Espulsione. Sfratto per mora

Incarto n.

12.2024.15

12.2024.17

Lugano

18 marzo 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Fiscalini,

presidente,

cancelliera:

Federspiel

Peer

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SO.2023.1353 della Pretura del Distretto di

Bellinzona - promossa con istanza 25 ottobre 2023 da

AO

1

contro

AP

1

in materia di locazione,

con cui l’istante ha postulato lo sfratto di AP 1 dall’ente

locato (magazzino),

domanda a cui si è opposto il convenuto e che il

Pretore ha accolto con sentenza del 18 gennaio 2024,

appellante il convenuto con atto di appello di data 28 gennaio 2024 con cui

postula la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza,

con protesta di tasse, spese e ripetibili,

preso altresì atto dell’istanza

di concessione dell’assistenza giudiziaria per la procedura di appello

presentata anch’essa in data 28 gennaio 2024 dall’appellante,

visto lo scritto 29 febbraio

2024 della parte appellata;

letti ed esaminati gli atti

e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

che

in data 24 maggio 2022 AO 1 - in veste di locatore - e AP 1 - in qualità di

conduttore - hanno sottoscritto un contratto avente per oggetto la locazione di

un magazzino sito in via __________ per un canone locativo mensile di fr. 2’000.-

(doc. A);

che,

constatato il mancato pagamento delle pigioni, in data 14 luglio 2023 il

locatore ha diffidato il conduttore a

pagare l’importo di fr. 12'550.- entro 30 giorni, con la comminatoria che

trascorso infruttuosamente detto termine il contratto di locazione sarebbe

stato disdetto (doc. B);

che, non essendo intervenuto il pagamento dovuto, in data 31 agosto 2023 AO 1 ha notificato a AP

1, con il modulo ufficiale, la disdetta del contratto in questione per il 30 settembre

2023 (doc. E);

che non avendo l’inquilino provveduto alla riconsegna

dell’ente locato entro il 30 settembre 2023, in data 25 ottobre 2023 AO 1 ha

convenuto innanzi alla Pretura di Bellinzona AP 1 e ne ha chiesto, nella

procedura sommaria a tutela dei casi manifesti, lo sfratto;

che con le proprie osservazioni 4 dicembre 2024 AP 1 ha

esposto le difficoltà incontrate nella sublocazione di parte degli spazi

oggetto del contratto, le discussioni in merito con il locatore, riguardanti

anche la riduzione del corrispettivo, il danno patito dallo spostamento di

merce da lui depositata;

che con scritto del 9 dicembre 2023 il locatore ha

ribadito la sua richiesta;

che, con decisione del 18 gennaio 2024, il Pretore ha

accolto l’istanza ordinando lo sfratto di AP 1, ritenendone adempiute le

premesse, in particolare giudicando data la mora dell’inquilino e la validità

della disdetta. Al riguardo egli ha osservato che quand’anche la disdetta non avesse esplicato effetti

per il 30 settembre 2023, vista la data di spedizione, farebbe stato la data

del 31 ottobre 2023, essendo gli effetti riportati alla prossima scadenza

possibile; il primo giudice ha altresì ricordato che di regola il locatore deve

attendere la cessazione della locazione prima di inoltrare una procedura di

espulsione; se risulta però chiaramente dalle circostanze che il conduttore

rifiuterà di liberare l’ente locato alla fine del contratto, il locatore può

inoltrare la procedura prima, nel qual caso l’espulsione non può essere

pronunciata prima della fine della locazione, eventualità che si realizzava in

concreto dal momento che l’istante poteva ritenere che il convenuto in mora non

avrebbe riconsegnato l’ente locato alla fine del contratto, non avendolo

comunque fatto neppure entro il 30 settembre 2023;

che con l’appello del 28

gennaio 2024 il conduttore contesta la decisione pretorile, senza invero

formulare una chiara domanda di causa; precisa di aver contestato la disdetta e

a questo proposito allega una serie di documenti da cui emerge che ha chiesto

al competente ufficio di conciliazione la protrazione della locazione (doc. 1,

2, 3 e 4 allegati all’appello); ribadisce di essere “stato impossibilitato

al subaffitto dei locali che non mi servivano e in seguito affittati direttamente”

dal locatore “con la possibilità di fare uso dell’esterno”, con la

conseguenza che quest’ultimo avrebbe incassato importi superiori alle pigioni

non incassate; ripete di aver subito dei danni a seguito dello spostamento di

merce da lui depositata;

che AO 1 con lettera 29 febbraio 2024 si è limitato a

chiedere la conferma della decisione del Pretore;

che lo sfratto di un conduttore dai locali occupati

dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o

in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in

procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC),

che non richiede la previa conciliazione (Hohl,

Procédure civile, Tome II, 2° ed., n. 1429 pag. 260);

che giusta l'art. 257 cpv. 1 CPC il giudice accorda

tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili (lett. a) e la situazione giuridica è chiara (lett.

