Provvedimenti cautelari, locazione di un bar, mancato pagamento della garanzia; rientro nell'ente locato e divieto di disporre dell'inventario

AP 2AO 1

Incarto n.

12.2024.66

Lugano

19 luglio 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

cancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa - inc. n. CA.2023.175 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 19 maggio 2023 da

AP 1

AP 2

entrambi

patrocinati dall’ PA 1

contro

AO

1

patrocinata dall’ PA 2

con cui gli istanti hanno chiesto, in via

cautelare, di fare ordine alla convenuta di

riconsegnare loro immediatamente gli spazi denominati

“B______ T______”

da loro locati

con contratto di locazione

del 30 dicembre 2022 e di farle altresì divieto di utilizzare o

disporre in alcun modo del

relativo inventario, con le comminatorie dell’azione penale

(art. 292 CPS) e della multa

disciplinare, nonché di dispensarli dalla prestazione di una

garanzia e di assegnar loro

un termine di 90 giorni per proporre la causa di merito;

richiesta avversata dalla convenuta e

che la giudice di primo grado ha respinto con

decisione 13 maggio 2024;

appellanti gli istanti, che con appello 23

maggio 2024 hanno chiesto la riforma del

querelato giudizio nel senso di accogliere

l’istanza cautelare, con protesta di tasse,

spese e ripetibili;

mentre la convenuta con risposta 4

luglio 2024 ha postulato la reiezione del gravame,

pure con protesta di tasse, spese e

ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i

documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

In data 29 dicembre 2022

D______ P______ (cedente) ha sottoscritto con la AP 1 (cessionaria) un

“Contratto di cessione Esercizio Pubblico” relativo al B______ T______ in via

B______ __, ____ M______, stabilendo che i relativi accordi economici avrebbero

dovuto essere presi entro il 31 gennaio 2023 (doc. C). In particolare, la AP 1 ha

rilevato l’inventario presente nel bar (e che D______ P______ aveva

precedentemente acquistato da L______ M______, cfr. doc. F e G), e ha pagato a

D______ P______ fr. 17'000.- complessivi (importo accreditato il 13 febbraio

2023, v. doc. D).

B.

Parallelamente, in data 30

dicembre 2022 la AO 1 (locatrice), rappresentata dal coniuge L______

M______, avente per oggetto la locazione dei suddetti locali commerciali (B______

T______) a partire dal 1° gennaio 2023, per una pigione mensile di fr. 1'500.-

e acconto spese mensile di fr. 50.- (doc. B, pti. 1, 2, 4 e 5). Il contratto, di

durata indeterminata, prevedeva altresì che la disdetta (ordinaria) avrebbe

potuto essere data con un preavviso di 3 mesi e con prima scadenza al 31

gennaio 2028 (pto. 3), nonché l’obbligo per i conduttori di costituire un

deposito di garanzia di fr. 4'500.- da versare in contanti al più tardi alla

firma del contratto (pto. 6).

C.

Successivamente, AP 1 e AP 2 davano

l’avvio all’attività, assumendo G______ M______ quale gerente dell’esercizio

pubblico.

D.

Con raccomandata 6 marzo 2023

L______ M______

ha comunicato ai conduttori che, alla luce del mancato

pagamento del deposito di garanzia di fr. 4'500.-, il contratto di locazione

doveva ritenersi nullo, e che egli si riteneva libero di disporre del bar a suo

piacimento dal giorno successivo (doc. H), ciò che ha fatto, accordandosi

separatamente con G______ M______ per la gestione autonoma del bar e impedendo

l’accesso ai conduttori (doc. N e O).

E.

Con scritto 8 marzo 2023 AP 1

si è opposta a tale comunicazione, rilevando in sintesi di aver pagato

puntualmente tutte le pigioni, di essere proprietaria dell’inventario presente

nel bar e di prendere atto della “disdetta”, ma sottolineando altresì che la

parte locatrice si era illecitamente impossessata dell’attività, dei locali e

del relativo inventario, proponendo tre possibili soluzioni transattive: la

chiusura immediata del locale con rimozione dal medesimo di tutti i beni di sua

proprietà; la continuazione dell’attività da parte della AP 1 con maggiorazione

della pigione per 3 mesi sino a completa costituzione del deposito di garanzia;

l’acquisto, da parte della locatrice, dell’inventario, con successivo suo

diritto di usarlo a suo piacimento.

F.

Il 13 marzo 2023 L______

M______ si riconfermava tuttavia nella sua posizione ritenendo il contratto

annullato a causa del mancato pagamento del deposito di garanzia, come pure del

fatto che AP 2 non aveva comunicato, prima della firma del contratto di

locazione, che l’estratto del registro delle esecuzioni della AP 1 a lui

consegnato e datato 14 luglio 2022 non era più aggiornato, avendo la società

successivamente ricevuto due precetti esecutivi (doc. L; cfr. anche doc. E-F).

G.

