Locazione - disdetta per violazione dell'obbligo di diligenza e riguardo per i vicini - modulo per la disdetta - contestazione disdetta

Incarto n.

12.2025.28

Lugano

17 luglio 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

cancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SE.2022.32 della Pretura della giurisdizione

di Locarno-Città - promossa con petizione 21 giugno 2022 da

AP1,

Lo______

patrocinato dall’avv.

PA1,

L______

contro

AO2,

M______

AO3,

M______

tutti patrocinati dall’avv. dr.

PA2,

Lo______

con cui

l’attore ha chiesto in via principale di dichiarare nulla la disdetta 1° aprile

2022 e in via subordinata di concedergli una protrazione del contratto di

locazione fino al 30 aprile 2025, domanda avversata dai convenuti, che hanno

postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 11

febbraio 2025 ha respinto;

appellante

l'attore che, con appello 17 marzo 2025, ha chiesto la riforma del querelato

giudizio nel senso di dichiarare nulla la disdetta e in subordine di annullarla,

protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre i

convenuti, con risposta all’appello 26 maggio 2025, hanno postulato la

reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti

prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1.

Con contratto 23 novembre 2017

(doc. A) AO2 e AO3 hanno concesso in locazione ad AP1 il bilocale, con annessi WC e magazzino,

adibito a “negozio A______ B______” al

pianterreno dello stabile in Via S______ __ a

Lo______. Il contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso

di tre mesi alla scadenza del 31 dicembre, la prima volta per il 31 dicembre 2021,

prevedeva il pagamento di una pigione mensile di fr. 1’100.- e di un acconto mensile

per spese accessorie di fr. 150.-.

2.

Con raccomandata 3 luglio 2020

(doc. 4) l’allora amministratrice dello stabile, R______

SA, in rappresentanza di AO2 e AO3, ha diffidato ex art. 257f CO

AP1 a voler rispettare l’obbligo di diligenza

e di riguardo per i vicini, adeguando il volume della musica ed evitando di

occupare il tavolo situato nel cortile dell’immobile e il cortile medesimo; con

quello scritto gli ha pure chiesto di presentare l’autorizzazione municipale

per tenere aperto il negozio oltre le 18.30 e durante i giorni festivi.

3.

La sera del 31 marzo 2022,

all’interno o comunque in prossimità dei locali da lui condotti in locazione, AP1 è venuto alle mani con un altro inquilino

dello stabile, tale M______ A______, colluttazione questa che ha comportato, per il

primo, una diagnosi conclusiva di “contusio capitis, trauma del massiccio

facciale, trauma contusivo colonna ed emicostato sinistro ed escoriazioni

multiple su riferita aggressione” con inabilità lavorativa al 50% di 14

giorni (doc. G) e, per il secondo, di “contusio capitis e trauma del

massiccio su riferita aggressione” con inabilità lavorativa di 8 giorni (doc.

3), ritenuto che nessuno dei due ha tuttavia dovuto essere ospedalizzato.

4. L’indomani

(doc. 11) la nuova amministratrice dello stabile A______ SA, in rappresentanza di AO2 e AO3,

ha notificato ad AP1, su un formulario allestito

su carta intestata “A______ SA” e denominato

“modulo per la notifica della disdetta (art. 298 cpv. 2 CO)”, la

disdetta con effetto immediato del contratto di locazione, rilevando che la rescissione

“per motivi gravi”, asseritamente fondata sull’ “art. 266 cpv. 1 CO”,

s’imponeva “a causa di una grave / gravissima violazione contrattuale degli

obblighi di diligenza nei confronti del vicinato, in particolare il suo comportamento

rende intollerabile il proseguimento del contratto. Egli ha aggredito il vicino

in data 31.03.2022, il quale ha riportato ferite”.

