostanzialmente per gli stessi motivi il

primo giudice ha respinto le poste di danno riferite ai costi della perizia per

l’amianto e del relativo smaltimento (complessivi fr. 79'600.-), così come i

costi per onorari e preventivi DL (fr. 15'000.-), quelli per la perdita di

valore del mobilio fisso (fr. 20'000.-) e quelli per la perizia

extra-giudiziaria dell’arch. O__________ (fr. 6'382,80). La richiesta di

rifusione dei costi per il rifacimento delle chiavi è invece stata respinta

poiché unicamente sorretta da un preventivo (fr. 4'909,70).

G. Con l’appello del 6 luglio 2023 che qui ci

occupaAP 1 postula in via principale

la riforma della sentenza di primo grado nel senso di accogliere integralmente

la petizione (integrata con le conclusioni 31 marzo 2023 relativamente al punto

1.2 del petitum), con seguito di tasse, spese e ripetibili di ogni grado

di giudizio a carico delle parti appellate; in via subordinata l’annullamento

del primo giudizio e il rinvio degli atti alla Pretura per assumere quale prova

il suo interrogatorio formale e l’emanazione di una nuova decisione ai sensi

dei considerandi sulle pretese avanzate con la petizione (integrata come sopra

con le conclusioni) con seguito di tasse, spese e ripetibili di ogni grado di

giudizio a carico delle parti appellate.

L’appellante contesta avantutto il rifiuto del suo

interrogatorio da parte del Pretore aggiunto e chiede l’assunzione di quella

prova da parte della Camera adita, subordinatamente da parte del primo giudice,

nella denegata e contestata ipotesi in cui anche questa Camera attribuisse

rilevanza alle sue intenzioni di ristrutturazione dell’immobile.

L’insorgente censura la conclusione pretorile secondo

cui la consegna di un immobile non abitabile non costituisse una violazione

contrattuale, di qui la conferma della richiesta di un importo di fr. 156'000.-

per la pigione di una residenza sostitutiva analoga nel periodo da luglio 2016

al 24 febbraio 2017.

L’appellante ribadisce

la violazione dell’impegno contrattualmente assunto dai convenuti di

consegnargli i piani della villa e critica l’apprezzamento delle prove operato

dal primo giudice per giungere alla conclusione contraria; conferma pertanto la

pretesa di fr. 50'901.- per il rifacimento di quei piani.

AP 1 critica le

argomentazioni che hanno portato il Pretore aggiunto a negare l’esistenza del

danno con riferimento alla DTF 145 III 225, non attinente al caso in esame in

quanto concernente la determinazione del cosiddetto merkantiler Minderwert.

Egli precisa, con riferimento ad abbondante giurisprudenza e dottrina, che il

momento in cui stabilire l’ammontare del danno in caso di violazione

contrattuale corrisponde di principio a quello della realizzazione del danno

medesimo. Premesso da un lato che in caso di danno materiale la pretesa

risarcitoria consiste nei costi di riparazione, d’altro lato che detta pretesa

non è persa anche se il leso rinuncia alla riparazione, l’appellante considera

destituito di fondamento l’argomento pretorile secondo il quale occorrerebbe

considerare ai fini della determinazione del danno il fatto che la

ristrutturazione avrebbe toccato i locali oggetto di asportazioni e

danneggiamenti. Ciò anche tenuto conto che quanto messo in opera deriva dalla

domanda di costruzione del 24 febbraio 2017, non da quella del 24 maggio 2016,

come erroneamente indicato nel giudizio impugnato. Proprio il referto peritale

citato dal primo giudice dimostrerebbe che le sue intenzioni sono mutate nel

tempo anche a seguito dello stato in cui la villa è stata consegnata, senza

contare che dalla prima domanda di costruzione non emergevano chiare indicazioni

riguardanti il riutilizzo o la sostituzione di parti di attrezzature o arredi

fissi. L’appellante ritiene del tutto errato avergli negato ogni risarcimento

sulla base della costatazione che nessun elemento di arredo fisso era stato

conservato, giacché è ovvio che egli non poteva appunto conservare ciò che

stato abusivamente asportato, con l’aggiunta che il riutilizzo delle parti

danneggiate era divenuto impossibile. Per i suesposti motivi ripropone la

richiesta di fr. 416'155.- oltre interessi per i costi di ripristino inerenti alle

asportazioni e ai danneggiamenti.

Per quanto attiene al tema dell’amianto l’appellante contesta la conclusione

pretorile siccome gli interventi di bonifica erano da effettuare immediatamente

a fronte dei danneggiamenti riscontrati mentre non risulta comprovato che detti

costi si sarebbero comunque resi necessari a seguito della ristrutturazione; di

qui la conferma della richiesta di fr. 4'550,50 per la perizia e di fr.

75'000.- per i costi di smaltimento.

AP 1 ribadisce ancora la richiesta dei costi della perizia dell’arch. O__________

(fr. 6'382.-) e di quelli per onorari e preventivi DL (fr. 15'000.-) a suo

avviso dovuti poiché derivanti dalla violazione degli obblighi contrattuali

provocata dai convenuti. Pure mantenuta la richiesta di fr. 20'000.- per la

perdita di valore del mobilio fisso: la conclusione del primo giudice, secondo

cui anche in caso di corretto adempimento del contratto queste parti

dell’immobile sarebbero state comunque asportate, sarebbe infatti priva di riscontri

istruttori. Per quanto attiene al costo di fr. 4'909,70 per il rifacimento

delle chiavi l’appellante rimprovera al Pretore aggiunto di aver negato questa

pretesa senza tener conto dell’accertamento peritale agli atti.

Con risposta 13 settembre 2023 AO 1 e AO 2 hanno

postulato la reiezione dell’appello in ogni suo punto con argomenti di cui si

dirà, per quanto necessario, in seguito.

E considerato

in diritto:

Considerandi

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia

testé menzionata.

I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni

(art. 311 e 312 CPC). L’appello 6 luglio 2023 contro la sentenza 5 giugno 2023

(notificata il giorno successivo) è tempestivo, così com’è tempestiva la

risposta 13 settembre 2023 degli appellati.

2.

Nel suo appello AP 1 contesta avantutto, anche se poi nel petitum

la domanda è formulata in via subordinata, il rifiuto del Pretore aggiunto del

suo interrogatorio, deciso con ordinanza 30 aprile 2021, e chiede l’assunzione

di detta prova da parte della Camera adita, subordinatamente da parte del primo

giudice dopo rinvio della causa per nuovo giudizio, nella denegata e contestata

ipotesi in cui anche questa Camera attribuisse rilevanza alle sue intenzioni

riguardo alla ristrutturazione dell’immobile, rimaste a suo dire incomprovate.

2.1

Il diritto di essere sentito, sancito dall’art. 29 cpv. 2

Cost. e ripreso all’art. 53 CPC, garantisce tra l’altro alle parti la facoltà

di offrire mezzi di prova su fatti rilevanti per il giudizio, di esigerne

l’assunzione, di partecipare alla loro assunzione e di potersi esprimere sulle

relative risultanze, nella misura in cui essi possano influire sulla decisione

(cfr. DTF 135 II 286 consid. 5.1, 135 I 279 consid. 2.3; STF 4A_35/2010 del 19

maggio 2010; II CCA 9 aprile 2014 inc. n. 12.2012.158 consid. 8.1). Il diritto

alla prova non è tuttavia assoluto e non esclude un apprezzamento anticipato

delle prove. Il giudice può rifiutare l’assunzione di determinati mezzi di

prova se non li ritiene pertinenti con l’oggetto della lite o se quelli assunti

in precedenza gli hanno già consentito di fondare il proprio convincimento

(cfr. DTF 143 III 297 consid.

9.3.2

con riferimenti).

Una lesione del

diritto di essere sentito comporta di principio l'annullamento della decisione

impugnata, indipendentemente dalle possibilità di successo nel merito. La

giurisprudenza ha stabilito nondimeno che anche in caso di grave violazione del

diritto di essere sentito si può prescindere da un rinvio della causa

all'autorità precedente ove l'annullamento della decisione viziata costituisse

una vana formalità e causasse un'inutile protrazione della procedura,

incompatibile con l'interesse delle parti a che la loro causa sia decisa entro

un termine ragionevole (cfr. DTF 142 II 218 consid. 2.8.1 con rinvii).