Con scritti del 18 e del 29

marzo 2023 (doc. M e N), la AP 1 e AP 2 hanno contestato e ritenuto

inaccettabili tutti i motivi addotti dalla controparte per annullare il

contratto di locazione ritenendolo ancora in vigore, contestando di avere

volutamente celato l’esistenza dei due precetti esecutivi (PE), peraltro

vertenti su piccoli importi, nonché rimproverando alla locatrice di non avere

mai comunicato l’urgenza di ricevere la garanzia (che piuttosto secondo gli

accordi raggiunti poteva essere versata anche in seguito) né inviato una

diffida o assegnato un termine per rimediare, agendo alle sue spalle con la

connivenza del gerente G______ M______. I medesimi hanno altresì comunicato di

avere potenziali acquirenti interessati all’inventario e diffidato la parte

locatrice dall’utilizzarlo e dal far proseguire l’attività nei locali da parte

di terzi, riservandosi inoltre di chiedere la riduzione della pigione a causa

dell’impossibilità di utilizzare i locali.

H.

Parallelamente, il 9 marzo

2023 la AP 1 ha rimproverato a G______ M______ di stare gestendo il bar in

maniera autonoma senza una sua autorizzazione, richiamandolo ai suoi doveri

derivanti dal rapporto di lavoro e avvertendolo che il perdurare del suo

comportamento illecito avrebbe comportato il suo licenziamento. Il 13 marzo

2023, vista l’inosservanza del richiamo, la AP 1 gli ha notificato un

licenziamento in tronco (doc. O, P).

I.

Con istanza cautelare del 19

maggio 2023, la AP 1 e AP 2 hanno convenuto AO 1 innanzi alla Pretura del

Distretto di Lugano, postulando di farle ordine di riconsegnare immediatamente gli spazi locati del “B______

T______”

(onde proseguire la loro attività di ristorazione) e di farle

divieto di utilizzare, di alienare, di mettere in pegno o di disporre in

qualsivoglia forma dell’inventario di cui al doc. G, con le comminatorie dell’art.

292 CPS, della multa disciplinare di fr. 5'000.- per ogni singola inadempienza

e di una multa disciplinare di fr. 1'000.- per ogni giorno di inadempienza,

chiedendo altresì di essere dispensati dalla prestazione di una garanzia e di

ottenere un termine di 90 giorni per proporre l’azione di merito (accertamento

della validità del contratto di locazione del 30 dicembre 2022 e rivendicazione

dell’inventario). Essi hanno in particolare segnalato che il mancato pagamento

della cauzione (che la controparte non aveva mai sollecitato) non poteva in

alcun modo rendere nullo il contratto, che lo stesso era ancora in vigore e che

essi non erano tenuti a pagare alcuna pigione dal 7 marzo 2023 e fintanto che

gli spazi locati non fossero stati loro riconsegnati. Hanno pure rilevato che

l’inventario di proprietà della AP 1 era indebitamente trattenuto dalla

controparte e verosimilmente messo a disposizione di G______ M______ per esercitare la sua attività presso

il bar, traendovi profitto a loro danno, ritenuto che esso oltre a subire

l’usura e il deprezzamento avrebbe altresì potuto essere alienato e che una

causa di merito avrebbe potuto durare mesi se non addirittura anni.

J.

In occasione dell’udienza di

discussione del 19 giugno 2023, vista la possibilità di giungere a un accordo

bonale fra le parti, la giudice di prima sede ha sospeso la procedura, che è

poi stata riattivata in data 4 luglio 2023 su richiesta degli istanti.

K.

Con osservazioni 11 agosto

2023 AO 1, rappresentata da L______ M______, si è opposta all’istanza,

ribadendo di non avere mai pronunciato una disdetta bensì di avere annullato il

contratto a causa del mancato pagamento del deposito di garanzia, che non era

stato differito e che doveva coprire eventuali danni o l’eventuale mancato

pagamento delle pigioni da parte dei conduttori. Ha pure osservato che il

licenziamento di G______ M______ (gerente del locale con certificato di

capacità, nonché figura necessaria per mantenere in funzione un esercizio

pubblico) e la scoperta delle due esecuzioni pendenti a carico della AP 1 avevano

fatto definitivamente venir meno la fiducia nella controparte. Ha inoltre

contestato che l’esercizio pubblico potesse essere stato ceduto agli istanti

(essendo a suo dire legato allo stabile e appartenendo ai proprietari del

medesimo) e che vi fossero prove circa l’acquisto dell’inventario da parte

della AP 1. Piuttosto, a suo dire ella aveva ceduto l’inventario al precedente

gerente D______ P______ per un prezzo nettamente inferiore al suo valore (fr.

6'000.-), ma a condizione che al momento di un cambio di gestione esso fosse

rimasto/tornato di sua proprietà. Infine, la convenuta ha indicato che tutti

questi motivi l’avevano indotta a siglare un contratto di locazione con G______

M______ direttamente a partire dal 7 marzo 2023, e che quest’ultimo aveva

provveduto a versare le pigioni a suo nome già dal gennaio 2023 (doc. 10).

L.

All’udienza di discussione e

arringhe finali del 17 agosto 2023, le parti hanno sostanzialmente ribadito le

proprie antitetiche posizioni.

M.

Con decisione 13 maggio 2024

l’autorità di prima sede ha respinto l’istanza cautelare, con seguito di tassa

di giustizia (fr. 400.-), spese processuali (fr. 100.-) e ripetibili (fr.

