Fondo gravato da un diritto di superficie. Sostituzione di parte per intervenuta vendita del fondo, con subingresso in causa dell'acquirente. Negata la richiesta della proprietaria originaria del fondo (alienante) di mantenere la posizione processuale di parte attrice nella causa.

Incarto n.

13.2023.119

Lugano

12 marzo 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La terza Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Walser,

presidente,

Olgiati

e Giamboni

cancelliera:

Locatelli

sedente

per statuire nella causa inc. n. CA.2021.370 (provvedimenti cautelari) della Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con istanza 15 novembre 2021 da

RE

1

PI

1

patrocinata dall’ PA 1

contro

CO

1

patrocinata dall’ PA 2

e ora sul reclamo 14

dicembre 2023 di RE 1 contro la decisione 28 novembre 2023 con cui il Pretore

ha respinto la sua richiesta di mantenere la posizione processuale di parte attrice

nella causa;

ritenuto

in fatto: A. Il fondo n. __________0 RFD

del Comune di __________ confina con il fondo n. __________8 RFD del Comune di __________.

Sui due fondi, entrambi costituiti in proprietà per piani, sorge lo stabile

commerciale “__________”.

RE 1 e PI 1 erano

proprietarie in ragione di 1/2 ciascuna della PPP n. __________ (PPP n. 1) del

fondo base n. __________0 RFD di Collina d’Oro, l’altra PPP n. __________ (PPP

n. 2) essendo invece detenuta in proprietà esclusivamente da PI 1. RE 1 è inoltre

proprietaria di due PPP del fondo base n. __________8 RFD del Comune di __________

PI 1 di altre quote PPP del medesimo fondo.

Il fondo base n. __________0

è gravato da una servitù di superficie a favore di CO 1 - già __________ - per

costruire e gestire una stazione di servizio con edifici accessori, impianti

tecnici e servizi di assistenza. Questa servitù grava una parte comune del

fondo assegnata in uso riservato alla PPP n. 2 già di proprietà di PI 1. Regolarmente

iscritta a registro fondiario, la servitù è stata costituita il 1° marzo 1994.

Il canone annuo è stato fissato in fr. 60'000.– e la durata del diritto in 25 anni

a far tempo dal 10 marzo 1994, prorogabile automaticamente di 5 anni in 5 anni

salvo rinuncia delle parti con 6 mesi di preavviso dalla scadenza. Il contratto

di costituzione del diritto di superficie stabilisce segnatamente che “con la

fine della servitù di superficie, alla scadenza del contratto prevista in 25

anni, tutte le costruzioni sopra e sotto il suolo sono devolute senza indennità

al proprietario. Il proprietario potrà altresì richiedere, a proprio giudizio

la completa demolizione e lo sgombero delle costruzioni realizzate, da

effettuare a spese del superficiario”.

Fatti

B. Con istanza 15

novembre 2021 RE 1 e PI 1 hanno chiesto in via supercautelare di vietare a CO 1

l’esecuzione/prosecuzione di lavori di demolizione di qualsiasi natura e/o di

smantellamento degli impianti e della stazione di servizio e dei relativi

impianti ubicata sul fondo n. __________0. Il tutto con comminatoria penale giusta

l’art. 292 CPS. Quali (com)proprietarie del fondo n. __________0, esse rivendicano

in sostanza il diritto, alla cessazione della servitù di superficie, di vedersi

devolvere gratuitamente da CO 1 tutte le costruzioni - sopra e sotto il suolo -

che fanno parte della stazione di servizio operativa dal 1995.

Respinta il 15 novembre

2021 la domanda di provvedimenti supercautelari, la causa è stata sospesa per

trattative dal 19 novembre 2021 al 20 gennaio 2022.

C. Con osservazioni del 15

marzo 2022 CO 1 ha integralmente avversato l’istanza. In particolare ha contestato

la legittimazione nella procedura di RE 1 e ha rivendicato il diritto di disporre

liberamente delle proprie costruzioni come un proprietario del fondo, inclusa

la facoltà demolire e/o smantellare dette opere, fintanto che fosse durato il

contratto di superficie.

