Contratto preliminare di compravendita; nullità per vizio di forma; rinuncia all'acquisto e richiesta di restituzione della caparra; pena convenzionale, culpa in contrahendo

Incarto n.

12.2024.157

Lugano

14 aprile 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

cancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa inc. n. OR.2023.10 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 1, promossa con petizione 20 gennaio 2023 da

dott.

med. AO1, B______

patrocinato dall'avv. PA1, L______

contro

AP1detto

AP1, L______

patrocinato dagli avvocati PA2

e

PA3, L______

con cui l'attore ha chiesto

la condanna del convenuto al pagamento di fr. 39'000.- oltre interessi al 5%

dal 15 settembre 2021 e il rigetto in via definitiva dell'opposizione da

quest'ultimo interposta al PE n. _______ dell'UE di L______;

domanda avversata dalla

controparte, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore ha

accolto con decisione 4 ottobre 2024;

appellante il convenuto

che, con appello 6 novembre 2024, chiede di riformare il querelato giudizio nel

senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le

sedi;

mentre l'attore, con

risposta 12 dicembre 2024, postula il rigetto del gravame, con protesta di

spese e ripetibili di seconda sede;

letti ed esaminati gli atti

e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 17 marzo 2021 il

dott. med. AO1 (in qualità di offerente e acquirente) e AP1 (detto AP1 (in

qualità di venditore/proprietario), rappresentato dalla N______ SA di cui quest'ultimo

è l'amministratore unico, hanno sottoscritto (su carta intestata di detta

società immobiliare) una "Offerta di acquisto subordinata

all'ottenimento del finanziamento e di modifica spazi interni (fattibilità)"

con cui il primo si impegnava a sottoscrivere un diritto di compera (entro 10

giorni dal verificarsi delle due condizioni: conferma del finanziamento e ottenimento

dell'autorizzazione) sulla PPP 5 (n. _____), fondo n. ___ RFD V______, sulla

quale egli intendeva insediare il proprio studio medico, per il prezzo di fr.

759'000.-, di cui fr. 39'000.- da versare entro tre giorni dalla sottoscrizione

dell'offerta a titolo di caparra e fr. 720'000.-, a saldo, alla firma del

relativo atto notarile (doc. B, punto 5). Al punto 6c ("Restituzione

caparra") l'accordo prevedeva che nel caso in cui la N______ SA non ottenesse

il "nulla osta" da parte delle autorità (Comune, ev. Cantone)

per la modifica degli spazi interni (che dovevano includere una zona radiologia

al piano deposito) entro 60 giorni dal pagamento della caparra, la stessa veniva

interamente restituita all'acquirente. Il punto 7 ("penale")

stabiliva inoltre che "Nel caso in cui la presente offerta venisse

accettata, il finanziamento fosse confermato e gli spazi fossero modificabili

ma l'acquirente decidesse di rinunciare all'acquisto prima della sottoscrizione

dell'atto notarile la caparra (…) varrà quale penale per costi, spese per

l'esecuzione dell'incarico e mancato guadagno".

B. Ottenuta la conferma

del finanziamento (doc. R, S), il 23 marzo 2021 AO1 ha effettuato il versamento

della caparra di fr. 39'000.- (doc. C). L'8 giugno 2021 il Municipio di V______

ha rilasciato il proprio accordo a una "domanda di costruzione

preliminare informativa del 17 maggio 2021, per la realizzazione di uno studio

medico nello stabile al mappale no ___ RFD V______". Premesso che la

presa di posizione aveva solo valore informativo senza effetti giuridici

particolari, l'autorità comunale ha comunicato che era in linea di principio

d'accordo con il cambio di destinazione dell'unità PPP in questione, da

deposito e uso commerciale a spazi adibiti a studio medico (doc. D). Confermata,

il 18 giugno 2021, la propria volontà di procedere con il rogito per il

passaggio di proprietà e di "incontrare poi anche l'architetto per

preparare la domanda di costruzione ufficiale e definitiva" (doc. 3), AO1,

ricevuta – il 22 giugno 2021 (doc. P) – la bozza del rogito (non agli atti) del

notaio C______ F______, ha incaricato il 23 giugno 2021 l'avv. G______ P______ di