2.2

Ora,

è vero che nella misura in cui si volessero porre quali argomenti centrali per

negare il risarcimento del danno le intenzioni edificatorie e quindi la

realizzazione della ristrutturazione, così come argomentato dal primo giudice, l’interrogatorio

dell’attore sarebbe stato auspicabile, il rinvio alla sua audizione

testimoniale in un’altra causa non essendo d’acchito sufficiente. Tuttavia, per

i motivi di cui si dirà nel prosieguo, le intenzioni di AP 1 riguardo alla

ristrutturazione sono di per sé irrilevanti mentre per quanto concerne la messa

in opera della stessa basta fare riferimento alle perizie giudiziarie, un

interrogatorio risultando quindi del tutto inutile.

Per i suddetti motivi

le domande formulate dall’appellante in via subordinata vanno respinte.

3.

Prima

di affrontare l’esame delle censure contenute nell’appello è utile richiamare i

principi che regolano la riparazione del danno contrattuale.

L’art. 97 CO prescrive che il risarcimento del danno è dovuto allorquando

il debitore non adempie o non adempie correttamente l’obbligazione. Pertanto anche

un’esecuzione imperfetta comporta il diritto del creditore di domandare la

riparazione del danno che ne deriva. L’estensione del danno consiste

nell’interesse che il creditore aveva a un’esecuzione regolare dell’obbligazione:

questo interesse è chiamato positivo o interesse all’esecuzione. Esso comprende

non solo il valore della prestazione promessa ma anche ogni vantaggio che il

creditore avrebbe potuto ricavare secondo il corso ordinario delle cose e

comprende quindi la perdita effettiva, nel senso di diminuzione dell’attivo o

aumento del passivo, e il mancato guadagno. Il danneggiamento o la

diminuzione/perdita del valore di un bene costituiscono una diminuzione

dell’attivo mentre i costi di riparazione costituiscono un aumento del passivo

(v. Engel, Traité des obligations

en droit suisse, 2a ed., Chap. 51, pag. 716 seg.; Gauch/Schluep/Emmenegger;

Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 11a ed., Band II,

Zf. 2879 seg.).

In altri termini, il creditore dev’essere posto nella situazione in cui si

sarebbe trovato se il debitore avesse eseguito il contratto nella sua

integralità conformemente alle clausole contrattuali e nel rispetto delle norme

di legge applicabili (v. Thévenoz,

Commentaire romand, CO I, 2a ed., n. 33 ad art. 97 CO).

Questo obiettivo può essere raggiunto mediante riparazione o sostituzione della

cosa danneggiata, oppure mediante il pagamento di una somma di denaro che

riporta il valore del patrimonio al livello in cui sarebbe senza l’evento

dannoso. In caso di distruzione o danneggiamento di una cosa occorre in ogni

modo partire dal suo valore oggettivo (verum rei pretium). Questo

tuttavia spesso non consente di determinare il risarcimento integrale del

danno, da valutare con riferimento all’insieme del patrimonio del leso, e

quindi occorre considerare il suo interesse per la cosa che può essere

superiore o inferiore al valore oggettivo (v. Von

Tuhr/Peter, Allegemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3a

ed., Band I, pag. 114 – 117, Band II, pag. 101). Il valore della cosa

come l’interesse vanno dimostrati dal creditore; per quanto attiene al valore

oggettivo di regola mediante perizia (v. Von

Tuhr/Peter, op. cit., Band I, pag. 122).

È utile aggiungere che qualora la cosa danneggiata è soggetta a deprezzamento

occorrerà tener conto di quello già intervenuto al momento in cui si realizza

il danno (v. Werro in: Commentaire

romand, Code des obligations I, 2a ed., n. 19 ad art. 41 CO, con

rinvio a STF 4C.343/2001, consid. 2b), concetto che deriva dal suddetto

principio della determinazione del valore oggettivo. Infine, nel caso in cui il

costo della riparazione è superiore al costo della sostituzione della cosa

danneggiata, viene di principio riconosciuto il costo per la sostituzione di

una cosa del medesimo valore (v. Kessler

in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed., n. 12 ad art. 41

CO), riservato il tema dell’interesse a cui si è accennato sopra.

L’art. 43 cpv. 1 CO

trova applicazione anche alla riparazione del danno in ambito contrattuale, in

virtù del rinvio (invero non esplicito) dell’art. 99 cpv. 3 CO (v. Thévenoz, op. cit., n. 16 ad art. 99 CO;

Von Tuhr/Peter, op. cit., Band II,

pag. 99; Gauch/Schluep/ Emmenegger, op.

cit., Zf. 2906), fermo restando che in tale ambito il debitore risponde di ogni

colpa, intenzionale o no, grave o leggera. Se come detto l’onere della prova

dell’ammontare del danno incombe alla parte lesa, l’onere della prova dell’assenza

di colpa incombe alla parte responsabile.

4.

L’appellante

rimprovera al Pretore aggiunto un manifesto errore nell’accertamento dei fatti

nonché un’errata applicazione del diritto per aver negato che l’abitabilità della

villa fosse un requisito contrattuale.

4.1

Il

primo giudice, appoggiandosi sulla deposizione della notaia Mo__________ e

sull’audizione testimoniale dell’avv. Fa__________ (rese nel richiamato inc.

OR.2016.200), ha costatato che una clausola inerente alla possibilità di

immediato utilizzo dell’immobile era stata prevista nella bozza del rogito ma

poi abbandonata nella versione definitiva. Ha poi rafforzato la sua convinzione

secondo cui l’abitabilità non fosse un requisito contrattuale anche sulla base

delle dichiarazioni testimoniali di Ma__________ ed Eu__________ secondo le

quali in buona sostanza l’intenzione dell’acquirente era di abitare la villa solo

dopo importanti interventi di ampliamento e ristrutturazione, descritti

peraltro nella perizia giudiziaria 17 luglio 2019 dell’arch. Cl__________.

L’appellante

rimprovera al primo giudice di non aver considerato quanto dichiarato da AO 1

nel suo interrogatorio in sede penale, secondo il quale la villa era abitabile,

e da St__________, sentita quale teste in questa causa, secondo la quale nel

dicembre 2015 la villa era bellissima e abitabile. Dovendo la consegna della

proprietà avvenire nel medesimo stato in cui si trovava al momento della

sottoscrizione dell’atto di compravendita e non essendo ciò avvenuto, come

riconosciuto dallo stesso giudice di prime cure che ha accertato asportazioni e

danneggiamenti, la violazione contrattuale risulta a suo avviso chiara.

L’appellante relativizza quindi le dichiarazioni dell’avv. Fa__________ e della

notaia Mo__________, in quanto rese in un’altra causa in cui non era parte, e

contesta che le sue intenzioni riguardo alla ristrutturazione della villa,

peraltro non ancora definite al momento della sottoscrizione dell’atto, possano

avere una qualsivoglia influenza sulla violazione contrattuale commessa dalle

controparti.

Gli appellati dal canto loro negano anche in questa sede che l’abitabilità

fosse garantita e si appoggiano in particolare sulle testimonianze dell’avv. Fa__________

e di Ma__________ dalle quali emergerebbe con chiarezza la volontà del qui

appellante di acquistare la villa per procedere avantutto alla sua

ristrutturazione.

4.2

Le

censure dell’appellante appaiono sostanzialmente fondate.

Ritenuto che la villa era abitabile, come risulta chiaramente dalle

dichiarazioni del convenuto AO 1 e della teste St__________ citate

dall’appellante (v. appello, pag. 10 e 11), invero non considerate dal Pretore

aggiunto, e che i venditori si erano impegnati a non compiere atti che

riducessero o anche solo potessero ridurre il valore della totalità o di parte

dell’immobile (v. doc. C, pag. 12 in alto), non si vede per quale ragione la

villa non avrebbe dovuto mantenere quella qualità. La perdita dell’abitabilità

a causa delle note asportazioni e dei danneggiamenti costituisce quindi con ogni

evidenza una violazione contrattuale. Le testimonianze dell’avv. Fa__________ e

della notaia Mo__________ vanno effettivamente relativizzate nella misura in

cui sono state appunto rese in una causa in cui il qui appellante non era

parte, ma in ogni modo se la villa era abitabile e così doveva rimanere in

virtù dell’impegno a non compiere atti che ne riducessero il valore, non si

vede per quale motivo il fatto di non aver mantenuto la prevista clausola sull’idoneità

all’immediato utilizzo possa condurre a negare la violazione contrattuale.

Infine, le intenzioni dell’appellante sulla ristrutturazione non conferivano

alcun diritto agli appellati di consegnare l’immobile in uno stato differente

da come visionato e ispezionato (v. doc. C, pag. 9, pt. VII, cfr. 2). Di

conseguenza le testimonianze di Ma__________ ed Eu__________ sui progetti

dell’appellante sono irrilevanti.

