Indebito arricchimento - pagamento dell’indebito - onere della prova

Incarto n.

12.2023.88

Lugano

25 ottobre 2023

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2021.164 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 2 - promossa con petizione 29 settembre 2021 da

AO

1

rappr. PA 2

contro

AP

1

rappr. da PA 1

con cui

l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 64’620.- oltre

interessi al 5% dal 5 settembre 2018, domanda avversata dalla controparte, che

ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 9

giugno 2023 ha parzialmente accolto, condannando la convenuta al pagamento di fr.

64’620.- oltre interessi al 5% dal 23 aprile 2021;

appellante

la convenuta, con

appello 12 luglio 2023, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio

nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili

di entrambe le sedi;

mentre l’attrice,

con risposta 14 settembre 2023, ha postulato la reiezione del gravame, pure con

protesta di spese e di ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti

prodotti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1.

AO 1 è una società fondata nel

novembre 2014 da __________, __________ e __________, che ha in particolare per

scopo la gestione di un centro di riciclaggio (con impianto di trattamento e

lavaggio suoli) e di deposito e trasbordo di materiale, come pure il commercio

di materiali inerti. Al momento dei fatti qui in discussione, nel suo consiglio

d’amministrazione sedevano, con diritto di firma a due, C__________ __________,

K__________ __________ (fino al maggio 2020) e R__________ __________ (fino al

maggio 2019), il quale svolgeva pure il ruolo di direttore (fino all’agosto

2018) (cfr. ispezione a RC).

2. Da fine novembre 2017 a fine luglio 2018, AO 1, grazie

all’intervento di R__________ __________, che nella sua qualità di unico

italofono e ticinese nel consiglio d’amministrazione e nella direzione era

stato incaricato di risolvere il problema dell’insufficiente estensione delle

superfici necessarie a svolgere l’attività industriale prevista a __________, ha

per finire potuto stoccare del materiale anche sui fondi n. __________5 e __________6

RFD __________ di proprietà di __________ B__________.

Il 1° giugno 2018 (doc. C) AP 1, società fondata a

fine dicembre 2017 di cui R__________ __________ era pacificamente l’azionista e

il presidente con diritto di firma individuale (cfr. ispezione a RC), ha

fatturato a AO 1 un importo di fr. 64'620.- (fr. 10'000.- mensili, oltre IVA al

7.7%) per la “messa a disposizione superficie __________5 e __________6 RFD __________

per deposito materiale AO 1 cantiere __________ e diversi - primo semestre 2018”.

La fattura è stata saldata il 5 settembre 2018.

3. Con petizione 29 settembre 2021 AO 1, al beneficio

della necessaria autorizzazione ad agire, ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, per ottenerne la condanna al pagamento di fr.

64’620.- oltre interessi al 5% dal 5 settembre 2018. Essa, in estrema sintesi, ha sostenuto di aver a suo

tempo saldato la fattura di cui al doc. C in virtù dell’assicurazione di R__________

__________, poi rivelatasi errata, di aver già anticipato a __________ B__________

quell’importo a nome e per conto della convenuta.

La convenuta si è opposta alla petizione, rilevando tra

l’altro di essere stata autorizzata da __________ B__________ ad utilizzare i due

fondi in questione, che essa ha poi dato in locazione all’attrice.

4. Esperita

l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il

Pretore, con decisione 9 giugno 2023, ha

accolto la petizione tranne per quanto riguardava la decorrenza degli interessi, da lui

riconosciuta solo dal 23 aprile 2021,

ponendo le spese processuali di fr. 6'000.- (comprensive di fr. 1'000.- per la

procedura di conciliazione) per 1/10 a carico dell’attrice e per 9/10 a carico

della convenuta, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 4’000.- per

ripetibili parziali. Egli ha ritenuto che la tesi della convenuta relativa

all’esistenza di un contratto di locazione tra le parti avente per oggetto i

due fondi non fosse stata sufficientemente provata e che per l’attrice risultasse

semmai più verosimile, anche se la questione poteva in definitiva rimanere

aperta, che il proprio partner contrattuale fosse __________ B__________ -

quale proprietario delle superfici e beneficiario finale dell’importo - e che la

convenuta potesse tutt’al più aver agito in rappresentanza o per conto di

quest’ultimo. Ed ha aggiunto che la convenuta, la quale aveva chiesto all’attrice

il pagamento del canone locativo del primo semestre 2018 facendole credere di

averlo anticipato a __________ B__________, non aveva però dimostrato di averlo

effettivamente fatto, né lo aveva preteso. In conclusione, l’avvenuto pagamento

di quell’importo da parte dell’attrice era avvenuto nell’erronea convinzione di

essere obbligata a tener indenne la convenuta, che lo aveva anticipato, il che

giustificava la ripetizione dell’indebito ai sensi dell’art. 63 cpv. 1 CO.

