Locazione, sfratto, caso manifesto; richiesta di proroga del termine di adempimento volontario (termine di grazia)

Incarto n.

12.2025.30

Lugano

13 giugno 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Fiscalini,

presidente

cancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SO.2025.263 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 16 gennaio 2025 da

AO1,

L______

patrocinata dall’avv.

PA1,

M______

contro

AP2, titolare della ditta individuale

“AP1”, Me______

chiedente nella procedura sommaria a

tutela dei casi manifesti l’espulsione del

convenuto dall’ente locato e la sua

condanna al pagamento di fr. 1’900.- mensili

oltre interessi dal 1° gennaio 2025 e

fino alla completa liberazione dei locali a titolo

di indennità per occupazione abusiva;

domanda avversata dal convenuto (e da

T______ D______, direttore di AP1) e

che il Pretore ha accolto con decisione 10

marzo 2025;

appellanti il convenuto e T______

D______ con appello del 27 marzo 2025,

con cui

chiedono di poter rimanere nell’ente locato fino alla conclusione

del corrente anno,

proponendo di anticipare le

mensilità scoperte trimestralmente;

mentre con osservazioni 9 maggio 2025

l’appellata si è opposta al gravame, con

protesta di spese e ripetibili;

vista anche la replica spontanea 19

maggio 2025 della parte appellante;

letti ed esaminati gli atti e i

documenti di causa;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

AP2, titolare della ditta individuale AP1 (conduttore), occupa

una superficie commerciale di 2 locali adibita a galleria d’arte al piano

terreno dello stabile denominato “C______ P______ S______ G______” sito in

C______ P______ _, L______, per una pigione mensile di fr. 1'800.- e acconto

spese mensili di fr. 100.-, sulla base di un contratto di locazione (doc. B)

sottoscritto in data 9 gennaio 2019 con AO1 (locatrice).

B.

Con scritto 4 ottobre 2024 la

locatrice, rinviando a un precedente richiamo, ha diffidato il conduttore a

saldare gli scoperti relativi alle pigioni per i mesi di febbraio-ottobre 2024

e alle spese accessorie (conguaglio 2023) per complessivi fr. 19'401.75, entro un

ultimo termine di 30 giorni, con la comminatoria della disdetta del contratto

per mora ai sensi dell’art. 257d CO (doc. D).

C.

Con modulo ufficiale del 14

novembre 2024 (doc. E) la locatrice ha notificato al conduttore la disdetta del

contratto per il 31 dicembre 2024.

D.

A fronte della mancata

riconsegna dei locali, con istanza 16 gennaio 2025 AO1 ha convenuto in giudizio

AP2 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano

(Sezione 4) postulando, nella procedura sommaria per la tutela nei casi

manifesti, la sua espulsione dall’ente locato e la sua condanna al pagamento di

fr. 1’900.- mensili oltre interessi dal 1° gennaio 2025 e fino all’avvenuta

riconsegna dei locali a titolo di indennità per occupazione abusiva.

E.

Con osservazioni 10 febbraio

2025 AP2 e T______ D______ (iscritto a RC

quale direttore della ditta individuale AP1) si sono opposti allo sfratto, evidenziando

la storia della propria attività e le difficoltà personali e finanziarie da

loro affrontate, nonché rilevando di avere nel frattempo saldato, il precedente

16 gennaio, nove mensilità relative a febbraio-ottobre 2024 e il conguaglio

2023 (per fr. 20'625.40) nonché la pigione di gennaio 2025, impegnandosi a

saldare al più presto le pigioni ancora scoperte di novembre e dicembre 2024 e

chiedendo di poter rimanere nell’ente locato, anticipando alcune mensilità a

titolo di garanzia.

F.

Con decisione 10 marzo 2025 il

Pretore ha accolto l’istanza di AO1, facendo ordine a AP2 di liberare i locali entro il 30 giugno

2025, con le comminatorie di rito, e di versare alla locatrice fr. 1’900.-

mensili oltre interessi al 5% dalla scadenza di ogni mensilità a far tempo dal

1° gennaio 2025 e fino alla completa liberazione dei locali a titolo di

indennità per illecita occupazione, nonché ponendo a suo carico la tassa di

giustizia e le spese di fr. 200.- complessivi e condannandolo a versare alla

controparte fr. 300.- a titolo di ripetibili.

G.

Con appello 27 marzo 2025 AP2 e T______ D______ si sono aggravati

contro tale decisione, chiedendo di poter rimanere nell’ente locato fino alla

conclusione del corrente anno, proponendo di anticipare le mensilità scoperte

trimestralmente.

H.

Con osservazioni 9 maggio 2025

AO1 si è opposta all’appello postulandone l’integrale reiezione (laddove fosse stato

ritenuto ricevibile), con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.

I.

Con replica spontanea 19

maggio 2025 AP2 e T______ D______ hanno

ulteriormente ribadito la loro posizione e la loro richiesta.

E

considerato

in

diritto:

1.

Il 1° gennaio 2025 è entrata

in vigore una nuova versione del Codice di diritto processuale civile svizzero

(CPC) in attuazione della relativa modifica del 17 marzo 2023. La procedura

innanzi alla Pretura è iniziata dopo tale data, sicché sia la medesima, sia la

presente procedura di appello sono rette dal nuovo diritto (art. 404 e 405

CPC).

Considerandi

2.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera la soglia testé

menzionata.

3.

I termini di impugnazione e

risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314

cpv. 1 CPC). Nel caso concreto l’appello formulato dalla parte conduttrice,

consegnato alla posta in data 27 marzo 2025, contro la decisione 10 marzo 2025

(notificata il 18 marzo 2025) è tempestivo, così come sono tempestive le

osservazioni 9 maggio 2025 e la replica spontanea 19 maggio 2025.

