Contratto di locazione - offerta di riduzione della pigione - esercizio del diritto di opzione - indennità per occupazione

Incarto n.

12.2024.31

Lugano

8 agosto 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

cancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2022.7 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 14 gennaio 2022 da

AO 1

AO 2

tutti rappr. da PA 2

contro

AP

1

rappr. da PA 1

con cui

gli attori hanno chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr.

151’566.67 oltre interessi al 7% a titolo di pigioni e spese accessorie arretrate

fino al 31 agosto 2021 nonché di fr. 23'333.33 mensili o quanto meno di fr.

19'333.33 mensili oltre interessi al 5% a titolo di indennità per occupazione

abusiva dal 1° settembre al 30 novembre 2021, il tutto con facoltà di rivalersi

sulla garanzia bancaria di fr. 55'000.- accordata in loro favore, domanda

avversata dalla controparte, che ha postulato la reiezione della petizione, e

che il Pretore con decisione 8 febbraio 2024 ha parzialmente accolto, nel senso

che ha condannato la convenuta al pagamento di fr. 209'066.65 oltre interessi

al 5% dal 1° settembre 2021 su fr. 151'566.65, dal 1° ottobre 2021 su fr.

19’166.66, dal 1° novembre 2021 su fr. 19’166.66 e dal 1° dicembre 2021 su fr.

19’166.66, dando agli attori la facoltà di rivalersi sulla garanzia bancaria;

appellante

la convenuta, con appello 8 marzo 2023 (recte: 2024), con cui ha chiesto

la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione con

protesta di spese e ripetibili;

mentre gli

attori, con risposta all’appello 10 maggio 2024, hanno postulato la reiezione

del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con contratto del 14 settembre 2010 (doc. E) i

fratelli AO 1 e AO 2 hanno concesso in locazione ad AP 1 dei locali a uso

commerciale, adibiti a negozio di calzature e accessori, siti al piano cantinato

(esclusa superficie padronale), al piano terra e al primo piano dell’immobile in

__________ a __________, per una pigione annua di fr. 270’000.-, pagabile in

rate trimestrali di fr. 67'500.-, e un acconto annuale per le spese accessorie

di fr. 10’000.-, pagabile in rate trimestrali di fr. 2'500.-.

Al punto 4 delle condizioni accessorie

del contratto è stato stabilito che lo stesso “scadrà il 31 agosto 2021”,

ma che “parte conduttrice avrà il diritto di chiederne una riconduzione

unilaterale di una durata di anni 10, tramite avviso scritto da inviare ad

ambedue i locatori entro il 28 febbraio 2021”, ritenuto che “in tal caso

il contratto verrà ricondotto alle medesime condizioni contrattuali e andrà a

scadere il 31 agosto 2031”.

2. Con scritto 26 gennaio 2017 (doc. F), poi

controfirmato per accordo da AO 1 e AO 2, AP 1, a seguito della problematica derivante

dalla mancata “sublocazione” - non autorizzata dai locatori - “del

primo piano dello stabile a favore di K__________ __________”, ha senz’altro

aderito alla proposta di riduzione della pigione discussa in precedenza tra le

parti, nel senso che “a

partire dal 1° gennaio 2017 e fino alla

scadenza del 31 agosto 2021, la pigione annua viene fissata in fr. 220'000.-,

pagabile in rate mensili anticipate” (di fr. 18'333.33), fermo restando che

“tutte le altre clausole del citato contratto, ivi comprese le relative

condizioni accessorie, restano invece immutate”.

3. Ulteriormente sollecitati, con richiesta 13 maggio

2020 (doc. H), a ridurre la pigione, questa volta per la particolare situazione

venutasi a creare a seguito della pandemia di COVID-19, che aveva fatto sì che AP

1 a febbraio aveva potuto pagare solo il 73% del dovuto (ossia fr. 13'333.33) e

avrebbe potuto garantire da marzo a giugno il pagamento del 30% (ossia fr.