fornirgli una consulenza al riguardo. Reso attento a molti aspetti critici, tra

cui l'apparente mancanza dell'atto di costituzione della PPP e degli inserti (regolamento,

tabella dei millesimi, piano di ripartizione e di assegnazione delle parti

comuni) come pure del descrittivo dei materiali previsti (pavimenti, sanitari

ecc.), la mancata corrispondenza con gli oneri ipotecari figuranti nel registro

fondiario, la cessione dei diritti di garanzia nei confronti degli artigiani,

le maggiori cautele da assumere trattandosi di un edificio in via di

costruzione, il conferimento di una procura quasi incondizionata al venditore e

l'acquisto di un solo parcheggio esterno, l'avv. G______ P______ ha

sconsigliato quello stesso giorno di firmare l'atto senza averli prima

chiariti, sottolineando inoltre che la citata bozza non prevedeva nulla in

merito alla possibilità che non gli venisse concessa la licenza di costruzione

o che la domanda incontrasse l'opposizione di un vicino (doc. O).

C. Dopo alcuni scambi

interlocutori tra le parti – agli inizi di luglio 2021 – in cui AO1, pur

dichiarandosi intenzionato a concludere in tempi brevi l'affare ma tenendo in

considerazione le "condizioni dettate dal mio avvocato e in sua

presenza" (doc. P)", poneva l'accento sulle varie imprecisioni e

i vari punti oscuri rilevati dall'avv. G______ P______ e in particolare sulla

mancanza di valore legale della lettera informativa del Comune (doc. Q), gli

interessati non hanno raggiunto un'intesa e non hanno così perfezionato la

compravendita.

D. Richiamato il punto 6

dell'offerta di acquisto 17 marzo 2021 (doc. B) e il fatto che il preavviso

municipale 8 giugno 2021 (doc. D) non poteva essere equiparato al "nulla

osta" ivi prescritto bensì aveva solo valore informativo, AO1 ha

preteso la restituzione della caparra di fr. 39'000.-, rilevando oltretutto che

il doc. B richiedeva la forma dell'atto pubblico, che tale esigenza si

estendeva anche alle condizioni accessorie del medesimo e che, in difetto della

forma prescritta, esso era nullo e la caparra andava dunque restituita perché

detenuta senza valido titolo (doc. E). Posizione che la controparte ha invece

contestato reputando che la conferma preliminare di fattibilità integrava il

necessario "nulla osta" e – in merito all'eccezione di forma –

opponendo alla richiesta di restituzione della caparra una propria pretesa per culpa

in contrahendo (doc. F).

E. Ottenuta

l'autorizzazione ad agire (inc. CM.2022.577), con petizione 20 gennaio 2023 AO1

ha convenuto AP1 (detto AP1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 1, per ottenere la sua condanna al pagamento di fr. 39'000.- oltre

interessi al 5% dal 15 settembre 2021 e il rigetto in via definitiva

dell'opposizione da quest'ultimo interposta al PE n. _______ dell'UE di Lugano.

F. Con risposta 17

aprile 2023 il convenuto si è opposto alla petizione postulandone l'integrale

reiezione. Con replica 11 maggio e duplica 6 giugno 2023 le parti hanno

ribadito le proprie posizioni.

G. Esperita

l'istruttoria e raccolti i memoriali conclusivi 20 dicembre 2023 (attore) e 5

gennaio 2024 (convenuto), il Pretore ha accolto la petizione e ha condannato

AP1 (detto AP1 a pagare al convenuto fr. 39'000.- oltre interessi al 5% dal 15

settembre 2021 in restituzione della caparra, rigettando in via definitiva l'opposizione

al PE n. _______ dell'UE di L______. La tassa di giustizia di fr. 2'750.- e le

spese (oltre a quelle della procedura di conciliazione, di fr. 250.-) sono

state poste a carico del convenuto, tenuto a rifondere all'attore fr. 6'000.-

per ripetibili.

H. Contro la decisione

appena citata AP1 (detto AP1 è insorto a questa Camera con un appello del 6

novembre 2024 in cui chiede di riformare il giudizio impugnato nel senso di

respingere la petizione, con seguito di spese e ripetibili di entrambe le sedi

a carico dell'attore.

I. Con risposta 12

dicembre 2024 AO1 propone di respingere il gravame, con protesta di spese e

ripetibili di seconda sede.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

L’art.

