Locazione, disdetta straordinaria, sublocazione abusiva

Incarto n.

12.2024.103

Lugano

16 dicembre 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

cancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SE.2023.38 della Pretura della Giurisdizione

di Mendrisio-Sud - promossa con petizione 26 ottobre 2023 da

AO

1

patrocinata dall’ PA 2

contro

AP

1

patrocinata dall’ PA 1

chiedente in via principale di dichiarare la nullità e

l’annullamento della disdetta del

rapporto di locazione comunicatale in data 3 luglio 2023, e in via

subordinata di

concederle una protrazione della locazione per una

durata di 6 anni decorrenti dalla

scadenza contrattuale (31 dicembre 2025);

domanda avversata dalla convenuta con osservazioni 12 febbraio 2024,

con cui ha

altresì chiesto, in via riconvenzionale, di decretare l’espulsione

immediata dell’attrice,

nonché di ogni altro eventuale occupante, dall’ente locato;

vista la decisione 15 luglio 2024 con cui il Pretore ha accolto la

richiesta principale

dell’attrice, mentre ha respinto l’azione riconvenzionale della

convenuta;

appellante la convenuta con appello 4 settembre 2024, con

cui chiede la riforma della

sentenza impugnata nel senso di respingere la petizione e

accogliere l’azione

riconvenzionale, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le

sedi;

mentre con risposta 28

ottobre 2024 l’attrice chiede di respingere il gravame, con protesta di spese e

ripetibili di seconda sede;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

Con contratto del 14 marzo 2014 (v. plico doc. 4) la società C______

SA (in qualità di locatrice) ha concesso in locazione alla AO 1 (conduttrice) i

locali al primo piano dello stabile sito sulla part. n. ___ RFD di V______, in

Via d______ B______ __, V______, ad uso commerciale (uffici), per una durata

determinata dal 1° aprile 2014 al 1° ottobre 2015 (18 mesi) e una pigione

mensile di fr. 600.- (con fatturazione separata delle spese accessorie), che

sarebbe aumentata a fr. 1'000.- mensili in caso di prolungamento della

locazione oltre il 1° ottobre 2015 (punti 1-4). Al punto 6 veniva precisato che

la locazione avveniva in prospettiva dell’acquisto dell’intero immobile entro

il 1° ottobre 2015 al prezzo di fr. 853'000.- da parte della conduttrice, la

quale avrebbe provveduto a far eseguire a proprie spese entro il 30 giugno 2014

i lavori ivi elencati (tinteggiatura, pulizia, suddivisione interna con pareti

di cartongesso, ripristino di vari elementi e posa di nuovi sanitari nel bagno,

sistemazione ingresso, posizionamento di un nuovo pavimento, eccetera),

ritenuto che la locatrice non avrebbe dovuto corrispondere alcuna indennità per

il derivante eventuale maggiore valore dell’immobile, a meno che lo avesse

venduto a terzi prima del 1° ottobre 2015. Al punto 7 veniva sottolineato che

l’immobile veniva concesso in locazione in uno stato di manutenzione precaria e

che la conduttrice rinunciava a far valere qualsiasi pretesa per difetti (anche

in ragione di quanto stabilito al punto 6 e dell’esiguità della pigione). Il

contratto prevedeva altresì, al punto 8, che: “La sublocazione, anche

parziale, degli spazi concessi in locazione è ammessa a condizione che nei

contratti di sublocazione vengano ripresi i termini del contratto di locazione

principale, in particolare la durata limitata nel tempo al 1. ottobre 2015.

Inoltre la conduttrice avrà l’onere di comunicare anticipatamente alla

locatrice l’intenzione di sublocare, inviando copia del relativo contratto.”

B.

Il 25 novembre 2014 le parti hanno siglato un nuovo contratto di

locazione (v. plico doc. 4) avente per oggetto altri locali commerciali

(uffici) siti al pianterreno del medesimo stabile, valevole a partire dalla

data di liberazione dei medesimi da parte della precedente inquilina (G______

S______) e per i successivi 18 mesi (durata rinegoziabile a dipendenza del

periodo di permanenza nell’ente locato della suddetta inquilina) per una

pigione mensile di fr. 700.- (con fatturazione separata delle spese

accessorie), che sarebbe aumentata a fr. 1'000.- mensili a partire da un

eventuale 19mo mese (punti 1-4). Anche questo contratto prevedeva al

punto 6 l’obbligo per la conduttrice di eseguire vari lavori (nella prospettiva

dell’acquisto dell’immobile per fr. 853'000.- entro il 1° ottobre 2015) e che la

locatrice non avrebbe dovuto corrispondere alcuna indennità per maggior valore

(a meno che avesse venduto l’immobile a terzi prima del 1° ottobre 2016), e al

punto 7 il riferimento allo stato di manutenzione precaria dell’immobile e la

rinuncia a eventuali pretese per difetti. Inoltre, pure questo contratto

recitava, al punto 8, che “La sublocazione, anche parziale, degli spazi

concessi in locazione è ammessa a condizione che nei contratti di sublocazione

vengano ripresi i termini del contratto di locazione principale, in particolare

riguardo alla durata del contratto. Inoltre la conduttrice avrà l’onere di

comunicare anticipatamente alla locatrice l’intenzione di sublocare, inviando

copie del relativo contratto.”

C.

L’immobile non è stato acquistato dalla conduttrice, che ha

proseguito il rapporto locativo alle condizioni indicate al considerando che

precede, eseguendo dei lavori (di cui si dirà in seguito), ancorché non entro

il termine concordato.

Nel dicembre 2020 le

parti hanno sottoscritto un “accordo di modifica contrattuale” (v. plico doc.