5'500.-) e da luglio a dicembre del 50% (ossia fr. 9'166.66), con scritto 25

maggio 2020 (doc. L) AO 1 e AO 2, visto che

il debito accumulato dalla controparte per pigioni e spese accessorie era ormai

di quasi fr. 80'000.- e considerato che quest’ultima aveva allora pure espresso

la sua volontà di lasciare i locali al 31 dicembre 2020, quindi prima della

scadenza contrattuale, le hanno proposto “per il periodo dal 1.3 - 30.6.2020

fr. 8'200.- (affitto fr. 5'500.- + fr. 2'700.- acconto spese omnicomprensive)”

e “dal 1.7.2020 il versamento di fr. 11’400.- mensili (fr. 9'150.- per

l’affitto + fr. 2'250.- di acconto spese omnicomprensivo) fino a scadenza del

contratto”.

Con scritto del 9 giugno 2020 (doc. M) AP

1 ha “pregato” AO 1 e AO 2 di voler ascoltare una sua nuova proposta che

prevedeva l’allestimento di un “riconoscimento del debito 1.3 / 30.6.2020 in

questa misura: affitto mensile di fr. 5'500.- + spese accessorie di fr. 1'100.-”

e la “sottoscrizione tra le parti per le superfici attualmente locate di un

nuovo contratto di locazione a partire dal 1° luglio 2020 e fino al 30 giugno

2026 (rinnovabile poi x successivi 5 anni) per un nuovo affitto di fr. 9'000.-

mensili + acconto spese di fr. 1'000.-”.

Non avendo ricevuto alcuna risposta a

quest’ultima nuova proposta, AP 1, che aveva pagato fr. 3'100.- nel marzo 2020 e

fr. 3'000.- mensili da aprile a giugno 2020, nei mesi successivi e fino alla

fine di dicembre 2021 ha provveduto a corrispondere un importo mensile, non

meglio suddiviso, di fr. 10'000.- (cfr. doc. T). Nel frattempo ha pure pagato alcune

pigioni arretrate per complessivi fr. 23'000.- (doc. T).

4. Il 12 febbraio 2021 AP 1 ha inviato separatamente a AO

1 e ad AO 2 uno scritto (doc. O), mediante il quale “vi ricordiamo

inoltre

il necessario rinnovo contrattuale da noi richiesto relativo all’attuale

contratto di locazione, come già proposto e in parte discusso”.

Alla scadenza del 31 agosto 2021 essa non ha poi provveduto

a liberare l’ente locato, che ha così continuato a utilizzare.

5.

Il 26 novembre 2021 (cfr. doc.

D) M__________ __________, esercitando un diritto di compera, è divenuto proprietario

dell’ente locato.

6.

Ottenuta l’autorizzazione ad

agire (doc. B), con petizione 14 gennaio 2022 AO 1 e AO 2, ritenendo tra le altre

cose che AP 1 non avesse esercitato validamente il diritto di opzione previsto

contrattualmente, l’hanno convenuta in giudizio innanzi alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenerne la condanna al pagamento di fr.

151’566.67 oltre interessi al 7% a titolo di pigioni e spese accessorie arretrate

fino al 31 agosto 2021 (pigioni 2020: fr. 220'000.- dovuti [= 12 x fr. 18'333.33] ./. fr. 103'766.67 versati; pigioni fino al 31 agosto 2021: fr.

146'666.67 dovuti [= 8 x fr. 18'333.33] ./. fr. 143'000.- versati; acconti spese accessorie

2018: fr. 10'000.- insoluti; acconti spese accessorie 2019: fr. 10'000.- dovuti

./. fr. 5'000.- versati; acconti spese accessorie 2020: fr. 10'000.- insoluti; acconti

spese accessorie fino al 31 agosto 2021: fr. 6'666.67 insoluti) nonché di fr.

23'333.33 (fr. 22'500.- oltre alle spese accessorie di fr. 833.33) mensili o quanto

meno di fr. 19'333.33 (fr. 18'500.- oltre alle spese accessorie di fr. 833.33) mensili

oltre interessi al 5% a titolo di indennità per occupazione abusiva dal 1°

settembre al 30 novembre 2021, il tutto con facoltà di rivalersi sulla garanzia

bancaria di fr. 55'000.-, n. __________ di __________, accordata in precedenza in loro

favore.