Richiesta

di meglio motivare il provvedimento (cfr. doc. K), il 6 aprile 2022 (doc. L)

A______ SA ha ribadito quanto indicato nella disdetta,

aggiungendo ora che “abbiamo sempre sorvolato alle sue aggressioni verbali

verso le persone presenti nello stabile, ma ferire una persona è inaccettabile

e quindi siamo costretti ad allontanarla per il quieto vivere della casa”.

5. Con

petizione 21 giugno 2022 AP1, al beneficio

dell’autorizzazione ad agire, ha convenuto in giudizio AO2 e AO3

innanzi alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città, chiedendo in via

principale di dichiarare nulla la disdetta 1° aprile 2022, a suo dire non

valida né formalmente né materialmente, e in via subordinata di concedergli una

protrazione del contratto di locazione fino al 30 aprile 2025.

Fatti

I

convenuti si sono integralmente opposti alla petizione.

6. Esperita

l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, con

decisione 11 febbraio 2025 il Pretore ha respinto la petizione, confermando la

validità della disdetta 1° aprile 2022, e ha posto le spese processuali di fr. 3'500.-

a carico dell’attore, tenuto altresì a rifondere alle controparti fr. 4'000.- per

ripetibili.

7. Con

l’appello 17 marzo 2025 che qui ci occupa, avversato dai convenuti con risposta

26 maggio 2025, l’attore ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso

di dichiarare nulla la disdetta 1° aprile 2022 e in subordine di annullarla,

protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

8. L’art. 308 CPC prevede tra le altre cose che sono

impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza

(cpv. 1 lett. a), posto che in caso di controversie patrimoniali il valore

litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di

almeno fr. 10'000.- (cpv. 2).

Nel caso di specie, nei confronti della pronuncia

pretorile in esame, che è una decisione finale di prima istanza resa in una

controversia patrimoniale dal valore superiore a fr. 10'000.- (e meglio di fr. 39’600.-), è pertanto

esperibile il rimedio dell’appello, che, essendo stato concretamente inoltrato

dall’attore alla Camera d’appello competente per materia (art. 48 lett. b n. 1

LOG) entro il termine di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC in relazione con

l’art. 142 cpv. 3 CPC) dalla notificazione del giudizio, avvenuta il 13 febbraio

2025 (cfr. doc. B d’appello), è tempestivo e, da questo punto di vista,

ricevibile.

Anche

la risposta all’appello, inoltrata dai convenuti entro il termine di 30 giorni (art.

312 cpv. 2 CPC), sospeso dal settimo giorno precedente la Pasqua - ossia dal 14

aprile 2025 - al settimo giorno successivo alla Pasqua incluso (art. 145 cpv. 1

lett. a CPC) - ossia al 27 aprile 2025 -, dalla notificazione del gravame,

avvenuta il 16 aprile 2025 (cfr. doc. 1 d’appello), è a sua volta tempestiva.

9. In

un primo capitolo il Pretore ha respinto

l’argomentazione difensiva dell’attore, secondo cui la disdetta 1° aprile 2022 sarebbe

stata nulla ai sensi dell’art. 266o CO siccome non rispettosa delle esigenze

formali previste dall’art. 266l cpv. 2 CO, disposizione secondo cui il locatore

deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia

indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare

una protrazione della locazione.

A suo giudizio, l’attore aveva invero ragione nel dire

che il modulo concretamente utilizzato per notificare la disdetta (doc. 11)

conteneva diverse imprecisioni (indicazioni degli articoli di legge in parte

scorrette, elenco degli uffici di conciliazione presso cui contestare la

disdetta e chiedere una protrazione, entro 30 giorni, non più attuale). Sennonché,

sempre a suo giudizio, queste imprecisioni non erano atte ad inficiare la

validità della disdetta, visto che i termini d’impugnazione e l’autorità conciliativa

da adire per le contestazioni relative ad immobili siti a Lo______, come quella

in esame, non erano cambiati rispetto a quanto previsto dalle norme previgenti,

trattandosi sempre dell’Ufficio di conciliazione n. 7 con sede a Lo______ e

considerato che le imprecisioni non avevano impedito all’attore di adire tempestivamente

l’autorità competente.