5. Con

l’appello 12 luglio 2023 che qui ci occupa, avversato dall’attrice con risposta

14 settembre 2023, la convenuta ha chiesto di riformare il querelato giudizio

nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di

entrambe le sedi.

Essa

ha rimproverato al giudice di prime cure di aver invertito l’onere della prova

e di aver erroneamente ritenuto, accertando per altro i fatti rilevanti in modo

erroneo, che le condizioni per l’applicazione dell’art. 63 cpv. 1 CO fossero

date. E ha ribadito di aver concluso un contratto di locazione con la

controparte.

6. L’art. 308 CPC prevede che sono impugnabili mediante

appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza (cpv. 1 lett. a),

posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo

l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.-

(cpv. 2). Nel caso concreto, nei confronti della pronuncia pretorile in esame,

che è una decisione finale di prima istanza resa in una controversia

patrimoniale dal valore superiore a fr. 10'000.-, è così esperibile il rimedio

dell’appello, che, essendo stato inoltrato il 12 luglio 2023, ossia entro il

termine di 30 giorni dalla notificazione del giudizio (art. 311 cpv. 1 CPC), avvenuta

il 12 giugno 2023, è tempestivo.

7. Giusta l’art. 63 cpv. 1 CO chi ha pagato

volontariamente un indebito può pretenderne la restituzione, solo quando provi

d’aver pagato perché erroneamente si credeva debitore.

Il Tribunale federale ha

già avuto modo di precisare che per chiedere la restituzione dell'indebito

possono essere invocati errori di fatto e errori di diritto, scusabili e non

scusabili, l'istituto dell'arricchimento indebito avendo infatti lo scopo di

correggere un arricchimento avvenuto in contrasto con il diritto materiale e

dunque “indebitamente”, per cui a fondamento dell'obbligo di restituzione va

posta la mancanza di una causa alla base della prestazione e non invece

l'errore in quanto tale (DTF 129 III 646 consid. 3.2). L’errore sussiste

segnatamente qualora si possa escludere che l’autore del pagamento abbia agito

con l’intenzione di effettuare una donazione, che per altro nei rapporti

commerciali non è di regola data (TF 4D_13/2015 del 3 giugno 2015 consid. 4.1).

L’errore non sussiste per contro se l’autore del pagamento sapeva - e non solo se

avrebbe dovuto sapere dando prova della necessaria diligenza - di pagare un

indebito (TF 4A_451/2017 del 22 febbraio 2018 consid. 5.3).

7.1. Per sgombrare il campo

da ogni eventuale equivoco, va sin d’ora evidenziato che con la fattura 1°

giugno 2018 (doc. C) la convenuta aveva chiesto all’attrice il pagamento della

somma di fr. 64'620.- (fr. 60'000.- oltre IVA al 7.7%) per l’avvenuta “messa

a disposizione”,

cioè per l’avvenuta locazione, della

“superficie

__________5 e __________6 RFD __________”

durante il “primo

semestre 2018”, ossia dal 1° gennaio al 30 giugno 2018 e per complessivi sei

mesi (per un importo di fr. 10'000.- mensili). Nei tre successivi messaggi

e-mail all’attrice datati 2 luglio, 27 luglio e 17 agosto 2018 (doc. D, E e F),

tutti facenti riferimento a quella locazione (“Miete AP 1”), R__________

__________, oltre ad aver sollecitato il pagamento a favore della convenuta,

aveva fatto notare che “das Rechnung AP 1 ist noch nicht bezahlt … Wann wird diese Rechnung bezahlt? … Ende Monate Juli macht Firma AP

1 eine zusätzliche Rechnung …

Das Geld an Firma

B__________ für AO 1 habe ich persönlich bezahlt um AO 1 zu helfen” (doc.