La convenuta si è integralmente opposta alla

petizione.

7. Esperita

l’istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con

decisione 8 febbraio 2024, ha parzialmente accolto la petizione (dispositivo n.

1), nel senso che ha condannato la

convenuta al pagamento di fr. 209'066.65 arrotondati oltre interessi al 5% dal

1° settembre 2021 su fr. 151'566.65, dal 1° ottobre 2021 su fr. 19’166.66, dal

1° novembre 2021 su fr. 19’166.66 e dal 1° dicembre 2021 su fr. 19’166.66

(dispositivo n. 1.1), dando agli attori la facoltà di rivalersi sulla garanzia

bancaria (dispositivi n. 1.2 - 1.3), e ha posto la tassa di giustizia di fr.

7'500.- e le spese di fr. 300.- per 1/20 a carico degli attori e per 19/20 a

carico della convenuta, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 15’000.-

per ripetibili (dispositivo n. 2). Agli attori sono stati in sostanza

riconosciuti fr. 151’566.65 a titolo di pigioni e spese accessorie arretrate

fino al 31 agosto 2021 (come al calcolo esposto con la petizione) nonché fr. 57'500.-

(= 3 x fr. 18'333.33 + 3 x fr. 833.33) a titolo di indennità per illecita occupazione

dal 1° settembre al 30 novembre 2021.

8. Con

l’appello 8 marzo 2024 che qui ci occupa,

avversato dagli attori con risposta 10 maggio 2024, la convenuta ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere

la petizione con protesta di spese e ripetibili.

9. L’art. 308 CPC prevede tra le altre cose che sono

impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza

(cpv. 1 lett. a), posto che in caso di controversie patrimoniali il valore

litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di

almeno fr. 10'000.- (cpv. 2).

Nel caso di specie, nei confronti della pronuncia

pretorile in esame, che è una decisione finale di prima istanza resa in una

controversia patrimoniale dal valore superiore a fr. 10'000.- (e meglio di fr. 221'566.65), è pertanto esperibile il rimedio dell’appello, che, essendo stato

concretamente inoltrato dalla convenuta entro il termine di 30 giorni (art. 311

cpv. 1 CPC) dalla notificazione del giudizio, avvenuta il 9 febbraio 2024, è

senz’altro tempestivo e, da questo punto di vista, ricevibile.

Anche la risposta all’appello, inoltrata dagli attori entro

il termine di 30 giorni dalla notificazione del gravame (art. 312 cpv. 2 CPC),

avvenuta il 10 aprile 2024, è a sua volta tempestiva.

10. Il

Pretore ha ritenuto che la riduzione

della pigione da fr. 270'000.- a fr. 220'000.- annuali (ossia a fr. 18'333.33

mensili), riconosciuta dagli attori il 26 gennaio 2017 (doc. F) con effetto dal

1° gennaio 2017 in considerazione della problematica derivante dalla mancata “sublocazione”

- da loro non autorizzata - “del primo piano dello stabile a favore di K__________

__________”, fosse stata limitata nel tempo solo fino alla scadenza (decennale)

del 31 agosto 2021. Ciò sarebbe stato in particolare provato dallo scambio di corrispondenza

tra i legali delle parti all’epoca delle trattative (doc. G1 e G2), dal tenore

dell’accordo di cui al doc. F, dalle puntualizzazioni degli attori contenute

nello scritto 25 maggio 2020 (doc. L) e da quanto riferito dall’amministratore

unico della convenuta (deposizione S__________ __________ p. 3).

10.1. Per

la convenuta, lo scambio di corrispondenza tra i legali delle parti all’epoca

delle trattative (doc. G1 e G2), il tenore dell’accordo di cui al doc. F e le

puntualizzazioni degli attori contenute nello scritto 25 maggio 2020 (doc. L)

non sarebbero invece tali da comprovare che la riduzione della pigione

concordata il 26 gennaio 2017 fosse stata limitata fino alla scadenza del 31

agosto 2021.

10.2. La

censura dev’essere respinta nella misura in cui è ricevibile.