4.3

Accertata

la violazione contrattuale si tratta di esaminare la conseguente pretesa

risarcitoria fatta valere dall’appellante. In questa sede egli ha ribadito la

richiesta di fr. 20'000.- mensili per una residenza sostitutiva analoga da

luglio 2016 al 24 febbraio 2017 per complessivi fr. 156'000.-.

Nulla

si oppone a pronunciarsi sul merito di questa pretesa, come pure sull’eccezione

di quantificazione tardiva della pretesa, anziché procedere a un rinvio al

primo giudice affinché si chini su questi temi. Non è data infatti l’ipotesi di

cui all’art. 318 cpv. 1 let. c cfr. 1 CPC dal momento che il Pretore si è in

realtà pronunciato sulla predetta domanda respingendola per assenza, a suo

parere, del presupposto della violazione contrattuale. In altre parole, il

fatto che il primo giudice non si sia espresso sull’ammontare della pretesa non

significa che non è stata giudicata una parte essenziale dell’azione. In ogni

modo, nel presente caso il precetto della celerità del procedimento va

privilegiato rispetto al principio della garanzia del doppio grado di

giurisdizione, ritenuto altresì che il rinvio di cui all’art. 318 cpv. 1 let. c

CPC costituisce una facoltà del giudice di secondo grado, non un obbligo (v. Verda Chiocchetti in: Commentario

pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed.,

Vol. 2, n. 1 e 12 ad art. 318 CPC; Stauber

in: ZPO- Rechtsmittel, Berufung und Beschwerde, n. 11 ad art. 318 CPC)

4.4

Gli

appellati, oltre a opporsi alla richiesta hanno ribadito l’eccezione di

quantificazione tardiva della pretesa, già sollevata in sede di conclusioni e

in due successivi scritti. Occorre quindi pronunciarsi avantutto su questa

eccezione esaminando le allegazioni di prima sede delle parti.

Con

la petizione l’attore ha formulato una richiesta di risarcimento danni pari a

fr. 682'948,50 oltre interessi e in aggiunta fr. 20'000.- quale pigione mensile

per una residenza sostitutiva analoga per ogni mese di mancata abitabilità e di

mancata possibile utilizzazione da parte sua della villa e meglio a partire da

luglio 2016 compreso, i mesi precedenti essendo coperti grazie agli importi

sequestrati (v. in particolare pag. 11, pt. 7.7 a pag. 29, dispositivo a pag.

39).

Con la risposta i convenuti, oltre a contestare l’importo fatto valere,

hanno evidenziato che siccome l’attore intendeva ristrutturare la villa e che

nel frattempo continuava a vivere in quella di P___ egli non pativa alcun danno

(v. in particolare pag. 9 in alto e pag. 14).

Nella sua replica l’attore ha precisato che prima di costatare i danneggiamenti

messi in atto dai convenuti intendeva trasferirsi nella villa sulla part. __________

RFD __________ e vendere conseguentemente quella di __________, come avrebbe

confermato il teste Ma__________, fermo restando che le sue intenzioni

sarebbero irrilevanti riguardo al tema in esame ritenuto che se avesse ricevuto

la villa come previsto dal contratto avrebbe potuto abitarla, affittarla o

destinarla ad altro utilizzo (v. pag. 16, 22 e 35).

In sede di duplica i convenuti hanno nuovamente contestato che fosse intenzione

dell’attore trasferirsi nella villa prima della ristrutturazione e meno ancora

affittarla (v. pag. 11 e 17).

Nelle conclusioni l’attore, oltre a sottolineare che l’importo di fr. 20'000.-

mensili per una residenza analoga era stato confermato dal teste peritale arch.

O__________ e dal perito giudiziario arch. Cl__________, ha limitato le

conseguenze dell’inabitabilità al 24 febbraio 2017, data della domanda di

costruzione approvata il 27 settembre successivo, con una richiesta

risarcitoria di fr. 156'000.- corrispondenti al periodo da luglio 2016 al 24

febbraio 2017 (v. pag. 36, 37 e dispositivo 1.2 alle pag. 38 e 39).

Dal canto loro i convenuti in sede conclusionale hanno mantenuto la loro

opposizione alla pretesa alla luce delle risultanze istruttorie (v. pag. 14 e

36).

Con una presa di posizione spontanea 14 aprile 2023 i medesimi, per quanto qui

interessa, oltre a ribadire la loro contestazione hanno sollevato la tardività

della quantificazione della pretesa di fr. 156'000.- in sede di conclusioni,

evidenziando che la domanda di costruzione 24 febbraio 2017 era addirittura precedente

alla petizione.

Nel suo scritto spontaneo del 29 aprile successivo l’attore ha considerato

infondata la contestazione avversaria osservando che il permesso di abitabilità

non era stato rilasciato neppure al momento della replica e che con le

conclusioni aveva unicamente quantificato il danno in un’ottica di minimalizzazione.

I

convenuti hanno mantenuto la loro contestazione con un successivo scritto del

12.

maggio 2023 e l’attore ha ribadito la sua posizione con uno del 26 maggio seguente.

4.5

Come

sopra esposto l’attore in un primo tempo ha chiesto il riconoscimento di fr.

20'000.- mensili per una residenza sostitutiva analoga per ogni mese di mancata

abitabilità e di mancata possibile utilizzazione da parte sua della villa fino

al ristabilimento dell’abitabilità e al rilascio della relativa dichiarazione

comunale, le cui date evidentemente non erano note quando è stata introdotta

l’azione. Con le conclusioni egli ha circoscritto la richiesta al periodo da

luglio 2016 al 24 febbraio 2017, ossia una data chiaramente anteriore al

rilascio del permesso di abitabilità. In concreto l’attore ha limitato la sua

pretesa, ciò che è sempre possibile, cioè anche in sede di conclusioni (v. Trezzini in: Commentario pratico al

Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed., Vol. 2, n.

10.

ad art. 232 CPC). A fronte di questa limitazione il richiamo dei convenuti

all’art. 85 CPC non era pertinente e la loro eccezione dev’essere quindi

respinta.

4.6

La

richiesta di fr. 156'000.- per mancata possibile utilizzazione della villa da

luglio 2016 al 24 febbraio 2017 dev’essere però respinta.

Con la replica l’attore ha per la prima volta sostenuto che intendeva

trasferirsi nella villa acquistata e vendere quella di __________, rispettivamente

che avrebbe potuto affittarla. Ora, che AP1 intendesse trasferirsi nella villa

acquistata può essere ammesso ma egli non ha sostenuto che ciò sarebbe avvenuto

subito dopo l’acquisto, rispettivamente prima della ristrutturazione. Neanche

la teste St__________ ha saputo dire se il qui appellante intendesse abitare la

villa di __________ prima di averla ristrutturata (v. verbale audizione

testimoniale 12 giugno 2018, pag. 4, terzo paragrafo). Un trasferimento prima

della ristrutturazione appare comunque ben poco probabile alla luce dei

progetti messi in atto (v. perizia giudiziaria 17 luglio 2019 dell’arch. Cl__________,

pag. 7, 8 e 9). In altri termini, ben difficilmente chi acquista un immobile

per ristrutturarlo vi si trasferisce prima dei lavori, a meno di un’impellente

necessità, in concreto non data. A scanso di equivoci giova precisare che in

assenza di allegazione riguardo a quanto precede l’interrogatorio dell’attore

nemmeno sarebbe stato possibile. Sulla vendita della casa di __________ vi è un

accenno da parte del teste Ma__________ che non ha fornito indicazioni

temporali limitandosi a riferire che “il signor __________ mi ha detto che

una volta acquistata la villa di __________ avrebbe venduto la sua villa di __________”

(v. verbale di interrogatorio 23 maggio 2017 in sede penale,

INC.2016.4415/BF/TAL, pag. 4). La possibilità dell’affitto è rimasta a livello

di ipotesi, nuovamente senza alcun riscontro concreto. In altre parole, i

fondamenti fattuali sui quali si fonda la pretesa di un indennizzo per

l’impossibilità di abitare la villa immediatamente dopo la consegna, ossia un

trasferimento del nuovo proprietario prima della trasformazione,

rispettivamente un affitto a terzi, sono rimasti privi di riscontro probatorio.