4.

Preliminarmente occorre

precisare che la ditta individuale, e quindi lo AP1, non ha personalità

giuridica, e che la parte contrattuale, nonché la parte convenuta in causa, è

il suo titolare AP2, a titolo personale.

Pertanto, l’atto ricorsuale può essere preso in considerazione solo in quanto

da lui presentato. Per contro, l’appello in quanto sottoscritto da T______

D______ è irricevibile non avendo egli il ruolo di parte nella procedura.

5.

L’atto di appello deve

contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato

(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue

argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni

del Pretore. Non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria

lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e

circostanziate al giudizio pretorile, pena l’irricevibilità delle medesime (STF

4A_297/2021 del 3 febbraio 2022 consid. 4.3, 4A_213/2023 del 9 ottobre 2023

consid. 4.3).

In

sede di appello il conduttore convenuto in una procedura sommaria di tutela nei

casi manifesti può proporre nuovi fatti e nuovi mezzi di prova alle condizioni

dell’art. 317 CPC (STF 4A_470/2022 del 4 gennaio 2023 consid. 4.1).

6.

Con la decisione impugnata il

Pretore, dopo avere esposto i requisiti per accordare la tutela giurisdizionale

nei casi manifesti (art. 257 CPC), ha in sintesi evidenziato che il conduttore

non ha contestato la sua mora e ha versato gli scoperti rivendicati dalla

locatrice solo dopo la scadenza del termine di diffida. Essendo i presupposti

di cui all’art. 257d CO adempiuti, ha quindi accertato la validità della

disdetta, la liquidità della fattispecie e il buon fondamento dell’istanza di

espulsione, così come della richiesta di corresponsione di un’indennità per

illecita occupazione. Nondimeno, per motivi umanitari e di proporzionalità,

tenuto conto della particolare situazione dell’inquilino (che occupa i locali sin

dal 1980) e dell’avvenuto saldo di quasi tutti gli arretrati, il primo giudice

gli ha concesso un termine di grazia scadente il 30 giugno 2025 per attuare la

liberazione dell’ente locato.

7.

Con il gravame AP2 non contesta né la sua mora, né la

validità della disdetta, né il suo dovere di liberare l’ente locato e

l’adempimento dei presupposti per pronunciare l’espulsione e per accogliere la

richiesta creditoria della locatrice nella procedura sommaria ai sensi

dell’art. 257 CPC. Piuttosto, egli ribadisce e approfondisce la storia della

galleria d’arte, l’impatto della relativa attività, la disponibilità mostrata

nel corso degli anni e le difficoltà famigliari e finanziarie recentemente

incontrate, rilevando di avere nel frattempo pagato le mensilità di novembre e

dicembre 2024 e chiedendo sostanzialmente una proroga del termine di grazia.

8.

Nell’ambito di una procedura

di espulsione, in ossequio al principio della proporzionalità e tenuto conto

delle circostanze del caso concreto, il giudice può, rispettivamente deve,

concedere un termine per l’esecuzione volontaria dell’ordine, segnatamente

qualora vi siano concreti motivi per ritenere che il debitore lascerà

spontaneamente l’ente locato entro un termine ragionevole, o qualora una breve

moratoria sia giustificata da ragioni elementari di umanità, ad esempio in caso

di grave malattia oppure onde evitare che una persona sia improvvisamente

privata di un’abitazione senza disporre di alcuna alternativa (STF 4A_39/2018

del 6 giugno 2018 consid. 6, 4A_207/2014 del 19 maggio 2014 consid. 3; IICCA

del 2 ottobre 2023, inc. 12.2023.105). Comunque sia, il differimento dev’essere

breve e non deve equivalere a una proroga del contratto di locazione, tanto più

che in presenza di una disdetta per mora del conduttore ex art. 257d CO, la

concessione di un’eventuale protrazione è esclusa per legge (cfr. art. 272a

cpv. 1 lett. a CO). Inoltre, per principio, la decisione pretorile di

espulsione non può essere ritardata dall’autorità di appello (IICCA dell’8

giugno 2021, inc. 12.2020.160, consid. 7; IICCA del 5 luglio 2018, inc.

12.2018.27).

9.

Nel caso concreto, considerato

il termine di grazia già concesso dal Pretore, di oltre 3 mesi anziché degli

usuali 10 giorni e che già tiene conto delle motivazioni ora riproposte nel

gravame, e pur con tutta la comprensione per il difficile momento

dell’appellante, la sua permanenza nei locali non può essere ulteriormente

protratta dalla scrivente Camera.

10.

Ne discende che l’appello di AP2, laddove ricevibile, dev’essere respinto.

Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106

cpv. 1 CPC). Le spese processuali sono fissate in fr. 100.- sulla base degli

art. 2, 9 cpv. 3 e 13 LTG. Le indennità per ripetibili sono quantificate in fr.

300.- in applicazione degli art. 11 e 13 cpv. 1 RTar, tenuto conto delle

particolarità del caso e del poco dispendio richiesto alla parte appellata per

l’allestimento della sua risposta.

11.

Essendo la causa stata

trattata in procedura sommaria, il presente giudizio può essere emanato da

questa Camera nella composizione di un giudice unico in applicazione dell’art.

48b cpv. 1 lett. b n. 2 LOG.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar,

decide:

1. L'appello 27 marzo 2025 di T______ D______ è irricevibile.

2.

L’appello 27 marzo 2025 di AP2

è respinto nella misura della sua ricevibilità.

3. Le spese processuali di appello di fr. 100.- sono a carico di AP2, che rifonderà a AO1 fr. 300.- per

ripetibili di seconda sede.

4. Notificazione:

-…

-…

-…

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La cancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il

ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale

unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).