Essa è innanzitutto irricevibile in ordine, per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC; TF

4A_704/2016 dell’11 aprile 2017 consid. 4, 4A_607/2019 del 22 aprile 2020

consid. 4.5 e 4.6), siccome la convenuta non si è confrontata criticamente con

il rilievo pretorile secondo cui il fatto che

la riduzione della pigione allora concordata fosse stata limitata fino al 31

agosto 2021 era stato tra le altre cose

comprovato anche da quanto dichiarato da S__________ __________ a p. 3 della

sua deposizione.

Essa

sarebbe comunque stata da respingere anche nel merito. Da una parte in occasione dello scambio di

corrispondenza intervenuto tra i legali delle parti tra il 26 e il 27 gennaio

2017 (doc. G1 e G2) era stato chiarito che la riduzione della pigione

concordata a quel momento doveva appunto valere solo fino alla data del 31

agosto 2021, indicata nei doc. F e L. A fronte della richiesta del legale della

convenuta “di sapere se (…) vi è la disponibilità dei tuoi assistiti a

ridurre l’attuale canone di locazione all’importo di fr. 220'000.- annui per un

periodo più lungo rispetto alla scadenza dell’agosto 2021” (doc. G1), il

legale degli attori aveva in effetti risposto che “sulla questione … del

prolungamento della riduzione oltre il 2021, i miei clienti, interpellati,

preferiscono evitare di assumere impegni che li vincolino sin da oggi oltre la

scadenza contrattuale” (doc. G2). Dall’altra la stessa convenuta,

confermando di fatto quanto poi dichiarato da AO 2 (deposizione p. 2), aveva già

pacificamente ammesso in causa che “il 26 gennaio 2017 il canone di

locazione … è stato concordemente “ridotto” a fr. 220'000.- oltre le spese

accessorie e la durata è stata fissata fino al 31 agosto 2021 (doc. F)”

(risposta p. 4).

11. Il

Pretore ha ritenuto che le parti non si fossero accordate, né tra il maggio e

il giugno 2020 né successivamente, su un’ulteriore eventuale riduzione della

pigione da riconoscere alla convenuta questa volta in considerazione della particolare

situazione venutasi a creare a seguito della pandemia di COVID-19. A suo

giudizio, la convenuta, formulando il 9

giugno 2020 una propria controproposta (doc. M), poi mai accettata dagli attori, aveva di fatto rifiutato la proposta di riduzione

della pigione formulata da costoro il 25 maggio 2020 (doc. L, che prevedeva “per il periodo dal 1.3 - 30.6.2020 fr. 8'200.- [affitto

fr. 5'500.- + fr. 2'700.- acconto spese omnicomprensive]” e “dal

1.7.2020 il versamento di fr. 11’400.- mensili [fr.

9'150.- per l’affitto + fr. 2'250.- di acconto spese omnicomprensivo] fino a

scadenza del contratto”). Nei mesi

successivi essa si era oltretutto limitata a versare un importo mensile, non

meglio suddiviso, di fr. 10'000.-, come auspicato nella sua controproposta di

cui al doc. M (che prevedeva l’allestimento di un “riconoscimento del debito

1.3 / 30.6.2020 in questa misura: affitto mensile di fr. 5'500.- + spese

accessorie di fr. 1'100.-” e la “sottoscrizione tra le parti per le

superfici attualmente locate di un nuovo contratto di locazione a partire dal

1° luglio 2020 e fino al 30 giugno 2026 [rinnovabile poi x

successivi 5 anni] per un nuovo affitto di fr. 9'000.- mensili + acconto

spese di fr. 1'000.-”). Poco

importava invece se gli attori, in un conteggio da loro allestito l’8 giugno

2021 (doc. 10), avessero lasciato intendere che la loro proposta di riduzione

della pigione del 25 maggio 2020 era stata accettata.