308.

cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le

decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie

patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta

nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale

valore supera pacificamente la soglia testé menzionata. Quanto alla

tempestività del rimedio giuridico, i termini di impugnazione e risposta sono

di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel caso specifico, la decisione impugnata è

stata notificata ai patrocinatori del convenuto il 7 ottobre 2024 (tracciamento

dell'invio n. __.__.______.________, agli atti), di modo che l'appello

depositato il 6 novembre 2024 – ultimo giorno utile – si rivela, sotto questo

profilo, ricevibile. Tempestiva è inoltre pure la risposta all'appello 12

dicembre 2024.

2.

Nella decisione

impugnata il Pretore, appurata la legittimazione passiva del convenuto,

partendo dal tenore letterale dell'accordo (e del suo titolo) ha accertato la

volontà delle parti di procedere a una compravendita subordinata a due

condizioni cumulative (ottenimento del finanziamento e fattibilità della

modifica degli spazi interni) di cui soltanto la seconda – regolata ai punti 6 e

7.

– rimaneva controversa. Ricordato il metodo d'interpretazione (soggettivo o

normativo) dei contratti (art. 18 cpv. 1 CO), il Pretore si è soffermato sulle

e-mail che le parti si sono scambiate una volta ottenuta la dichiarazione

municipale, ovvero il contestato "nulla osta" (doc. D). Da

esse (doc. 3), e in particolare dal ricordato messaggio del 18 giugno 2021

(sopra, lett. B), si evinceva un reciproco consenso sul procedere con il rogito

che però è andato progressivamente a scemare nelle comunicazioni successive.

L'intervento dell'avv. G______ P______, incaricato dall'attore di esaminare la

bozza dell'atto notarile (doc. O), aveva infatti incrinato le certezze del

dott. AO1, il quale, sollecitato dal convenuto (e-mail del 1°luglio 2021, doc.

4), aveva subito reagito rilevando che "non è possibile in fretta e

furia firmare un rogito senza aver ben in chiaro i punti fondamentali che il

mio avvocato ha ben illustrato al notaio C______ F______. (…) Resto comunque

intenzionato a concludere in tempi brevi l'affare ma tenendo in considerazione

le condizioni dettate dal mio avvocato e in sua presenza" (doc. P),

per poi aggiungere il 6 luglio 2021 che “Per il momento abbiamo ricevuto

dopo oltre due mesi dal nostro pre-accordo una lettera informativa del comune

di V______ che non ha nessunissimo valore né come licenza di costruzione né

tanto meno valore legale per far valere un eventuale diritto di aprire uno studio

medico nel suo stabile” (doc. Q). Ciò posto, il Pretore ha constatato che le

parti si erano accordate nel senso di inserire quale condizione per procedere

alla compravendita la ricezione di un nullaosta preliminare (e non di una

licenza edilizia approvata) come quello rilasciato dal Comune di V______ l'8

giugno 2021. Se non che l'intervento dell'avv. G______ P______ (il quale aveva sollevato

una domanda fondamentale: "[…] Cosa succede se per un qualche motivo

non le viene concessa la licenza o si trova l'opposizione di un vicino? L'atto

non prevede nulla al riguardo" [doc. O]) aveva portato a un cambio di

prospettiva e alla consapevolezza che occorreva una licenza edilizia per avere

la certezza assoluta di potere procedere alla auspicata modifica della

destinazione dei locali in studio medico. Tali osservazioni successive non

cambiavano il fatto (dimostrato dal tenore letterale del doc. B, che non

menzionava una licenza edilizia passata in giudicato ma solo un non meglio

precisato "nulla osta" di "fattibilità", come pure dal

comportamento successivo delle parti) che le parti al momento della stipula non

avevano voluto subordinare la firma del rogito alla concessione della licenza

edilizia. Occorreva tuttavia esaminare se questo dietrofront dell'attore

riconducibile alla ricezione del parere legale beneficiava della necessaria

protezione giuridica (loc. cit., pag. 3 a 7).