200.-) a carico degli istanti in solido.

N.

Con appello 23 maggio 2024 gli

istanti sono insorti contro tale giudizio, postulandone la riforma nel senso di

accogliere la loro istanza, con protesta di tasse, spese e ripetibili.

O.

Con risposta 4 luglio 2024 la

convenuta ha postulato la reiezione del gravame, pure con protesta di tasse,

spese e ripetibili.

E considerato

in diritto:

Considerandi

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. b CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni di prima istanza in

materia di provvedimenti cautelari, posto che in caso di controversie patrimoniali

il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione

sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie, considerato già solo quanto

pagato dalla AP 1 per la ripresa dell’inventario dell’esercizio pubblico (fr.

17'000.-), il valore litigioso supera ampiamente la soglia testé menzionata.

2.

I termini di impugnazione e

risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di adozione di provvedimenti

cautelari di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie sia

l’appello 23 maggio 2024 contro la decisione 13 maggio 2024, sia la risposta 4

luglio 2024 sono tempestivi.

3.

Nell’impugnata decisione, la

giudice di prima sede ha innanzitutto escluso la propria competenza a trattare

la richiesta relativa alla proprietà e al destino dell’inventario. Per quanto

riguarda quella riferita agli spazi locati, ha invece stabilito che gli istanti

non avevano in alcun modo reso verosimile la sussistenza dei presupposti di

cui all’art. 261 CPC. In sintesi, ha negato che il requisito relativo alla

parvenza di buon fondamento della richiesta di tutela giurisdizionale di merito

(fumus boni iuris) fosse adempiuto, siccome non era possibile escludere

(quantunque con un grado di mera verosimiglianza) che il pagamento del deposito

di garanzia costituisse per la parte locatrice un essentialia negotii.

Ha poi osservato che dagli atti non emergeva né un pregiudizio difficilmente

riparabile in capo agli istanti né l’urgenza, né la proporzionalità della

misura, avendo essi sospeso l’attività dell’esercizio pubblico da loro avviata

e atteso oltre due mesi per adire la Pretura e postulare di rientrare nei

locali, nel frattempo occupati da terzi, ritenuto che se vi è stato un

pregiudizio, esso potrà semmai formare l’oggetto di una causa di merito a cura

degli istanti.

4.

Con il loro gravame, gli

appellanti criticano innanzitutto la giudice di prima istanza per essersi

dichiarata incompetente a trattare la richiesta cautelare relativa

all’inventario, oltretutto senza fornire una motivazione (violando pertanto

l’art. 29 cpv. 2 Cost.). Essi ritengono che la sua competenza (per materia) sia

data, quale giudice delle controversie in materia di locazione (concetto da

interpretare in modo ampio, ovvero comprendente tutte le pretese che concernono

l’uso della cosa locata, cfr. CCR del 2 giugno 2020, inc. 16.2020.8, consid. 2a),

dal momento che la proprietà dell’inventario è funzionale all'utilizzo

dell'ente locato ed è oggetto di contendere tra i conduttori e la locatrice.

Gli appellanti osservano inoltre che il cumulo fra le loro due richieste

cautelari è ammissibile alla luce degli art. 15 cpv. 2 e 90 CPC

Per gli appellanti, la giudice avrebbe pure errato nel

non ritenere adempiuti (con la gradazione probatoria della verosimiglianza

semplice) i presupposti per l'adozione delle postulate misure cautelari ai

sensi dell’art. 261 CPC.

Essi ritengono in primo luogo di avere reso verosimili

le proprie tesi (fumus boni iuris), da una parte poiché l’inventario

sarebbe di loro proprietà (cfr. doc. C, F e G), e dall’altra giacché il mancato

versamento del deposito di garanzia (che non era un “essentialia negotii”,

cfr. DTF 119 II 347) non avrebbe potuto né legittimare l'inefficacia del

contratto di locazione, né permettere alla locatrice di disdirlo. Difatti,

malgrado il contratto stabilisse che il versamento della cauzione doveva

avvenire al più tardi alla firma del contratto, secondo gli accordi raggiunti fra

le parti tale somma avrebbe potuto essere versata anche nel corso della

locazione, tant’è che la locatrice aveva consegnato loro l’ente locato senza

eccepire nulla al riguardo e in seguito non aveva inviato alcun sollecito. In

ogni caso, a loro modo di vedere la medesima non avrebbe rispettato forme,

modalità e presupposti per pronunciare una disdetta straordinaria (in

particolare sulla base degli art. 257f cpv. 3 e 266l CO), sicché il contratto

di locazione sarebbe tutt’ora in essere.

