Contratto di locazione, disdetta per mora (art. 257d CO), carenze formali della disdetta, abuso di diritto, compensazione, casi manifesti, disdetta abusiva

Incarto n.

12.2025.67

Lugano

16 settembre 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Stefani

e Grisanti

cancelliere:

D’Andrea

sedente

per statuire nella causa inc. n. SO.2025.227 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4, promossa con istanza 15 gennaio 2025 da

AP1,

Z______

patrocinata da: avv.

PA1,

L______

contro

AO1,

Z______

patrocinata da: avv.

PA2,

L______

chiedente nella procedura sommaria a

tutela dei casi manifesti l’espulsione della

convenuta

dall’ente locato, la sua condanna al pagamento delle pigioni arretrate (fr.

112'036.36), nonché un’indennità per occupazione illecita di fr. 9'760.92

mensili dal 1° gennaio 2025 e fino alla liberazione della superficie locata;

domande avversate dalla convenuta e che il Pretore ha accolto con

decisione 30 maggio 2025;

appellante

la convenuta con appello 12 giugno

2025, con cui chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza, con

protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.

mentre

con risposta all’appello 16 luglio 2025 l’appellata si è opposta al gravame, con

protesta di spese e ripetibili di appello;

letti

ed esaminati gli atti e i documenti di causa;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

Il 1° febbraio 2022 la AP1

handelnd AP1 (in veste di locatrice e rappresentata da W______ S______, G______)

e la AO1 (in veste di conduttrice) hanno

sottoscritto un contratto di locazione di durata determinata (dal 1° settembre

2023 al 31 agosto 2028), avente per oggetto un locale commerciale adibito a

negozio ubicato al 2° piano del “C______ L______ S______” in via C______

a G______ (doc. B). Il contratto prevedeva una pigione scalare di fr. 79'195.60

(+ IVA) per il primo anno, aumentata a fr. 82'795.40 (+ IVA) dal 1° settembre

2024, e a fr. 86'395.20 (+ IVA) dal 1° settembre 2025, più un acconto delle

spese accessorie di fr. 14'759.18 e spese di marketing di fr. 10'799.40, oltre

a una partecipazione del 9 % alla cifra d’affari annua (cfr. doc. B).

B.

Il 9 ottobre 2024 la locatrice

ha diffidato per iscritto la conduttrice a versare entro 30 giorni l’importo

scoperto di complessivi fr. 28'958.42, corrispondente alle pigioni non pagate

per i mesi da agosto a ottobre 2024, con la comminatoria che trascorso

infruttuosamente detto termine il contratto di locazione sarebbe stato disdetto

(doc. D);

C.

Con modulo ufficiale

accompagnato da una lettera raccomandata 13 novembre 2024 (inviata il 19

novembre 2024 e recapitata il 25 novembre seguente) la locatrice ha disdetto il

contratto in questione per il 31 dicembre 2024 (doc. E).

D.

Nel frattempo, con scritto 19

novembre 2024 la conduttrice ha fatto valere in compensazione un credito per

danni subiti (mancato raggiungimento della cifra d’affari prospettata e

presenza di difetti) di fr. 305'000.- (doc. 7).

E.

Con istanza 16 dicembre 2024

la conduttrice ha contestato la disdetta dinanzi all’Ufficio di conciliazione

in materia di locazione di A______ (doc. UC).

F.

Con istanza 15 gennaio 2024 AP1

handelnd AP1 ha convenuto AO1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano

(sezione 4) postulando, nella procedura sommaria per la tutela nei casi

manifesti, la sua espulsione dall’ente locato, la sua condanna al pagamento delle

pigioni arretrate per complessivi fr. 112'036.36 con interessi al 5 % da varie

scadenze, nonché un’indennità per occupazione illecita di fr. 9'760.92 mensili

dal 1° gennaio 2025 fino alla liberazione della superficie locata. In ragione

di ciò, la procedura dinnanzi all’autorità di conciliazione è stata sospesa in

attesa dell’esito della presente causa d’espulsione.

G.