Ne

segue che l’appellante non ha provato di aver patito un danno, cioè di aver

subito una perdita effettiva per aver dovuto pagare l’importo rivendicato per

alloggiare altrove, rispettivamente di aver patito un mancato guadagno per aver

perso l’opportunità di ricavare quella somma con un affitto a terzi. Si può

aggiungere che egli neppure ha accennato a possibili perdite a dipendenza di

ritardi nella vendita della villa di __________.

5.

In

merito all’impegno dei venditori di consegnare all’acquirente “i piani per

quanto riguarda le costruzioni, così come ogni ulteriore documentazione in suo

possesso e connessa con l’IMMOBILE compravenduto.” (v. doc. C, pag. 11

i.f.), il Pretore aggiunto ha ritenuto che sulla base degli interrogatori

dell’avv. Fa__________ (nella causa OR.2016.200), di AP 1 (nella causa

OR.2016.200), di AO 1 (nella causa OR.2016.200) e di AO 2 (nel procedimento

penale INC.2016.4415/BF/TAL, v. doc. 11) non vi erano elementi che

permettessero di propendere per una delle contrapposte tesi ed ha quindi

considerata non provata quella dell’attore, gravato dell’onere della prova, di

non aver ricevuto i piani.

L’appellante

rimprovera al Pretore aggiunto un apprezzamento delle prove arbitrario come

pure un’errata applicazione dell’art. 8 CC e ribadisce la violazione

dell’impegno contrattuale della consegna dei piani della villa e la conseguente

pretesa di cui al doc. O2 corrispondente a fr. 50'091.-.

5.1

È

utile avantutto ricordare che in sede di petizione (v. in particolare pt. 7.3 a

pag. 23 e 7.6 a pag. 28) l’attore ha sostenuto che i piani non gli erano mai

stati consegnati, ciò che costituiva “un ulteriore mancato adempimento del

contratto ai sensi dell’art. 97 CO”. Nella risposta (v. in particolare pag.

15, 24 e 27) i convenuti hanno contestato un inadempimento contrattuale

sostenendo di aver consegnato tutto quanto esistente e in loro possesso. Le

contrapposte tesi sono state ripetute nei successivi allegati scritti.

5.2

L’art.

8.

CC regola la ripartizione dell’onere della prova, stabilisce cioè quale parte

debba sopportare le conseguenze della mancata prova di un fatto rilevante. La

questione diviene però priva d’oggetto quando il fatto è accertato per

apprezzamento delle prove (v. ad. es. STF 4A_195/2019, 7 agosto 2019, consid.

3.5; 4A_609/2018, 29 aprile 2019, consid. 5 i.f.).

Si tratta pertanto in primo luogo di esaminare se l’apprezzamento delle prove

operato dal Pretore aggiunto, che lo ha condotto a ritenere non provata la tesi

dell’attore riguardante la mancata consegna dei piani, sia stata corretta alla

luce dei rimproveri mossi dall’appellante. In buona sostanza quest’ultimo

ritiene contraddittorie le deposizioni dei convenuti, mentre la sua tesi, sempre

lineare, sarebbe stata confermata dalla teste St__________. Senza contare che se

davvero i piani fossero stati consegnati prima della rogazione non vi sarebbe

stato alcun motivo di inserire una specifica clausola contrattuale al riguardo

e ciò dimostrerebbe l’infondatezza della tesi dei convenuti.

5.3

Dall’esame

delle testimonianze, rispettivamente delle dichiarazioni delle parti, ancorché

rese in altri procedimenti, emerge quanto segue. La testimonianza dell’avv. Fa__________

(nella causa inc. OR. 2016.200) non porta alcun elemento utile essendosi

limitato a riferire quanto riportatogli da AO 2, rispettiva- mente da terzi. AP

1.

(nella causa inc. OR.2016.200 e nel procedimento penale) ha semplicemente

confermato quanto sostenuto negli allegati scritti, ossia di non aver ricevuto

i piani. AO 2 ha dal canto suo riferito che i piani in questione sarebbero

stati consegnati prima della compravendita (v. verbale di interrogatorio in

sede penale del 16 maggio 2017, inc.2016.4415/BF/TAL, agli atti della presente

causa quale doc. 11, pag. 4), ciò che crea effettivamente un’incongruenza

temporale con quanto avrebbe riferito all’avv. Fa__________ ma non porta in

realtà a nulla di risolutivo. AO 1 (nella causa inc. OR.2016.200) ha invece

sostenuto di aver consegnato a AP 1 piani, disegni e fotografie della ristrutturazione

precedente in parte prima della firma dell’atto e di aver lasciato un’altra

parte di documenti nella villa in uno scatolone di cui l’acquirente avrebbe

preso possesso insieme alla villa stessa: al riguardo si può dire da un lato che

la differenza con quanto riferito da AO 2 non rende di riflesso esatto quanto

sostenuto dal qui appellante, d’altro lato che la consegna di documentazione in

due momenti diversi può spiegare il motivo dell’inserimento della clausola

contrattuale specifica. Infine dalla dichiarazione di S____ S____ (v. verbale

di interrogatorio in sede penale del 18 maggio 2017, inc.2016.4415/BF/TAL, agli

atti della presente causa quale doc. 13, pag. 6), non considerata dal Pretore

aggiunto ma a ragione, si apprende semplicemente che non aveva a disposizione

disegni e rilievi, dal che nulla si può dedurre riguardo al rispetto o meno del

contratto sul punto ora in discussione (senza contare che l’interrogata

rispondeva a una domanda sullo scopo di un sopralluogo avvenuto nel marzo del

2016.

e sulle intenzioni di AP 1 a quel momento).

Ne

deriva che la conclusione del primo giudice di ritenere che non vi fosse

chiarezza in merito alla consegna dei piani è perfettamente condivisibile e le

censure su questo punto vanno respinte.

5.4

Il

Pretore aggiunto ha dedotto che la situazione sopra descritta doveva essere

messa a carico della parte gravata dell’onere della prova, ossia a mente sua

l’attore, poco importando se a questi spettava di dimostrare un fatto negativo,

ossia di non aver ricevuto i piani.

L’appellante si è limitato a lamentare un’errata applicazione del diritto e

meglio dell’art. 8 CC riguardo al rimprovero di non aver adempiuto al suo onere

probatorio. Su questo aspetto l’appello è manifestamente irricevibile poiché

privo di motivazione.

Sul

tema dell’onere della prova è nondimeno opportuno puntualizzare quanto segue.

Nelle

azioni di risarcimento per inesecuzione la violazione del contratto deve di

principio essere provata da colui che agisce (STF 4A_484/2009, 31 agosto 2010,

consid. 3.2; DTF 128 III 271, consid. 2aa). Con l’onere della prova della

violazione contrattuale a carico del creditore si pone però il tema della

relazione con l’onere della prova del debitore per la corretta esecuzione (v. Walter in: Berner Kommentar, Band I,

Einleitung und Personenrecht., Artikel 1-9 ZGB, Berna 2012, n. 547 ad art. 8

CC). In ogni modo il creditore deve provare la nascita e il contenuto della sua

pretesa, ossia le circostanze che creano il suo diritto, in altri termini le

premesse fattuali (v. Walter, op.

cit., n. 542 e 548 i.f. ad art. 8 CC).

D’altra parte, cosa deve essere provato (tema della prova) e chi deve allegare

i fatti da dimostrare (onere di allegazione e di specificazione) sono temi

estranei all’art. 8 CC. I fatti su cui si fonda la pretesa devono in altre

parole essere correttamente introdotti nella procedura per poi essere oggetto

di prova (v. Steinauer in: Le

Titre préliminaire du Code civil, Traité de droit privé suisse, Vol. 2, § 11 Le

fardeau de la preuve, n. 685 a pag. 259). Dal canto suo l’art. 150 CPC indica

chiaramente che sono oggetto di prova i fatti controversi, giuridicamente

rilevanti.