4) con cui chiarivano che il rapporto di locazione di cui ai due summenzionati

contratti aveva per oggetto l’intera proprietà della locatrice e aveva durata

indeterminata, con

possibilità di disdetta per il 31

dicembre di ogni anno (la prima volta il 31 dicembre 2025) previo preavviso di

12 mesi (punti 1-2). Al punto 3 le parti confermavano che la pigione annua

complessiva ammontava a fr. 24'000.- (escluse le spese accessorie), mentre ai

punti 6-7 stabilivano che tutti gli interventi di manutenzione già effettuati e

pagati rimanevano a carico di chi li aveva sostenuti, che al termine della

locazione la conduttrice non sarebbe stata tenuta a ripristinare lo status

quo ante e che la locatrice non avrebbe dovuto corrispondere alcuna

indennità per l’eventuale maggior valore residuo. Ai punti 8-9 veniva regolata

la ripartizione dei costi per l’esecuzione di alcuni lavori nello stabile. Segnatamente,

al punto 9 le parti concordavano la sostituzione dei serramenti con

suddivisione dei costi in ragione del 50% ciascuna, con obbligo per la

locatrice di rimborsare alla conduttrice il valore residuo del relativo

investimento in caso di disdetta del contratto prima del 31 dicembre 2040. Al

punto 11 le parti davano atto che la pigione era stata liberamente contrattata

tenendo conto dello stato di manutenzione corrente dell’immobile, e la

conduttrice dichiarava di non avanzare pretese di qualsiasi natura per difetti

dell’ente locato. Il punto 12 infine specificava che la sublocazione totale o

parziale era autorizzata “a condizione che la remunerazione che ne deriva

non superi l’importo di CHF 25'000.00”, che “in caso di uso proprio da

parte della sublocatrice di una parte dell’immobile, la soglia di remunerazione

verrà ridotta proporzionalmente alla superficie locata” e che “Alla

conduttrice è riservata l’opzione di ottenere un maggior margine sulla

sublocazione, incrementando la pigione versata alla locatrice. Il margine

massimo da sublocazione verrà aumentato, a scelta della conduttrice, come

segue:

- pigione

CHF 25'000.00, margine CHF 27'000.00.

- pigione

CHF 26'000.00, margine CHF 28'500.00.

- pigione

CHF 27'000.00, margine CHF 32’500.00.

- pigione

CHF 28'000.00, margine CHF 36’000.00.

La nuova

pigione e il nuovo margine entreranno in vigore il primo giorno del mese

successivo alla comunicazione della conduttrice di esercitare l’opzione.

L’opzione può essere esercitata una sola volta, con riserva di eventuali accordi

fra le parti.”

D.

Il 14 novembre 2022 AP 1 ha acquistato da C______ SA l’immobile di

cui alla part. n. ___ RFD di V______, diventandone la nuova proprietaria e

locatrice (plico doc. 4).

In data 15 marzo 2023 la

medesima ha chiesto a AO 1 di trasmetterle entro il 24 marzo successivo copia

di tutti i contratti di sublocazione in essere nel periodo dicembre 2020 -

marzo 2023 o nel frattempo risolti come pure una distinta riassuntiva delle

pigioni incassate negli anni 2021 e 2022, con specifica circa l’ammontare

corrisposto da ciascun subconduttore, ritenuto che “La mancata puntuale

evasione entro i termini indicati costituirà ulteriore aggravamento delle

violazioni contrattuali imputabili alla Vostra società…” (doc. 6). Il 23

marzo 2023 AO 1 inviava alla controparte la documentazione richiesta (doc. 7).

E.

Il 15 maggio 2023 AP 1 ha informato AO 1 di avere riscontrato una

serie di gravi violazioni legali e contrattuali concernenti la sublocazione e

il punto 12 del summenzionato accordo di modifica, rimproverandole di avere

crassamente e continuativamente superato, da gennaio 2021, la relativa soglia

massima di remunerazione (ammontare complessivo dei canoni di sublocazione,

cfr. doc. 8 e annesso conteggio) senza mai conseguentemente aumentare il canone

locativo da lei dovuto nel contesto della locazione principale (peraltro

cercando di celare il proprio illecito agire inviando documentazione erronea e

sottacendo alcuni rapporti di sublocazione) e assegnandole un termine di 30

giorni per ristabilire lo stato di conformità contrattuale, con la comminatoria

della disdetta immediata del contratto. Contestualmente, l’ha informata di

ritenerla debitrice di un importo minimo di fr. 22'500.- a titolo di pigioni

(sulla base di un necessario adeguamento fondato sul punto 12), assegnandole un

termine di 30 giorni per provvedere al pagamento, pena la disdetta del

contratto ai sensi dell’art. 257d CO.

In data 15 giugno 2023 AO

1 ha contestato tali addebiti, i conteggi e una sua mora, proponendo una

diversa interpretazione della clausola contrattuale n. 12 e sostenendo di non

aver mai superato la soglia di remunerazione prevista (e giustificata alla luce

della ristrutturazione dello stabile da lei eseguita) di fr. 25'000.- (doc. 9).

F.

In data 3 luglio 2023 AP 1 si è riconfermata nelle proprie posizioni

e ha notificato alla AO 1, tramite modulo ufficiale, la disdetta del contratto

di locazione con effetto al 30 agosto 2023 (doc. 10).

G. Previo

inoltro dell’istanza di conciliazione in data 29 luglio 2023, esperimento

infruttuoso del tentativo di conciliazione e ottenimento dell’autorizzazione ad

agire in data 26 settembre 2023 (doc. B), con petizione non motivata del 26

ottobre 2023 (art. 245 cpv. 1 CPC) la conduttrice ha convenuto la locatrice

innanzi alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud chiedendo in via

principale di dichiarare la nullità e l’annullamento della disdetta del

rapporto di locazione comunicatale in data 3 luglio 2023, e in via subordinata

di concederle una protrazione della locazione per una durata di 6 anni

decorrenti dalla scadenza contrattuale (31 dicembre 2025).