Premesso che l'accordo di

cui al doc. B, redatto in previsione di una compravendita immobiliare,

configurava un contratto preliminare nel senso dell'art. 216 CO che avrebbe

dovuto rivestire per la sua validità la forma dell'atto pubblico, il Pretore ha

ricordato che lo scopo di tale forma è in particolare proteggere le parti da

decisioni precipitose e garantire loro una consulenza professionale. Ciò che aveva

fatto l'attore ricorrendo al parere dell'avv. G______ P______ e che aveva determinato

il suo cambio di rotta. Considerata la nullità dell'atto, si trattava di

esaminare se tale conseguenza poteva, in virtù della giurisprudenza in materia,

essere mitigata dall'eventuale malafede – non tutelabile – dell'attore oppure

dalla possibilità di scindere la pena convenzionale dal resto del contratto in

modo da garantirle una valenza anche in difetto della forma pubblica. Per quel

che era del contegno tenuto dall'attore, il primo giudice ne ha escluso la

malafede siccome l'interessato aveva aumentato la propria prudenza proprio a

seguito delle criticità rilevate dal parere legale che la legge intendeva

garantire a tutela delle parti. Quanto alla portata della clausola n. 7, da

interpretarsi quale pena convenzionale ai sensi dell'art. 163 CO, la

pattuizione era da considerare nulla se con essa le parti avevano inteso

rafforzare l'obbligazione principale mentre la sua validità rimaneva intatta se

l'intento delle parti era unicamente quello di risarcire l'interesse negativo

nell'ipotesi di una culpa in contrahendo. Tenuto conto del chiaro tenore

letterale della clausola, il Pretore ha rilevato che lo scopo – altrettanto

cristallino – consisteva nella tutela della parte venditrice e nella copertura

del suo interesse negativo in caso di rinuncia in malafede dell'acquirente.

Dovendosi stabilire se l'attore avesse agito in malafede o meno, il Pretore ha

constatato che AO1 non aveva espresso il proprio accordo "senza riserve"

bensì aveva manifestato in maniera del tutto trasparente il progressivo

insorgere dei propri dubbi. Certo, sempre con l'intento di procedere

all'acquisto ma a condizione che i suoi dubbi fossero dissipati, come si

evinceva dalle e-mail 1° e 6 luglio 2021 (doc. P, Q). Non si poteva dunque

concludere che successivamente al consiglio dell'avv. G______ P______ l'attore

abbia voluto illudere, in maniera contraria alla buona fede, il convenuto. Il

dott. AO1 ha sì infine rinunciato a concludere la compravendita ma sulla scorta

di dubbi pertinenti e manifestati in tutta trasparenza che per altro non sono

stati dissipati, non figurando agli atti alcuna proposta di modifica del rogito

per venire incontro alle esigenze dell'attore. Onde l'obbligo per il convenuto

di restituire l'importo trattenuto (pag. 7 a 10).

3.

L'appellante,

premesso che le tre condizioni (accettazione dell'offerta, erogazione del

finanziamento e ottenimento del nulla osta) per trattenere la caparra a titolo

di pena convenzionale erano pacifiche e che le parti concordavano sul fatto che

il doc. B rappresentava un contratto preliminare che avrebbe dovuto assumere la

forma dell'atto pubblico, fa carico al Pretore di essere incorso in un'erronea

applicazione del diritto (in particolare per non avere riconosciuto i

presupposti della responsabilità per culpa in contrahendo) e in un

errato accertamento dei fatti (per avere affermato che l'attore aveva rinunciato

all'acquisto sulla scorta di dubbi più che pertinenti e manifestati in tutta

trasparenza). Pur avendo il Pretore concluso che la clausola era stata redatta

per risarcire l'interesse negativo, costui avrebbe erroneamente sostenuto che

all'acquirente non poteva essere imputato un comportamento scorretto. Se la

consulenza legale dell'avv. G______ P______ fosse stata realmente determinante,

l'acquirente avrebbe dovuto raccoglierla ben prima e, una volta ricevuto tale

riscontro, egli avrebbe dovuto segnalare subito la questione precisando che la

firma del rogito era messa in discussione a causa del mancato adempimento delle

condizioni per procedere all'acquisto. Se non che, malgrado la consulenza

ottenuta, l'attore ha dichiarato di volere concludere l'affare in tempi brevi

(doc. P). La conclusione del Pretore sarebbe poi sconfessata dagli atti, non

essendovi traccia di una comunicazione che segnalasse tali dubbi. Lo stesso

doc. P si limitava ad accennare ad alcune clausole problematiche rilevate

dall'avv. G______ P______ che dovevano essere modificate. Tuttavia se eventuali

modifiche dell'atto notarile potevano essere discusse tra le parti, ciò non

toglieva che i dubbi non erano riferiti all'acquisto dell'immobile come tale

(memoriale, pag. 5 a 8).