In secondo luogo, per gli appellanti anche i

presupposti dell’urgenza, del rischio di pregiudizio difficilmente riparabile e

della proporzionalità sarebbero dati. Essi identificano il pregiudizio nel non

poter legittimamente accedere ai locali, continuare a esercitare la loro

attività e incassarne i proventi malgrado l’esistenza di un valido contratto di

locazione, e nel rischio che ciò venga reso impossibile a causa del trascorrere

del tempo in attesa dell’esito di una causa di merito e della possibile

cessione a terzi in buona fede dei locali e dell’inventario (il cui utilizzo

comporterebbe altresì un deprezzamento). Essi inoltre non avrebbero né

temporeggiato né tardato eccessivamente nella presentazione dell’istanza (che

era stata preceduta da infruttuosi tentativi di accordo bonale ed è stata

introdotta dopo poco più di due mesi). Le loro richieste sarebbero altresì

proporzionate, dal momento che il loro interesse a rientrare negli spazi locati

e a ottenere un divieto di utilizzo e di disposizione dell'inventario da parte

della locatrice (nell’attesa di una decisione nel merito) sarebbe superiore a

quello della locatrice di mantenere in essere la situazione attuale.

D'altronde, la continuazione della locazione da parte loro, con il pagamento

della pigione e l'utilizzo dell'inventario (che resterebbe nell'ente locato),

non comporterebbe per quest’ultima alcun pregiudizio.

5.

Con la risposta all’appello,

la locatrice ha invece ribadito che il versamento della cauzione alla firma del

contratto costituiva per lei un elemento contrattuale essenziale, tanto da

giustificare l’inefficacia del contratto e/o il suo annullamento o una disdetta,

nonché che il mancato pagamento aveva irrimediabilmente compromesso la sua

fiducia nella relazione contrattuale (che aveva poi subito “un’ulteriore

erosione” con il licenziamento del gerente e con la mancata comunicazione

dell’esistenza dei due summenzionati PE). Ha pure rilevato che a suo modo di

vedere l’istanza della controparte sarebbe tardiva e sproporzionata, essendo i

locali ormai rilocati a terzi, come pure che quest’ultima non subirebbe un

pregiudizio difficilmente riparabile e non avrebbe dimostrato la titolarità

dell’inventario (producendo peraltro, quale doc. F, una dichiarazione

“artefatta”).

6.

Nel caso concreto, la

motivazione esposta dalla giudice di prima sede a supporto della sua decisione

di ritenersi incompetente a trattare la richiesta cautelare relativa

all’inventario è effettivamente scarna, anche se vi si può dedurre che la

problematica risieda nell’incompetenza materiale a trattare questioni di

diritto reale quale la proprietà dell’inventario. In ogni caso, la questione può

essere esaminata in questa sede, considerato oltretutto che gli appellanti

neppure pretendono l’annullamento della decisione impugnata e il rinvio degli

atti alla Pretura.

La competenza territoriale della Pretura di Lugano è

manifestamente data per entrambe le richieste cautelari ai sensi dell’art. 13

CPC. Quanto alla competenza materiale della sua Sezione 4, alla quale sono

attribuite, giusta l’art. 9 cpv. 2 lett. d del Regolamento delle Preture (in

connessione con gli art. 31 cpv. 2 lett. b e 37 cpv. 1 LOG), le cause in

materia di diritto di famiglia (in alternanza con la Sezione 6), quelle in

materia di diritto successorio (compresa la messa in liquidazione dell’eredità)

e quelle in materia di locazione e affitto (compreso l’affitto agricolo), è

palese che la prima delle due domande cautelari, volta alla riconsegna degli

spazi adibiti a bar, attiene al diritto della locazione. La domanda riferita

all’inventario, pur poggiando su una possibile futura richiesta di merito di

diritto reale volta alla rivendicazione della proprietà (e dunque di principio,

se esaminata singolarmente, esulante dalla competenza di tale Sezione), vi è

ciononostante strettamente correlata, nella misura in cui origina dalla

dichiarazione della locatrice di annullare il contratto di locazione e chiede di

imporle il divieto di disporre dei suddetti beni onde consentire la gestione

dei locali commerciali locati. Per tali motivi, legati anche all’attrazione di

competenza e alla praticità, risulta lecito richiedere una trattazione congiunta

delle due richieste cautelari (entrambe sottoposte alla medesima procedura e

materialmente connesse), sicché la decisione pretorile, su questo aspetto, non

può essere condivisa, e la censura degli appellanti risulta fondata. Per motivi

di economia processuale, e considerato che questa Camera dispone di tutti gli

elementi per pronunciarsi sul tema, nel prosieguo della presente decisione

verrà vagliato anche il fondamento di tale richiesta.

7.

Vertendo la presente

controversia su una misura cautelare, si può preliminarmente ricordare che,

giusta l’art. 261 cpv. 1 CPC, l’autorità giudicante ordina i necessari

provvedimenti cautelari quando l’istante rende verosimile che un suo diritto è

leso o minacciato di esserlo (lett. a) e la lesione è tale da arrecargli un

pregiudizio difficilmente riparabile (lett. b). L’adozione di un provvedimento

cautelare è subordinata all’esistenza cumulativa dei seguenti presupposti: la

parvenza di buon fondamento della richiesta di tutela giurisdizionale di merito

(fumus boni iuris), l’esistenza di una lesione o di una minaccia di

lesione del diritto dell’istante, il rischio di un pregiudizio difficilmente

riparabile, l’urgenza e la proporzionalità.

Le misure cautelari mirano a prevenire il rischio che

i diritti fatti valere in una procedura giudiziaria non possano più essere

riconosciuti o tutelati a causa della lentezza del procedimento, salvaguardando

immediatamente l'esistenza o il fine di tali diritti, ovvero servono ad

assicurare una certa pretesa di merito.