9.1. In

questa sede l’attore ha evidenziato che i convenuti non avevano provato che la

disdetta 1° aprile 2022 fosse stata allestita su un modulo approvato dal

Cantone e in ogni caso, laddove tale prova fosse stata portata, che le

imprecisioni in esso contenute (intestazione a “A______ SA”, basi legali menzionate nell’intestazione

errate [art. 298 cpv. 2 CO anziché art.

266l cpv. 2 CO], indicazione di articoli

di legge non più attuali [art. 273 segg.

CO], elenco degli uffici di conciliazione

presso cui contestare la disdetta e chiedere una protrazione non più attuale, indicazione

in calce secondo cui si tratterebbe di un “modulo approvato dal Dipartimento

delle Istituzioni - Divisione della Giustizia (disdetta.dot 21.12.98 / 10:13)”

non veritiera, disdetta motivata con l’art. 266 CO anziché con l’art. 266g CO o

l’art. 257f CO) erano tali da inficiare la validità della disdetta.

9.2. Come

si dirà, la censura non può trovare accoglimento.

9.2.1. L’attore

non può innanzitutto essere seguito laddove ha sostenuto che i convenuti non

avevano dimostrato che la disdetta 1° aprile 2022 (doc. 11) fosse stata

allestita su un modulo approvato dal Cantone.

L’art. 4 cpv. 1 e 6 della legge di applicazione delle

norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e

di affitto del 24 giugno 2010, e prima di esso l’art. 16 cpv. 1 e 6 della legge

di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali

d’abitazione e commerciali e di affitto del 9 novembre 1992, stabiliscono in

effetti che il modulo per la notificazione della disdetta è in sé obbligatorio,

che esso è allestito dal Dipartimento, ma che possono tuttavia essere

autorizzati dal Dipartimento moduli da utilizzare con elaboratori elettronici.

E nel caso di specie i convenuti hanno versato agli atti la risoluzione 28

novembre 1995 della Divisione della Giustizia (doc. 16), che, richiamando le pertinenti

disposizioni del 9 novembre 1992, aveva appunto autorizzato A______ SA “ad allestire il modulo per la notifica della

disdetta in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali mediante

computer, come al modello presentato”, ritenuto che alla stessa era stato allegato

un modello del tutto analogo al doc. 11, l’unica differenza consistendo nel

fatto, non rilevante siccome inerente alla tipologia di contratto da disdire,

che la base legale menzionata nell’intestazione di quel modello era stata l’art. 266 1 cpv. 2 CO (recte: art. 266l cpv. 2

CO) anziché l’art. 298 cpv. 2 CO, rispettivamente nel fatto, esso pure non

rilevante siccome volto a identificare la

tipologia di modulo autorizzato, che in calce al documento, accanto alla menzione “modulo

approvato dal Dipartimento delle Istituzioni - Divisione della Giustizia”,

era ora stata aggiunta l’indicazione “(disdetta.dot 21.12.98 / 10:13)”.

La dottrina e la giurisprudenza hanno oltretutto già

avuto modo di stabilire che nel caso in cui un modulo non autorizzato dal

Cantone si distingua da quello ufficiale solo, come quello in esame, per quel

che concerne la ragione sociale e il logo dell’impresa firmataria, l’esigenza

di forma posta dalla legge doveva pure essere considerata soddisfatta (cfr. Montini, Droit du bail à loyer et à

ferme, 2ª ed., n. 17 ad art. 266l CO; DTF 135 III 220 consid. 1.5.3, riferita

invero al modulo per la notificazione di un aumento di pigione di cui all’art.

269d CO).

9.2.2. È

parimenti a torto che l’attore ha preteso che le imprecisioni contenute nel doc.