L'appellante

non comprende inoltre come il Pretore, dopo avere rilevato che la conferma di

fattibilità (doc. D), ancorché non vincolante, era esattamente quello che le

parti avevano deciso di ottenere per procedere con la sottoscrizione del

rogito, abbia poi potuto sostenere che l'attore aveva rinunciato alla

conclusione della compravendita sulla scorta di dubbi più che pertinenti. Oltre

a ciò il Pretore avrebbe erroneamente affermato che i dubbi dell'attore non

risultavano essere stati dissipati e che in particolare non vi era stata alcuna

proposta di modifica per venire incontro alle sue esigenze, trascurando che,

come si evinceva dal doc. 4, egli era invece chiaramente disposto a modificare

la bozza. Per tacere del fatto che la controparte non aveva mai precisato quali

fossero le modifiche che intendeva eseguire. Egli era quindi consapevole che vi

potevano essere degli intoppi, nel senso che il rogito andava rivisto, ma non

avrebbe mai potuto pensare che l'atto notarile non sarebbe stato sottoscritto

(loc. cit., pag. 9 seg.).

L'attore

avrebbe pertanto adottato un comportamento contrario ai suoi reali

intendimenti, facendogli credere di volere semplicemente modificare alcune

parti del rogito e manifestandogli più volte senza riserve l'intenzione di sottoscriverlo

in tempi brevi, salvo poi rinunciarvi pochi giorni prima dell'appuntamento con

il notaio. Ciò in contrasto con la ratio della clausola in questione che

tutelava il venditore in caso di un cambiamento di rotta improvviso e abusivo

da parte dell'acquirente se questi decideva abusivamente di interrompere

l'affare benché le condizioni poste per procedere al rogito fossero adempiute. L'appellante

non revoca in dubbio il diritto dell'attore di consultare un legale e di

eventualmente modificare il rogito. Reputa invece scorretto il fatto che costui

non avrebbe mai manifestato – neanche per atti concludenti – la possibilità di

non concludere l'affare e di avere architettato le censure a posteriori con

l'avvio della causa civile (loc. cit., pag. 10 a 12).

4.

Nella

misura in cui obietta che l'attore avrebbe dovuto raccogliere la consulenza

legale ben prima, l'appellante solleva la questione per la prima volta in

questa sede. L'argomento si rivela così irricevibile in quanto nuovo (art. 317

cpv. 1 CPC) oltre che immotivato (art. 311 cpv. 1 CPC). Laddove rimprovera

invece all'attore di non avergli segnalato immediatamente che la firma stessa

del rogito era messa in discussione precisando che le condizioni per procedere

all'acquisto non erano adempiute, l'appellante equivoca sui termini. Non si disconosce

– come cita in maniera invero parziale il convenuto – che l'attore nella e-mail

del 1° luglio 2021 aveva manifestato l'intenzione di "comunque"

concludere in tempi brevi l'affare (doc. P). Sta di fatto che in quella stessa

comunicazione il dott. AO1 aveva pure precisato – dopo avere premesso che

"non è possibile in fretta e furia firmare un rogito senza aver ben

chiaro i punti fondamentali che il mio avvocato ha ben illustrato al notaio

C______ F______" – che ciò doveva avvenire "tenendo in

considerazione le condizioni dettate dal mio avvocato e in sua presenza",

come ha rilevato – senza contestazione al riguardo – il Pretore a pag. 5 seg.

della decisione impugnata. Che, in condizioni del genere e alla luce delle

problematiche elencate dall'avv. G______ P______ il 23 giugno 2021 (doc. O;

sopra, lett. B) che il venditore non pretende di avere ignorato (cfr. del resto

l'e-mail del 1° luglio 2021 di AP1 che accenna all'intervento dell'avv. G______

P______ [doc. 4]), costui potesse tranquillamente confidare nella firma del

rogito è pertanto una conclusione che non convince e che è anzi smentita dai

fatti. Come non può fare dubbio che la doglianza – espressa al venditore il 6

luglio 2021 dopo avere ricevuto la consulenza dell'avv. G______ P______ (doc.