D), che “die Rechnung für Miete (Fr. 60'000.- + MWST) ist noch nicht bezahlt

… Wie seit Lange gesagt, habe ich persönlich bezahlt (Fr. 60'000.-)” (doc.

E) e che “alle von uns wissen dass habe ich mit meine persönliche Geld die

Miete bezahlt, und AO 1 hat mir nicht bezahlt” (doc. F). In altre

parole, come rilevato anche dal Pretore, a quel momento l’attrice era stata resa

edotta che i fr. 60'000.- le erano stati fatturati per il fatto che la convenuta,

per aiutarla, aveva in precedenza provveduto ad anticiparli a __________ B__________

(così pure teste K__________ __________ p. 3 e interrogatorio C__________ __________

p. 1 seg.), per cui, in definitiva, il loro pagamento s’imponeva per tenerla

indenne (cfr. teste K__________ __________ p. 3 e interrogatorio C__________ __________

p. 1 seg.).

In questa sede la

convenuta non ha del resto più riproposto la sua obiezione secondo cui i tre

messaggi e-mail in questione, a suo dire formulati da una persona, R__________ __________,

che non padroneggerebbe la lingua tedesca e si sarebbe espresso in modo

improprio, non si riferirebbero alla locazione di quelle superfici ma piuttosto

al “diritto di compera” (doc. 5, di cui si dirà più oltre), che il 12 aprile

2018 __________ B__________ le aveva concesso sui due fondi in questione. A ragione.

Il fatto che R__________ __________ non padroneggiasse la lingua tedesca, già

irricevibile siccome non sostenuto negli allegati preliminari (art. 229 CPC

e

contrario), era in effetti stato attestato solo da costui, sentito in sede

di interrogatorio (p. 4; sulla limitata forza probatoria della deposizione dell’organo

di una parte nel caso in cui la stessa non sia confermata da altre risultanze

istruttorie, cfr. TF 4A_669/2020 del 1° giugno 2021 consid. 6.2, 4A_261/2022

dell’8 giugno 2023 consid. 5.2), e oltretutto era stato smentito dal fatto che

egli aveva in precedenza partecipato a lunghe e complesse sedute del consiglio

d’amministrazione dell’attrice svoltesi in quella lingua (doc. 4 e I) ed era

stato il destinatario di diverse altre comunicazioni (doc. 9) e prese di

posizione (doc. 11), sempre in quella medesima lingua. E comunque in quei tre

messaggi e-mail non vi era alcun accenno al “diritto di compera”: come detto,

essi facevano invece riferimento solo alla locazione (“Miete AP 1”);

oltretutto l’importo di fr. 60'000.- menzionato nel doc. E, che a detta del solo

R__________ __________ sarebbe stato da mettere in relazione al “diritto di

compera” (interrogatorio p. 4), in realtà nulla aveva a che vedere con

quest’ultimo, atteso che la controprestazione versata dalla convenuta a __________

B__________ per la concessione di quel diritto (che si estendeva dal 12 aprile

2018 al 30 aprile 2019 e oltretutto si riferiva anche ad altre superfici, assai

più importanti, segnatamente ai fondi n. __________2 e __________0 RFD __________),

ivi compresa la possibilità di utilizzare i fondi n. __________5 e __________6

RFD __________ durante il periodo di validità di quel diritto, ammontava a fr.

50'000.- (cfr. doc. 5, punti V.3a e VI.5).

7.2. La convenuta ha

rimproverato al giudice di prime cure di aver erroneamente posto a suo carico, anziché

a carico dell’attrice, l’onere della prova delle circostanze alla base della

pretesa di ripetizione dell’indebito di cui all’art. 63 cpv. 1 CO, aggiungendo

che comunque le stesse nemmeno erano state adempiute.

Il rilievo è infondato. La

convenuta ha di per sé ragione laddove ha evidenziato che incombeva all’attrice

provare le circostanze alla base della pretesa di cui all’art. 63 cpv. 1 CO,

cioè che il pagamento era stato da lei effettuato volontariamente per

estinguere un impegno, che quell’impegno in realtà non sussisteva e che

l’esistenza dell’impegno in questione era stata da lei ammessa erroneamente

(DTF 64 II 121 consid. 1). Sennonché non

risulta che l’accoglimento (pressoché integrale) della petizione sia stato

deciso dal Pretore in conseguenza del fatto che la parte gravata dell’onere

della prova non avesse adempiuto a quella sua incombenza, ma al contrario proprio

per il fatto che era stato accertato che il pagamento a favore della convenuta era

stato a suo tempo effettuato dall’attrice nell’erronea convinzione di

essere obbligata a tenerla indenne.