H.

In occasione del dibattimento dell’11 gennaio 2024 il Pretore ha

assegnato all’attrice un termine di 15 giorni per motivare per iscritto la

propria petizione, ciò che la medesima ha fatto in data 26 gennaio 2024.

I.

Con osservazioni 12 febbraio 2024 la convenuta si è opposta alla

petizione e ha chiesto in via riconvenzionale di pronunciare l’espulsione

immediata della controparte e di ogni altro eventuale occupante dall’ente

locato.

J.

Con replica e risposta riconvenzionale 1° marzo 2024 la AO 1 si è

riconfermata nelle proprie richieste di giudizio e ha postulato l’integrale

reiezione della domanda riconvenzionale della parte avversa. Lo stesso giorno,

la società ha denunciato la lite ex art. 78 CPC alla C______ SA, che però non è

intervenuta in causa.

K.

Al dibattimento del 4 marzo 2024 la AP 1 ha formulato la sua

duplica, riconfermandosi nelle proprie tesi, e rinunciando a presentare una

replica riconvenzionale.

L.

In sintesi AO 1, dopo aver premesso che l’ammontare del canone di

locazione da lei pagato era stato concordato con la precedente proprietaria

tenendo conto di un suo prospettato acquisto dello stabile (non

perfezionatosi), del cattivo stato del medesimo e del fatto che essa avrebbe dovuto

svolgere ingenti lavori al suo interno (cfr. fatture di cui al doc. E), ha in

primo luogo osservato che le parti avevano previsto una durata di locazione

minima di 10 anni allo scopo di consentire l’ammortamento di questo ingente

investimento e che la prima possibilità di disdetta era dunque prevista

unicamente per il 31 dicembre 2025. In secondo luogo, ha contestato i conteggi

allestiti dalla controparte, precisando di aver saldato tutte le pigioni a suo

carico, e ha fornito la propria interpretazione del punto n. 12 dell’accordo di

modifica raggiunto con la precedente proprietaria, secondo cui la soglia massima

di fr. 25'000.- ottenibile dalla sublocazione sarebbe da intendere quale utile

netto in suo favore dedotto l’importo versato a AP1 quale pigione (ovvero quale

quota parte delle pigioni ottenute dalla sublocazione eccedente la pigione

versata alla proprietaria, pari a fr. 24'000.- annui), onde consentirle di ottenere

un’importante quota di remunerazione sulla sublocazione alla luce dei costi da

lei sostenuti per rendere agibili gli spazi locati. Questo accordo e le

condizioni di sublocazione sarebbero stati sempre rispettati dalla medesima,

non avendo peraltro essa mai ottenuto una remunerazione (superiore a fr.

25'000.- annui) tale da giustificare, sulla base del punto 12, un aumento della

pigione a suo carico. Infine, la conduttrice ha rilevato che la disdetta

avrebbe dovuto essere annullata in quanto contraria alla buona fede e

manifestamente ritorsiva (essendo la conseguenza delle pretese da lei fatte

valere in buona fede in relazione ai lavori effettuati), e subordinatamente ha chiesto

una protrazione del rapporto di locazione di 6 anni, tenuto conto della durata

della locazione e del fatto che essa esercita la propria attività commerciale

all’interno dello stabile.

M. AP

1 ha invece rilevato che a suo modo di vedere la disdetta, fondata sui motivi

già esposti alla controparte con gli scritti di cui ai doc. 6, 8 e 10, non

sarebbe ritorsiva (non avendo peraltro laAO 1 mai avanzato pretese derivanti

dal contratto di locazione), e sarebbe perfettamente legittima ex art. 257d o

257f CO, avendo la conduttrice violato i propri doveri legali (art. 257 CO e

262 CO) e contrattuali (punto n. 12 dell’accordo di modifica), riconfermandosi

in quanto già precedentemente espresso (v. sopra consid. E). Essa ha in

particolare sostenuto che, secondo una corretta interpretazione del punto n. 12,

le entrate derivanti dalla sublocazione non potevano superare fr. 25'000.- (inteso

dunque come importo complessivo delle pigioni incassate tramite sublocazione, riservato

l’adeguamento della pigione principale), come pure che la controparte avrebbe

cercato di far figurare una remunerazione da sublocazione inferiore a quella

effettiva. Essa ha inoltre ribadito la correttezza dei suoi conteggi ed escluso

che la conduttrice potesse avere un diritto alla protrazione.

N.

Esperita l’istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi 28 giugno

2024 di AP 1 e 1° luglio 2024 di AO 1, con decisione 15 luglio 2024 il Pretore

ha accolto la petizione nella sua richiesta principale, stabilendo

l’inefficacia della disdetta 3 luglio 2023 e ponendo le spese processuali (complessivi

fr. 2’000.-) e le ripetibili (fr. 3'250.-) a carico di AP 1. Contestualmente,

ha respinto l’azione riconvenzionale di quest’ultima, ponendo a suo carico identici

importi a titolo di spese giudiziarie.

O. Con

appello 4 settembre 2024 AP 1 si è aggravata contro questa decisione,

chiedendone la riforma nel senso di respingere la petizione e accogliere la sua

azione riconvenzionale, decretando l’espulsione immediata della controparte e

di ogni altro eventuale occupante dell’ente locato (con le comminatorie di rito),

come pure l’esecutività immediata e diretta della decisione ex. art. 336 e 337

CPC, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.

P.

Con risposta 28 ottobre 2024 AO 1 si è opposta al gravame chiedendo di

respingerlo, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.

E considerato

in diritto:

Considerandi

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore litigioso (fissato dal Pretore

in fr. 72'000.-, corrispondente all’ammontare delle pigioni per un periodo di

tre anni, senza che ciò sia stato oggetto di contestazioni) supera la soglia

testé menzionata.