Ora, nel

caso in esame la pretesa contrattuale era la consegna dei piani sulla cui

asserita mancata esecuzione l’attore fonda una richiesta di risarcimento danni

ai sensi dell’art. 97 CO. La pretesa nasce dal contratto di compravendita ma il

suo contenuto è rimasto indeterminato. A parte che si trattava di piani e

documentazione dell’immobile compravenduto tutto si ignora (per. es. quanti

erano questi piani, cosa illustravano, chi e quando li aveva allestiti, cosa

comprendeva la documentazione). Oltre che “Alla consegna la VENDITRICE si

impegna a consegnare” (v. doc. C, pag. 11, ultimo paragrafo) nulla sembra

essere stato previsto sulle modalità in cui la stessa sarebbe dovuta avvenire

(come avrebbe potuto essere un incontro tra le parti o loro rappresentanti,

rispettivamente la firma di un elenco degli atti oggetto di consegna). Ciò

significa che l’attore, in violazione dell’art. 55 CPC che gliene faceva

obbligo, non ha introdotto nella procedura fatti sufficientemente precisi da

poter essere sottoposti a prova. In tale assenza non risultava possibile

procedere all’assunzione e all’apprezzamento delle pertinenti prove, per infine

determinare (sulla base dell’art. 8 CC) chi avrebbe dovuto sopportare le

conseguenze del mancato accertamento di un determinato fatto posto alla base

della norma invocata. In concreto si è invece proceduto a un esercizio sterile

che nulla ha a che vedere con l’assunzione e poi con l’apprezzamento delle

prove (v. Walter, op. cit., n. 65

e 87 ad art. 8 CC; Trezzini,

Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed.,

Vol. 1, n. 17 ad. art. 55, ove viene fatto riferimento all’inammissibilità di

mezzi di prova notificati a sostegno di fattispecie non allegata o allegata

insufficientemente). Non sapendo in definitiva cosa fossero i piani e i

documenti era chiaro che ci si sarebbe trovati confrontati non con delle prove

ma con due semplici tesi contrapposte, quella della consegna e quella contraria.

La

problematica risulta parimenti evidente se per avventura si volesse considerare

la richiesta di risarcimento fondata sul doc. O2. La medesima, ribadita in

questa sede, è priva di fondamento poiché, non sapendo quali piani avrebbero

dovuto essere consegnati, diventa impossibile stabilire quali delle prestazioni

elencate nel citato documento costituiscono il risarcimento di un danno quale

sostituzione di una prestazione contrattuale non eseguita.

6.

Il

Pretore aggiunto ha rilevato che i venditori avevano violato il contratto non

avendo trasferito i beni così come visionati e ispezionati dall’acquirente e

avendo quindi infranto l’impegno a non compiere atti che ne riducevano il

valore. In particolare ha osservato che erano state asportate delle parti costitutive,

che non vi era stato alcun consenso dell’acquirente a dette asportazioni e che

in base a un’interpretazione soggettiva degli accordi contrattuali la consegna

dell’immobile vuoto era da intendersi sgombro da mobilia ed effetti personali.

Gli appellati

contestano l’interpretazione soggettiva operata dal primo giudice e negano di

aver commesso una violazione contrattuale sostenendo che occorre spostarsi nel

campo dell’interpretazione oggettiva e quindi del principio dell’affidamento in

base al quale il termine vuoto va compreso in buona fede secondo il significato

che esso ha in Italia, ove essi operano, a maggior ragione poiché di quanto

asportato l’appellante non sapeva cosa farsene (v. risposta all’appello, in

particolare pag. 11, secondo paragrafo).

Questa

censura, di per sé proponibile con la risposta all’appello (v. STF 4A_258/2015,

21.

ottobre 2015, consid. 2.4.2) è manifestamente infondata e pretestuosa. In

realtà non vi è nulla da interpretare tanto è evidente la violazione da parte

dei venditori dei chiari accordi contenuti nel contratto di compravendita (v.

consid. A). In ogni modo gli appellati continuano a confondere i loro impegni

contrattuali con il diritto dell’acquirente e nuovo proprietario a procedere

liberamente con ogni intervento di ristrutturazione che aveva l’intenzione di

intraprendere. Quanto alla buona fede, questa impone in primo luogo il rispetto

degli accordi contrattuali, secondariamente di negoziare con l’altra parte nel

caso li si voglia modificare. Il senso poi che il termine “vuoto” può avere in

Italia così come il fatto che gli appellati ivi operano sono del tutto

irrilevanti dal momento che il fondo oggetto della compravendita si trova in

Svizzera e il contratto, retto dal diritto svizzero, è privo di riferimenti a

usanze estere.

7.

Il

primo giudice, malgrado l’accertamento della violazione contrattuale di cui al

punto che precede, ha respinto la richiesta di rimborso dei costi asseritamente

necessari per ristabilire lo stato della villa nella situazione in cui si

trovava al momento della firma del contratto (quantificati in fr. 416'155.-)

dal momento che questa pretesa faceva astrazione delle intenzioni

dell’acquirente di ristrutturare l’edificio principale. In effetti, occorre a

suo avviso considerare (i) che il momento determinante per eseguire il

raffronto tra i due stati del patrimonio (con o senza la violazione contrattuale)

è quello della sentenza in virtù di quanto emerge dalla DTF 145 III 225 e (ii)

che la ristrutturazione aveva interessato anche le parti oggetto delle

asportazioni. Il Pretore aggiunto sulla base di questi due concetti ha dedotto che

la somma rivendicata in causa, non tenendo conto della ristrutturazione, non

permetteva di accertare una diminuzione del patrimonio dell’attore. In altri

termini, siccome le asportazioni avevano interessato le parti oggetto di

ristrutturazione, non si poteva escludere che i costi rivendicati non si

sarebbero mai concretizzati poiché attinenti a parti della villa che sarebbero

state comunque rimosse; procedere in altro senso condurrebbe a indennizzare

costi che l’attore non avrebbe mai sostenuto, con il risultato quindi di

arricchirlo. A fronte delle contestazioni dei convenuti, ha concluso il primo

giudice, sarebbe spettato all’attore allegare, e poi dimostrare, che nonostante

la ristrutturazione avesse interessato le parti della villa oggetto delle

asportazioni, il suo patrimonio aveva comunque subito una diminuzione, ciò che

non era però avvenuto.

7.1

L’appellante

contesta che la DTF 145 III 225 sia attinente al caso in esame in quanto

concernente la determinazione del cosiddetto merkantiler Minderwert e

precisa, con riferimento ad abbondante giurisprudenza e dottrina, che il

momento in cui stabilire l’ammontare del danno in caso di violazione

contrattuale corrisponde di principio a quello della realizzazione del danno

medesimo (riservata la possibilità per il creditore di fare riferimento al

momento del giudizio in caso di aggravamento del danno o di altre ipotesi

particolari che qui non ricorrono). Premesso da un lato che in caso di danno

materiale la pretesa risarcitoria consiste nei costi di riparazione, d’altro

lato che detta pretesa non è persa anche se il leso rinuncia alla riparazione,

l’appellante ne deduce che il fatto che la ristrutturazione avrebbe toccato i

locali oggetto di asportazioni e danneggiamenti sarebbe irrilevante. Ciò anche

tenuto conto che quanto messo in opera deriva dalla domanda di costruzione del

24.

febbraio 2017, non da quella del 24 maggio 2016, come erroneamente indicato

nel giudizio impugnato. Proprio il referto peritale citato dal primo giudice

dimostrerebbe che le intenzioni di AP 1 sono mutate nel tempo anche a seguito

dello stato in cui la villa è stata consegnata, senza contare che dalla prima

domanda di costruzione non emergevano chiare indicazioni riguardanti il

riutilizzo o la sostituzione di parti di attrezzature o arredi fissi.

L’appellante contesta poi il rimprovero della mancata conservazione dell’arredo

fisso dal momento che non poteva appunto conservare ciò che era già stato

abusivamente asportato, con l’aggiunta che il riutilizzo delle parti

danneggiate era divenuto impossibile.

L’insorgente

ripropone così l’importo di fr. 416'155.- a titolo di risarcimento del danno

patito fondandosi sui doc. L e L1 allestiti dall’arch. O__________ nonché sulla

testimonianza peritale di quest’ultimo. A suo avviso non vi sarebbe motivo per

distanziarsi dalle risultanze della citata testimonianza dal momento che

l’arch. O__________ ha avuto esperienza diretta dello stato della villa subito

dopo le asportazioni e i danneggiamenti. Ritiene altresì che le poste di cui ai

doc. L e L1 siano da confermare anche perché non oggetto di puntuale

contestazione, se non con rimandi generici, da parte dei convenuti in prima

sede.

Gli

appellati chiedono dal canto loro la conferma del primo giudizio ponendo

l’accento sulle intenzioni dell’appellante di ristrutturare completamente la

villa cosicché tutto quanto da loro rimosso non sarebbe stato comunque

mantenuto anche perché obsoleto e privo di valore, con conseguente assenza di

danno. Essi ritengono poi che la perizia dell’arch. O__________, e di riflesso

quella del perito giudiziario arch. Cl__________, siano prive di validità

poiché riportano dei costi di riparazione senza tener conto del valore residuo

degli oggetti asseritamente rimossi o danneggiati, sempre che di valore residuo

ve ne fosse ancora. Rinviano infine alle conclusioni per quanto attiene alle

puntuali contestazioni delle poste di danno vantate dalla controparte.