11.1. Per

la convenuta, nelle particolari circostanze, e specialmente alla luce del fatto

che gli attori per oltre 14 mesi non avevano contestato i suoi pagamenti

mensili di fr. 10'000.-, si doveva per contro ritenere che tra le parti fosse allora venuto in essere un ulteriore

accordo di riduzione della pigione e meglio nel senso proposto dagli attori con

il doc. L. La semplice “preghiera” di voler

ascoltare la sua nuova proposta di cui al

doc. M, poi mai accettata dagli attori, non poteva in effetti essere intesa come un rifiuto della

proposta di riduzione di cui al doc. L, tanto più che quest’ultima si scostava

solo in minima parte da quanto auspicato nella sua nuova proposta (prevedendo

una pigione di fr. 9'000.- anziché di fr. 9'150.-). Del resto gli stessi

attori, nel conteggio da loro allestito

nel giugno 2021 (doc. 10), avevano chiaramente

lasciato intendere che la loro proposta

di riduzione della pigione di cui al doc. L era in realtà stata accettata.

11.2. Nel caso di specie la convenuta può senz’altro essere

seguita laddove ha sostenuto che tra le

parti era effettivamente venuto in essere un ulteriore accordo di riduzione

della pigione, nel senso di quanto era stato prospettato dagli attori con il

doc. L.

La

dottrina e la giurisprudenza hanno in effetti già avuto modo di stabilire che

l’annuncio di una riduzione della pigione formulato dal locatore all’indirizzo del

conduttore costituisce in diritto un’offerta oggettivamente vantaggiosa per il

destinatario, che dev’essere considerata accettata ai sensi dell’art. 6 CO se

non è stata espressamente rifiutata (Müller,

Berner Kommentar, n. 48 ad art. 6 CO; DTF 124 III 67 consid. 3a). Ed è per

l’appunto ciò che è avvenuto nella presente fattispecie, ritenuto che la

convenuta, redigendo lo scritto 9 giugno 2020 (doc. M), non ha in realtà espressamente

rifiutato l’offerta di riduzione della pigione che gli attori le avevano

indirizzato il 25 maggio 2020 (doc. L), che è così stata tacitamente accettata

siccome per lei oggettivamente favorevole, ma, dopo aver per così dire “portato

a casa” quella riduzione della pigione, ha semplicemente provveduto a

“rilanciare” l’entità della riduzione della pigione con una nuova proposta al

ribasso, sulla quale in seguito la controparte non si è tuttavia mai

pronunciata (deposizione AO 2 p. 2), di fatto

quindi rifiutandola.

Gli

attori, che per altro nel conteggio da

loro allestito nel giugno 2021 (doc. 10) avevano

ritenuto che la loro proposta di

riduzione della pigione di cui al doc. L era stata accettata, sono pertanto malvenuti a contestare ora la venuta in

essere di un accordo nei termini da loro prospettati in quest’ultimo documento.

11.3. Quanto

alla durata di questa ulteriore riduzione

della pigione, la stessa può e deve essere ammessa in buona fede unicamente

fino alla scadenza (decennale) del 31 agosto 2021.

Nello

scritto di cui al doc. L, che per altro era stato allestito dagli attori in

considerazione del fatto che “nella lettera del 13.5.2020 [doc. H] si

dichiara la volontà di lasciare i locali al 31.12.2020, quindi prima della

scadenza contrattuale”, essi avevano

in effetti indicato espressamente che la pigione così ridotta sarebbe stata

dovuta “fino a scadenza del contratto”, cioè, come poi sostenuto da uno

degli attori, “fino al 31 agosto 2021” (deposizione AO 2 p. 2). Nelle particolari circostanze, visto poi che questa

ulteriore riduzione della pigione era stata concessa soprattutto in

considerazione della particolare e straordinaria situazione venutasi a creare a

seguito della pandemia di COVID-19, che certamente non induceva le parti a

voler assumere impegni a lungo termine, è del tutto inverosimile ritenere che

gli attori, che - come detto - non intendevano vincolarsi “sin da oggi oltre la scadenza contrattuale” del 31 agosto 2021 già per quanto riguardava la

riduzione della pigione concessa nel gennaio 2017 (cfr. doc. G2), fossero al contrario disposti a vincolarsi oltre

quella stessa scadenza per quanto

riguardava questa ulteriore (e straordinaria) riduzione della pigione.