2.

I termini di impugnazione e

risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). L’appello 4 settembre 2024

contro la decisione 15 luglio 2024 (recapitata all’appellante il giorno

successivo) è pertanto tempestivo (tenuto conto delle ferie giudiziarie estive,

art. 145 cpv. 1 lett. b CPC), così come la risposta all’appello 28 ottobre 2024

(v. anche art. 142 cpv. 3 CPC).

3.

Con l’impugnata decisione, il

Pretore ha innanzitutto premesso che la locatrice ha pronunciato una disdetta

straordinaria fondata sugli art. 257d e 257f CO Ha poi interpretato la controversa

clausola contrattuale n. 12 concludendo per la correttezza della tesi della AP

1, ovvero accertando che, secondo la volontà soggettiva e oggettiva delle

parti, l’importo ivi fissato di fr. 25'000.- corrispondeva alle entrate massime

consentite provenienti dalla sublocazione, che il relativo utile per AO 1 poteva

dunque corrispondere al massimo alla differenza tra il canone di locazione

principale (contrattuale o maggiore, in caso di esercizio dell’opzione prevista

nella seconda parte del punto n. 12) e il canone della sublocazione (segnatamente

a un massimo di fr. 1'000.- a fronte di un canone di locazione principale di

fr. 24'000.-), e che la regolamentazione mirava a evitare che quest’ultima lucrasse

in modo sproporzionato attraverso la sublocazione (com’era avvenuto in passato),

così come confermato dal teste

R______ P______, amministratore

unico e liquidatore di C______ SA (verbale del 21 marzo 2024, p. 2-3).

Nel seguito, il Pretore ha stabilito che la disdetta fondata

sull’art. 257d CO doveva essere

considerata inefficace (e quindi nulla) per invalidità della relativa diffida (non

contenente un conteggio sufficientemente chiaro e oggettivo), e sarebbe stata

comunque da annullare poiché contraria ai principi della buona fede (in quanto riferita

a una pretesa per pigioni del tutto eccessiva).

Infine, il primo giudice ha dichiarato la disdetta

inefficace anche alla luce dell’art. 257f CO, ritenuto che nella diffida del 15

maggio 2023AP 1 chiedeva a AO 1 di ristabilire lo stato di conformità

contrattuale senza lamentare né una pigione eccessiva derivante dalla

sublocazione, né altri motivi che giustificavano l’applicazione dell’art. 257f

CO (ovvero una violazione dell’art. 262 CO), ma solamente il mancato

adeguamento della pigione principale ai margini di remunerazione derivanti

dalla sublocazione previsti contrattualmente ai sensi del punto n. 12,

questione che però era nuovamente da ricondurre alla pretesa mora della

conduttrice invece che all’art. 262 CO ed era già stata evasa nei termini

suddetti.

4.

In questa sede, alla luce

delle rispettive allegazioni delle parti nell’appello e nella risposta, le

considerazioni pretorili relative alla corretta interpretazione della clausola

contrattuale n. 12 e all’assenza delle condizioni per pronunciare una disdetta

per mora ex art. 257d CO non sono più controverse. Parimenti non è contestato

che AO 1 non ha mai esercitato il diritto d’opzione previsto dalla clausola n.

12.

Permane invece controversa la questione a sapere se la locatrice poteva

validamente pronunciare una disdetta ex art. 257f cpv. 3 CO.

5.

Al riguardo, l’appellante

premette anzitutto che, ai sensi

dell'art. 262 CO, il locatore può negare il consenso alla sublocazione laddove

le sue condizioni, comparate con quelle del contratto principale, siano

abusive, e che nel caso specifico la sublocazione era stata autorizzata solo a

determinate condizioni definite contrattualmente e non rispettate. Difatti, a

fronte di un canone di locazione principale pari a fr. 24'000.- annui, la

conduttrice ha fissato al contempo canoni di sublocazione manifestamente

eccessivi (fr. 40'800.-, come riconosciuto dal Pretore e ammesso dallo stesso

E______ B______, AU della conduttrice, nel proprio interrogatorio) a fronte di

un massimo contrattuale di fr. 25'000.- annui. Ovvero, tale incasso è maggiore

di ben fr. 15'800.- rispetto al limite fissato, comporta un margine di guadagno

annuo di fr. 16'800.- anziché di quello previsto di fr. 1'000.- e supera

addirittura l’incasso massimo stabilito contrattualmente in caso di esercizio

dell'opzione e di conseguente aumento del canone di locazione principale (fr.

36'000.-). Per l’appellante, la violazione sarebbe ulteriormente aggravata dal

fatto che una parte delle superfici locate è occupata dalla stessa conduttrice

principale (cfr. interrogatorio di E______ B______, verbale del 22 aprile 2024,

p. 2, secondo cui, su un totale di 265 m2, 90 m2 al primo piano sono in uso

alla medesima), ciò che in base alle pattuizioni comporta la riduzione della

soglia massima di remunerazione proporzionalmente alla superficie locata.