Con osservazioni 30 gennaio

2024 AO1 si è opposta integralmente all’istanza, reputandola irricevibile. In

primo luogo, ha eccepito che la disdetta era nulla per effetto di diverse

carenze formali, quali la designazione errata della parte locatrice e del luogo

di situazione dell'ente locato, l’indicazione della rappresentante della

locatrice in difetto di una valida procura e l'assenza della data sul modulo

ufficiale. Nel merito, ha rilevato che non si trovava in mora siccome al

credito della locatrice essa aveva opposto in compensazione un proprio credito per

complessivi fr. 305'000.- (rivalutati in fr. 400'919.-), che era quantomeno

plausibile e ostava pertanto al riconoscimento di un caso manifesto nel senso

dell’art. 257 CPC. Infine, ha obiettato che la disdetta era una misura

ritorsiva della locatrice nei suoi confronti per avere essa fatto valere il 19

novembre 2024 delle pretese derivanti dalla locazione. Con replica 13 febbraio

2025 e duplica 27 febbraio 2025 spontanee le parti si sono riconfermate nelle

rispettive e antitetiche allegazioni.

H.

Con decisione 30 maggio 2025

il Pretore ha accolto integralmente l’istanza. Egli ha ordinato a AO1 di

liberare l’ente locato entro 10 giorni dalla notificazione del giudizio sotto

comminatoria dell’art. 292 CP, con l'avvertenza che l'inesecuzione dell'ordine

avrebbe comportato il diritto per l’istante di postulare il risarcimento dei

danni e disponendo agli organi di polizia preposti di prestare man forte

nell'esecuzione della decisione a semplice richiesta dell’istante, con facoltà

di depositare in un luogo indicato da quest’ultima e a spese della convenuta gli

oggetti non sgomberati. Il Pretore ha inoltre condannato AO1 a pagare alla

locatrice fr. 112'036.36, con interessi al 5 % dal 15 gennaio 2025 per pigioni

arretrate, come pure fr. 9'760.92 mensili dal 1° gennaio 2025 fino alla

completa liberazione dei locali a titolo di indennità per illecita occupazione

e posto le spese processuali di fr. 1'700.- e le ripetibili di fr. 5'000.- a

carico della convenuta.

I.

Con appello 12 giugno 2025 AO1

si è aggravata contro tale decisione chiedendo la riforma del querelato

giudizio, nel senso di dichiarare irricevibile l’istanza della locatrice e di

condannare la medesima al pagamento

delle spese processuali e delle ripetibili (fr. 5'000.-) di primo grado, con

protesta di spese e ripetibili di secondo grado.

J.

Con risposta all’appello 16

luglio 2025 AP1 handelnd AP1 si è opposta all’appello postulandone l’integrale

reiezione (nella misura della sua ricevibilità), con protesta di spese e

ripetibili di secondo grado.

E considerando

in

diritto:

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore litigioso è di fr. 361'722.-

(stabilito dal Pretore e non contestato dalle parti) e dunque supera ampiamente

la soglia testé menzionata.

Considerandi

2.

I termini di impugnazione e

risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314

cpv. 1 CPC). Nel caso concreto l’appello 12 giugno 2025 contro la decisione 30

maggio 2025 (notificata il 2 giugno 2025, doc. 1 e 2 d’appello) è tempestivo,

così com’è tempestiva la risposta all’appello del 16 luglio 2025.

3.