11 (basi legali menzionate nell’intestazione errate [art. 298 cpv. 2 CO anziché art. 266l cpv. 2 CO], indicazione di articoli di legge non più attuali [art. 273 segg. CO],

elenco degli uffici di conciliazione presso cui contestare la disdetta e

chiedere una protrazione non più attuale) - poco importando sul tema le

imprecisioni risultanti dalla compilazione dello stesso (ossia il fatto che la

disdetta sia stata motivata con l’art. 266 CO anziché con l’art. 266g CO o

l’art. 257f CO) - fossero tali da inficiare la validità della disdetta 1°

aprile 2022.

La dottrina

e la giurisprudenza hanno in effetti già avuto modo di stabilire che l’obbligo

di far capo a un modulo approvato dal Cantone, e meglio quello in vigore al

momento della notifica della disdetta, ha lo scopo di informare il conduttore,

come si evince dall’art. 266l cpv. 2 CO ed è poi stato precisato nell’art. 9

cpv. 1 OLAL, sul suo diritto di contestare la disdetta e/o di domandare una

protrazione della locazione, ritenuto che l’utilizzazione di un modulo

approvato dal Cantone non più attuale non è di per sé tale da comportare la

nullità della disdetta a meno che esso non contenga le informazioni previste

dal modulo attuale risultanti dagli art. 266l cpv. 2 CO e 9 cpv. 1 OLAL (cfr. Montini, op. cit., ibidem; Müller, in: SVIT, Das schweizerische

Mietrecht - Kommentar, 4ª ed., n. 15 ad art. 266l-266o CO; Higi/Wildisen, Zürcher Kommentar, 5ª ed., n. 24 ad

art. 266l CO; Giger, Berner

Kommentar, n. 17 ad art. 266l CO; Weber,

Basler Kommentar, 7ª ed., n. 3 ad art. 266l CO; Lachat/Bohnet, Commentaire Romand, 3ª ed., n. 3 ad

art. 266l CO; DTF 140 III 244 consid. 4.1; TF 4A_67/2016 del 7 giugno 2016

consid. 5.1). E nel caso di specie le imprecisioni nel doc. 11, evidenziate

dall’attore, non sono tali da comportare la nullità della disdetta 1° aprile

2022, non avendogli impedito di sapere come doveva procedere, cioè entro quale

termine e a quale autorità doveva rivolgersi per contestare la disdetta e ottenere

un’eventuale protrazione: il fatto che la base legale menzionata

nell’intestazione fosse errata (art. 298

Considerandi

cpv. 2 CO anziché art. 266l cpv. 2 CO) non gli ha in effetti causato alcun

pregiudizio, non trattandosi di un’informazione prevista dagli art. 266l cpv. 2 CO e 9 cpv. 1 OLAL; il fatto che l’elenco

degli uffici di conciliazione presso cui contestare la disdetta e chiedere una

protrazione non fosse più attuale, nel senso cioè che non teneva conto di

alcune aggregazioni comunali nel frattempo intervenute (cfr. doc. N), era pure privo

di rilevanza, per gli enti locati siti a Lo______, come quello in discussione,

essendo sempre e comunque competente l’Ufficio di conciliazione n. 7 con sede a

Lo______; il fatto che, a seguito dell’entrata in vigore del CPC, nel modulo di

cui al doc. 11, diversamente che in quello ora in vigore, gli art. 273 segg. CO

avessero un tenore diverso era a sua volta privo di rilievo, visto che i cpv. 1

- 3 dell’art. 273 CO non erano stati modificati (cfr. DTF 140 III 244 consid.

4.2) e considerato che le disposizioni modificate, segnatamente i cpv. 4 e 5

dell’art. 273 CO, per il loro particolare contenuto non dovevano necessariamente

figurare nel modulo ex art. 266l cpv. 2 CO (cfr. TF 4A_120/2014 del 19 maggio

2014.

consid. 4.3).

10.

Nella seconda e ultima sezione il Pretore ha ritenuto che la disdetta 1° aprile 2022, che, pur

essendo stata notificata “per motivi gravi” e con riferimento all’ “art.