Mirando la clausola in esame (come correttamente accertato dal primo giudice) a

evitare che asse in modo sproporzionato attraverso la sublocazione (com’era già

avvenuto in precedenza) e avendo quest’ultima gravemente violato le condizioni

alle quali la sublocazione era stata autorizzata, sublocando parte delle

superfici a condizioni abusive (se comparate con quelle del contratto

principale) e traendovi così un indebito vantaggio, la violazione contrattuale

così come quella dell’art. 262 CO sarebbero pacifiche. L’appellante sostiene

pure che il mancato utilizzo del diritto di opzione da parte della conduttrice e

il conseguente mancato aumento del canone di locazione principale sono elementi

di valutazione che non solo non escludono l’applicazione dell’art. 262 CO in

favore delle norme relative alla mora (questioni indipendenti l’una

dall’altra), ma casomai aggravano ulteriormente la posizione della parte

avversa. L’appellante precisa infine che le ulteriori condizioni di una

disdetta ex art. 257f CO sarebbero adempiute giacché: i) la diffida (doc. 8) da

lei emanata dopo aver preso atto delle informazioni e della documentazione

trasmesse dalla controparte (doc. 7) sarebbe sufficientemente esplicita e

lamenterebbe chiaramente la grave violazione della clausola n. 12, il

superamento della soglia massima di remunerazione e l’indebito vantaggio conseguito

dalla controparte (concetti nuovamente ribaditi contestualmente alla disdetta,

cfr. doc. 10); ii) la conduttrice aveva ben compreso quanto le veniva

contestato (v. doc. 9); iii) entro il termine di diffida, la conduttrice non ha

posto in essere la benché minima misura, né adeguando al rialzo il canone della

locazione principale, né adeguando al ribasso quelli della sublocazione, e continuando

imperterrita a lucrare in modo abusivo attraverso la sublocazione.

6.

Con la risposta all’appello,

la resistente sottolinea invece la correttezza della decisione impugnata,

rilevando di non aver commesso alcuna violazione

contrattuale (segnatamente della clausola n. 12), né alcuna violazione

dell’art. 262 CO. Difatti, la clausola n. 12

prevedeva un’autorizzazione alla

sublocazione anche se generatrice di profitto, nonché la possibilità di

conseguire remunerazioni superiori e aumentare così il margine di guadagno.

Essa avrebbe de facto esercitato tale opzione, com’era suo diritto,

sicché non avrebbe né violato le condizioni alle quali la locatrice aveva

subordinato il suo consenso alla locazione, né sublocato parte delle superfici

a condizioni abusive. Una simile fattispecie non riguarderebbe pertanto una violazione

contrattuale relativa alla sublocazione, bensì solamente le conseguenze della

clausola contrattuale n. 12 (da regolare al di fuori della presente controversia,

mediante una separata procedura). In ogni caso, non le sarebbe imputabile

alcuna violazione qualificata di sufficiente gravità (tenuto conto che non

tutte le violazioni in materia di sublocazione ai sensi dell’art. 262 CO giustificano

una disdetta straordinaria ex art. 257f cpv. 3 CO). La resistente osserva

altresì che, a suo modo di vedere, il tenore della diffida del 15 maggio 2023 sarebbe

troppo vago e indefinito per adempiere ai presupposti di cui all’art. 257f cpv.

3.

CO, non spiegando quali fossero la violazione contrattuale, i limiti

disattesi e le azioni da lei pretese per ristabilire uno stato di conformità

contrattuale.

7.

Secondo l’art. 257f cpv. 3 CO,

qualora la continuazione del rapporto di

locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli

abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il

conduttore persiste nel violare l’obbligo di diligenza o di riguardo per i

vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di

locazione di locali d’abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni

almeno per la fine di un mese. Come già osservato dal Pretore, tale diritto di

pronunciare una disdetta straordinaria è di principio subordinato ai seguenti presupposti

cumulativi:

1)

la (grave) violazione di un dovere

di diligenza (nel senso di un utilizzo improprio dell’ente locato, poiché contrario

al contratto o allo scopo previsto, cfr. Higi/Bühlmann

in: Zürcher Kommentar, Die Miete, 5a ed., n. 28 seg. ad art. 257f CO);

2) l’invio di una diffida scritta alla parte conduttrice

(sufficientemente chiara e concretamente riferita alla violazione rimproverata,

cfr. Higi/Bühlmann, op. cit., n.

51.

ad art. 257f CO; Wessner in:

CPra Bail, 2a ed., n. 34 ad art. 257f CO; Reudt in: SVIT Kommentar, 4a ed., n. 51 seg. ad

art. 257f CO);

3) il persistere della parte conduttrice nel non

rispettare il proprio obbligo;

4) il carattere intollerabile del mantenimento del

contratto;

5)

il rispetto di un termine di

preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (nel caso di locazione di locali

d’abitazione o commerciali).

8.

Giusta l’art. 262 cpv. 1 CO, il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa

con il consenso del locatore. Secondo il relativo cpv. 2, il locatore può

negare il consenso soltanto se a) il conduttore rifiuta di comunicargli le

condizioni della sublocazione; b) le condizioni della sublocazione, comparate

con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive; c) la

sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale. Trattasi di ipotesi

alternative (Weber in: Basler

Kommentar Obligationenrecht I, 7a ed, n. 5 ad art. 262 CO; Lachat/Bohnet in: Commentaire romand

Code des obligations I, 3a ed., n. 3 ad art. 262 CO). Trattandosi di

un diritto di natura semi-imperativa in favore della parte conduttrice, le

parti non possono, tramite contratto, limitare ulteriormente il diritto alla

sublocazione modificando la norma di legge, ma possono casomai completarla, ad

esempio definendo le modalità di richiesta e concessione dell’autorizzazione, o

concretizzando il concetto di “pregiudizio essenziale” sulla base di motivi oggettivamente

comprensibili (Lachat/Bohnet, op.

cit., n. 9 ad art. 262 CO; Rohrer

in: SVIT Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4a ed., n. 1-2 ad

art. 262 CO).

Posto che nella dottrina è controverso se e in che

misura una sublocazione possa rivestire carattere lucrativo e un conduttore

possa trarre un profitto dalla sublocazione (DTF 119 II 353 consid. 6b e 6e e relativi

riferimenti) come pure che, secondo il Tribunale federale, la sublocazione è stata

pensata per i casi in cui, temporaneamente, un inquilino non utilizzi o utilizzi

solo parzialmente l’ente locato, e non per permettere a quest’ultimo di imporre

una sostituzione della parte conduttrice laddove non sia intenzionato a tornare

a occupare gli spazi in questione (a meno di diversi accordi contrattuali, cfr.