Le misure provvisionali, tradizionalmente, sono

suddivise in tre categorie: i provvedimenti conservativi, di regolamentazione e

di esecuzione anticipata provvisoria (IICCA del 7 marzo 2019, inc. 12.2018.92,

consid. 3 e 4; Messaggio del Consiglio Federale concernente il Codice di diritto

processuale civile svizzero [CPC] del 28 giugno 2006, in: FF 2006, p. 6726; Hohl, Procédure civile, vol. II, 2a

ed., n. 1737 seg.; Trezzini, in: Commentario

pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, 2a ed., vol.

II, n. 1 ad art. 262 CPC).

In particolare le misure conservative (come il divieto

di disporre di un bene) hanno per scopo di mantenere l’oggetto del litigio

nello stato in cui si trova durante tutta la durata della procedura giudiziaria

(Hohl, op. cit., n. 1746 seg.).

Invece, le misure di esecuzione anticipata provvisoria

hanno per scopo di ottenere, a titolo provvisorio, l'esecuzione della pretesa

oggetto della domanda di merito, che può, ad esempio, consistere in un’obbligazione

di fare. Una tale misura può rivelarsi indispensabile quando, in caso di un’inesecuzione

prolungata, il richiedente rischia di subire danni tali da rendere vano un successo

nella causa di merito. In base ai loro effetti, tali misure possono essere

suddivise fra quelle che hanno un effetto provvisorio (ad esempio la

concessione cautelare di un diritto di passo nell'ambito di un processo incoato

con un’azione tendente ad ottenere un passo necessario, che verrà reso caduco

con la sentenza finale) e quelle che in pratica hanno un effetto duraturo o

addirittura definitivo, di modo che la controversia perde ogni interesse per le

parti dopo lo stadio delle misure cautelari (ad esempio un divieto di

concorrenza imposto a un lavoratore, cfr. anche Hohl,

op. cit., n. 1822 seg.). Quest'ultime, che toccano in modo particolarmente

incisivo la situazione giuridica della parte convenuta, sono sottoposte a

condizioni restrittive. In generale, più è elevato il grado d’incidenza del

provvedimento richiesto, più l’autorità giudicante deve mostrarsi rigorosa nel

ritenere dati i presupposti per ottenere la tutela provvisionale (STF

4A_227/2021 del 7 dicembre 2021 consid. 1; DTF 131 III 473 consid. 2.3, 125 III

451.

consid. 3c).

Nell’ambito dei provvedimenti cautelari, l’autorità

giudicante si limita a valutare la verosimiglianza dei fatti e a effettuare un

esame sommario del diritto, sulla base degli elementi probatori immediatamente

disponibili, pur essendo tenuta a soppesare i rispettivi interessi della parte

istante e di quella convenuta (DTF 131 III 473 consid. 2.3). La gradazione

probatoria richiesta in ambito cautelare è quella della verosimiglianza. Un

fatto è reso verosimile laddove l’autorità, basandosi su elementi oggettivi, ha

l’impressione che esso si sia prodotto, senza escludere la possibilità che quel

fatto si sia svolto altrimenti (IICCA dell’11 aprile 2019, inc. 12.2018.142,

consid. 4).

8.

La giudice di prima istanza ha

già esposto alcune considerazioni sulle conseguenze del mancato versamento del

deposito di garanzia. È tuttavia opportuno esporre quanto segue.

Il concetto di “essentialia negotii”, ovvero di

elementi essenziali di un contratto (che possono essere oggettivi o soggettivi)

riguarda la sua stipulazione, ovvero il raggiungimento di un consenso fra le

parti in tutti i punti necessari per la sua venuta in essere (art. 1 e 2 CO, v.

anche DTF 97 II 53 consid. 3). Esso non deve essere confuso con altre questioni

quali la modifica degli accordi raggiunti, l’interpretazione del loro contenuto

e il loro corretto adempimento.

Se il contratto di locazione prevede l’obbligo, per la

parte conduttrice, di versare una cauzione ai sensi dell’art. 257e CO, di

principio (e salvo accordo contrario) è la parte locatrice che deve aprire un

conto intestato alla conduttrice e versarvi il deposito da questa ricevuto, o

indicarle dove versare il deposito (IICCA

del 15 novembre 2021, inc. 12.2021.79, consid. 4.1 e riferimenti; DTF 127 III

273.

consid. 4c/bb). In tale caso, se la parte locatrice non si adopera per il

corretto deposito della cauzione, si può persino presumere, a dipendenza delle

circostanze, che non sia più di suo interesse e vi abbia rinunciato (Weber, in: Basler Kommentar

Obligationenrecht I, 7a ed. 2020, n. 5 ad art. 257e; IICCA del 15

novembre 2021, inc. 12.2021.79, consid. 4.2.2).