Con la decisione impugnata il

Pretore ha in sintesi ritenuto che le eccezioni formali sollevate dalla

conduttrice riguardanti il modulo di disdetta (doc. E) erano infondate e

sprovviste di un interesse pratico. La conduttrice non aveva preteso che le

carenze formali indicate avessero inciso sull’esercizio dei suoi diritti di

difesa riferiti alla disdetta, tanto che la stessa era stata contestata dinanzi

all'Ufficio di conciliazione il 16 dicembre 2024 (inc. UC). In particolare,

essa non aveva spiegato tale incidenza per rapporto all’indicazione in forma

abbreviata della locatrice (verosimilmente per ragioni di spazio) e

all’indicazione della rappresentante (la medesima riportata sul contratto di

locazione). Quanto all’assenza di data sul formulario ufficiale, essa figurava

in ogni caso nella lettera accompagnatoria del 13 novembre 2024, spedita il 19

novembre 2024. La conduttrice sapeva così perfettamente da chi originasse la

disdetta, il nominativo della rappresentante della locatrice, la data in cui

era stata spedita e il luogo di situazione dell'ente locato (indicato in via

Cantonale a Co______ d______ sul modulo ufficiale, ma in via Cantonale a

G______, secondo piano, sulla lettera accompagnatoria, con la particolarità che

il negozio si trovava nello stabile a Nord a Co______ d______, mentre

l’indicazione ufficiale del Centro L______ S______ era in via Cantonale a

G______). Per quanto riguardava il credito di fr. 305'000.-/400'919.- opposto

in compensazione dalla conduttrice, il Pretore ha evidenziato che l’eccezione

non era stata sollevata tempestivamente, ovvero entro il termine assegnato con

la diffida ex art. 257d CO. Né per il resto la convenuta aveva depositato le

pigioni presso l’Ufficio di conciliazione, sicché essa si trovava in mora e la

disdetta fondata sull'art. 257d CO era valida, ciò che escludeva a priori

che la stessa potesse essere ritenuta abusiva. Trattandosi di una fattispecie

liquida (art. 257 CPC), l'istanza di sfratto è stata quindi accolta. Infine, il Pretore ha parimenti ammesso l’esistenza

di un caso manifesto per quanto concerneva i crediti pecuniari rivendicati

dalla locatrice, ovvero le pigioni arretrate (fr. 112'036.35) e il versamento

dell’indennità per illecita occupazione dal 1° gennaio 2025 (fr. 9'760.92

mensili fino alla liberazione dei locali), corrispondente all’ammontare della

pigione dovuta per il periodo d’occupazione dei locali in assenza di un

contratto di locazione.

4.

Con l’impugnativa

l’appellante, ripercorso l’iter processuale (appello, pag. 4 a 6), si duole che

il primo giudice abbia escluso un suo interesse degno di protezione all’invocazione

delle eccezioni formali da lei sollevate per motivare la nullità della

disdetta. Anzitutto rileva che l’interesse degno di protezione è un presupposto

processuale “gravante la parte richiedente” e non la parte convenuta. Inoltre,

il giudice avrebbe dovuto verificare d’ufficio la validità formale della

disdetta (appello, pag. 7-8, n. 11 e 12).

4.1

L’appellante

perde di vista tuttavia che – come ha per altro ricordato il Pretore –

l’assenza di un interesse all’esercizio di un diritto è un caso d’applicazione

dell’abuso manifesto di diritto (art. 2 cpv. 2 CC) che in quanto tale vale per

tutte le parti in causa, quindi anche per la convenuta (v. Chappuis, in: Commentaire romand, CC I,

2a ed., n. 34 ad art. 2 CC).

4.2

Ciò

posto, l’appellante non spiega perché l’accertamento secondo cui essa avrebbe omesso

di illustrare quale fosse il suo interesse pratico a sollevare le eccezioni e

non avrebbe illustrato in quale misura le censure formali avrebbero inciso

sull’esercizio dei suoi diritti e in particolare sulla possibilità di

contestare la disdetta dinanzi all’Ufficio di conciliazione sarebbe errato.

4.3

L’appellante

torna a equivocare sulla mancanza di chiarezza nell’indicazione della parte

locatrice e della sua sede (diversa da quella risultante nel Registro di

commercio), che avrebbe potuto farle credere – a maggior ragione nell’ambito di

una procedura a tutela dei casi manifesti in cui l’onere probatorio della parte

convenuta è alleggerito – di aver ricevuto una disdetta da un soggetto non

legittimato a farlo (appello, pag. 8-10, n. 13).

L’obiezione è però

chiaramente pretestuosa. Per quel che è della designazione della locatrice,

basta confrontare il contratto di locazione (doc. B, in cui il

proprietario/locatore è indicato in “AP1 handelnd AP1”, rappresentato da

“W______ S______”) con il modulo ufficiale della disdetta (doc. E, in cui il

locatore è indicato in “S______ AG handeln für AP1 Solutions I” al punto 2 e in

“S______ AG handeln für AP1 Solutions Inv.Fund Comm.” al punto 4, e risulta

rappresentato da “W______ S______”) per non avere dubbi sull’identità della

parte da cui proveniva la disdetta. Quanto alla pretesa discrepanza per

rapporto all’indirizzo figurante nel Registro di commercio (Poststrasse __,

Z______) neppure essa era suscettibile di fare sorgere dubbio alcuno, posto

come A______ __ era fino al 26 settembre 2024 il recapito figurante nel

contratto di locazione e nel modulo ufficiale di disdetta (doc. B e doc. E) ed

era chiaramente riconducibile all’istante. Né la presenza nel Canton Zugo di

una società, costituita sotto un’altra forma (S______) e con sede diversa

(W______), chiamata “S______ GmbH” e di eventuali altre società aventi la

medesima radice “AP1” poteva ragionevolmente far sorgere dei dubbi.