12. Il

Pretore ha ritenuto che la convenuta, sulla base degli scritti del 12 febbraio

2021 da lei indirizzati separatamente a ciascun attore (doc. O), non avesse

validamente esercitato il diritto di opzione concessole nel contratto di

locazione e con ciò non fosse più autorizzata a rimanere nell’ente locato dopo

il 31 agosto 2021. In quelle missive essa, pur avendo certo accennato al

rinnovo di quel contratto, aveva in effetti fatto riferimento a proposte e

discussioni che senza dubbio erano estranee allo stesso, e in particolare, come

poi puntualizzato il 19 agosto (doc. AG) e il 9 settembre 2021 (doc. S), aveva preteso,

ma a torto, che il rinnovo contrattuale si era concretizzato alle condizioni

previste con lo scritto degli attori del 25 maggio 2020 (doc. L), ossia per una

pigione di fr. 9'150.- mensili e un acconto per spese accessorie di fr. 2'250.-

mensili.

Ciò posto, ha concluso che gli attori, a titolo di indennità per illecita occupazione dal 1°

settembre al 30 novembre 2021, potessero pretendere un importo pari all’ (ultima) pigione e all’ (ultimo) acconto per

spese accessorie dovuti al 31 agosto 2021, quello cioè di fr. 18'333.33,

rispettivamente fr. 833.33 mensili.

12.1. La

convenuta ha invece ribadito di aver allora validamente esercitato il diritto

di opzione e che il contratto di locazione era così stato da lei rinnovato per

altri 10 anni alle condizioni previste con lo scritto del 25 maggio 2020 (doc.

L), tanto da aver ricevuto delle rassicurazioni dalla controparte nel senso

della sua disponibilità a sottoscrivere un accordo che formalizzasse le

condizioni in essere a quel momento (deposizione S__________ __________ p. 4,

testimonianza D__________ __________ p. 3).

Essa ha pertanto escluso che gli attori potessero

pretendere un qualsiasi importo a titolo

di indennità per illecita occupazione dal 1° settembre al 30 novembre 2021. E ha

evidenziato che in ogni caso gli attori non avevano allegato e provato di poter

ottenere da terze persone, a far tempo dal 1° settembre 2021, un importo equivalente o superiore alla pigione e all’acconto per spese

accessorie da lei dovuti fino al 31 agosto 2021 (di fr. 9'150.- mensili,

rispettivamente di fr. 2'250.- mensili), che costituiva quindi un’adeguata

indennità per occupazione (conclusioni p. 15), aggiungendo poi che, se così non

fosse stato, la somma da pagare avrebbe dovuto essere determinata sulla base della

perizia giudiziaria sul valore di mercato da lei già richiesta in prima istanza,

ora riproposta in seconda sede.

12.2. Il

giudizio con cui il Pretore ha concluso che la convenuta non avesse validamente

esercitato il diritto di opzione concessole nel contratto di locazione può

essere confermato.

È

innanzitutto evidente che mediante gli scritti del 12 febbraio 2021 (doc. O) -

gli unici che, anche a detta del giudice di prime cure, sembravano rispettare

le formalità contrattualmente previste per l’esercizio di quel diritto (secondo

cui la conduttrice doveva procedere “tramite

avviso scritto da inviare ad ambedue i locatori entro il 28 febbraio 2021”) - la convenuta non ha in realtà espresso

chiaramente la volontà di esercitare il diritto d’opzione (TF 4C.17/2004 del 2

giugno 2004 consid. 6.2.1), essendosi a quel momento limitata a “ricordare” agli attori “il necessario

rinnovo contrattuale” da lei già “richiesto” verbalmente.

E

in ogni caso è incontestabile che la convenuta, venendo meno a quanto era stato

a suo tempo concordato (cfr. pure TF

4C.17/2004 del 2 giugno 2004 consid. 6.2.2, secondo cui l’esercizio del diritto

di opzione deve avvenire senza condizioni),

non ha in realtà accettato che il rinnovo contrattuale avvenisse alle

condizioni previste nel contratto di locazione originario (doc. E), cioè per una

pigione trimestrale di fr. 67'500.- e un acconto trimestrale per spese accessorie di fr. 2'500.-,

ma solo per una pigione di fr. 9'150.- mensili e un acconto per spese

accessorie di fr. 2'250.- mensili (doc. AG e S, deposizione S__________ __________

p. 4), che - come si è visto - erano però dovuti in quella misura unicamente fino

al 31 agosto 2021 (cfr. consid. 10 e 11).