E

in ogni caso, come si dirà qui di seguito, l’attrice aveva effettivamente adempiuto

all’onere della prova a suo carico.

7.2.1. Nel caso di specie è innanzitutto

incontestabile, e per altro è incontestato, che il 5 settembre 2018 l’attrice

aveva pagato volontariamente alla convenuta l’importo di fr. 64'620.- allo

scopo di estinguere un proprio impegno (che, come detto, era quello di tener

indenne la controparte, la quale, per aiutarla, aveva anticipato quella somma a

__________ B__________) e non certo per farle una donazione, tanto più che,

come si è accennato, nei rapporti commerciali l’intenzione di effettuare una

donazione deve di regola essere esclusa. Si aggiunga che quella somma le era

stata richiesta mediante una vera e propria fattura, quella datata 1° giugno

2018 (doc. C), con cui la convenuta aveva manifestato inequivocabilmente di

ritenersi sua creditrice, e il suo pagamento le era poi stato sollecitato a più

riprese, con i tre messaggi e-mail 2 luglio, 27 luglio e 17 agosto 2018 (doc.

D, E e F) come pure con l’ultimo richiamo di pagamento 24 agosto 2018 (doc. J).

7.2.2. Nella fattispecie è pure

evidente che l’impegno dell’attrice estinto mediante quel pagamento (che, come si

è visto, era quello di tenere indenne la controparte, la quale, per aiutarla,

aveva anticipato quella somma a __________ B__________) in realtà non

sussisteva, e ciò già per il semplice fatto che l’istruttoria ha chiaramente

permesso di escludere, come per altro ammesso anche dalla stessa convenuta

(conclusioni p. 14, appello p. 11), che quest’ultima avesse provveduto ad anticipare

fr. 60'000.- a __________ B__________ (così pure il teste D__________ __________

p. 2, il quale aveva tra l’altro confermato la dichiarazione 24 novembre 2020 in

tal senso di __________ B__________ [doc. G], che era poi deceduto prima di

poter essere sentito in qualità di testimone).

In tali circostanze

poco importa sapere se la convenuta potesse eventualmente aver anticipato

quella somma in virtù di un contratto di locazione concluso tra lei e __________

B__________ oppure ancora nell’ambito di un contratto di locazione concluso tra

l’attrice e quest’ultimo. Si aggiunga, con particolare riferimento alla prima

ipotesi, e meglio alla venuta in essere di un contratto di locazione tra la

convenuta e __________ B__________, che fino al 12 aprile 2018, cioè fino alla

sottoscrizione dell’atto di costituzione del “diritto di compera” di cui si è

detto (doc. 5), a detta dello stesso R__________ __________ la convenuta non

aveva pagato nulla a __________ B__________ per l’utilizzo dei due fondi (interrogatorio

p. 3); e che, per quanto riguardava il periodo successivo, dal 12 aprile al 30

giugno 2018, la convenuta, pur avendo certo provveduto a pagare fr. 50'000.- a __________

B__________ per la concessione del “diritto di compera” (doc. 5, che si

estendeva però dal 12 aprile 2018 al 30 aprile 2019 e oltretutto si riferiva

anche ad altre superfici, assai più importanti, segnatamente ai fondi n. __________2

e __________0 RFD __________), non gli aveva tuttavia pagato nulla in più per

l’utilizzo dei due fondi in questione, parimenti concessole con quell’accordo (cfr.

il punto V.3a, secondo cui l’importo di “fr. 50'000.- … versati dalla beneficiaria

sul conto deposito-clienti del notaio rogante entro il 20 aprile 2018 … viene

pagato a titolo di controprestazione per la concessione del diritto di compera

pattuito con il presente contratto …”, e il punto VI.5, che “per tutta

la durata del diritto di compera, alla beneficiaria sarà garantita la facoltà

di utilizzare (in proprio o a favore di terzi), … la superficie delle

particelle n. __________5 … e __________6 … oggetto del presente contratto; le

parti non pattuiscono alcuna ulteriore controprestazione (oltre a quanto

previsto al punto V.3a che precede)”; cfr. pure teste avv. M__________ __________

p. 4), tant’è che la convenuta ha ammesso che, per la possibilità di utilizzare

Fatti

i due fondi, nel contratto di “diritto di compera” non era stata pattuita

alcuna ulteriore controprestazione (cfr. duplica p. 4).