Il versamento della cauzione costituisce un obbligo

secondario del contratto (“Nebenpflicht”). Nondimeno, secondo la

dottrina, il suo mancato pagamento e la

conseguente mora della parte conduttrice conferiscono di principio alla parte locatrice

non solo il diritto di pretendere l’adempimento del contratto e procedere per

la via esecutiva (art. 38 seg. LEF), ma anche di avvalersi degli art. 82 e 107

seg. CO e segnatamente rifiutare la consegna dell’ente locato e recedere dal

contratto. Tuttavia, dopo la consegna dell’ente locato e l’inizio della

locazione, è generalmente riconosciuto che la parte locatrice debba piuttosto

avvalersi delle norme specifiche regolanti la cessazione del rapporto di

locazione, ovvero quelle relative alla disdetta ordinaria oppure straordinaria

del contratto e in particolare, per quanto riguarda la disdetta straordinaria, non

tanto dell’art. 257d CO (previsto unicamente per la mora nel pagamento della

pigione o delle spese accessorie scadute), bensì dell’art. 257f cpv. 3 CO o

casomai dell’art. 266g cpv. 1 CO (Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, Die Miete, 5a ed. 2019, n. 23-25 ad

art. 257d e n. 13-14 ad art. 257e; Lachat/Stastny, Le bail à loyer, 2019,

pag. 435, pto. 2.2.4; Marchand,

in: CPra-Bail, 2a ed., n. 10-12 ad art. 257e; Lachat/ Bohnet, in: Commentaire romand

Code des obligations, 3a ed., n. 8 ad art. 257e; Reudt, in: SVIT Kommentar, 4a

ed., n. 20-21 ad art. 257e; Giger,

in: Berner Kommentar, 2015, n. 30-34 ad art. 257e; DTF 97 II 58 consid. 7).

Il Tribunale federale ha rilevato che, laddove

applicabili, le regole specifiche del contratto di locazione (segnatamente gli

art. 257d o 257f CO) escludono l’applicazione degli art. 107/109 CO (DTF 123

III 124 consid. 2 e 3, 132 III 109 consid. 5) e che in ogni caso la possibilità

di una risoluzione del contratto senza preavviso è esclusa (DTF 123 III 124

consid. 3b; v. anche DTF 132 III 109 consid. 5), alludendo altresì alla

necessità di rispettare gli obblighi formali di cui agli art. 266l seg. CO (DTF

132.

III 109 consid. 5). In una recente decisione, l’Alta Corte ha stabilito che

il mancato versamento della cauzione ricade nell’ambito applicativo dell’art.

257f CO (STF 4A_468/2020 del 9 febbraio 2021 consid. 4.1.1; IICCA del 15 novembre 2021, inc. 12.2021.79, consid.

4.1).

Secondo l’art. 257f cpv. 3 CO, nel caso di locazione

di locali d’abitazione o commerciali e qualora la continuazione del rapporto di

locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore poiché

nonostante una sua diffida scritta, il conduttore persiste nel violare

l’obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal

contratto con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. Il quesito

di sapere se il mantenimento del contratto è diventato intollerabile si

determina in base alle circostanze concrete del caso antecedenti la disdetta

straordinaria e rientra nel potere di apprezzamento del giudice (art. 4 CC; STF

4A_468/2020 del 9 febbraio 2021 consid. 4.1.2; IICCA del 15 novembre 2021, inc.

12.2021.79

consid. 4.1).

Giusta l’art. 266g cpv. 1 CO invece ciascuna delle

parti può, per motivi gravi che le rendano intollerabile

l’adempimento

del contratto, dare la disdetta osservando il termine l______ di preavviso

(per

locali commerciali: 6 mesi, cfr. art. 266d CO) per una scadenza qualsiasi.

Un annullamento del contratto per vizio di volontà

deve invece seguire le regole stabilite agli art. 23 seg. CO, che qui non

verranno esaminate, non essendo un simile vizio mai stato invocato dalla parte

locatrice.

9.

AO 1 Dagli atti emerge inoltre

che la locatrice aveva sottoscritto il contratto e consegnato i locali ai

conduttori (con conseguente avvio del rapporto di locazione) malgrado la

garanzia non fosse ancora stata versata e che anche in seguito non ne aveva

sollecitato il versamento sicché, sulla base di un esame sommario, la valida

stipulazione del contratto appare verosimile.

10.

Per quanto riguarda il tema

dell’adempimento o del mancato adempimento del contratto di locazione, AP2

non contesta la descrizione dei fatti così come

esposta dagli istanti

cautelari. Ella in particolare, come già accennato, non ha preteso di essersi

adoperata onde ottenere l’incasso della cauzione, in particolare costituendo un

conto apposito o trasmettendo un sollecito alla controparte, prima del suo

scritto del 6 marzo 2023 (ciò che poteva indurre quest’ultima a ritenere che la

questione non fosse per lei di primaria importanza), né tantomeno ha proposto

argomentazioni che lascino supporre che un sollecito sarebbe stato vano. In

ogni caso, anche volendo ammettere un inadempimento da parte dei conduttori, la

locatrice

neppure ha indicato la base l______ sulla quale pretende di

fondare il suo asserito “annullamento” del contratto, avvenuto in assenza di diffide

e in tronco, ovvero senza concedere alcun termine di preavviso e privandoli da

un giorno all’altro dell’accesso ai locali, oltretutto senza rispettare le formalità