b). In base alla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620), un

fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato

senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola

essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela

giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore

probatorio: l’istante non può limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma

deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali.

Sempre in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123), la

situazione giuridica è chiara se alla luce del testo legale o sulla base di una

dottrina e di una giurisprudenza invalse e autorevoli, l’applicazione della

norma al caso concreto si impone in modo evidente e porta a un risultato

univoco; premesse che nella fattispecie in esame sono date;

che, per

sua natura, l’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui

quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC); l‘appellante

deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando

per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e pertanto da

riformare, ciò che nel concreto caso AP 1 omette sostanzialemnte di fare;

che i doc. 1 a 4 allegati all’appello sono

irricevibili in questa sede siccome potevano agevolmente già essere portati

all’attenzione del primo giudice (v. art. 317 CPC); in ogni modo il loro

contenuto non sarebbe utile per il presente giudizio;

che l’appellante non contesta la mora ma incentra la

propria argomentazione sull’impossibilità di subaffittare a terzi dei locali da

lui non utilizzati e sul fatto che in seguito parte di questi sono stati locati

direttamente dal proprietario, ciò che avrebbe tra l’altro comportato una riduzione

del canone locativo a suo carico;

che accertata l’esistenza di una mora, della diffida e

della disdetta, l’accoglimento della domanda di sfratto, con le precisazioni

apportate dal Pretore, sfugge a ogni critica;

che in aggiunta si può osservare che anche la

contestazione della disdetta dinnanzi al competente Ufficio di conciliazione

non contiene obiezioni riguardo alla mora, senza contare che quella procedura è

poi stata sospesa;

che in tali circostanze la protrazione sarebbe stata

comunque esclusa (v. art. 272a cpv. 1 let. a CO);

che invocando l’impossibilità di subaffittare parte

degli spazi locati (subaffitto asseritamente avvenuto a opera del locatore

medesimo), AP 1 lamenta un’imperfetta esecuzione del contratto: in tal caso

avrebbe dovuto rivendicare il corretto adempimento del medesimo (nel senso

dell’eliminazione della turbativa messa in atto dal locatore), rispettivamente

richiedere una diminizione del corrispettivo (ciò che sembra essere avvenuto) e

far valere il risarcimento del danno (che sostiene di aver subito);

parallelamente poteva depositare la pigione (v. art. 258 e 259a CO); con il

mancato pagamento della pigione, in luogo del suo deposito, egli si è invece

posto in mora con le ben note conseguenze;

che, all’attenzione di due parti non patrocinate, è

utile precisare che i reciproci crediti (da un lato riferiti a pigioni scadute,

dall’altro a pretese derivanti dalla violazione del contratto e di risarcimento

danni) andranno definiti in un’altra procedura;

che le spese giudiziarie

della procedura di secondo grado seguirebbero la soccombenza dell’appellante ma

viste le particolarità della fattispecie si prescinde da ogni prelievo (v. art.

107 cpv. 1 let. f CPC);

che, in virtù di quanto precede,

l’istanza di concessione dell’assistenza giudiziaria presentata dall’appellante

diviene priva d’oggetto;

che non si attribuiscono

indennità alla controparte che si è limitata a produrre una breve lettera a

titolo di risposta;

che la presente decisione viene presa dalla Camera

nella composizione di un giudice unico in applicazione dell’art. 48b cpv. 1

lett. a cfr. 2 LOG.

Per questi motivi,

richiamato l’art. 107 CPC,

decide:

1. L’appello 28 gennaio 2024

di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

. 2. Non si prelevano spese processuali e non si assegnano indennità.

3. L’istanza 28 gennaio 2024 di concessione dell’assistenza

giudiziaria presentata da AP 1 è priva d’oggetto.

4. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Bellinzona

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

cancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

Fatti

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Considerandi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).