DTF 134 III 446 consid. 2.4, 138 III 59 consid. 2.2.1 e STF 4A_209/2014 del 16

dicembre 2014 consid. 4.1), le condizioni della sublocazione sono in

particolare da considerare abusive se, tenuto conto delle condizioni del

contratto di locazione principale e delle eventuali prestazioni fornite dal

conduttore (ad esempio investimenti, messa a disposizione di mobili o

istallazioni, prestazione di servizi di pulizia o portineria), quest’ultimo

trae dalla sublocazione (segnatamente: dai canoni di sublocazione percepiti) un

indebito ed eccessivo vantaggio senza che ciò sia oggettivamente giustificato (DTF

119.

II 353 consid. 5c e 6e; STF

4A_518/2014, 4A_520/2014 del 19 novembre 2014 consid. 3; Higi/Wildisen in: Zürcher Kommentar, Die

Miete, 5a ed., n. 43 ad art. 262 CO; Rohrer,

op. cit., n. 18 ad art. 262 CO; Hulliger

in: CHK Kommentar, 4a ed., n. 6 ad art. 262 CO; Giger in: Berner Kommentar, Die Miete,

n. 68 ad art. 262 CO; Lachat/Bohnet,

op. cit., n. 3 ad art. 262 CO). Qualora

sussistano più contratti di sublocazione, l’esame non dev’essere effettuato

separatamente per ogni subconduttore, ma tenuto conto di tutte le sublocazioni in

essere (STF 4C.331/2004 del 17 marzo 2004 consid. 1.2.1; Weber, op. cit., n. 7 ad art. 262 CO). Secondo

dottrina e giurisprudenza, l’art. 262 cpv. 2 lett. b CO ha innanzitutto lo

scopo di impedire che i conduttori facciano mestiere della sublocazione

approfittando della penuria di alloggi e di proteggere gli interessi della

parte locatrice, che non deve sentirsi raggirata per il fatto che il suo

conduttore guadagni decisamente più di lei mediante la concessione in uso

dell’ente locato (STF 4C.331/2004 del 17 marzo 2004 consid. 1.2.1; DTF 119 II 353 consid. 6c).

Una sublocazione senza il consenso del

locatore può giustificare (previa diffida a ripristinare lo stato di legalità),

una risoluzione anticipata del contratto ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, segnatamente

se il locatore disponeva di un valido motivo di rifiuto ai sensi

dell’art. 262 cpv. 2 lett. a-c CO (DTF 134 III 300 consid. 3.1, 134 III 446

consid. 2.2; STF 4A_379/2014 del 10 marzo 2015 consid. 4.1, 4A_209/2014 del 16

dicembre 2014 consid. 4.1; Higi/Wildisen,

op. cit., n. 49 ad art. 262 CO). In tale caso, secondo la giurisprudenza, la

violazione raggiunge il grado di gravità richiesto dall’art. 257f cpv. 3 CO,

ovvero il requisito del carattere intollerabile del mantenimento del contratto

non ha portata indipendente e non dev’essere esaminato autonomamente, dovendosi

piuttosto presumere che la prosecuzione del contratto sia per il locatore

inaccettabile (DTF 134 III 300 consid. 3.1, 134 III 446 consid. 2.2; STF 4A_379/2014 del 10 marzo 2015 consid. 4.1).

9.

Nel caso concreto, data per

assodata e incontestata l’interpretazione della clausola contrattuale n. 12

proposta dalla locatrice e confermata dal primo giudice e tenuto conto dei

canoni di sublocazione complessivi percepiti da AO 1 (fr. 40'800.- annui) senza

rispettare la suddetta pattuizione, la sua violazione contrattuale è manifesta.

Quanto a sapere se una simile violazione possa giustificare una risoluzione

contrattuale anticipata ex art. 257f cpv. 3 CO occorre premettere che, alla

luce del mancato adempimento delle condizioni cui le parti avevano subordinato

il consenso alla sublocazione nell’accordo di modifica del dicembre 2020, le

sublocazioni concretamente messe in atto dalla conduttrice non erano

autorizzate. Esaminando il contesto nel quale tali pattuizioni erano sorte, è

pacifico che nel 2014, all’inizio del rapporto di locazione principale, l’ente locato si trovava in uno stato precario per

l’assenza di regolare manutenzione e che la conduttrice si era impegnata ad

eseguire svariati lavori. Quest’ultima

nei suoi allegati scritti non ha mai dettagliato né quantificato le prestazioni

svolte nel corso degli anni. Comunque sia, volendo prescindere da tale

mancanza, anche alla luce dell’art. 247 cpv. 2 lett. a CPC, dagli atti risulta

che essa aveva fatto eseguire, fra il 2014 e il 2015, una serie di lavori di sistemazione, suddividendo inoltre gli spazi

interni in diverse unità e subaffittandone una parte (cfr. contratti di

locazione del 14 marzo 2014 e del 25 novembre 2014, punti 6 e 7, teste R______

P______, verbale del 21 marzo 2024, p. 2; interrogatorio di E______ B______,

verbale del 22 aprile 2024, p. 1-2). E______ B______ ha dichiarato che tali

investimenti sono costati all’incirca fr. 150'000.-, come esposto nel riepilogo

della conduttrice prodotto sub. doc. E (fr. 145'706.75). Esaminando nondimeno

le fatture prodotte (v. sempre doc. E), i costi documentati (effettuati prima

dell’accordo di modifica nel 2020) ammontano piuttosto a fr. 89'947.97 (fr. 36'325.42 nel 2014 e fr. 53'622.55 nel 2015).

10.