7.2.3. Nel caso concreto è

infine incontestabile che l’esistenza dell’impegno in questione era stata a suo

tempo ammessa dall’attrice in modo erroneo, segnatamente perché aveva creduto,

sulla base delle assicurazioni poi rivelatesi non corrette ricevute da R__________

__________, di cui non aveva allora motivo di dubitare (cfr. teste K__________ __________

p. 3 e interrogatorio C__________ __________ p. 1 seg.), di essere

effettivamente tenuta a farlo.

8. Accertato con ciò

che il pagamento effettuato dall’attrice a favore della convenuta allo scopo di

tenerla indenne per aver anticipato quella somma a __________ B__________ risultava

effettivamente indebito e con ciò da rifondere, resta da esaminare se, come

preteso dalla convenuta, quell’importo non fosse stato comunque da pagare in

virtù della venuta in essere di un valido contratto di locazione tra lei e

l’attrice nell’ambito del quale sarebbe stato pattuito un canone locativo di

fr. 10'000.- mensili. Come si dirà, non è così.

8.1. Con messaggio e-mail

27 novembre 2017 (versato agli atti da K__________ __________, che ne aveva

confermato il tenore, al termine della sua audizione testimoniale) R__________ __________

aveva comunicato agli altri due membri del consiglio d’amministrazione

dell’attrice, C__________ __________ e K__________ __________, di aver nel

frattempo reperito le superfici n. __________5 e __________6 RFD __________ di

proprietà di __________ B__________ per un corrispettivo di fr. 10'000.-

mensili, perché “purtroppo in Ticino è così!”, e aveva chiesto loro se

desideravano un contratto di locazione fino all’ottenimento della licenza

edilizia per il deposito di materiale o se era sufficiente che egli allestisse

ogni mese “solo” una fattura (“wie von mir informiert, habe ich ein Teil von

Fläche B__________ genommen (Fr. 10'000.- pro Monat “Leider in Tessin ist

so!”). Hat AO 1 ein Wünsch für ein Mietvertrag bis Erhalt der Baubewilligung,

oder mache ich jede Monate “nur” eine Rechnung? Danke für ihr Antwort”).

Con messaggio e-mail di pari data (sempre versato agli atti da K__________ __________,

che nuovamente ne aveva confermato il tenore, al termine della sua audizione

testimoniale) K__________ __________ gli aveva risposto che, in base a quanto

era stato discusso, non era necessario sottoscrivere alcun contratto e che egli

poteva limitarsi ad allestire mensilmente una fattura (“du schreibst

monatlich eine Rechnung. Gemäss Besprechung brauchen wir keinen Vertrag”).

Ora, ammesso, ma non

concesso, che questi scritti, che attesterebbero delle circostanze mai addotte

negli allegati preliminari, siano ricevibili (TF 4A_237/2021 del 1° dicembre

2022 consid. 4.3), si osserva che dagli stessi risulta solo che l’attrice era d’accordo

di pagare fr. 10'000.- mensili per l’utilizzo dei due fondi e che essa non necessitava

di alcun contratto, bastandole una fattura mensile. Ma nulla di più. Nonostante

a quel momento non fosse stato minimamente esplicitato chi sarebbe dovuta

essere la sua controparte in quell’eventuale accordo, dal fatto che R__________

__________ avesse fatto notare che il corrispettivo mensile sarebbe stato di

fr. 10'000.- perché “purtroppo in Ticino è così!” essa in buona fede poteva e

doveva ritenere che quella somma fosse stata imposta da __________ B__________

e che la sua controparte fosse semmai stata quest’ultimo.