4.4

L’appellante

contesta di nuovo il potere di rappresentanza di W______ S______, G______.

Rileva che tale presupposto andava esaminato d’ufficio dal Pretore (art. 60 e

68.

CPC) in ragione anche del formalismo sancito dall’art. 266l CO. A fronte

della sua censura circa l’assenza di una valida procura, l’istante si sarebbe

limitata a produrre con la duplica spontanea il doc. Q da cui si evinceva solo

che W______ AG, Z______, (recte: Wi______), ma non G______, veniva incaricata

della gestione del “C______ L______ S______””. Il che non poteva bastare, anche

perché un conto è la gestione di un bene immobile mentre un altro è la revoca

d’un rapporto locativo (appello, pag. 10 seg.).

4.4.1

La

risoluzione di un contratto è un diritto formatore esercitato con una

dichiarazione giuridica unilaterale, che può anche emanare da un rappresentante

di una parte del contratto ai sensi dell’art. 32 seg. CO (STF 4A_196/2016 del

24.

ottobre 2016 consid. 4.1.1, 4A_478/2015 del 20 maggio 2016 consid. 3.1).

Questi deve agire per conto di tale parte e firmare come suo rappresentante,

ritenuto che i nomi della parte rappresentata e del rappresentante devono di

principio figurare sul modulo di disdetta (STF 4A_193/2018 del 27 luglio 2018

consid. 4.1.1). Il Tribunale federale ha però già sottolineato che anche una

disdetta senza un’indicazione esplicita o con un’indicazione carente può,

in determinati casi, essere valida, se il destinatario può dedurre chiaramente

dalla disdetta o da altre circostanze, secondo i principi della buona fede e

dell’affidamento, che chi pronuncia la disdetta agisce quale valido

rappresentante della parte contrattuale (STF 4A_12/2010 del 25 febbraio 2010

consid. 3.4.1, 4A_256/2020 del 3 novembre 2020 consid. 3.1.4). Ad esempio se il

conduttore è a conoscenza, o poteva esserlo in base alle circostanze, che

l'immobile è gestito da un'amministrazione, l'indicazione del rapporto di

rappresentanza non è necessaria (STF 4A_12/2010 del 25 febbraio 2010 consid.

3.4.1).

4.4.2

Per

tacere del fatto – già rilevato dal Pretore – che W______ S______ (via

Cantonale, ____ G______) era già stata indicata come rappresentante nel

contratto di locazione (doc. B), non v’era motivo alcuno per dubitare che essa

potesse rappresentare la locatrice nella notifica della disdetta (e ancora

prima della diffida del 9 ottobre 2024 [doc. D], senza che ciò avesse fatto

oggetto di contestazione alcuna da parte della conduttrice [doc. 7]). Se a ciò

si aggiunge – come riconosce l’appellante – che W______ S______ era stata

incaricata della gestione del “C______ L______ S______”, non v’era più ragione

di indagare oltre, poco importando se il mandato di gestione (doc. Q) indicasse

la sede della società (Wi______) anziché l’ufficio di G______, comunque sia

figurante anch’esso nel Registro di commercio. Ogni doglianza al riguardo si

rivela pretestuosa.

4.5

Come

fine a sé stessa è la contestazione circa l’indicazione dell’oggetto locato

(appello, pag. 11 seg.). L’appellante ha potuto identificare senza alcun

rischio di confusione l’oggetto locato, menzionato per esteso nella lettera

accompagnatoria alla disdetta (doc. E), e ha potuto contestare senza

impedimenti la medesima. Senza contare che il Pretore ha spiegato che la

pretesa discrepanza circa il luogo di ubicazione del negozio (G______ o

Co______ d______) deriva dal fatto – non contestato – che “il Centro L______

Sud è costituito dai mappali ___ RFD G______ e 1870 Co______ d'______ e

pertanto si trova sul confine tra i comuni di G______ e Co______ d'______: il

negozio in questione si trova nello stabile situato a Nord (C______ d______),

mentre l'indirizzo ufficiale del Centro è quello di via C______ a G______” (decisione

impugnata, pag. 4).