Ora, i due contratti di locazione 14 marzo e 25 novembre

2014, avendo una durata determinata di 18 mesi (senza garanzia di prolungamento)

e stabilendo al rispettivo punto 6 che la locatrice non avrebbe dovuto versare

alcuna indennità per maggior valore dell’immobile (a meno che avesse venduto l’immobile a terzi prima del

1° ottobre 2015/2016), sembrano suggerire che entro tali termini gli

investimenti della conduttrice dovevano ritenersi ammortizzati, considerato

oltretutto che essa avrebbe potuto beneficiare di una pigione particolarmente

esigua proprio per tener conto di tali circostanze (teste R______ P______,

verbale del 21 marzo 2024, p. 2 e replica con risposta riconvenzionale del 1°

marzo 2024, p. 2). Tenuto inoltre conto che, secondo quanto dichiarato da

E______ B______ nel suo interrogatorio (verbale del 22 aprile 2024, p. 2) solo

nel 2015 la AO 1 aveva incassato canoni di sublocazione per fr. 70'000.- a

fronte del pagamento di un canone di locazione principale di fr. 24'000.-

(guadagno netto: fr. 46'000.-), si può ben ipotizzare che nel 2020, al momento

della stipulazione dell’accordo di modifica, la conduttrice fosse perlomeno

rientrata nel suo investimento. D’altronde il suddetto nuovo accordo non

prevedeva suoi specifici diritti in relazione agli investimenti effettuati ma

casomai li escludeva (cfr. punti 6 e 7 e sopra, consid. C) e, se da una parte confermava

la pigione principale di fr. 24'000.- annui e stabiliva la prima possibilità di

disdetta per la fine del 2025, dall’altra conteneva al punto 12 una

regolamentazione che, secondo quanto accertato dal Pretore e non contestato in

questa sede, mirava a evitare che essa continuasse a lucrare in maniera

sproporzionata attraverso la sublocazione (come avvenuto in precedenza),

fissando un margine di guadagno massimo di fr. 1'000.- annui (laddove la

medesima aveva invano chiesto di concederle un margine annuo di fr. 6'000.-,

cfr. teste Ro______ P______, verbale del 21 marzo 2024, p. 2-3). Le parti avevano

dunque liberamente trattato, stabilito e concretizzato, mediante una

regolamentazione neppure messa in discussione in questa sede e che risulta

giustificata, quale fosse un margine di guadagno ancora ritenuto accettabile, ovvero

non abusivo. Detto margine avrebbe peraltro dovuto essere proporzionalmente

ridotto, secondo la clausola n. 12, in caso di uso personale di una parte dei

locali da parte di AO 1, ciò che nel caso concreto avveniva in ragione di circa

1/3 della superficie locata, come correttamente rilevato dall’appellante e

confermato da E______ B______.

11.

Ne discende che l’incasso annuale

di fr. 40'800.-, importo mai previsto e neppure ipotizzato dalle parti, neppure

nell’ambito del diritto d’opzione (che ammetteva un importo massimo di fr.

36’000.-, v. anche teste R______ P______, verbale del 21 marzo 2024, p. 3) e

comportante un guadagno di ben fr. 16'800.- annui, è da considerare non solo un

lampante superamento dei margini di autorizzazione della sublocazione e

un’evidente violazione contrattuale, ma pure un abuso tale da generare un

valido motivo di rifiuto ai sensi dell’art. 262 cpv. 2 lett. b CO e da minare

il rapporto di fiducia delle parti (ciò anche qualora si volesse considerare il

successivo investimento della conduttrice relativo ai serramenti, ammontante

secondo il doc. E a fr. 6’462.- e comunque oggetto di regolamentazione

separata, v. sopra consid. C). D’altronde, l’esercizio di un diritto formatore

quale il diritto d’opzione presuppone una dichiarazione di volontà

sufficientemente chiara e soggetta a ricezione, e coerentemente la clausola

contrattuale n. 12 prevedeva che la conduttrice avrebbe dovuto comunicare alla

controparte tale esercizio, nonché che la nuova pigione e il nuovo margine

(entro i limiti ivi previsti) sarebbero entrati in vigore il primo giorno del

mese successivo. Invano la conduttrice pretende dunque che gli importi

incassati fossero giustificati da un valido esercizio del diritto d’opzione, mai

dimostrato e neppure previsto per un importo così consistente. Tutto

considerato, si deve pertanto ritenere, diversamente da quanto concluso dal giudice

di prima sede, che la conduttrice abbia commesso una violazione contrattuale (e

dell’art. 262 cpv. 2 lett. b CO), grave al punto da dover ammettere il diritto

della locatrice di avvalersi dell’art. 257f cpv. 3 CO. Ciò esclude altresì che

la disdetta possa essere considerata abusiva o ritorsiva e dunque inefficace

nel senso degli art. 271 e 271a CO, come aveva ventilato la conduttrice.

12.

Quanto alla necessità e alle

esigenze contenutistiche da porre alla diffida scritta, già con lo scritto 15

marzo 2023 di cui al doc. 6 la locatrice alludeva all’esistenza di gravi

violazioni contrattuali della conduttrice relative alla sublocazione,

chiedendole una copia dei relativi contratti e una distinta delle pigioni

incassate nel 2021 e nel 2022. Dopo l’ottenimento e l’esame della

documentazione, con diffida del 15 maggio 2023 (doc. 10) la medesima ha

lamentato una grave violazione della clausola contrattuale n. 12 e della regola

secondo cui i canoni di sublocazione non potevano superare i fr. 25'000.-

(importo oltretutto da ridurre visto il parziale uso proprio di parte delle

superfici), rimproverando alla controparte di aver crassamente e

continuativamente superato la soglia massima di remunerazione dal mese di

gennaio 2021 in avanti senza aver mai conseguentemente adeguato il canone di

locazione principale. Essa ha poi ribadito che la conduttrice, a fronte

dell’entità del canone della locazione principale, percepiva un indebito

vantaggio, invitandola a ristabilire entro 30 giorni lo stato di conformità

contrattuale, pena la disdetta immediata del contratto. In data 15 giugno 2023

la conduttrice ha contestato tale scritto e l’esistenza di una violazione

contrattuale, offrendo una sua diversa interpretazione della clausola n. 12 e

sostenendo che le remunerazioni da lei percepite fossero giustificate alla luce

degli investimenti effettuati (doc. 9). Se ne deve dedurre che la diffida,

esaminata nel suo contesto, esprimeva con la sufficiente chiarezza il

comportamento rimproverato alla conduttrice, e che quest’ultima lo aveva ben

compreso.