Nelle particolari

circostanze non si poteva dunque ritenere, nonostante la diversa opinione resa da

R__________ __________ (interrogatorio p. 4) e da K__________ __________ (testimonianza

p. 3), smentita invero da C__________ __________ (interrogatorio p. 1), che l’eventuale

controparte dell’attrice potesse invece essere la convenuta, la quale per altro

a quel momento nemmeno era stata ancora costituita (sic!), oppure lo stesso R__________

__________, il quale sembrerebbe anzi essere intervenuto a nome e per conto

dell’attrice (cfr. per esempio la lettera 12 dicembre 2017 al Municipio di __________

di cui al doc. 8). A parte il fatto che non risulta che a quel momento la

convenuta (se fosse già esistita) o R____________________ __________ fossero

stati autorizzati a utilizzare quei fondi da __________ B__________, l’esistenza

di una tale autorizzazione essendo stata attestata solo da R__________ __________

(interrogatorio p. 3 seg.), resterebbe comunque il fatto che un eventuale contratto

di locazione tra l’attrice da una parte e la convenuta (se fosse già esistita) o

R__________ __________ dall’altra non sarebbe stato valido, essendo stato

concluso in una situazione di conflitto d’interessi, non riconosciuta come tale

dall’attrice, risultante dal doppio ruolo svolto in tale ipotesi da R__________

__________ nell’affare (DTF 126 III 361 consid. 3a, 127 III 332 consid. 2a; TF 5C.261/2001

del 4 dicembre 2001 consid. 6c, 4A_228/2008 del 27 marzo 2009 consid. 4.1.1,

secondo cui il fatto di contrarre con sé stesso ["Selbstkontrahieren"

o "Selbsteintritt"] o di contrarre contemporaneamente quale

rappresentante o organo di due persone diverse ["Doppelvertretung"

rispettivamente "Doppelorganschaft"] non è di principio lecito,

Considerandi

a meno che, sempre che la natura dell’atto non escluda una possibilità di

pregiudizio del rappresentato, tale modo di procedere sia stato esplicitamente

autorizzato o ratificato da quest’ultimo). È in effetti evidente che l’attrice,

che non aveva mai autorizzato R__________ __________ a intervenire nell’affare (nel

senso di potervi “lucrare”) a titolo personale o quale organo di una propria società

né aveva poi ratificato il suo agire in tal senso, se fosse stata esplicitamente

informata di quel suo doppio ruolo, avrebbe quanto meno potuto contrattare sul

corrispettivo e non si sarebbe certo accontentata di pagare fr. 10'000.-

mensili a fronte della semplicistica giustificazione che “purtroppo in Ticino è

così!”, specie poi se, contrariamente a quanto le era stato fatto intendere, nell’occasione

il proprietario dei fondi non aveva né ricevuto né tanto meno preteso alcun

corrispettivo. Come R__________ __________ possa aver affermato già allora che

l’importo di fr. 10'000.- mensili sarebbe stato da lui definito in funzione

delle spese di gestione dei fondi e delle somme spese per l’ottenimento del

diritto di compera (interrogatorio p. 4), che in realtà è stato concesso solo

in epoca ben successiva, e meglio il 12 aprile 2018 (doc. 5), costituisce poi un

vero e proprio mistero.

8.2

Nei mesi successivi, dal

1° gennaio al 12 aprile 2018, la situazione appena descritta non è

sostanzialmente mutata, se non nella misura in cui la convenuta è stata nel

frattempo costituita (a fine dicembre 2017), anche se poi non risulta se e

quando R__________ __________ abbia comunicato all’attrice di aver nell’occasione

agito in rappresentanza di quella società. Come già per il periodo precedente,

non è per altro stato accertato sufficientemente che l’attrice avesse concluso

un contratto di locazione, segnatamente con la convenuta o R__________ __________.

Nel corso delle sedute del

suo consiglio d’amministrazione, quella del 15 gennaio 2018 (doc. 4) e quella

del 12 febbraio 2018 (doc. I), a cui aveva partecipato anche R__________ __________,

che nulla aveva ritenuto di ridire, l’attrice aveva in effetti dato atto, nella

prima riunione, che la superficie di __________ B__________ da locare di circa

3'000 mq circa costava fr. 10'000.- mensili e che la stessa le sarebbe stata

necessaria presumibilmente per circa 6 mesi, al più tardi fino all’ottenimento

della licenza edilizia (“Mietfläche bei B__________ kostet pro Monat Fr.