Q) – circa il mancato valore della lettera informativa del Comune di V______

(doc. D) concerneva l'ottenimento del nulla osta di cui all'art. 6c

dell'accordo (doc. B). Il rimprovero mosso all'attore di non avere precisato

che le condizioni per procedere all'acquisto non erano adempiute cade dunque

nel vuoto. Come è destituita di fondamento – per quanto testé illustrato in

relazione ai doc. Q e P, sui quali si è fondato lo stesso Pretore (v. decisione

impugnata, pag. 9 seg.) – la critica secondo cui non vi sarebbe traccia negli

atti di una comunicazione con cui l'attore avrebbe segnalato i suoi dubbi. Non

può pertanto, in definitiva, essere seguita l'opinione dell'appellante secondo

cui i dubbi dell'attore non si riferivano all'acquisto dell'immobile.

5.

L'appellante

sembra ravvisare una contraddizione nella decisione impugnata per avere il

Pretore dapprima rilevato che la conferma di fattibilità (doc. D), ancorché non

vincolante, era ciò che le parti avevano deciso di ottenere per procedere con

la sottoscrizione del rogito, ma poi, in un secondo momento, sostenuto che

l'attore aveva rinunciato a tale sottoscrizione sulla scorta di dubbi

pertinenti (memoriale, p. 9).

Così facendo

l'appellante perde di vista che l'accertamento pretorile secondo cui le parti

al momento della stipula (doc. B) non avevano voluto subordinare la firma del

rogito alla concessione di una licenza edilizia passata in giudicato, ritenendo

sufficiente il non meglio precisato "nulla osta" rilasciato in

termini di fattibilità (decisione impugnata, pag. 7), si fondava sulla

interpretazione – oggettiva, le parti non essendosi evidentemente comprese al

riguardo, come dimostra la presa di coscienza dell'attore successiva (e

tutelata dal primo giudice) all'intervento dell'avv. G______ P______ – delle

dichiarazioni e dei comportamenti (precedenti a tale intervento) degli

interessati che però – per quanto testé illustrato - non corrispondeva alla

volontà effettiva di AO1. Come l'attore ribadisce ancora in questa sede

(risposta all'appello, pag. 4 e pag. 10) rinviando tra l'altro al significato

del termine (www.treccani.it: scritta,

rilasciata dalla competente autorità amministrativa su richiesta

dell’interessato, che attesta l’esistenza di certi presupposti e quindi

l’inesistenza di contrarietà o impedimenti allo svolgimento dell’attività che

l’interessato si prefigge di compiere o, in genere, di ciò che chiede di poter

fare"), il

"nulla osta" avrebbe infatti dovuto garantirgli l'apertura di

uno studio medico. Ed egli (di professione medico e non immobiliarista, a

differenza della controparte) era convinto – erroneamente fino al chiarimento da

parte del proprio legale – che la risposta del Municipio di V____ dell'8

giV______2021 (doc. D), pur non configurando la licenza "ufficiale e

definitiva" (doc. 3), integrasse quel "nulla osta" e gli

garantisse tale facoltà. Convinzione che spiega del resto anche perché

l'attore, ancora in questa sede (risposta all'appello, pag. 3 segg.), ha sempre

sostenuto – una volta appresa la portata effettiva del doc. D – che se la

dichiarazione in questione – come spiegatogli poi dall'avv. G______ P______a

simile certezza, la caparra gli andava restituita già in forza del punto 6c

dell'accordo (doc. B).

Che i dubbi

sollevati dall'attore fossero pertinenti non fa inoltre dubbio. Al riguardo è

sufficiente rinviare a quanto esposto dianzi in relazione alle criticità

elencate dall'avv. G______ P______ (doc. O) che l'attore (direttamente o

tramite il proprio legale) aveva riportato sia al notaio C______ F______ sia al

convenuto (doc. P, Q e doc. 4; cfr. pure sopra, lett. B, C). In proposito la

decisione impugnata resiste dunque alla critica.

6.

Per

quanto attiene invece al rimprovero mossogli dal Pretore di non avere dissipato

i dubbi dell'acquirente attraverso una proposta di modifica del rogito per

andare incontro alle esigenze di costui quando invece – a suo dire – egli si

era in realtà detto chiaramente disposto a modificare la bozza inviata al dott.