4.6

Ne

segue che – a un esame sommario – l’accertamento pretorile del fatto che la

conduttrice sapesse esattamente da chi provenisse la disdetta, chi fosse la

rappresentante della locatrice, quando la disdetta sia stata spedita e dove si

trovasse l’ente locato, sfugge alla critica. La validità della disdetta non fa

dunque dubbio alcuno.

5.

Per

quanto riguarda le contestazioni sostanziali, l'appellante censura dapprima l'errata

applicazione dell'art. 257 CPC, in quanto le sarebbero stati imposti oneri

processuali ben superiori a quelli sanciti dal CPC, in particolare l'onere di

fornire prova piena dell'eccezione di compensazione (appello, pag. 15, n. 18).

Ella ritiene che nei procedimenti di tutela giurisdizionale nei casi manifesti è

sufficiente contestare "in maniera coerente, sostanziata e completa i

fatti posti a fondamento della pretesa dell'istante, formulando obiezioni che

appaiano giuridicamente pertinenti e non manifestamente infondate"

(appello, pag. 15, n. 18). Il Pretore si sarebbe inoltre sbagliato nel ritenere

che nel termine della comminatoria di cui all'art. 257d CO non era stata

sollevata una valida eccezione di compensazione. Il doc. 7 dimostrerebbe il

contrario e "la locatrice mai ha contestato nello specifico che, già

prima della notifica del doc. 7 le era stato reclamato un pregiudizio di CHF

305'000 così come evidenziato nello stesso scritto doc. 7" (appello, pag.

16, n. 19).

5.1

Il

conduttore che riceve una disdetta per mora nel pagamento delle pigioni (art.

257d CO) ha il diritto di eccepire l'estinzione del debito per compensazione

con un suo credito nei confronti del locatore. Tale eccezione deve però essere

sollevata entro il termine di pagamento della comminatoria (DTF 119 II 241

consid. 6b/bb; STF 4A_333/2022 del 9 novembre 2022 consid. 3.1). Se non viene

fatta valere entro questo termine il conduttore si trova in mora. Inoltre, il

Tribunale federale ha già avuto modo di precisare più volte che l'eccezione di

compensazione sollevata entro il termine della comminatoria di pagamento

dell'art. 257d CO deve essere immediatamente comprovata dal conduttore, onde

evitare di procrastinare il diritto del locatore a una procedura rapida in caso

di disdetta per mora (STF 4A_385/2022 del 14 febbraio 2023; STF 4A_140/2014 del

6.

agosto 2014 consid. 5.2). Questa giurisprudenza vale anche nella procedura di

tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC, per cui non è

sufficiente, neanche in questi casi, rendere verosimile il credito posto in

compensazione (STF 4A_186/2025 del 6 giugno 2025 consid. 4.2; STF 4A_333/2022

del 9 novembre 2022 consid. 3.1 e 5.2). Inoltre, giusta l’art. 124 CO vi è compensazione

solo quando il debitore manifesti al creditore la sua intenzione di

prevalersene. La dichiarazione di compensazione è un atto unilaterale

che necessita ricezione, che non esige alcuna forma particolare e che può

essere compiuto anche nell’ambito di una procedura giudiziaria o risultare da

atti concludenti. Nondimeno essa deve essere chiara e non equivoca e indicare

in maniera precisa il credito compensabile (STF 4A_601/2013 del 31 marzo 2014,

consid. 3.3; IICCA del 18 giugno 2018, inc. 12.2017.23, consid. 9.1). Alla

parte che si avvale di tale diritto incombe l’onere di dimostrare di averne

fatto uso, in quali modalità e che i relativi presupposti erano adempiuti (art.

8.

CC).