Entrambe le parti hanno

riaffermato le loro posizioni, RE 1 e PI 1 con replica spontanea 4 aprile 2022

e CO 1 con duplica spontanea 26 aprile 2022.

D. La causa è stata

sospesa per trattative il 2 maggio 2022. Il 28 luglio 2023 CO 1 ne ha chiesto

la riattivazione, rilevando che il fondo n. __________0 oggetto del diritto di

superficie era nel frattempo stato venduto a terzi.

Con decisione 31 luglio 2023

il Pretore ha riattivato la causa e, verificato l’avvenuto trapasso di

proprietà del fondo n. __________0 in data 5 maggio 2022 a PI 2 di __________, ha

assegnato a quest’ultima un termine per indicare se intendeva subentrare nella causa

al posto dell’alienante giusta l’art. 83 CPC.

Il 21 agosto 2023 PI 2 ha

comunicato di voler subentrare nella lite quale nuova proprietaria del fondo n.

__________0. Così sollecitato, il 21 agosto 2023 il Pretore ha fissato a RE 1

un termine per circostanziare una sua eventuale e formale richiesta per rimanere

parte alla procedura. Il 4 settembre 2023 RE 1 ha chiesto al Pretore che fosse

mantenuto il suo statuto di parte nel processo. CO 1 vi si è opposta con

scritto 18 settembre 2023. RE 1 ha ribadito la richiesta con replica spontanea

2 ottobre 2023, ancora avversata da CO 1 il 10 ottobre 2023.

E. Con decisione 28

novembre 2023 il Pretore ha disposto il subingresso nella causa di PI 2 in

sostituzione di RE 1 e di PI 1 (dispositivo n. 1). Ha per contro respinto l’istanza

con cui RE 1 chiedeva di mantenere la posizione processuale di attrice nella

causa (dispositivo n. 2).

F. Con reclamo 14

dicembre 2023 RE 1 chiede di riformare la decisione 28 novembre 2023 nel senso

di accogliere la sua richiesta di mantenere lo statuto di parte nel processo in

corso.

Non sono state raccolte

osservazioni.

G. Nel frattempo, con

decisione cautelare 15 dicembre 2023 il Pretore ha fatto divieto a CO 1 di

procedere all’esecuzione di lavori di demolizione di qualsiasi natura presso la

stazione di servizio ubicata sul fondo n. __________0, con contestuale ordine

di sospendere eventuali lavori di demolizione e/o smantellamento degli impianti

già in corso, il tutto assortito della comminatoria penale dell’art. 292 CPS.

Ha quindi assegnato a PI 2 un termine di 60 giorni per promuovere l’azione di

merito a convalida della misura cautelare, pena il decadimento del divieto e

posto le spese giudiziarie a carico della convenuta.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. Con la decisione 28

novembre 2023 il Pretore ha disposto, in applicazione dell’art. 83 CPC, la

sostituzione delle originarie parti istanti RE 1 e di PI 1 con PI 2

(dispositivo n. 1) e ha poi respinto la richiesta di RE 1 di mantenere la

qualità di attrice in seno al processo (dispositivo n. 2).

RE 1 impugna il solo

dispositivo n. 2, con cui è stata respinta la sua richiesta di continuare a stare

in causa nel ruolo di attrice a tutela di propri specifici interessi diretti.

Quest’ultima decisione essendo una disposizione ordinatoria processuale, richiamata

anche la procedura sommaria, per i combinati disposti degli art. 124, 319 lett.

b cifra 2 e 321 cpv. 2 CPC e 48 lett. c cifra 1 LOG, essa è impugnabile con

reclamo alla terza Camera civile del Tribunale d’appello nel termine di dieci

giorni.

Il giudizio 28 novembre

2023.

è pervenuto alla reclamante in data 4 dicembre 2023. Spedito con invio

raccomandato il 14 dicembre 2023, il gravame è tempestivo e quindi, da questo

punto di vista, ammissibile.

2.