di cui all’art. 266l CO, come opportunamente evidenziato nel gravame. La

medesima neppure ha fornito seri e oggettivi elementi che lascino supporre che,

in data 6 marzo 2023, il mancato versamento della garanzia rendesse la

prosecuzione del contratto insostenibile (ritenuto che la questione relativa ai

precetti esecutivi è stata sollevata solo in seguito e riguarda importi di

lieve entità, come pure che il licenziamento del gerente è avvenuto dopo la sua

dichiarazione del 6 marzo e, previo esame approfondito delle circostanze,

potrebbe rilevarsi fondato). Ovvero, a questo stadio della procedura, il suo

agire appare un inaccettabile tentativo di eludere la procedura di disdetta del

contratto di locazione stabilita dal Codice delle obbligazioni a tutela della

parte conduttrice e di sfuggire agli obblighi assunti nel contratto (che

prevedeva il primo termine ordinario di disdetta solamente per il 31 gennaio

2028).

11.

Anche per quanto riguarda

l’inventario, la convenuta non ha proposto alcun elemento concreto che supporti

la sua tesi relativa alla sua rivendicazione di proprietà, che viene recisamente

smentita dai documenti prodotti dagli istanti cautelari (doc. C, D, F e G), o

alla presunta contraffazione del doc. F, né ha avanzato alcun valido motivo che

possa giustificare la trattenuta e l’utilizzo, rispettivamente la messa a

disposizione di terzi, di beni sui quali non sembra avere alcun diritto di

disporre, e che non sono da confondere con la proprietà dell’ente locato. E

meglio, il fatto che AO 1 sia proprietaria dello stabile non le permette,

evidentemente, di utilizzare a suo piacimento i locali e quanto ivi contenuto,

se ciò contrasta con gli obblighi da lei contrattualmente assunti o con i

diritti reali dei conduttori.

12.

In siffatte circostanze, la

censura degli appellanti è fondata. E meglio, si deve concludere che essi hanno

reso verosimile che il rapporto locativo non è stato validamente interrotto e che

l’inventario in esame appartiene alla AP 1. Di più, sulla base degli atti l’agire

della parte locatrice appare addirittura abusivo e in spregio dei dettami della

buona fede, dei principi che reggono l’interruzione del contratto di locazione

e del diritto della proprietà. Pertanto, il requisito relativo alla parvenza di

buon fondamento delle richieste degli istanti cautelari deve ritenersi

manifestamente adempiuto, contrariamente a quanto accertato dalla giudice di

prima istanza.

13.

Per quanto riguarda il rischio

di un pregiudizio difficilmente riparabile, è lampante che la locatrice ha unilateralmente

tolto ai conduttori la possibilità di proseguire la loro attività commerciale e

di utilizzare i beni oggetto di ripresa dal precedente gerente dietro pagamento

di fr. 17'000.- malgrado il contratto di locazione relativo al bar T______ sia

possibilmente ancora in essere, vista l’assenza di una valida disdetta.

Pretendere che questi ultimi attendano l’esito di una futura causa di merito,

rimanendo privati per molti mesi o addirittura per anni della possibilità di

gestire il bar o vengano addirittura costretti a reperire un esercizio pubblico

alternativo o una diversa fonte di reddito, e consentire alla locatrice di continuare

nel frattempo a disporre a suo piacimento dei locali e dei beni in questione,

appare oggettivamente insostenibile e rischierebbe di rendere ben poco

efficace, o addirittura vana e priva d’oggetto, una futura procedura volta alla

tutela dei loro diritti. Peraltro, il comportamento noncurante assunto dalla

locatrice e la sua posizione in merito ai rapporti di proprietà sull’inventario

inducono a ritenere l’esistenza di un rischio accresciuto che ella disponga dei

locali e dei beni ivi presenti in una maniera incompatibile con i diritti degli

istanti, come pure che tali beni vengano usurati o danneggiati oppure alienati

a loro detrimento. Ne deriva che, anche sotto questo aspetto, le censure

appellatorie risultano fondate.

14.

Infine, si deve convenire con

gli appellanti che anche i requisiti della proporzionalità e dell’urgenza risultano

adempiuti.

Innanzitutto, l’istanza da loro inoltrata in data 19

maggio 2023, ovvero successiva di pochi mesi alla prima presa di posizione di AO

1.

del 6 marzo 2023 e tenuto conto dei successivi passi intrapresi onde trovare

una soluzione transattiva, munirsi di un patrocinatore e valutare come agire per

salvaguardare i loro diritti, non risulta tardiva. Né d’altronde l’attesa

nell’agire fa supporre che una tutela non sia nel caso concreto necessaria.

Anzi, tollerare il perdurare della situazione attuale significherebbe privare

di senso tutte le norme suesposte al consid. 8 e consolidare de facto gli

effetti del comportamento della locatrice. L’urgenza emerge peraltro dal

comportamento pregresso di quest’ultima e dall’inconsistenza degli argomenti da

lei sollevati nella presente sede giudiziaria.

I postulati provvedimenti appaiono inoltre

proporzionati, nella misura in cui chiedono di ripristinare provvisoriamente lo

status quo ante e conservare l’inventario (concedendone l’utilizzo alla

parte che, sulla base dei documenti agli atti, vanta su di esso il migliore

diritto) in attesa che venga esaminato se il contratto di locazione sia (come

sembra) ancora in essere e se la ripresa dell’esercizio pubblico dal precedente

gerente abbia comportato l’acquisizione della proprietà esclusiva

dell’inventario di cui al doc. G da parte dei conduttori.