10'000.- für ca. 3'000 m². Es wird voraussichtlich für ca. 6 Monate

gebraucht, spätestens bis zum Erhalt der Baubewilligung”) come pure che le sarebbe

stato possibile farsi dare in locazione circa 3'000 mq e che R__________ __________

avrebbe nuovamente esaminato se l’acquisto dei 3'000 mq sarebbe stato sempre e

ancora possibile, fermo restando che la società era interessata almeno a una

locazione (“Miete von ca. 3'000 m² für die AO 1 wäre möglich. R__________

__________ prüft nochmals ob ein Kauf der 3'000 m² durch die AO 1 immer

noch möglich wäre. Die AO 1 ist mindestens an einer Miete interessiert!”),

rispettivamente, nella seconda riunione, che l’investimento relativo alla

locazione “B__________” non era stato attivato (“Miete B__________ nicht

aktiviert”), di essere interessata a lungo termine ad acquistare almeno

2'500 mq del terreno di __________ B__________ e di essere almeno interessata a

una locazione, che R__________ __________ aveva invece chiarito le ragioni di

un acquisto, che anche il contratto di locazione e di acquisto come pure un

eventuale contratto di diritto di compera sarebbe stato allestito dall’avv. M__________

__________ e che al momento attuale si poteva però discutere solo in merito a

una locazione (“die AO 1 ist langfristig daran interessiert das Teilstück

von “B__________land” zu kaufen … Grundstückfläche mindestens ca 2’500 m²…

Die AO 1 ist mindestens an einer Miete interessiert. R__________ __________

klärt aber einen Kauf ab. Ebenfalls werden Miet- und Kaufvertrag sowie

allfällig ein Kaufrechtsvertrag mit RA __________ ausarbeitet. Im Moment

(heutige Situation) kann aber nur über eine Miete diskutiert werden”). Insomma

non sembrava che allora fossero già state prese decisioni definitive in merito

a quel contratto.

8.3

La situazione non è

sostanzialmente mutata nemmeno successivamente al 12 aprile 2018, se non nella

misura in cui la convenuta, a far tempo da quella data, risultava ora essere

stata formalmente autorizzata a utilizzare quei fondi (“in proprio o a

favore di terzi”)

da __________ B__________ (cfr. doc. 5, punto

VI.5). Anche in questo caso non risulta però se e quando R__________ __________,

nel periodo intercorso tra il 12 aprile e il 1° giugno 2018, data d’invio della

fattura di cui al doc. C, abbia comunicato all’attrice di aver nell’occasione agito

in rappresentanza di quella società.

8.4

Contrariamente a

quanto preteso dalla convenuta, neanche il rapporto finale della revisione

interna allestito dall’attrice nel marzo 2019 (doc. 6) ha infine permesso di

confermare il buon fondamento della sua tesi. In quel rapporto, con riferimento

al presunto contratto di locazione relativo al deposito del materiale, i

revisori __________ avevano dapprima evidenziato, a p. 19, che lo stesso, non

concretizzato in un documento contrattuale (“kein Vertrag”), avrebbe

avuto come controparte la convenuta (“Gegenpartei: AP 1”), avrebbe

comportato una pigione di fr. 10'000.- mensili (“Miete (exkl. NBK): Fr.

10'000.- monatlich”), sarebbe stato un contratto “secondo le necessità” (“nur

nach Bedarf”) e avrebbe dovuto preventivamente essere ratificato dal

consiglio d’amministrazione (“muss vorgängig vom VR genehmigt werden”).

Sennonché, a p. 21, essi avevano per finire concluso che non era chiaro se il

contratto in questione esistesse effettivamente (“AP 1 - Vermietung

Grundstück & Gebäude: Unklar, ob Verträge bestehen”).

9.

Ne

discende che l’appello della convenuta dev’essere respinto nella misura in cui

è ricevibile.

Le

spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del

valore litigioso di fr.

64’620.-, seguono la soccombenza (art.

106.

cpv. 1 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

I. L’appello 12 luglio 2023 di AP 1 è respinto nella misura in cui è

ricevibile.

II. Le spese processuali di fr. 5’000.- sono a carico

dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 4’000.- a titolo di

ripetibili.

III. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 2.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF).