Locazione - espulsione - contestazione della disdetta - tutela giurisdizionale nei casi manifesti - valore litigioso - ultrapetizione

Incarto n.

12.2023.91

Lugano

18 settembre 2023/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SO.2023.64 della Pretura della giurisdizione

di Locarno-Campagna - promossa con istanza 13 gennaio 2023 da

AO 1 , per sé e per AO 2

(rappr.

da PA 2 )

contro

AP

1

(rappr. da PA 1 )

con cui l’istante ha

chiesto di fare ordine alla convenuta di liberare immediatamente il magazzino e

annessi spazi (eventualmente concessi in uso a dipendenza del rapporto di locazione)

e di consegnarle senza indugio ogni esemplare di chiave in suo possesso, il

tutto con la comminatoria dell’art. 292 CP e con le usuali misure d’esecuzione;

domanda avversata dalla

controparte, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con

decisione 7 luglio 2023 ha (parzialmente) accolto, ordinando lo sfratto della

convenuta per il 31 agosto 2023 dal magazzino e annessi spazi sui fondi part.

n. __________2 e __________4 __________ di __________, di proprietà dell’istante,

con le relative misure esecutive;

appellante la convenuta con

appello 24 luglio 2023, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio

nel senso di respingere in ordine l’istanza, protestando spese e ripetibili di

entrambe le sedi;

mentre l'istante con

osservazioni 16 agosto 2023 ha postulato la reiezione del gravame, pure con

protesta di spese e ripetibili;

preso

atto della replica spontanea 24 agosto 2023 della convenuta e della duplica

spontanea 30 agosto 2023 dell’istante;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Da oltre

quarant’anni AP 1 conduce in locazione una parte dei fondi part. n. __________0

e __________4 __________ di __________ (e meglio il magazzino e gli spazi

annessi evidenziati in rosa sulla planimetria di cui al doc. AD), a quel tempo intestati

a RF agli enti di diritto ecclesiastico (ai quali l’art. 9 della Legge sulla

libertà della Chiesa cattolica e sull’amministrazione dei beni ecclesiastici

del 28 gennaio 1886 riconosceva personalità giuridica propria; cfr. Maspoli, Il diritto ecclesiastico dello

Stato del Canton Ticino, 2ª ed., p. 45 seg.; Rep.

1904 p. 362, 1906 p. 297 e p. 530) AO 3 la prima (cfr. doc. G), rispettivamente

AO 2 la seconda (doc. 3). La pigione richiesta alla conduttrice l’8 marzo 2022,

per altro pagata, ammontava a fr. 4'460.- annui (doc. A).

Il 3 dicembre 2020

(doc. G e F) la AO 3 ha frazionato il fondo part. n. __________0 in due nuovi

fondi, il n. __________2, che è rimasto di sua proprietà (doc. F), e il n. __________0,

che il 21 luglio 2021 è poi stato acquistato da I__________ __________ (cfr. doc.

D). Il 1° aprile 2022 (doc. H, D e E) I__________ __________ ha provveduto a frazionare

il fondo part. n. __________0 in altri due nuovi fondi, il n. __________0 e il

n. __________8, rimasti entrambi di sua proprietà (doc. D, rispettivamente doc.

E). A seguito di queste operazioni le superfici condotte in locazione da AP 1 risultavano

ora estendersi su parte dei fondi n. __________2 e __________8 e __________4.

2. Il 21 aprile 2022, conformemente a quanto convenuto in

occasione dell’incontro avvenuto il precedente 25 marzo (doc. I), la AO 1,

rappresentata da A__________ __________, ha notificato su formulario ufficiale a

AP 1 la disdetta ordinaria del contratto di locazione relativo al “terreno

part. __________0 e part. __________4 __________ __________” per il 31 dicembre

2022 (cfr. doc. L).

La disdetta non è stata contestata e non è stata

chiesta una protrazione all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione.