266.

cpv. 1 CO” (recte: art. 266g cpv. 1 CO), per la sua particolare

motivazione si fondava in realtà sull’art. 257f cpv. 4 CO, fosse senz’altro

valida.

Egli

ha premesso che l’istruttoria non aveva permesso di far piena luce sulla

dinamica e sulle cause scatenanti l’alterco avvenuto il 31 marzo 2022 tra

l’attore e M______ A______, anche perché le loro versioni erano

discordanti, e che era piuttosto sembrato che l’aggressione fosse allora stata

reciproca (cfr. rapporto di polizia 15 giugno 2022 doc. II°; teste G______ B______)

senza che nemmeno sia stato possibile chiarire chi tra loro fosse per primo passato

alle vie di fatto. Ed ha aggiunto che l’indomani l’amministrazione dello

stabile aveva provveduto a disdire il contratto con l’attore fondandosi sulla

versione fornitale da M______ A______, il quale aveva detto di essere stato aggredito

dall’attore e di essere intenzionato a sporgere denuncia penale nei suoi confronti

(testi C______ R______ e G______ C______).

Appurato

in tal modo che l’attore - a prescindere dalla reciprocità dell’aggressione -

si era reso quantomeno colpevole di vie di fatto nei confronti di un inquilino

dello stabile in cui anch’egli era conduttore (cfr. doc. II°), che quel suo comportamento,

illecito, aveva causato intenzionalmente dei danni fisici a una persona sicché

era indubbiamente da qualificare come grave, e che in precedenza costui era già

stato oggetto almeno di un ammonimento per fatti riconducibili alla sua

attività, e meglio quello che aveva dato adito alla diffida scritta 3 luglio

2020.

(doc. 4), rispettivamente aveva aggredito verbalmente alcuni inquilini (testi

C______ R______

e G______ C______)

e tenuto dei non meglio precisati atteggiamenti percepiti come “ostili”

(deposizione AO2), ha concluso che le

condizioni per poter far capo all’art. 257f cpv. 4 CO fossero adempiute.

10.1

Per

l’attore, le circostanze accertate, per altro parzialmente a suo sfavore, dal

Pretore avrebbero in realtà imposto di annullare, anziché di ritenere valida, la

disdetta notificata il 1° aprile 2022. A suo dire, i convenuti, oltre a non

essersi a suo tempo dati la pena di acclarare i fatti, non avevano in effetti

dimostrato che il 31 marzo 2022 egli, che aveva invero sempre sostenuto di

essere stato aggredito da M______ A______ e di essersi solo difeso (cfr. doc. M e II°,

teste G______ B______) e che in ogni caso doveva essere posto al

beneficio della presunzione d’innocenza, si fosse effettivamente reso colpevole

di un grave e intenzionale atto illecito ai sensi dell’art. 257f cpv. 4 CO.

10.2

La

censura risulta effettivamente fondata.

L’art.

257f cpv. 4 CO stabilisce che il locatore di locali d’abitazione o commerciali

può recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora

intenzionalmente e gravemente la cosa. Ciò è in particolare il caso qualora

quest’ultimo, intenzionalmente o per dolo eventuale, distrugga, renda

inutilizzabile o danneggi l’ente locato o una sua parte rilevante (camera,

sottotetto, cucina, ecc.), provochi un incendio nell’ente locato oppure saboti

l’ascensore dell’immobile, ecc. (cfr. Wessner,

Droit du bail à loyer et à ferme, 2ª ed., n. 40 ad art. 257f CO; Reudt, in: SVIT, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ª ed., n. 45 ad

art. 257f CO; Lachat, Le bail à

loyer, ed. 2019, p. 886; Higi/Bühlmann,

Zürcher Kommentar, 5ª ed., n. 75 ad art. 257f CO; Giger, op. cit., n. 84 ad art. 257f CO; II CCA 13 aprile

1993.

inc. n. 23/93, 4 febbraio 1997 inc. n. 12.1996.185). Ma si verifica però

anche nel caso in cui costui commetta una grave e volontaria violazione nei

confronti dei vicini o di altri conduttori, si pensi a gravi e volontari danneggiamenti

alla loro proprietà, gravi e volontari ferimenti, omicidi, ecc. (cfr. Reudt, op. cit., n. 48 ad art. 257f CO; Lachat, op. cit. ibidem; Higi/Bühlmann, op. cit., n. 78 ad art.