D’altra parte,

né in primo grado né in questa

sede AP2 ha allegato e dettagliato se e quale pregiudizio subirebbe a causa

degli ordini in questione. In ogni caso, AP 1 e AP 2 saranno evidentemente

tenuti a rispettare gli obblighi assunti con il contratto di locazione,

rimanendo per AO 1 impregiudicato il diritto di avvalersi, nelle corrette

forme, degli strumenti messi a disposizione dalla legge per tutelarsi da

eventuali inadempienze della controparte.

15.

Ne consegue che l’appello

della AP 1 e di AP 2 è provvisto di buon diritto e merita integrale

accoglimento, con conseguente riforma della decisione impugnata e accoglimento

dell’istanza cautelare, nei termini di cui al dispositivo.

16.

Le spese processuali e le

ripetibili della procedura di primo e secondo grado seguono la soccombenza, e

devono dunque essere poste a carico di AO 1 (art. 106 cpv. 1 CPC). La

quantificazione delle spese di prima sede, in assenza di censura, dev’essere

confermata. Quelle di seconda sede sono calcolate sulla base degli art. 2, 10 e

13.

LTG e 11 cpv. 1, 2 lett. a e 5 RTar. Il valore litigioso, determinante per

un eventuale ricorso al Tribunale federale, supera i fr. 15'000.- previsti

dall’art. 74 cpv. 1 lett. a LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar,

decide:

I.

L’appello 23 maggio 2024 di AP

2è accolto.

§ Di conseguenza, la decisione 13

maggio 2024 (inc. CA.2023.175) del Pretore del Distretto di Lugano, Sezione 4,

è così riformata:

1.

L’istanza 19 maggio 2023 di

AP 1 e AP 2 è accolta.

1.1 È fatto ordine a AO 1, C______ d______, di

riconsegnare immediatamente gli spazi denominati “B______ T______”, siti in via

B______ __ a M______ e oggetto del contratto di locazione 30 dicembre 2022,

alla AP 1, P______, e a AP 2, P______.

1.2 È fatto provvisoriamente divieto a M______ C______

M______, C______ d______, di utilizzare, di alienare, di mettere in pegno o di

disporre in qualsivoglia forma dell'intero inventario di cui al doc. G.

1.3 È fatto ordine a qualsiasi usciere o agente della

forza pubblica di prestare man forte, a semplice richiesta degli istanti, per

l’esecuzione dei dispositivi 1.1 e 1.2.

1.4 Gli ordini di cui ai precedenti dispositivi 1.1 e 1.2

sono corredati della comminatoria penale di cui all’art. 292 CP, che recita:

“Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da un’autorità

competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena

prevista nel presente articolo, è punito con la multa”.

1.5 In caso di mancato adempimento dei precedenti

dispositivi 1.1 e 1.2, a AO 1 potrà essere inflitta una multa disciplinare fino

a fr. 5'000.- per ogni singola inadempienza.

1.6 In caso di mancato adempimento o ritardo

nell’adempimento degli ordini di cui ai dispositivi 1.1 e 1.2, AO 1 potrà

essere inflitta una multa disciplinare fino a fr. 1'000.- per ogni giorno di

inadempimento.

1.7 A AP 1 e AP 2 è assegnato un termine di 40 giorni dalla

notifica della presente decisione per promuovere al foro competente la causa di

merito, con la comminatoria che i provvedimenti cautelari qui stabiliti

decadranno in caso di inosservanza del termine (art. 263 CPC).

2.

La tassa di giustizia di fr.

400.- e le spese di fr. 100.- sono poste a carico della convenuta. Quest’ultima

rifonderà agli istanti fr. 200.- a titolo di ripetibili.

3.

Invariato.

II. Le spese processuali della procedura d’appello, pari a fr. 1’000.-,

sono poste a carico di AO 1, che rifonderà a AP 1 e a AP 2 complessivi fr. 2’500.-

per ripetibili di seconda sede.

III. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del

Tribunale d'appello

Il

presidente La

cancelliera

Rimedi giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per

valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Il ricorso è

ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento (art. 90 LTF).

Esso è pure ammissibile contro una decisione che concerne soltanto talune

conclusioni, se queste possono essere giudicate indipendentemente dalle altre,

o che pone fine al procedimento soltanto per una parte dei litisconsorti (art.

91 LTF), oppure ancora contro decisioni pregiudiziali e incidentali notificate

separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione (art. 92

cpv. 1 LTF). In presenza di altre decisioni pregiudiziali o incidentali, il

ricorso è ammissibile solo se le stesse possono causare un pregiudizio

irreparabile o se l’accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una

decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o

dispendiosa (art. 93 LTF).

Qualora

non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi

termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La

parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con

un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una

sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Contro

le decisioni in materia di misure cautelari il ricorrente può far valere

soltanto la violazione di diritti costituzionali (art. 98 LTF). Il termine di

ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non

nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali

(art. 46 cpv. 2 LTF).