3. Preso

atto che l’ente locato non era stato liberato entro il 31 dicembre 2022, con

istanza 13 gennaio 2023, promossa nella procedura sommaria di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), la AO 1, agente per sé e per

AO 3 e AO 2, ha convenuto in giudizio innanzi alla Pretura della giurisdizione

di Locarno-Campagna AP 1, chiedendo di farle ordine di liberare immediatamente

il magazzino e annessi spazi (eventualmente concessi in uso a dipendenza del

rapporto di locazione) e di consegnarle senza indugio ogni esemplare di chiave

in suo possesso, il tutto con la comminatoria dell’art. 292 CP e con le usuali

misure d’esecuzione.

La

convenuta si è integralmente opposta all’istanza.

4. Con

decisione 7 luglio 2023 il Pretore, dopo aver accertato che la superficie data

in locazione alla convenuta posta inizialmente sul fondo part. n. __________0

si trovava ora pressoché interamente sul fondo part. n. __________2 (poco

importando invece se una minima parte sconfinava sul fondo part. n. __________8,

cfr. doc. AD), ha (parzialmente) accolto l’istanza nel senso che ha ordinato il

suo sfratto per il 31 agosto 2023 dal magazzino e annessi spazi

sui

fondi part. n. __________2 e __________4, di proprietà dell’istante, con le relative

misure esecutive, e ha posto le spese e la tassa di giustizia di complessivi

fr. 200.- a carico della convenuta, obbligata altresì a rifondere alla

controparte fr. 1’500.- a titolo di ripetibili.

5. Con

l’appello 24 luglio 2023 che qui ci occupa, inoltrato tempestivamente entro il

termine di 10 giorni dalla notificazione della decisione pretorile (art. 314

cpv. 1 CPC) e avversato dall’istante con risposta 16 agosto 2023, anch’essa

tempestiva (art. 314 cpv. 1 CPC), la convenuta ha chiesto di riformare il

querelato giudizio nel senso di respingere in ordine l’istanza, protestando

spese e ripetibili di entrambe le sedi.

Il 24 agosto 2023 rispettivamente il 30 agosto 2023,

le parti hanno poi prodotto due allegati spontanei.

6. Preliminarmente

occorre evadere l’obiezione dell’istante secondo cui l’appello della controparte

sarebbe irricevibile già in quanto il

valore litigioso della lite, a suo dire corrispondente a 6 pigioni mensili

ossia a fr. 2'230.-, non raggiungerebbe la soglia d’appellabilità di fr.

10'000.- (art. 308 cpv. 2 CPC), di modo

che, come per altro indicato dallo stesso giudice di prime cure, la decisione

pretorile potrebbe essere impugnata solo con un reclamo. Il rilievo è

infondato. Contrariamente a quanto preteso dall’istante, il valore litigioso di

un’istanza di espulsione promossa nella procedura sommaria di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti nella quale - come nel caso di specie - è

nel contempo contestata anche la validità della disdetta va in effetti determinato

in 3 pigioni annuali (DTF 144 III 346 consid. 1.2.2.3; TF 4A_376/2021 del 7

gennaio 2022 consid. 1). Ciò significa che nel caso concreto il valore

litigioso ammonta a fr. 13'380.-.

7. Giusta

l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda

tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo

restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).

Fatti

I

fatti sono “incontestati” se non sono contestati dal convenuto, mentre i fatti sono

“immediatamente comprovabili” quando il loro accertamento non causa ritardo e

non richiede oneri eccessivi, posto che comunque in procedura sommaria le prove

vanno di principio addotte mediante documenti (art. 254 cpv.

1 CPC) e il grado di prova resta quello della prova piena e non della

verosimiglianza. Se la parte convenuta solleva obiezioni e eccezioni motivate e

stringenti, che non possono essere immediatamente smentite e che per loro

natura sono suscettibili di far vacillare il convincimento del giudice, la

procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti è inapplicabile e la

relativa richiesta, inammissibile (DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 5A_166/2020

del 13 luglio 2021 consid. 2.1).

La

situazione giuridica è “chiara” quando l'applicazione della norma al caso di

specie si impone con evidenza in considerazione del testo legale o sulla base

di comprovate dottrina e giurisprudenza. Ciò non è di regola il caso se

l'applicazione di una norma comporta l'esercizio del potere di apprezzamento da

parte del giudice o se il medesimo è chiamato a decidere in equità, tenendo

conto delle circostanze del caso di specie (DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 5A_166/2020

del 13 luglio 2021 consid. 2.1).