Il CPC prevede che

con il rimedio del reclamo possono essere censurati l’applicazione errata del

diritto (art. 320 CPC, lett. a) e l’accertamento manifestamente errato fatti

(lett. b).

3.

L’art. 83 CPC dispone

che se l’oggetto litigioso è alienato durante il processo, l’acquirente può

subentrare nel processo al posto dell’alienante. La parte subentrante risponde

per tutte le spese giudiziarie e la parte che si ritira risponde solidalmente per

le spese giudiziarie già maturate (cpv. 2).

Quando subentra nel

processo al posto dell’alienante, l’acquirente diventa quindi parte in causa al

suo posto. In altre parole lo sostituisce, come risulta dal titolo del titolo

quinto, capitolo 6 del CPC. A seguito della sostituzione il venditore non è

quindi più legittimato a stare in causa.

3.1

Il Pretore, premesso che l’istanza

di provvedimenti cautelari in oggetto era fondata sul contratto di costituzione

del diritto di superficie, ha rilevato che il diritto di agire a tutela di quel

contratto stesso spettava unicamente al proprietario del fondo sicché, il fondo

medesimo essendo stato alienato, nulla ostava al subentro in lite della nuova

proprietaria. Su questo punto la decisione non è stata impugnata e non pare

meno che corretta.

4.

Il Pretore ha

respinto la richiesta di RE 1 di continuare a essere parte in causa. Ha

rilevato che invocando ora il diritto di vicinato per proseguire nella

procedura, essa aveva modificato la causa petendi ciò che costituiva una

mutazione dell’azione, inammissibile per mancanza di un sufficiente nesso

causale materiale con la pretesa precedente. Di conseguenza non le poteva essere

riconosciuto il diritto di mantenere la qualità di attrice.

4.1

La reclamante contesta che vi

sia una mutazione dell’azione rilevando che la domanda di causa è rimasta la

medesima, cioè di vietare i lavori di demolizione della stazione di servizio.

La conclusione del primo

giudice merita conferma. Dopo l’alienazione del fondo a PI 2, RE 1 ha sostenuto

che “… ritiene di poter fondare la propria legittimazione a continuare a

prendere parte alla procedura in forza delle disposizioni relative al diritto

di vicinato …” (osservazioni 4 settembre 2023, pag. 3 n. 5). Invocando ora le norme

regolanti il diritto di vicinato invece del contratto di costituzione del

diritto di superficie in appoggio delle sue richieste, essa ha cambiato il fondamento

della causa. Tema originale dell’istanza è infatti il diritto di riversione, ed

è chiesto il rispetto del contratto di costituzione del diritto di superficie. Ora

il tema è invece quello delle immissioni che potrebbero essere originate dalla

demolizione della stazione di servizio ed è qui invocato il rispetto del

diritto di vicinato. Trattasi indubbiamente di una mutazione dell’azione, in

concreto inammissibile non essendo verificate le condizioni poste dall’art. 227

cpv. 1 CPC. La decisione impugnata merita quindi conferma.

4.2

La reclamante sostiene inoltre

di essere legittimata a proseguire nella causa in quanto da considerare “comproprietaria”

del fondo gravato poiché proprietaria di due PPP, ovvero la n. __________ e n. __________

del fondo base n. __________8 su cui è insediato da anni il complesso

commerciale __________, edificio che appunto occupa altresì il contiguo fondo

base n. __________0. A suo dire, quand’anche edificato su fondi siti in due

diversi comuni e sottoposti a due ordinamenti catastali, il __________ sarebbe

da intendere quale unica entità, sicché laddove i due fondi si fossero trovati

su un solo comune vi sarebbe stata una proprietà per piani unica e le due unità

PPP appartenenti alla reclamante avrebbero fatto parte (insieme a tutte le

altre) del fondo base gravato dal diritto di superficie oggetto della lite. La

stazione di servizio eretta sul fondo n. __________0 in forza di quel diritto

di superficie sarebbe così una componente di tutto il complesso commerciale con

la conseguenza che l’alienazione dell’oggetto della lite sarebbe solo parziale.