AO1 e a dissipare i suoi dubbi, il convenuto non si avvede che l'argomento

pretorile censurato aveva una portata abbondanziale ("peraltro";

decisione impugnata, pag. 10). A parte ciò, il fatto di essere disposto

a modificare – "eventualmente" (doc. 4) – la bozza ancora non rappresentava

una concreta proposta atta a dissipare i dubbi dell'interessato.

7.

Che

poi la controparte non avesse mai manifestato le sue perplessità in merito alla

volontà di sottoscrivere l'atto (memoriale, pag. 9) è un'opinione personale del

convenuto che non trova riscontro negli atti ma è anzi smentita dai medesimi.

Se è pur vero – come già visto dianzi – che il dott. AO1 ancora il 1° luglio

2021.

si era detto "comunque intenzionato a concludere in tempi brevi

l'affare", egli aveva nondimeno vincolato tale proposito al fatto che

si tenesse conto delle condizioni dettate dal suo avvocato (doc. P). E ad ogni

buon conto al più tardi il 6 luglio 2021 il venditore doveva avere contezza

della possibilità di non perfezionare l'affare giacché l'attore, dopo averne

ricordato i punti critici (lettera informativa del Comune sprovvista di valore

legale per garantirgli l'apertura dello studio medico nello stabile; rogito

pieno di imprecisioni e riferimenti ipotecari oscuri) aveva senza equivoco

concluso – circostanza omessa dall'appellante – che "al mio ritorno

(dalle vacanze, ndr) devo rivedere la situazione e la mia posizione di

conseguenza rispetto a tutto l'affare (…)" (doc. Q).

8.

Infondata

è quindi pure la censura secondo cui l'attore avrebbe adottato un comportamento

contrario ai suoi reali intendimenti, facendogli credere di volere

semplicemente modificare alcune parti del rogito ma di comunque volere

sottoscrivere tale atto in tempi brevi (manifestandogli più volte tale

intenzione senza riserve), salvo poi rinunciarvi abusivamente pochi giorni

prima dell'appuntamento con il notaio, in contrasto con la ratio della

clausola in questione. Ora, che l'attore abbia adottato un cambiamento

contrario ai suoi reali propositi è anzitutto smentito dall'accertamento, non

contestato, del Pretore secondo cui – in conformità allo scopo della forma prescritta

dall'art. 216 CO di proteggere le parti da decisioni precipitose e di garantire

loro una consulenza professionale (DTF 140 III 200 consid. 4.2 con rinvii) – è

solo in seguito all'intervento dell'avv. G______ P______ e alla domanda

fondamentale da costui sollevata (“Tenga presente però che il

responso fornito dal municipio è solo di natura informativa. Per essere

tranquilli occorre attendere l’esito della procedura ordinaria, con

pubblicazione, che non mi risulta sia ancora stata avviata e i cui tempi di

evasione sono di almeno un paio di mesi. Cosa succede se per un qualche motivo

non le viene concessa la licenza o si trova l’opposizione di un vicino? L’atto

non prevede nulla al riguardo (…)”: doc. O) che l'attore ha preso coscienza

della serietà del problema e ha acquisito la consapevolezza circa la necessità

di una licenza edilizia per avere la certezza assoluta di poter procedere alla

modifica della destinazione dei locali in studio medico (loc. cit., pag. 10).

Come non può essere seguito il convenuto laddove sostiene che la controparte

gli avrebbe voluto far credere semplicemente di modificare parte del rogito pur

volendolo comunque sottoscrivere in tempi brevi. Al riguardo basta rinviare

alle riserve espresse dal dott. AO1 il 1° luglio 2021 (v. sopra, consid. 4 con

riferimento a quanto precisato nel doc. P) e, soprattutto, il 6 luglio,

allorché, ricordato il problema principale (mancanza di una licenza di

costruzione che gli garantisse l'apertura dello studio medico) e sentitosi

messo alle strette ("Poi mi manda in fretta e furia una bozza di rogito

piena di imprecisioni e riferimenti ipotecari completamente oscuri almeno per

me"), aveva concluso che "al mio ritorno devo rivedere la

situazione e la mia posizione di conseguenza rispetto a tutto l'affare (…)"

(doc. Q).