7.2

L’appellante

critica a ragione il primo giudice per aver esaminato il tema dell’esistenza o

meno di un danno con riferimento al giorno della sentenza fondandosi sulla DTF

145.

III 225. In quel caso il danneggiato, oltre a chiedere il risarcimento dei

costi di riparazione, rivendicava anche quale posta di danno la riduzione del

valore di mercato dell’immobile, valutazione quest’ultima che non può che

essere fatta al momento del giudizio. Il Tribunale federale esprime invero

diverse considerazioni sul tema, che definisce difficile, del momento per

effettuare la determinazione del danno e precisa, con riferimento sia alla sua giurisprudenza,

sia alla dottrina, che il momento del giudizio non vale in maniera illimitata

essendo fortemente dipendente dalle diverse tipologie di danno (v. DTF 145 III

225, consid. 4.1.2.2, in particolare pag. 234 e 235). In ambito contrattuale

(inesecuzione, rispettivamente non corretta esecuzione), al fine di soddisfare

il principio della riparazione integrale, tende a imporsi il principio secondo

il quale, nel caso in cui sono possibili due (o più) momenti per la

determinazione del danno, occorre propendere per quello in cui il danno si è

realizzato, rispettivamente per quello in cui la prestazione doveva essere

eseguita correttamente, riservata la possibilità per il creditore di scegliere

il momento del giudizio qualora più favorevole (v. B. Chappuis, Le moment du dommage, AISUF – Travaux de la

Faculté de Droit de l’Université de Fribourg, Band/Nr. 257, 2007, in

particolare n. 250, con l’osservazione che il Tribunale federale nelle suddetta

sentenza fonda il suo ragionamento con ampi riferimenti a questo contributo

dottrinale; Weber/Emmenegger in:

Berner Kommentar, Die Folgen der Nicherfüllung, Art. 97-109 OR, 2a

ed., 2020, n. 338 e 339 ad art. 97 CO; Thévenoz

in: Commentaire romand, CO I, 3a ed., n. 59 ad art. 97 CO; Von Tuhr/Peter, Allegemeiner Teil des

Schweizerischen Obligationenrechts, 3a ed., Band II, pag. 102; Gauch/Schluep/Emmenegger;

Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 11a ed., Band

II, Zf. 2926 e 2928).

Ora, come più sopra esposto, la violazione contrattuale consiste nell’aver

consegnato (in data 4 marzo 2016: v. sentenza impugnata pag. 9) il bene

immobile in uno stato difforme dagli impegni assunti. La valutazione dei danni

va quindi effettuata a quel momento, rispettivamente al momento immediatamente

successivo in cui i danni sono stati costatati, e meglio in occasione del

sopralluogo 18 aprile 2016 (v. doc. L, pag. 3). La cosiddetta catena causale

risulta chiusa non essendoci in questo caso eventi successivi che hanno

condotto a un aggravamento del danno e di cui occorrerebbe tenere conto. Sapere

se l’importo rivendicato a titolo di riparazione del danno è corretto,

rispettivamente sapere se la riparazione può essere pretesa oppure occorre

rinunciarvi e optare per un indennizzo in denaro sono temi che riguardano il

calcolo del danno, non il momento in cui questo calcolo dev’essere effettuato.

Seguire il primo giudice significherebbe privare di ogni indennizzo il leso che

rinuncia alla riparazione, ciò che ovviamente non può essere, come peraltro

emerge dalla giurisprudenza e dalla dottrina correttamente citate nell’appello

(v. in particolare pag. 24, 30 e 31). Il richiamo del Pretore aggiunto alla STF

4C.261/20016, 1. novembre 2006, consid. 3.1, non è pertinente: in quel caso

l’Alta Corte ha precisato che il locatore non può pretendere un risarcimento

dall’inquilino allorquando l’oggetto danneggiato ha perso ogni valore a seguito

della sua vetustà. A prescindere dal contesto contrattuale differente, quel

concetto attiene nuovamente al calcolo del danno, non al momento in cui va

eseguito.

7.3

Occorre

pertanto esaminare se la pretesa dell’appellante riferita ai costi per il

ripristino della situazione antecedente ai danneggiamenti, quantificata in fr.

416'155.-, risulta fondata. Come sopra indicato egli si basa sui doc. L e L1

allestiti dall’arch. O__________ nonché sulla testimonianza peritale del

medesimo.

L’esame

della pretesa può senz’altro avvenire in questa sede per i medesimi motivi già

esposti al considerando 4.3.

È in

primo luogo utile riassumere le posizioni delle parti.

In sede

di petizione l’attore aveva asserito di aver incaricato un perito per

determinare i costi necessari per riportare la villa alla situazione precedente

ed aveva appunto fatto riferimento ai doc. L e L1 in particolare (v. petizione

pag. 10, pt. 4). Con la risposta i convenuti avevano sostanzialmente contestato

le risultanze della perizia di parte in virtù del fatto che gli interventi

proposti non verrebbero realizzati a fronte del progetto di ristrutturazione.

In sede di replica l’attore ha ribadito la sua posizione ritenendo “lecito

quantificare i danni in questione mediante una valutazione dei costi

corrispondenti a un ripristino dell’immobile alle condizioni in cui si trovava

al momento della compravendita.” (v. replica pag. 22). Nella duplica i

convenuti hanno contestato che l’attore avesse subito un danno, il valore di

quanto rimosso essendo a loro avviso pari a zero. In sede conclusionale le

parti hanno confermato le loro antitetiche posizioni.

7.4

Il

doc. L, nonostante l’enunciazione di principio secondo la quale sarebbe

destinato ad “accertare l’ammontare dei costi necessari per ripristinare lo

stato dell’immobile presente sul mappale 1539 nella situazione in cui verteva

prima del 31 dicembre 2015.” (v. verbale audizione testimoniale 2 dicembre

2020.

dell’arch. O__________, pag. 1 i.f.), costituisce la descrizione,

corredata di fotografie, della situazione riscontrata dopo i danneggiamenti e

le asportazioni, accompagnata da proposte di ripristino i cui costi sono elencati

nel doc. L1. Sennonché si deve subito rilevare che manca completamente una

valutazione oggettiva dei beni danneggiati, rispettivamente asportati, prima

operazione necessaria per poter quantificare il danno complessivo (v. sopra

consid. 3). Di questa mancanza è peraltro perfettamente consapevole lo stesso

arch. O__________ (“Non posso in questo momento confermare che quanto

presente a suo tempo nell’immobile di cui al Doc. L presentasse un valore

residuo così alto da avvicinarsi al valore a nuovo. Per fare una valutazione di

questo genere occorrerebbero dei distinguo che in questo momento non sono in

grado di fare”, v. verbale citato, pag. 3, sesto paragrafo; e ancora “Mi

viene chiesto se sono in grado di indicare, riferendomi al doc. L, tutte le

parti costitutive pregiate della villa. Rispondo che un lavoro di questo genere

necessiterebbe di più tempo. Adesso come adesso rischierei di fare un qualcosa

di impreciso e non completo.”, v. verbale citato pag. 4, ultimo paragrafo).

In assenza del valore oggettivo dei beni danneggiati diventa impossibile

stabilire il corretto costo di riparazione, rispettivamente se questo è

proponibile, lo stesso vale per gli oggetti asportati nel senso che in assenza

del loro valore oggettivo diventa impossibile determinare il valore corretto di

un oggetto sostitutivo (v. ancora sopra consid. 3, v. anche STF 4A_61/2015, 25

giugno 2015, consid. 3, giurisprudenza peraltro citata alla pag. 24 del

gravame).

In aggiunta a quanto precede si impongono inoltre le seguenti considerazioni.

Il creditore dev’essere posto nella situazione in cui si sarebbe trovato se il

debitore avesse eseguito correttamente il contratto. Per raggiungere questo obiettivo

AP 1 avrebbe potuto rivendicare la diminuzione del suo attivo, cioè una somma

di denaro corrispondente al valore degli oggetti danneggiati e asportati, ciò

che però non ha fatto. Avendo egli invece formulato una richiesta di costi di

ripristino, senza tuttavia allegare di voler procedere in tal senso (ma

indirizzandosi poi chiaramente verso altra soluzione ossia la completa

ristrutturazione della villa: v. perizia giudiziaria 17 luglio 2019 dell’arch.