Di conseguenza la reclamante, in quanto proprietaria attuale delle due citate

PPP del fondo base n. __________8 avrebbe il diritto di rimanere parte nella

procedura giudiziaria tesa a preservare la costruzione.

4.3

Va qui rammentato che il

diritto di superficie è una servitù che consente al superficiario di costruire

o mantenere una costruzione o altre opere, sopra o sotto un fondo altrui e di

esserne proprietario (art. 675 CC). Il diritto di riversione è disciplinato

dall’art. 779c CC, il quale prevede che, all’estinzione del diritto di

superficie, le costruzioni sono devolute al proprietario del fondo, di cui

diventano in quel momento parti costitutive. L’art. 779d CC stabilisce poi che

alla scadenza del diritto di superficie il proprietario del fondo deve al

superficiario una equa indennità per le costruzioni devolute.

Il diritto di superficie

conferisce quindi al superficiario il diritto, ma non l’obbligo, di mantenere

una costruzione sul fondo gravato sino alla scadenza del diritto medesimo. La

costruzione è di proprietà del superficiario, che ne può disporre a pieno a

titolo. Solo alla scadenza della servitù la costruzione diventa parte

costitutiva del fondo su cui sorge (art. 779c CC) e fino a quel momento il

proprietario del fondo gravato non può vantare alcun diritto sulla stessa.

4.4

In concreto, per il diritto

di riversione le parti hanno ripreso la disciplina del CC. In deroga all’art.

779d CC hanno tuttavia pattuito che alla scadenza della servitù tutte le

costruzioni sopra e sotto il suolo sarebbero state devolute senza indennità al

proprietario, il quale inoltre poteva altresì richiedere, a proprio giudizio,

la completa demolizione e lo sgombero delle costruzioni realizzate a spese del

superficiario. Il contenuto della servitù non risulta per il resto che sia

stato modificato; segnatamente non risultano restrizioni di sorta al diritto di

proprietà del superficiario né oneri supplementari a suo carico, in particolare

non l’obbligo di mantenere la costruzione fino alla scadenza del diritto di

superficie, obbligo che neppure può essere dedotto dalla rinuncia all’indennità

al momento della scadenza del diritto.

Ciò premesso, rilevato che

il diritto di superficie grava unicamente il fondo n. __________0 ma non il confinante

fondo n. __________8, la reclamante non può più vantare alcun diritto sul fondo

gravato perché non ne è (più) proprietaria. La sua comproprietà del confinante

fondo n. __________8, sul quale sorge una costruzione che si estende anche sul

fondo gravato, nulla vi cambia poiché i suoi diritti di proprietaria non

travalicano i limiti della sua proprietà. È qui evidente che in relazione al

diritto di superficie l’alienazione dell’oggetto litigioso non può essere

ritenuta solo parziale.

5.

Le spese processuali

del presente giudizio, fissate in fr. 800.– giusta gli art. 2 cpv. 1 LTG

(valore, natura e complessità della causa) e 14 LTG (tassa di giustizia che si

situa tra fr. 100.– e fr. 10'000.– per le decisioni su reclamo), sono poste a

carico della reclamante, soccombente (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone la

questione delle ripetibili, posto che nello specifico non sono state raccolte

osservazioni.

6.

Il presente giudizio

rende inoltre priva d’oggetto la domanda di effetto sospensivo contestuale al

reclamo.

Per i quali motivi,

pronuncia: 1. Il reclamo 14 dicembre 2023 di RE

1.

è respinto.

2.

Le spese

processuali, stabilite in fr. 800.–, sono a carico di RE 1.

3.

Notificazione

(unitamente al reclamo 14 dicembre 2023 alla controparte):

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per la terza Camera civile del Tribunale d'appello

Il

presidente La

cancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli

art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati da-gli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni

dalla notificazione della decisione impugnata (art. 72 segg. e 100 cpv. 1 e 2

LTF). Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in materia civile è

ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle

vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli

altri casi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso

in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile

il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare

una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).