257f CO; Giger, op. cit., ibidem; Hulliger, in: Handkommentar zum

Schweizer Privatrecht, 4ª ed., n. 9 ad art. 257f CO).

Nel

caso di specie il comportamento rimproverato all’attore, ossia il “ferimento” di

M______ A______

nel corso di una colluttazione tra loro, non risulta tuttavia essere ancora di

una gravità tale da giustificare l’applicazione - di carattere eccezionale (cfr.

Wessner, op. cit., ibidem; Giger, op. cit., n. 81 ad art. 257f CO; II

CCA 13 aprile 1993 inc. n. 23/93, 4 febbraio 1997 inc. n. 12.1996.185) e da

ammettere con ciò con riserbo - dell’art. 257f cpv. 4 CO, essendosi come detto

risolto con una diagnosi conclusiva di “contusio capitis e trauma del

massiccio su riferita aggressione” - termini che, per i convenuti,

significavano “percussione del capo con presenza di ferita”

rispettivamente “trauma delle ossa della faccia” (risposta p. 3) - con un’inabilità

lavorativa di 8 giorni (doc. 3) ed avendo in definitiva provocato degli inconvenienti

fisici tutto sommato lievi e contenuti, nemmeno tali da imporre

un’ospedalizzazione.

Ma

soprattutto e in ogni caso, visto che l’istruttoria non aveva permesso di far

piena luce sulla dinamica e sulle cause scatenanti l’alterco (cfr. pure

risposta all’appello p. 3, ove i convenuti stessi hanno dato atto che “sulle

cause scatenanti non vi è completa chiarezza”) e considerato che i “quattro

aspetti” che per i convenuti avrebbero reso la versione di M______ A______ oggettivamente

“più plausibile” di quella dell’attore, fondati sui doc. 8 e II° nonché

sulla testimonianza di C______ R______ e sulla deposizione di AO2 (cfr. risposta all’appello p. 3 seg.), non

erano in realtà convincenti (tant’è che: i. dal fatto, risultante dal doc. 8,

che M______ A______

abbia successivamente disdetto il contratto asserendo di temere la presenza

dell’attore non si può ancora desumere che la sua versione sulla colluttazione

sia veritiera; dal doc. II° si evince semmai che ad essere passati a vie di

fatto siano stati entrambi; iii. dalla testimonianza di C______ R______, che non ha

assistito al fatto, risulta solo che M______ A______ aveva fornito all’amministrazione la propria

versione; iv. dai passaggi che i convenuti hanno estrapolato dalla deposizione

di AO2, che pure non ha assistito al

fatto, non risulta nulla su quel tema), non è possibile ritenere che l’attore

avesse allora agito intenzionalmente o per dolo eventuale. Si aggiunga che l’amministratrice

dello stabile, prima di eventualmente significare la disdetta all’attore,

avrebbe immediatamente dovuto effettuare tutti gli accertamenti che sarebbero

stati ragionevolmente esigibili nelle particolari circostanze (cfr. TF

4A_59/2017 del 28 giugno 2017 consid. 4.4.1), ciò che ha invece omesso di fare

(teste C______ R______ e G______ C______), e non avrebbe dovuto fare affidamento sulla

sola versione fornita da M______ A______, che come detto non è stata dimostrata.