8. Nel

gravame la convenuta ha innanzitutto ribadito che la disdetta (doc. L) sarebbe nulla

siccome era riferita ai fondi part. n. __________0 e __________4 (invece che ai

fondi part. n. __________2 e __________4) e siccome non era stata notificata

dagli effettivi proprietari di quei fondi, ossia da I__________ __________

rispettivamente da AO 2. Ha poi

evidenziato di aver a suo tempo acquistato un capannone che sorgeva su quelle

particelle, per cui si sarebbe comunque imposto un approfondimento probatorio

in considerazione degli art. 671 segg. CC, segnatamente dell’art. 673 CC. Ed

ha infine aggiunto che in ogni caso alla luce di queste tre contestazioni le

condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale nei casi manifesti giusta

l’art. 257 CPC non sarebbero date.

8.1. Il

fatto che nella disdetta (doc. L) sia stato

indicato il terreno di cui ai fondi “part. __________0 e part. __________4 __________

__________” e non siano stati a quel momento considerati gli esiti dei due frazionamenti

che nel frattempo avevano interessato il fondo part. n. __________0 (che, a

detta della convenuta, avevano fatto sì che le superfici da lei ora condotte in

locazione e dunque i fondi da indicare nella disdetta dovessero invece essere le

part. n. __________2 e __________4, cfr. pure replica spontanea p. 5), non costituisce

una violazione dell’obbligo, previsto dall’art. 9 cpv. 1 lett. a OLAL, di

designare nel modulo ufficiale l’oggetto locato al quale la disdetta si riferisce,

e non è con ciò tale da comportare la nullità della stessa.

A ben vedere quella designazione dell’oggetto locato nemmeno

risultava (materialmente) errata, riportando correttamente i fondi, sia pure

“non aggiornati” a seguito dei due frazionamenti, sui quali originariamente

sorgevano le superfici oggetto del contratto di locazione. E comunque, qualora dovesse

essere considerata errata, resterebbe il fatto che nelle particolari

circostanze quell’erronea designazione dell’oggetto locato era priva di conseguenze

(in tal senso Schlichtungsbehörde Zürich del 29 settembre 2009, in: mp 2010 p.

61; cfr. pure,

più in generale, DTF 140 III 244 consid. 4.1, secondo cui l’erronea indicazione

di un elemento che in base all’art. 9 cpv. 1 OLAL dev’essere contenuto nel

formulario ufficiale di disdetta non ha conseguenze se lo scopo d’informare il

conduttore in merito al suo diritto di contestare la disdetta e/o di chiedere

una protrazione non ne risulta pregiudicato).

La convenuta non poteva in effetti ragionevolmente dubitare che la disdetta, con questa

designazione dell’oggetto locato, riguardava proprio le

superfici da lei condotte in locazione, visto che il riferimento ai fondi part.

n. __________0 e __________4 era analogo all’indicazione che l’istante aveva utilizzato

l’8 marzo 2022, allorché le aveva chiesto di pagare la pigione (cfr. doc. A, che riporta la menzione “accordo

verbale provvisorio / mapp. __________0 __________ __________ e mapp. __________4

__________ __________ (magazzino) – affitto”), e all’indicazione che

l’istante aveva utilizzato in occasione

dell’incontro avvenuto tra le parti il 25 marzo 2022, allorché le aveva prospettato la

disdetta (cfr. doc. I, secondo cui “i

locatari (n. 5, n. 6 [N.d.R.: la

convenuta] e n. 7) che fanno uso

della particella n. __________4 e parte della particella n. __________0 __________

__________, vengono informati che l’amministrazione A__________ __________

invierà le disdette a tutti i locatari con l’apposito formulario ufficiale per

la scadenza del 31 dicembre 2022”),

ritenuto oltretutto che nella lettera accompagnante la disdetta (doc. L) si

rinviava espressamente alle risultanze di quell’incontro. Del resto, come

rilevato con pertinenza anche nella decisione impugnata, senza per altro che

ciò sia stato censurato, se non in modo generico, nel gravame, la convenuta non

aveva effettivamente mai dubitato che la disdetta in esame si riferiva per

l’appunto alle superfici da lei condotte in locazione (emblematici in tal senso sono anzi i suoi scritti

alla controparte di cui ai doc. M, R e T, nei quali essa aveva dato atto di

aver perfettamente compreso la situazione).