13.

Ne discende che, avendo la

conduttrice persistito nella violazione contrattuale, la disdetta del contratto

pronunciata da AP 1 in data 3 luglio 2023

per il 30 agosto 2023 (doc. 10) è da considerare valida ex art. 257f cpv. 3 CO,

ciò che esclude la possibilità per AO 1 di ricorrere all’istituto della

protrazione, come già rilevato dal primo giudice (v. anche art. 272a cpv. 1

lett. b CO). La petizione del 26 ottobre 2023 di AO 1 deve pertanto essere

integralmente respinta, in riforma del giudizio pretorile.

14.

Per quanto riguarda la domanda

riconvenzionale di espulsione, posta la sua ricevibilità ai sensi degli art. 14

e 224 CPC, essa dev’essere accolta, poggiando su una valida disdetta con

effetto al 30 agosto 2023 e alla luce della mancata riconsegna dell’ente

locato, con conseguente obbligo per AO 1 di garantirne l’integrale liberazione,

mentre un ordine diretto di espulsione riferito ai singoli subconduttori, di

principio ammissibile secondo dottrina e giurisprudenza (cfr. DTF 120 II 112

consid.3b/cc/bbb; IICCA del 22 novembre 2010, inc. 12.2010.164, consid. 7; Bise/Planas in: CPra Bail, 2a ed.,

n. 82 ad art. 262 CO; Higi/Wildisen,

op. cit., n. 27 e 53 ad art. 262 CO) non rientra nel caso concreto in

considerazione, non essendo i medesimi convenuti in causa. In luogo di

un’espulsione immediata, si giustifica di fissare un termine di 30 giorni, in

modo da concedere alla conduttrice un sufficiente lasso di tempo onde attuare

quanto ordinato. La presente decisione, impugnabile unicamente mediante un

rimedio di diritto straordinario (ricorso al Tribunale federale), per

giurisprudenza passa in giudicato con la sua intimazione ed è pertanto esecutiva

(riservato l’ottenimento dell’effetto sospensivo, v. anche art. 336 cpv. 1

lett. a CPC, art. 103 LTF, DTF 146 III 284 consid. 2.3.4, 142 III 738 consid.

5.5.4), e va corredata delle comminatorie di rito, così come postulato

dall’appellante.

15.

In conclusione, in

accoglimento dell’appello la decisione di prima sede dev’essere riformata nel

merito così come indicato, respingendo la petizione e accogliendo l’azione

riconvenzionale, con seguito di spese a carico di AO 1.

16.

Le spese giudiziarie di seconda

sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 72'000.-,

seguono la soccombenza dell’appellata (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese

processuali ammontano a fr. 4’000.- (art. 2 cpv. 1 e 2, 7, 8 cpv. 1 e 13 LTG).

Le ripetibili, quantificate sulla base dell’art. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e

cpv. 5 e dell’art. 13 cpv. 1 RTar, tenuto pure conto delle spese e dell’IVA, pure

ammontano a fr. 4’000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar,

decide:

1. L’appello

4 settembre 2024 di AP 1 è accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione 15 luglio 2024 del Pretore della Giurisdizione di

Mendrisio-Sud (inc. SE.2023.38) è così riformata:

1.

La petizione 26 ottobre 2023 di

AO1 è respinta.

1.1 Annullato.

2. Le spese processuali,

in complessivi fr. 2’000.-, sono poste a carico di AO 1, la quale rifonderà a AP

1 fr. 3'250.- a titolo di ripetibili.

3. La domanda riconvenzionale 12 febbraio 2024 di AP1 è accolta.

3.1 Di conseguenza, è fatto ordine a AO 1 di mettere a

libera disposizione di AP 1 l'immobile sorgente sul fondo part. n. ___ RFD di

V______ entro 30 giorni dalla notificazione della decisione.

3.2 L’ordine

è impartito a AO 1, e per essa ai suoi organi E______ B______ e M______

M______, con la comminatoria

dell’azione penale di cui all’art. 292 CPS, che recita: “Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata

da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria

della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa.”

3.3 AO 1 è

ammonita che l’inesecuzione della presente decisione darà titolo a AP 1 per

reclamare il risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede.

3.4 È fatto ordine alla polizia comunale, in via

sussidiaria alla polizia cantonale, di prestare man forte per l'esecuzione della

presente decisione a semplice richiesta di AP 1 (cfr. art. 13 LACPC).

3.5 Qualora AO

1 non provvedesse a ritirare mobili e oggetti di sua pertinenza o non

disponesse altrimenti, l’usciere o l’agente della forza pubblica provvederà a

farli depositare in luogo indicato da AP 1. Le relative spese, da anticipare da

AP 1, sono a carico di AO 1.

4. Le spese processuali, in complessivi fr. 2’000.-, sono

poste a carico di AO 1 la quale rifonderà a AP 1 fr. 3'250.- a titolo di ripetibili.

5. Invariato.

2. Le

spese processuali della procedura d’appello, pari a fr. 4’000.-, sono a carico di

AO 1, che rifonderà a AP 1 pari importo per ripetibili di seconda sede.

3. Notificazione:

-

;

- .

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Mendrisio-Sud.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

cancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il

ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale

unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale

deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119

LTF).