Cl__________, pag. 9), neppure sarebbe possibile determinare l’interesse alla

riparazione o alla fornitura di oggetti sostitutivi, i cui costi possono anche

essere maggiori dei valori oggettivi antecedenti la violazione contrattuale (v.

ancora consid. 3). Ciò premesso, dai doc. L e L1 non è comunque possibile

comprendere se detto interesse è stato o meno considerato, rispettivamente in

quale misura.

In altri termini, non è dato comprendere se gli importi ivi indicati sono

destinati a riportare il patrimonio dell’appellante al livello in cui sarebbe

stato senza l’evento dannoso o se costituiscono, rispettivamente in che misura,

una miglioria, ciò che sembrerebbe nondimeno il caso poiché in caso contrario

non si giustificherebbero le importanti differenze tra gli importi riportati

nel doc. L1 e quelli della perizia giudiziaria 21 ottobre 2022 dell’arch. Cl__________.

L’appellante richiama la giurisprudenza e la dottrina secondo cui il leso non è

obbligato a procedere alla riparazione dei beni danneggiati ma non considera

quanto sopra esposto, ossia che prima di qualsiasi discorso di riparazione

occorre stabilire l’entità del danno, ossia nuovamente il valore oggettivo dei

beni al momento in cui sono stati danneggiati, distrutti o asportati, ciò che

come detto non è desumibile dai doc. L e L1.

L’appellante anche in questa sede rivendica come detto l’importo di fr.

416'155.- di cui ai doc. L e L1. Egli riporta in paritempo le risultanze della

perizia giudiziaria che valuta i costi di riparazione in fr. 219'730.- sulla

base di un’analisi dei predetti documenti di parte. Già si è detto per quali

motivi i doc. L e L1 non costituiscono una valida quantificazione del danno. Giova

anche ricordare che la perizia di parte non è un mezzo di prova ma va

assimilata a un’allegazione di parte (v. IICCA 12.2022.134, 13 dicembre 2022,

consid. 5.2). Ciò posto si osserva che l’appellante non si confronta con le

risultanze della perizia giudiziaria, ciò che avrebbe dovuto comunque fare dal

momento che il richiamo alla visione dei luoghi prima e dopo l’evento dannoso

da parte dell’arch. O__________ (a prescindere dalla contestazione al riguardo

da parte degli appellati, v. scritto spontaneo 14 aprile 2023) non è di certo sufficiente

a giustificare una differenza tra le due valutazioni pari a quasi il 50%, ciò

che dimostra una volta in più l’impossibilità di riconoscere un corretto

risarcimento. Sul tema non occorre comunque aggiungere altro dal momento che

l’appellante non ha richiesto in via alternativa di ammettere gli importi

indicati dal perito giudiziario.

La tabella

allegata alla lettera 7 dicembre 2017 dell’arch. O__________ al Ministero

pubblico sarebbe stata sicuramente un valido punto di partenza per la

valutazione del danno, a dimostrazione anche che ciò era possibile (mentre

eventuali difficoltà puntuali avrebbero poi potuto essere considerate

nell’ambito dell’applicazione dell’art. 42 cpv. 2 CO), ma l’attore non aveva

considerato il suo contenuto attinente alla presente vertenza (v. conclusioni

31.

marzo 2023, pag. 30 i.f.).

Per

concludere, l’appellante, come già in prima sede, ritiene comprovate le poste

dei doc. L e L1 poiché non puntualmente contestate dai convenuti. Questi ultimi

hanno in realtà contestato il fondamento della perizia di parte, ossia che la

stessa definisca il corretto ammontare del danno. Essi hanno in tal modo

adempiuto al loro onere di contestazione ritenuto che i citati documenti si

rivelano effettivamente privi di validità per le ragioni qui sopra esposte. Una

puntuale contestazione di tutte le posizioni elencate nel doc. L1 non era

quindi necessaria.

Ne consegue che la richiesta di fr. 416'155.- per i pretesi costi di ripristino

dei danni causati dai qui appellati dev’essere respinta, ancorché per motivi

diversi da quelli indicati dal primo giudice.

8.

Il Pretore

aggiunto ha respinto la pretesa di AP 1 concernente la problematica

dell’amianto e meglio i costi della perizia (doc. L2) e del risanamento (doc.

L3). Egli ha ritenuto da un lato che le asportazioni non avevano causato una

situazione d’urgenza in relazione alla suddetta problematica, d’altro lato che

gli interventi di risanamento si sarebbero resi necessari nell’ambito della

ristrutturazione. Il primo giudice ne ha così dedotto che anche in caso di un

corretto adempimento del contratto l’attore avrebbe dovuto comunque far fronte

ai costi di cui chiede ora la rifusione, rispettivamente ha osservato che l’attore

aveva omesso di allegare e dimostrare che nella predetta ipotesi i costi

sarebbero stati inferiori.

8.1

L’appellante

rimprovera al Pretore aggiunto un errato accertamento dei fatti per non aver

debitamente considerato quanto dichiarato dalla teste St__________ (verbale 12

giugno 2018, pag. 5 i.f.) e dal teste peritale arch. O__________ (verbale 2

dicembre 2020, pag. 4) riguardo alla necessità di un risanamento in tempi brevi

a seguito delle azioni messe in atto dai convenuti in violazione del contratto.

Secondo l’appellante dette azioni gli avrebbero impedito di poter liberamente

decidere se, dove e quando effettuare gli interventi di bonifica. Infine egli

contesta che i lavori di smaltimento si sarebbero resi comunque necessari nell’ambito

della ristrutturazione poi messa in atto.

L’appellante conferma quindi la richiesta di risarcimento dei costi di cui ai

doc. L2 e L3.

8.2

L’appello

si rileva su questo punto irricevibile, l’appellante avendo omesso di

confrontarsi con la motivazione del primo giudice, alternativa e indipendente,

secondo la quale non era stato allegato e poi dimostrato che i costi di

risanamento dell’amianto sarebbero stati inferiori qualora i convenuti avessero

rispettato ogni loro impegno contrattuale, considerazione peraltro del tutto

corretta. In effetti, pur tenendo conto della testimonianza dell’arch. O__________

(v. verbale 2 dicembre 2020, pag. 4), è possibile che i lavori di bonifica di

cui al doc. L3 abbiano dovuto essere anticipati ma non è dato sapere in base

agli atti se e in che misura detti lavori avrebbero potuto essere evitati qualora

i venditori avessero rispettato i loro impegni contrattuali. Comunque sia, in

una ristrutturazione sarà anche possibile procedere a delle opere di

ricopertura/rivestimento (v. appello, pag. 37, secondo paragrafo), rimane il

fatto che l’appellante non ha dimostrato che nell’ambito dell’intervento

effettivamente realizzato si sarebbe potuto prescindere da ogni risanamento dovuto

alla presenza di amianto. Dall’esame di quanto riportato a pag. 12 della

perizia giudiziaria 21 ottobre 2022 dell’arch. Cl__________, citata

dall’appellante, non è possibile giungere a diversa conclusione dato che il

perito si esprime sulla congruità dell’importo di fr. 75'000.-, non sugli

aspetti sopra esposti.

9.

Il

Pretore aggiunto ha respinto la richiesta di AP 1 volta al riconoscimento dell’importo

di fr. 15'000.- a titolo di onorari per l’allestimento dei preventivi e per la

direzione lavori richiamando i motivi che lo avevano indotto a respingere la

pretesa per i costi di ripristino.

L’appellante

rinvia a sua volta alle contestazioni del considerando 4.2.3 del giudizio

impugnato e richiama quindi il referto peritale 21 ottobre 2022 dell’arch. Cl__________

secondo il quale l’importo fatto valere è considerato congruo (v. pag. 12 e 13,

risposta a domanda 4), aggiungendo che non avrebbe mai dovuto sopportare quei

costi nel caso in cui gli appellati avessero correttamente adempiuto ai loro

obblighi contrattuali.

È vero che il perito ha considerato congruo l’importo per l’allestimento dei

preventivi e per la direzione lavori in relazione al ripristino dell’edificio

oggetto della compravendita, cionondimeno la pretesa qui in esame non può

essere riconosciuta.

Questa è connessa agli interventi sull’edificio e allo smaltimento

dell’amianto, come emerge dal doc. L alla pagina 24. Ora, non essendo state

riconosciute queste due ultime posizioni non vi è spazio per ammettere quella

riferita all’allestimento dei preventivi e alla direzione lavori.

In ogni modo, quanto rivendicato non è riferito a un danno non concernendo né

una diminuzione dell’attivo né un aumento del passivo.

10.