8.2. Il

fatto che la disdetta (doc. L) sia stata

notificata dall’istante anziché dagli effettivi proprietari dei fondi part. n. __________0

(ora __________2) e __________4 non è a sua volta tale da inficiare la validità

della stessa.

Nel caso di specie, non

Considerandi

avendo la convenuta contestato nelle sue osservazioni di risposta l’assunto a

p. 2 dell’istanza secondo cui “le parti hanno siglato un accordo verbale

provvisorio relativo alla locazione - da parte della AO 1 alla convenuta - di

un magazzino ai fondi part. n. __________4 e __________0 __________ di __________”,

è in effetti pacifico che l’istante andava considerata la sua effettiva locatrice,

come per altro risultava anche dal tenore, anch’esso non contestato a suo

tempo, dell’ “accordo verbale

provvisorio / mapp. __________0 __________ __________ e mapp. __________4 __________

__________ (magazzino) – affitto” (doc. A, nel quale il AO 1, con

riferimento a quell’accordo, aveva chiesto alla convenuta il pagamento della pigione). In qualità di locatrice,

posizione che non presuppone di essere il proprietario dell’ente locato (TF 4A_212/2018

del 22 maggio 2018 consid. 2.2, 4A_33/2020 del 7 ottobre 2020 consid. 3.3; II

CCA 17 settembre 2004 inc. n. 12.2004.109), l’istante è legittimata a disdire il

contratto di locazione (Corboz,

Les congés affectes d’un vice, p. 12, in: 9ᵉ Séminaire sur le droit du

bail 1996; Müller, Das

schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ª ed., n. 27 delle note preliminari agli

art. 266-266o CO; Higi/Bühlmann, Zürcher

Kommentar, 5ª ed., n. 52 delle note preliminari agli art. 266-266o CO).

Si aggiunga, ammesso - ma

non concesso - che la questione possa essere rilevante, che la convenuta, in

violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha validamente

censurato l’assunto pretorile, implicitamente fondato sulla giurisprudenza

menzionata dalla controparte nella sua replica (I CCA 18 marzo 2021 inc. n.

11.2020.47), secondo cui AO 3 e AO 2, a cui erano a suo tempo intestati a RF i fondi

part. n. __________0 (ora __________2) e __________4, non avevano ormai più una

personalità giuridica propria, che andava invece riconosciuta all’istante (art.

19.

e 24 cpv. 3 della Legge sulla Chiesa cattolica del 16 dicembre 2002). Non

costituisce in effetti una sufficiente motivazione ricorsuale né la considerazione

secondo cui “la part. n. __________4 appartiene da anni alla “AO 2, __________”,

che, contrariamente a quanto preteso dal Pretore a p. 4 della sua decisione,

deve per forza di cose avere una personalità giuridica autonoma (doc. 3)”

(appello p. 5), né l’altra considerazione secondo cui “il Pretore è dovuto

addirittura ricorrere ad una interpretazione del tutto discutibile della LCC

(Legge sulla Chiesa cattolica) per giungere ad una conclusione erronea, ovvero

che le due __________ iscritte a RF quali proprietarie dei mappali … non

avrebbero la personalità giuridica” (appello p. 6).

8.3

La tesi ricorsuale della convenuta di aver

a suo tempo acquistato un capannone che sorgeva sui fondi part. n. __________0

e __________4, per cui il giudice

avrebbe dovuto provvedere a “un approfondimento probatorio in considerazione

di quanto disposto dagli art. 671 segg. CC, segnatamente dall’art. 673 CC”

(appello p. 6), deve senz’altro essere disattesa. Il fatto che essa abbia

acquistato quel capannone è in effetti irricevibile, siccome da lei addotto per

la prima volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), e oltretutto nemmeno

è stato dimostrato. E comunque, quand’anche ciò fosse stato vero, la convenuta

neppure ha preteso e provato di aver nel frattempo chiesto l’attribuzione della

proprietà dei fondi in questione giusta l’art. 673 CC.