5.2

Come correttamente

accertato dal Pretore, non risulta che la conduttrice abbia sollevato la

compensazione entro il termine di pagamento assegnato con la diffida del 9

ottobre 2024 (decisione impugnata, pag. 6, primo paragrafo). Secondo la teoria

della ricezione relativa, applicabile alla diffida ex art. 257d CO, la notifica

avviene al momento dell'effettiva ricezione della comunicazione oppure, se la

raccomandata non è ritirata, l'ultimo dei 7 giorni di giacenza presso l'Ufficio

postale, ovvero indipendentemente dal fatto che questi ne prenda effettivamente

conoscenza o meno (DTF 119 II 147 consid. 2). Orbene, due lettere di diffida

sono state notificate in data 18 ottobre 2024 e una alla scadenza del termine

di giacenza in data 19 ottobre 2024 (cfr. doc. D), motivo per cui il termine di

pagamento di 30 giorni è venuto a scadere per tutte e tre le notifiche lunedì 18

novembre 2024. L'appellante fa valere che "AO1 si è in realtà

espressamente avvalsa della compensazione con lo scritto doc. 7 in risposta

alle diffide doc. D" (appello, pag. 16, n. 19), il quale è datato 19

novembre 2024 (cfr. doc. 7). Qualora questa lettera fosse stata spedita quello

stesso giorno, ciò è avvenuto dopo lo scadere del termine di pagamento di 30

giorni (cfr. doc. 7; appello, pag. 16, n. 19). E quand’anche la conduttrice

avesse "comunicato" la cifra di fr. 305'000.- la settimana

prima (cfr. appello, pag. 16, n. 19), ciò non poteva costituire una valida dichiarazione

di compensazione ai sensi dell’art. 124 CO. Senza contare che nella

comunicazione del 19 novembre 2024 l’interessata precisava che richiedeva quell’importo

(solo) in quel momento (cfr. doc. 7: “Das werden wir jetzt einfordern”). L’esame

dell’appello potrebbe già esaurirsi in questi punti.

5.3

Comunque sia, la

conduttrice non ha dimostrato, e da lungi, il credito posto in compensazione

(il presunto difetto di redditività promesso), ossia la sua esigibilità (v.

art. 120 cpv. 1 CO), non bastando, per quanto testé esposto, che l’eccezione

non apparisse manifestamente infondata, come pretende in questa sede. Per

tacere del fatto che ella neppur spiega come perviene all’importo indicato. Al

riguardo non giova dunque attardarsi. E non avendo essa per il resto messo in

dubbio il fatto di non avere depositato le pigioni presso il competente Ufficio

di conciliazione, la conclusione pretorile circa la mora della conduttrice

merita piena conferma.

5.4

Da ultimo, l’appellante

ribadisce che la disdetta era abusiva ai sensi dell’art. 271a lett. a CO e

sarebbe stata pronunciata per rappresaglia, vista l"impressionante

consecutio temporum tra lo scritto doc. 7 in cui veniva sollevata la

compensazione e la notifica dell'irregolare disdetta" (appello, pag.

17, n. 20).

Per quanto illustrato d’anzi in relazione

alla tardività della dichiarazione di compensazione (sopra, consid. 5.2), la

doglianza cade nel vuoto, senza contare che l’abusività (ai sensi dell’art.

271a cpv. 1 lett. a CO) di una disdetta straordinaria fondata sull’art. 257d CO

può essere ammessa solo in casi eccezionali, estranei alla fattispecie in esame

(v. DTF 120 II 31 consid 4a; sentenza IICCA

del 3 aprile 2025, inc.12.2025.27, consid.

8.

con riferimenti).

6.

Per il resto

l’appellante non discute gli accertamenti pretorili circa l’ammontare delle

pigioni arretrate e dell’importo dovuto a titolo d’indennità per illecita

occupazione dal 1° gennaio 2025.

7.

Se ne conclude che

l’appello vede la sua sorte segnata. Le spese processuali di seconda sede,

calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 361'722.- (pari al canone di

locazione per la durata di tre anni), seguono la soccombenza dell’appellante

(art. 106 cpv. 1 CPC) e sono fissate in fr. 200.- (art. 2, 9 cpv. 3 e 13 LTG). Le

ripetibili, quantificate sulla base dell'art. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett a e cpv. 5

e dell'art. 13 cpv. 1 RTar, tenuto conto delle spese e dell'IVA, ammontano a

fr. 2'000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide:

1.

L’appello 12 giugno 2025 di

AO1 è

respinto.

2. Le spese processuali della procedura d’appello di fr. 200.-

sono poste a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 2'000.-

per ripetibili.

3. Notificazione:

-

_________

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, Sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente Il

cancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).