Quanto

poi alle presunte rassicurazioni che la convenuta ha sostenuto di aver a suo

tempo ricevuto dalla controparte in merito all’accettazione del rinnovo

contrattuale e alla disponibilità a sottoscrivere un accordo che formalizzasse

le condizioni allora in essere, le stesse, per altro da lei evocate per la

prima volta e con ciò irritualmente (art. 229 e contrario CPC) solo in

sede conclusionale, non sono state sufficientemente provate. Il fatto che nel

giugno 2021 l’amministratore unico della convenuta avesse “pure incontrato

di persona il signor AO 2 il quale mi aveva detto di stare tranquillo” non è in effetti stato confermato dalla teste D__________ __________

ed è così stato attestato unicamente da S__________

__________ (deposizione p. 4), sentito in

sede di interrogatorio (sulla limitata forza probatoria della deposizione

dell’organo di una parte nel caso in cui la stessa non sia confermata da altre

risultanze istruttorie, cfr. TF 4A_669/2020 del 1° giugno 2021 consid. 6.2,

4A_261/2022 dell’8 giugno 2023 consid. 5.2), e oltretutto non è dato di sapere, e comunque non risulta, se quel

passaggio fosse effettivamente da mettere in relazione con la questione del rinnovo

contrattuale e soprattutto della formalizzazione di un eventuale accordo tra le

parti, e meglio di quello auspicato dalla convenuta.

12.3. La

giurisprudenza ha già avuto modo di stabilire che l’indennità per illecita occupazione dovuta dal

conduttore che non riconsegna l’ente locato alla fine del contratto di

locazione corrisponde di principio alla pigione convenuta, e ciò senza che il

locatore sia di principio tenuto a dimostrare di aver subito un danno e in

particolare di aver potuto rilocare l’ente locato per quelle identiche somme. Questa giurisprudenza non impedisce al locatore di

far valere un danno supplementare e di provare, per esempio, che egli aveva la

possibilità di rilocare l’ente locato per una pigione più elevata. D’altro

canto nemmeno è però escluso che l’indennità per illecita occupazione possa

essere inferiore alla pigione concordata, specialmente se il conduttore ottiene

dai locali non liberati un beneficio minore di quello che è stato concordato e

che giustifica la pigione prevista, ciò che per esempio è il caso se l’ente

locato presenta dei difetti (TF 4A_276/2018 del 22 luglio 2019 consid. 3.1).

Alla

luce di questa giurisprudenza, la convenuta non può di per sé trarre alcun

vantaggio dal fatto che gli attori non abbiano

allegato o provato di poter rilocare l’ente locato dopo il 1° settembre 2021 almeno

per le somme dovute fino ad allora. Essa

ha tuttavia ragione, almeno parzialmente, laddove ha evidenziato che dal 1° settembre 2021, quando cioè le due riduzioni delle

pigioni a lei concesse erano ormai giunte a scadenza (cfr. consid. 10 e 11), avrebbe però potuto ottenere dai locali non liberati

un beneficio minore di quello che era stato a suo tempo concordato e che

giustificava la pigione prevista: in effetti gli attori avrebbero verosimilmente

continuato anche allora - essendo intenzionati a vendere l’ente locato e

volendo con ciò evitare problematiche con eventuali subconduttori - a non permetterle

la sublocazione del primo piano dello stabile (che, trattandosi di una

limitazione dell’uso contrattualmente pattuito, aveva comportato la prima

riduzione della pigione a fr. 18'333.33, rispettivamente fr. 833.33 mensili); quanto

alle presunte difficoltà economiche venutesi a creare a seguito della pandemia

di COVID-19 (che avevano comportato, ma solo a seguito della benevolenza della

controparte, la seconda riduzione della pigione), le stesse, laddove fossero proseguite

anche allora, non erano invece tali da giustificare un’ulteriore riduzione

della pigione, non essendo state causate dalla difettosità dell’ente locato o

da altre inadempienze dei locatori (cfr. Appellationsgericht Basel-Stadt

ZB.2022.6 dell’8 agosto 2022; ZMP 2022 Nr. 11; Cour de Justice de Genève

ACJC/501/2024 del 16 aprile 2024; cfr. per analogia, sia pure in materia di

diritto del lavoro, DTF 150 III 22; contra: II CCA 4 novembre 2021 inc. n.