Il

Pretore aggiunto ha pure respinto la richiesta di AP 1 volta al riconoscimento

dell’importo di fr. 20'000.- per la perdita di valore del mobilio fisso.

Ritenuto che in base alla perizia giudiziaria 17 luglio 2019 dell’arch. Cl__________

nessun elemento di arredo fisso era stato conservato a seguito dell’intervenuta

ristrutturazione della villa (v. pag. 9), non si era realizzata alcuna perdita

di valore e ciò anche qualora i convenuti avessero rispettato il contratto.

10.1

L’appellante

contesta questa conclusione dal momento che nessuna emergenza istruttoria

dimostra che in caso di corretto adempimento del contratto il mobilio sarebbe

stato comunque asportato e richiama a sua volta la medesima perizia secondo la

quale “Una ristrutturazione non esclude tuttavia in nessun modo la

possibilità di riutilizzo di determinati elementi della costruzione originale, se

questa opzione viene ritenuta interessante ai fini del progetto” (v. pag.

6, risposta a domanda 2 i.f.).

Secondo

l’appellante si tratterebbe “di una perdita di valore che, nonostante il

ripristino della cosa, permane e che di regola, come addotto dal perito arch. __________,

è da valutare, questa, dopo l’esecuzione dei valori di ripristino.” (v.

appello pag. 39 i.f. con riferimento alla perizia 21 ottobre 2022 dell’arch. Cl__________,

pag. 13 i.f.).

10.2

È in

realtà irrilevante sapere se in caso di corretto adempimento del contratto il

mobilio fisso sarebbe stato o meno asportato e quindi anche su questo punto l’audizione

di AP 1 sarebbe priva di utilità. L’importo rivendicato a titolo di perdita di

valore del mobilio fisso non può infatti essere riconosciuto in assenza di

validi accertamenti circa questo valore; al riguardo basterebbe rinviare al

considerando 7.4 di questo giudizio. Giova aggiungere che la pretesa di fr.

15'000.- corrisponde a “un valore ipotizzato per impossibilità di

ottenimento finitura come esistente”, fermo restando che “i costi

ipotizzati, sono stime preliminari degli interventi senza una base progettuale,….”

(v. doc. L, pag. 24). Anche volendo ammettere l’esistenza di un danno è

evidente che non è possibile il suo risarcimento sulla base di un semplice

valore ipotizzato, a maggior ragione quando chi ha effettuato questa ipotesi

non ha fornito migliori spiegazioni al riguardo (v. verbale audizione arch. O__________,

2.

dicembre 2020, pag. 4, quinto paragrafo). Ne costituisce la riprova il fatto

che lo stesso perito arch. Cl__________ non è stato in grado di comprendere

come il suddetto importo sia stato calcolato, per concludere quindi che non può

essere considerato congruo (v. perizia giudiziaria 21 ottobre 2022, pag. 13 in

fine).

Lo stesso appellante, nuovamente con riferimento alla perizia giudiziaria 21

ottobre 2022 (v. pag. 13, penultimo capoverso), ha indicato che una perdita di

valore è da quantificare dopo l’esecuzione dei lavori di ripristino, che però

non sono stati effettuati.

In diritto, già si è detto che il leso può pretendere all’indennizzo anche

senza poi procedere alla riparazione, è però chiaro che un eventuale minor

valore può essere valutato solo dopo che egli ha optato per la riparazione e

l’ha posta in atto (v. DTF 145 III 225, consid. 3.1).

11.

Il

Pretore aggiunto ha respinto la richiesta di AP 1 volta al riconoscimento

dell’importo di fr. 6'832,80 corrispondente al costo della perizia dell’arch. O__________

(v. doc. N) ritenendo la stessa non necessaria, dal momento che non occorreva

valutare costi di riparazione di parti dell’immobile che sarebbe stato a breve

oggetto di completa ristrutturazione.

L’appellante ribadisce dal canto suo la necessità della perizia per la

determinazione del danno e rinvia alla perizia giudiziaria 21 ottobre 2022

dell’arch. Cl__________ (pag. 14) per quanto attiene alla congruità

dell’importo richiesto.

Come

correttamente precisato dal primo giudice i costi di una perizia

extragiudiziaria possono essere riconosciuti solo proporzionalmente all’utilità

di quell’atto, ossia facendo un confronto tra le somme indicate a titolo di

riparazione e quelle che vengono ammesse giudizialmente (v. IICCA 12.2023.8/33,

25.

giugno 2023, consid.11 e riferimenti).

Ritenuto

che nulla è stato riconosciuto sulla base della perizia dell’arch. O__________

per i motivi esposti qui sopra al considerando 7.4, la pretesa va respinta con conseguente

conferma del primo giudizio anche su questo punto, ancorché per motivi in parte

differenti riguardo all’inutilità dell’atto.

12.

In

merito all’impegno assunto di consegnare tutte le chiavi esistenti (v. doc. C,

pag. 11 i.f.), il Pretore aggiunto ha dapprima ritenuto che le emergenze

istruttorie portavano “tendenzialmente verso un non corretto adempimento dei

venditori” ma ha in seguito negato la pretesa risarcitoria pari a fr.

4'909,70 poiché fondata su un semplice preventivo neppure firmato per

accettazione (v. doc. O1), ciò che in base alla giurisprudenza del Tribunale

federale non sarebbe idoneo a dimostrare l’esistenza di un danno attuale.

12.1

L’appellante

ribadisce che il danno sarebbe comprovato nella misura in cui “i convenuti

hanno consegnato all’attore una chiave che non apre però tutte le porte della

villa in questione e pertanto non può essere utilizzata per lo scopo per cui

doveva essere prevista” (v. appello, pag. 40) mentre riguardo al doc. O1

rimprovera al primo giudice di non aver tenuto conto di quanto emerge dalla

pagina 15 della perizia giudiziaria 21 ottobre 2022.

Gli appellati contestano anche in questa sede un inadempimento contrattuale dal

momento che andavano fornite solo le chiavi esistenti e si oppongono a dover

pagare le chiavi per tutta la casa sulla base di un preventivo.

12.2

Occorre

in primo luogo precisare che il Tribunale federale, in una sentenza successiva

a quella citata dal Pretore aggiunto, ha precisato che anche un preventivo non

firmato consente di provare l’ammontare di un danno (v. STF 4A_61/2015, 25

giugno 2015, consid. 4.2). È poi vero che l’arch. Claudio Morandi ha

considerato congruo l’importo di fr. 4'909,70 per la fornitura e il montaggio

di un piano di chiusura KABA STAR 21 comprendente 21 cilindri e 13 chiavi (v.

perizia 21 ottobre 2022, pag. 15 in alto). Il problema è che il Pretore

aggiunto ha riconosciuto la mancata consegna di tutte le chiavi esistenti ma non

è dato sapere quante dovevano essere né quante chiavi non sono state consegnate.

Non risulta poi, dal momento che non è stato allegato, né è stato oggetto di

istruttoria, che la villa fosse dotata di un piano di chiusura KABA STAR (v.

doc. O1). Ne deriva che, a prescindere dal quesito a sapere in che misura

l’inadempimento contrattuale costituisca effettivamente un danno, sulla base

dell’accertamento della mancata consegna di almeno una chiave (v. giudizio

impugnato, pag. 13) non è possibile riconoscere un importo destinato

all’istallazione di un nuovo piano di chiusura con 22 cilindri e 13 chiavi (v.

doc. O1). Ne segue che quanto rivendicato dall’appellante non può essergli

riconosciuto e il primo giudizio anche su questo punto va confermato nel suo

esito.

13.

In

conclusione l’appello 6 luglio 2023 di AP 1 dev’essere respinto con conseguente

conferma del giudizio impugnato.

Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla

base di un valore litigioso di fr. 838'948,50 (fr. 682'948,50 + fr. 156'000.-)

seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese

processuali, fissate in applicazione degli art. 2, 7 e 13 LTG, ammontano a fr. 30’000.-.

Le ripetibili, calcolate sulla base dell’art. 11 cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar,

sono quantificate in fr. 15’000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar,

decide:

1. L’appello 6 luglio 2023 di AP 1 è respinto.

§ Di conseguenza la sentenza 5 giugno

2023 del Pretore aggiunto del Distretto di Lugano, sezione 1, nella causa inc. __________,

è confermata.

2. Le spese processuali della procedura d’appello, di fr. 30’000.-,

sono a carico dell’appellante, che rifonderà agli appellati complessivi fr. 15’000.-

per ripetibili di seconda sede.

3. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura del Distretto

di Lugano, sezione 1.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).