8.4

La convenuta non può

essere seguita nemmeno laddove ha ritenuto che alla luce delle tre contestazioni

di cui si è appena detto le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale

nei casi manifesti giusta l’art. 257 CPC non sarebbero date.

Come si è visto, da

una parte i fatti posti alla base dell’istanza di sfratto (l’esistenza di un

contratto di locazione tra le parti, l’esistenza di una disdetta del contratto

e la mancata riconsegna dell’ente locato al termine della locazione) erano “incontestati”,

siccome non contestati dalla convenuta, o comunque erano “immediatamente comprovabili”, siccome comprovati dai

documenti versati agli atti, ritenuto che l’unica eccezione ritualmente sollevata

dalla convenuta (la nullità della disdetta) aveva potuto essere immediatamente

smentita; e dall’altra la situazione giuridica che ne era derivata

(l’obbligo di riconsegnare l’ente locato) era “chiara”, essendo evidente che l'applicazione della norma al caso di

specie si imponeva con evidenza in considerazione del testo legale (art. 266

segg. e 267 CO).

9.

Nella sua

impugnativa la convenuta ha infine rimproverato al giudice di prime cure di aver

completato autonomamente il petitum dell’istanza e in particolare di

aver ordinato, a fronte di una disdetta, e con ciò di un’istanza di sfratto,

avente per oggetto le superfici condotte in locazione

sui fondi part. n.

__________0 e __________4, lo sfratto delle superfici condotte in locazione

sui

fondi part. n. __________2 e __________4. In tal modo ha dunque lamentato una

violazione dell’art. 58 cpv. 1 CPC, disposizione secondo cui il giudice non può

aggiudicare a una parte né più di quanto essa abbia domandato, né altra cosa. A

torto.

In concreto è vero che nel petitum dell’istanza

la AO 1 si era sostanzialmente limitata a chiedere lo sfratto della

convenuta dall’ente locato, definito in particolare quale “magazzino e

annessi spazi”, senza aver indicato su quali fondi erano situate quelle

superfici. È però altrettanto vero

che essa a p. 2 dell’istanza aveva spiegato che “le parti hanno siglato un

accordo verbale provvisorio relativo alla locazione - da parte della AO 1 alla

convenuta - di un magazzino ai fondi part. n. __________4 e __________0 __________

di __________”, aggiungendo che “quest’ultimo mappale, di recente

frazionato in tre tronconi, ha dato nel frattempo origine alle part. n. __________0

e __________8 - ora di proprietà dell’I__________ __________, __________ - e alla

part. n. __________2, di proprietà della AO 3”, lasciando chiaramente

intendere che il magazzino e gli spazi annessi menzionati nel petitum erano

quelli che originariamente si trovavano sui fondi part. n. __________0 (nel

frattempo frazionato nei fondi part. n. __________0, __________2 e __________8)

e __________4. In queste circostanze, nulla impediva al giudice di prime cure di

interpretare la domanda dell’istante alla luce dei considerandi (TF

5A_657/2014 del 27 aprile 2015 consid. 8.1, 5A_527/2016 del 16 novembre 2016

consid. 3.3.1; II CCA 16 settembre 2020 inc. n. 12.2019.110) e, avendo giustamente

ritenuto fondata l’istanza, di ordinare lo sfratto della convenuta dall’ente

locato, sempre definito quale “magazzino e annessi spazi”, precisando

che quelle superfici attualmente

si trovavano solo su una parte dei fondi che erano stati menzionati

nell’istanza e meglio sui fondi

part. n. __________2 e __________4. La convenuta non ha oltretutto preteso, né

tanto meno provato, che questa conclusione del primo giudice sarebbe errata.

10.

Ne discende che

l’appello della convenuta dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.

Le

spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del

valore litigioso di fr. 13'380.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

I. L’appello 24 luglio 2023 di AP 1 è respinto nella

misura in cui è ricevibile.

II. Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico

dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 900.- per ripetibili.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno-Campagna

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).