10.3

L’esito

della causa non sarebbe invero stato diverso nemmeno laddove, come teorizzato

da una parte della dottrina (cfr. Higi/Bühlmann,

op. cit., n. 79 ad art. 257f CO; Giger,

op. cit., n. 112 ad art. 257f CO), fosse stato possibile “convertire” la

disdetta straordinaria non rispettosa di tutte le condizioni dell’art. 257f

cpv. 4 CO in una disdetta straordinaria fondata sull’art. 257f cpv. 3 CO,

disposizione secondo cui, qualora la continuazione del rapporto di locazione

non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della

casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste

nel violare l’obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può

recedere dal contratto senza preavviso, e, nel caso di locazione di locali

d’abitazione o commerciali, con un preavviso di trenta giorni almeno per la

fine di un mese.

Nel

caso di specie, pur essendo possibile che la circostanza che il 31 marzo 2022 l’attore

sia intenzionalmente passato a vie di fatto con un altro inquilino - laddove

sia stata provata (ciò che come detto non è il caso) - costituisca una

violazione del contratto tale da non poter più ragionevolmente imporre al

locatore o agli abitanti della casa la continuazione del rapporto di locazione

(cfr. Higi/Bühlmann, op. cit., n. 61

ad art. 257f CO; Giger, op. cit.,

n. 73 ad art. 257f CO), resta però il fatto che una violazione contrattuale di

quel genere non era mai stata da lui commessa in precedenza per cui non risultava

essere stata allora reiterata e soprattutto non era stata ripetuta dopo una

diffida scritta su quello specifico tema, l’unica diffida a voler rispettare

l’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini notificatagli per scritto,

quella del 3 luglio 2020 (doc. 4), avendo avuto per oggetto tutt’altre questioni

e meglio il volume eccessivo della musica, l’occupazione del tavolo situato nel

cortile dell’immobile e l’occupazione del cortile medesimo, ritenuto che gli ulteriori

episodi rimproverati all’attore nella decisione, quello di aver aggredito

verbalmente alcuni inquilini e quello di aver tenuto nei loro confronti degli

atteggiamenti percepiti come “ostili” (che, contrariamente a quanto sostenuto

in questa sede dai convenuti, non sono però quelli di cui ai doc. 5 e 6,

successivi ai fatti), per altro non meglio collocati nel tempo, non avevano

invece fatto oggetto di richiami scritti.

11.

Ne discende

che l’appello dev’essere accolto nella sua richiesta subordinata nel senso che

la disdetta 1° aprile 2022, non rispettosa dei requisiti di legge, non deve

però essere annullata, come proposto dall’attore, ma è inefficace (cfr. Wessner, op. cit., n. 47 ad art. 257f CO; Lachat, op. cit., p. 893; Higi/Bühlmann, op. cit., n. 49, 72 e 79

ad art. 257f CO; Weber, op. cit.,

n. 9 ad art. 257f CO; Lachat/Bohnet,

op. cit., n. 11 ad art. 257f CO; II CCA 4 febbraio 1997 inc. n. 12.1996.185).

Le

spese giudiziarie di entrambe le sedi, calcolate sul valore di fr. 39'600.-, seguono

la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

I. L’appello 17 marzo 2025 di AP1

è accolto.

Di conseguenza la decisione 11 febbraio 2025 della

Pretura della giurisdizione di Locarno-Città è così riformata:

1.

La petizione è accolta.

§

Di conseguenza la disdetta 1° aprile 2022 è inefficace.

2.

Le

spese di fr. 3’500.- sono poste a carico dei convenuti, che rifonderanno all’attore

fr. 4'000.- a titolo di ripetibili.

II. Le

spese processuali della procedura d’appello di fr. 3’500.- sono poste, in

ragione di metà ciascuno, a carico degli appellati, che rifonderanno

all’appellante, sempre in ragione di metà ciascuno, fr. 2’500.- a titolo di

ripetibili.

All’appellante verrà restituito l’anticipo di fr.

3'500.- da lui versato.

III. Notificazione:

- avv.

PA1,

Via G______ __,

L______;

- avv.

dr.

PA2,

Via a______ R______ __,

Lo______.

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Locarno-Città.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente Il cancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).