12.2021.41).

Stando

così le cose, il giudizio con cui il Pretore ha stabilito in fr. 18'333.33,

rispettivamente fr. 833.33 mensili, l’indennità per illecita

occupazione dovuta dalla convenuta dal 1° settembre al 30 novembre 2021, può essere confermato, sia pure per altri motivi,

senza che sia necessario esperire la perizia giudiziaria sul valore di mercato

dell’ente locato la cui assunzione è stata nuovamente richiesta in questa sede.

13. In

definitiva, nel caso di specie i rapporti di dare - avere tra le parti possono

essere liquidati nel modo seguente.

Per

acconti spese accessorie del 2018, gli attori, non avendo incassato nulla

(doc. L), vantano un credito di fr. 10'000.-.

Per

acconti spese accessorie del 2019 gli attori, avendo già incassato fr. 5'000.-

(doc. L), vantano un saldo di fr. 5'000.-.

Per

il periodo che va dal 1° gennaio 2020 al 31 dicembre 2021, gli attori vantano invece

un credito residuo di fr. 41'266.66. A fronte di crediti complessivi di fr. 288'033.32 (pigioni e acconti spese accessorie dal 1° gennaio 2020

al 31 agosto 2021: fr. 230'733.32 [= 2 x

fr. 19'166.66 + 4 x fr. 8'200.- + 14 x fr. 11’400.-]; indennità per illecita occupazione dal 1° settembre al

30 novembre 2021: fr. 57'300.- [= 3 x fr.

19'166.66]), essi risultano infatti aver

già incassato complessivi fr. 246'766.66 (pigioni e acconti spese accessorie dal

1° gennaio 2020 al 31 agosto 2021: fr. 183'766.66 [= fr. 18'333.33 + fr. 13'333.33 + fr. 3'100 + 3 x fr.

3’000.- + 14 x fr. 10’000.-, cfr. doc. T];

indennità per illecita occupazione dal 1° settembre al 31 dicembre 2021: fr. 40'000.-

[= 4 x fr. 10’000.-, cfr. doc. T]; pagamenti per pigioni e spese accessorie arretrate:

fr. 23'000.- cfr. doc. T).

14. Ne discende, in parziale accoglimento dell’appello,

che la petizione dev’essere ammessa per fr. 56'266.66 oltre interessi (che per

comodità di calcolo vengono qui fatti decorrere dalla data media del 16 ottobre

2021) e accessori.

Le spese giudiziarie di entrambe

le sedi seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC), ritenuto che quelle della

procedura di secondo grado sono state calcolate sulla base del valore qui

ancora litigioso di fr.

209'066.65.

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

Fatti

I. L’appello 8 marzo 2024 di AP 1 è parzialmente accolto. Di conseguenza la

decisione 8 febbraio 2024 del Pretore del

Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformata:

1. La petizione è parzialmente accolta.

1.1

AP 1 è condannata a

pagare a AO 1 e AO 2 fr. 56'266.66 oltre interessi al 5% dal 16

ottobre 2021.

1.2

Limitatamente alla somma

di fr. 56'166.66 oltre interessi al 5% dal 16 ottobre 2021 è data facoltà agli attori di rivalersi sulla

garanzia bancaria n. __________ di __________.

1.3

(invariato)

2. La tassa di

giustizia di fr. 7’500.- e le spese di fr. 300.- sono poste per 1/4 a carico

della convenuta e per 3/4 a carico degli attori, che verseranno alla

controparte fr. 8’500.- per ripetibili.

Considerandi

II. Le spese processuali della procedura d’appello di fr. 8’500.-

sono poste per 1/4 a carico dell’appellante e per 3/4 a carico degli appellati,

che rifonderanno alla controparte fr. 4’000.- per ripetibili.

III. Notificazione:

- /

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

cancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000.

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).