In

condizioni del genere non è possibile sostenere che l'attore abbia messo in

atto un comportamento scorretto e abusivo per avere dato senza riserva il

proprio accordo alla conclusione del contratto salvo poi a pochi giorni

dall'appuntamento con il notaio – che l'appellante nemmeno precisa – rifiutarsi

ingiustificatamente di trasporlo nelle forme legali. Né tanto meno egli può

avere creato nel convenuto la speranza illusoria di concludere l'affare e

averlo indotto a prendere disposizioni in vista della stipulazione del

contratto. A ciò si aggiunge che una culpa in contrahendo – già di per

sé rilevabile soltanto in situazioni eccezionali poiché le parti hanno in linea

di principio il diritto di interrompere le trattative in ogni momento senza

dovere fornire spiegazioni e la parte che si assume costi prima della

conclusione del contratto lo fa di principio a suo rischio e pericolo – può

essere riconosciuta meno facilmente (e anzi soltanto con la più grande cautela)

in materia di negozi giuridici sottoposti a requisiti di forma ove questi –

come nella fattispecie – hanno per scopo di preservare le parti da impegni avventati

(DTF 140 III 200 consid. 5.2; STF 4A_55/2019 del 4 settembre 2019 consid. 2.2.1

e 2.2.2; Schmid,

Reservationsvereinbarung beim Grundstückkauf, Formmangel und Konventionalstrafe

in: BR 2014 pag. 280). Ciò valeva a maggior ragione nel caso specifico per il

convenuto, immobiliarista di professione e aduso a questo genere di negozi, il

quale aveva un obbligo accresciuto di considerare, fino alla conclusione del

contratto, la possibilità di un fallimento delle trattative. Tanto più che non si

scorgono elementi per cui l'attore avrebbe rifiutato in extremis e –

soprattutto – senza ragione di concludere l'affare nella forma richiesta (STF

4A_55/2019, citata, consid. 2.2.1 e 2.2.2).

Per

abbondanza si rileva, comunque sia, che la penale, così come era formulata, non

perseguiva a ben vedere quale unico scopo la compensazione

dell'interesse negativo ma creava un legame stretto con gli obblighi principali

del contratto di compravendita, tant'è che era dovuta soltanto per il caso del

mancato acquisto (STF 4A_281/2014 del 17 dicembre 2014 consid. 3.3 e 3.4.1), rafforzando

così l'obbligazione principale e diventando essenzialmente un mezzo di

pressione (Schmid, loc. cit.; Vetter/Hunziker,

Reservationsvereinbarungen und Anzahlungen beim Grundstückkauf in: AJP 2024

pag. 395). E prevedendo la decadenza della caparra a prescindere dai motivi

della rinuncia all'acquisto, la clausola n. 7 in questione comprendeva

oltretutto anche fattispecie che esulavano dalla culpa in contrahendo

(cfr. STF 4A_109/2018 dell'8 novembre 2018 consid. 3.3). L'appello vede perciò

la sua sorte segnata.

9.

Visto

l'esito dell'appello, non occorre vagliare la censura dell'attore (risposta

all'appello, pag. 3 segg.) che ripropone la tesi della restituzione della

caparra (anche) in virtù del mancato adempimento della clausola 6c dell'accordo

17.

marzo 2021 (doc. B), in particolare per non avere integrato la risposta 8

giugno 2021 del Municipio di V______ (doc. D) il necessario "nulla

osta" e per non essere la medesima pervenuta entro 60 giorni dal

pagamento dei fr. 39'000.-. Censura che in ogni caso –

contrariamente alla doglianza dell'appellante – non è stata "architettata

a posteriori" una volta avviata la causa civile (cfr. per esempio doc.

E, G).

10.

Le spese

giudiziarie seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. 1 CPC) e sono

calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 39'000.-, determinante anche

ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar,

decide:

1. Nella misura in cui è ricevibile, l’appello 6 novembre

2024 di AP1 (detto AP1 è respinto.

2. Le

spese processuali di fr. 3'000.- sono poste a carico dell'appellante che

rifonderà all'appellato fr. 3'000.- per ripetibili.

3. Notificazione:

- avvocati PA2 e PA3, S______

l______ e n______

, Via L______ __, L______;

- avv. PA1, P______ C______

_, L______.

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

cancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a CHF 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF).